4. FUNCTIONEREN, UITBREIDINGSRUIMTE EN EFFEC- EFFEC-TEN
4.1 Huidig en toekomstig functioneren en effecten
Functioneren centrum Beuningen
In de navolgende tabel is op basis van de hiervoor aangegeven gegevens een bereke-ning gemaakt van het economisch functioneren van het aanbod in het centrum van Beu-ningen binnen de totale niet-dagelijkse sector. Hiervoor wordt de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) als indicator gebruikt.
Tabel 4.1: Benadering functioneren niet-dagelijkse sector centrum Beuningen
Huidig functioneren Functioneren 2020
Aantal inwoners 25.292 25.400
Bestedingen per hoofd (€) 2.356 2.238
Totale bestedingspotentieel (€ mln.) 59,6 56,8
Koopkrachtbinding 25% 25%
Gebonden bestedingen (€ mln.) 14,9 14,2
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet 19% 20%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.) 3,5 3,4
Totale besteding (€ mln.) 18,4 17,8
Huidig wvo (m²) 9.036 9.036
Omzet per m² wvo (€) 2.050 1.970
Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo) 2.040 2.040
De gemiddelde omzet per m² wvo in de niet-dagelijkse sector in het centrum van Beunin-gen bedraagt € 2.050,-, wat vrijwel gelijk is aan het landelijk gemiddelde voor een cen-trum met de branchesamenstelling zoals deze in Beuningen-cencen-trum aanwezig is. Daar-mee functioneert de niet-dagelijkse sector in Beuningen-centrum theoretisch relatief ma-tig tot redelijk. Hierbij moeten we wel aantekenen dat de landelijke gemiddelden de afge-lopen jaren een dalende tendens hebben laten zien en dat de bestedingen in de detail-handel zijn gedaald. Omdat de huisvestingslasten in dezelfde periode vaak niet of maar beperkt zijn gedaald, is het rendement wel veel minder geworden, met een toename van de leegstand als gevolg. Ook de leegstand in Beuningen-centrum kent een gemiddelde omvang, maar die omvang geeft ook aan dat het niet echt goed gaat.
De effecten van de vestiging van Van Cranenbroek op het centrum van Beuningen zullen zich met name richten op de branches kleding en mode, huishoudelijke luxe artikelen, speelgoed, rijwielen en overig. We noemen dat de ‘centrum-omzet’. De omzetclaim van deze branches is hiervoor op ca. € 2,5-3,6 mln. ingeschat. Dit is ongeveer 25% van de geraamde omzet van Van Cranenbroek. Maar die omzet komt maar voor en deel uit Beuningen. Bij benadering komt 65% (= ca. € 1,6-2,3 mln.) uit de primaire regio.
Slechts ca. 8% van de inwoners van die primaire regio woont in Beuningen. Vanwege de korte afstand zullen de inwoners van Beuningen relatief wel meer bij van Cranenbroek besteden dan de mensen die verder weg wonen. Als het om het dubbele van het aandeel bewoners gaat (= 16%), dan komt ongeveer € 0,3-0,4 mln. van de centrumomzet van Van Cranenbroek uit Beuningen.
Maar dat gaat niet allemaal ten koste van het centrum van Beuningen, want extra aanbod in deze plaats betekent waarschijnlijk vooral minder koopkrachtafvloeiing naar andere aankoopplaatsen in de regio: de keus in de eigen plaats is immers groter geworden. Bo-vendien neemt het aantal inwoners nog iets toe. De bestedingen in de winkels zullen de komende jaren als gevolg van de toename van het webwinkelen echter nog iets af gaan nemen.
Hier staat weer tegenover dat er veel meer mensen naar Beuningen komen, en een deel daarvan zal naar verwachting ook het centrum aan doen, want de onderlinge afstand is maar kort. Vanwege het geringe onderscheidende karakter van het centrum van Beunin-gen zal dit aandeel echter waarschijnlijk niet heel groot zijn, maar omdat het aantal be-zoekers aan van Cranenbroek wel aanzienlijk is. zal het aantal bebe-zoekers aan het cen-trum ook niet gering zijn. Vooral de horeca zal kunnen profiteren van de extra bezoekers, maar in mindere mate ook het winkelaanbod. Kortom, de omzet van buiten Beuningen zal iets toenemen. Deze aannames zijn in navolgende berekening verdisconteerd.
