Hoofdstuk 5 Casestudy 5.4 Casestudy 2; Strijp-S Eindhoven De informatie in de ingevulde tabellen wordt in paragraaf 5.5 geanalyseerd. Hierbij wordt deze beschrijving naast de beschrijving van case 2 ‘Strijp-S’ geplaatst zodat een meer generieke analyse plaats kan vinden. In de volgende paragraaf wordt de beschrijving van deze tweede case gegeven. 5.4 Casestudy 2; Strijp-S Eindhoven 5.4.1 Context Philips en de gemeente Eindhoven gingen eind vorige eeuw op zoek naar een geschikte commerciële partner om te participeren in de publiek-private samenwerking die zij wilden optuigen voor de herontwikkeling van het gebied Strijp-S in Eindhoven. Er werd een prijsvraag uitgeschreven, waar In januari 2002 ging de gemeenteraad akkoord met het masterplan en eind februari 2002 werd door de gemeente, Volker Wessels en Philips het koopcontract getekend. Voor 140 miljoen euro namen de gemeente en de ontwikkelaar grond en gebouwen over van Philips, die zich in de loop van de daarop volgende tien jaar stapsgewijs zou terugtrekken van het terrein. De combinatie zal eerst het terrein gedeeltelijk bouwrijp maken. De ontwikkeling wordt bemoeilijkt omdat de partijen met monumentale panden van doen hebben. Het zijn rijksmonumenten, en de omgang daarmee is aan strenge regels gebonden. 5.4.2 Samenwerkingsmodel Joint Venture Nadat het koopcontract was ondertekend, werd ook de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven en KVWS getekend. Zij gaan voor de ontwikkeling van Strijp S een publiek-private samenwerking aan, met als doel te komen tot een gezamenlijke grondexploitatie van het plangebied. Gemeente en KVWS zullen daarvoor een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) oprichten, waarin beide partijen voor een gelijk deel aandeelhouder zullen zijn. De gemeente investeert in eerste instantie € 140 miljoen. Van dit bedrag is zeker € 20 miljoen gereserveerd voor de sanering van het terrein en de gebouwen. De partijen zullen de sanering en het verwijderen van kabels en leidingen in gezamenlijk overleg aanpakken, om zo het proces van bouwrijp maken en saneren te optimaliseren. Vervolgens zal de gemeente de grond en de gebouwen verkopen aan de GEM. Park Strijp Beheer is de partij die de grond en opstallen van de gemeente aankoopt nadat de minimaal noodzakelijke werkzaamheden, fiscaal gezien, uitgevoerd zijn om de gebouwen en terreinen in de omzetbelasting sfeer te kunnen leveren. De grond zal bouw- en woonrijp worden uitgegeven op het moment dat er een bouwtitel aanwezig is. Dit houdt in dat er een bestemmingsplan op globaal eindplanniveau gereed is of dat er een bouwvergunning is afgegeven aan de ontwikkelende partij. In de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven en VolkerWessels is geregeld dat VolkerWessels recht heeft om 380.000 van de in totaal te realiseren 430.000 vierkante meter bvo te ontwikkelen en te bouwen en de gemeente 50.000 vierkante meter bvo. VolkerWessels heeft zijn deel echter alweer doorverkocht aan twee Eindhovense woningcorporaties: Trudo en het Woonbedrijf. In Bijlage 2 is het bijbehorende organogram opgenomen. Eén van de elementen in de overeenstemming met KVWS is het kopen van Strijp S door de gemeente Eindhoven. In deze overweging was de belangrijkste reden het hebben van voldoende mogelijkheden om een dergelijk ingrijpend en belangrijk project optimaal te kunnen sturen in de door de gemeente gewenste ontwikkelingsrichting. Dit sturen in de gewenste ontwikkelingsrichting dient voor een maximaal resultaat te gebeuren in zowel de planvormingsfase als in de uitvoeringsfase. De gemeente was er niet van overtuigd dat het publiek instrumentarium, zoals bestemmingsplan en exploitatieovereenkomst, voldoende sturing boden. Koop van de gronden geeft de gemeente een zeer belangrijke positie in het gehele ontwikkelingstraject, het is nu ook mogelijk om gebruik te maken van het privaatrechtelijke traject waarin met behulp van contracten en overeenkomsten veel valt te sturen. Risicoprofiel De gemeente Eindhoven en Volker Wessesl hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Zij gaan voor de ontwikkeling van Strijp S een publiek-private samenwerking aan, met als doel te komen tot een gezamenlijke grondexploitatie van het plangebied. Gemeente en KVWS zullen daarvoor een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) oprichten, waarin beide partijen voor een gelijk deel aandeelhouder zullen zijn. De gemeente investeert in eerste instantie € 140 miljoen. Van dit bedrag is zeker € 20 miljoen gereserveerd voor de sanering van het terrein en de gebouwen. De partijen zullen de sanering en het verwijderen van kabels en leidingen in gezamenlijk overleg aanpakken, om zo het proces van bouwrijp maken en saneren De gemeente en KVWS richten gezamenlijk en beide voor 50% inbreng en zeggenschap een besloten vennootschap op, Park Strijp Beheer. Deze BV (2% inbreng en zeggenschap) gaat direct daarna samen met de gemeente (49% inbreng en zeggenschap) en KVWS (49% inbreng en zeggenschap) een commanditaire vennootschap aan, Park Strijp CV. Park Strijp Beheer is de enige beherend vennoot, de gemeente en KVWS zijn commanditaire vennoten. De gemeente en KVWS benoemen ieder een commissaris in Park Strijp Beheer. De beide commissarissen doen een voordracht voor een onafhankelijke voorzitter. De