Energiebesparende of verduurzamingsmaatregelen als uitvloeisel van regulier beheer of onderhoud

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat besluiten betreffende energiebesparende maatregelen meestal een gekwalificeerde meerder-heid vereisen, waarbij ook een quorum hoort.

De modelreglementen definiëren niet wat energiebesparende of verduur-zamingsmaatregelen precies zijn. Mocht de maatregel gelden als een uitvloeisel van regulier onderhoud, dan is relevant welke versie van het modelreglement geldt. Onder de versies tot en met 1992 kan de verga-dering van eigenaars met een volstrekte meerderheid beslissen tot het nemen en uitvoeren van de maatregel. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat de uitgave niet boven het door de vergadering bepaalde drempel-bedrag komt. Afhankelijk van het reglement is er wel of geen quorum van toepassing. De maatregel vormt dan onderdeel van het MJOP. Het MJOP zelf wordt immers ook met een volstrekte meerderheid en naarge-lang het reglement met of zonder quorum aangenomen. Wij wijzen nog wel op het verschil in besluitvorming over (normaal) onderhoud tussen de MR 1973, 2006 en 2017 enerzijds en 1983 en 1992 anderzijds, zoals hiervoor is besproken.

Veel energiebesparende of verduurzamingsmaatregelen zijn haast onlos-makelijk verbonden met het normale beheer of onderhoud en zijn dus als een uitvloeisel daarvan te beschouwen. Denk aan dakisolatie bij het vervangen van het dak. Daarnaast is het gezien de huidige opgave in de energietransitie zeer wenselijk dat VvE’s maatregelen nemen. Denk hierbij aan het isoleren van vloer of gevel, het plaatsen van dubbelglas, het plaatsen van HR-ketels of zelfs een WKO, of het toestaan van laad-punten voor elektrische auto’s. Vanwege de moeilijkheden bij de energie-transitie is er wat ons betreft geen aanleiding om voor deze besluiten het kwalitatieve meerderheidsvereiste bij de besluitvorming te handhaven.

Een volstrekte meerderheid zou wat ons betreft in alle VvE’s voldoende moeten zijn, afhankelijk van het reglement met of zonder quorum van 50%. Hiervoor is aanvullende regelgeving nodig, mogelijk in de AMvB.

Het laten vervallen van de gekwalificeerde meerderheidseis voor beslui-ten noodzaakt ertoe dat de voorbereiding op de besluitvorming bijzonder zorgvuldig zal moeten verlopen. Bij de totstandkoming van het besluit over energiebesparing of verduurzaming, maatregelen in het kader van langer zelfstandig thuis wonen, laadpaalinfrastructuur en de financiering

ervan zullen alle belangen op een juiste wijze tegen elkaar moeten wor-den afgewogen. Met de belangen van de tegenstanders behoort het tot-standkomingsproces terdege rekening te houden. De maatstaven van redelijkheid en billijkheid die gelden voor de eigenaars en het toetsings-kader van de rechter bij verzoeken om vernietiging van besluiten, waar-borgen het afwegen van al die belangen.

De werkgroep WMANL heeft nagedacht over mogelijke alternatieven en is op de volgende mogelijke varianten inzake besluitvorming over ver-duurzaming, energiebesparende maatregelen en de financiering ervan uitgekomen:¹⁰⁶

1. voor alle besluiten geldt een volstrekte meerderheidsvereiste, zonder quorum;

2. voor alle besluiten geldt een volstrekte meerderheidsvereiste, met quorum;

3. sommige besluiten vereisen een twee derde meerderheid van de stemmen, zonder quorum;

4. sommige besluiten vereisen een twee derde meerderheid van de stemmen met een 50% quorum;

5. sommige besluiten vereisen een twee derde meerderheid van de stemmen met een twee derde quorum;

6. de vergadering stemt in twee achtereenvolgende vergaderingen over één besluit;

7. besluiten buiten de vergadering kunnen worden genomen met een x% meerderheid; digitaal stemmen;

8. keuze van meerderheidsvereiste op basis van geldelijk belang;

9. redenering waarbij verbetering gelijk wordt gesteld aan vervanging, reden waarom de lichtere besluitvormingsregels mogen gelden;

10. limitatieve opsomming van besluiten die wel of geen gekwalificeerde meerderheid behoeven;

11. het verbinden van voorwaarden aan een lichtere besluitvormingseis, bijvoorbeeld dat de eigenaars voldoende zijn voorgelicht en er een MJOP is dat aan bepaalde (nader vast te stellen) eisen voldoet.

