voor energiebesparende maatregelen
2 Besluitvorming in een VvE
Besluitvorming is nodig om te komen van planvorming naar overeen-stemming en uitvoering. Bij de besluitvorming doen zich in de praktijk in hoofdlijnen de volgende problemen voor:
1. Voor iedere VvE geldt eigen regelgeving door de uniciteit van de splitsingsakte.
2. Bestaande VvE’s profiteren niet van nieuwe inzichten op juridisch gebied en nieuwe modelreglementen, omdat het wijzigen van de akte moeizaam, kostbaar en tijdrovend verloopt.
3. Omdat het gemeenschappelijke eigendom vooropstaat en besluit-vorming volgens de verenigingsrechtelijke regels gaat (de heid beslist), en daarbij voor veel besluiten een verzwaarde meerder-heid geldt, kan een mindermeerder-heid besluitvorming blokkeren.
4. Niet iedere eigenaar is even actief. Inactieve leden in een VvE be-moeilijken de besluitvorming. Dit afwezig zijn van eigenaars op verga-deringen van de VvE bemoeilijkt het behalen van het vereiste quorum en de vereiste meerderheid. Vaak realiseert het bestuur van de VvE of de VvE-beheerder dit alleen bij een onevenredig hoge inspanning.
Dit is ook de reden waarom er vaak bij besluitvorming waarvoor een quorumeis geldt, een tweede vergadering moet worden uitgeschre-ven, hetgeen hierna nader wordt besproken;
5. Maatschappelijke en technologische ontwikkelingen gaan hard en wet- en regelgeving loopt per definitie daarop achter.
In de besluitvorming in de vergadering van eigenaars wordt een onder-scheid gemaakt tussen:
1. het aantal stemmen dat op de vergadering aanwezig of vertegen-woordigd is c.q. moet zijn (‘quorum’); en
2. het aantal stemmen dat op de vergadering voor of tegen een be-paald voorstel moet worden uitgebracht (meerderheidsvereiste of stemverhouding).
2.1 Voorschriften omtrent besluitvorming uit de modelreglementen De meest bekende modelreglementen voor appartementensplitsingen zijn die van de KNB uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Er bestaat een grote variëteit in regelgeving binnen VvE’s, mede afhankelijk van het jaar van splitsing en het gebruikte modelreglement. Het gebruik van een mo-delreglement is evenwel zo goed als standaard, wat het mogelijk maakt om hoofdlijnen in de besluitvormingsregels van VvE’s te onderscheiden.
De reglementen van 1973, 1983 en 1992 kennen een quorum (aanwe-zigheidsvereiste) van 50% van de stemmen voor besluiten met een vol-strekte meerderheidsvereiste, en van twee derde van de stemmen voor besluiten met een gekwalificeerde meerderheidsvereiste. In MR 1973 en 1983 is het meerderheidsvereiste in het laatste geval drie vierde van de stemmen, in MR 1992 is dat twee derde van de stemmen. MR 2006 en 2017 kennen geen quorum voor besluiten met een volstrek-te meerderheidsvereisvolstrek-te. Voor besluivolstrek-ten waarvan die reglemenvolstrek-ten een gekwalificeerde meerderheid vereisen, kennen MR 2006 en 2017 wel een quorum van twee derde van de stemmen. De conclusie hiervan luidt dat alle reglementen voor besluiten van de vergadering van eigenaars, waarvoor een een gekwalificeerde meerderheid geldt, tevens een quo-rum kennen.95
In alle reglementen geldt de eis van besluitvorming met gekwalificeerde meerderheid voor besluiten die, kort gezegd, over hogere bedragen gaan (boven en door de vergadering vast te stellen drempelbedrag), de vereni-ging voor langere tijd binden en/of buiten het reguliere onderhoud vallen.
