Lijst van figuren en tabellen

- 4 -

Voorwoord

Dit onderzoek is gedaan in het kader van de afronding van de Master Vastgoedkunde. Dit is een master van de studie Sociale Geografie en Planologie aan de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit van Groningen. Met dit onderzoek wordt getracht inzicht te verschaffen in het ontstaan van wolkenkrabbers op gebied van economische en niet-economische besluitvorming. Tevens wordt de geografische en temporele allocatie van de hoogbouwprojecten geanalyseerd. Van maart tot augustus 2013 heb ik met erg veel plezier aan dit afstudeeronderzoek gewerkt.

Voor u ligt het resultaat van maanden voorbereiding en uitgebreide analyse van de uitkomsten van het onderzoek.

Middels dit schrijven wil ik allereerst dr. H.J. Brouwer en prof. dr. E.F. Nozeman hartelijk danken voor hun begeleiding bij deze thesis. Ten slotte wil ik mijn familie, vriendin, vrienden en studiegenoten bedanken voor de tips, steun en de nodige afleiding die mij geboden zijn.

Ik wens u veel plezier toe met het lezen van deze scriptie,

Mike Huls

Groningen, juli 2013

- 5 -

Lijst van figuren en tabellen

Figuren

Figuur 1: Onderzoeksopzet Figuur 2: Conceptueel model

Figuur 3: Samenspel van economische en niet-economische variabelen voor het ontstaan van wolkenkrabbers

Figuur 4: De combinatie van variabelen die leidt tot een verhoogde aantrekkelijkheid van wolkenkrabbers.

Tabellen

Tabel 1: Aantal wolkenkrabbers per stad, per land, per hoogtecategorie Tabel 2: Geoperationaliseerde variabelen

Tabel 3: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Hongkong Tabel 4: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Shanghai Tabel 5: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Dubai Tabel 6: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Abu Dhabi Tabel 7: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in New York.

Tabel 8: Overzicht van variabelen en de mate van aantrekkelijkheid voor het investeren in wolkenkrabbers

Tabel 9: Periode van investeringsbeslissingen en oplevering in Chicago Tabel 10: Overzicht van variabelen en de mate van aantrekkelijkheid voor het

investeren in wolkenkrabbers

Tabel 11: De invloed van de variabelen op het ontstaan van wolkenkrabbers in de stad

Tabel 12: De rol van de economische onderzoeksvariabelen in het ontstaan van wolkenkrabbers

Tabel 13: Prestigewolkenkrabbers en het effect van variabelen

- 6 -

Samenvatting

Dit onderzoek vormt de eerste stap tot het verklaren welke factoren ten grondslag liggen aan het ontstaan van wolkenkrabbers. Hiertoe is door middel van deskresearch de geografische en temporele allocatie van de hoogbouw onderzocht, alsmede de besluitvorming. De centrale vraag die hiervoor gebruikt wordt luidt: “Welke economische en niet-economische factoren zijn van invloed op het nemen van de investeringsbeslissing voor een wolkenkrabber, en daarmee op het ontstaan van wolkenkrabbers?”

Om deze vraag te beantwoorden is er gekeken naar reeds opgeleverde wolkenkrabbers en de economische en niet-economische karakteristieken die tijdens de investeringsperiode speelden.

Door middel van literatuuronderzoek is gevonden welke variabelen van belang zijn bij het ontstaan van wolkenkrabbers. Deze variabelen zijn vervolgens meetbaar gemaakt en er is een steekproef getrokken uit steden die geanalyseerd zullen worden aan de hand van die variabelen.

In de analyses is per stad gekeken naar perioden waarin er een groot aantal wolkenkrabbers opgeleverd is. Op basis van de gevonden periodes en de tijd die het kost om een wolkenkrabber te bouwen zijn de investeringsperioden bepaald. Vervolgens is er per stad onderzocht hoe de variabelen uit het literatuuronderzoek zich ontwikkelden in de gevonden investeringsperioden. Hierbij is er gekeken naar hoe aantrekkelijk ze de investering in een wolkenkrabber maken.

De resultaten van de analyse van de steden worden in de synthese met elkaar vergeleken.

De belangrijkste bevindingen die hieruit naar voren komen zijn:

- Economische factoren zijn plaats- en tijdgerelateerd.

- Economische factoren beïnvloeden in grote mate het aandeel van niet-economische factoren.