In het kader van dit hoofdstuk beschrijven we hierna drie varianten.

106 Niet alle varianten worden in de Modelreglementen toegepast.

3.1 Voorstel 1: Afschaffen quorumvereiste

De werkgroep WMANL gaf in het advies aan de Minister van Binnen-landse Zaken enkele voorstellen. Deze worden hierna besproken.

In de hiervoor besproken varianten van besluitvorming zijn ook varian-ten meegenomen met quorum. De quorumeis zien we vooral terug in de oude modelreglementen. Immers, bij deze oude reglementen geldt ook reeds een quorumeis voor besluiten die met een volstrekte meerderheid moeten worden genomen. Vanaf het MR 2006 is de quorumeis voor die besluiten afgeschaft. Dit geldt voor MR 2006 en 2017 (en daarmee voor splitsingsakten die MR 2006 of 2017 als basis hebben). De sanctie op het niet-naleven van de quorumeis is nietigheid.

Wij zijn voorstander van het laten vervallen van het quorumvereiste. Een quorumeis leidt in de praktijk tot een onverschillige houding van de leden, die leidt tot minder betrokkenheid bij de gang van zaken binnen de VvE.

Wanneer een eigenaar niet naar de vergadering gaat en zich ook niet laat vertegenwoordigen, dan komt er immers automatisch een tweede kans.

In de praktijk weten veel eigenaars dat het toch geen zin heeft om naar de eerste vergadering te komen, omdat de opkomst te laag zal zijn om be-sluiten te nemen. In de tweede vergadering kan men vervolgens beslui-ten nemen, ongeacht het aantal aanwezigen. Deze tweede vergadering is echter een administratieve last voor de VvE (en de VvE-beheerder, en de wél betrokken eigenaars) en het vertraagt de besluitvormig onnodig.

Het is dan efficiënter om het quorum af te schaffen, zodat de vergadering onbelemmerd besluiten kan nemen.

Het fenomeen van een tweede vergadering is wat ons betreft een archa-isch instrument. Het is kostenverhogend, inefficiënt en leidt tot allerhande creatieve oplossingen om het fenomeen van de tweede vergadering (of de ‘mislukte’‘’ eerste vergadering) te omzeilen. Denk bijvoorbeeld aan het scenario dat men de eerste vergadering op maandagochtend om acht uur ten kantore van de beheerder inplant en direct aan te kondigen dat, mocht er een tweede vergadering nodig zijn, deze op een avond in het complex zal plaatsvinden. Met de introductie van het digitaal stemmen – ook al wordt dat nog niet breed ingezet bij VvE’s – vormt het aanwezig zijn op de vergadering steeds minder een probleem.

Ten slotte heeft het vervallen van het quorum een positief effect op de voorbereiding van het besluit. Een rechter kan immers het besluit ver-nietigen als het in strijd met de eisen van redelijkheid en de billijkheid

genomen is. Een niet zorgvuldig voorbereid besluit valt een dergelijk lot al snel ten deel.