2.2 Stemverhouding
Er zijn vijf vormen van stemverhouding (vereiste meerderheid) belangrijk voor de vergadering. Het is daarom van belang om vóór het nemen van besluiten het betreffende splitsingsreglement te raadplegen om te kijken welke stemverhouding van toepassing is.
De vijf vormen van stemverhouding (telkens van de uitgebrachte stem-men) zijn:
95 Zie het schema in par. 2.6 voor een volledig overzicht. Als het gaat om besluiten tot het wijzigen van de akte van splitsing gelden andere besluitvormingseisen.
1. Volstrekte meerderheid van stemmen zonder quorum. Dit houdt in:
50% + 1, of ‘meer dan de helft’. Gaat het om een oneven totaal aantal stemmen, dan geldt het eerste getal boven de breuk als meer-derheid.96
2. Volstrekte meerderheid van stemmen met quorum. Dat betekent dat besluiten slechts rechtsgeldig zijn, indien ten minste 50% van de eigenaars op de vergadering (vertegenwoordigd) is en het besluit meer dan 50% van de stemmen heeft
3. De gekwalificeerde meerderheid: er geldt zowel een quorum als een meerderheidsvereiste. Het quorum is in alle reglementen twee derde van de stemmen, de vereiste meerderheid is in de oude reglementen drie vierde en vanaf 1992 is dat twee derde.
4. Voor wijziging van de splitsingsakte, de splitsingstekening en het splitsingsreglement is zelfs in beginsel unanimiteit van stemmen ver-eist.
5. Indien de aktewijziging plaatsvindt met medewerking van het bestuur geldt een vereiste meerderheid van vier vijfde van het totaal aantal stemmen en toestemming van alle beperkt gerechtigden.
2.3 Besluiten met een gekwalificeerde meerderheid (inclusief quorum)
Elk modelreglement kent bepalingen die voor bepaalde besluiten een gekwalificeerde meerderheid vereisen.vereisen Een uitputtend overzicht van al deze besluiten bieden, gaat het kader van deze bijdrage te bui-ten. De belangrijkste besluiten die (in alle modelreglementen) met een gekwalificeerde meerderheid en een quorum genomen moeten worden, zijn:
1. besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan;
2. het doen van een uitgave ten laste van het reservefonds, voor zover het vastgestelde MJOP daarin niet voorziet;
3. ontzegging van het gebruik van een privégedeelte;
4. het vaststellen of wijzigen van het Huishoudelijk Reglement;
5. het aangaan van verplichtingen, al dan niet voortvloeiend uit een duurovereenkomst, waaronder begrepen een overeenkomst van
96 Deze meerderheid is niet gedefinieerd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
geldlening, met een financieel belang dat in totaal een bedrag van vijfduizend euro (dan wel een ander, door de vergadering vastge-steld drempelbedrag te boven gaan, zoals in MR 2017);
6. besluiten tot een verbouwing, tot het aanbrengen van nieuwe instal-laties of tot het wegnemen van bestaande instalinstal-laties, tenzij deze besluiten als een uitvloeisel van onderhoud zijn te beschouwen en het MJOP daarin voorziet.
2.4 Onderhoud en besluitvorming
Om te kunnen vaststellen welke besluitvormingsvereisten gelden bij be-sluiten met betrekking tot energiebesparing en/of duurzaamheidsmaat-regelen, moet vaststaan wat de huidige regeling is voor besluitvorming met betrekking tot onderhoud. Daarvoor worden de volgende soorten uitgaven ten behoeve van onderhoud onderscheiden, te weten:
1. uitgaven ten aanzien van regulier onderhoud;
2. uitgaven voor onderhoud die een bepaald in de akte genoemd be-drag te boven gaan;
3. uitgaven ten laste van het reservefonds, al dan niet in afwijking van de meerjarenonderhoudsbegroting;
4. uitgeven voor een verbouwing, het aanbreken of het wegbreken van installaties.
