Vastgoedtransacties.
De gemeenteraad,
Op grond van volgende overwegingen, zowel feitelijk als juridisch:
De pastorie, Hulstedorp 3 is stadseigendom en werd tot eind juni 2021 bewoond door pastoor Gaby; deze residerende pastoor ging op 1 juli in pensioen en wordt niet vervangen. Bij brief van 18 augustus bevestigde het Bisdom Brugge de ‘vrijgave’ van deze pastorie mét bijhorende pastorietuin om deze ‘ter beschikking te stellen van de stad’.
De pastorie met bijhorende tuin is het kadastraal perceel (5de afdeling, sectie C) nr.308G met een kadastrale oppervlakte van 4.129m². Naast die stadperceel ligt een tuin die eigendom is van de Kerkfabriek Sint-Petrus en waarvoor er reeds lang beleidsintenties
zijn om beide tuinen -de pastorietuin, eigendom van de stad en de KF-tuin- als een publiek toegankelijk park in te richten.
In het BPA-plan nr. 60 “Hulste Park” uit 2003 is deze gecombineerde parkzone al voorzien als “zone voor openbaar groen”.
Het openstellen van de pastorietuin en kerkfabriektuin is in de Meerjarenplanning 2019-2025 voorzien onder SDG11 ‘Harelbeke investeert in de duurzame ruimtelijke
ontwikkeling van de stad’ en onder de AP(actieplan) 03 ‘Aangename woonwijken’.
Ter realisatie van deze beleidsintenties en naar aanleiding van de vrijgave van de (pastorie) tuin, werden onderhandelingen met de kerkfabriek Sint Petrus gevoerd voor het werven van een (groot) deel van hun tuin, naast de pastorietuin. In overleg met de kerkfabriek bestelde de stad hiervoor een opmetingsplan. Uit het plan van landmeter Hautekiet van 5 oktober 2021 blijkt dat de aan te kopen grond een oppervlakte heeft van 1.468,9 m² (zijnde delen uit de kadastrale percelen 313A, 314A en 315A).
In opdracht van de stad en in overleg met de Kerkfabriek, schatte de Vlaamse dienst Vastgoedtransacties deze grondaankoop op globaal 42.000 euro. Gelet op de formele schatting en aangezien de prijs aanvaardbaar lijkt zowel voor de stad als koper als voor de kerkafbriek als verkoper, besliste het college in zitting van 15 juni 2021 principieel om tot deze aankoop over te gaan en het dossier aan de raad ter goedkeuring voor te
leggen.
De ontwerpakte wordt aangeleverd door de dienst Vastgoedtransacties en bevat onder andere volgende elementen:
- De aankoop betreft het lot 1 van het plan van landmeter Pol Hautekiet van 5 oktober 2021.
- De totale oppervlakte van de door de stad te verwerven grond bedraagt 1.468,9 m²;
- het lot valt volgens het ter plaatse geldend BPA in de zone voor openbaar groen;
- De koopprijs is bepaald op 42.000 euro;
De uitgave is voorzien onder AR 220000 en BI 034000 in het investeringsbudget 2021.
De financieel directeur geeft zijn visum aan deze aankoop.
Na het plaatsbezoek van 2 september, besliste het college op 7 september om de diverse herbestemmingspistes voor het pastoriegebouw zelf, te (laten) onderzoeken. Tot eind 2021 staat de kerkfabriek verder in voor het onderhoud van dit gebouw.
Verwijzend naar volgende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen:
- Het decreet lokaal bestuur (DLB), in het bijzonder en zonder zich daartoe te willen beperken, artikel 41, tweede lid 11°.
Op voorstel van het college van burgemeester en schepenen:
Om deze redenen;
Na beraadslaging;
24 leden nemen deel aan de stemming;
Met unanimiteit;
BESLUIT:
Artikel 1:
Goedkeuring wordt verleend aan:
- De aankoop jegens de Kerkfabriek Sint-Petrus Hulste van het lot 1 van het opmetingsplan van landmeter Pol Hautekiet van 5 oktober 2021, met een oppervlakte van 1.468,9 m²;
- De koopsom ten bedrage van 42.000 euro en de andere aankoopvoorwaarden zoals opgenomen in de ontwerpakte van de Vlaamse dienst Vastgoedtransacties.
