Wat
Afspraken over onderhoud en beheer van een woongebouw (inclusief de semi-openbare ruimte binnen het beheer en verantwoorde- lijkheid van de eigenaar en/of beheerder) zijn schriftelijk vastgelegd.Hoe
1. In het beheerplan van een woongebouw staan afspraken over de wijze waarop wordt zorg gedragen voor een schoon, heel en veilig woongebouw. Er wordt daarbij onder meer rekening gehouden met:- de noodzakelijke schoonmaak en reparatie van bestrating, collectieve gebouwdelen en verlichting;
- structureel onderhoud van groen, zodat het zicht niet wordt belemmerd en (openbare) verlichting niet wordt gehinderd; - herstel van vernielingen.
2. Het beheerplan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokken. 3. Er is een meldpunt waar bewoners storingen en klachten kunnen melden.
Gebouw
Aanbeveling
Toepassing en interpretatie
Beheer en onderhoud van een woongebouw zorgen voor een wijk die schoon en heel blijft. Mensen voelen zich veiliger in een gebouw en woonomgeving die een goed verzorgde indruk achterlaten. Beschadigde voorzieningen, vernielingen en vuil verminderen de aantrekkelijkheid van de wijk en de betrokkenheid van bewoners. Een neerwaartse spiraal is het gevolg (ook wel erosievandalisme genoemd). Gericht beheer en toezicht kunnen dit voorkomen. Voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen is het van belang, dat beheerders met alle betrokkenen – al in het sta- dium van planvorming – nadenken over manieren om de kwaliteit van een gebouw te bewaken. Een beheergericht ontwerp maakt toekomstig beheer eenvoudiger en beter uitvoerbaar. Een praktisch beheerplan ver- mindert vandalisme en woonoverlast.
Tips: het voorkomen van graffiti
• Gevels zijn kwetsbaar als ze zich direct in de openbare ruimte bevinden. Een strook (lage) beplanting, bij voorkeur slecht door- dringbare planten met stekels, kan gevels afschermen. • Graffiti in een gebouw kan worden voorkomen door afsluiting
van de entreehal, goede materiaalkeuze, regelmatige controles en snelle reacties op graffiti.
Tips: graffiti verwijderen
Welke methode voor het verwijderen van graffiti wordt gekozen, is sterk afhankelijk van de frequentie van bekladding en van eigen voorkeuren. Mogelijkheden zijn schoonmaken, overschilderen of vervangen.
• Kies voor materialen die makkelijk schoon te maken zijn. Denk aan gladde en niet-poreuze materialen, zoals tegels of (gekleur- de) panelen met een glaslaag. Tegels worden bij voorkeur zonder (kit)voegen geplaatst.
• Breng antigraffiticoating aan om poreuze materialen, zoals bak- steen, te beschermen. Coating maakt schoonmaken mogelijk. Er is daarna doorgaans wel verschil zichtbaar tussen de schoonge- maakte gedeelten en de rest van de wand. En na het schoonma- ken moet de (dure) coating weer opnieuw worden aangebracht. • Schilder graffiti regelmatig over. Deze laatste variant kan goed- koper uitpakken dan gladde tegels of coating en is vooral binnen gebouwen aantrekkelijk. Gemeenschappelijke ruimten krijgen daardoor regelmatig een frisse, nieuwe verflaag.
