AANVRAAGFORMULIER – 6
decall – Indieningsperiode januari 2016
Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een Brownfieldconvenant
BFC-2015
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
Agentschap Ondernemen
Secretariaat Brownfieldconvenanten Diestsepoort 6 bus 31, 3000 LEUVEN T 016 31 10 57
info@agentschapondernemen.be www.brownfieldconvenanten.be
Ontvangstdatum en – uur:
Dossiernummer:
Hoe indienen?
PER AANGETEKEND SCHRIJVEN OPSTUREN NAAR OF TEGEN ONTVANGSTBEWIJS AFGEVEN BIJ:
Agentschap Ondernemen
Secretariaat Brownfieldconvenanten Vlaams Administratief Centrum “Dirk Bouts”
Diestsepoort 6, bus 31 3000 Leuven
1. PROJECTGEGEVENS
Projectnaam (= naam deelgemeente + naam project): TERNAT - DONKERSTRAAT
Adres: Donkerstraat 63, 1740 Ternat
2. GEGEVENS VAN DE ACTOREN DIE DE AANVRAAG MEE ONDERTEKENEN
Gegevens van de penvoerende actor Naam organisatie en/of natuurlijk persoon
MG REAL ESTATE NV (of een door MG REAL ESTATE NV binnen de M.G. Group nader aan te duiden vennootschap)
Functie /
straat en nummer Adelaarsstraat 24
postnummer en gemeente 9051 Gent (Sint-Denijs-Westrem)
telefoonnummer 051 31 70 13
e-mailadres legal@mgrealestate.eu
Ondernemingsnummer BE 0474.873.495 Handtekening
Ignace DE PAEPE
Vast vertegenwoordiger BVBA MG Investment, gedelegeerd bestuurder (STUK)
De actor is: een projectontwikkelaar
een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject
een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt.
(Indien organisatie) Rechtsvorm:
publiek Publiek-privaat
Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op
aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven)
Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen
Gegevens actor 2
Naam organisatie en/of natuurlijk persoon
Sun Chemical NV
Functie /
straat en nummer Parc Industriel de la Noire Epine – Avenue Fleming 2 postnummer en gemeente 1300 Waver
telefoonnummer 010 23 16 00
e-mailadres jan.roosendaal@sunchemical.com
Ondernemingsnummer BE 0425.076.467 Handtekening
De actor is: een projectontwikkelaar
een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject
een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt.
(Indien organisatie) Rechtsvorm:
publiek Publiek-privaat
Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk
Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven)
Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen
3. PROJECTOMSCHRIJVING
3.1 DOELSTELLINGEN
- RUIMTELIJKE VISIE (Wat is het doel van het project?)
Vanuit de historiek en de voornaamste liggingskenmerken van de site (A en B) worden de doelstellingen van het project opgebouwd (C) en afgewogen tegen de bepalingen van het Brownfielddecreet (D) en de doelstellingen van de 6de call-procedure (E).
A. Historiek
Het dossier betreft het (voormalig) terrein van Sun Chemical aan de Donkerstraat te Ternat, vlakbij de E40.
Figuur 1: site Sun Chemical (Geopunt)
Figuur 2: luchtfoto site Sun Chemical
Het terrein is gelegen in volgende bestemmingsgebieden volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse (KB 03/07/1977):
- Industriegebied (donkerpaars)
- Zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s (lichtpaars) - Bufferzone (groen met ‘T’).
Figuur 3: gewestplan (Geopunt)
Op het terrein was tot voor kort de inktfabrikant Sun Chemical gevestigd.
Sun Chemical is een onderdeel van de Japanse chemische groep DIC. De fabriek in Ternat leverde inktconcentraten voor de verpakkings- en vinylvloerindustrie.
Figuur 4: bedrijf Sun Chemical
Eind juni 2015 sloot de vestiging als gevolg van overcapaciteit in de Europese productievestigingen.
De penvoerende actor heeft in dat kader een offerte voor de aankoop van de site overgemaakt aan Sun Chemical (12 november 2015). Sun Chemical heeft per brief dd. 20 november 2015 (STUK) laten weten exclusieve onderhandelingen te willen voeren met de penvoerende actor met het oog op een verkoopovereenkomst, ‘zo snel als mogelijk’:
Sun Chemical tekent mee als actor (i.f.v. 70%-eigendomseis). In beginsel staat Sun Chemical in voor de opmaak en de uitvoering van het BSP. Sun Chemical neemt geen ontwikkelingsrol op.
