Conclusie: Appartementenbouw verklaard

Op basis van het in hoofdstuk drie beschreven vier-lagen-schema is in dit hoofdstuk getracht de werking van de woningmarkt te verklaren. In figuur 4.3 staat schematisch het structuurmodel op basis van de vier-lagen-schema weergegeven. De wijzigingen in de rol van de verschillende ontwikkelaars en hun institutionele omgeving in de afgelopen decennia zijn aan de hand van een historische analyse toegelicht. Door meer marktwerking in de woningmarkt, hebben zowel commerciële ontwikkelaars als woningcorporaties hun gedrag aangepast, zodat zij efficiënt hun rul kunnen vervullen. Deze achtergrond heeft invloed op een nieuw instrumentarium voor de overheid. Met name de Wro en de Grex-wet in 2008 heeft ervoor gezorgd dat er nieuwe regels en procedures ten aanzien van het woonbeleid gelden. Het publiekrechtelijke instrumentarium dient daarbij als ondersteuning (stok achter de deur) of als middel (bijvoorbeeld het bestemmingsplan). Het gebruik van deze nieuwe instrumenten leidt tot andere afspraken tussen de spelers op de woningmarkt. Voornamelijk via privaatrechtelijke instrumenten wordt er overeenkomst bereikt tussen de overheid, ontwikkelaars en vragers. Via allerlei gedragsveranderingen ontstond er meer ruimte voor ontwikkelaars om winstmaximalisatie te behalen. Ontwikkelaars willen grondkosten besparen en dat leidt tot de keuze voor appartementenbouw, tot uitdrukking komend in de trends zoals beschreven in hoofdstuk twee.

68

Figuur 4.3: Structuurmodel van werking woningmarkt op basis van vier-lagen-schema (bron: eigen bewerking)

De groei van appartementenbouw is volgens Needham (2007) het gevolg van meer marktwerking in de woningmarkt; met name commerciële ontwikkelaars bepalen in het huidig systeem van de woningmarkt de marktuitkomsten:

‘Municipalities no longer control the supply of building land, most of which is now determined (direct or indirectly) by commercial developers, who provide a mix of housing types only insofar as it is profitable and opportune. National government gives no subsidies to influence the outcome (Needham, 2007).

De rol van de overheid in deze groei van appartementenbouw is vooralsnog onduidelijk: Zijn deze bouwactiviteiten gewenste marktuitkomsten volgens het woonbeleid, of hebben overheden niet de instrumenten in handen om marktuitkomsten te beïnvloeden, hetgeen wellicht zal leiden tot overmatig aandeel van appartementen in de nieuwbouwproductie? Wanneer het gewenste marktuitkomsten op lange termijn van overheden zijn, is meer marktwerking op de woningmarkt een geslaagd concept; doelstellingen vanuit het woonbeleid worden dan immers via de marktwerking behaald. Wanneer de marktuitkomsten het gevolg zijn van te veel keuzevrijheid van ontwikkelaars en beperkte stuurmogelijkheden voor overheden, omdat zij over de juiste instrumenten beschikken, ontstaat een zorgelijk situatie. Zeker op lange termijn ontstaat dan een

69

grote mate van frictie tussen vraag en aanbod van appartementen. De volgende hypothese is vanuit de laatste beredenering opgesteld:

Hypothese 1:

Gemeenten hebben te weinig instrumenten in handen om de marktuitkomsten op de woningmarkt wat betreft de keuze voor een type woning te sturen. Op lange termijn ontstaat dan een grote mate van frictie tussen vraag en aanbod van appartementen.

De laatste toevoeging in bovenstaande hypothese heeft betrekking op een onjuiste afstemming van beslissingen van ontwikkelaars op de vraag naar appartementen op lange termijn. Voor de commerciële ontwikkelaars zelf geldt vooral de rendementsverwachting als criterium voor een investeringsbeslissing. Zij handelen dus alleen voor de verkoop van hun product, immers wanneer zij een appartement kunnen verkopen tegen een prijs, waarbij de rendementseis wordt behaald, dan zijn de doelstellingen behaald. Op lange termijn hebben commerciële aanbieders die appartementen verkopen voor de markt geen maatschappelijke kosten aan mogelijke waardevermindering van een appartement, hun rol is immers uitgespeeld. Een woning veroudert sneller als het verval (waardevermindering) van vastgoed eerder inzet dan op grond van het (theoretische) waardeverloop van dergelijke woningbouwtypen verwacht zou mogen worden, gerelativeerd door de mate van onderhoud en verbetering van een appartement (Dijkstra e.a. , 1974). Feedback op lange termijn op ontwikkelaars ontbreekt dan. Institutionele beleggers die een woning verhuren in de commerciële sector zijn voor langere tijd betrokken bij een woning; zij zijn voorzichtiger in het bouwen van appartementen.