RvC bestaat dus uit 3 personen. Verlies van Park Strijp CV komt in eerste instantie ten laste van de reserve en vervolgens ten laste van de kapitaalrekeneing. De vennoten delen nimmer in een verlies groter dan ieders participatie 5.4.3 Projectdocumentatie Binnen het project wordt door middel van jaarlijkse managementrapportages de stand van zaken weergegeven. Vanaf 2004 waren managementrapportages beschikbaar, waarbij vooral gekeken is naar het onderdeel risicoanalyse. De samenwerkingsovereenkomst tussen VolkerWessels en de gemeente werd getekend op hetzelfde moment als de koopovereenkomst werd getekend. In de samenwerkingsovereenkomst is een aparte risicoparagraaf opgenomen. Een uitgebreide weergave van de belangrijkste artikelen uit de samenwerkingsovereenkomst en informatie uit de managementrapportages is opgenomen in de aparte bijlage. In de risicoparagraaf, opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst, wordt in kwalitatieve termen uitdrukking gegeven aan mogelijke risico´s, beter gezegd, bedreigingen. Hierbij worden eveneens beheersmaatregelen genoemd. In de koopovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven en Philips wordt de verkoop van de gronden van Strijp-S in een overeenkomst vastgelegd. In de aparte bijlage zijn een overzicht van en toelichting op de verschillende managementrapportages en overeenkomsten opgenomen. Hieronder wordt ingegaan op de ‘risicoparagrafen’ die in de overeenkomsten en rapportages zijn opgenomen. 5.4.4 Beschrijving risicoanalyse en -allocatie De toepassing van risicomanagement, zoals weergegeven in tabel 1 van Bijlage 9, heeft betrekking op de wijze waarop risico´s zijn benoemd, gewaardeerd en hoe de communicatie en onderhandeling (uitlopend in overeenkomsten) daarover zijn gelopen. De verschillende documenten en interviews geven een weergave van de manier waarop binnen het project met het thema risico is omgegaan. In de rapportages zijn wat betreft de risicoanalyse een aantal instrumenten aangetroffen. De gevonden scenarioanalyses worden binnen de GEM gebruikt voor go/go-elsewhere beslissingen. Het gaat hierbij om een analyse waarbij van verschillende parameters het effect is berekend of opgenomen en die vervolgens gesommeerd zijn. Nadeel hierbij is dat er dubbeltellingen kunnen voorkomen en onderlinge relaties van risico’s over het hoofd worden gezien. Het geeft op deze manier slechts een grove inschatting van de totale voorziening (buffer) die getroffen moet worden Enkele risico’s zijn in onderhandelingen over grondprijs geprijsd (zoals milieusanering, verzekeringen en beheer terrein) en verwerkt in de uiteindelijke som. De opgezette gevoeligheidsscenario’s zijn gebruikt om te bepalen welke voorziening of actie getroffen moet worden om het specifieke risico af te dekken. Bij enkele risico’s zijn percentages van de totale som die voor de parameter staat genomen als mogelijk risico. Het is echter onduidelijk waar deze inschatting vandaan komt. De gevoeligheidsanalyse is bedoeld om de financiële bandbreedte van ten eerste de verschillende risico’s en daarnaast van het exploitatiesaldo van de GEM te achterhalen. Bij het aftasten van deze bandbreedte zijn ook mogelijke opportunities geschat en tegenover de risico’s afgezet (zie Bijlage 2 van de aparte bijlage). De uitkomst hiervan is gebruikt voor het opstellen van enkele scenario’s die gaan over de beheersing van de risico’s. Enkelen risico’s worden in de VO fase kwalitatief in de samenwerkingsovereenkomst benoemd en in de DO en opvolgende fasen door middel van de managementrapportages kwantitatief uitgewerkt. In deze analyses en updates worden eventuele tegenvallers en opportunities (zoals kostenbesparing of extra bouwvolume) tegenover elkaar in een overzicht gezet. Deze overzichten worden gebruikt voor ingrijpende beslissingen. Overige risicomanagementonderdelen zijn opgenomen in Bijlage 9. Risico-allocatie In tabel 2 in Bijlage 9 is samengevat weergegeven op welke manier de allocatie bij het project Strijp S vorm heeft gekregen. Dit is een weergave van bestudering van projectdocumentatie en het houden van interviews met betrokkenen. De tabel is in feite een samenvatting van de projectinformatie die in Bijlage 2 van de aparte bijlage is opgenomen De tabel geeft de informatie weer zoals die is gevonden in documentatie van de gemeente Eindhoven en de gedelegeerd ontwikkelaar betrokken bij de GEM. Daarnaast is het een weergave van de gesprekken die zijn gevoerd met betrokkenen. Vanuit die stroom van informatie zijn de relevante data in deze tabel opgenomen. Aangezien de structuur van deze tabel gebaseerd is op de eerder beschreven risico indeling bij gebiedsontwikkelingen, kan het zijn dat de informatie uit de case niet één op één is in te passen is, waarbij risico’s of beheersmaatregelen dubbel zijn genoemd of over het hoofd zijn gezien. Voor het doel van deze tabel, namelijk een beoordeling geven van de risico-allocatie bij het project, is dit niet van invloed. De moeilijkheid bij het indelen geeft onder andere aan dat verschillende risico’s bij gebiedsontwikkeling gecorreleerd of uniek kunnen zijn. In document Risico-allocatie bij gebiedsontwikkeling : onderzoek naar de wijze waarop risico’s bij gebiedsontwikkeling, uitgevoerd in publiek private samenwerking, worden gealloceerd (pagina 62-65)