Tabel 4.2: Benadering functioneren niet-dagelijkse sector centrum Beuningen
Functioneren na vestiging Van Cranenbroek
Aantal inwoners 2020 25.400
Bestedingen per hoofd (€) 2.238
Totale bestedingspotentieel (€ mln.) 56,8
Koopkrachtbinding 24%
Gebonden bestedingen (€ mln.) 13,6
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet 23%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.) 4,1
Totale besteding (€ mln.) 17,7
Huidig wvo (m²) 9.036
Omzet per m² wvo (€) 2.005
Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo) 1.960
4.2 Effecten
Effecten op het centrum: ervaringen elders
Uit een vergelijking tussen de beide tabellen in de vorige paragraaf blijkt dat de komst van Van Cranenbroek theoretisch in kwantitatieve zin nauwelijks negatieve effecten op het centrum van Beuningen heeft omdat de plussen en minnen min of meer tegen elkaar wegvallen.
Toch kan er wel degelijk sprake zijn van effecten omdat er extra aanbod in enkele speci-fieke branches zoals speelgoed, huishoudelijke artikelen en warenhuisaanbod, rijwielen, woonaccessoires, dierenartikelen en een specifiek kledingsegment (discountachtig) toe-gevoegd wordt. Per branche komt er op een perifere locatie als het ware een volledige winkel bij en daarmee neemt de concurrentie voor het gevestigde aanbod in die branches dus wel toe. Omdat de moeilijke marktomstandigheden in de detailhandel naar verwach-ting nog wel even aanhouden, is het daardoor niet op voorhand uit te sluiten dat er daar-door een of enkele winkels in het centrum moeten sluiten. Dat zou de aantrekkelijkheid van het centrum kunnen doen afnemen.
In de andere plaatsen waar een van Cranenbroek aanwezig is, blijkt echter dat de ge-noemde branches en soorten winkels nog steeds ruimschoots vertegenwoordigd zijn in het centrum. (zie Bijlage 5). Opvallend is daarbij de aanwezigheid van een tamelijk sterk kledingaanbod in het goedkopere segment in deze plaatsen en hoofdwinkelcentra. We merken hierbij op dat ook deze plaatsen dicht bij grotere hoofdwinkelcentra gelegen zijn. In de praktijk blijkt dus dat de kans op sluiting van winkels in het nabijgelegen centrum door de komst van Van Cranenbroek niet groot is. Van Cranenbroek en een regulier win-kelcentrum zijn door het geheel andere bezoekdoel en koopgedrag van de consumenten min of meer complementair. Daarbij kan het bezoek aan het centrum gestimuleerd wor-den door gezamenlijke promotieactiviteiten van Van Cranenbroek en centrumonderne-mers16.
Effecten op de primaire regio
De primaire regio telt in 2020 exclusief Beuningen 301.700 inwoners. Uitgaande van € 777,- bestedingen per persoon17 aan de onderscheiden centrumbranches vertegen-woordigen zij samen een bestedingspotentieel van € 234,4 mln. De omzetclaim van Cra-nenbroek voor de centrumbranches komt uit € 2,5-3,6 x 65% = € 1,6-2,3 minus € 0,3-0,4 voor Beuningen = € 1,3-2,0 mln. Dat is slechts 0,6-0,8% van het bestedingspotentieel in de regio. De omzeteffecten zullen zich ook nog eens spreiden over een groot aantal aan-bieders en voor een deel van die aanaan-bieders, met name de warenhuizen en huishoudelij-ke artihuishoudelij-kelenzahuishoudelij-ken, gaat het ook nog om deelassortimenten.
16 In andere plaatsen worden gezamenlijk activiteiten georganiseerd door van Cranenbroek en de centrumon-dernemers en zijn bij specifieke gelegenheden pendelbusjes ingezet. Specifiek voor Beuningen is door van Cranenbroek aangegeven dat de mogelijkheid geboden kan worden dat het centrum zich promoot in de winkel van Van Cranenbroek.
17 Bestedingen per hoofd volgens www.detailhandel.info met bewerking van BRO: Modewinkels € 501,-, huishoudelijke artikelenzaken € 88,-, warenhuizen € 113,-, speelgoedzaken € 43,-, rijwielzaken € 73,-. To-taal € 818,minus 5% effect e-commerce = € 777,-
Shoppingpark De Heuve
In de navolgende tabel is op basis van de hiervoor aangegeven gegevens een bereke-ning gemaakt van het economisch functioneren van het aanbod op Shoppingpark De Heuve. Hierbij is weer een omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) gebaseerd op de lande-lijke gemiddelden per branche als referentiecijfer opgenomen.
