2. Second opinion ‐ bestaande varianten (V4 en V0)

(1)

Presentatie onderzoeksresultaten

Huisvesting gemeente Bergen (nh) – Second opinion

ers toe

Presentatie onderzoeksresultaten

Vakcommissie Gemeentehuis d.d. 7 mei 2013

ir. W.F. Schönau MMC ir. W.L.C. Dullaart Bergen (nh) 7 mei 2013

ruikte afbeelding komt hun make

ir. W.L.C. Dullaart

(2)

Agenda

1. Onderzoeksopgave en onderzoeksmethodiek

2. Second opinion – constateringen op basis van bestaande varianten

3. Aanpassing van de varianten

4. Resultaat van variantenvergelijking

5. Kader voor besluitvorming

6. Stellen van vragen

(3)

1. Onderzoeksopgave

 Second opinion op bestaande varianten (V0 en V4)

 Wat is de kwaliteit van de uitwerking?

 Aanpassing van de varianten (V0*, V4*, V3a en V3b)

 Creatiever omgaan met bestaande varianten, zodat kosten kunnen worden bespaard

 Vergelijking maken met twee ‘low budget’ varianten

 Vergelijking maken met twee low budget varianten

variant oplossingsrichting locatie termijn

V0* nieuwbouw gemeentehuis nieuwbouw brandweerpost

Elkshove Elkshove

40 jaar 40 jaar V4* duurzame renovatie gemeentehuis

nieuwbouw brandweerpost

JL4 Elkshove

40 jaar 40 jaar

nieuwbouw brandweerpost Elkshove 40 jaar

V3a renovatie gemeentehuis (korte termijn) nieuwbouw brandweerpost

Elkshove Elkshove

40 jaar 40 jaar V3b renovatie gemeentehuis (middellange termijn) Elkshove 40 jaar V3b renovatie gemeentehuis (middellange termijn)

nieuwbouw brandweerpost

Elkshove Elkshove

40 jaar 40 jaar

(4)

1. Onderzoeksmethodiek

Variant 4

de en Second opinion Constateringen (§ 3.2):

Variant 0

Bestaand variante Second opinion Constateringen (§ 3.2):

• Ruimtelijk‐functioneel

• Kwalitatief

• Financieel

Input voor varianten (§ 3.3 en 3.4):

• Algemene uitgangspunten

Variant 4*

Variant 0*

we ten Variantenvergelijking

Resultaten (§ 3.5):

• Ruimtelijk‐functioneel

• Uitgangspunten per variant

Variant 0*

Nieuw variant Variantenvergelijking Ruimtelijk functioneel

• Kwalitatief

• Financieel

• Overig Variant 3a

Variant 3b

(5)

2. Second opinion ‐ bestaande varianten (V4 en V0)

Ruimtelijk‐functioneel en kwalitatief:

 PvE is volledig en juist opgebouwd, voorzien van investeringsramingen

 Ambitie m.b.t. duurzaamheid aanwezig (energieneutraal gebouw) maar niet uitgewerkt

 Extra aandacht kantoorconcept (Het Nieuwe Werken)

 Geen aandacht voor organisatieontwikkeling in relatie tot gewenste flexibiliteit

 Mogelijkheden voor aanscherping ruimtebehoefte: o.a. archieven, kunstopslag, parkeren opslagfactor

parkeren, opslagfactor

 PvE is onverkort toegepast op JL4 – geen inpassingstudie uitgevoerd

 Nieuwbouw en renovatie zijn gelijkgetrokken – verschillende oplossingenNieuwbouw en renovatie zijn gelijkgetrokken verschillende oplossingen

(6)

2. Second opinion ‐ bestaande varianten (V4 en V0)

Financieel:

 Verschil in detailniveau tussen raming V4 en V0

 Algemeen: nauwkeurig en goed uitgewerkte raming van stichtingskosten

 Per variant zijn specifieke opmerkingen gemaakt

k l l b l k

 Focus op investeringskosten; exploitatielasten zijn minstens zo belangrijk

(7)

3. Aanpassing van de varianten

 Motief  kostenbeperking (investering en exploitatielasten), waarbij een minimum‐

kwaliteitsniveau gewaarborgd wordt

Wat heeft deze versobering opgeleverd?

