Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een Brownfieldconvenant

Aanvraagformulier

Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een Brownfieldconvenant

10^e call 2020

Gelieve het formulier volledig in te vullen.

Voor toelichting: Agentschap Innoveren en Ondernemen Brownfieldconvenanten

Ellipsgebouw

Koning Albert II-laan 35 bus 12 1030 Brussel

Tel. 02 553 09 21

E-mail: brownfield.convenant@vlaio.be

Projectnaam (deelgemeente + site) : ZULTE - OLYMPIA Penvoerende actor: BROCAP

Samenvatting (ca. 500tekens):

Op het terrein was van 1952 t.e.m. 2008 Olympia Wasautomaten (pas vanaf 1983 onder deze naam) gevestigd. Olympia was in het Oost-Vlaamse Machelen (Zulte) bekend als fabrikant van huishoudelijke wasmachines.

Sinds 2008 wordt het terrein enkel nog gebruikt voor het stockeren van onderdelen van wasmachines voor de dienst na-verkoop. Het terrein (diverse kadastrale percelen) heeft een oppervlakte van ca. 5.500m².

Bodemonderzoek heeft aangetoond dat er sprake is van een ernstige historische verontreiniging met solventen. Het BBO werd in 2019 ingediend bij OVAM. De verontreiniging overstijgt qua milieubelasting ruim het betrokken kernperceel. De saneringslasten kunnen enkel gedragen worden door i) een nieuwe ruimtelijke

ontwikkeling die een verhoogde densiteit toelaat, doch zonder in te boeten op de criteria van goede ruimtelijke ordening, en ii) de toekenning van de nodige modaliteiten inzake borgstelling en vrijstelling registratierechten.

Een oplossing vinden voor dit probleemgebied is een zeer moeilijke evenwichtsoefening, waarbij een constructieve samenwerking tussen diverse private en publieke actoren een conditio sine qua non is.

Zie bijlage VB1: plan projectgebied

Algemene richtlijn bij de opmaak van dit aanvraagformulier: gebruik de oproeptekst uit het Belgisch Staatsblad waarin de verschillende criteria voor ontvankelijkheid en gegrondheid van een

brownfielddossier zijn opgesomd. Via dit aanvraagformulier dient u aan te geven dat uw dossier aan deze criteria beantwoordt. De verschillende onderdelen en vragen helpen u hierbij.

1. BESCHRIJVING VAN HET PROJECTGEBIED

Voor de percelen waarvoor een akkoord om mee te werken aan de totstandkoming van het Brownfieldproject ontbreekt, dient de indiener de opname van het perceel in het projectgebied te motiveren:

Dit convenant wordt aangevraagd voor de projectgrond gelegen aan de Rijksweg 55, 55+ en 57 in 9870 Zulte-Machelen, kadastraal gekend als Zulte 3, Afd. Mechelen sectie B, percelen B26 K3, B26 H3, B26 W2, B26 C4 en B26 D4

Voor alle opgesomde percelen is er een akkoord vanwege de eigenaar(s).

De aanvraag tot brownfieldconvenant richt zich op de projectgrond van de voormalige

wasmachinefabrikant, 100% eigendom van De Bruyne Alfons en De Grauwe Annemarie, alsook deels van hun kinderen De Bruyne Marianne, De Bruyne Catharina en De Bruyne Thomas. Een uittreksel van het kadastraal plan en legger voor het projectgebied is in bijlage toegevoegd.

Voor elk perceel gedeeltelijk of volledig in het projectgebied gelegen, dient een recent (minder dan 2 maand oud bij indiening van project) kadastraal plan en legger te worden toegevoegd. Mogelijke gekende afwijkingen t.o.v. deze recente documenten dienen hier te worden aangegeven.

Zie bijlage VB2a en VB2b kadastraal plan en legger – geen afwijkingen

1.2. BROWNFIELDDEFINITIE

Geef aan in welke mate (de percelen gelegen binnen) het projectgebied voldoet aan de definitie van een brownfield (volgens het decreet van 30 maart 2007) – door een beschrijving te geven van de toestand en het gebruik van de gebouwen en het terrein (benutting, onderhoud,…), eventuele bodemvervuiling, nood aan structurele maatregelen om tot (her)ontwikkeling te komen,…

Documenteer de beschrijving (bv. door conclusies bodemonderzoeken, registratieattest leegstand, fotomateriaal,… als optionele bijlagen toe te voegen)

De site Olympia te Zulte, een voormalige fabriek voor de productie en assemblage van wasautomaten, is een site die gehypothekeerd wordt door een ernstige bodemverontreiniging, waarbij de herontwikkeling niet vanzelfsprekend is. De site Olympia valt duidelijk binnen het

concept van brownfield. Immers, de omvang van de vervuiling overschrijdt ruim de draagkracht van de site. Op basis van de beschikbare bodemonderzoeken bevestigt de OVAM de aard en de ernst van de bodemverontreiniging en de noodzaak tot een geïntegreerde totaaloplossing voor de site.

Specifiek in het geval van de Olympia Site is het voorlopig de private sector die het initiatief neemt om een oplossing op maat voor dit probleem uit te werken.

De OVAM wenst de herontwikkeling door een private partij maximaal te stimuleren aan de hand van het bestaande instrumentarium op verontreinigde onderbenutte sites. Het verdient een aanbeveling dat andere instanties met hun bevoegdheden deze site ook als Brownfield gaan benoemen en beoordelen zodanig dat deze probleemsite kan aangepakt worden en een nieuwe positieve stimulans aan dit gebied kan gegeven worden.

Zie bijlage OB1a-b: conclusie bodemonderzoek (BBO – niet technische samenvatting en kaartmateriaal)

Zie bijlage OB2: Brief bevestiging brownfield (door OVAM, deskundige A+E en Brocap onderschreven)

Indien het project een stortplaats betreft, dient aangegeven te worden dat het project voldoet aan de vooropgestelde criteria mbt stortplaatsen, o.a. door opgave (en aanduiding op kaart) van de omvang van de stortplaats in relatie tot het projectgebied.

Niet van toepassing 1.3. LIGGING

Situeer de ligging van het projectgebied op vlak van functioneren op meso- en microniveau (o.a.

m.b.t. ontsluiting (auto(snel)wegennet, vaarwegen, spoorwegen,…), nabijheid stedelijke kernen, voorzieningenniveau, onmiddellijke omgeving,…)

Geef eventuele knelpunten en opportuniteiten aan m.b.t. huidige of toekomstige invulling in relatie tot de ligging.

Ligging op meso en micro-niveau

Het voormalige bedrijf Olympia is gelegen aan Rijksweg 57 te Machelen (Zulte).