Op basis van de focus van ontwikkelaars op de korte termijn is de tweede hypothese geformuleerd: Hypothese 2:

Commerciële ontwikkelaars maken gebruik van ‘current price-taking’ strategie om hun rendement te bepalen. Zij wegen meer algemene inzichten in toekomstige markttrends niet mee in hun bedrijfsvoering. De kostenposten voor grond is onder deze strategie dan de voornaamste reden om appartementen te bouwen.

Woningcorporaties hebben geen moeite om appartementen in het huursegment tot aan de liberalisatiegrens af te zetten. Er is een kwantitatief tekort aan deze woningen, waardoor de corporaties de productie van huurwoningen wellicht zouden moeten opvoeren om meer afstemming te krijgen met de vraag, zowel voor grondgebonden woningen als voor appartementen. De woningcorporaties hebben echter moeite om meer aanbod van appartementen te realiseren. Dit

70

is ondermeer het gevolg van de aanscherping van de eisen aan de WSW - borgstelling voor het aantrekken van financiering. Daarnaast heeft de minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) in 2008 bepaald, dat woningcorporaties een extra heffing (de Vogelaarheffing) moeten opbrengen ten behoeve van de additionele inzet in de veertig krachtwijken. De omvang van de steun bedraagt maximaal het onrendabele deel van de extra investeringen en de kosten van de additionele inzet die de woningcorporatie maakt. Hierbij geldt een subsidieplafond per wijk (Moolen, 2008). De totale heffing is vastgesteld op 750 miljoen euro en zal verspreid over tien jaar worden geïnd. Er is echter veel kritiek op deze heffing door de corporatiesector, aangezien vooral krimpgemeenten en de daar actief zijnde woningcorporaties menen, het geld harder nodig te hebben dan de rijkere woningcorporaties met bezit in de veertig krachtwijken. De heffing is echter wel door de Europese Commissie (hierna te noemen EC) goedgekeurd en inmiddels tot uitvoer gebracht.

Aangezien woningcorporaties sinds de verzelfstandiging uit eigen vermogen de financiële continuïteit moeten bewerkstelligen, zorgt een dergelijk heffing zeker in landelijke gemeenten voor een grote druk op de financiële gesteldheid van een woningcorporatie. Het suggereert dat woningcorporaties in landelijke gemeenten zich meer en meer hun aandacht moeten vestigen op commerciële activiteiten om financiële continuïteit te waarborgen:

Hypothese 3:

Woningcorporaties kunnen het tekort op sociale huurwoningen steeds moeilijker opvangen, vanwege de financiële druk op de organisatie: woningcorporaties bouwen (noodgedwongen) steeds vaker voor de commerciële koopsector. Daardoor ontstaat er een tekort aan (sociale) huurappartementen.

Volgens statistische gegevens van de CBS zijn landelijke gemeenten aan het krimpen. In vrijwel alle gemeenten waar de bevolking de afgelopen vijf jaar is afgenomen, daalde vooral het aantal 20- tot 40-jarigen. Ook zijn er minder jongeren onder de 20, terwijl het aantal ouderen in krimpgemeenten juist toeneemt. De vraag rijst of de ontwikkelingen in type huishoudens ook zorgt voor een andere set voorkeursalternatieven wat betreft type woningen.

Hypothese 4:

De vraag naar woningen in landelijke gemeenten wordt in toenemende mate gedomineerd door een groei van bepaalde huishoudens, die geen voorkeur genieten voor een appartement.

In het volgende hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet van het empirische deel van dit onderzoek gepresenteerd. Daarin wordt de methodologische verantwoording voor de empirische analyse gegeven. De gehypothetiseerde verklaringen voor het gedrag van spelers op de woningmarkt wordt

71

in de onderzoeksopzet geoperationaliseerd. In de empirische analyse volgt toetsing van de bovenstaande hypothesen aan de hand van data over de landelijke gemeenten in Noord-Brabant.

72

Hoofdstuk 5: Methodologische verantwoording van