 Ruimtebehoefte gemeentehuis van 6.256 m² naar 4.795 m² BVO

 Ruimtebehoefte brandweerkazerne van 579 m² naar 505 m² BVO

 Tijdelijke huisvesting van 5.350 m² naar 3.100 m² BVO

 Bij renovatie JL4 creatief omgaan met bestaand gebouw – o.a. vergadercentrum inpassen in gebouw

A h i i t i i bij V4* € 19 6 l € 15 6 l

 Aanscherping investeringsraming, bijv. V4*: van € 19,6 mln naar € 15,6 mln

 V3a en V3b – renovatie JL4 voor 10 jaar resp. 20 jaar

Kwaliteitsverschil met V0* maatregelen met beperktere levensduur

 Kwaliteitsverschil met V0*, maatregelen met beperktere levensduur

(8)

4. Variantenvergelijking: algemene uitgangspunten

 Investeringshorizon van 10, 20 en 40 jaar

 Passend bij afschrijvingsregime gemeente Bergen

 Versneld afschrijven indien verwachte gebruikersduur korter is

 Beoordelingsperiode van 10 jaar

A t i t b h ft t h i b d t tijd lijk h i ti

 Aangepaste ruimtebehoefte gemeentehuis, brandweerpost, tijdelijke huisvesting en parkeren

 Kwalitatieve aanpassingen op basis van kengetallen (V4*, V0*) en specifieke raming p g p g ( , ) p g voor low budgetvarianten (V3a en V3b)

 Minimumkwaliteitsniveau, beoordeling op basis van NEN 8021

 Exploitatielasten op basis van NEN 2748 en benchmark (o.a. FACANA)

(9)

4. Variantenvergelijking

Variant V4* Variant V0* Variant V3a Variant V3b

Nieuwbouw op Elkshove (40 jaar)

Duurzame renovatie op JL4 (40 jaar)

Renovatie op JL4 (10 jaar) Renovatie op JL4 (20 jaar)

Ruimtelijk‐functioneel

te realiseren oppervlak

‐ gemeentehuis 4.797 m² ^Elkshove 5.350 m² ^Elkshove 5.350 m² ^JL4 5.350 m² ^JL4

 @WSN: kun je hier jouw schema van de varianten invoegen – exploitatieperiode versus beschouwingstermijn

gemeentehuis 4.797 m 5.350 m

164 m²

5.350 m 5.350 m

‐ brandweerpost 505 m² Êlkshove 505 m² Êlkshove 505 m² Êlkshove 505 m² Êlkshove

t beschouwingstermijni HNW j j j j

toepassing HNW ja ja ja ja

Kwalitatief

casco/exterieur gemiddeld (nw.) minimum basis renovatie basis renovatie interieur gemiddeld (nw.) gemiddeld (nw.) gemiddeld (nw.) gemiddeld (nw.)

installaties gemiddeld (nw.) gemiddeld gemiddeld gemiddeld

d h id idd ld ( ) i i i i i i

duurzaamheid gemiddeld (nw.) minimum minimum minimum

(10)

4. Variantenvergelijking – resultaat (1)

Ruimtelijk‐functioneel V4* V0* V3a V3b

match vraag en aanbod 1 2 3 3

gebouwvorm (FO/BVO) 1 2 3 3

flexibiliteit – groei 1 2 3 3

flexibiliteit – krimp 1 1 1 1

Kwalitatief V4* V0* V3a V3b

comfort 1 2 3 3

duurzaamheid 1 2 4 2

representativiteit 1 2 3 3

bereikbaarheid 1 2 2 2

voorzieningen 1 2 3 3

gebruik 1 2 3 3

flexibiliteit 1 2 2 2

(11)

4. Variantenvergelijking – resultaat (2)

Financieel V4* V0* V3a V3b

totale exploitatiekosten in 2017 2.043.000 2.226.000 2.232.000 2.175.000 totale kosten periode 2013 – 2026p 23.366.000 24.952.000 24.658.000 24.389.000 eenmalige investeringen 15.669.000 13.314.000 10.369.000 11.895.000 saldo eenmalige kosten en opbrengsten¹ 1.478.000 1.712.000 1.732.000 1.732.000

boekverschil na 10 jaar 6 305 000 4 241 000 369 000 2 489 000

boekverschil na 10 jaar ‐6.305.000 ‐4.241.000 369.000 ‐2.489.000

Overig V4* V0* V3a V3b

verstoring bedrijfsprocessen 1 2 2 2

1. saldo excl. opbrengst Plein

(12)

4. Overige onderzoeksvragen (1)

Synergievoordelen vergadercentrum bij brandweerpost?