De Rijksweg (N43) loopt langs het studiegebied en vormt de verbindingsweg tussen Deinze en Kortrijk en biedt zo ook aansluiting naar de E17. De Rijksweg is recent heraangelegd en is voorzien van een gescheiden fietspad. Het studiegebied ligt op 4km van het centrum van Deinze en op 11 minuten fietsen van het station. Deinze is goed uitgerust qua stedelijke voorzieningen en is vanuit Machelen sneller bereikbaar dan het centrum van Zulte.

In de onmiddellijke omgeving van het studiegebied zijn de meeste basisvoorzieningen aanwezig op wandel- en fietsafstand: een bushalte op 280m, scholen op 5 minuten fietsen, basisvoorzieningen in centrum Machelen op 3 minuten fietsen, voetbalvelden op 2 minuten fietsen.

Het projectgebied zelf is bereikbaar via de Rijksweg en via de Polderstraat. De omgeving wordt vooral gekenmerkt door een kleine korrel, bestaande uit meerdere eengezinswoningen met hier en daar een handelszaak. De site ligt vlak aan de rand van de kern van Machelen. De site heeft een grootte van ca. 5500m2 en is nu bebouwd met een eengezinswoning met aanpalend atelier.

Daarnaast bevinden zich ook verschillende bomen op de percelen.

Zie bijlage OB3: omgevingsanalyse door studiebureau Plan Plus Zie bijlage OB4: fotoreportage bestaande toestand

Knelpunten ligging

- De voormalige activiteit heeft duidelijk sporen nagelaten op het bodemsysteem. De historische verontreiniging van het grondwater heeft zich door de jaren heen verder verspreid zowel in de breedte als in de diepte en omvat op vandaag een vlek die zich buiten de eigendomsgrenzen heeft verspreid. Uit het BBO blijkt dat de sanering urgent is (o.a. omwille van het verspreidingsrisico).

- De site is ingekapseld in een traditionele verkaveling van eengezinswoningen met relatief kleine korrel. Dit beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden met betrekking tot functies en verdichting.

- Machelen is een kleinere gemeenschap in vergelijking met Zulte of Deinze. Dit bepaalt in grote mate het potentieel programma dat vermarktbaar is in deze kleine regio.

- De huidige stedenbouwkundige verordening legt beperkingen op inzake woondichtheden voor dit gebied (10 tot 15 woningen per HA). Indien dergelijke beperking wordt toegepast is het onmogelijk om de milieuproblematiek financieel te dragen met de toekomstige

ruimtelijke ontwikkeling, laat staan om überhaupt een rendement te creëren.

- Er staan enkele hoge bomen op de site. Dit zijn extra randvoorwaarden voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Mede op advies van de kwaliteitskamer is onderzocht in welke mate enkele bomen kunnen behouden blijven en geïntegreerd worden in de nieuwe ontwikkeling. Deze eis tot integratie hypothekeert anderzijds weliswaar de optimale ontwikkelingsmogelijkheden van de site.

Opportuniteiten ligging

- Er is een vlotte ontsluiting mogelijk voor gemotoriseerd verkeer, fietsverkeer en

voetgangers en voldoende voorzieningen in de buurt. De site heeft een Mobiscore van 7/10 waarbij de meeste faciliteiten goed tot zeer goed bereikbaar zijn. Het toont aan dat de site potentieel in zich draagt om (woon)verdichting toe te laten.

- Deze brownfield dient op dit moment als “onderbenut” te worden omschreven. Op de oppervlakte van 5.500m² woongebied, is op vandaag slechts één bewoonde

ééngezinswoning gelegen, terwijl dat het ontwikkelingspotentieel van deze brownfield, onder meer door de ruime façade ter hoogte van de Rijksweg (83 meter), toelaat dat deze brownfield als projectgebied wordt herontwikkeld.

- De bouwmeesterscan Zulte adviseert om in te zetten op de wand langs de N43 te perforeren en gebieden te maken die over bepaalde woonkwaliteiten beschikken.

- Zichtlocatie : de Rijksweg is een verbindingsweg met veel passage.

- De naam ‘Olympia’ is gekend in Zulte en omstreken en bijgevolg een heel sterke merknaam. Iedereen weet waar de site Olympia ligt.

- De site ligt net aan de rand van de kern van Machelen. Ook naar oordeel van de

Kwaliteitskamer en dienst Stedenbouw, heeft het gebied potentieel om te fungeren als een duidelijk afgetekende rand van de kern en een duidelijk overgang naar zones buiten het kerngebied.

Zie bijlage OB5: advies Kwaliteitskamer op presentatie dd. 23/10/2019

1.4. BESTEMMING

Geef aan welk het huidige geldende bestemmingsplan (RUP, BPA, GWP,…?) is en binnen welke bestemming(en) het projectgebied gelegen is: vermeld de totale oppervlakte, alsook de verdeling ervan over de verschillende bestemmingen, zowel van de huidige situatie als deze na realisatie.

Geef aan welke planningsprocessen i.k.v. het Brownfieldproject nodig zijn om tot (her)ontwikkeling te komen.

Volgens het gewestplan is de brownfield vandaag gesitueerd in een “woongebied”.

Voor de dorpskern Machelen-aan-de-Leie bestaat een stedenbouwkundige verordening die 10 tot 15 woningen per hectare toelaat.

In de stedenbouwkundige verordening zijn er sinds zomer 2018 enkele nieuwe termen van

toepassing die relevant zijn voor de site en die het mogelijk maken om uitzonderingen op de regel toe te laten.

• “COMPLEXE PROJECTZONE”

• “DUURZAME VERKAVELING”

• “KERNVERDICHTINGSPROJECT”

Men kan bv. extra verdichten op 200 meter van een halte van het openbaar vervoer, wat het geval is voor deze site. Bovendien wordt deze visie ook gedragen door de inzichten van de

bouwmeesterscan Zulte. Vanuit de bouwmeesterscan wordt bv. voorgesteld om de wand langs de N43 te perforeren en gebieden te maken die over bepaalde woonkwaliteiten beschikken.

De afwijkingen worden steeds afgetoetst aan de algemene principes van goede ruimtelijke ordening.

De gemeente uitte zich de voorbije jaren als een constructieve medestander om een oplossing te vinden voor de problematiek van de site Olympia en wil dit ook in de toekomst blijven doen.

Functies (conform gewestplan/RUP…)

Oorspronkelijk / huidig

Wat is voorzien Eventueel al gerealiseerd?

% ha % ha % ha

Bedrijven

Wonen 100 (*) 0.55 100 (**) 0.55

Gemengd Park / groen Recreatie

…………..

TOTAAL

* De bestaande situatie is een eengezinswoning met werkatelier omgeven door een grote tuin.

Atelier – 1 bouwlaag – 930 m2

Woning – 2 bouwlagen, waarvan 1 onder zadeldak + enkele bijgebouwen: 400 m2

** De nieuwe toestand is gericht op wonen, maar zet ook in op verweving van functies door middel van bedrijfsgerelateerde nevenfuncties (bv. handelspand, kantoor). Ook wordt een groot deel van het project ingericht als collectief groen gebied.

