Het complexniveau

Voor elk complex kan worden vastgesteld welke prestaties het levert en voor welke doelgroep(en) het geschikt is. Figuur 6.3 toont een vraag en aanbod profiel. Door de geboden en gevraagde prestaties met elkaar te confronteren zoals omschreven in stap 5 ontstaat inzicht in de mate van mismatch. Bovendien kan afgelezen worden welke ‘onder- of overprestaties’ geleverd worden. Mocht men besluiten het complex aan te passen voor een of meerdere doelgroepen dan is inzichtelijk welke maatregelen op woning en/of woonomgevingsniveau genomen dienen te worden.

Aspecten op woningniveau

Grootte woonkamer Grootte keuken Grootte badkamer Grootte hoofdslaapkamer Grootte tweede slaapkamer Grootte bergruimte buiten Grootte tuin Aantal slaapkamers Voorzieningen keuken Warmte-isolatie Aspecten op omgevingsniveau Verkeersgevaar Overlast horeca Verkeerslawaai Overlast industrie Bereikbaarheid groenvoorzieningen Bereikbaarheid basissschool Bereikbaarheid winkels Bereikbaarheid sportvoorzieningen Kwaliteit straatverlichting 1 _{2 3 4 5} Complexprofiel complex 23004 Aspecten op woningniveau Grootte woonkamer Grootte keuken Grootte badkamer Grootte hoofdslaapkamer Grootte tweede slaapkamer Grootte bergruimte buiten Grootte tuin Aantal slaapkamers Voorzieningen keuken Warmte-isolatie Aspecten op omgevingsniveau Verkeersgevaar Overlast horeca Verkeerslawaai Overlast industrie Bereikbaarheid groenvoorzieningen Bereikbaarheid basissschool Bereikbaarheid winkels Bereikbaarheid sportvoorzieningen Kwaliteit straatverlichting 1 _{2 3 4 5}

Vraagprofiel jonge alleenstaanden

Bron: Stichting Interface – Woningmarktonderzoek Wooninc. 1999 Figuur 6.3: Vraag en aanbod profiel woningcomplex

6.5.3 Productgroepniveau

De informatie op complexniveau is te aggregeren naar productgroepniveau. In figuur 6.4 is de potentiële geschiktheid van woningen van de onderscheiden product-groepen uitgesplitst naar doelgroep.

Eengezinswoningen zijn deels geschikt voor jonge een en twee persoonshuis-houdens (38%). Bijna de helft is passend voor middelbare een- en twee persoons-huishoudens (45%). Weinig verrassend is dat 2 op de 3 eengezinswoningen geschikt voor gezinnen; 35% voor eenoudergezinnen. En 38% voor de oudere een en twee-persoonshuishoudens (38%). De productgroep appartementen zonder lift is vooral geschikt voor kleine huishoudens, zowel jongere als oudere (resp. 49% en 44%). Deze productgroep is, evenals de eengezinswoningen, ongeschikt voor bejaarden als gevolg van de harde eis van ‘een lift bij een woning op verdieping’. Appartementen met lift zijn zodoende zeer geschikt voor deze doelgroep. De prestaties die deze productgroep biedt blijkt echter minder geschikt voor middelbare een- en tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen. Senioren-woningen zijn uit de aard der zaak vooral geschikt voor 75 plussers maar passen ook bij een aantal andere doelgroepen. De multifunctionele woningen blijken geschikt voor alle doelgroepen behalve bejaarden als gevolg van de harde eis van ‘uitsluitend gelijksvloersheid’.

Doelgroep Eengw App. App. Sen.

woning

Multifun. wo znd lift met lift

A Jonge een- en tweepersoonshuishoudens (<30 jaar)

38% 49% 53% 13% 94%

B Middelbare een- en tweepersoonshuishoudens (30-54 jaar)

45% 13% 19% 16% 100%

C Gezin 66% 5% 41% 46% 100%

D Eenoudergezin 35% 15% 12% 13% 94%

E Ouder een /tweepersoonshuishouden (55-74 jaar)

38% 44% 57% 13% 100%

F Bejaarde (75+) 0% 0% 96% 96% 0%

Bron: Stichting Interface - Woningmarktonderzoek Mierlo-Hout 2007

Figuur 6.4: Mate van geschiktheid van woningen naar productgroep en doelgroep

In figuur 6.5 is de potentiële geschiktheid van de gehele woonsituatie te zien, naar productgroep en doelgroep. Alleen in het onderzoek uit 1999 kon dit in beeld

gebracht worden. Voor jonge en middelbare alleenstaanden en voor jonge en middelbare tweepersoonshuishoudens zijn de kleine meergezinswoningen het minst geschikt (respectievelijk 63%, 60%, 45% en 43%). Bij de gezinnen en de eenoudergezinnen zijn de meergezinswoningen ongeschikt, vanwege de harde eis grondgebonden respectievelijk een privé tuin. Bij de oudere en bejaarden zijn de grote eengezinswoningen allen ongeschikt, ook vanwege de harde eis ‘gelijkvloersheid’ Doelgroep Kleine eengez Grote eengez Kleine meergez Grote meergez