- Economische aspecten zijn het belangrijkst voor het ontstaan van wolkenkrabbers

- De grootte (qua inwoneraantal en economie) is de belangrijkste variabele voor een stad bij het ontstaan van wolkenkrabbers.

- De ontwikkeling van het BBP, hoofdzakelijk beïnvloed door de ontwikkeling van de markttoegankelijkheid (de transitie naar de tertiaire sector en de ontwikkeling van de handel), is een belangrijke oorzaak voor het ontstaan van wolkenkrabbers in steden.

- Slechts groei van het BBP is niet voldoende bij het verklaren van het ontstaan van torens;

de groei van de markttoegankelijkheid, in combinatie met andere factoren leidt tot een toegenomen waarschijnlijkheid voor het ontstaan van wolkenkrabbers.

- Meer variabelen met een positief effect op de aantrekkelijkheid voor wolkenkrabbers resulteren, niet geheel onverwacht, tot een toename van het aantal investeringen in wolkenkrabbers en een vergroting van het status-element. De reden voor het grotere aandeel van het status-element is dat er minder risico’s en financiële kosten zijn als meer variabelen zich positief ontwikkelen ten tijde van de investeringsbeslissing.

- Adequate infrastructuur en voldoende aanwezigheid van human capital zijn voorwaarden voor, respectievelijk, bevolkingsgroei en specialisatie naar de FIRE industrieën en zijn dus van groot belang voor de ontwikkeling van het inwoneraantal en de economie (via ontwikkeling van de markttoegankelijkheid).

- 7 -

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Introductie………..………. 8

1.1 Inleiding……… 8

1.2 Onderzoeksvragen……….……… 9

1.3 Onderzoeksopzet en conceptueel model…..………... 10

1.4 Leeswijzer……… 10

Hoofdstuk 2 Theoretisch kader……….. 11

2.1 Economisch vs. niet-economisch………...……… 11

2.2 Het micro-economisch model………...……… 11

2.3 Het business cycles model………..….. 12

2.4 Het game theory model……….. 13

2.5 Invloedrijke variabelen………... 14

2.6 Voorlopige hypothesen……….. 15

Hoofdstuk 3 Operationalisering en steekproefselectie………... 16

3.1 Steekproefselectie plaats……….………. 16

3.2 Steekproefselectie tijd……… 16

3.3 Operationalisering variabelen………... 17

3.1.1 Operationalisering economische variabelen……….. 17

3.1.2 Operationalisering bevolkingsvariabelen……… 17

3.1.3 Operationalisering overige variabelen………. 17

3.4 Analysemethode………. 18

Hoofdstuk 4 Analyse……….………..….……….………... 20

4.1 Hongkong……….………..………..20

4.2 Shanghai……….………. 24

4.3 Dubai………. 29

4.4 Abu Dhabi………...………. 32

4.5 New York……….. 35

4.6 Chicago……….40

Hoofdstuk 5 Synthese..……….………... 44

5.1 Economische variabelen……… 44

5.2 Niet-economische variabelen……… 46

5.3 Conclusie……….. 47

Hoofdstuk 6 Conclusies….……….. 49

6.1 Conclusies………..………. 49

6.1.1 Samenhang economische en niet-economische factoren………... 49

6.1.2 Samenhang variabelen……….. 49

6.1.3 Slotconclusie……….……….. 50

6.2 Reflectie……… 50

6.3 Aanbevelingen……….... 49

Literatuurlijst……… 51

Boeken, papers & rapporten……….……….………….………….……... 51

Websites & databases……….………….………….………….………..52

Bijlagen……….. 57

- 8 -

1 Introductie

In de introductie zal de aanleiding, probleemstelling, centrale vraag en deelvragen worden opgesteld. Ook wordt de relevantie van het onderwerp behandeld. Er wordt afgesloten met de onderzoeksopzet, het conceptueel model en een leeswijzer.

1.1 Aanleiding

Anno 2013 speelt de economische crisis nog een grote rol in de wereld. De crisis leek me een goed uitgangspunt om te beginnen met zoeken naar onderwerpen voor de master thesis. Al gauw kwam ik op een artikel over de skyscraper index (Lawrence, 1999). In dit welbekende artikel wordt gesteld dat het breken van het wereldrecord hoogste gebouw een economische crisis zou aankondigen. Of deze index bewezen is of niet: veel hoge gebouwen zijn getroffen door de crisis, zowel voor als na oplevering (The National (1), 2010), (LondonLovesBusiness, 2011). Het succes van de wolkenkrabber lijkt echter in grote mate beïnvloed te worden door het moment waarop het opgeleverd wordt.