Tabel 4.3 Benadering functioneren Shoppingpark De Heuve
Huidig functioneren
Aantal inwoners 25.292
Bestedingen per hoofd (€) 2.356
Totale bestedingspotentieel (€ mln.) 59,6
Koopkrachtbinding 18%
Gebonden bestedingen (€ mln.) 10,7
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet 57%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.) 14,2
Totale besteding (€ mln.) 24,9
Huidig wvo (m²) 10.450
Omzet per m² wvo (€) 2.400
Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo) 1.200
De gemiddelde omzet per m² wvo in de niet-dagelijkse sector op Shoppingpark De Heuve zou volgens de berekening een zeer hoge vloerproductiviteit realiseren. Misschien functi-oneert het aanbod gemiddeld wel goed, maar deze uitkomst in niet realistisch, zeker niet bij de huidige marktomstandigheden. Geconstateerd moet worden dat koopstroomgege-vens uit 2009 niet (meer) kloppen. Het is daarmee zeer lastig om de effecten van de ves-tiging van Van Cranenbroek op De Heuve met enige betrouwbaarheid te kwantificeren.
Voor De Heuve geldt dat een groot deel van het aanwezige aanbod behoort tot de woon-branche en daarnaast de sportwoon-branche. Beide woon-branches zijn niet of nauwelijks vertegen-woordigd bij van Cranenbroek. Het aanwezige tuincentrum zal enige concurrentie van Van Cranenbroek ondervinden, maar tegelijkertijd verdwijnt er ook een concurrerend tuincentrum (Bull). Op het punt van groen wordt de concurrentie juist minder.
Dat ligt anders voor Frits Wolf tuinmeubelen, want van Cranenbroek kent een zeer uitge-breid aanbod aan tuinmeubelen en –accessoires. Frits Wolf richt zich echter op een ho-ger marktsegment dan van Cranenbroek. Daar komt bij dat een aanzienlijk deel van de bezoekers van Van Cranenbroek via de A73 naar Beuningen zal komen, en zij passeren bij de afslag de duidelijk in het zicht gelegen winkel van Wolf. Juist bij grotere aankopen zijn de consumenten geneigd om te kijken en vergelijke alvorens tot de koop over te gaan. Zo bezien betekent de komst van Van Cranenbroek niet alleen extra concurrentie voor de tuinmeubelenzaak op De Heuve maar ook extra kansen.
Zoals van Cranenbroek zich van een regulier tuincentrum onderscheidt door de afwezig-heid van groengoed, zo onderscafwezig-heidt deze winkel zich ook van een reguliere bouwmarkt door de afwezigheid van hout, plaatmateriaal, etc. Dat betekent dat de meeste Beuningse klussers de reguliere bouwmarkt op De Heuve zullen blijven bezoeken. Uiteraard neemt de concurrentie voor deze bouwmarkt ook toe, maar een belangrijk deel van de dhz-omzet van Van Cranenbroek zal van buiten Beuningen komen, terwijl de aanwezige bouwmarkt meer lokaal-verzorgend is.
Op dit moment kent De Heuve enige leegstand. Hoewel BRO het niet erg waarschijnlijk acht, is het toch op voorhand niet uit te sluiten dat een er hierdoor toch nog een pand op de Heuve leeg komt. Dat zal slecht voor de uitstraling van deze kleinere woonboulevard zijn. Wel nemen, met het aantrekken van de woningmarkt, ook de bestedingen in de woonbranche weer toe. Het is daarom zeer wel denkbaar dat er toch weer interesse komt voor de vestiging van nieuwe woonwinkels voor locaties als De Heuve. Maar vooral het huurniveau zal hierbij een grote rol spelen.
Regionale effecten tuin en doe-het-zelf
In de rapportage van Ecorys is aangegeven dat er in de branches tuin en doe-het-zelf op regionaal niveau een aanzienlijke uitbreidingsruimte is, met name in het zuidelijke deel van de stadsregio, dus de onderscheiden secundaire regio. Tabel 4.5 geeft ook aan dat er in beide branches relatief weinig aanbod aanwezig is, en eerdere onderzoeken van BRO bevestigen dit beeld. Dat houdt in dat er op regionaal niveau geen negatieve effec-ten te verwacheffec-ten zijn van het initiatief. Wel zijn er ook plannen voor een versterking van het aanbod aan tuincentra en bouwmarkten in met name Nijmegen. Als die ook gereali-seerd worden, dan kunnen er eventueel wel effecten optreden. Het ligt overigens voor de hand dat die effecten met name de verouderde en ongunstig in de structuur gelegen aanbieders treft.