Artikel 2:
Het budget voor voormelde aankoop is voorzien onder AR 220000 en BI 034000 in het investeringsbudget-2021 (en in de meerjarenplanning).
Artikel 3:
Het college wordt gelast de vereiste administratieve formaliteiten te vervullen en aan Vastgoedtransacties wordt gevraagd de authentieke akte te verlijden.
7. Herontwikkeling van de site Isocab te Bavikhove . Realisatieovereenkomst af te sluiten met intercommunale Leiedal. Goedkeuring.
De gemeenteraad,
Op grond van volgende overwegingen, zowel feitelijk als juridisch:
Intercommunale Leiedal plant de herontwikkeling, in samenspraak met de stad, van de voormalige site Isocab (ongeveer 5 hectare groot) gelegen langs de Treurnietstraat in Bavikhove. Leiedal plant er nieuwe bedrijven. De stad wil het terrein een kwalitatieve invulling geven, waarbij de Paddebeek meer ruimte krijgt en trage verbindingen in het terrein aangelegd worden, zodat de leefbaarheid van de Treurnietstraat en de ruimere omgeving niet onder druk komen te staan. Voor deze site is het ruimtelijk
uitvoeringsplan Treurniet in opmaak en zit in de voorontwerp-fase.
Het schepencollege nam op 23 maart 2021 reeds enkele principiële standpunten in over het ontwerp-brownfieldconvenant, de inrichting van de site en een met Leiedal af te sluiten realisatie-overeenkomst.
Inzake het brownfieldconvenant keurde de gemeenteraad op 19 april 2021 het ontwerp-convenant met de Vlaamse Regering en de brownfieldactoren goed.
Inzake de thans voorliggende realisatieovereenkomst keurde de raad van bestuur van Leiedal de algemene principes goed in zitting van 26 februari 2021.
Op 8 juni 2021 ging het college akkoord met de principes inzake het toekomstig
groenonderhoud door de stadsdiensten op deze site, de latere overname in het openbaar stadsdomein van de publieke zones en de levering/plaatsing van de signalisatieborden naar het bedrijventerrein.
Voorliggende realisatieovereenkomst tussen de stad en Leiedal voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein omvat afspraken inzake de coördinatie van de infrastructuurwerken, het bedrijventerreinmanagement, de selectie van de bedrijven die zich op de site wensen te vestigen, de solidariteitsbijdrage,…
De solidariteitsbijdrage die de stad, overeenkomstig de beslissingen van de raad van bestuur van Leiedal van 28 maart 2014 en 27 februari 2015, na de voorlopige oplevering, die wellicht is voorzien in 2025, aan Leiedal moet betalen bedraagt €1,5/m² of globaal
€73.722,00. In ruil bekomt de stad de gedeeltelijke terugbetaling van deze bijdrage via het systeem van trekkingsrechten.
De goedkeuring van de ”Realisatieovereenkomst voor de ontwikkeling van de Isocab-Site” tussen de stad en Leiedal, inclusief daarin voorziene solidariteitsbijdrage lastens de stad, is een bevoegdheid van de gemeenteraad.
Verwijzend naar volgende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen:
- het decreet lokale besturen, inzonderheid en zonder zich daartoe te willen beperken art.
40§1;
Op voorstel van het college van burgemeester en schepenen:
Om deze redenen;
Na beraadslaging;
25 leden nemen deel aan de stemming;
Met unanimiteit;
BESLUIT:
Keurt volgende overeenkomst goed:
Realisatieovereenkomst tussen de stad Harelbeke en intercommunale Leiedal voor de herontwikkeling van de site Isocab te Bavikhove
1 Infrastructuurwerken en uitrusting 1.1 Wegenis- en rioleringswerken
Leiedal staat in voor de herontwikkeling van de site tot KMO-zone. Om de site bouwrijp te maken, dienen hiervoor in eerste instantie infrastructuurwerken uitgevoerd te worden.
Leiedal zal een ontwerpteam publieke ruimte en een veiligheidscoördinator aanstellen.
Het ontwerpdossier voor de wegenis-en rioleringswerken zal door het ontwerpteam worden opgemaakt in opdracht en voor rekening van Leiedal.
Vooraleer de overheidsopdracht voor de wegeniswerken kan opgestart worden door het ontwerpteam, moet het tracé van de wegenis, van de beken en grachten en riolering door de Stad goedgekeurd worden.
Na goedkeuring van de Stad, zal Leiedal optreden als opdrachtgevend bestuur voor de organisatie van de overheidsopdracht en de uitvoering van de werken.
De kosten voor de aanleg van riolering en wegenis zijn ten laste van Leiedal.
De Stad zal desgevallend naar de opening van de offertes worden uitgenodigd.
De Stad zal regelmatig ingelicht worden over het verloop der werken. Leiedal verleent aan de vertegenwoordigers van de Stad de toelating om de uitvoering van de werken te volgen en geeft hen inzage in alle documenten die op deze uitvoering betrekking hebben.
Eveneens kan de Stad, met het oog op de toekomstige opname in het openbaar domein, wijzigingen en/of aanvullingen voorstellen. In de mate dat deze voorstellen verenigbaar zijn met de bepalingen van de lopende overheidsopdracht kunnen deze wijzigingen en/of aanvullingen in overweging worden genomen.
Boeten en/of prijsverminderingen wegens onvoldoende uitvoering komen ten goede van de Stad.
1.2 Groen- en omgevingsaanleg
De groen- en omgevingsaanleg wordt voorzien aansluitend op de eerste aanleg van de wegenis-en rioleringswerken.
De kosten voor de groen – en omgevingsaanleg zijn ten laste van Leiedal.
Het ontwerpdossier voor de groenvoorzieningen zal aan de Stad ter goedkeuring worden voorgelegd. De Stad wordt desgevallend naar de opening van de offertes uitgenodigd.
De Stad zal regelmatig ingelicht worden over het verloop der werken. Leiedal verleent aan de vertegenwoordigers van de Stad de toelating om de uitvoering van de werken te volgen en geeft hen inzage in alle documenten die op deze uitvoering betrekking hebben.
Eveneens kan de Stad, met het oog op de toekomstige opname in het openbaar domein, wijzigingen en/of aanvullingen voorstellen. In de mate dat deze voorstellen verenigbaar zijn met de bepalingen van de lopende overheidsopdracht kunnen deze wijzigingen en/of aanvullingen in overweging worden genomen.
1.3 Nutsleidingen
Leiedal zorgt voor de planning, de coördinatie en het aanleggen van de nutsleidingen in overleg met de betrokken maatschappijen en voor zover deze gecombineerd kunnen worden met de voorziene wegenis- en rioleringswerken.
De kosten voor de aanleg van nutsleidingen zijn ten laste van Leiedal.
De opdrachtdocumenten voor de overheidsopdracht(en) voor nutsvoorzieningen zullen aan de Stad ter goedkeuring worden voorgelegd.
De Stad zal regelmatig ingelicht worden over het verloop der werken. Leiedal verleent aan de vertegenwoordigers van de Stad de toelating om de uitvoering van de werken te volgen en geeft hen inzage in alle documenten die op deze uitvoering betrekking hebben.
Eveneens kan de Stad, met het oog op de toekomstige opname in het openbaar domein, wijzigingen en/of aanvullingen voorstellen. In de mate dat deze voorstellen verenigbaar zijn met de bepalingen van de lopende overheidsopdracht kunnen deze wijzigingen en/of aanvullingen in overweging worden genomen.
