Beantwoording van de centrale vraag

De centrale vraag van dit onderzoek was de volgende:

In welke mate kunnen landelijke gemeenten bij dezelfde lokale beleidscondities in Noord-Brabant frictie tussen vraag en aanbod van appartementen op lange termijn verwachten en hoe kunnen deze gemeenten daarop sturen, wanneer dat nodig blijkt te zijn?

Het gedrag van spelers op de woningmarkt vanaf 2003 is voornamelijk voortgekomen uit de mening dat je met projectontwikkeling flink kon verdienen. Eigenaren (zowel particulieren als gemeente) van bouwgrond waren er van overtuigd dat ze goud in handen hadden. Hoe meer er op kon worden gebouwd, hoe meer de opbrengst. Grondprijzen gingen exponentieel omhoog. Dit werd mede gevoed omdat de mogelijkheid tot het bouwen van appartementen door de overheid werd ondersteund (inbreiden boven uitbreiden), in de casegemeenten zelfs zeer specifiek met de pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’.

In principe hebben ontwikkelaars en gemeente zelf de dure grondprijzen veroorzaakt door hoge grondprijzen te betalen voor potentiële ontwikkelingsgronden. In de eerste jaren na 2003 was daar ook de ruimte voor. Een ontwikkelingsproces neemt echter vaak jaren in beslag, dus de te ontwikkelen appartementen kwamen vanaf 2003 op de markt. Er was toen al sprake van een overschot in aanbod, maar de grootste klap kwam vanaf 2008 met de kredietcrisis. Actuele woningbehoefteonderzoeken tonen aan dat er een groot overschot is van appartementen. Daar bovenop komt nog dat de woningprijzen enorm onder druk staan en dat ontwikkelaars, maar ook gemeente grond te duur hebben aangekocht in het verleden. Een (zwaar) negatieve grondexploitatie is het gevolg.

Het is niet zo – maar dan bezien op middellange termijn – dat er geen behoefte bestaat aan appartementen. Zo kunnen senioren de luxe appartementen nog wel 20 jaar bewonen. Wel lijkt het er meer en meer op dat het aantal waarmee (te groot), het tempo waarin (te hoog), de termijn

121

waarop (te kort) de bouw van appartementen op dit moment in de planning zit, niet goed aansluit bij de toekomstige vraag van de woonconsument en het opnamevermogen van de markt.

Op lange termijn past het huidig aanbod en planontwikkeling van appartementen niet in het gewenste woningbouwprogramma dat hoort bij de juiste huishoudensamenstelling. Het aantal starters zal zeker na 2025 verminderen, en de huidige generatie die intrek heeft gevonden in het huidige appartementenaanbod zal dan ook andere eisen hebben aan de woonomgeving, met name op het gebied van zorgvoorzieningen en een kleinere woning, aangezien men die generatie meer alleenstaanden bevat.

De aanbevelingen aan de gemeente richten zich op deze lange termijn. In woningmarktonderzoeken in landelijke gemeenten wordt doorgaans een prognose opgesteld voor rond de tien jaar. In deze onderzoeken is al gebleken dat de ontwikkeling van appartementen ingeperkt zal moeten worden. Voor de jaren na 2025, waarin huishoudens in het huidige appartementenaanbod ook gehuisvest zullen moeten worden, is de behoefte aan inperking van het aanbod van appartementen veel sterker. Het gemeentelijk beleid in landelijke gemeenten is de sleutel om de inperking van ontwikkelingen in appartementen te bewerkstelligen.

Daarom worden de volgende aanbevelingen aangedragen:

Landelijke gemeenten moeten de mogelijkheden van het aangereikte instrumentarium beter aangrijpen om sturing wat betreft type woningen te realiseren. Dit heeft vooral betrekking op locaties in het centrum van de gemeente. Juist op deze locaties is het van belang een actief grondbeleid te voeren, aangezien anders door de marktpartijen op deze locaties voornamelijk appartementen zullen worden gerealiseerd. Met name de Grondexploitatiewet biedt het kader om een dergelijke uitvoering van actief grondbeleid mogelijk te maken.

Een tweede aanbeveling voor landelijke gemeenten is dat woonbeleid zich niet primair moet richten op een stijging van het kwantitatieve woningaanbod, maar meer op gedifferentieerd gewenst woningprogramma op lange termijn. Landelijke gemeenten zijn geneigd om krimp te bestrijden, waar begeleiding in de woningmarkt het credo zou moeten zijn. De bestrijding van krimp uit zich in het door gemeenten beperken van risico’s voor ontwikkelaars. Echter, ontwikkelaars hanteren primair een strategie om woningen op een zo kort termijn te kunnen afzetten; lange termijn prognoses spelen geen rol. Voor een ontwikkelaar is een tweede verkoop van een appartement niet van belang. Het gemeentelijk beleid zou zich juist om de reden dat ontwikkelaars dat niet doen, op deze tweede en derde verkoop van

122

woningen moeten richten; is daar in de toekomst markt voor? Tot op heden ontbreekt deze visie totaal in het gemeentelijk woonbeleid. Prestatieafspraken met woningcorporaties is een opening om dit beleid te bewerkstelligen, aangezien woningcorporaties verbonden een belangrijke rol spelen bij verhuur wellicht in de toekomst koop en doorverkoop van woningen.

Ten slotte zal het grote aantal plannen voor de bouw van appartementen de komende jaren een belangrijker aandachtspunt moeten zijn voor landelijke gemeenten. Vragen die hierbij spelen richten zich onder meer op de mogelijkheden om plannen voor de bouw van appartementen ‘om te katten’, te temporiseren of in de tijd door te schuiven. Mogelijk zullen ook alternatieve locaties moeten worden aangedragen; deels door bijvoorbeeld binnenstedelijke, grondgebonden locaties versneld uit te voeren, maar wellicht ook door weer enkele uitbreidingslocaties aan snee te brengen. Dit laatste is vooral ook ten behoeve van een meer gedifferentieerd woningbouwprogramma. Ook binnen de planontwikkeling van appartementen zal de focus moeten liggen op eenpersoonshuishoudens met nabije zorgvoorzieningen.