Wonen: ca. 2800 m2 (woningen/appartementen met private tuin/terras) Bedrijvigheid: ca. 321 m2 (handel, kantoor, polyvalent, …)

Collectief groen: ca. 1642 m2

In het volgende punt wordt het ruimtelijk project nog meer in detail toegelicht.

1I. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT

Beschrijf de aard en invulling van het project: betreft het een renovatieproject, infrastructurele maatregelen, sanering, welk type (bedrijfs)huisvesting wordt beoogd (logistiek, maakindustrie, diensten, KMO, ,…), …? Welke andere functies worden beoogd?

Worden er specifieke doelgroepen beoogd? Wordt met de herontwikkeling ingespeeld op een bestaande behoefte,…?

Wordt een tijdelijk gebruik van de site voorzien in afwachting van de effectieve realisatie van project?

Dit project omvat een totale herontwikkeling bestaande uit sloop, sanering en een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

De uitgangspunten zijn om aan dit herontwikkelingsproject een echt duurzaam karakter te geven waarbij gezocht wordt naar een zo optimaal mogelijk evenwicht tussen de te realiseren ecologische, economische en sociaal-maatschappelijke doelstellingen.

1/ De hoofddoelstelling van dit project is om de vervuilde grond gesaneerd te krijgen en zo de risico’s, ook voor de buurt, weg te nemen.

Momenteel is er een humaan toxicologisch risico en een verspreidingsrisico, wat maakt dat de sanering urgent is.

Vanuit de private eigenaar is er een grote verantwoordelijkheidszin om ‘het probleem’ te willen oplossen en hierdoor de toekomstige generaties niet verder te belasten met dit probleem. Gezien de omvang van de historische vervuiling, is dit niet haalbaar met private middelen. Wij zien dit probleem enkel oplosbaar, door te koppelen aan een nieuwe ontwikkeling met verhoogde dichtheid waaruit voldoende baten kunnen worden geput om de zware saneringslast te dragen.

2/ Een tweede ambitie is om een duurzame en kwalitatieve herontwikkeling te beogen.

Duurzaamheid is een ruim begrip en gaat verder dan louter de energetische aspecten. Het gaat ook over een lange termijnvisie en het ‘juiste product op de juiste plaats’ in de markt te zetten: Waar is er nood aan? Nu, maar ook later? Wat is betaalbaar en wat is de meerwaarde van ons specifiek product? Onze visie op de herontwikkeling is als volgt tot stand gekomen:

2a/ Er moeten voldoende baten kunnen gegenereerd worden om de milieulast te kunnen dragen. Uit een eerste rekenoefening volgt snel dat er een relatief groot aantal m2 BVO moet kunnen gerealiseerd worden.

Rekening houdend met de bestaande omgeving en de (beperkte) grootte van het perceel (0.55 HA), blijkt al snel dat grootschalige bedrijfsactiviteiten ruimtelijk niet inpasbaar zijn in het bestaande woonweefsel. De gemeente Zulte had ook al aangegeven dat zij niet openstaan voor een ontwikkeling bv. inzake

‘baanwinkeltypologie’ langs de Rijksweg. Hierdoor werd de logische stap gemaakt om verder te werken op de piste van een ontwikkeling die voornamelijk gericht is op wonen, gecombineerd met beperktere handels- en dienstenactiviteiten.

2b/ In een concept studie van 2018 concludeerden wij volgende principes:

b.1. De korrel moet klein blijven, naar analogie met de omgeving.

b.2. Er moet ingezet worden op leefkwaliteit door middel van kwalitatief aaneengesloten groen te voorzien, door in te zetten op collectiviteit, en door het binnengebied autoluw te houden. Bij voorkeur worden de auto’s ook zoveel mogelijk ondergronds geplaatst.

b.3. Inplanting gebouwen op basis van optimale tuinoriëntatie.

b.4. Een gevarieerd programma aanbieden dat diverse doelgroepen aanspreekt.

2c/ Ten slotte hebben wij ook een marktanalyse uitgevoerd en een aftoetsing gedaan met diverse makelaars uit de buurt, en ook in terugkoppeling met het bestuur van Zulte. Hieruit blijkt het volgende:

c.1. Appartementen verkopen niet zo goed in Machelen. Er is veel meer vraag naar eengezinswoningen.

c.2. Er is heel veel ontwikkeling van appartementen gepland in de ruime regio rond Deinze.

Het marktaanbod is dus oververzadigd op heden.

c.3. Duurzaam bouwen brengt ook meerkosten met zich mee; Om het betaalbaar, en dus ook verkoopbaar te houden, wordt er ingezet op minder private m2, maar wel aangevuld met kwalitatieve collectieve ruimte.

c.4. Machelen trekt veel jonge gezinnen aan, maar in de toekomst zal er ook nood zijn aan woningen voor alleenstaanden.

c.5. Naar bedrijvigheid toe is er in Machelen een groot aanbod naar vrije beroepen, kleine zelfstandigen ed. Deze mensen organiseren meestal hun praktijk in of aan hun

private woning. Op dat vlak is de ligging aan de Rijksweg ideaal, o.m. qua zichtbaarheid.

Conclusie in deze is dat er vooral moet ingezet worden op eengezinswoningen, eventueel aangevuld met lichte vorm van bedrijvigheid (diensten zoals vrij beroep, kantoor, handel). De traditionele verkaveling is ruimtelijk geen preferabel model meer, dus wordt er vanuit duurzaamheid ingezet op verdichting door middel van aaneengesloten bebouwing in combinatie met kwalitatieve collectieve ruimte.

Ondertussen is er in samenwerking met NERO architecten een ontwerp uitgewerkt.

3/ Een derde doelstelling is om dit gebied relatief snel te gaan ontwikkelen.

Zowel vanuit ecologisch, economisch en sociaal-maatschappelijk standpunt is dit aan te bevelen.

De site is tot op heden altijd bewoond en onderhouden geweest door de eigenaar. De eigenaar zal binnenkort verhuizen. Bedoeling is om aansluitend hierop te starten met de sloop- en

saneringswerken. Vervolgens worden de graafwerken voor de ondergrondse parking gestart en kunnen aansluitend de gebouwen opgetrokken en verkocht worden, eventueel in 2 fasen.

Indien zou blijken dat er in tussentijd toch een langere periode van leegstand te verwachten is, dan zal een tijdelijke invulling gezocht worden (bv. verhuren van bestaande woning en atelier).

2.2. NOODZAAK BROWNFIELDCONVENANT

Welke zijn de knelpunten die de (her)ontwikkeling belemmeren (juridisch, ruimtelijk, financieel, administratief,…)?

Toon aan dat een gecoördineerd optreden van verschillende overheden noodzakelijk is.

Welke faciliterende meerwaarde wordt verwacht van het instrument Brownfieldconvenant?