1.4 Bewegwijzering
Leiedal staat op eigen kosten in voor de plaatsing van de signalisatieborden intern op het bedrijventerrein en de investeringskosten voor aanduiding van het bedrijventerrein (totem), individuele naamaanduiding van de bedrijven op de site. De exploitatiekosten van de bewegwijzering in het bedrijventerrein vallen ten laste van de bedrijven via het systeem van het parkmanagement.
De Stad staat in voor de levering en plaatsing en/of aanvraag tot bewegwijzering naar de zone, op de lokale en bovenlokale wegen, conform de bestaande reglementering.
2 Oplevering en overdracht
Leiedal zal de Stad uitnodigen om aanwezig te zijn bij de voorlopige en de definitieve oplevering van de diverse werken. De voorlopige en definitieve oplevering worden geacht tegensprekelijk te zijn indien op de vastgestelde datum en uur geen vertegenwoordiger van de Stad aanwezig was zonder daartoe voldoende vooraf schriftelijk te hebben verwittigd.
Vanaf de definitieve oplevering staat de Stad in voor het verdere onderhoud en beheer van de als openbaar domein uitgeruste gronden (wegenis, groen- en waterbuffer, fiets- en wandelpaden…).
Na de definitieve oplevering worden de gronden en meegaande riolen, wegenis, groen- en waterbuffer, fiets- en wandelpaden, en de overige voorzieningen, hierna genoemd
“Infrastructuur” kosteloos door Leiedal aan de Stad overgedragen om ingelijfd te worden in het gemeentelijk openbaar domein. De Stad verbindt zich ertoe de Infrastructuur op eerste verzoek van Leiedal over te nemen.
Leiedal neemt daartoe het initiatief om de akte overdracht te laten opstellen. Alle kosten betreffende de akte van overdracht (opmetingen, plannen, registratie, hypotheek) worden door Leiedal gedragen.
3 Bedrijventerreinmanagement
In functie van het verkrijgen en behouden van een kwaliteitsvol bedrijventerrein, heeft Leiedal de intentie om een vorm van bedrijventerreinmanagement te organiseren voor het bedrijventerrein. Onder “bedrijventerreinmanagement” wordt onder meer verstaan het sturen van inrichting en beheer van een bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen van een blijvend hoog kwaliteitsniveau van openbare en private ruimte.
Op dit moment zijn niet alle elementen gekend om reeds een systeem in concreto uit te werken. Zodra informatie beschikbaar is, zal Leiedal een systeem uitwerken in
samenspraak met de Stad waarbij onder meer het pakket, de modaliteiten en de eventuele bijdrages van de verschillende partijen (Stad, Leiedal, bedrijven) zullen worden afgesproken en vastgelegd.
In de verbintenissen met de gevestigde bedrijven zal dit systeem dan op een juridisch afdwingbare manier worden vastgelegd.
4 Coördinatieafspraken inzake de bedrijfsvestigingen 4.1 Contractuele inplantingsvoorschriften
Leiedal stelt in samenspraak met de Stad de contractuele inplantingsvoorschriften op die aan de kopers worden opgelegd aanvullend aan de stedenbouwkundige voorschriften voorzien in het ruimtelijk uitvoeringsplan.
De vergunningsdossiers van de private bedrijven worden behandeld door de Stad. De Stad zal hierbij evenwel telkens het advies inwinnen van Leiedal.
4.2 Aanvragen tot vestiging van bedrijven
In de loop van de ontwikkeling van het bedrijventerrein noteert Leiedal alle aanvragen tot vestiging. De Stad zal de aanvragen die bij haar diensten terechtkomen overmaken aan Leiedal of de coördinaten van de geïnteresseerden aan Leiedal bezorgen.
Leiedal zal bij de opstart van de verkopen de Stad raadplegen omtrent de aanvragen tot vestiging.
