Focus op economisch belang

In relatie tot de geformuleerde doel- en vraagstellingen in het inleidende hoofdstuk, wordt ruimtelijke kwaliteit voornamelijk gezien als een beleidsaandachtspunt om invloed uit te oefenen op het duurzaam rendement van integrale gebiedsontwikkeling in gebiedsclusters rondom de Buitenring. In dit onderzoek staat centraal hoe ruimtelijke kwaliteit kan leiden tot meer meerwaarde in integrale gebiedsontwikkelingsprojecten. Integrale gebiedsontwikkeling leidt namelijk op zichzelf al tot een meerwaarde, vanwege de procesorganisatie dat inhoudt dat vele belanghebbenden worden betrokken bij de besluitvorming (Baarveld, 2007: 19). Ruimtelijke kwaliteit kan hier nog een schep bovenop doen. Toespitsend op het economisch rendement, zal worden bestudeerd op welke manier ruimtelijke kwaliteit vastgoed- en grondprijzen in een bepaalde financiële richting kan sturen. De VROMRaad (2011: 45) is van mening dat het belangrijk is om in te zien dat ruimtelijke kwaliteit niet alleen geld kost, maar dat het ook vele maatschappelijke en financiële baten (stijging van de vastgoed- en grondprijzen) met zich mee kan brengen. De theoretische focus in dit onderzoek ligt dus voornamelijk op die financiële kant van ruimtelijke kwaliteit, hoewel ook de andere twee hoeken van duurzaamheid (ecologie en cultuur) zullen worden belicht. Dauvellier & Luttik (2003: 10) zijn van mening dat ‘het zwaartepunt […] van de matrix […] bij de combinatie economisch belang en gebruikswaarde [ligt]’, aldus vergelijkbaar met het standpunt dat in dit onderzoek wordt aangehouden.

Van Dam en Visser (2006: 29) onderscheiden vier aspecten die kunnen worden aangewend bij het analyseren van de invloed van de woonomgeving op de woningprijs, aldus veranderingen in de vastgoed- en grondprijzen na investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Zij veronderstellen het

volgende causale verband: woonomgeving _{à woningkeuzegedrag mensen à woningprijs. De daarbij}

gehanteerde aspecten zijn, met daarbij gegeven de mate van invloed op de woningprijzen:

1. Fysieke woningkenmerken, zoals woningtype, oppervlakte, inhoud: beperkte invloed op de woningprijs;

2. Fysieke woonomgevingskenmerken, zoals de hoeveelheid groen en water: bescheiden rol in de prijsvorming;

3. Sociaal-culturele en sociaal-economische woonomgevingskenmerken, zoals

bevolkingssamenstelling, werkloosheidscijfer, percentage huur- en koopwoningen: lage verklaringskracht in relatie tot woningprijs;

4. Functionele woonomgevingskenmerken, zoals bereikbaarheid van en de afstand tot voorzieningen, werkgelegenheid: zeer grote rol in prijsvorming.

Aldus blijkt uit de analyse van Van Dam en Visser (102-103) dat de functionele woonomgevingskenmerken (lees: ruimtelijke kwaliteit met de nadruk op gebruikswaarde en economisch belang) de meeste invloed uitoefenen op de vastgoed- en grondprijzen en het dus relevant is om te onderzoeken op welke wijze de integrale gebiedsontwikkeling rondom de Buitenring Parkstad Limburg dient te worden vormgegeven en economisch rendement kan worden bereikt (en eventueel opbrengend vermogen kan worden gegenereerd). Vergelijkend met deze specifieke theorie omtrent de invloed van investeringen in ruimtelijke kwaliteit op de woningprijzen, zal evenveel aandacht worden geschonken aan de mogelijke effecten van investeringen in ruimtelijke kwaliteit op ander functiegebruik zoals bedrijvigheid en recreatie. De theorie van Van Dam & Visser (102-103) dient slechts als wetenschappelijke legitimatie van de relatie tussen investeringen in ruimtelijke kwaliteit en de prijs van onroerend goed.