B. Voornaamste liggingskenmerken
(1) Gemeente Ternat
De gemeente Ternat ligt in het westen van de provincie Vlaams-Brabant en het arrondissement Halle – Vilvoorde. Op meso-schaal functioneert Ternat in relatie met de nabije stedelijke centra Aalst, Ninove en Asse. In een ruimer kader situeert Ternat zich aan de zuidelijke rand van het Vlaams stedelijk kerngebied, de zogenaamde Vlaamse Ruit. Dit gebied wordt aanzien als één van de zes structuurbepalende stedelijke regio’s van internationale betekenis in Noordwest-Europa. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel, de grootstedelijke gebieden Antwerpen en Gent en de regionaalstedelijke gebieden Leuven, Mechelen, Aalst, en Sint-Niklaas vormen de hoofdfragmenten van dit stedelijk kerngebied.
Tussen de stedelijke gebieden van het Vlaams stedelijk kerngebied en de andere structuurbepalende stedelijke regio’s van internationale betekenis heeft zich een dicht en hoogwaardig net van infrastructuren gevormd. De centrale positie van de Vlaamse Ruit in het internationale netwerk van stedelijke regio’s biedt sterke logistieke troeven. Via de aanwezige infrastructuurbundels staat de omgeving in directe verbinding met economisch sterke gebieden als Randstad Holland, Ruhrgebied, Londen en de Franse metropolen Parijs en Rijsel-Roubaix-Tourcoing. Deze infrastructuren oefenen door hun fysieke aanwezigheid, door hun aantrekkingskracht of door veroorzaakte hinder, elk in meer of mindere mate hun invloed uit op de ruimtelijke structuur van de omgeving. De autosnelweg A10/E40, de spoorlijn nr.
50A Oostende-Brussel en de spoorlijn nr. 50 Aalst-Brussel, allen noordwestzuidoost georiënteerd, vormen voor Ternat de belangrijkste elementen uit dit infrastructuurnet.
(2) Noordelijk deel
In tegenstelling tot de zuidelijke delen van Ternat, vertoont het noorden een verregaande graad van verstedelijking. De nabijheid van de autosnelweg A10/E40 en de secundaire spoorlijn nr. 50, die een directe verbinding met Brussel bieden, versterkt de residentiële en economische functies van Ternat en Sint-Katherina-Lombeek. Bij de E40 en de N285 (Assesteenweg) treft men een concentratie van bedrijvenzones. Door recente ontwikkelingen verzekeren zij een aanzienlijke tewerkstelling en een belangrijke plaats van de gemeente Ternat in de economische structuur van Vlaanderen.
(3) Projectgebied
Het terrein is georiënteerd op de E40 en is gelegen in het noordelijk deel van de gemeente, tussen de industriezones Vitseroel (overzijde E40) en de industriezone Assesteenweg (ten zuiden). Ten noordwesten is een bosgebiedje gelegen. Ten zuidoosten ligt een woonlint en een agrarisch gebied.
Figuur 5: globale ligging projectgebied (Geopunt)
Figuur 6: ligging binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente (cfrm. GRS)
De verontreinigde site is vandaag onbenut en leegstaand.
(4) Sterke punten
Voor een bedrijfsmatige herontwikkeling impliceert dit een goede ligging op macro- en microniveau:
Ontsluiting op macroniveau: E40
Ontsluiting op terreinniveau: Aantakking op het lokale wegennet via Donkerstraat
Goed uitgerust: bestaande bedrijfssite.
C. Doelstellingen
Het project beoogt een economische activering van een terrein van ca. 4ha.
De gepollueerde en onderbenutte site wordt via structurele ingrepen (sanering, bouwrijp maken, realiseren van gebouwen) terug geschikt gemaakt en teruggegeven aan het economisch weefsel van de gemeente en de regio.
Op het terrein wordt binnen de ‘paarse’ en ‘lichtpaarse’ bestemmingszones van het gewestplan een gemengd economisch programma beoogd, bestaande uit:
een warehouse (industriegebied en zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s)
een kantoorachtig gebouw met een landmarkfunctie (industriegebied)
bedrijfsunits met (gedeeltelijk) bovengelegen kantoorachtigen.
Een ruime groenbuffer ten opzichte van de E40 wordt in acht genomen.
De bestaande buffer op het gewestplan (groen met ‘T’) wordt ontdaan van de bestaande zonevreemde bebouwing en hersteld.
Figuur 7: schetsmatige voorstelling van het gewenste programma (indicatief)
De doelstellingen van het project zijn dus de ontwikkeling van het huidige onbenutte terrein voor nieuwe economische activiteiten, waarbij de aanvrager instaat voor de sanering, het bouwrijp maken van de terreinen en het realiseren en vermarkten van de bebouwing.
Het is de bedoeling om binnen het project te werken volgens de eisen van een zorgvuldig ruimtegebruik.
Zorgvuldig ruimtegebruik komt aan de orde middels segmentering en flexibele infrastructuur.
