Investeringsbeslissingen van ontwikkelaars

Het hoofddoel van een ontwikkelaar in de marktsector is het creëren van bouwvolume om omzet, winst en daarmee financiële continuïteit te bewerkstelligen (Van Gool, Brounen e.a., 2007; Nozeman, 2008). Investeringsbeslissingen van ontwikkelaars zijn gericht om dit hoofddoel te bereiken. Net als de woonvisie als de gehanteerde leidraad in de vorige subparagraaf om beleidsopties toe te lichten zal aan de hand van de procedure van een ontwikkelaar de besluitvorming tot een investeringsbeslissing verklaard worden.

Ten aanzien van de begripsbepaling van het concept van ‘besluitvorming’ bestaan er verschillende definities in de literatuur. Een gebruikelijke begripsbepaling van besluitvorming is ‘het voorbereiden, nemen en uitvoeren van een besluit’ (Teisman, 1992). De totale besluitvorming van een ontwikkelaar bestaat uit verschillende fasen. Het voorbereiden gebeurt in de initiatieffase. Het nemen van een besluit gebeurt aan de hand van een investeringsbeslissing, nadat de mogelijkheden zorgvuldig zijn bestudeerd.

61

Tijdens de initiatieffase van een project begint de ontwikkelaar met het onderzoeken van de mogelijkheden van het plan dat bijvoorbeeld via een prijsvraag, een makelaar of eigen acquisitie werd geïnitieerd. Indien de technische, conceptuele en financiële mogelijkheden van het plan voldoende reëel worden geacht, kan de ontwikkelaar verder gaan met de voorbereiding van een investeringsvoorstel. Tijdens de voorbereiding van het voorstel onderbouwt de ontwikkelaar de kosten en de opbrengsten met de verwachte marktontwikkelingen.

Bij de beoordeling van het investeringsvoorstel wordt in de praktijk vaak een risicoanalyse uitgevoerd. Het ontwikkelingsproces kent diverse risico’s zodat men risicomanagement noodzakelijk acht. Met risicomanagement wordt geprobeerd de verwachte kosten en opbrengsten te beoordelen, en ook tegenvallers te voorkomen, de gevolgen van scenario’s in te schatten en kasstromen te plannen (Nozeman 2008). Als gevolg van risicomanagement kunnen risico’s worden beheerst door risico’s te vermijden, te reduceren, over te dragen of te accepteren. De internationale literatuur bevestigt dat risicobeheersing steeds belangrijker wordt (Miles, 2000). Vooral de risico’s die bij het innemen van een grondpositie optreden zijn groot. Dat blijkt ook uit de enorme stijging van grondkosten voor een ontwikkelaar. Zo is in de periode van 1997 tot en met 2009 de grondprijs per m2 in Nederland met 261% gestegen (NVB, 2009). Als gevolg van de gestegen grondkosten hebben ontwikkelaars steeds meer de voorkeur voor gestapelde bouw.

Tijdens het ontwikkelproces bestaan volgens Nozeman (2008) en Gehner (2003) twee vaste momenten waarop een (“geïnstitutionaliseerde”) risicoanalyse wordt uitgevoerd. Dit betreft het begin en eind van de initiatieffase. Naar aanleiding van deze analyses kunnen beheersmaatregelen worden getroffen. Daarna lijkt een geïnstitutionaliseerde risicoanalyse minder relevant omdat het verdere verloop van de realisatiefase contractueel zou zijn vastgelegd (Gehner, 2003).

Diverse ontwikkelaars zullen de risico’s toetsen aan het ”investment at risk” criterium of het “risk capital” criterium. Dit houdt in dat een ontwikkelaar niet meer dan een bepaalde hoeveelheid risk capital (bijvoorbeeld kostprijs min liquidatiewaarde grond) wil accepteren ten opzichte van een bepaalde drempel (bijvoorbeeld het eigen vermogen). Het criterium kan verder betekenen dat een ontwikkelaar die aan een financiële instelling verbonden is, verplicht is kapitaal te reserveren voor de risico’s die het loopt. Hoe hoger het risico, hoe meer kapitaal moet worden gereserveerd. Daarbij geldt dat een kapitaalsreserve kostbaar is omdat deze reserve relatief weinig rendement kan opleveren. (Brounen, et al, 2007).

