We willen dat iedereen een woning kan vinden in de stad. Ook de mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. De slaagkans ligt ongeveer op 30%, dat wil zeggen dat van alle honderd mensen die actief op zoek zijn naar een sociale huurwoning er ongeveer 30 woningen worden toegewezen.
Doelen Wat wilden we bereiken?
We willen dat de slaagkans voor mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning omhoog gaat. Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 afspraken gerealiseerd
Corporaties zouden 150 tot 250 nieuwe sociale huurwoningen realiseren. In 2014 zijn 303 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd en daarnaast nog eens 211 jongeren eenheden. Daar tegenover staat de sloop van 58 corporatiewoningen in De Wijert en Selwerd. Daarnaast is geïnvesteerd in de kwaliteit en duurzaamheid van bestaande sociale huurwoningen door renovatie en verduurzaming.
Conclusie Wat hebben we bereikt?
De slaagkans voor sociale huurwoningen is daarmee niet gestegen. In 2014 is de slaagkans gedaald naar 25%. We zien aan de ene kant dat de doorstroom binnen de sociale voorraad stagneert. Mensen blijven langer zitten in hun huidige woning en vertonen risicomijdend gedrag. De uitstroom naar koopwoningen is ook minder groot dan jaren geleden. Aan de andere kant zien we dat de vraag naar sociale huurwoningen de afgelopen jaren wel wat is gestegen. Het aantal actief woningzoekenden is licht gestegen en ook het aantal mensen dat zich heeft ingeschreven bij Woningnet is licht gestegen.
Beleidsveld
Starters
Groningen is een hele jonge stad. Dit komt onder andere door de jongeren die hier studeren maar ook omdat Groningen een aantrekkelijke vestigingsplaats blijkt voor jonge, startende huishoudens.
Doelen Wat wilden we bereiken?
We wilden een substantieel deel van de aanvragen van startersleningen kunnen honoreren.
MEETBAAR RESULTAAT
Startersleningen 2014 Algemene leningen Leningen Meerstad
Ingediend 84 9 Toegekend 56 4 Ingetrokken 22 5 Gemidd. verwervingskosten bestaand/nieuw 135.000/163.000 177.000 Gemiddeld leenbedrag 24.000 30.000
* De beoordeling van een indiening duurt soms een langere periode, waardoor de jaargrens wordt overschreden (bijvoorbeeld in 2013 ingediend, in 2014 toegekend). Hierdoor zijn de cijfers van indiening, toekenning en intrekking niet herleidbaar.
Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
In 2014 is er door startende huishoudens op de koopmarkt een groot beroep gedaan op de startersleningen. Met behulp van de cofinanciering van het Rijk kon nagenoeg de volledige vraag worden gehonoreerd. Het aantal toegekende leningen is gelijk gebleven aan die van 2013. Dit geldt ook voor de gemiddelde verwervingskosten voor bestaande woningen en het gemiddelde leenbedrag (zie schema). Van de toegekende leningen wordt circa 10% gebruikt voor nieuwbouw.
Conclusie Wat hebben we bereikt?
Deelprogramma 2
NIEUWBOUW
Hoofddoelstelling van ons nieuwbouwbeleid is het toevoegen van woningen, zodat we de doorstroming op de woningmarkt op gang brengen en we de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod het hoofd bieden. Daarbij besteden we specifieke aandacht aan woonmilieus en woningen die aantrekkelijk zijn voor de in deelprogramma 1 beschreven doelgroepen. De komende jaren zien we, naast kwalitatief hoogwaardige woonmilieus voor jongeren, vooral een markt voor de woonmilieus ‘Samen in de Stad’ en ‘Ruim en Buiten’, zoals beschreven in het onderzoek naar woonmilieus dat we in 2011 hebben uitgevoerd. In de
stadsuitbreidingen willen we vooral de grote vraag naar groen stedelijke woonmilieus (‘Ruim en Buiten’) bedienen om daarmee onder meer gezinnen aan de stad te binden.
In 2011 hebben we met de regio Groningen-Assen afgesproken dat alle nieuw te ontwikkelen
woningbouwplannen met elkaar moeten worden afgestemd. Onze woningbouwprogrammering sluit aan op de kwantitatieve en kwalitatieve afspraken die we hiervoor in regionaal verband hebben gemaakt. Nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan onze doelstelling om in 2025 een energieneutrale stad te worden. Daarnaast leveren de wettelijke kaders voor bedrijvigheid, bodem-, geluid- en luchtkwaliteit en externe veiligheid de basis voor een goede en duurzame leefomgeving.
GELD
Het lastentotaal van deelprogramma 8.2 Nieuwbouw bedraagt 28,3 miljoen euro. Deze lasten worden gedekt uit opbrengsten van grondverkoop, opbrengsten uit leges & heffingen, diverse opbrengsten, reservemutatie en een bijdrage uit de algemene middelen.
Beleidsvelden
Versnellen en faciliteren nieuwbouw Bouwen in de bestaande stad Stadsuitbreiding
Kwaliteitsbewaking en dienstverlening
Beleidsveld
Versnellen en faciliteren nieuwbouw
De essentie van ons nieuwbouwbeleid hebben we vastgelegd in de Structuurvisie Kwaliteit van Wonen uit 2009. De nadruk ligt niet meer uitsluitend op het versnellen en faciliteren van de nieuwbouw. De veranderende
marktomstandigheden hebben aangetoond dat een meer kwalitatieve benadering voor de komende jaren noodzakelijk is. In de Regio Groningen-Assen hebben we in 2012 afgesproken uit te gaan van 600 nieuwe woningen per jaar, exclusief jongerenhuisvesting, met daarbovenop een herstructureringsopgave van minimaal 350 woningen per jaar.
Doelen Wat wilden we bereiken?
We streven jaarlijks, dus ook in 2014, naar een nieuwbouwproductie van tussen de 950 en 1350 woningen (inclusief jongerenhuisvesting) in de juiste segmenten.
Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
Meerjarenprogramma Kwaliteit van Wonen
Via het Meerjarenprogramma Kwaliteit van Wonen houden we continu de vinger aan de pols en we stellen daar waar nodig het (kwalitatieve) woningbouwprogramma bij. Ook in 2014 is het Meerjarenprogramma geactualiseerd.
Kwalitatieve afstemming in de Regio
In 2014 zijn voor het tweede jaar de regionale woningbouwafspraken toegepast, nadat deze in
december 2012 zijn ondertekend. Voor ons betekent dit een taakstelling van gemiddeld 600 woningen per jaar, exclusief jongerenhuisvesting. In 2014 zijn alle woningbouwplannen binnen de regionale afspraken gebleven en is het niet nodig geweest instemming te vragen voor nieuwe bouwplannen. We hebben met de regio de afspraak gemaakt dat kleinschalige binnenstedelijke inbreidingslocaties niet separaat hoeven te worden voorgelegd als deze binnen het totaal passen.
In 2014 zijn we gestart met het Regionaal Woningmarktonderzoek. Dit onderzoek is gestart naar aanleiding van de groei van de stad, die sneller gaat dan verwacht. Het onderzoek moet inzicht geven in de
woningbehoefte voor de komende jaren en zal ook worden gebruikt bij de Woonvisie.
Reserve grondzaken [Extra beleidsmiddelen]
De reserve grondzaken wordt aangehouden om een toereikende buffer te hebben voor het opvangen van schommelingen in exploitatieresultaten van grondexploitaties en kosten die samenhangen met het grondbezit. De stand van de reserve grondzaken per 1 januari 2014 was
15,4 miljoen. In 2014 is de reserve aangevuld met 21,1 miljoen euro. Daarnaast is het begrote resultaat 2014 en het nadelige rekeningresultaat 2013 van 2,8 respectievelijk 5,0 miljoen euro ten laste van de reserve gebracht. De omvang van de reserve grondzaken en grondbank per 31 december 2014 is 30,7 respectievelijk 4,1 miljoen euro. Het resultaat op het grondzaken bedraagt 13,3 miljoen negatief en wordt met name veroorzaakt door een aantal bijzondere posten zoals nagekomen bijdrage grondexploitatie Meerstad-bedrijventerreinen, resultaat verkoop erfpacht en bouwrijpe kavels van 567 duizend euro respectievelijk 627 duizend euro extra kosten. De omvang van de risico's die verband houden met grondexploitaties en het grondbezit bedraagt circa 180,3 miljoen euro per 31 december 2014. In de paragraaf weerstandsvermogen kijken we naar de verwachte ontwikkeling van het risico in de jaren 2015 tot en met 2018. We houden hier rekening met een risico tussen de 178 miljoen euro (jaarschijf 2015) en 193 miljoen euro (jaarschijf 2017). De risico's concentreren zich vooral in de sleutelprojecten Meerstad, Ciboga, Westpoort, Europapark, Grote Markt en de nog in exploitatie te nemen gronden. Het benoemde risicobedrag beweegt zich in een zekere bandbreedte. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen is groter dan het aanwezige weerstandsvermogen. Het verschil per 31 december 2014 bedraagt 145,5 miljoen euro. Hiermee is er sprake van een tekort van het benodigde weerstandsvermogen. Dit tekort wordt meegenomen bij de bepaling van het totaal benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.
Conclusie Wat hebben we bereikt?
We zien dat de economische teruggang, die in het najaar van 2008 manifest is geworden, een groot effect heeft gehad op de verkoop van nieuwbouwwoningen. De gevolgen van de slechte marktomstandigheden op de
daadwerkelijke woningbouwproductie zijn de laatste jaren merkbaar geworden. In 2014 zijn ruim 1000 woningen (inclusief 564 wooneenheden voor jongeren) opgeleverd. Voor 2015 blijven we inzetten op de realisatie van projecten in de genoemde woonmilieus en hopen we met de inzet van de middelen van het bouwoffensief te kunnen starten met een aantal grootschalige complexen voor jongerenhuisvesting.
Beleidsveld
Bouwen in de bestaande stad
Veel mensen willen in de stad, dicht bij het centrum, wonen. Niet alleen in een appartement, maar ook in een grondgebonden eengezinswoning. Daarmee kunnen we ook gezinnen aan de stad binden. We willen nieuwe woonconcepten ontwikkelen, waarbij we dichtheid en grondgebondenheid combineren. Zo blijft Groningen een compacte stad. We zien dat juist projecten in de bestaande stad (zoals de ontwikkelingen in Paddepoel-zuidoost) ondanks de verslechterde economische en financiële omstandigheden relatief goed verkopen.
Doelen Wat wilden we bereiken?
We blijven streven naar het realiseren van een gevarieerd aanbod aan nieuwbouwwoningen in de bestaande stad. Voor 2014 wilden we dat minstens de helft van de nieuwbouwproductie binnen de bestaande stad wordt gerealiseerd, zoals in Paddepoel, het Oosterhamriktracé en de Helpermaar. Vooral voor projecten in het woonmilieu ‘Samen in de Stad’ zien we kansen.
Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
Intense Laagbouw
Met de woningbouwmanifestatie Intense Laagbouw hebben we aangetoond dat het goed mogelijk is om grondgebonden woningen te bouwen in hoge dichtheden op inbreidingslocaties in de stad. In 2014 zijn de woningen op de Intense Laagbouwlocaties langs het Oosterhamriktracé in de verkoop gegaan. Voor het Engelse Kamp vinden nog steeds onderhandelingen met de beoogde ontwikkelaar plaats.
Oosterhamrikzone
De Oosterhamrikzone is één van onze sleutelprojecten. De ambitie is om het gebied de komende jaren te transformeren tot een aantrekkelijk woonmilieu langs een van de belangrijke radialen van de stad. Met de oplevering van de nieuwbouw aan het Wielewaalplein en De Stadswerf is een duidelijk begin gemaakt. De transformatie van de zone is in 2014 verder doorgezet door de herontwikkeling van het voormalige UMCG distributiecentrum, ontwikkeling van ‘locatie B’, locatie Kooi en de ‘Oude Taxicentrale’.
Bereikbaarheid UMCG & Planstudie vervanging Gerrit Krolbrug
In 2014 is de planstudie vervanging Gerrit Krol brug gestart. In deze studie worden ook de mogelijkheden verkend voor een nieuwe stadsdeelontsluiting in de Oosterhamrikzone voor de ontsluiting en de
ontwikkelingsmogelijkheden van het UMCG en de binnenstad.
Eemskanaalzone
De Eemskanaalzone is een van onze sleutelprojecten. Na de succesvolle realisatie van de Kop van Oost fase I, is in 2014 gestart met de verkoop en bouw van fase II (Eemskwartier). Ook is de revitalisering van de woonschepenhaven gestart. Daarnaast zijn we in overleg met marktpartijen in de zone over het bestaande woningbouwprogramma, waar al bestemmingsplancapaciteit voor is. We kijken hoe we dit kunnen omzetten naar meer marktconforme woonmilieus.
Waardering gronden Suikerunie [Extra beleidsmiddelen]
Volgens de in 2012 aangescherpte landelijke richtlijnen mogen we de jaarlijkse kosten bij gronden alleen activeren als we in de nabije toekomst starten met de exploitatie (het daadwerkelijk bebouwen). Naar verwachting starten we pas na 2025 met de Suikerunie. Daarmee voldoen we waarschijnlijk niet aan het criterium van ‘nabije toekomst’.
In 2012 hebben wij in afwijking van deze landelijke regels besloten om de boekwaarde te handhaven op 39,4 miljoen euro. Wij vinden dit goed te verdedigen op basis van de voorlopige grondexploitatie Suikerunie. Wel moeten de jaarlijkse rente- en exploitatiekosten van 1,6 miljoen euro per jaar op een andere manier worden gedekt. Deze kosten kunnen niet meer worden opgeteld bij de boekwaarde omdat de lange termijn tot de start van de exploitatie daarvoor te veel onzekerheden biedt. Uw raad heeft in 2014 besloten om jaarlijks 1,6 miljoen euro beschikbaar te stellen uit de extra beleidsmiddelen. Daarnaast heeft uw raad 400 duizend euro beschikbaar gesteld om in 2014 een betere ontsluiting van het terrein te realiseren voor langzaam verkeer. Deze is in augustus gereedkomen middels een tijdelijke brug van steigermateriaal, de zogenaamde Bietenbrug. In 2014 heeft een overschrijding van 210 duizend euro plaatsgevonden. Deze werd veroorzaakt door:
• Een afwaardering van nog openstaande plankosten en uren vanuit de prijsvraag De Campagne (ongeveer 160 duizend euro).
• Een extra uitgave van ongeveer 50 duizend euro ten behoeve van de reparatie van de lift in het zeefgebouw. Daarmee is het gebouw ook voor minder validen beter toegankelijk.
• Een budgetoverschrijding van 11 duizend euro voor de aanleg van de brug. Hiermee kunnen we voor 2015 met een schone lei beginnen.
Boterdiepgarage / grondexploitatie CiBoGa [Extra beleidsmiddelen]
grondexploitatie CiBoGa. De gedachte hierachter is dat de ontwikkelingen in het gebied kansen bieden voor de exploitatie van de parkeergarage. Ter compensatie van de verliezen van het Parkeerbedrijf hebben we de afgelopen jaren middelen beschikbaar gesteld (10 miljoen euro verdeeld over 3 jaarschijven). Voor de jaarschijf 2014 hebben we hier 1,4 miljoen euro aan toegevoegd.
Verder is in de grondexploitatie rekening gehouden met een storting vanuit het Parkeerbedrijf van 4,25 miljoen euro in de jaren 2012 tot en met 2016. Uit de actualisatie van de meerjarenprognose van het parkeerbedrijf voorjaar 2013 blijkt dat het parkeerbedrijf een tekort heeft. Hierdoor zal er de komende jaren geen afdracht plaatsvinden en is jaarlijks tot en met 2021 een aanvullende bijdrage aan de grondexploitatie nodig van 510 duizend euro nodig ter compensatie. Dit bedrag is toegevoegd aan de grondexploitatie.