D. Afstemming op het Brownfielddecreet
Het Brownfielddecreet richt zich op verwaarloosde of onderbenutte gronden, waarbij de site zodanig beschadigd moet zijn dat zij niet in gebruik kan worden genomen zonder een set structurele maatregelen (artikel 2).
Deze principes kunnen hier als volgt worden toegepast:
De totaliteit van het projectgebied is vandaag bestemd voor bedrijvigheid (milieubelastende industrie), maar de site heeft vandaag geen economische functie meer.
De leegstaande gebouwen zijn sterk verouderd en zijn niet meer inzetbaar voor duurzame economische bedrijvigheden.
De site is aangetast door bodemverontreiniging.
Dit vergt een set van structurele maatregelen:
Masterplanning.
Sanering
Bouwrijp maken van de percelen
Volledige nieuwbouw.
E. Afstemming op de nieuwe call
Het geschetste project valt onder het criterium “brownfieldprojecten op bedrijventerreinen met een minimale oppervlakte van 2ha.”
Op het terrein van ca. 4ha is een gemengde economische ontwikkeling met hoge kwaliteit gepland.
De zesde call eist dat het project conform is met de structuurplanning of met de visie van het lokaal bestuur.
Aan deze eis is zeker voldaan: onder rubriek 3.2 wordt aangegeven dat een duurzame reconversie van bedrijventerreinen kadert binnen de structuurplanning.
Om die reden wordt het project mee gedragen door de gemeentelijke overheid (infra).
De complexiteit van het dossier en de noodzaak aan een brownfieldtraject vloeit inzonderheid voort uit:
(1) Planologische aandachtspunten
In het Vlaamse regeerakkoord 2014-2019 is gesteld dat een strikte ruimtelijke opdeling tussen industrie
‘type I’, industrie ‘type II’, ‘gewone’ industrie, KMO en ambacht,… gedateerd is: “Er is nood aan een aanpassing en bijstelling van de verouderde bestemmingscategorieën en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften. Het gedateerd onderscheid tussen kmo / industrie klasse I en II, regionale / lokale bedrijventerreinen – kantorenzones passen we aan aan de huidige ruimtelijk- economische realiteit.”
Het project kan een pioniersrol vervullen bij de hedendaagse interpretatie van de gewestplanvoorschriften voor ‘industrie’ en ‘KMO en ambacht’ en eist dus aandacht vanuit Ruimte Vlaanderen en het Agentschap Ondernemen.
Wat betreft het gedeelte in industriegebied
In 1997 stelde de omzendbrief bij het Gewestplannenbesluit nog: “Wat onder het begrip « industriële bedrijven » dient te worden verstaan, wordt stedenbouwkundig niet nader bepaald, zodat het begrip in zijn spraakgebruikelijke betekenis dient te worden begrepen, met name bedrijven waar grondstoffen worden verwerkt, of nog, productief-technische bedrijven.”
Die ‘spraakgebruikelijke betekenis’ heeft ondertussen een andere connotatie gekregen. 1
Ten eerste zijn er enkele krachtige ontwikkelingen gaande die een groot deel van de industrieën ingrijpend gaan veranderen. Dankzij het internet kunnen fabrikanten directe relaties onderhouden met hun potentiële klanten. Productietechnieken worden flexibeler en intelligenter. Ze kunnen meer handelingen van mensen overnemen met grote nauwkeurigheid en reproduceerbaarheid en betrouwbaarheid en garantie van de kwaliteit. Via een aantal gestandaardiseerde productietechnieken kunnen wisselende producten, afwisselend en in kleine series worden gemaakt. De schaalgrootte wordt minder belangrijk.
Dat wordt nog versterkt door een andere dominante ontwikkeling die momenteel gaande is: de verdere digitalisering van producten. Bedrijven en hun producten worden steeds meer ‘virtueel’, als software: de meeste kennis zit in de code, het algoritme. De algoritmen en codes kunnen gemakkelijk als virtueel goed worden verspreid en lokaal geproduceerd. ‘Maken’ is voortaan steeds minder een doel op zich en steeds minder dicterend voor de rest van het proces van idee tot en met de bij de eindgebruiker geleverde dienst.
Productie wordt steeds meer verweven met andere functies uit die maak-keten zoals ontwikkelen (R&D), distribueren (logistiek) en dienstverlening (marketing).Voor bepaalde hoogwaardige en zeer specialistische producten betekent het dat ze in R&D-clusters plaatsvinden waar direct gespecialiseerde kennis aanwezig is en voldoende personeel met de kennis en vaardigheden. Hier zien we een combinatie van productie en recycling met distributie. De fabrieksmedewerkers van vroeger worden steeds meer (partners van) lokale ondernemers die producten verkopen, repareren, recyclen, doehetzelf-trainingen en onderwijs geven en diensten verlenen. Deze trend wordt gekenschetst als de ‘vierde industriële revolutie’, of als ‘Industrie 4.0’ en ‘smart industry’.