Vervolg G11
Het doel van aanbeveling G11 is om afspraken te maken over verant- woordelijkheden op het gebied van toekomstig onderhoud en beheer van het woongebouw. In het beheerplan vastgelegde afspraken kunnen gaan over bijvoorbeeld de gewenste reactie op klachten, vernielingen en graffiti. Zo kan de termijn worden vastgelegd waarbinnen graffiti wordt verwijderd, of vernielingen worden gerepareerd. Zowel preventie als handhaving spelen een rol. Voor de toetsing van deze aanbeveling van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw 2015 is het voldoende om afspraken in een document vast te leggen. Een volledig, technisch beheerplan, dat alle reguliere onderhoudsmaatregelen beschrijft, is niet noodzakelijk. Mogelijke aandachtspunten in het beheerplan zijn: • omschrijvingen van taken en verantwoordelijkheden van betrokken
partijen;
• vastlegging van overlegstructuren, zoals regulier bewonersoverleg, bewonerscommissies, wijkoverleggen en informatieavonden; • regelingen voor controle en herstel van vervuiling, vernieling en graffiti; • klachtenregelingen, inclusief een meldpunt en criteria voor opvolging; • bemiddeling bij burenruzies en (geluids)overlast;
• afstemming tussen reguliere onderhoudsmaatregelen van verschillen- de beheerders (bijvoorbeeld van de gemeente en woningcorporatie), met name als het gaat om het opruimen van zwerfvuil, het herstellen van vernielingen en het verwijderen van graffiti (vooral aanstootge- vende, racistische, discriminerende bekladding);
• participatie en eigen verantwoordelijkheid van bewoners; • brandveiligheid, zoals – in gebouwen – het vluchtplan.
Het is niet altijd nodig om een nieuw document op te stellen om aan aanbeveling G11 te voldoen. Soms zijn de bedoelde afspraken al vastge- legd in integrale beheerplannen van de corporatie. In kleinere koopcom- plexen zijn afspraken goed vast te leggen in een overeenkomst van de Vereniging van Eigenaren. Het is mogelijk om een combinatie te maken van een beheerplan voor het woongebouw en voor de woonomgeving. Een format voor een beheerplan is te vinden op www.politiekeurmerk.nl.
Toezicht
Er is onderscheid te maken tussen informeel, semi-formeel en formeel toezicht:
- formeel toezicht kan bestaan uit toezicht door politie, stadswachten of bewakingsdiensten. Voor afspraken in de wijk is een wijkagent van groot belang.
- semi-formeel toezicht bestaat uit toezicht door huismeesters, buurt- conciërges of wijkmeesters. Vaak hebben zij controlerende en sig- nalerende taken, fungeren ze als het aanspreekpunt voor bewoners, bemiddelen ze bij ruzies en overlast, en voeren ze kleine onderhoud- staken uit.
- alle aanwezigen in een wijk vormen samen het informele toezicht. Toezichthoudende bewoners, die zijn aangesteld door een woningcor- poratie of gemeente, hebben een voorbeeldfunctie in de wijk.
Maatregelen tegen graffiti
Om graffiti te voorkomen kunnen blinde muren, vlakken, wanden en constructies worden afgeschermd door beplanting. Als afscherming niet mogelijk is, of plekken extra gevoelig zijn voor graffiti, dan kunnen deze voorzien worden van een coating. Coatings maken reiniging ook een- voudiger. Kunstwerken of andere verfraaiingen zijn ook manieren om graffiti te voorkomen. Want in de wereld van graffiti is het niet netjes om andermans werk te bekladden.
Als er eenmaal graffiti is geconstateerd, dan is het belangrijk om de bekladding snel te verwijderen om een neerwaartse spiraal te voorko- men. Graffiti geeft een gevoel van verloedering en heeft daarmee een negatieve invloed op het veiligheidsgevoel. Door graffiti (zeer) snel te verwijderen, worden spuiters ontmoedigd. Op die manier gaat van schoonmaken ook een preventieve werking uit.
Beheer parkeergarages is soms een eis
Wanneer meerdere woongebouwen gebruik maken van een parkeerga- rage dan kan de situatie beoordeeld worden als één woongebouw als er gezamenlijk beheer is (zie G9).
Gebouw
Aanbeveling
Corporatie stelt in overleg met bewoners de huisregels vast.
Op deze wijze heeft een hek geen zin, draagvlak bij de gebruikers is nodig. Bij verdachte situaties bel 112. Noteer het signalement of maak een foto.