5 Aanduiding Leiedal als begunstigde overeenkomstig decreet ruimtelijke economie
In het decreet ruimtelijke economie van 13 juli 2012 is bij de realisatie van
bedrijventerreinen een recht van terugkoop/wederovername voorzien. Dit recht biedt de mogelijkheid de gronden en opstallen “terug te nemen” indien bepaalde voorwaarden niet nageleefd worden. Naast de verkoper (in dit geval Leiedal) van gronden of verlener van de erfpacht/ opstalrechten, wordt ook de Stad aangeduid als begunstigde van het recht van terugkoop/ wederovername. Dit weliswaar in tweede orde. Deze bepaling houdt in concreto in dat iedere doorverkoop of overdracht van een perceel op het
bedrijventerrein afhankelijk is van de voorafgaandelijke toestemming van de verkoper en de Stad.
Om de administratieve formaliteiten voor de Stad en de kopers/opstalnemers evenwel tot een minimum te beperken voorziet het decreet uitdrukkelijk, de mogelijkheid om het intergemeentelijk samenwerkingsverband, in casu Leiedal aan te wijzen als begunstigde in plaats van de Stad.
De Stad is akkoord om hierbij Leiedal aan te wijzen als begunstigde van het recht van terugkoop/wederovername, overeenkomstig art 27§2 van het decreet.
6 Solidariteitsbijdrage
Overeenkomstig de beslissing van de raad van bestuur van Leiedal van 28 maart 2014 en 27 februari 2015 zal, voor de herontwikkeling van de site als bedrijventerrein, aan de Stad een financiële bijdrage gevraagd worden van 1,5 euro per m² bruto, te indexeren met de index der consumptieprijzen vanaf 1 januari 2015, hierna genoemd “Bijdrage”.
Leiedal zal de Bijdrage aan de Stad factureren en de Stad verbindt zich ertoe om de Bijdrage aan Leiedal te betalen.
De (niet-geïndexeerde) bijdrage bedraagt:
(50.111 m² (totale opgemeten oppervlakte) – 963 m² (oppervlakte woonperceel) = 49.148 m²) .
Bruto oppervlakte (volgens opmeting) Bedrag
Ten laste van Harelbeke 49.148 m² € 73.722
Het facturatieschema voor de solidariteitsbijdrage is als volgt:
• 1/3 van de Bijdrage is te betalen binnen de 30 dagen na de voorlopige oplevering van de wegenis- en rioleringswerken;
• 2/3 van de Bijdrage kan naar keuze van de Stad in verschillende schijven betaald worden. Indien het volledige saldo betaald wordt binnen het jaar na de voorlopige oplevering dan is er geen toerekening van intrestlasten. Bij latere betalingen, al dan niet in verschillende schijven, is er telkens proportionele toerekening van de intrestlasten vanaf de datum van voorlopige oplevering + 1 jaar. De toerekening gebeurt op basis van de intrestvoet van de lening die aangegaan is voor de realisatie van het project of de gemiddelde intrestvoet bij verschillende leningen. Het volledige saldo dient uiterlijk 5 jaar na de voorlopige oplevering zijn betaald.
Een deel van de Bijdrage wordt voor de Stad gereserveerd, hierna “Trekkingsrecht”
genoemd. Hierbij worden volgende principes gehanteerd:
• Het Trekkingsrecht betreft 50 procent van de door de Stad te betalen bijdrage, éénmaal volledig gestort en blijft gereserveerd voor de Stad.
• De Stad kan het Trekkingsrecht aanwenden voor de realisatie van een
(deel)project dat past binnen de krachtlijnen van het beleidsplan van Leiedal. Dit voor regionale – en/of reconversie- en ontwikkelingsprojecten. Voorbeelden zijn projecten die streekgericht zijn, kernversterking, inbreiding, reconversie of hergebruik beogen.
• Dit (deel) project moet een minimale schaal hebben en het opgevraagde deel van het Trekkingsrecht moet daartoe minimaal 25.000,00 euro bedragen.
• Het Trekkingsrecht kan niet aangewend worden voor de “klassieke” betaalde opdrachten die vallen onder de exclusiviteiten (vb. opstellen van een RUP).