Het komt in de praktijk geregeld voor dat een ontwikkelaar verkeerde beslissingen neemt. Dergelijke verkeerde beslissingen ontstaan door bijvoorbeeld een verkeerde inschatting van de risico’s,

62

toezeggingen aan bepaalde partijen die niet binnen het budget passen, het niet goed vastleggen van afspraken, of het maken van fouten tijdens het bouwproces. Ook kan het niet nemen van een beslissing gevolgen hebben. Er moeten bijvoorbeeld fouten worden gecorrigeerd of de markt valt dusdanig tegen dat ingrijpen noodzakelijk is. De beslissing om geen maatregelen te treffen kan tot grote schade leiden.

Door Gehner (2003) wordt beslissen omschreven als het afwegen van alternatieven op basis van informatie tegen het besliscriterium, oftewel het bevestigen van de keuze voor een bepaalde mogelijkheid, met het oog op het behalen van een bepaald resultaat. Het beoogde resultaat, ofwel rendementsverwachting, hangt af van de primaire doelstellingen, ofwel rendementseis, die een aanbieder heeft.

De Van Dale definieert rendement als ‘de opbrengst van een economische activiteit’ maar ook ‘resultaat in verhouding tot de inspanningen’. Het kan zowel een puur financiële focus hebben als een bredere focus. De focus van de rendementseis is afhankelijk van het type ontwikkelaar. Dit vertaald naar de woningmarkt betekent dat ontwikkelaars zoeken naar het accumuleren van opbrengsten door woningen te produceren, waarbij de opbrengst groter is dan de ontwikkelingskosten (Guy & Henneberry, 2002). Voor een marktpartij zijn deze opbrengsten primair financieel van aard. Voor woningcorporaties en overheden geldt ook het maatschappelijk rendement en mag de opbrengst ook kwalitatief van aard zijn. Dit komt in de volgende subparagraaf aan de orde.

Om ontwikkelingskansen te benutten, moeten ontwikkelaars op de hoogte zijn van markttrends en overwegen of nieuwbouwproductie rendabel is. In de literatuur is er overeenstemming gekomen dat in de praktijk markttrends in veel mindere mate invloed hebben op het benutten van ontwikkelingskansen dan rendementsverwachtingen (zie Guy & Henneberry, 2002). De ontwikkelingskansen van een ontwikkelaar worden primair beïnvloed door enerzijds de omgeving van het (potentiële) werkgebied van de ontwikkelaar, anderzijds de manier waarop ontwikkelaars reageren op kansen en belemmeringen van die omgeving (Guy & Henneberry, 2002).

Er zijn verschillende bronnen voor ontwikkelaars om de waarde en kosten van een project te voorspellen. De meest belangrijke bronnen voor ontwikkelaars zijn directe ervaringen van recent voltooide nieuwbouw van de ontwikkelaar zelf, de kennis van andere ontwikkelaars via netwerken of informele industriële contacten, vakbladen en andere publieke mediabronnen en data die door commerciële organisaties of overheden zijn gepubliceerd (Guy &Henneberry, 2002).

63

Antwi en Henneberry (1995) concluderen na literatuurstudie dat er drie strategieën zijn om het verwachte rendement te identificeren:

Current price-taking Dit is de traditionele benadering dat een ontwikkelaar de kosten en waarden berekent aan de hand van prijzen op het moment van aanbouw. Inzichten in (extreme) marktveranderingen worden dan weggelaten.

Formal forecasting Hierbij worden markttrends en -prognoses meegenomen in waardebeoordeling van kosten en opbrengsten in een toekomstige tijd.

Trend extrapolation Huidige en eerdere trends worden geanalyseerd om toekomstig marktgedrag te voorspellen.

Het verwachtingsrendement is dus voor een ontwikkelaar het criterium om een investeringsbeslissing te maken. De implementatie van het verwachtingsrendement in de besluitvorming zit in het ontwikkelingsproces van een ontwikkelaar.

In de volgende subparagraaf komt ook het maatschappelijk rendement, het terrein voor woningcorporaties, aan bod. Zij hebben naast financiële continuïteit andere doelstellingen, waarbij dus niet alleen het financiële rendement geldt, maar ook het maatschappelijk rendement.