3.2 Voorstel 2: Volstrekte meerderheid zonder quorum voor energiebesparende en/of verduurzamingsmaatregelen

Wij stellen voor de besluitvormingseis over energiebesparende en/of ver-duurzamingsmaatregelen te verlagen naar een volstrekte meerderheid.¹⁰⁷ In deze variant zullen degenen die tegen het te nemen besluit zijn daad-werkelijk in actie moeten komen in plaats van simpelweg de blokkerende minderheid te zijn. Dit fenomeen komt momenteel, bij besluitvorming met een gekwalificeerd meerderheidsvereiste, al snel voor. Voor eigenaars die het niet eens zijn met het door de vergadering genomen besluit blijft echter de weg van vernietigbaarheid van het besluit bij de rechter open-staan, wat hun rechten op zorgvuldige besluitvorming waarborgt. We stellen daarom ook een aanpassing voor van de toegankelijkheid bij ge-rechtelijke procedures bij verzoeken om vernietiging, door bijvoorbeeld het initiatief van de regelrechter uit te breiden voor dit type procedu-res.¹⁰⁸ Het grote voordeel is de lage drempel en de hogere snelheid van afwikkelen, wat uiteindelijk de rechtszekerheid voor partijen versterkt.

Opgemerkt wordt dat ons is gebleken dat er veel bezwaren zijn tegen het wijzigen van de stemverhouding naar een volstrekte meerderheid. Men ziet dit als een te grote aantasting van het eigendomsrecht. Als de VvE’s echter een wezenlijke bijdrage moeten gaan leveren aan de energie-transitie, achten wij deze veronderstelde inbreuk gelegitimeerd en zelfs noodzakelijk om de belemmeringen in de besluitvorming weg te nemen.

Een alternatief op het voorstel om het quorum te laten vervallen en de meerderheidseis terug te brengen naar een volstrekte meerderheid kan

107 H. Koster, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadvie-zen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 128 oppert deze variant eveneens.

108 Vanaf september 2018 is het voor bedrijven en burgers mogelijk om – in het kader van een pilot – een civiel geschil aan de Rotterdamse regelrechter voor te leggen. De Rotterdamse regelrechter is een initiatief van de rechtbank Rotter-dam, locaties Rotterdam en Dordrecht. De regelrechter onderzoekt samen met partijen in een goed gesprek of ze er onderling uit komen. Lukt dat niet? Dan hakt de regelrechter alsnog de knoop door. Het blijft dus wel een rechtszaak. Zie https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/

Rechtbank-Rotterdam/Regels-en-procedures/Paginas/regelrechter.aspx.

zijn om dit alleen in te voeren voor besluiten die betrekking hebben op de isolatie van de schil, zoals dak, gevel, vloer en glas. Deze maatregelen hangen zeer nauw samen met regulier onderhoud. Een dergelijke variant moet men dan wel nader uitwerken. Inmiddels is duidelijk dat de minister dit voorstel heeft overgenomen. Er komt nader onderzoek naar welke maatregelen een nauwe band hebben met regulier onderhoud. Hij zei:

‘Ook zal ik het makkelijker maken om bepaalde verduurzamingsmaatre-gelen die samenhangen met onderhoud te nemen, bijvoorbeeld als het gaat om isolatie van de schil,’ en schreef: ‘Ik ben voornemens de instem-mingsvereisten voor verduurzamingsmaatregelen die nauw samenhan-gen met onderhoud, gelijk te stellen aan de instemmingsvereisten die gelden voor onderhoud (gewone meerderheid). Ik zal onderzoeken of en welke aanpassingen hiervoor in wet- en regelgeving nodig zijn. Via voor-lichting zal ik VvE’s vervolgens duidelijk maken voor welke energiebe-sparende maatregelen de besluitvormingsregels voor onderhoud gelden.

Dat gaat bijvoorbeeld over het aanbrengen van dubbel glas of andere maatregelen die te maken hebben met isolatie van de schil. Ik zal in de voorlichting hierover een lijst van voorbeelden opnemen.’ ¹⁰⁹

3.3 Voorstel 3: Tweemaal stemmen voor één besluit i.p.v.

gekwalificeerde meerderheid

In de hiervoor door ons voorgestelde situatie dat er geen quorum meer is, zou men een waarborg aan de voorzijde (dat wil zeggen tot het mo-ment waarop het besluit definitief wordt) kunnen toevoegen. Denk aan een systeem waarbij de vergadering het besluit op de eerste vergade-ring voorwaardelijk aanneemt en dat er een tweede vergadevergade-ring komt (beide vergaderingen zonder quorum) waar de vergadering het besluit bekrachtigt.