Marktfalen vanuit de neoklassieke economie

Volgens de neoklassieke economie is prijs de beste indicator om marktwerking te bepalen. Door middel van confrontatie tussen vraag en aanbod, die prijs- en vraagelastisch op elkaar reageren, ontstaat altijd een evenwicht tussen vraag en aanbod en dat dit evenwicht de prijs bepaalt. Dit evenwicht wordt het ‘Pareto-optimum’ genoemd, de prijs noemt men ‘market clearing price’ (Segeren, Needham, & Groen, 2005). Een markt moet wel aan een aantal standaardcriteria voldoen om efficiënt te functioneren, ofwel criteria voor de markt om welvaart te optimaliseren. Wanneer een markt niet voldoet aan één van deze criteria, treedt marktfalen op, en het is de taak van de overheid dit marktfalen te corrigeren (zie o.a. Pigou, 1932; Barr, 1998; Mankiw, 2001). Er zijn vier categorieën van marktfalen: de aanwezigheid van marktmacht, imperfecte informatie, publieke goederen en externe effecten (Van der Krabben, 2010). In de volgende subparagrafen worden deze categorieën behandeld, en wordt bekeken of deze vormen van marktfalen ook op de woningmarkt optreden.

3.2.1 Marktmacht

Marktmacht ontstaat wanneer er sprake is van een heterogeen goed, ofwel wanneer de consument verschillen ervaart tussen de producten van verschillende aanbieders. Heterogeniteit creëert een machtspositie voor de aanbieder omdat hij onderscheidend kan zijn, hetgeen een stuwend effect

38

heeft op de prijs. Hierdoor betalen consumenten meer voor het product dan ze eigenlijk willen betalen waardoor geen optimale welvaart bereikt wordt (Mankiw, 2001). Echter, heel strikt bekeken zijn nagenoeg alle goederen heterogeen. Daarnaast ontstaat er marktmacht wanneer er te weinig vragers of aanbieders zijn. Op het moment dat een deelnemer zich op de markt met een bepaalde onafhankelijkheid kan gedragen, kan deze deelnemer de prijs van het product beïnvloeden. Marktmacht treedt ook op wanneer de toegang of uittreden van de markt niet perfect is. De toegang is beperkt door het gedrag van bestaande marktpartijen of door institutionele obstakels. Alle vormen van marktmacht kunnen dus gezien worden als verstorende factoren op de vraag of het aanbod omdat het vanwege een prijseffect ervoor zorgt dat de optimale welvaart niet bereikt kan worden (Mankiw, 2001).

Op de woningmarkt treedt ook marktmacht op. Zo zijn woningen per definitie heterogeen; geen woning is hetzelfde. Deze heterogeniteit wordt in de woningmarkt versterkt door de lange bestaansduur van woningen. De aangeboden woningen bestaan grotendeels uit ‘tweedehands’ woningen; nieuwbouw is hier maar een beperkt deel van. In de internationale literatuur wordt er vanuit gegaan dat de marktbewegingen in de bestaande voorraad bepalend zijn voor de ontwikkelingen in de nieuwbouwsector (Dipasquale & Wheaton, 1994, Meen, 2002). Daarnaast zijn de aanbieders van huur- en koopwoningen enigszins beperkt in aantal, afgezien van de verkopen van de bestaande koopwoningen door particuliere huiseigenaren. In Nederland heeft een klein aantal grote bouwers samen een aandeel van ruim 40% van alle nieuwbouwwoningen (de Wildt e.a., 2005). Op de grondmarkt zijn vooral de gemeenten en een aantal grote projectontwikkelaars de dominante aanbieders. Ook voor eigenbouw is men aangewezen op een beperkt aantal grond- en bouwaanbieders in de regionale woningmarkt. In de huursector zijn ongeveer 700 woningcorporaties actief, die samen een marktaandeel hebben van ongeveer 35% van de totale woningvoorraad en ongeveer 75% van alle huurwoningen (Buitelaar e.a., 2009). Het feit dat een woning gebonden is aan één plaats, de mobiliteit van de vrager beperkt is en een woning de vrager voorziet van een eerste levensbehoefte zorgt ervoor dat aanbieders op de woningmarkt een oligopolistische en dominante positie innemen, waardoor zij in een vrije markt hoge woningprijzen kunnen vaststellen, vooral in situaties van een algemeen woningtekort (Boelhouwer, 2003). Immers, de prijs van een woning is inelastisch: meer vraag naar een woning leidt tot een hogere prijs, terwijl het productieniveau vrijwel hetzelfde blijft (Priemus, 2000).