1/ Milieu-technisch knelpunt

Op de Olympia-site was van 1952 tot 2008 een risico inrichting mbt. de fabricatie van wasmachines actief. Na 2008 was er geen productie meer, enkel nog stockage van onderdelen van

wasmachines. De verontreiniging is ontstaan in de periode 1952-1972 door lekkages van oa. de ontvettingsbak.

Volgens het beschrijvend bodemonderzoek zijn er 2 vervuilde kernen, met grote pluimverspreiding in het grondwater. De solventen zijn door de bodem in het grondwater gesijpeld en zo

langzaamaan oostelijk mee gestroomd. Momenteel werden verhoogde concentraties vastgesteld tot ca. 150 m van de bron. De verontreiniging bevindt zich tussen de 2m en 19m diepte.

Zowel voor bronpercelen, als verspreidingspercelen zijn diverse gebruiksadviezen van toepassing.

Bij evaluatie van de ernst van de bodemverontreiniging is gebleken dat er van de historische bodemverontreiniging een humaan toxicologisch, maar geen ecotoxicologisch risico uitgaat. Tevens wordt een ernstige bedreiging door verspreiding vastgesteld.

Globaal gezien kan gesteld worden dat er een ernstige bedreiging uitgaat van de bodemverontreiniging en er een sanering noodzakelijk is. De sanering is zeer urgent.

KERN 1 (VOCL): Er komt een historische bodemverontreiniging voor met tetrachlooretheen in het vaste deel van de aarde en met tetrachlooretheen, trichlooretheen en cis+trans-1,2-dichlooretheen in het grondwater ter hoogte van de voormalige ontvettingsbak.

KERN 2 (VOCL): Er komt een historische bodemverontreiniging voor met tetrachlooretheen in het vaste deel van de aarde en in het grondwater ter hoogte van P700.

Zie bijlage OB1a-b: conclusie bodemonderzoek (BBO – niet technische samenvatting en kaartmateriaal)

Zie bijlage OB2: Brief bevestiging brownfield (door OVAM, deskundige A+E en Brocap onderschreven)

2/ Financieel knelpunt :

Het grootste probleem zit in het feit dat de milieulast hier buiten verhouding de ruimtelijke draagkracht van het terrein overschrijdt. De vrijstellingen die mogelijk zijn binnen een

brownfieldconvenant, kunnen hierin een sterke ruggesteun bieden en geven het project meer adem.

Op elk vlak moeten dus de financiële variabelen maximaal geoptimaliseerd worden.

❖ Verkoopprijzen: evenwicht vinden tussen voldoende rendement (verkoopprijzen zo hoog mogelijk) betaalbaarheid en periode tot uitverkoop (verkoopprijzen zo laag mogelijk).

❖ Subsidies: maximaal beroep doen op subsidievormen (bv. cofinanciering)

❖ Saneringskost: BATNEEC-principe in relatie tot terugsaneerwaarden

❖ Bouwkost: doordacht concept – prijs drukken door schaalvoordeel.

❖ Studiekost: zo efficiënt mogelijk het project ontwikkelen, bouwen en in de markt zetten.

❖ Vrijstelling financiële zekerheid mbt. sanering, vrijstelling registratierechten, (binnen brownfield convenant).

❖ Duurtijd: de doorlooptijd zo kort mogelijk houden. Een belangrijk aspect hierbij is het doorlopen van een participatietraject met de omwonenden. Hiertoe kunnen lange (beroeps)vergunningsprocedures mogelijks vermeden worden.

❖ Financieringskost laag houden: in relatie tot goede voorverkoop, input van eigen middelen en doorlooptijd.

3/ Ruimtelijk knelpunt:

De nodige ruimtelijke verdichting is een stuk hoger dan wat standaard kan aanvaard worden binnen de stedelijke verordening. Toch denkt de gemeente positief mee en ook de kwaliteitskamer staat positief in dit project. Hierin wordt de afweging gemaakt tussen de maatschappelijke last vs. de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Het is een specifieke benadering voor de Olympia-site, die geen algemeen precedent kan vormen. Het is van belang dat ook andere diensten, bevoegd voor de ruimtelijke beoordeling, ook op een constructieve manier meedenken. (bv. AWV, brandweer, erfgoed (ifv. archeologie), …). Een brownfieldconvenant faciliteert dit laatste.

4/ Juridisch-administratief knelpunt:

Zowel de sanering en ruimtelijke ontwikkeling hebben een impact op de buurtbewoners. Van bij de start is de buurt correct en transparant geïnformeerd en werd er ingezet op een participatief traject.

Wij hopen hiermee een breed draagvlak te creëren en hierdoor lange vergunningsprocedures te vermijden, ingegeven door beroepsprocedures. Ook in deze is, in het kader van een publiek – private samenwerking, een brownfieldconvenant een meerwaarde.

Conclusie:

Door dit project duidelijk te kunnen benoemen tot een brownfield convenant, is het streefbeeld en de hoofddoelstelling duidelijk voor alle publieke en private partijen: namelijk, deze brownfield gesaneerd te krijgen. Van alle betrokken partijen zullen hiertoe inspanningen verwacht worden, waaronder:

- Eigenaar: inspanningsverbintenis om probleem op te lossen

- Ontwikkelaar en investeerder: lager financieel rendement vs. groter maatschappelijk rendement.

- Gemeente en adviserende diensten: uitzonderingsprocedures mbt. ruimtelijke ordening - OVAM: financieel realistische terugsaneerwaarden

- Buurt: constructieve houding – participatief traject - VLAIO: toekennen statuut van brownfieldconvenant

2.3. OPROEPSPECIFIEKE CRITERIA

Geef aan dat het project is afgestemd op de ligging van het projectgebied en geef aan hoe het project een kwaliteitsvolle bijdrage levert aan de ontwikkeling van de site, rekening houdend met de knooppuntwaarde en het voorzieningenniveau.

Zie hiertoe de beschrijving onder 2.1. – punt 2.

Een kwalitatieve en duurzame ontwikkeling is 1 van onze doelstellingen. Verschillende analyses, uitgevoerd door externen, waaronder een omgevingsanalyse, een conceptanalyse en

marktanalyse, financiële analyse, hebben geleid tot de conclusie welke ontwikkeling gewenst is op de site, volledig afgestemd op de ligging en randvoorwaarden van het specifieke projectgebied. De principes van het ontwerp worden voorlopig positief geëvalueerd door dienst Stedenbouw en de Kwaliteitskamer (olv.Veneco), doch dit biedt echter nog geenszins de zekerheid dat een

omgevingsvergunning op basis van voorliggend ontwerp zal bekomen worden.