Ook blijken wolkenkrabbers geografisch in hoge mate geconcentreerd te zijn. Zo staat er slechts één Europese wolkenkrabber (The Shard, London) op de lijst met de 100 hoogste gebouwen ter wereld (CTBUH, 2013). Aziatische landen en landen uit het Midden-Oosten hebben veruit de meeste hoogbouw. Op de lijst van landen met wolkenkrabbers hoger dan 250 meter stonden slechts twee Europese landen (Duitsland en het Verenigd Koninkrijk) met drie vermeldingen totaal terwijl China bijna de helft van de lijst op haar naam had staan (197 van de 397). Het blijkt dus dat hoogbouw geografisch sterk geconcentreerd is.

In de wereld van de hoogbouw zijn er tevens, in grote lijnen, twee soorten te onderscheiden.

Er zijn torens die gebouwd zijn op hun economische hoogte en torens die hier ver voorbij gaan. Het verschil tussen beide is dat de tweede soort voornamelijk haar hoogte ontleent aan niet-economische besluitvorming waarbij gedacht kan worden als het vestigen van een wereldrecord.

Het succes van de hoogbouwprojecten dat na de oplevering blijkt hangt dus niet alleen af van of het pand verhuurd of afgenomen wordt, maar ook met welke gedachte de investering is gedaan. Wolkenkrabbers die onderhevig waren aan een hoge mate van niet-economische besluitvorming tijdens de investering zullen in de markt na oplevering wellicht nooit, of pas na een lange tijd, geheel verhuurd worden aangezien de grote hoeveelheid toegevoegde ruimte niet door de markt kan worden afgenomen. Een voorbeeld hiervan is de Burj Khalifa, een prestige-project dat als doel had het hoogste gebouw ter wereld te worden, dat 5 jaar na haar oplevering nog steeds niet geheel verhuurd is en zelfs kampt met hoge leegstand.

De besluitvorming omtrent de investering in wolkenkrabbers lijkt dus afhankelijk te zijn van economische en niet-economische factoren, de plaats en het tijdstip waarop de beslissing genomen wordt. Om te bepalen wat het ontstaan van wolkenkrabbers veroorzaakt dient er een onderzoek plaats te vinden dat reeds opgeleverde wolkenkrabbers analyseert op basis van economische en niet-economische factoren tijdens de besluitvorming over de investering, waarbij met de geografische en temporele allocatie rekening gehouden dient te worden. Kenmerken die hier eventueel uit naar voren komen zouden geraadpleegd kunnen worden bij het nemen van een investeringsbeslissing voor een wolkenkrabberproject om zo het risico van de ontwikkeling te beperken. Op wetenschappelijk gebied zou er meer inzicht kunnen ontstaan in het ontstaan van wolkenkrabbers; welke (combinatie van) variabelen zijn relevant en wat zijn hun eigenschappen?

- 9 - 1.2 Onderzoeksvragen

Op basis van de aanleiding wordt er, door middel van de probleemstelling, een centrale vraag opgesteld, ondersteund door vijf deelvragen:

Maatschappelijk probleem:

Veel hoogbouwprojecten lijden na oplevering onder negatieve financiële gevolgen zoals het vertragen of annuleren van de bouw en leegstand of rentedalingen (huurverlaging).

Probleemstelling:

Er is onvoldoende inzicht in de invloed van economische en niet-economische factoren bij de investeringsbeslissing voor wolkenkrabbers.

Doelstelling

Inzicht verkrijgen in welke mate de economische en niet-economische factoren het ontstaan van wolkenkrabbers verklaren.

Centrale vraag

Welke economische en niet-economische factoren zijn van invloed op het nemen van de investeringsbeslissing voor een wolkenkrabber, en daarmee op het ontstaan van wolkenkrabbers?

Deelvragen

- Welke factoren zijn van invloed op het ontstaan van wolkenkrabbers?

- Hoe groot is de invloed van de factoren op het ontstaan van wolkenkrabbers?

- In welke mate zijn er verschillen tussen de factoren in het ontstaan van wolkenkrabbers tussen steden en werelddelen?

- In welke mate beïnvloeden economische factoren de niet-economische factoren?

- Welke rol spelen de economische, niet-economische, geografische en temporele factoren ten opzichte van elkaar?