39

3.2.2 Imperfecte informatie

Vragers en aanbieders beschikken niet over volledige informatie, waardoor zij niet in staat zijn op rationele gronden een goede afweging te maken. In een ideaal rationeel proces kunnen vragers en aanbieders alle mogelijke handelswijzen in alle omstandigheden op de mogelijke gevolgen van dit handelen beoordelen. Op grond van deze beoordeling wordt de handelswijze met de meest gunstige marktuitkomst geselecteerd en in gang gezet (Barr, 1998). In de praktijk is een beoordeling op rationele grondslagen veelal niet mogelijk, omdat men niet in staat is alle informatie tegen elkaar af te wegen, of omdat het zeer complex is om over alle informatie te beschikken. De marktuitkomst van het besluitvormingsproces is daarom niet de meest rationele keuze, maar een beperkt rationele keuze (bounded rationality) (Cassidy, 2009).

Nieuw woningaanbod is de uitkomst van complexe afspraken tussen bouwondernemingen, projectontwikkelaars, politiek en particulieren; processen voor het maken van die afspraken (inclusief allerlei verplichte procedures) nemen tijd in beslag en dat brengt onzekerheden met zich mee. Vanwege deze complexiteit is het voor de ontwikkelaar onmogelijk om over alle informatie te beschikken en zodoende de juiste keuze te maken voor de bouw van een bepaald type woning. Daarom is een meest gunstige marktuitkomst voor een aanbieder van een woning onhaalbaar. Deze vorm van marktfalen treedt dus ook op in de woningmarkt.

3.2.3 collectieve goederen en externe effecten

Er is een overheid nodig om collectieve goederen te verschaffen, omdat deze geen marktprijs hebben, bijvoorbeeld dijken, wegen, maar ook diensten als goed, zoals rechtszekerheid en bestuur. Ook zijn prijzen bij een vrije werking van vraag en aanbod hoger of lager dan men op een bepaald moment maatschappelijk aanvaardbaar vindt. De overheid stelt dan maximum- of minimumprijzen vast. Daarnaast kunnen markten niet tot een evenwichtsprijs komen, wanneer het aanbod vertraagd reageert op het prijssignaal. Overheidsingrijpen is dan noodzakelijk, evenals bij het optreden van externe effecten, bijvoorbeeld bij de bovengenoemde verstoring van een transparante markt, of wanneer er door marktwerking bij derden schade wordt geconstateerd, die niet door de marktpartijen wordt gecompenseerd.

Op de woningmarkt reageert het aanbod ook niet direct op een aanpassing van de vraag. Voor hoeveelheidaanpassing op de woningmarkt is op korte en middellange termijn nauwelijks ruimte; aanpassingen verlopen vooral via de prijzen. Op de bouwwoningmarkt geldt dat bouwbedrijven in beperkte mate op voorraad kunnen produceren en dat de effectieve vraag naar bouwproducten conjunctuurgevoelig is (Priemus, 2000). Overheidsingrijpen is dan noodzakelijk.

40

De overheid ziet huisvesting in zekere zin als een collectief goed. Dit geldt vanzelfsprekend voor de sociale woningbouw, maar ook eigen woningbezit wordt deels mogelijk gemaakt uit collectieve middelen (namelijk via de hypotheekrenteaftrek).