Gemeenteraad van Asten Postbus 290
5720 AG ASTEN
Fax (073) 614 11 15 www.brabant.nl
IBAN NL86INGB0674560043
Bereikbaarheid
openbaar vervoer en fiets:
www.brabant.nl/route
Datum 5 april 2018 Ons kenmerk
C2222572/4335560 Uw kenmerk
-
Contactpersoon F.M. (Frans) Jeths Telefoon (073) 680 88 25 Email
fjeths@brabant.nl Bijlage(n)
-
Onderwerp
Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan ‘Loverbosch fase 2 2017’
Geachte gemeenteraad,
Het ontwerp-bestemmingsplan ‘Loverbosch fase 2 2017‘ ligt tot en met 5 april 2018 ter inzage. Op grond van artikel 3.8, van de Wet ruimtelijke ordening, dienen wij hierbij zienswijzen in tegen dit bestemmingsplan.
Planbeschrijving
Het plan voorziet in een directe bouwtitel voor realisering van maximaal 230 woningen (volgens de planregels) en 251 op basis van de verbeelding in woongebied Loverbosch aan de oostzijde van de kern Asten. Verder voorziet het plan in een wijzigingsbevoegdheid van de - in het ontwerpplan toegevoegde - bestemming ‘Maatschappelijk’ in maximaal 20 woningen. Het plangebied bevindt zich in de structuur Gemengd landelijk gebied, binnen de aanduiding
‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’.
Vooroverleg
Bij brief van 6 juni 2017, kenmerk C2208370/4193478, heeft ons toenmalig Cluster Ruimte (hierna aangehaald als Cluster) gereageerd op het voorontwerp.
Deze brief en uw reactie hierop liggen mede aan onze zienswijze ten grondslag.
Provinciaal beleidskader
Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. De te beschermen provinciaal ruimtelijke belangen zijn vertaald in de Verordening ruimte Noord-Brabant zoals deze luidt per 15 juli 2017 (hierna aangehaald als Vr). In onze reactie baseren wij ons op deze documenten die zijn te raadplegen via www.brabant.nl > onderwerpen > ruimte.
Datum 5 april 2018 Ons kenmerk C2222572/4335560 Inhoudelijke standpunt
Het plan conflicteert met de bepalingen in de Vr over nieuwbouw van woningen.
Hieronder gaan wij daarop in.
Woningbouw
De artikelen 8.1 juncto 4.3 van de Vr bevatten bepalingen over stedelijke ontwikkelingen binnen de aanduiding ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’
als ook over nieuwbouw van woningen.
Artikel 4.3,1e lid van de Vr bepaalt dat wanneer is voorzien in de nieuwbouw van woningen, het bestemmingsplan een verantwoording bevat over de wijze waarop:
a. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg (hierna aangehaald als RRO) worden nagekomen en
b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot bovengenoemde afspraken alsook tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
De harde plancapaciteit wordt uitgedrukt in aantallen woningen, opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is
verwezenlijkt.
· Vooroverlegplan
In de vooroverlegbrief heeft ons Cluster aangegeven dat, gezien de
woningbouwopgave waar u als gemeente voor staat, een planontwikkeling voor de 140 woningen met directe bouwtitel niet op problemen stuit, bezien vanuit provinciale ruimtelijke belangen. De opgenomen uitwerkingsplicht voor 110 woningen riep echter, mede gezien de wijze van regelen, vragen op. Die wijze van regelen ontneemt namelijk de mogelijkheid om in te spelen op toekomstige, thans nog onvoorziene, kansen binnen bestaand stedelijk gebied. Verder merkte het Cluster op dat naast het feit dat uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik terughoudend moet worden omgegaan met het leggen van een (deels ongewisse) ruimtelijke claim, een grotere flexibiliteit ook beter aansluit op de leidende principes in de Regionale Agenda Wonen en de nog op te stellen Brabantse Agenda Wonen. Het Cluster verzocht dan ook uitdrukkelijk om de planopzet te heroverwegen in lijn met bovenstaande overwegingen.
· Nieuwe planopzet in het ontwerp-bestemmingsplan
Wij constateren dat de planopzet uit het vooroverleg, waarbij voor 140 woningen een directe bouwtitel was opgenomen met daarnaast een
uitwerkingsplicht voor 110 woningen, in voorliggend ontwerp is verlaten. Voor het totale plangebied, behoudens de bestemming ‘Maatschappelijk’, zijn thans directe bouwtitels voor 230 dan wel 251 woningen opgenomen. Daarboven kunnen via een wijzigingsbevoegdheid nog eens 20 woningen worden toegevoegd.
Datum 5 april 2018 Ons kenmerk C2222572/4335560 Met de Brabantse Agenda Wonen (hierna aangehaald als BAW) geeft de
provincie aan welke belangrijke wonen-vraagstukken er de komende decennia liggen. Een blijvende inzet op een duurzame verstedelijking en op het behouden van voldoende flexibiliteit in de plancapaciteit, is daarbij uitgangspunt. Tempo maken in de woningbouwproductie betekent, dat er een gezond evenwicht is tussen de hoeveelheid harde plancapaciteit en het behouden van flexibiliteit in de zachte plancapaciteiten om zo optimaal kansen voor woningbouw in het bestaand stedelijk gebied te benutten. Wij zien, dat er als gevolg van leegstand of leegkomend vastgoed er op veel plekken in het bestaand stedelijk gebied ruimte geboden kan worden aan aantrekkelijke woningen en woonmilieus.