 Alleen relevant voor varianten V3a en V3b

 Door efficiënt ruimtegebruik is inpassing in JL4 mogelijk, waardoor vergelijking met aanbouw bij brandweerpost onlogisch wordt

Geen extra uitstraling restwaarde of representatie op locatie Elkshove

 Geen extra uitstraling, restwaarde of representatie op locatie Elkshove

 Geen ruimtewinst door dubbelgebruik gemeenteraad – ambtelijk apparaat

 Voordelen dubbelgebruik door brandweerpost minimaal

 Conclusie: Vergaderen op eigen grondgebied brengt in deze vergelijking onevenredig

(13)

4. Overige onderzoeksvragen (2)

Alternatief locatie Elkshove?

 Alleen relevant voor varianten V0*, V3a en V3b

 Geen informatie over bestemmingsplan, marktpotentie voor diverse functies etc. in onderzoeksdossier aanwezig. Vraagt nader onderzoek

Ontwikkelpotentie zal terugkeren als eenmalige opbrengst

 Ontwikkelpotentie zal terugkeren als eenmalige opbrengst

 Residuele waarde van de locatie (minus kazerne, minus bestaande woningen)

 Vingeroefening:g g

 Maximaal 2.000 m²grond beschikbaar

 Bij vergelijkbare ontwikkeling als Bouwfonds realiseert (appartementen , 4 bouwlagen): € 750.000,‐‐

Bij t ikk li d b d i ( 8 t k ) € 400 000

 Bij ontwikkeling grondgebonden woningen (ca 8 stuks): € 400.000,‐‐

 Conclusie: marktpotentie is aanwezig maar vraagt nader onderzoek. Onze inschatting is dat deze variabele de keuze voor een variant niet fundamenteel beïnvloedt.

(14)

5. Kader voor besluitvorming

 Als basis: de ongewogen score uit hoofdstuk 3

 Alleen relatieve vergelijking op aspecten

 Vijf ‘brillen’ om diversen belangen een plaats te geven

 Weging door middel van een groter / minder groot belang aan aspecten ruimtelijk‐

functioneel kwaliteit financiën en overig functioneel, kwaliteit, financiën en overig

V4* V0* V3a V3b

1. De uitmuntende dienstverlener ❶ 2 3 4

2. De zorgzame werkgever ❶ 2 3 4

3. De zuinige overheidg ❶❶ 4 3 2

4. De voorzichtige overheid 3 4 ❶ 2

5. De huismeester van de stad ❶ 2 3 4

(15)

6. Vragen

www.twynstragudde.nl www.twynstragudde.nl

(16)

(17)

bestuur & vergaderen brandweer

adres

nieuwbouw Elkshove nieuwbouw Elkshove

E‐label

gereed voor gebruik bouwjaar

eigendom eigenaar

C 2.017

Gemeente contractduur

boekwaarde jaar 10 marktwaarde jaar 10

saldo marktwaarde ‐/‐ boekwaarde jaar 10 marktcourantheid

mogelijkheden deelverhuur

40 jaar

‐6.304.500

7.154.500

850.000

ruimtelijk & gebruik

oppervlakte (excl brandweer) 1 2 3 4 5 6 7 8 9

bruto vloeroppervlakte (m2 BVO) netto vloeroppervlakte (m2 NVO) functioneel oppervlakte (m2 FO)

score op schaal 1‐9

aanwezig match

‐

5.299

3.655

100%

eis (RPvE)

3.655

5.299

‐

parkeervoorzieningen parkeerplaatsen (pp)

eis (RPvE) 132

132 100%

aanwezig aanwezig

(18)

Lucht 1.2.1 kwaliteit binnen (3) gemiddeld 1.2.2 kwaliteit buiten (3) gemiddeld Temperatuurp 1.3.1 warmteoverlast (4) hoog( ) g

Geluid 1.4.1 buitengeluid (3) gemiddeld

1.4.2 binnengeluid (3) gemiddeld

Bediening 1.5.1 individuele regelbaarheid (3) gemiddeld

energie 2.1.1 energielabel (3) gemiddeld

materiaal 2.1.2 alt. herwinbare energiebronne (3) gemiddeld Isolatie 2 1 4 isolerende maatregelen (3) gemiddeld Duurzaamheid