1 Dergelijke evolutieve interpretatie die rekening houdt met de huidige industriële realiteit in Vlaanderen wordt genoodzaakt door de interpretatieregel volgens dewelke de voorkeur moet worden gegeven aan de interpretatie die de regel een nuttig effect geeft binnen de grenzen van de wettigheid (RvS 8 juli 1982, nr.
22.446, Zoete; RvS 25 maart 1975, nr. 16.943, Craen).
Ten tweede wordt binnen deze ‘vierde industriële revolutie’ de creatieve industrie als reële industriële activiteit gezien. Bij ‘creatieve industrie’ worden producten niet op grond van grondstoffen gerealiseerd maar op grond van data. De totale bruto toe gevoegde waarde van bv. softwarebedrijven is minstens zo groot als andere strategische clusters binnen de Vlaamse economie. De rechtsleer stelt ook dat in industriegebied een stedenbouwkundige vergunning voor gebouwen voor Onderzoek & Ontwikkeling sensu lato toelaatbaar moet worden geacht.2 In die evolutie kadert ook de introductie van het begrip
‘kantoorachtigen’. Kantoorachtigen zijn bedrijven in gebouwen met de uiterlijke vorm van een kantoor, waar de kantooractiviteiten gekoppeld worden aan relatief stille, schone en kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie, of aan kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden voortkomend uit nieuwe economische ontwikkelingen. Ontwikkelingen die ten grondslag liggen aan het ontstaan van de kantoorachtigen zijn zoals gesteld:
- de verschuiving van productie naar dienstverlening waardoor de verhouding tussen het bedrijfsgedeelte en het bijbehorende kantoorgedeelte verandert;
- de kennisintensivering van de industrie;
- de opkomst van researchcentra;
- het toenemend belang van imago, en daardoor de opkomst van hoogwaardige bedrijven (met de verschijningsvorm van een kantoor);
- de opkomst van de creatieve industrie: activiteiten die een combinatie van denken en maken zijn en een multifunctionele bedrijfsruimte behoeven (zowel kantoor als werkplaats).
Gezien de belangrijke klemtoon op de bedrijfsfunctie zijn kantoorachtigen niet uitgesloten uit de bestemming ‘industriegebied’.
Het gewenste programma van een warehouse en een kantoorachtig gebouw is in die visieontwikkeling toelaatbaar zonder nieuw planologisch initiatief, maar noopt wel tot een bestuurlijk draagvlak voor de vooropgestelde interpretatie.
Wat betreft het gedeelte in de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s
Deze gebieden zijn voorbehouden voor ondernemingen die een ambachtelijk karakter hebben of beschouwd kunnen worden als KMO. Industriële ondernemingen horen in principe niet thuis in deze gebieden. De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde wel recent dat een transit-center eventueel kan worden ingeplant en toegelaten in een gebied voor KMO’s.3
Vanuit deze rechtspraak zou geargumenteerd kunnen worden dat het warehouse binnen de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s aanvaardbaar is, voor zover de betrokken docks ingezet worden voor ambachtelijke of KMO-acitiviteiten.
Conclusie
Het project heeft de potentie om een pioniersfunctie te vervullen op het vlak van hedendaagse reconversies van bedrijvenzones, mits hieromtrent een bestuurlijk draagvlak kan worden gevonden.
2 W. TIMMERMANS, “Kantoorgebouwen in de ruimtelijke ordening van het Vlaamse Gewest”, in W. TIMMERMANS (ed.), Kantoorgebouwen. Praktijkgerichte studie, Brugge, die Keure, 2001, 15.
3 RvVb 28 januari 2014, nr. A/2014/0088, gemeente Meeuwen-Gruitrode.
(2) Bodemsanering
Gelet op de belangrijke verontreiniging van het terrein (infra) is een sterke mate van betrokkenheid van de OVAM noodzakelijk.
(3) Overleg nodig met diverse overheden
De ligging van het projectgebied en de schaal ervan noopt tot overleg met diverse overheden, waardoor een platform zoals een stuurgroepoverleg zoniet noodzakelijk dan toch uitermate opportuun is:
Er zijn besprekingen nodig met AWV i.f.v. de afstandsregels tot het domein van de autosnelwegen.
Er zijn omtrent het beheer van de bosfragmenten op de site afspraken nodig met ANB.
Figuur 8: Digitale Boswijzer 2013 (bron: Geopunt)
Een brownfieldconvenant kan ook een makkelijk instrument zijn om vlot met de Administratie Wegen en Verkeer te onderhandelen, nu onder meer een afwijking nodig zal zijn van het principiële verbod om te bouwen binnen de 30 m van het domein van de autosnelweg.