• Leiedal dient uitvoerder te zijn of een belangrijke betrokken partij bij de uitvoering.
Bij twijfel oordeelt de raad van bestuur van Leiedal of een voorgesteld project voldoet aan de voorwaarden om het Trekkingsrecht aan te wenden.
7 Betalingsmodaliteiten tussen Stad en Leiedal
Alle opgevraagde bedragen, zowel voor de werken en erelonen als voor de
solidariteitsbijdrage (zie hierna), worden door de Stad aan Leiedal vereffend door storting binnen de 30 kalenderdagen op rekeningnummer IBAN BE64 0910 1100 2152 – BIC GKCCBEBB.
8 Overleg en afstemming
De ontwikkeling van de voormalige site Isocab is een complex dossier dat slechts kan slagen als het in zijn ruimere context wordt bekeken. Niettemin het dossier reeds grondig is voorbereid en uitgewerkt bestaat de kans dat tijdens de realisatie onduidelijkheden opduiken en/of problemen zich voordoen. Om tot een goede en snelle oplossing te komen zal een goede afstemming noodzakelijk zijn. Partijen verklaren in het kader van het project dan ook maximaal met elkaar te overleggen en af te stemmen. In dit project is Leiedal projectleider, gezien Leiedal het financieel risico draagt. De eindbeslissing ligt bij de raad van bestuur van Leiedal.
Bij de start van het project geeft de Stad alle relevante juridische en beleidsmatige kaders door aan de projectleider. We denken hierbij aan: beeldkwaliteitsplannen, inrichtingsplannen, rups, parkeernormen, groennormen…
Voor de site is een nieuw ruimtelijke uitvoeringsplan in opmaak, met Leiedal als
ontwerper. Stad Harelbeke engageert zich ertoe om met bekwame spoed het ruimtelijk planproces inzake de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan Treurniet af te werken, onverminderd haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het publiek besluitvormingsproces.
De kosten voor de opmaak van dit RUP vallen ten laste van Leiedal.
Indien tijdens de loop van het project nieuwe beleidskaders ontwikkeld worden (bij Leiedal, Stad, andere overheden) of bestaande gewijzigd worden, wordt tijdig overlegd of dit gevolgen heeft voor het project en wat de nodige aanpassingen zijn. De voortgang van het project kan niet afhankelijk gesteld worden van nog te ontwikkelen
beleidskaders.
9 Communicatie
In de loop van het proces worden verschillende overlegmomenten met de bevolking, specifieke actoren en omwonenden ingepland. Deze overlegmomenten gebeuren steeds in onderlinge afstemming tussen de Stad en Leiedal. Naast een inzet vanuit Leiedal, zal ook de gemeentelijke dienst communicatie bijdragen aan de praktische organisatie van deze momenten.
Bij verschillende mijlpalen in de realisatie van het project zal een specifieke
communicatie gevoerd worden. Hiervoor werkt Leiedal steeds een voorstel uit dat samen met de Stad concreet wordt ingevuld.
De site zal steeds als gezamenlijk project van de Stad en Leiedal wordt gecommuniceerd, waarbij de logo’s van beide partijen worden vermeld.
10 Waarborg leningen
De Stad staat principieel borg voor de leningen die worden afgesloten inzake de verwervingen en de infrastructuurwerken, dit in de mate dat Leiedal effectief een leningsovereenkomst afsluit.
De Stad waarborgt het volledige leningsbedrag. De verkoopopbrengst, na aftrek van de werkingskosten, wordt prioritair aangewend ter vereffening van deze leningslasten.
Opgemaakt in twee exemplaren te Harelbeke op ………2021.
Iedere partij verklaart een origineel ondertekend exemplaar te hebben ontvangen.
Voor de Stad Harelbeke Voor de Intercommunale Leiedal Carlo Daelman Alain Top Filip Vanhaverbeke Wout Maddens Algemeen directeur Burgemeester Algemeen directeur Voorzitter