A Jonge alleenstaande (<30 jaar) 100% 89% 63% 89%

B Middelbare alleenstaande (30-54 jaar) 100% 86% 60% 100%

C Jong tweepersoonshuishouden (<30 jaar) 52% 85% 45% 89%

D Middelbaar tweepersoonshuishouden (30-54 jaar) 100% 67% 43% 89%

E+F Gezin 52% 78% 0% 0%

G Eenoudergezin 100% 88% 0% 0%

H Ouder tweepersoonshuishouden (55-74 jaar) 27% 0% 55% 43%

I Alleenstaande oudere (55-74 jaar) 27% 0% 62% 43%

J Hoog bejaarde (75+) 27% 0% 69% 43%

Bron: Stichting Interface – Woningmarktonderzoek Wooninc. 1999

Figuur 6.5: Mate van geschiktheid van woonsituaties naar product- en doelgroep

6.5.4 Het portefeuilleniveau

Bij de potentiële geschiktheid van de hele portefeuille kan een onderscheid gemaakt worden naar de geschiktheid van de woning, van de woonomgeving en van de hele woonsituatie. Er is hierbij uitgegaan van de geschiktheid van het aantal woningen en niet van de geschiktheid van het aantal complexen, omdat het aantal woningen per complex nog al kan verschillen. In figuur 6.6 is het percentage woningen dat geschikt is voor iedere doelgroep weergegeven. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar woning, woonomgeving en totale woonsituatie. Uit deze figuur is af te leiden dat de woningen van de woningcorporatie Wooninc. met name geschikt zijn voor de jonge alleenstaanden (73% geschikt), de jonge tweepersoonshuishoudens (72% geschikt) en de middelbare alleenstaanden (64% geschikt). Er zijn voor gezinnen en een-oudergezinnen weinig woningen geschikt (respectievelijk 17% en 14%). Een belangrijke verklaring hiervoor is de gehanteerde harde eis, die stelt dat meergezins-

Doelgroep Woning Omgeving Totaal

A Jonge alleenstaande (<30 jaar) 73% 79% 78%

B Middelbare alleenstaande (30-54 jaar) 64% 85% 76%

C Jong tweepersoonshuishouden (<30 jaar) 72% 60% 67%

D Middelbaar tweepersoonshuishouden (30-54 jaar) 34% 62% 59%

E+F Gezin 17% 71% 35%

G Eenoudergezin 14% 81% 41%

H Ouder tweepersoonshuishouden (55-74 jaar) 26% 86% 29%

I Alleenstaande oudere (55-74 jaar) 26% 65% 32%

J Hoog bejaarde (75+) 29% 86% 36%

Bron: Stichting Interface – Woningmarktonderzoek Wooninc. 1999

Figuur 6.6: Percentage potentieel geschikte woningen per doelgroep

woningen ongeschikt zijn voor gezinnen. Hierdoor is al 54% van de woningen ongeschikt voor de beide doel-groepen. Voor de oudere tweepersoonshuishoudens en voor de alleenstaande ouderen is 26% van de woningen geschikt, voor de bejaarden 29%. Een belangrijke verklaring hiervoor zijn de harde eisen. Op grond hiervan is al 64% van het woningbezit ongeschikt voor deze drie doelgroepen. De woonomgeving, waarin de woningen van Wooninc. zich bevinden, is voor het overgrote deel van de doelgroepen geschikt. Dit leidt er toe dat het percentage woningen waarvan de gehele woonsituatie geschikt is, wat hoger is dan de geschiktheid van de woning. Bij de geschiktheid van de gehele woonsituatie telt de omgeving namelijk zwaarder mee dan de woning.

In figuur 6.7 is weergegeven hoeveel woningen absoluut en procentueel geschikt zijn voor negen tot en met nul doelgroepen, op zowel woningniveau, op woonomgevingsniveau en op het niveau van de totale woonsituatie.

- Zeer zwakke of zwakke complexen zijn voor geen of slechts 1 doelgroep geschikt. - Matige complexen zijn geschikt voor 2 of 3 doelgroepen.

- Sterke complexen voor 4-6 doelgroepen. - Zeer sterke voor 7 of meer doelgroepen.

Bij maar liefst 12% van de woningen is de totale woonsituatie geschikt voor 0 doelgroepen. Dit duidt erop dat toch een aanzienlijk deel van de portefeuille kwetsbaar is. Toch is ook een aanzienlijk deel van de portefeuille sterk te noemen.

Woning Woonomgeving Totale woonsituatie Aantal

doelgroepen

absoluut % absoluut % absoluut %

Geschikt voor 9 0 0% 2611 52% 46 1% Geschikt voor 8 0 0% 450 9% 0 0% Geschikt voor 7 727 14% 215 4% 727 14% Geschikt voor 6 1133 23% 273 6% 1783 36% Geschikt voor 5 134 3% 399 8% 395 8% Geschikt voor 4 417 8% 0 0% 824 16% Geschikt voor 3 846 17% 455 9% 141 3% Geschikt voor 2 287 6% 0 0% 352 7% Geschikt voor 1 443 9% 103 2% 148 3% Geschikt voor 0 1020 20% 501 10% 591 12%

Bron: Stichting Interface – Woningmarktonderzoek Wooninc. 1999

Figuur 6.7: Overzicht potentiële geschiktheid voor aantal doelgroepen

Maar liefst 51% van het bezit biedt een woonsituatie die geschikt is voor 6 doelgroepen of meer.

Bij dit alles dient een kanttekening gemaakt te worden. Het is bijna onmogelijk woningen te hebben die voor alle doelgroepen geschikt zijn, vanwege de harde eisen. Meergezinswoningen kunnen niet geschikt zijn voor alle doelgroepen, omdat gesteld is dat een meergezinswoning ongeschikt is voor gezinnen. Eengezins-woningen kunnen bijna niet geschikt zijn voor ouderen en bejaarden, omdat bij deze doelgroepen gesteld is dat zij gelijkvloers moeten wonen, waardoor bijna alle eengezinswoningen afvallen. Bovendien is gesteld dat er een lift aanwezig moet zijn indien zij in een meergezinswoning wonen.