In de BAW hebben we dit geduid als “ruim baan geven aan de goede plannen”: zijnde plannen in het bestaand stedelijk gebied, die aansluiten op een actuele vraag en snel in aanbouw genomen kunnen worden.
Dit betekent niet dat uitbreidingslocaties niet aan de orde kunnen zijn.
Bijvoorbeeld in het “zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling”, waar voorliggend plangebied in gelegen is, is woningbouw vanuit de lagenbenadering afweegbaar.
Planning regionaal perspectief bouwen en wonen
In de BAW is geconstateerd dat er ‘Regionale perspectieven op bouwen en wonen’ opgesteld moeten worden waarin een visie is opgenomen over de (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Deze regionale perspectieven vormen de basis waarop invulling wordt gegeven aan artikel 4.3, 1e lid onder ‘a’ van de Vr.
De vier actielijnen en zes richtinggevende principes uit deze BAW vormen de leidraad voor deze perspectieven. Wij achten het zeer gewenst dat de regiogemeenten in De Peel op korte termijn komen tot een ‘Regionaal
perspectief op bouwen en wonen’ binnen deze regio en afspraken maken die recht doen aan de huidige tijd en woningvraag van de markt.
In het RRO/Ontwikkeldag van 13 december 2017 is onder meer besloten dat in de regio ‘De Peel’ wordt gestart met het opstellen van een (eerste editie van een)
‘Regionaal Perspectief op bouwen en wonen’, zoals toegelicht in paragraaf 3 van de Brabantse Agenda Wonen. De geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (mei 2017) blijft daarbij als richtinggevend uitgangspunt gelden. Het regionale perspectief wordt opgesteld in lijn met wat de afgelopen jaren in de betreffende regio’s al in gang is gezet.
Tijdens de Ontwikkeldag/RRO juni/juli 2018 wordt het tussenproduct ‘Regionaal perspectief op bouwen en wonen’ (conceptversie) gepresenteerd met daarbij een eerste inventarisatie van de transformatiepotentie om gezamenlijk en op systematische wijze de (toekomstige) mogelijkheden voor woningbouw op binnenstedelijke locaties in beeld te krijgen.
Datum 5 april 2018 Ons kenmerk C2222572/4335560 Een eerste editie van een ‘Regionaal perspectief op bouwen en wonen’ met
regionale afspraken en uitvoeringsprogramma zal tijdens de Ontwikkeldag/RRO in november/december 2018 worden vastgesteld.
Uitgangspunt regionaal perspectief bouwen en wonen
De zes richtinggevende principes uit het BAW zijn leidend bij het opstellen van het regionaal perspectief. Daarbij ligt voor nieuwbouw de focus op onder meer geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed binnen het bestaand stedelijk gebied, die aansluiten op een actuele vraag en snel in aanbouw kunnen worden genomen. Binnen dit kader is het van belang dat er voldoende flexibiliteit in de plancapaciteit behouden blijft. Dit kan worden bereikt door niet meer dan 100% hard te plannen (en bij voorkeur zelfs lager dan 70%) waardoor tijdig ingespeeld kan worden op actuele
woningbouwplannen die voorzien in een (specifieke) vraag.
Voorliggend plan
Voorliggend plan dient te passen binnen het op te stellen ‘Regionaal perspectief op bouwen en wonen De Peel’. Dat het ‘Regionaal perspectief’ nog in
voorbereiding is, betekent niet dat er geen regionale afstemming nodig en gewenst is. Nu er nog geen regionale afstemming heeft plaatsgevonden bestaat strijdigheid met artikel 4.3, 1e lid onder ‘a’ van de Vr. Wij dringen er op aan om het bestemmingsplan, binnen bovengenoemd kader, regionaal af te stemmen en daarmee invulling te geven aan artikel 4.3, 1e lid onder ‘a’ van de Vr.
Daarnaast achten wij het voorliggend plan waarbij een directe bouwtitel voor 230, dan wel 251, woningen onvoldoende flexibel om in te kunnen spelen op toekomstige, deels thans nog onvoorziene, mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit een duurzame verstedelijking verdient de ontwikkeling van woningen in het bestaand stedelijk gebied de voorkeur, en dienen deze niet belemmerd te worden door een forse harde plancapaciteit op een
uitbreidingslocatie. Wij dringen er dan ook op aan om een plansystematiek op te nemen die de mogelijkheid biedt om, na realisering van een eerste deel (bijvoorbeeld de eerder in het voorontwerpplan opgenomen 140 woningen), opnieuw de locatie af te wegen op basis van de dan geldende
woningbouwopgave, de beschikbare mogelijkheden voor woningbouw in het bestaand stedelijk gebied, en de regionale afstemming daaromtrent.
Planregels en verbeelding
Ons blijkt dat de planregeling en de verbeelding een verschillend aantal
woningen maximaal (direct) toestaan. Deze innerlijke tegenstrijdigheid dient u in het plan te corrigeren.
Conclusie
Datum 5 april 2018 Ons kenmerk C2222572/4335560 Wij gaan er van uit dat onze zienswijzen voldoende duidelijk uiteengezet zijn.
Indien er van uw zijde nog onduidelijkheden of vragen zijn, dan willen wij deze graag nader toelichten.
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, namens deze,
P.M.A. van Beek, afdelingshoofd
In verband met geautomatiseerd verwerken is dit document digitaal ondertekend.