Het MR 2006 verplicht bijvoorbeeld tot het laten opstellen van een MJOP, met daarin opgenomen het te verwachten onderhoud, herstel en vernieuwing inclusief een begroting van de kosten. Daarvoor is het ver-plicht om een reservefonds te vormen. Het op- en vaststellen van een begroting en het MJOP geschiedt zonder gekwalificeerde meerderheid.
In het MR 2006 is dat zonder quorum, met volstrekte meerderheid van stemmen.97 Voor besluiten tot doen van uitgaven uit het reservefonds geldt echter wel een gekwalificeerde meerderheid. Daarbij is niet rele-vant of de post wel of niet op de begroting stond: deze eis geldt voor iedere onttrekking uit het reservefonds. Het bestuur wordt hierdoor dus beperkt in de bevoegdheid om te beslissen over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, waarbij zij evenmin opdracht
97 Art. 10 jo. art. 52 MR 2006.
kunnen verlenen wanneer de werkzaamheden niet op de vastgestelde begroting staan.98
Het MR 1992 verplicht niet tot de vorming van een reservefonds, maar het opstellen van een begroting over meer jaren inclusief de noodzake-lijke vernieuwingen stelt het MR 1992 wel verplicht. Als er een reserve-fonds wordt ingesteld, is dat in het MR 1992 juist voor andere kosten dan die voor het begrote onderhoud en vernieuwingen. Besluitvorming over die begroting of het instellen van een reservefonds vindt zonder ge-kwalificeerde meerderheid plaats. In het MR 1992 is dat met een quorum van 50% en volstrekte meerderheid van stemmen. Voor uitgaven, al dan niet uit het reservefonds, voor zover de uitgave op de begroting stond en met niet meer dan 10% wordt overschreden, of als het gaat om een uit-gave waarvoor een speciaal reservefonds bestaat, geldt bovendien het quorum niet. Voor het wijzigen van de bestemming van een reservefonds geldt echter wel een gekwalificeerde meerderheid. Dit geldt evenals voor uitgaven die buiten het onderhoud vallen en boven een drempelbedrag uitkomen en voor besluiten tot verbouwing, aanbrengen of wegbreken van installaties. Dit laatste geldt echter slechts voor zover deze niet als uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.99 Dat laatste is niet nader gedefineerd, en evenmin wat ‘buiten het onderhoud vallende uit-gaven’ zijn. Ook in het MR 1992 is bepaald dat het bestuur beslist over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar het bestuur mag geen opdrachten verlenen die boven het drempelbedrag uitkomen, tenzij de vergadering een machtiging verleent die zonder ge-kwalificeerde meerderheid kan worden verleend.100
In het MR 1983 geldt de gekwalificeerde meerderheid alleen voor:
– besluiten voor buiten het onderhoud vallende uitgaven, die het door de vergadering vastgestelde drempelbedrag te boven gaan;
– voor besluiten tot verbouwing, aanbrengen of wegbreken van instal-laties voor zover deze niet als uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.101
In dit modelreglement betekent dat een quorum van twee derde en een meerderheid van drie vierde.
98 Art. 52 lid 2 MR 2006.
99 Art. 38 lid 5 MR 1992.
100 Art. 38 lid 2 MR 1992.
101 Art. 38 lid 5 en 7 MR 1983.
Ook het MR 1983 bepaalt dat het bestuur beslist over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar het bestuur mag geen opdrachten verlenen die boven het drempelbedrag uitkomen. Dit is slechts anders indien de vergadering een machtiging verleent en dat gebeurt dan weer zonder gekwalificeerde meerderheid.102
MR 1973 ten slotte kent een meer gecompliceerde regeling. Voor uitga-ven bouitga-ven het drempelbedrag geldt een gekwalificeerde meerderheid, behalve als de post op de vastgestelde begroting staat of als het gaat om een uitgave waarvoor een speciale reserve is gevormd. Dan geldt de standaardregeling van het reglement, wat in MR 1973 neerkomt op een quorum van 50% en volstrekte meerderheid van stemmen.103 In het MR 1973 geldt de gekwalificeerde meerderheid niet alleen voor uitgaven boven het drempelbedrag (zonder dat daarbij een bepaling geldt over de aard van de bijdrage). Zij geldt ook voor besluiten tot verbouwing, aan-brengen of wegbreken van installaties, voor zover deze niet als uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen, en voor besluiten over wijzi-ging van de bestemming van het reservefonds.104 In dit Modelreglement betekent dat een quorum van twee derde en een meerderheid van drie vierde.
Al met al is de besluitvorming in de modelreglementen steeds net iets an-ders geregeld. Bovendien blijft af en toe onduidelijk wat termen als ‘bui-ten het onderhoud vallende uitgaven’ of ‘uitvloeisel van het onderhoud’ of
‘uitvloeisel van het normale beheer’ precies betekenen. Het moge duide-lijk zijn dat het voor VvE’s lastig is om precies te bepalen voor welk besluit welke besluitvormingsregels gelden.
2.5 Besluitvormingsvereisten bij besluiten tot energiebesparing De besluitvorming over het onderhoud vindt zoals gezegd voor een deel plaats met een gewone meerderheid. Vervolgens komt de vraag aan de orde wat de stemverhouding is bij beslissingen van de vergadering over energiebesparende en duurzaamheidsmaatregelen, zoals zonnepanelen, isolerend glas, isolatie in het algemeen en laadpalen. Zijn deze ingrepen te beschouwen als onderhoud of een uitvloeisel daarvan? Over het
alge-102 Art. 38 lid 2 MR 1983.
103 Art. 37 lid 6 MR 1973.
104 Art. 37 lid 8 en art. 31 lid 1 MR 1973.
meen wordt tot nu toe aangenomen dat deze ingrepen niet te beschou-wen zijn als normaal onderhoud of een uitvloeisel daarvan. Dergelijke ingrepen vallen dan ook onder de aanduiding van ‘buiten het onderhoud vallende werkzaamheden’. Een dergelijk besluit stemt overeen met het aanbrengen van nieuwe installaties of voorzieningen. Voor dergelijke be-sluiten geldt binnen alle modelreglementen een vereiste van gekwalifi-ceerde meerderheid bij de besluitvorming.
De uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 29 december 2009 heeft wat dit betreft mogelijk voor onduidelijkheid gezorgd.105 In die casus gaat het om het aanbrengen van een gsm-antenne op het gemeenschappe-lijke dak door het sluiten van een huurovereenkomst met de provider.
Het MR 1973 was van toepassing. Het hof oordeelt dat het in dit geval niet gaat om een nieuwe installatie die als uitvloeisel van het normale beheer is te beschouwen. De plaatsing van een gsm-zendinstallatie be-hoort volgens het hof niet tot de normale exploitatie van een appartemen-tencomplex (ro. 4.24), en stelt dat de gekwalificeerde meerderheidseis van kracht is. Maar hoe zit het dan met de aanleg van zonnepanelen op datzelfde dak? Dat zou naar onze mening wel dienstig kunnen zijn aan de normale exploitatie van het appartementencomplex, waardoor geen gekwalificeerde besluitvorming nodig is.
2.6 Samenvattend schema besluitvormingsvereisten
Wij hebben geprobeerd om alle besluitvormingsvereisten die met on-derhoud te maken hebben samen te vatten in het volgende schema. De eerst rij geeft aan welk modelreglement het betreft. De eerste kolom geeft aan hoe de bepaling eruitziet. Een leeg vak betekent dat die be-paling in het betreffende modelreglement niet voorkomt. Dan geldt de standaardregeling.
105 Hof Amsterdam 29 december 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BO2438, RVR 2010/108.
MR 1973 MR 1983 MR 1992 MR 2006 MR 2017
3 Energiebesparende of verduurzamingsmaatregelen als