Knelpunten en aanbevelingen

Hieronder lichten wij de knelpunten en aanbevelingen toe.

4.1 Staken van de stemmen

Wanneer de VvE bestaat uit twee leden en deze twee leden niet een-sluidend hun stem uitbrengen, staken de stemmen. Een staken van stemmen betekent hier het uitblijven van een besluit. In dat geval kunnen partijen de rechter verzoeken een vervangende machtiging af te geven, zodat toch tot een besluit genomen kan worden. Het gaat te ver om van de leden te eisen dat zij te allen tijde een eensluidend besluit nemen.

Daarentegen is het ook niet wenselijk dat de leden (regelmatig) een gang naar de rechter maken. Het is echter ook niet mogelijk dit knelpunt op te lossen met een andere regeling in de statuten. Om te voorkomen dat de stemmen (regelmatig) staken, waardoor niets anders rest dan een verzoek tot vervangende machtiging aan de kantonrechter, is het wen-selijk zo weinig mogelijk over te laten aan de besluitvorming binnen de VvE. Het gaat binnen de besluitvorming van de VvE meestal over het on-derhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken van het gebouw. Dit maakt het wenselijk om in de splitsingsakte zo weinig mogelijk zaken te bestempelen als gemeenschappelijk.

Aanbeveling

In het splitsingsreglement behoort een regeling te zijn opgenomen die er voor zorgt dat de vergadering een besluit neemt, ook al staken de stem-men. Bijvoorbeeld door in die situatie het aanvragen van een bindend

advies te verplichten.¹⁶⁹ Verder moet de splitsingsakte het te splitsen gebouw zo weinig mogelijk als gemeenschappelijke delen kwalificeren.

4.2 Kascontrole

Een zwaarwegend knelpunt is de bepaling uit art. 2:48 BW die krach-tens de schakelbepaling van 5:135 BW van toepassing is voor VvE’s.

Art. 2:48 BW laat de keuze open tussen ofwel een accountantscontrole ofwel het instellen van een kascommissie. Een VvE heeft een bestuur dat de VvE vertegenwoordigt. Indien alle eigenaars de functie hebben van bestuurder, ontstaat er feitelijk een vergelijkbare situatie als in het geval er geen VvE zou zijn. Dit maakt het vormen van een kascommissie onmo-gelijk. Leden van de kascommissie mogen namelijk geen deel uitmaken van het bestuur. Om dan toch aan de wettelijke verplichting te voldoen, moet een accountant de jaarstukken controleren. Dit is een kostbare zaak. Art. 2:48 BW behoort daarom niet voor zeer kleine VvE’s te gelden.

In plaats daarvan zou het beter zijn om art. 5:135 BW daarop aan te passen.¹⁷⁰ Het zou voldoende moeten zijn als alle eigenaars eensluidend de jaarstukken vaststellen. Op dit moment kan een splitsingsakte niet, door middel van een regeling, de werking van art. 2:48 BW uitsluiten.

Alleen een wetswijziging kan deze uitsluiting bewerkstelligen. Zie over deze voorgestelde wijziging ook hoofdstuk II in dit boek, waaronder de mogelijkheid de kascommissie samen te kunnen stellen uit niet-leden.

4.3 Reservefonds

Een belangrijke verplichting van de eigenaars is het bijdragen in de kos-ten van het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelkos-ten en ge-meenschappelijke zaken. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP, art.

5:126 lid 2 onder a BW) is de basis voor deze berekening en de basis

169 Een verplichting om bindend advies in te winnen bij een geschil is niet opge-nomen in het modelreglement vanwege de vraag of het mogelijk is om dit op te nemen in het modelreglement vanwege de beperkingen van de blauwe lijst in Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedin-gen in consumentenovereenkomsten (‘Richtlijn oneerlijke bedinbedin-gen’).

170 Zie ook B. Akkermans, R.F.H. Mertens & M.C.E. van der Vleuten, ‘VII Apparte-mentsrecht, een rechtsgebied in ontwikkeling’, in: L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 371.

voor een gezonde VvE. Voor de kosten van het onderhoud van de ge-meenschappelijke gedeelten en gege-meenschappelijke zaken dient de VvE een reservefonds aan te houden dat gebaseerd is op een MJOP. Daarbij is van belang dat partijen geen gebruikmaken van de mogelijkheid om te besluiten af te zien van het vormen van een reservefonds.

Aanbeveling

De wet behoort te bepalen dat de gezamenlijke eigenaars binnen een (zeer) kleine VvE verplicht zijn het reservefonds te baseren op een MJOP en een reservefonds aan te houden. De gezamenlijke eigenaars mogen voor een goede werking van deze aanbeveling niet van deze verplichting afwijken.

4.4 Voorlichting

Wij signaleren dat het voor eigenaren een behoorlijke opgave is om zich thuis te voelen in de regelgeving voor VvE’s. Er zijn wel professionele par-tijen beschikbaar zoals VvE-beheerders, maar in de wetenschap dat de kosten daarvoor voor kleine VvE’s relatief hoog zijn, ligt terughoudend-heid voor de hand. Het is voor de potentiële kopers daarnaast van groot belang goede voorlichting van makelaars en notarissen te ontvangen. In de praktijk blijkt echter dat veel mensen niet weten waar ze aan beginnen wanneer zij een appartementsrecht kopen. De makelaar en de notaris zijn maar kort betrokken bij de eigenaar en de VvE, en dan ook nog eens op momenten dat de aandacht van de eigenaar vooral uitgaat naar een ophanden zijnde verhuizing. Het voortdurend verstrekken van kennis en informatie is en blijft van groot belang voor het functioneren van kleine VvE’s. De kracht zit in de herhaling.

4.5 Standaardisatie

Tot slot nog een algemene opmerking over splitsingsakten. De notaris maakt voor iedere VvE de te gebruiken splitsingsakte op maat. Sinds 1953 wordt er gebruikgemaakt van modelreglementen, eerst per regio en later gecoördineerd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna KNB), waardoor grote delen van de reglementen vergelijkbaar zijn. De vergelijkbaarheid van regels is van groot belang bij informatie-voorziening.