Isolatie 2.1.4 isolerende maatregelen (3) gemiddeld uitzicht 3.1.1 zicht op buiten vanaf werkpl (3) gemiddeld architectuur 3.2.1 samenhang architectonisch (3) gemiddeld monument 3.3.1 Formele monumentenstatus (1) zeer laag verschijning 3.4.1 verschijning/herkenbaarheid (3) gemiddeld

toegang 4.1.1 mensen (hoofdentree) (3) gemiddeld

( ) ( )

Representativiteit

Bereikbaarheid

4.1.2 middelen (logistiek) (3) gemiddeld 4.1.3 routing (wayfinding) (3) gemiddeld ontsluiting 4.2.1 eigen vervoer; auto (1) zeer laag

4.2.2 eigen vervoer, voet/fiets/brom (3) gemiddeld 4.2.3 openbaar vervoer (3) gemiddeld

stalling 4.3.1 kwaliteit (3) gemiddeld

4.3.2 kwantiteit (3) gemiddeld

consumptie 5.1.1. recreatieve voorzieningen (3) gemiddeld overleg 5.1.2 vergadervoorzieningen (3) gemiddeld sport/recreatie 5.1.3 Fitnessruimtes/sport (1) zeer laag

ICT 5.1.4 capaciteit en servers (3) gemiddeld

overige voorzieningen 5.1.5 opvang/retail/etc (1) zeer laag Voorzieningen

sanitair 5.1.6 kwaliteit en aanwezigheid (3) gemiddeld

ruimtebenutting 6.2.1 indeling VVO (4) hoog

werkplekconcept 6.2.2 variatie in inrichting (3) gemiddeld indeling 7.3.1 flexibiliteit bij wijzigingen (3) gemiddeld omvang 7.3.2 Krimp‐ en groeiflexibiliteit (3) gemiddeld Gebruik

Flexibiliteit

(19)

eenmalige kosten (en opbrengsten) huur externe kunstopslag € / m2 BVO

tijdelijke huisvesting jaar 1 organisatiegebonden kosten (exclusief):

tijdelijke huisvesting jaar 2 consumptieve diensten € / m2 BVO

5,00

‐

waarde 2.015

jaar

2 016

tijdelijke huisvesting jaar 2 consumptieve diensten € / m2 BVO

sloop‐ en bouwrijp maken risicobeheersen / beveiliging € / m2 BVO

verwerven woningen Elkshove restoffenmanagement € / m2 BVO

opbrengst JL4 + grond facilitaire organisatie € / m2 BVO

opbgrengst plein (brwk) totaal structurele exploitatiekosten € / m2 BVO

opbrengst woningen

‐3.660.000

‐

‐ 530.000

‐

‐ 2.085.000

‐

77,00 2.016

2.015

2.014

2.016

‐ 2.014

2.016

eenmalige afschrijving Elkshove exploitatiekosten tijdelijk (conform NEN2748)

eenmalige afschrijving JL4 omschrijving

exploitatielasten Beek exploitatielasten Plein exploitatielasten JL4

t/m 2.016

42.500 44.025

€ / jaar 2.441.000

vanaf

2.013

2.016 2.013

2.014

82.000 2.016

762.000 2.016

subtotaal eenmalige kosten (en oprengsten) totaal tijdelijke exploitatiekosten

kasstromen overzicht (exclusief indexering) grafische weergave

jaar capex expl.kosten eenmalig

1.478.000

totaal

848.525

2.013

‐ 848.525 2.014

‐ 848.525 2.015

‐ 848.525 2.016

‐ 848.525 2.017

1.634.900 408.023

2.018 1.592.328 408.023

‐

2.042.923 1.219.000‐

‐

848.525

3.015.525

1.378.525 2.167.000

530.000

370.475‐

2.000.351 ^1.500.000

2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000

2.018

1.592.328 408.023 2.019

1.549.755 408.023 2.020

1.507.183 408.023 2.021

1.464.610 408.023 2.022

1.422.038 408.023 2.023

1.379.465 408.023

2 024 1 336 893 408 023

1.872.633

1.830.061

1.787.488

1 744 916 2.000.351

‐

1.957.778

1.915.206

1 500 000 1.000.000‐

500.000‐

‐ 500.000 1.000.000

2.024

1.336.893 408.023 2.025

1.294.320 408.023

1.744.916

1.702.343

‐

1.500.000‐