Vanuit die gedachten is er voor gekozen om het door Hooimeijer et al. (2001: 18, 38) en Dauvellier (n.d.) geherintroduceerde sociale belang te schrappen uit de matrix omtrent ruimtelijke kwaliteit. Hoewel aan het verkrijgen van inzicht in de sociale indicatoren van ruimtelijke kwaliteit veel waarde wordt gehecht, zal een analyse daarvan zeer tijdrovend zijn (Hooimeijer et al., 27). Beukema (1996: 10) heeft een hele studie gewijd aan de analyse van de ‘sociaalpsychologische aspecten’ van ruimtelijke kwaliteit. Dit onderzoek stoelt voornamelijk op het sociale belang van ruimtelijke kwaliteit. Gelet op de in tabellen 2 en 3 gepresenteerde matrices is bovendien op voorhand de conclusie te trekken dat de sociale indicatoren een relatief hoog subjectiviteitgehalte hebben.

Daarnaast zullen het ecologische en culturele (waarbij laatstgenoemde in dit onderzoek kan worden gezien als de maatschappelijke hoek van duurzaamheid) belang ook worden bezien vanuit het economische perspectief, nogmaals ter benadrukking dat in dit onderzoek centraal staat op welke wijze ruimtelijke kwaliteit kan bijdragen aan het creëren van meer meerwaarde in gebiedsontwikkeling en kan bijdragen aan het duurzaam rendement. Daar bovenop kan gesteld

worden dat de versterking van de relatief slechte huidige economische situatie van essentieel belang is voor de toekomst van de regio. De focus op cultuur en ecologie is te verklaren vanuit het regioprogramma ‘Naar een duurzaam vitale regio’ alsook het uit 2003 daterende rapport ‘Op hete kolen’, beide gepubliceerd door Parkstad Limburg (2003, 2010). Zo moet het landschap, en de daarbij horende cultuurhistorische waarden, voortaan leidend zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. In het centrum van Parkstad (lees: het centrum van Heerlen) wordt vandaag de dag gesproken over een zogenaamde ‘Culturele Lente’, een symboliek voor de wederopstanding van het zelfbewustzijn en zelfvertrouwen bij burgers, ondernemers en politici, die door het Heerlens gemeentebestuur is vertaald in een extra subsidiebijdrage in de culturele sector waar andere gemeenten in Nederland hier juist op bezuinigen (Parkstad Limburg, 2010: 55).

Kortom, hoewel de sociale, ecologische en culturele belangen van ruimtelijke kwaliteit worden onderkend, zal bij het duurzaam rendement (hoofdstuk 5) de nadruk liggen op de wijze waarop de ecologische en culturele aspecten in een bepaald gebied de economische ontwikkeling kunnen stimuleren en aldus via het inzetten op ruimtelijke kwaliteit financiële voordelen kunnen worden behaald in integrale gebiedsontwikkeling.

Het streven is om via een goede onderbouwing te komen tot een vereenvoudigde matrix, die wellicht meer handvaten biedt om inzicht te krijgen in het vraagstuk rondom ruimtelijke kwaliteit. Dit houdt echter niet in dat de in de nieuwe matrix weggelaten indicatoren volledig buiten beschouwing worden gelaten in het maken van gebiedsclusteranalysen. Daarvoor vertonen de geformuleerde indicatoren in de matrices uit paragraaf 2.3 teveel overlap. In paragraaf 2.6.3 zal dan ook een nieuwe matrix worden gepresenteerd omtrent ruimtelijke kwaliteit. Deze zal als houvast dienen bij het analyseren van de huidige ruimtelijke kwaliteit en het formuleren van toekomstperspectieven voor de gebiedsclusters. Het dient als basis ‘voor het ontwikkelen van een gemeenschappelijke taal om over ruimtelijke kwaliteit te discussiëren’, en dan specifiek over de casuïstieke context van dit onderzoek (Hooimeijer et al., 2001: 8).