Zie bijlage OB3: omgevingsanalyse door studiebureau Plan Plus Zie bijlage OB6: concept nota door studiebureau Plan Plus Zie bijlage OB7: marktanalyse dd. Januari 2019 door Brocap Zie bijlage OB8: marktanalyse dd. April 2020 door Urbis Zie bijlage OB9: ontwerppresentatie

Geef aan in welke mate het project uitvoering geeft aan beleidsdoelstellingen op Vlaams niveau en zo een meerwaarde levert op bovenlokaal niveau en/of voorbeeldfunctie heeft ter verantwoording van de inzet van het instrument Brownfieldconvenant.

1/ De OVAM streeft ernaar om tegen 2036 voor alle historische bodemverontreiniging de sanering ten minste op te starten. Zo zorgen we voor een gezonde en kwaliteitsvolle leefomgeving voor de toekomstige generatie. Vanuit de OVAM is er een aanbeveling naar alle instanties toe, om de Olympia-site, ondanks de kleine schaal, als een echte brownfield te gaan beschouwen en hierin de private partijen maximaal te ondersteunen in het oplossen van het probleem.

Het past bovendien in de visie van de Vlaamse Bouwmeester: in de bouwmeesterscan van Zulte wordt de Olympia-site expliciet benoemd als actiepunt, onder de noemer van sterk publiek ondernemerschap (tabel p 73 van de Vlaamse bouwmeesterscan.)

Zie bijlage OB2: Brief bevestiging brownfield (door OVAM, deskundige A+E en Brocap onderschreven)

Zie bijlage OB10: Bouwmeester scan Zulte – p 73 – expliciete vermelding Olympia site

2/ De herontwikkeling van deze brownfield ligt in lijn met de strategische doelstellingen van Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Meer bepaald wordt er geen nieuwe ruimte ingenomen, maar het bestaande ruimtebeslag omgezet naar beter, kwalitatiever en duurzamer gebruik.

Naar concept en programma, uitgifte en lange termijn beheer wordt een doorgedreven duurzaamheidsprincipe toegepast. In onze maatstaf voor duurzame bouwprojecten is een aftoetsing opgenomen van de 10 ruimtelijke kernkwaliteiten die naar voor worden geschoven binnen het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (doelstelling palet van leefomgeving) – zie ook verder onder punt 2.4. Duurzaamheid.

In datzelfde beleidsplan is er ook een strategische doelstelling gekoppeld aan mobiliteit:

doelstelling wonen en werken nabij huidige en toekomstige collectieve vervoersknopen en voorzieningen: “De woondichtheid en het bedrijfsvloeroppervlak zullen op het geheel van plaatsen met een (zeer) goede knooppuntwaarde en een (zeer) goed voorzieningenniveau (beide al dan niet in min of meerdere mate aanwezig) tegen 2050 met minstens 30% zijn gestegen ten opzichte van 2015. Dit gebeurt op maat van elk knooppunt. Er wordt naar gestreefd om tegen 2050 geen substantieel aantal bijkomende woongelegenheden en werkplekken meer te realiseren op te lange

verplaatsingstijd van een collectieve vervoersknoop of groep voorzieningen, tenzij dit om duidelijke ruimtelijk rendementsoverwegingen aangewezen is.”

Zoals eerder ook al aangehaald onder punt 1.4. LIGGING is er een omgevingsanalyse uitgevoerd waaruit blijkt dat er sprake kan zijn van een goede knooppuntswaarde en een goed

voorzieningenniveau, zeker in relatie tot de kern van Machelen. De Rijksweg werd recent opnieuw aangelegd en is volledig uitgerust voor voetgangers en fietsers, waarbij verkeersveiligheid primeert.

Ook wordt in de nieuwe ontwikkeling het gebruik van milieuvriendelijke en ruimtezuinige

vervoersalternatieven aangemoedigd (bv. elektrische fietsen). Multimobiliteit wordt op deze manier bevorderd.

Zie bijlage VB5: Maatstaf duurzame bouwprojecten brocap Zie bijlage OB3: Omgevingsanalyse door studiebureau Plan Plus

Conclusie

Ondanks de kleinere schaal van het project, wordt er wel aan meerdere beleidsdoelstellingen voldaan. Net door de kleinere schaal kan dit project een snellere doorlooptijd hebben en kan het op relatief korte termijn een afgewerkt voorbeeld bieden ter promotie van brownfields en de publiek private samenwerking. De schaal van het project, met het persoonlijke verhaal dat eraan vasthangt, maakt ook dat het een overzichtelijk, inclusief en positief verhaal is.

2.4. DUURZAAMHEID

De engagementen op vlak van duurzaamheid doorheen het gehele herontwikkelingsproces worden weergegeven in een nota (verplichte bijlage). Geef in de nota aan welke opportuniteiten en

mogelijke acties er zijn om tot een hoger ambitieniveau te komen. Geef aan hoe het project aansluit bij de 10 kernkwaliteiten uit de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

Welke tool wordt geselecteerd op basis waarvan een optimalisatietraject kan uitgezet worden op maat van het project?

Geef hieronder nog eventuele bemerkingen bij de duurzaamheidsnota:

Brocap engageert zich als projectmanager voor de bewaking van de kwaliteit en duurzaamheid doorheen het volledige herontwikkelingsproces. Brocap maakt hiertoe gebruik van haar eigen

‘maatstaf duurzame bouwprojecten’.

De ambitie naar duurzaamheid ligt hoog en gaat veel ruimer dan enkel de energetische aspecten.

Duurzaamheid is doorgedreven toegepast in zowel de fase concept, uitgifte als beheer.

De 10 kernkwaliteiten worden getoetst aan het Olympia-project en in deze fase werd de quickscan duurzame wijken doorlopen.

De aanpak is pragmatisch van aard en gebaseerd op onze jarenlange ervaring als brownfield ontwikkelaar. Duurzame aspecten moeten in deze ook steeds afgewogen met de financiële en commerciële haalbaarheid ifv. een goede, uiteindelijke implementatie in de realiteit.

Zie bijlage VB5: Maatstaf duurzame bouwprojecten brocap

2.5. STORTPLAATSEN – enkel indien van toepassing

Toon aan dat bij de realisatie rekening wordt gehouden met de stortinhoud, het stortoppervlak, de stortomgeving en de algemene beleidsstrategie.

Niet van toepassing

2.6. LANGE TERMIJNBEHEER

Geef aan op welke manier een kwalitatief lange termijnbeheer zal gewaarborgd worden (op vlak van onderhoud, fondsvorming, uitgifte, …).

De garantie op kwaliteit is voor Brocap een essentieel onderdeel van het duurzaam verhaal.

Brocap engageert zich als projectmanager voor de bewaking van de kwaliteit en duurzaamheid doorheen het volledige herontwikkelingsproces. Brocap maakt hiertoe gebruik van haar eigen

‘maatstaf duurzame bouwprojecten’. Duurzaamheid is doorgedreven toegepast in zowel de fase concept, uitgifte als beheer.