3.2 GEEF EEN OMSCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE STAAT VAN DE PROJECTGRONDEN
- GEOGRAFISCHE SITUERING:
Geef de totale oppervlakte van het projectgebied weer.
Situeer het projectgebied op micro-, meso- en macroniveau.
Geef een limitatieve lijst van alle percelen (kadastrale nummers) die tot het projectgebied zullen behoren.
Voeg in bijlage een afbakeningskaart van het projectgebied toe.
A. Administratieve informatie
Het projectgebied betreft een site van ca. 4ha. Het omvat de percelen Ternat, 1e Afdeling, Sectie B, nrs.
147N en 164B. De kadastrale gegevens alsook een afbakeningsplan zijn opgenomen als STUK.
Het terrein is volgens het gewestplan Asse-Halle-Vilvoorde gelegen in:
- Industriegebied
- Zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s - Bufferzone.
Blijkens GIS Vlaams-Brabant geldt voor het gebied geen APA, BPA of RUP.
Figuur 9: overzicht bestemmingsplannen in de omgeving (site = groene driehoek)
B. Situering (beleidsinstrumentaria)
Voor de feitelijke situering op macro-, meso- en microniveau wordt verwezen naar rubriek 3.1B.
Hiernavolgend worden de beleidsmatige aandachtspunten voor het gebied op macroniveau (SPEK) en microniveau (projectgebied) aangestipt, zodanig dat duidelijk wordt gemaakt dat het project inpasbaar is in de structuurplanning.
(1) Macroniveau (SPEK)
Het richtinggevend gedeelte van het RSV (p. 326) zet in op een reconversie van verwaarloosde bedrijventerreinen: "Om traag aanbod (of gedeeltelijk in gebruik zijnde aanbod) te activeren zullen meerdere initiatieven nodig zijn, gaande van eenvoudige opwaardering tot ingrijpende reconversie van reeds bestemde bedrijventerreinen. In het economische instrumentarium zal prioriteit uitgaan naar activeringsmaatregelen voor reeds bestemde bedrijventerreinen met problemen op vlak van leegstand, hergebruiksmogelijkheden, slapende reserves of traag in werking tredend aanbod, sanering, reconversie, herstructurering en transformatie.”
Een van de 50 acties binnen het Nieuw Industrieel Beleid van de Vlaamse overheid is in dat verband
"Ruimte om te ondernemen met zorg voor duurzaamheid", waarbij aandacht wordt besteed aan een zorgvuldige (her)inrichting van (bestaande) terreinen: "Deze actie wil potentiële investeerders de mogelijkheid bieden om op efficiënte manier een geschikte bedrijfsruimte te vinden. Concreet lanceren we initiatieven in verband met duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik (…)" (bron:
www.nieuwindustrieelbeleid.be).
In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Addendum bij het RSV zijn de economische knooppunten, de plaatsen waar het wenselijk is economische ontwikkelingen te concentreren, bindend geselecteerd (Hier kan zowel lokale als regionale bedrijvigheid verder ontwikkeld worden).
Londerzeel en Ternat worden in het RSV als specifiek economische knooppunten aangeduid omwille van hun belangrijke impact op de werkgelegenheid. Binnen het netwerk van de Vlaamse Ruit krijgen deze economische knooppunten vooral een rol in de logistieke activiteiten en in de distributie, waardoor een goede ontsluiting via de weg een essentieel gegeven vormt.
De ontwikkeling van het specifiek economisch knooppunt Ternat dient in samenhang met Asse en de activiteitenpool Zellik te gebeuren. De lokalisatie van economische activiteiten zal rekening houden met de potenties die de E40 en de stationsomgeving met zich meebrengen, maar zal ook rekening houden met de aanwezige waardevolle openruimtefragmenten.
(2) Micronivau
Het is erg relevant dat p. 22 van het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan stelt als volgt:
“Ternat krijgt als specifiek economisch knooppunt vooral een rol toebedeeld in de logistieke activiteiten en in de distributie. De afbakening en ontwikkeling van het specifiek economisch knooppunt moet daarbij in samenhang met het kleinstedelijk gebied Asse en de activiteitenpool Zellik gebeuren. Voor Ternat stelt de provincie met betrekking tot de verdeling van bijkomende regionale bedrijventerreinen een minimum te realiseren oppervlakte van 10 ha voorop. Het streefcijfer bedraagt 20 ha.
De gemeente wenst echter niet zonder meer in te gaan op de provinciale vraag naar bijkomende regionale bedrijvigheid in die zin dat de gemeente geen bijkomend grootschalig ruimtebeslag wenst door het voorzien van nieuwe grootschalige bedrijventerreinen. Toch staat de gemeente niet weigerachtig tegenover ruimte voor bestaande en nieuwe tewerkstelling.
