VI. Grondbeleid
Inleiding
In de paragraaf Grondbeleid geven we een beknopte toelichting op het gevoerde grondbeleid in 2017. We gaan kort in op de inhoud van de projecten en geven inzicht in de financiële positie van de diverse complexen en de dekkingsmiddelen.
Algemeen
Het gemeentelijk grondbeleid is een middel om de ruimtelijke ordening van de gemeente te plannen. De belangrijkste doelen komen uit de structuurvisie “Boegbeelden komen tot leven”. Daarnaast stelde de raad de Kadernota Grondprijzenbeleid in november 2015 vast, en geldt de ‘toelichting grondprijzen IJsbaan en Julianapark’.
Het beleid samengevat:
De gemeente voert geen actief grondbeleid, dus de gemeente koopt geen grond aan. We nemen op dit gebied geen financiële risico’s. De gemeente ondersteunt alleen(door bijvoorbeeld bestemmingsplannen te maken)in plaats van zelf actief bouwlocaties te realiseren (“faciliterend grondbeleid”). Met de ontwikkelende partijen maken we kostendekkende afspraken over de werkzaamheden van de gemeente.
Uitzondering op het faciliterend grondbeleid is het oplossen van knelpunten bij:
Het programma Bedrijven en leefbaarheid Hoogezand-Sappemeer;
Het programma Stadscentrum;
Eventuele nieuwe ongewenste situaties (bijvoorbeeld in het kader van het programma Gevolgen Gaswinning en Kansrijk Groningen).
De grondprijzen in de grondexploitaties Stadscentrum, IJsbaan en Julianapark passen binnen het nieuwe grondbeleid. Marktonderzoek bepaalde de nieuwe kavelprijzen, waarbij onder meer gekeken is naar de grootte van kavels en naar de ligging. We gaan actief met de nieuwbouwlocaties de markt op. Voor de gemeente Midden-Groningen zal in 2018 het gemeentelijk grondbeleid worden geactualiseerd.
Algemene prognose en ontwikkelingen
In 2017 verbeterde de woningmarkt zichtbaar. De interesse in kavels en de verkoop hiervan neemt toe. Ook berichten in de media geven aan dat de woningmarkt flink aantrekt. Ontwikkelaars en particulieren zijn weer bereid initiatief te nemen voor het bouwen van woningen.
Voorzieningen
De gemeente Hoogezand-Sappemeer stelde voor de verliesgevende grondcomplexen de volgende verliesvoorzieningen in (stand eind 2017):
Verliesvoorziening IJsbaan, 3.862.924 euro
Verliesvoorziening Stadscentrum, 3.663.401 euro
Verlies- en winstneming
De BBV schrijft een nieuwe methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit geldt alleen voor winstgevende grondexploitaties. Een ‘zekere’ winst moet genomen worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). In het verleden genomen verliezen en ook voorziene risico’ kunnen van de berekende ‘zekere’
winst worden afgetrokken. De voorziene risico’s moeten goed onderbouwd zijn.
Op basis van de POC-methode is bij de jaarrekening 2017 € 134.000 winst genomen voor grondexploitatie Julianapark.
Bestemmingsreserve Stadshart
De stand van de reserve per 31 december 2017 is 623.545 euro. De grondexploitatie Stadscentrum wordt eind 2018 afgesloten, ter dekking van het tekort is ten laste van de jaarrekening 2017 € 1.290.853 in de
verliesvoorziening gestort. Door deze storting hoeft geen beroep meer te worden gedaan op de reserve Stadshart Aan de raad zal bij de resultaatbestemming 2017 worden voorgesteld de reserve stadhart vrij te laten vallen en
In 2017 exploiteren we drie bouwgronden. De drie lopende grondexploitaties zijn Stadscentrum, IJsbaan en
Julianapark. Deze zijn in de MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties) 2018 geactualiseerd. De grondexploitatieberekening bestaat uit werkelijke kosten en opbrengsten en een prognose voor de toekomst.
Hieruit berekenen we het exploitatieresultaat.
Boekwaarden
De boekwaarde van onze grondposities per eind 2017 bedraagt totaal 13,2 miljoen euro. De totale hoogte van de getroffen verliesvoorzieningen is 7,5 miljoen euro. De volgende tabel geeft het verloop van de boekwaarden aan van de grondexploitaties over 2017 inclusief de verwachte eindwaarde en de contante waarde per 1 januari 2018.
(Bedragen x 1.000 euro)
Bij de ontwikkeling van grondexploitaties lopen we risico’s, bijvoorbeeld een vertraging in het uitgiftetempo, gronden die tegen een lagere uitgifteprijs worden verkocht dan voorzien, tegenvallers bij de aanbesteding in civieltechnische werken, vertraging in de uitvoering enzovoort. De risico’s op de grondexploitaties benoemen we in paragraaf I Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Daarbij schatten we ook de kans en de omvang van optreden in.
Recente ontwikkelingen van de bouwgronden in exploitatie
Stadscentrum Algemeen
Het Stadshart moet zich ontwikkelen tot een levendig hart van de gemeente, voor zowel de eigen inwoners als bezoekers van het Stadshart. In 2012 stemde de raad in met het programma Stadshart waarin diverse projecten benoemd zijn, zoals de herinrichting van de openbare ruimte, verkoop van diverse locaties en het cultuurgedeelte van het Het Kielzog. In 2017 is de locatie van voormalig bibliotheek ingericht als parkeerplaats.
De samenwerkingsovereenkomst met Geveke voor de ontwikkeling van de stadscentrum noordelijk deel is op 20 december 2017 ondertekend. Medio 2018 zal de nieuwe grondexploitatie Stadscentrum Noordelijk Deel aan de raad worden voorgelegd ter besluitvorming. In deze nieuwe grondexploitatie zijn de privaat rechtelijke afspraken vastgelegd. De afspraken hebben betrekking op lasten, baten, ontwikkeling en risico’s die voor 50%
bij Geveke liggen en voor 50% bij de gemeente. De grondexploitatie van het noordelijk deel is sluitend waarbij de inbrengwaarde van de gronden de (residuele ) sluitpost is. De inbrengwaarde is vastgesteld op 29 euro per m2.
De huidige grondexploitatie Stadscentrum wordt eind 2018 afgesloten. In 2018 zal de subsidie met Regio Groningen-Assen van € 500.000 worden afgerekend en zullen de gronden bij de Tussenhof en een stukje grond ten noorden van het spoor worden gesaneerd. De resterende investeringen in het openbaar gebied worden meegenomen in de nieuwe grondexploitatie Stadscentrum Noordelijk Deel.
De nog te verkopen gronden van de grondexploitatie Stadscentrum worden ingebracht in een grondbank voor de ontwikkeling van het Stadscentrum Noordelijk Deel voor eigen verkoop.
In de MPG 2018 wordt de huidige grondexploitatie Stadscentrum afgesloten met een tekort van 3.663.401 euro op contante waarde per 1 januari 2018. De stand van de verliesvoorziening was voor de hercalculatie 2.372.548.
euro. Om het tekort af te dekken is 1.290.853 euro aan de verliesvoorziening toegevoegd ten laste van rekeningresultaat 2017.
De IJsbaan
De eerste 16 VDM Woningen zijn in 2017 verkocht en de bouw is nagenoeg gereed. De belangstelling voor het project neemt toe. Plannen zijn in vergaande voorbereiding met drie ontwikkelende partijen, Dit zijn VDM Woningen, Schutte en Vitavert.
Julianapark
Het afgelopen jaar zijn 6 kavels verkocht. Ook de belangstelling neemt toe waardoor inmiddels 8 opties zijn op de resterende 12 kavels. De verwachting is dat de grondexploitatie eind 2020 kan worden afgerond.