In de fase van concept, wordt het ‘theoretische’ verhaal ontworpen. In de fase ‘verkoop’ en ‘beheer’

wordt dit concept vertaald naar de pragmatische implementatie ten aanzien van de eindgebruiker van de site. We gaan ervan uit dat hiertoe eerst een omgevingsvergunning bekomen werd, gebaseerd op het concept;

Het uitgiftebeleid en visie op lange termijn beheer worden meer in detail verduidelijkt in de bijlage maatstaf duurzame bouwprojecten.

Zie bijlage VB5: Maatstaf duurzame bouwprojecten

III. HAALBAARHEID

De financiële haalbaarheid van het project wordt aangetoond d.m.v. een financieel plan (verplichte bijlage) waarop de haalbaarheid van het project kan worden beoordeeld. Indien gewenst kan voor het financieel projectoverzicht gebruik gemaakt worden van het sjabloon op

www.vlaio.be/brownfieldconvenanten

Geef hieronder eventuele toelichting bij het financieel plan:

1/ De verschillende posten in het financieel plan zijn gebaseerd op onderbouwde analyses en marktconforme prijzen.

❖ Verkoopsprijzen: op basis van marktanalyse en m2 BVO cfr. ontwerpplan

❖ Acquisitiekost: de eigenaar toont zijn engagement in het zoeken naar een oplossing door de waardering van zijn goed symbolisch voor 1 euro aan te bieden.

❖ Saneringkost: De omvang van de vervuiling is aanzienlijk en nog deels onzeker en zal een hoge saneringskost omvatten. De totale kost voor het luik sanering werd eerder al

ingeschat tussen de 700.000 en 1.500.000 euro incl. btw. In de fase BSP, welke nu loopt, zal er meer zicht op de uitvoeringskost komen.

Het financieel plan gaat nu uit van een eerder positieve aanname van ongeveer 1.000.000 euro. Een lagere inschatting zou een groter eindrendement opleveren, maar strookt wellicht niet met de realiteit. Een hoger bedrag zal wellicht meer aanleunen bij de realiteit, maar maakt dat het project volledig onrendabel wordt.

❖ Bouwkost: de bouwkost is gebaseerd op marktconforme bouwprijzen en cfr. raming van de architect.

❖ Studiekost: de kosten zijn grotendeels gebaseerd op toegewezen offertes aan de diverse studiebureaus.

❖ Commerciële kost: 3% op de verkoopsinkomsten is een gangbare aanname.

❖ Financiële kost: 2% op verkoopsinkomsten, aangevuld met kost tgv. Wet Breyne is een gangbare aanname.

❖ Subsidies en vrijstellingen: het financieel plan houdt maximaal rekening met mogelijke subsidies en vrijstellingen (o.a. cofinanciering OVAM, vrijstelling financiële borgstelling saneringskost).

2/ Het rendement op dit financieel plan is bijzonder laag voor private investeerders (slechts 4 à 5%

tov. het meer gangbare 15 à 20% marge tov. kostprijs). Bovendien is het risico hoog, want de saneringskost kent op heden nog een prijsvork, die het project evengoed een negatief rendement kan geven.

Het getuigt in deze van een maatschappelijk engagement van de ontwikkelaar en investeerders.

Hetzelfde engagement en inspanning wordt ook verwacht en gevraagd van andere betrokken partijen, om dit project tot een goed einde te kunnen brengen.

Elke vorm van financiële steun is welkom (onder de vorm van 1 of meerdere subsidies,

vrijstellingen, ondersteuning of beperking van extra opgelegde lasten aan de ontwikkelaar, ed.).

Ook de huidige eigenaar neemt in deze zijn verantwoordelijkheid door de site te willen overdragen aan een symbolische euro.

3/ Ter info willen wij het huidige financieel plan nog even relateren aan het eerder ingediende financieel plan bij de 7^e aanvraag tot brownfieldconvenant dd. 2017 en duiden waar de verschillen zitten, 3 jaar later.

❖ De aard en omvang van de vervuiling is verder onderzocht en hieruit blijkt dat de

saneringskost een pak hoger zal liggen dan initieel gedacht. Na overleg met de eigenaar heeft deze hierin een verantwoordelijkheid genomen door de waardering van zijn goed ifv.

verkoop te laten zakken van 500.000 euro naar 1 euro. Zo komt de totale kost van grondwaarde + saneringskost (en sloopkost) nog steeds op ca. 1 MIO euro.

❖ Het ruimtelijk programma is geen aanname meer, maar een realistisch ontwerp, doch zonder daaromtrent op dit ogenblik al zekerheid te hebben. Er bestaat nog steeds de kans dat het ontwerp dient bijgesteld te worden qua volume en/of eenheden. Het verschil met vorige aanvraag zit in meer eengezinswoningen en minder appartementen, meer focus op collectieve ruimte en ondergronds parkeren. Dit maakt dat er minder m2 ontwikkeld kan worden dan de aannames van 3 jaar terug.

❖ De bouwkost -en studiekost is duurder geworden op 3 jaar en ook de keuze voor een duurzaam bouwproject draagt hierin bij.

❖ In huidige financieel plan moeten wij subsidies (oa. maximale cofinanciering vanwege Ovam) en vrijstellingen (bv. registratie) mee incalculeren ten einde een rendabel project over te houden. Zelfs met deze aannames halen wij een projectrendement van slechts 5%

ipv. de beoogde 15 à 20%.

Dit toont meteen ook dat wij slechts beschikken over een ‘maximaal budget’ dat

beschikbaar is voor de sanering. Hogere kosten maken het totaalproject voor een private ontwikkelaar niet meer rendabel, waardoor de brownfield in dat geval niet gesaneerd en herontwikkeld zal worden.

Zie bijlage VB3: financieel plan deel 1 en deel 2

Van welke financiële ondersteuning wenst men (al dan niet i.k.v. de Brownfieldconvenanten) gebruik te maken:

Subsidies bedrijventerreinen Voortraject

Infrastructuuraanleg Vrijstelling planbatenheffing Vrijstelling leegstandsheffing Vrijstelling registratierechten

Vrijstelling financiële zekerheid saneringsproject OVAM cofinanciering

3.2. ORGANISATIESTRUCTUUR

Geef een omschrijving van de beoogde organisatiestructuur (wie treedt op als ontwikkelaar, investeerder, …). Geef drie relevante referentieprojecten op met vermelding van de samenstelling en de expertise van de betrokken projectteams.

De kredietwaardigheid van de betrokken actoren en projectontwikkelaar(s) dient te worden aangetoond door toevoeging van de neergelegde jaarrekeningen van de voorbije 3 jaar.

Geef aan welke inbreng (expertise, financieel, …) de betrokken actoren en projectontwikkelaar(s) hebben.

Samenstelling:

Brocap is penvoerend actor in deze en treedt op als ontwikkelaar en projectmanager. Er werd een nieuw Special Purpose Vehicle (SPV) opgericht ‘Altis bv’, waarin enkel de herontwikkeling van de Olympia site opgenomen is. Altis bv treedt op als actor. Deze actor zal instaan voor de nodige financiële middelen voor de herontwikkeling. De private eigenaar van de gronden en gebouwen treedt ook op als actor binnen deze aanvraag, vertegenwoordigd door dhr. De Bruyne Alfons en mevr. De Grauwe Annemarie. Deze laatste hebben als enige inbreng het bestaande goed.

Op termijn zal het eigendom en de saneringsplicht overgenomen worden door de actor Altis bv.

Deze aanvraag werd ondertekend door penvoerend actor Brocap, actor Altis bv, en actor eigenaars

Referenties:

Brocap geeft al meer dan 15 jaar ervaring in de ontwikkeling van brownfield en is betrokken bij meerdere lopende brownfield ontwikkelingen. Voor elk project werd telkens een specifiek SPV opgericht, elk met zijn eigen projectteam, op maat samengesteld.

Zie bijlage OB11 : voorstelling brocap

1/ Ontwikkeling van Dammekouter te Roeselare (SPV Beverbrugge).

Brocap is penvoerend actor en Beverbrugge NV is actor in BFC 72 Immo Verbrugge; Ze staan samen in voor de herontwikkeling (incl. sloop en sanering) van het oude bedrijventerrein van Immo Verbrugge te Roeselare naar een nieuw lokaal bedrijventerrein en zone voor huisnijverheid van ca.

5 hectare. Deze ontwikkeling is in m2 10x groter qua schaal, terwijl de vervuilingsproblematiek een vergelijkbare grootte orde heeft als de Olympia-site. Het projectteam wordt geleid door Brocap als projectmanager en omvat o.a. Goedefroo&Goedefroo architecten voor de algemene inrichting en architectuur, Studiebureau Demey voor de infrastructuur, landschapsarchitect Avant Garden voor de beplantingsvisie, studiebureau AECOM voor de bodemsanering en studiebureau B2ASC voor de opvolgen van de sloop. Dit project bevindt zich nu in de fase ontwerp. De timing voorziet om in de loop van 2020 vergunningen te verkrijgen zodat in 2021 de sanering, sloop en infrastructuurwerken kunnen starten.

Zie bijlage OB12 : projectfiche Beverbrugge

2/ Ontwikkeling van De Stip te Harelbeke (SPV De Stip)

Brocap is penvoerend actor en De Stip nv Nebim nv zijn actor in BFC 104 Harelbeke Volvo Nebim;

Ze staan samen in voor de herontwikkeling (incl. sloop en sanering) van het oude bedrijventerrein van Nebim te Harelbeke naar een nieuwe gemengde zone met appartementen, een zone

huisnijverheid en een lokaal bedrijventerrein van ca. 2.3 hectare. Het projectteam wordt geleid door Brocap als projectmanager en omvat o.a. Goedefroo&Goedefroo architecten voor de algemene inrichting en architectuur, Studiebureau Topokor voor de infrastructuur, studiebureau A+E voor de bodemsanering en studiebureau B2ASC voor de opvolgen van de sloop en algemene

werfopvolging. Dit project bevindt zich nu in de fase uitvoering. De timing voorziet om nu te starten met de sanering zodat na de zomer van 2020 de aanleg van de nieuwe wegenis kan starten.

Zie bijlage OB13: projectfiche De Stip

3/ Ontwikkeling van Cappellificio te Lokeren (SPV Cappellificio)

Voor dit project was er geen brownfield convenant van toepassing. Brocap stond samen met partner Acasa groep in voor de herontwikkeling (incl. sloop en sanering) van de oude MATCHAP- site in het hart van de Lokerse Daknam-wijk naar een nieuwe woonwijk ‘Reinaertpark’ van ca. 1 Ha groot. De vervuilingsproblematiek betrof hier de sanering van een kwikverontreiniging. Het

projectteam werd geleid door Brocap als projectmanager en omvatte o.a. studiebureau Mebumar en architect John Bontinck voor de algemene inrichting en architectuur. Dit project werd al volledig uitgevoerd en opgeleverd in de loop van 2018.

Zie bijlage OB14: projectfiche Cappellificio

Kredietwaardigheid:

De financiële inbreng in deze komt van Altis bv en zal bestaan uit een combinatie van eigen middelen en bankmiddelen. In principe wordt voor de projectontwikkeling een verhouding van 20%

eigen middelen, 40% bankfinanciering en 40% voorverkoop voorzien. Echter om dergelijke

verhouding toegestaan te krijgen van de bank dient er een minimum rendement van 15% te worden behaald. Dus wellicht zal er een bijkomende inspanning van de ontwikkelingspartner gevraagd worden. Indien er echter ook een bankgarantie tav. waarborg sanering zal moeten worden gesteld, zullen er nog meer eigen middelen moeten worden voorzien. Dit maakt het reëel dat dit project geen voeten in de aarde zal krijgen bij private investeerders en de vervuiling dus niet gesaneerd raakt.

De SPV Altis bv is recent opgericht en kan nog geen jaarrekeningen voorleggen. Voor de kredietwaardigheid wordt verwezen naar de hoofdaandeelhouder (>90%) DC Beheer NV.

Zie bijlage VB6: jaarrekeningen DC Beheer nv 2016 2017 2018 Inbreng:

Altis bv staat in voor het aanbrengen van de financiële middelen.

Noch Brocap, noch de eigenaar staan hier in voor het aanbrengen van financiële middelen.

De inbreng van Brocap is de expertise als brownfield ontwikkelaar en projectmanager.

De inbreng van de eigenaar is het engagement om de milieuproblematiek te willen oplossen en dit door het akkoord om de waardering van zijn eigendom op één symbolische euro te zetten.

3.3. TIJDSKADER

Situeer van start- tot einddatum de verschillende fasen en milestones binnen het globale tijdskader van het project.

1948-2008

Olympia: fabrikant van huishoudelijke wasmachines, het laatste Belgische bedrijf in die branche.

2008-2017

Gezien er een risico inrichting aanwezig was, diende een oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er bodemvervuiling aanwezig is en verdere stappen noodzakelijk zijn.

Geleidelijk aan bleek dat de omvang van de vervuiling ongekend was en de mogelijke oplossing de capaciteit van de particulier overstijgt. De eigenaar contacteert in 2017 Brocap met de vraag tot professionele begeleiding in deze situatie.

Brocap adviseert om een kandidatuur in te dienen voor de 7^e open oproep brownfieldconvenanten.

Het project wordt in 2018 ongegrond verklaard, omdat de minister de oordeelde dat de ligging niet geschikt is voor een mono-woonintensivering.

2018-2019

De eigenaar en Brocap gaan samen verder in het vorm geven van een integrale ontwikkelingsvisie en voeren hiertoe diverse onderzoeken en analyses uit (oa. omgevingsanalyses, conceptanalyse, inrichtingsstudies, bodemonderzoek, marktanalyses ed. ). Er zijn meerdere overlegmomenten geweest met stedenbouw, de kwaliteitskamer, dienst milieu, OVAM, AWV,… ed.

In eerste instantie stonden Plan plus, en vervolgens Nero architecten in voor het ruimtelijk ontwerp.

Bodemsaneringsdeskundig A+E heeft het Beschrijvend Bodemonderzoek (BBO) in de zomer van 2019 ingediend en heeft daarmee de vervuiling volledig in kaart gebracht. Op 7 november 2019 was er een infomoment voor de buurt, waarbij de impact van de bodemverontreiniging ook voor hen duidelijk is geworden.

2020

Er wordt een nieuwe bodemsaneringsdeskundige aangesteld voor de opmaak van een BSP:

Arcadis. Ter voorbereiding zal nog een korte fase veldwerk voorzien worden, waarna in het najaar van 2020 het BSP zal ingediend worden.

Simultaan wordt het ruimtelijk ontwerp verder verfijnd en naar de fase van vergunningsaanvraag gebracht in de zomer/najaar van 2020. Op 8 mei 2020 is er een tweede vervolgpresentatie bij de kwaliteitskamer voorzien.

Op basis van de grondige voorstudies van de voorbije 3 jaar, acht Brocap voldoende te kunnen aan tonen dat de Olympia-site wel voldoet aan de gegrondheids-en afwegingscriteria voor de 10^e

oproep brownfieldconvenanten. Ook OVAM ondersteunt deze visie.

Verdere timing:

2021: start sloop en sanering en graafwerken voor de kelder. Starten met voorverkoop van de entiteiten (indien we gefaseerd zouden werken: starten met fase 1 – zone grenzend aan de Rijksweg)).

2022-2023: Vanaf de grondplaat : oprichting gebouwen. In geval van fasering, voorverkoop opstarten van de entiteiten fase 2: zone grenzend aan de Polderstraat). Simultaan: uitvoering van saneringswerken (injecties en/of monitoring). In 2023 kunnen de eerste eigenaars de entiteiten in gebruik nemen. Bij voorkeur kan op dit moment al een eindverklaring sanering bij OVAM bekomen worden of beperkt de sanering zich nog louter tot monitoring.

2024-2025: In geval van fasering: oprichting gebouwen fase 2 en volledige uitverkoop en ingebruikname nastreven.

3.4. VERGUNNINGEN, MACHTIGINGEN EN/OF GOEDKEURINGEN

Geef aan welke vergunningen, machtigingen, planningsprocessen,… nodig zijn voor de realisatie van het project (opmaak RUP, omgevingsvergunning, boscompensatie, onteigening,…).

1/ Verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de ruimtelijke ontwikkeling. Hiertoe worden voorbereidende studies uitgevoerd: o.a. archeologie nota en onderzoek, sloopopvolgingsplan en asbestinventaris, inplanting HS cabine,…).

2/ Conform verklaring van een BSP ifv. start uitvoering saneringswerken

3.5. LOKAAL DRAAGVLAK

Bij de aanvraag wordt een bijlage gevoegd welke de kennisname door het lokale bestuur van de projectaanvraag aantoont, en de mate van bereidwilligheid tot medewerking aan de totstandkoming van het project.

Geef aan in welke mate de (her)ontwikkeling past binnen de ruimtelijke visie van het lokaal bestuur.

Zijn er belemmerende factoren m.b.t. het lokaal draagvlak voor de realisatie van het project?

De voorbije 3 jaar is de gemeente een constructieve gesprekspartner geweest in het

ontwikkelingsproces. De ontwikkeling strookt met de visie van de kwaliteitskamer en de Vlaamse bouwmeesterscan_Zulte.

De omwonenden zijn op de hoogte van de vervuilingsproblematiek en de ernst ervan. De buurt weet dat een nieuwe ontwikkeling met verhoogde densiteit de enige oplossing is om de

milieuproblematiek, waarmee ook hun perceel geconfronteerd wordt, aan te pakken. De transparante aanpak wordt geapprecieerd door de buurt en de vraag is om bij de ontwikkeling voldoende rekening te houden met privacy aspecten.

Anderzijds, hebben de meeste buren, geen expertise in deze materie waardoor er mogelijks een verkeerdelijk idee kan ontstaan dat de ontwikkelaar hier zware winsten in maakt en dit ten koste van de waardering van hun eigendom.

Ook het verdwijnen van enkele bestaande bomen, kan bij omwonenden of milieu-activisten vaak op onbegrip rekenen.

Dit maakt dat er nog altijd een mogelijkheid bestaat dat er beroepsprocedures zullen gestart worden op de vergunningsaanvraag.

Mede daarom is het zo van belang dat dit project mee ondersteund wordt door publieke actoren (bv. Gemeente, OVAM, VLAIO) om het algemeen belang objectief te staven.

IV. INVENTARIS

4.1. VERPLICHTE BIJLAGEN

Kaart projectgebied op basis van kadastrale percelen (bijlage VB1)

Kadastraal plan en legger van alle (delen van) percelen gelegen in het projectgebied (bijlage VB2)

Financieel plan (bijlage VB3 deel 1 en deel 2) Verklaring lokaal bestuur (bijlage VB4)

Duurzaamheidsnota + ingevulde duurzaamheidsmeter (bijlage VB5) Neergelegde jaarrekeningen van afgelopen 3 jaar (bijlage VB6) Powerpoint presentatie project (bijlage VB7)

4.2. OPTIONELE BIJLAGEN

Conclusies rapporten bodemonderzoeken (bijlage OB1a-b) Registratieattest leegstand

Fotoreportage (bijlage OB4) EXTRA BIJLAGES

• Bijlage OB1a-b: conclusie bodemonderzoek (BBO – niet technische samenvatting e kaartmateriaal)

• Bijlage OB 2: brief bevestiging brownfield (door OVAM, deskundige A+E en Brocap onderschreven)

• Bijlage OB 3: omgevingsanalyse door studiebureau Plan Plus

• Bijlage OB 4: fotoreportage bestaande toestand

• Bijlage OB 5: verslag Kwaliteitskamer op presentatie dd. 23/10/2019

• Bijlage OB 6: concept nota door studiebureau Plan Plus

• Bijlage OB 7: marktanalyse dd. Januari 2019 door Brocap

• Bijlage OB 8: marktanalyse dd. April 2020 door Urbis

• Bijlage OB 9: Ontwerppresentatie

• Bijlage OB 10: Vlaamse bouwmeesterscan Zulte – p73 – Actiepunt Olympia site

• Bijlage OB 11: Voorstelling Brocap

• Bijlage OB 12: projectfiche Beverbrugge

• Bijlage OB 13: projectfiche De Stip

• Bijlage OB 14: projectfiche: Cappellificio