De gemeente ziet hier echter een gedifferentieerde aanpak en een hieraan gekoppeld gedifferentieerd aanbod. Voor de opbouw van dit aanbod doet de gemeente volgende suggesties:
- de gemeente wil voorzien in beperkte uitbreiding van de bestaande bedrijvenzones, hier onmiddellijk bij aansluitend;
- de gemeente wil de bestaande zones verder afwerken en optimaal benutten;
- de gemeente wil ruimte bieden aan de zonevreemde bedrijven, deels door hun behoud ter plaatse, deels door ruimte te voorzien voor herlokalisatie;
- de gemeente streeft daarom ook verweving met andere functies na;
- de gemeente wil de stationsomgeving benutten in de creatie van bijkomende tewerkstelling.”
De gemeente zet dus in op een zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen is het optimaliseren van het benodigde bruto-vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak. De motivatie voor zorgvuldig ruimtegebruik wordt gevonden in het behoud van economische dynamiek en het behoud van open ruimte en natuur en overige functies. Zorgvuldig ruimtegebruik komt aan de orde middels meerlaags bouwen, geschakeld bouwen, gezamenlijk gebruik van functies, segmentering en flexibele infrastructuur. Op kavelniveau kan er verder geïntensiveerd worden middels het schakelen van bebouwing, het vergroten van het bebouwd oppervlak en parkeren op of onder het gebouw. Middels het gebruik van innovatieve kantooroplossingen kan men het benodigde kantooroppervlak terugdringen.
De vooropgestelde ‘landmark’ met geringe footprint past volledig binnen dit kader.
De gemeente zet tevens in op gemengde, verweven programma’s.
Het gewenste programma, waarbij een mix wordt beoogd van een kantoorachtige met gestapelde bedrijfsfuncties (‘landmark’), een warehouse en een aantal beperkte bedrijfsunits, samen gezien met de herwaardering van de bufferzone op het gewestplan en de aanleg van een groenbuffer aan de E40, is aldus binnen deze beleidsmatig gewenste ontwikkeling inpasbaar.
- BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND en PLANNINGSCONTEXT:
Geef hieronder de bestemming van het projectgebied weer. Voeg in bijlage het bestemmingplan toe dat op het projectgebied van toepassing is (Gewestplan, BPA, RUP, …). Geef de oppervlakte per bestemming.
Geef ook aan welke andere plannen of beleidsvisies van invloed kunnen zijn op het projectgebied. Vul de samenvattende tabel hieronder in waar mogelijk.
Functies (conform gewestplan/BPA/RUP…)
Oorspronkelijk/
huidig
Wat is
voorzien?
Eventueel al gerealiseerd?
% ha % ha % ha
Bedrijvigheid in ruime zin
100 4 100 4 0 0
In de nieuwe invulling wordt de bufferzone geherwaar- deerd.
TOTAAL 100 4 100 4 0 0
Het vigerende gewestplan is toegevoegd als STUK.
- EIGENDOMSSITUATIE:
Toon aan dat de vermelde actoren (die de aanvraag hebben ondertekend) gezamenlijk beschikken over het eigendomsrecht of de overige zakelijke rechten die vereist zijn om toestemming te verlenen voor de handelingen en activiteiten in het kader van het brownfieldproject op meer dan 70 % van de oppervlakte van de projectgronden. Voor de percelen waarvoor een dergelijk akkoord om mee te werken aan de totstandkoming van het Brownfieldproject ontbreekt, dient de indiener aan te tonen dat het Brownfieldproject zonder deze percelen niet kan worden gerealiseerd.
Voor het ganse projectgebied dient een recent (minder dan 2 maand oud bij indiening van project, situatie 2015) kadastraal plan en legger te worden toegevoegd. Mogelijke gekende afwijkingen t.o.v. deze recente documenten dienen al te worden aangegeven door middel van de eigendomstitels.
De kadastrale gegevens zijn opgenomen als STUK.
De penvoerende actor heeft zoals gesteld een offerte voor de aankoop van de site overgemaakt aan Sun Chemical (12 november 2015). Sun Chemical heeft per brief dd. 20 november 2015 (STUK) laten weten exclusieve onderhandelingen te willen voeren met de penvoerende actor met het oog op een verkoopovereenkomst, ‘zo snel als mogelijk’.
Sun Chemical tekent mee als actor (i.f.v. 70%-eigendomseis) maar neemt geen ontwikkelingsrol op. Sun Chemical zal in beginsel wel zelf instaan voor de opmaak van het BSP en de uitvoering ervan.
- VERONTREINIGING:
Indien de aanvraag betrekking heeft op een project, waarbij de gronden, of delen daarvan, verontreinigd of potentieel verontreinigd zijn, worden in bijlage bij deze aanvraag de al voorhanden zijnde gegevens aangaande de al dan niet potentiële bodemverontreiniging voor de gronden, of de betreffende delen daarvan, toegevoegd. Zo zouden bijvoorbeeld de conclusies van de bodemonderzoeken of bodemsaneringsprojecten kunnen worden toegevoegd.
Als STUK is het laatste OBO van het terrein toegevoegd (ENVIROSOIL 2006).
Dit onderzoek concludeerde dat een BBO diende te worden opgemaakt omwille van de aanwezigheid van BTEX, minerale olie, VOCl en alkanen.
Momenteel is Ramboll Environ Belgium bvba (bodemdeskundige) bezig met de voorbereiding van een nieuw OBBO. Hiervoor worden de boringen uitgevoerd tegen half januari.
Als STUK is in dat verband een boringsplan toegevoegd.
3.3 MEERWAARDEN PROJECT
Welke meerwaarden creëert het project op (aan de hand van meetbare indicatoren /producten):
- Sociaal en economisch vlak
De gronden worden na reconversie ter beschikking gesteld van economische eindgebruikers waarbij belangrijke (directe en indirecte) werkgelegenheid gegenereerd wordt.
- Milieuvlak
De thans onbenutte en vervuilde site wordt gesaneerd en heringericht via grondig overlegde en beredeneerde inrichtingsprincipes die een globaal gebiedsgericht beleid garanderen, zulks rekening houdend met de omgevingskenmerken (herwaardering bufferzone).
3.4 TIJDSKADER EN MILESTONES UITVOERING PROJECT
- Wat is de globale duur van het project?
Het project zal een looptijd hebben van ongeveer 4 jaar.
- Schets de verschillende fasen en milestones (Van startfase tot en met oplevering project)
Jaar BF-convenant Grondverwerving Sanering Vergunningen Realisaties
2016 Onderhandelingen + ondertekening
Aankoop site door
penvoerende actor
Opmaak OBBO (Q1) en BSP (Q2 met
conformverklaring Q3)
Opstart stedenbouwkundig vergunningsdossier en milieuvergunningsdossier (incl. MER-verplichtingen)
2017 Uitvoering sanering Afgifte vergunning Sanering en
terreinaanleg
2018 Nazorg Opstart
bouwwerken
2019 Nazorg Oplevering
gebouwen / vermarkting percelen- gebouwen
- Wat is de voorziene startdatum van het project (dd/mm/jj)?
1 januari 2016
- Wat is de voorziene einddatum van het project (dd/mm/jj)?
31 december 2019
3.5 MEERWAARDE AFSLUITEN BROWNFIELDCONVENANT
- Biedt het afsluiten van een Brownfieldconvenant een aanmerkelijke, faciliterende meerwaarde teneinde het project gerealiseerd te krijgen?
nee
ja, te weten :
- Afstemming over de boven aangehaalde planologische aandachtspunten mogelijk (vernieuwende invulling industriegebied/KMO-zone): er dient een juridisch en inhoudelijk draagvlak te worden verkregen tussen de betrokken overheden op de verschillende niveaus
- Gelet op de belangrijke verontreiniging van het terrein is een sterke mate van betrokkenheid van de OVAM noodzakelijk (BSP/vrijstelling saneringswaarborg)
- De ligging van het projectgebied en de schaal ervan noopt tot overleg met diverse overheden, waardoor een platform zoals een stuurgroepoverleg zoniet noodzakelijk dan toch uitermate opportuun is (AWV- ligging bij autosnelweg /ANB – bosstructuur ten noorden).
- Is er voor de uitvoering van het project een gecoördineerd optreden tussen en van verschillende overheden nodig?
nee
ja, te weten :
Gelet op de diverse ruimtevragen binnen dit complexe gebied is een overleg nodig tussen diverse overheidsinstanties:
- Ruimte Vlaanderen (afstemming op gewestplanvoorschrift);
- Agentschap Ondernemen (nieuwe bedrijvigheid op ‘traditioneel’ bedrijventerrein) - ANB (bosstructuur ten noorden)
- AWV (nabijheid domein autosnelweg) - gemeentebestuur (ruimtelijk beleid).
4. HAALBAARHEID PROJECT
4.1 VERGUNNINGEN, MACHTIGINGEN EN/OF GOEDKEURINGEN, NOODZAAK GECOÖRDINEERD OPTREDEN - Zijn er voor de uitvoering van het project vergunningen (stedenbouwkundige vergunning,
milieuvergunning, …) nodig?
nee
ja, te weten : stedenbouwkundige + milieuvergunning
- Zijn voor de uitvoering van het project bepaalde machtigingen of goedkeuringen buiten het kader van de hierboven vernoemde vergunningenprocedures noodzakelijk?
nee
ja, te weten : conformverklaring BSP
4.2 WIJZIGING BESTEMMING
Is er een wijziging van enig plan in het kader van de Ruimtelijke Ordening noodzakelijk? (met dien verstande dat de voorziene activiteit conform dient te zijn met bestaande ruimtelijke structuurplannen en/of de ruimtelijke visie van het lokale bestuur)?
nee
ja, te weten :
4.3 JURIDISCHE BELEMMERINGEN
Zijn er, voor zover geweten, juridische belemmeringen die het project zouden kunnen belasten en de projectvooruitgang zouden kunnen verstoren?
Gelet op de schaal van het project zal bijzondere aandacht moeten worden besteed aan de nieuwe archeologieregelingen van het Onroerenderfgoeddecreet en de daaruit voortvloeiende verplichtingen.
4.4 RISICO’S EN BEDREIGINGEN
Geef hieronder alle aan het project verbonden risico’s en bedreigingen die van invloed kunnen zijn op bijvoorbeeld: de inhoud van het project, de timing van de uitvoering van het project, de financiële haalbaarheid van het project, …
Risico : Mogelijke juridische procedures (vergunningen) gelet op complexe ligging
Effect op inhoud project
Kan leiden tot bijkomende maatregelen op het vlak van buffering en programma
Effect op timing Vertragend Effect op financiële
haalbaarheid
Mitigerende maatregelen die leiden tot een programmareductie zetten evident een financiële druk op het project. Deze kan echter nog niet becijferd worden.
4.4 BEREIDHEID GEMEENTE
Voeg in bijlage de nodige stukken toe waaruit blijkt dat de gemeentebesturen van de gemeenten waarop het project wordt ingepland, kennis hebben gekomen van de inhoud van de aanvraag en wensen mee te werken aan de totstandkoming van het brownfieldproject.
Als STUK is een document ‘bereidheid gemeente’ toegevoegd (wordt nagestuurd).
4.5 KREDIETWAARDIGHEID
Toon de kredietwaardigheid van de betrokken actoren en projectontwikkelaar(s) aan.
Als STUK vindt men een attest ter bevestiging van de kredietwaardigheid van de penvoerende actor.
all
4.6 PORTFOLIO
Geef een omschrijving van de reeds uitgevoerde projecten met daaraan gekoppeld de samenstelling en de expertise van de betrokken projectteams.
De M.G.-groep ontwikkelt en investeert in grootschalige logistieke projecten, toonaangevende kantoorgebouwen en winkellocaties. De groep kiest daarbij bewust voor sterke architecturale ontwerpen en de hoogste standaarden op het vlak van bouwtechniek en duurzaamheid.
Een infobundel is toegevoegd als STUK.
5. FINANCIËLE (PROJECT)GEGEVENS 5.1 FINANCIEEL PLAN
Voeg in bijlage een financieel plan toe waarin de projectstructuur duidelijk is uitgetekend en waarop de haalbaarheid van het project kan worden beoordeeld. Het financieel plan moet ook inzicht geven in de financieringsstrategie (financieringstechniek, inbreng eigen middelen versus externe middelen, …) voor het project. Indien gewenst kan voor het financieel projectoverzicht gebruik gemaakt worden van het ter beschikking gestelde sjabloon op www.brownfieldconvenanten.be .
Zie STUK.
5.2 WELKE SUBSIDIES ZAL MEN IN HET KADER VAN HET PROJECT, VERMOEDELIJK AANVRAGEN?
Mogelijkheden binnen het economisch ondersteuningsbeleid worden nog onderzocht.
6. BIJLAGEN
Schrijf de als bijlage toegevoegde stukken in op onderstaande inventaris STUK 1: PowerPointpresentatie project
STUK 2: Financieel plan
STUK 3: Kadastraal plan en schrijven Sun Chemical m.h.o. onderhandelingen i.f.v. een spoedige verkoop (2016)
De kadastrale legger is aangevraagd door de penvoerende actor. Per mail bericht van het kadaster is aangegeven dat het kadaster ter zake kampt met een belangrijke vertraging. Een en ander zal bij ontvangst onmiddellijk worden nagestuurd.
STUK 4: Bereidheid gemeente
Wordt nagestuurd.
STUK 5: Vertegenwoordigingsbevoegdheid M.G. Real Estate nv
STUK 6: Kredietwaardigheid M.G. Real Estate nv
STUK 7: Infobundel M.G.-groep
STUK 8: Documentatie inzake bodemverontreiniging
STUK 9: Gegevens gewestplan