Effecten op de consumentenverzorging
Met de vestiging van Van Cranenbroek krijgt zowel de lokale als de regionale consument er een bijzondere winkel bij waar men terecht kan voor een zeer ruime keuze op diverse gebieden, met name tuinmeubelen, -accessoires en –machines en bepaalde doe-het-zelfartikelengroepen. De winkel onderscheidt zich hierdoor duidelijk van het overgrote deel van de aanwezige tuin- en doe-het-zelfzaken in de regio.
Tegelijkertijd is de winkel vanwege het zeer uitgebreide nevenaanbod ook een ‘waren-huis’. De betreffende assortimenten onderscheiden zich niet of nauwelijks van hetgeen ook bij de winkels in de reguliere winkelcentra verkocht wordt, en de toegevoegde waar-de is daarmee gering. Dat neemt niet weg dat waar-de effecten op waar-de winkelstructuur van waar-de aanwezigheid van die nevenassortimenten, mede door de spreiding over een groot ge-bied, ook niet van dien aard zijn dat er elders winkelaanbod door bedreigd wordt. De voorzieningenstructuur in Beuningen of omringende regio wordt naar verwachting niet rechtstreeks onaanvaardbaar aangetast.
4.3 Locatieafweging
Specifiek voor trede 2 van de ladder is in de toelichting bij het Bro-artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande winkelpanden via transformatie of herstructurering het initiatief zouden kunnen huisves-ten. Daarnaast wordt steeds meer waarde gehecht aan het zoveel mogelijk aansluiten op bestaande winkelgebieden en inpassing in stedelijk gebied. Met name de Gelderse lad-der is hierop toegespitst.
BRO heeft eerder in het kader van de eventuele vestiging van een grootschalige bouw- en tuinmarkt op de locatie Ressen in Nijmegen Noord (Waalsprong) een inventarisatie gemaakt van de beschikbare panden en locaties in het zuidelijke deel van de Stadsregio Nijmegen. Aangezien van Cranenbroek zich om logistieke redenen ten zuiden van de Waal wil vestigen, zijn de onderzochte locaties ten noorden van de Waal niet relevant. Van de onderzochte eventueel beschikbare bedrijfspanden of -locaties ten zuiden van de Waal bleek geen enkele qua omvang, vormgeving en/of locatie geschikt voor de vestiging van een echt grootschalige, veel publiek trekkende winkel met bijbehorende parkeervoor-zieningen. Dit gold ook voor De Heuve en het aanpalen de bedrijventerrein.
Mogelijk biedt bedrijventerrein Westerhout te Druten (niet onderzocht) wel voldoende mogelijkheden om een Van Cranenbroek fysiek in te passen. Er zijn nog braakliggende stukken grond, en middels herstructurering kunnen bestaande, verouderde panden even-tueel getransformeerd worden. De locatie ligt in vergelijking met de locatie in Beuningen echter wel aanzienlijk verder van de belangrijkste bevolkingsconcentraties.
Specifiek voor de beoogde van Cranenbroekvestiging in Beuningen geldt dat er al een tuincentrum gevestigd is en de gehele locatie een bestemming tuincentrum kent. De loca-tie grenst verder weliswaar aan landelijk gebied, maar haakt ook aan het stedelijke ge-bied. De entree is gelegen aan een lint met woonbebouwing en diverse voorzieningen dat onderdeel uitmaakt van de bebouwde kom van Beuningen. De locatie grenst echter niet aan een winkelcluster, hoewel het centrum van Beuningen op relatief korte afstand gele-gen is.
Bijlage 1: Begrippenlijst
BVO/WVO
Bruto verkoop vloeroppervlak: zowel de voor het publiek toegankelijke ruimten als de ruimten die alleen voor het personeel toegankelijk zijn.
Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten.
Detailhandel (als activiteit)
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker.
Dagelijkse artikelen
Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzor-ging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken
Bestedingspotentieel
Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbeste-ding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestetoonbankbeste-dingsvolumes.
Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo)
Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.).
Vloerproductiviteit
Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo).
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachttoevloeiing
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten).