Tussen Dijken 27, 9161BM Hollum
Gerda Zijlstra RT | RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen
Telefoon: 0513-644355 | Email: gerda@rbmt.nl
Waardepeildatum 7 maart 2022 Rapportdatum 22 maart 2022
Rapport samenvatting | Residentieel
Dossiernummer: 51641702
VMS taxatienummer: 51641702
Complex: Tussen Dijken 27 te Hollum
Adres: Tussen Dijken 27, 9161BM Hollum
Type eigendom: Eigendom
Te taxeren belang: Eigendom
Perceeloppervlakte: 632 mð
Energielabel: E
Object
Type object: Buy To Let
Oorspronkelijk bouwjaar: 1974
Monument: Nee
Aantal woningen: 1
Totaal GBO: 235 mð
Gemiddelde GBO per woning: 150 mð
Waardering
Opdrachtgever: SolidBriq
Contactpersoon:
Eigenaar: De heren R. Vinke en E.D Vinke
Taxateur: Gerda Zijlstra RT
Waardepeildatum: maandag 7 maart 2022
Marktwaarde kosten koper met
bijzondere uitgangspunten: € 900.000
Marktwaarde per mð: € 3.830
BAR % kk huuropbrengst: 10,5%
Kengetallen
Contracthuur: € 96.960
Markthuur: € 96.960
Exploitatiekosten excl canon: € 32.110
% exploitatiekosten van theoretische huur: 33,12%
Leegwaarde: -
Leegwaarde per mð: -
Huur / leegwaarde ratio: 0,0%
Leegwaarde ratio: 0,00%
NAR % VON na correcties: 7,0%
Object beoordeling Score Locatie beoordeling Score
Bouwkundige staat: Goed Ligging: Goed
Onderhoud buiten: Goed Bereikbaarheid: Goed
Onderhoud binnen: Goed Parkeren op openbare weg: Matig
Parkeren (op eigen terrein): Redelijk Locatie score: Goed
Functionaliteit: Goed
Object score: Goed
Gebruik beoordeling Score Markt beoordeling Score
Huidige verhuursituatie: Goed Courantheid verkoop: Goed
Alternatieve aanwendbaarheid: Redelijk Courantheid verhuur: Goed
I N H O U D T A X A T I E R A P P O R T
I Rapport samenvatting A Opdracht
B Taxatie
C SWOT-analyse en beoordeling D Juridisch
E Locatie F Object G Gebruik
H Onderbouwing I Duurzaamheid
J marktwaarde vrij van huur en gebruik in huidige staat K Algemene uitgangspunten
L Waardebegrippen en definities
M Bijlagen
A OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER
Opdrachtgever: SolidBriq
Adres: Dr. Hub van Doorneweg 195, 5026RE te Tilburg
Telefoonnummer:
E-mailadres opdrachtgever:
A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR
Naam organisatie: RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs Controlerende / tweede taxateur: Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM
Adres: Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen
Telefoonnummer: 0513-644355
E-mailadres: sijmen@rbmt.nl
Lid van / aangesloten bij: Nederlandse Vereniging van Register Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed
Nederlandse Vereniging van Makelaars en taxateurs (NVM), Vakgroep Business
Taxatie Management Instituur (TMI) VastgoedCert
Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD) Ingeschreven in het register onder nummer: NRVT: RT847905848
NVM Business: 031028 TMI: 031028
VastgoedCert: V842437147 LRGD: D0473
Specialisatie / deskundigheid en educatie: Grootzakelijk vastgoed waaronder exploitatie gebonden vastgoed.
Commercieel vastgoed waaronder beleggingen en vastgoed voor zakelijk eigen gebruik.
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR
Naam organisatie: RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs
Uitvoerend taxateur: Gerda Zijlstra RT
Adres: Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen
Telefoonnummer: 0513-644355
E-mailadres: gerda@rbmt.nl
Lid van / aangesloten bij: NRVT
NVM Business NVM Wonen NVM A&LV TMI
Vastgoedcert Ingeschreven in het register onder nummer: NRVT RT749833092
NVM Business, Wonen en A&LV 05285 TMI 109714
Vastgoedcert V945866833 Specialisatie / deskundigheid & educatie: Commercieel Vastgoed.
A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING
Opdrachtdatum: dinsdag 15 februari 2022
Toelichting opdrachtverstrekking
Deze taxatie is uitgevoerd conform opdrachtverstrekking.
Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. Op het taxatierapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar ingaande per datum van de ondertekening rapportage door de opdrachtnemer.
Opdrachtvoorwaarden
De Taxatierichtlijnen en -instructies Commercieel Vastgoed SolidBriQ, april 2021 versie 1.1.
Dossiervorming
De taxateur verklaart dat onderstaande is vastgelegd in het (digitale) dossier:
- De (digitaal) ondertekende opdrachtbrief en opdrachtvoorwaarden;
- De (relevante) correspondentie;
- Eventueel gehanteerde bronnen, stukken en overige informatie;
- De concept taxatierapportage (indien van toepassing);
- Het definitieve taxatierapport inclusief alle bijlagen.
Interne kwaliteitsborging
De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.
Roulatie
Conform het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT is het de taxateur, sinds 1 januari 2016, niet toegestaan meer dan zes achtereenvolgende jaren een professionele taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject te verrichten. Tevens geldt voor RBMT een maximum van negen achtereenvolgende jaren.
De taxateur is sinds 1 januari 2016 voor de 1e keer als taxateur betrokken bij de taxatie van het object.
RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs BV is sinds 1 januari 2016 voor de 1e keer betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel RBMT als voor de taxateur binnen de gestelde criteria.
Onafhankelijkheid
De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele ZLM]HGLUHFWHRILQGLUHFWHEHWURNNHQKHLGPHWGHRSGUDFKWJHYHUHQRIKHWJHWD[HHUGHHQLVWHQPLQVWHppQMDDUQLHWEHWURNNHQJHZHHVWELM
een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen ILQDQFLsOHEHODQJHQLQKHWREMHFWRIGHRSGUDFKWJHYHU'HWD[DWHXUKHHIWJHHQEHGUHLJLQJHQNXQQHQLGHQWLILFHUHQYRRUKHWREMHFWLHIHQ
onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.
+HWWD[DWLHEHGULMIKHHIWJHHQILQDQFLsOHYRRUGHOHQXLWGHWD[DWLHRSGUDFKWDQGHUVGDQKHWLQUHNHQLQJJHEUDFKWHWD[DWLHKRQRUDULXP+HW
honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit artikel 11 van hoofdstuk 4 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring)
De taxateur heeft voldoende theoretische- en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren, en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld uit artikel 9 van hoofdstuk 3 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en artikel 6 en 7 van hoofdstuk 4 van het Reglement Kamers van het NRVT.
Plausibiliteit
De controlerend taxateur die onderhavige taxatie mede ondertekend, geeft hierbij aan kennis te hebben genomen van de waarde en de kerngetallen welke taxateur in deze taxatie heeft gebruikt. Deze tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object JHGDDQKHHIWZpODOOHELMODJHQLQUHODWLHWRWGHLQKRXGYDQKHWWD[DWLHUDSSRUWEHNHNHQPDDUJHHIWJHHQJDUDQWLHRSGHFRPSOHHWKHLGYDQ
het taxatierapport en bijlagen.
Taxatiestandaarden
Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met:
- Het Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld op 10 oktober 2019;
- Het Reglement Kamers en sub reglement Grootzakelijk Vastgoed, vastgesteld respectievelijk 12 december 2019 en 21 juni 2018;
- Op deze taxatie is de IVS 2020 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.
Tuchtrecht
Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het betreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (JNP Groep, polisnummer 123812) wordt uitgekeerd. Dit betreft maximaal € 2.500.000 per geval en maximaal € 2.500.000 per jaar.
Ten aanzien van de taxatiewerkzaamheden is enkel het tuchtrecht van het NRVT van toepassing.
B TAXATIE
B.1 ALGEMEEN
Objectomschrijving
Het betreft hier een vrijstaand woonhuis, luxe afgewerkt in combinatie met een inpandig 4-persoons vakantieverblijf en een los 2- persoons vakantieverblijf in de achtertuin. Beide vakantieverblijven zijn eveneens hoogwaardig afgewerkt.
Adres: Tussen Dijken 27, 9161BM Hollum
VMS-taxatienummer: 51641702
Type eigendom: Eigendom
Waardepeildatum: maandag 7 maart 2022
Type taxatie: Volledige taxatie
Keuze waardering: Individuele woningen
B.2 DOEL VAN DE TAXATIE
Doel: (Her)financiering
Toelichting doel van de taxatie
Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een (her)financieringsbeslissing met betrekking tot het vastgoed.
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE
0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ
bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Valuta: In euro's.
HET OBJECT IS PER 7 MAART 2022 GETAXEERD OP
Marktwaarde kosten koper
(Afgerond)EUR 900.000
Zegge: negenhonderdduizend euro
Met bijzondere uitgangspunten
Handtekening taxateur:
__________________________________________
Gerda Zijlstra RT
Datum en plaats: 22 maart 2022 | Heerenveen
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten
- Verhuurd
- Huidig gebruik is in overeenstemming met vigerende bestemmingsplanbepalingen en notities gemeente Ameland.
- Geen bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd
*HHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHHUIGLHQVWEDDUKHGHQUHFKWHQHQRIEHSDOLQJHQEHNHQGDQGHUVGDQJHQRHPGLQKHWUDSSRUWHQELMODJHQ - Exclusief btw
Bijzondere uitgangspunten
Op deze taxatie is een bijzondere uitgangspunt opgenomen.
- marktwaarde na gereedkomen verbouw in verhuurde staat.
Het hoofdgebouw wordt geheel gerenoveerd en gemoderniseerd (voorzien van nieuwe keuken, badkamer, kozijnen, isolatiemaatregelen etc.).
Het 2 persoons recreatieverblijf is gereed, het 4 persoons recreatieverblijf wordt op dezelfde manier afgewerkt als het 2 persoons recreatieverblijf (hoogwaardig).
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden.
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering
De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, (delen) van jaarstukken en/of prognoses, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke en andere lasten met betrekking tot het getaxeerde en op verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en overige informatiebronnen. De berekende marktwaarde is een resultante van deze informatie. Zakelijke lasten zijn een schatting. Via de gehanteerde rendementen is gekomen tot de getaxeerde marktwaarde welke comparatief is getoetst.
Aanpassingen op conceptrapportage
Er is door taxateur geen conceptrapportage voorgelegd aan de opdrachtgever.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum
De inspectiedatum is gelijk aan de waardepeildatum. Tussen de waardepeildatum en rapportagedatum hebben er geen gebeurtenissen YRRUJHGDDQGLHYDQVXEVWDQWLsOHLQYORHG]LMQRSGHWD[DWLH
Taxatie onnauwkeurigheid
Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek te laten verrichten.
Er is bij de taxatie van uitgegaan dat er geen bouwkundige gebreken zijn en dat de installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en geen gebreken vertonen en dat eventueel van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen, tenzij anders is vermeld.
De algemene onderhoudsindicatie is gebaseerd op een visuele inspectie naar de uitwendige en direct zichtbare staat en dient gezien te worden in relatie tot de ouderdom van de onroerende zaak. Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van de onroerende zaken en is daardoor uitdrukkelijk geen bouwtechnische keuring. De ouderdom van niet genoemde onderdelen is algemeen in het waardeoordeel begrepen. Geconstateerde gebreken tijdens de bezichtiging zijn verwerkt in de taxatie, maar dit is geen garantie dat er in het getaxeerde verder geen gebreken kunnen voorkomen.
'RRUKHWELQQHQYDOOHQYDQ5XVODQGLQ2HNUDwQHHQGHVDQFWLHVGLHGLYHUVHODQGHQHQVDPHQZHUNLQJVYHUEDQGHQKHEEHQDIJHNRQGLJGLVHU
sprake van een nieuwe instabiliteit van de financieel-economische markten. De gevolgen hiervan zijn op dit moment niet afdoende in te schatten.
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties
In de afgelopen drie jaar heeft RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs geen taxatiedienst uitgevoerd met betrekking tot het getaxeerde object, derhalve is back-testing niet van toepassing.
B.4 INSPECTIE
Datum opname en inspectie: maandag 7 maart 2022
Mate van inspectie: Inpandige en externe inspectie Inspectie uitgevoerd door: Gerda Zijlstra RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering)
De taxateur heeft een visuele inpandige en externe inspectie verricht van het te taxeren object. Er is geen toegang geweest tot het dak.
Beoordeling heeft plaatsgevonden vanaf de begane grond.
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN
Soort informatie Ingezien Datum Bron / opmerking
Huurlijst Nee
Huurovereenkomsten Nee Sideletters / allonges Nee
Eigendomsbewijs Ja 02-03-2022 kadaster
Erfpacht gegevens N.v.t.
Splitsingsakte N.v.t.
Kadastrale gegevens Ja 02-03-2022 kadaster
Milieu-informatie overheid Ja 02-03-2022 bodemloket.nl
Milieuvergunning Nee
Bestemmingsplan Ja 02-03-2022 ruimtelijkeplannen.nl Omgevingsvergunning Nee
Gebruiksvergunning Nee Locatie kwaliteit winkels N.v.t.
Plattegronden Ja 02-03-2022
Meetcertificaat Nee
Bouwkosten Nee
Eigenaarslasten Nee
Onderhoudsprognose Nee Inspectierapporten Nee
Asbestonderzoek Nee
Bodemonderzoek Nee
Energielabel Ja 02-03-2022 ep-online.nl
Overige gegevens Nee
B.9 GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek
De taxatie is gebaseerd op de volgende waarderingsmethodieken:
Inkomstenbenadering: NAR
Vergelijkingsbenadering: Comparatief
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring
De taxateur heeft ter interne kwaliteitsbewaking en conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van NRVT de procedure om elk taxatierapport te laten toetsen door een gekwalificeerde tweede taxateur. Deze toetsing wordt gedaan op basis van sec het
taxatierapport en bijlagen, en gaat na of de uitvoerende taxateur de regelgeving heeft nageleefd en tot een aannemelijke conclusie is gekomen.
De controlerende taxateur:
-Heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde;
-Heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan;
-Heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken;
-Geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen;
-Is op basis van de beoordeelde stukken van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________
Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM Datum en plaats: 22 maart 2022 | Heerenveen
C SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE
Sterktes Zwaktes
-Het losse bijgebouw staat vermeld op een vroegere gedooglijst (1983); deze bijgebouwen krijgen, volgens notitie ³Beleid recreatieve
appartementen in en bij woningen, een recreatieve bestemming.
-Goed verhuurbaar in 3 eenheden, waarbij het hoofdgebouw permanent bewoond dient te worden.
-Huidige bestemmingsplan dateert van 2009
-Getaxeerde is enkel per boot bereikbaar (veerboot kent vertraging bij lage waterstand).
Kansen Bedreigingen
-Toename vraag naar recreatieobjecten voor belegging. -Stijgende hypotheekrente
2RUORJ2HNUDwQH
C.2 BEOORDELING
Courantheid verhuur: Goed
Verhuurbaarheid
Betreft een recent verbouwd object, voldoende mogelijkheden, locatie is goed. De vraag naar huur van soortgelijke onroerend goed alsmede recreatiewoningen is in de afgelopen periode toegenomen op Ameland en zal in de komende periode naar verwachting ook blijven toenemen. De courantheid in de huidige markt is zeer goed.
Courantheid verkoop: Goed
Verkoopbaarheid
Er is krapte in het aanbod en een grote vraag naar recreatiewoningen. Dit geldt zowel voor de vrije verkoop
leeg en ontruimd als voor te verhuren objecten. In de afgelopen jaren zijn er veel nieuwe (particuliere) beleggers tot de markt toegetreden.
De schaarste is in de afgelopen periode sterk toegenomen. De courantheid in de huidige markt is goed.
Verkooptijd (maanden): 1 maanden
Courantheid algemeen: Goed
Geschiktheid object voor financiering
Het object is geschikt voor financiering. Voorwaarden nader door de geldverstrekker te bepalen.
D JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN
Eigenaar: De heren R. Vinke en E.D Vinke
Type eigendom: Eigendom
Te taxeren belang: Eigendom
Kadastrale omschrijving residentieel
Gemeente Gemeente code
kadaster Sectie Perceelnum mer
Oppervlakte
(mð Eigenaar
Ballum BLM00 G 176 442 De heren R. Vinke en E.D Vinke
Ballum BLM00 G 177 190 De heren R. Vinke en E.D Vinke
Totaal 632
Aantekeningen kadastraal object
De publiekrechtelijke beperking met als wettelijke grondslag Huisvestingswet 2014: Vaststelling huisvestingsverordening inzake vergunningenstelsel .
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen
Uitgangspunt is dat er geen waardeverminderende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen rusten op het getaxeerde.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering
functioneren VVE's N.v.t.
VVE en invloed op de waardering
Het betreft hier vol eigendom. Er is geen appartementsrecht van toepassing.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
Gebruik conform bestemmingsplan: Ja
Bestemmingsplan
Bestemmingsplan: Bestemmingsplan Hollum 2009 Vastgesteld op: 14-12-2009
Omschrijving bestemming: Wonen en Tuin Inhoudende:
De voor µWonen - 1¶aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
- aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
met daaraan ondergeschikt:
- wegen, woonstraten en paden;
- parkeervoorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- speelvoorzieningen;
- water;
met de daarbijbehorende:
- tuinen, erven en terreinen;
- overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De voor µTuin¶aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- voortuinen en zijtuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen;
met daaraan ondergeschikt:
- woonstraten en paden;
- groenvoorzieningen;
- waterlopen en waterpartijen;
met de daarbijbehorende:
- overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erf- en terreinafscheidingen.
Tevens staat getaxeerd adres vermeld op de tabel waarnaar wordt verwezen in art 36 overgangsrecht van vigerend bestemmingsplan.
Art. 36.4 Overgangsregel ten aanzien van het recreatief gebruik van bijgebouwen bij woningen
Het gebruik van de bijgebouwen horend bij de in de onderstaande tabel opgenomen adressen, ten behoeve van recreatieve bewoning mag worden voortgezet tenzij:
a. het gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken;
b. het gebruik in omvang wordt vergroot.
NOTE.
Het vigerende bestemmingsplan is vastgesteld in 2009.
Er is een Nota verblijfrecreatief beleid gemeente Ameland 2016-2020 Partieel gewijzigd 20 september 2021.
Beleid.
Het recreatief gebruiken van gehele woningen wil de gemeente niet toestaan. Dit is veelal geregeld in de bestemmingsplannen. Waar dat wel gebeurde is actief gehandhaafd, tenzij dit gebruik onder het overgangsrecht valt of de eigenaar in bezit is van tijdelijke een
onttrekkingsvergunning, veelal door vererving verkregen.
Onder het recreatief medegebruik van woningen wordt verstaan het recreatief gebruik van een deel van de woning die voor permanente woondoeleinden is bestemd. Bij recreatief medegebruik wordt geen woning aan de woningvoorraad onttrokken. Het beleid was dat PD[LPDDOppQDSSDUWHPHQWSHUZRQLQJZDVWRHJHVWDDQ2SEDVLVYDQHHQDIZLMNLQJVEHYRHJGKHLGLQKHWEHVWHPPLQJVSODQYHUOHHQGH de gemeente hieraan medewerking. Door veel mensen is hiervan gebruik gemaakt omdat een recreatief appartement ook vaak een leuke bijverdienste oplevert.
Vrijstaande bijgebouwen bij woningen mochten niet recreatief worden verhuurd, tenzij deze op de gedooglijst stonden die bij de bestemmingsplannen waren toegevoegd. Deze vrijstaande bijgebouwen zijn vaak van lage kwaliteit hetgeen de uitstraling van Ameland niet ten goede komt.
Eigenaren investeren immers minimaal in de gebouwtjes, enerzijds omdat het gebruik eindig is en anderzijds omdat een bouwaanvraag niet gehonoreerd kan worden. Er mocht namelijk in principe alleen verbouwd en gerenoveerd worden als het strijdig gebruik werd EHsLQGLJG
In de gemeenteraad van 26 augustus 2013 heeft de raad ingestemd met de notitie ³Beleid recreatieve appartementen in en bij woningen´
Dit beleid diende ter vervanging van hetgeen in de nota ³Ruimte voor diversiteit´was beschreven. Belangrijkste wijzigingen zijn:
? Het loslaten van maximaal een recreatieve eenheid per woning. Hierbij geldt nog steeds dat er sprake moet zijn van ondergeschikt recreatief medegebruik van de woning. Maximaal 40% van de woning mag voor recreatief medegebruik worden gebruikt);
? het positief bestemmen van bestaande vrijstaande bijgebouwen voor verblijfsrecreatie;
? een onderzoek uitvoeren naar legalisatie van bestaande vrijstaande bijgebouwen voor verblijfsrecreatie die niet op de gedooglijst uit 1983 staan.
Deze punten worden verwerkt in de nieuwe bestemmingsplannen. Ze worden door de sector als positief bestempeld en gaan daarom ook onderdeel uit maken van het nieuwe beleid.
Het toeristische actieplan ³Daar gaan we naar toe´is het belangrijkste kader voor de toeristische ontwikkelingen op Ameland. Dit plan is na uitgebreide consultatie tot stand gekomen. Voor de verblijfsrecreatie zijn de kernpunten:
De raad heeft in de notitie ³Beleid recreatieve appartementen in en bij woningen´vastgesteld.
Recreatief medegebruik van een ondergeschikt deel van een woning is toegestaan. In de notitie staan de voorwaarden waaraan een recreatief appartement in een woning moet voldoen. Dit is/wordt vertaald in de bestemmingsplannen. Recreatief gebruik van bijgebouwen
Vestigingseisen
Ameland kent een huisvestingsverordening, zie hierna bij bijzondere publiekrechtelijke bepalingen.
Fiscale aspecten
Op het object is vanwege de beleggingsstatus 8% overdrachtsbelasting van toepassing. Er is geen sprake van een verplichte levering met btw.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Huisvestingsverordening Ameland.
Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven.
Woonruimten met een huurprijs tot €1.100,- of tot een koopprijs van € 525.000,- vallen onder de huisvestingsordering. De
huisvestingsverordening zorgt voor beperkingen in de verhuur en verkoop van permanente woonruimte op Ameland. De bedoeling is dat er woningvoorraad blijft voor woningzoekenden die economisch dan wel maatschappelijk gebonden zijn aan Ameland. De volledige huisvestingsverordening is bijgevoegd in de bijlage.
Wanneer een woning boven de WOZ-waarde van € 525.000,- wordt gekocht of verhuurt boven huurprijs van € 1.100,- per maand, dan vervalt de verplichting tot een huisvestingsvergunning.
E LOCATIE
E.1 LOCATIEOVERZICHT
E.2 LOCATIE INFORMATIE
Locatie omschrijving, stand en ligging: Goed
Ameland is een Nederlands Waddeneiland, behoort tot de provincie Friesland en telt circa 3.800 inwoners. Het eiland valt onder de gemeente Ameland en ligt op de grens van UNESCO werelderfgoed Waddenzee. Net als bij de meeste andere Waddeneilanden is het toerisme een belangrijke bron van inkomsten. Ameland bestaat voornamelijk uit zandduinen en beschikt over vier dorpen genaamd Hollum, Ballum, Nes en Buren. Daarnaast bevinden zich ook de buurtschappen Kooiplaats en Ballumerbocht. Ongeveer elk uur is een overtocht naar Holwerd, vaartijd ca. 45 minuten.
Omgeving en belendingen
Onderhavige locatie is gelegen in Hollum. Hollum is het meest westelijke dorp van het eiland en beschikt over ruim 50 rijksmonumenten.
De bekende vuurtoren staat nabij het dorp. Het getaxeerde is gelegen nabij de kern van het dorp. De belendingen bestaan voornamelijk uit woonbebouwing.
Toelichting bereikbaarheid: Goed
Het eiland is enkel toegankelijk met de veerboot. Op Ameland mag met de auto gereden worden. De dorpskernen van Hollum en Nes zijn autoluw. Onderhavige locatie is niet autoluw.
Beschikbaarheid openbaar vervoer
Het eiland is bereikbaar via de veerdienst tussen Nes en Holwerd middels een 'langzame boot' en sneldienst. Op het eiland rijden twee buslijnen van Arriva. Het eiland beschikt tevens over een klein vliegveld, wat voornamelijk voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt. De dichtsbijzijnde bushalte is gelegen op circa 180 meter.
Voorzieningen
Het toerisme is een belangrijk bron van inkomsten op Ameland. Derhalve zijn er verschillende voorzieningen voor de toerist, waaronder hotels, pensions, restaurants, eethuisjes, musea, diverse kampeergelegenheden en zomerhuizen. Op loopafstand van het centrum is de kern van Hollum met al zijn voorzieningen.
Parkeren op openbare weg: Matig
Parkeren langs de openbare weg is toegestaan, maar zal leiden tot hinderlijke situaties door de blokkerende werking ervan.
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving
*HHQGHZDDUGHQHJDWLHIEHwQYORHGHQGHZLM]LJLQJHQLQGHGLUHFWQDELMWRHNRPVWWHYHUZDFKWHQ
Locatiescore: Goed
De locatie kan op basis van bovenstaande als goed worden gekwalificeerd.
F OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving
Het betreft hier een vrijstaand woonhuis, luxe afgewerkt in combinatie met een inpandig 4-persoons vakantieverblijf en een los 2-persoons vakantieverblijf in de achtertuin. Beide vakantieverblijven zijn eveneens hoogwaardig afgewerkt.
Indeling
Indeling woonhuis: hal, toilet, woonkamer met open keuken voorzien van een eiland met alle apparatuur, bijkeuken, vaste trap naar 1e verdieping, waar 3 slaapkamers en een badkamer met ligbad, douche en 2e toilet, vaste trap naar 2e verdieping, waar bergruimte en 4e slaapkamer.
Indeling inpandig 4-persoons vakantieverblijf: woonkamer met keukenopstelling voorzien van inbouwapparatuur, badkamer met dubbele douche en dubbele wastafel en toilet, verdieping, 2 slaapvertrekken.
Indeling 2-persoons vakantieverblijf: woonkamer met keukenopstelling voorzien van inbouwapparatuur, entresol met slaapzolder, badkamer met doucheruimte en toilet.
Terrein
Het terrein betreft een erf bij alle drie de woningen, de vakantieverblijven zijn voorzien van een eigen hottub.
Bouwjaar: 1974
Bouwaard en installaties
Betonnen vloeren, hoofdgebouw spouwmuren, kunststof kozijnen met HR+++ beglazing, kap dakpannen gedekt.
2-persoons- en 4-persoonsvakantieverblijven, halfsteensmuren, van binnenuit afgewerkt en voorzien van isolatie, kap dakpannen gedekt.
Bouwkundige staat: Goed
Staat van onderhoud buiten: Goed
Staat van onderhoud binnen: Goed
Toelichting onderhoud
Het geheel is in 2022 geheel gerenoveerd.
Parkeren (op eigen terrein): Redelijk Toelichting parkeren
Gezien het erf gedeeld wordt met de gasten van de vakantieverblijven, is het parkeren op eigen erf iets lastiger.
Functionaliteit: Goed
F.2 OPPERVLAKTE
IPD type Ruimte naam Aantal gem GBO mð Oorspronkelijk bouwjaar
Overig
2 p. recreatieverblijf 1 35 1974
4 p. recreatieverblijf 1 50 1974
Subtotaal / gemiddeld 2
Woning
woonhuis, hoofdgebouw 1 150 1974
Subtotaal / gemiddeld 1
Totaal /
gemiddeld 3 150
Overzicht ruimtetypes residentieel
F.3 RENOVATIE
Laatste renovatiejaar: 2022
Laatste renovatie
Geheel gerenoveerd en gemoderniseerd (hoogwaardig niveau).
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten
G GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik
Het hoofdgebouw wordt aangewend voor eigen gebruik, de vakantieverblijven worden recreatief verhuurd.
Voorgenomen gebruik
Zie het hiervoor vermelde bij huidig gebruik.
G.2 HUURSITUATIE Overzicht residentieel
Adres GBO Leegstand Punten Huurpotentie
(€/mnd)
Max.red. huur
(€/mnd) Parkeren Theo.huur (€/mnd)
Markthuur (€/mnd)
Tussen Dijken 27, Hollum 150 Nee 254 - € 1.372 Binnenterrein € 1.330 € 1.330
Tussen Dijken 27, Hollum 35 Nee 0 - € 2.750 Binnenterrein € 2.750 € 2.750
Tussen Dijken 27, Hollum 50 Nee 0 - € 4.000 Binnenterrein € 4.000 € 4.000
Totaal 235 - € 8.122 € 8.080 € 8.080
Huurbijzonderheden
Recreatieverblijven hoogwaardig afgewerkt en voorzien van ontspanningsmogelijkheden, worden in de huidige tijd goed en tegen hoge prijzen per nacht verhuurd.
Huidige verhuursituatie: Goed
G.3 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID
Alternatieve aanwendbaarheid: Redelijk Optimale aanwending (scenario analyse)
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van
gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak.
Het type object en de gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen, maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet direct leiden tot een hogere waarde.