Conclusie Wat hebben we bereikt?
Conform de doelstellingen is op een aantal locaties in de bestaande stad gestart met de verkoop van woningen. De planvorming voor de bereikbaarheid van het UMCG en de vervanging van de Gerrit Krolbrug ligt op schema.
Beleidsveld
Stadsuitbreiding
De focus bij de stadsuitbreiding ligt voornamelijk op de ontwikkeling van Meerstad. Deze uitbreiding valt onder de gemeente Slochteren. Conform regionale afspraken bedient deze uitbreiding vooral huishoudens uit de stad Groningen.
Doelen Wat wilden we bereiken?
Vasthouden van gezinnen door op de vraag afgestemde nieuwbouw in de stadsuitbreidingen. Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
Meerstad
De nieuwe ontwikkelingsstrategie van Meerstad gaat niet meer uit van een vastgelegd eindbeeld. Veel meer zal Meerstad stapsgewijs en organisch worden ontwikkeld in kleinere eenheden of eilanden die elk op zichzelf alle basiskwaliteiten van Meerstad in zich hebben. In 2014 begon deze strategie zich uit te betalen. De verkoop van woningen in Meerstad liet een stijgende lijn zien en uiteindelijk zijn er ruim 80 woningen verkocht. De vaarverbinding en sluis zijn tot stand gebracht en de werkzaamheden aan het landschappelijk raamwerk zijn in volle gang.
Bijdrage GR Meerstad [Extra beleidsmiddelen]
In de nu afgeslankte vorm kost de GR organisatie 320 duizend euro en bedraagt onze bijdrage daarvoor 112 duizend euro. In het verleden werden de kosten gedekt uit de reserve voorzieningen Meerstad. In 2014 is hiervoor 112 duizend euro uit de extra beleidsmiddelen beschikbaar gesteld.
Reitdiep fase 3/4
De belangstelling van gezinnen en jonge huishoudens voor eengezinswoningen in groen-stedelijke
woonmilieus is onverminderd groot. Met de ontwikkeling van het deelplan Reitdiep 3- 4 wordt het aanbod in dit woonmilieu verbreed. In 2014 is de voorbereiding van dit deelplan gestart. Het uitwerkingsplan is inmiddels in procedure gebracht.
Conclusie Wat hebben we bereikt?
De woningverkopen in Meerstad liggen op schema en de planvorming voor Reitdiep is gestart.
Beleidsveld
Kwaliteitsbewaking en dienstverlening
Kwaliteit is een breed begrip, dat uit meer aspecten bestaat. Het gaat naast het realiseren van een
nieuwbouwprogramma dat aanvullend is op de bestaande voorraad in de stad, ook om de ruimtelijke kwaliteit en om de kwaliteit van de woning zelf. In dat kader voeren we een aantal activiteiten uit, stimuleren we particulier opdrachtgeverschap en hebben we aandacht voor duurzaamheid in de (particuliere) woningvoorraad.
Doelen Wat wilden we bereiken?
We willen een optimale kwaliteit in iedere nieuw opgeleverde woning. Het betreft dan enerzijds de fysieke kenmerken van de woningen, zoals duurzaamheid, toegankelijkheid en veiligheid. Anderzijds gaat het om het vergroten van de invloed van bewoners bij de totstandkoming van projecten, zodat hun woonwensen zo goed als mogelijk kunnen worden gerealiseerd.
Activiteiten Wat hebben we hiervoor gedaan?
Nota Ruimtelijke Kwaliteit
Ruimtelijke kwaliteit is van ons allemaal. We hebben daarom ons bestaand ruimtelijk kwaliteitsbeleid tegen het licht gehouden. We willen meer meedenken en initiatieven faciliteren. In 2014 hebben we daarom de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. We hebben daarin onze ambities en kaders vastgelegd voor het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in de stad. Ook hebben we vastgelegd welke gebieden en welke thema’s prioriteit hebben. In 2014 hebben we besloten onze Welstandsorganisatie aan te passen op de nieuwe werkwijze uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. We voeren de Welstandstoets in de eigen organisatie uit. De organisatie komt hiermee dichter bij de burgers te staan. We steken al bij de aanvraag een helpende hand toe zodat het totale proces van vergunningverlening transparanter, sneller en minder ingewikkeld verloopt. De Welstandstoets wordt uitgevoerd onder leiding van de nieuwe Stadsbouwmeester die per 1-1-2015 is benoemd.
Groninger Woonkwaliteit
In het Bouwbesluit is wettelijk geregeld aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. Wij gaan een stap verder en willen dat alle nieuwbouwwoningen in de stad extra kwaliteit hebben. Hierover hebben we met corporaties, belangenorganisaties en ontwikkelaars afspraken gemaakt onder de noemer Groninger
Woonkwaliteit (GWK). Het instrument wordt vooral ingezet bij grootschalige nieuwbouw van voornamelijk appartementen. Het instrument GWK heeft in 2014 geen prioriteit gehad.
NLA 2.0
Corporaties hebben zich flink ingespannen om hun voorraad te verduurzamen. De doelstelling die in 2011 werd geformuleerd in NLA 2.0 is ruimschoots gehaald. Tussen 2011 en 2014 is het energielabel van bijna 6.000 woningen met tenminste 2 labelsprongen verbeterd tot tenminste label C.
Woningcorporatie Lefier realiseerde in 2014 in de Voermanstraat de eerste portieketagewoningen met nul op de meter. Een pilot die in de komende jaren een vervolg krijgt. Corporaties maken plannen voor de nieuwbouw van energie-neutrale woningen.
Groene daken
Particulieren, instanties en bedrijven kunnen een beroep doen op een subsidie voor het realiseren van een groen dak. Het doel daarvan is het filteren van fijn stof uit de lucht, waterregulering (een groen dak kan voorkomen dat het rioolstelsel overbelast raakt bij stortbuien) en isolatie (vooral in de zomer zorgt een groen dak voor meer verkoeling). In 2014 zijn er 42 woningen voorzien van groene daken, dit aantal is iets hoger dan verwacht (35).
Duurzaamheidsprogramma [Extra beleidsmiddelen]
Duurzaamheid is een thema dat in alle programma’s terugkomt. In dit programma is in het bijzonder aandacht voor het stimuleren van duurzaam bouwen. In de paragraaf duurzaamheid tonen wij een overzicht van alle duurzaamheidsdoelen en activiteiten.
In 2014 is het programma Groningen geeft energie geëvalueerd (Terugblik 2011 - 2013 / vooruitblik 2014 - 2018). Daaruit kwam naar voren dat de afgelopen jaren goede stappen zijn gezet om de slag te gaan met de ambitie energieneutraal 2035. Alhoewel we tevreden zijn over de bereikte resultaten realiseren we ook dat we nog een lange weg hebben te gaan. Belangrijke mijlpalen waren de oprichting van Grunneger Power, het sterk stijgende aantal zonnepanelen op daken, de oprichting van Warmtestad BV en daaraan gekoppeld het collectieve warmtenet op het Europapark en de ontwikkeling van geothermie in het noordwesten van de stad.
Het college heeft in 2010 een bedrag van 6 miljoen euro beschikbaar gesteld. Er is een klein resultaat van 65 duizend euro.
(Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap
Via CPO willen we de consument meer ruimte bieden voor eigen inbreng in de woningbouw. Zo kunnen mensen via CPO niet alleen een nieuwe woning realiseren maar ook nog eens een woning realiseren die helemaal aan hun wensen voldoet. Met KUUB hebben we in Groningen al ruim 10 jaar ervaring met CPO. In 2012 hebben we campagne gevoerd om CPO onder de aandacht te brengen. Dit heeft tot veel belangstelling geleid en uiteindelijk tot 3 locaties waar het CPO-proces is gestart (Meerstad, Oosterhamrikkade en Europapark). In Meerstad is de verkoop in 2014 gecontinueerd en aan de Oosterhamrikkade is de verkoop