Relevantie

Het onderzoek naar de variabelen die verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van wolkenkrabbers is zowel maatschappelijk als wetenschappelijk relevant. Op maatschappelijk gebied kunnen de uitkomsten van dit onderzoek gebruikt worden om het investeringsrisico in wolkenkrabbers terug te dringen. Op wetenschappelijk niveau wordt de (beperkte hoeveelheid) kennis over de variabelen en hun karakteristieken, en het samenspel tussen de variabelen die wolkenkrabbers veroorzaken verruimd.

- 10 - 1.3 Onderzoeksopzet en conceptueel model

Gezien de beperkte hoeveelheid literatuur over het ontstaan van wolkenkrabbers wordt er een verkennend onderzoek opgesteld dat is opgezet op de manier die afgebeeld is in figuur 1.

Figuur 1: Onderzoeksopzet

Een overzicht van het conceptueel model is te vinden in figuur 2. Hierin is te zien dat de Z- variabele zal bestaan uit bestaande literatuur. Hieruit worden diverse factoren afgeleid die de X1 en X2 variabele zullen vormen. De Z-variabele zal verder uiteen worden gezet in het theoretisch kader.

Figuur 2: Conceptueel model

De X-variabelen zullen bestaan uit economische en niet-economische factoren. Deze variabelen beïnvloeden namelijk de Y-variabele; het ontstaan van de wolkenkrabber. Zoals reeds bleek zullen deze factoren afgeleid worden uit bestaande literatuur.

De Y-variabele, de te verklaren variabele, is het ontstaan van wolkenkrabbers. Het ontstaan wordt dus bepaald door economische en niet-economische factoren.

1.4 Leeswijzer

Uit hoofdstuk 2, het Theoretisch kader, zullen de variabelen naar voren komen die de basis zullen vormen voor de analyses. Deze zullen in het derde hoofdstuk, Operationalisering &

Steekproefselectie, meetbaar worden gemaakt zodat er data kan worden verzameld en er geanalyseerd kan worden. In dezelfde fase wordt de steekproef geselecteerd. Hiermee wordt bedoeld voor welke steden de geoperationaliseerde variabelen geanalyseerd zullen worden.

Hoofdstuk 4, de Analyse, geeft per stad een overzicht van de invloed van de variabelen op de aantrekkelijkheid voor het investeren in wolkenkrabbers. Vervolgens zullen de steden met elkaar vergeleken worden in de Synthese, ofwel hoofdstuk 5. Tot slot zullen in het laatste hoofdstuk de Conclusie, de subvragen en de centrale vraag beantwoord worden.

- 11 -

2 Theoretisch kader

Het doel van dit onderzoek is het blootleggen van de economische en niet-economische overwegingen die aan de investeringsbeslissing van wolkenkrabbers ten grondslag liggen.

Daartoe dient er eerst een onderscheid gemaakt te worden in economische en niet- economische besluitvorming.

2.1 Economisch vs. Niet-economisch

Het verschil tussen deze twee termen is te zien door middel van de optimale hoogte.

Volgens Barr (2007) kan de optimale hoogte worden omschreven als:

“[…] the maximum height (and maximum Floor space) as dictated by the net return on investment, i.e. the height at which the marginal cost of creating another floor is equal to the sale prices realized on that floor.”

Economische torens zullen, op basis van bijvoorbeeld bouwkosten, verhuurbaar vloeroppervlak en huurprijzen, nooit (veel) hoger zijn dan hun optimale hoogte, waar wolkenkrabbers die een groot aandeel niet-economische besluitvorming kennen wel hoger zijn. Dit onrendabel ontwikkelen kan vele oorzaken hebben, bijvoorbeeld prestige of reclameoverwegingen.

Voor de rest van dit rapport wordt slechts de hoogte gemeten van torens die topped out of completed zijn en daarmee hun definitieve hoogte bereikt hebben.

Volgens Garza & Lizieri (2012) kunnen er drie economische theorieën worden beschreven die het ontstaan van wolkenkrabbers verklaren. Alle gevonden literatuur past binnen deze drie economische theorieën.

2.2 Het micro-economisch model

De eerste theorie is het traditionele micro-economisch model dat ontwikkeld is door Alonso (1964) en is verbeterd door Brueckner (1987). De theorie benadert steden op basis van grondgebruik en grootte.

Het model heeft als aannames dat elk bedrijf in de stad zich in een competitieve markt bevindt zodat er geen economische winst mogelijk is. Verder zijn er, naast productiekosten, transportkosten die toenemen naarmate de afstand tot het CBD (Central Business District) groter wordt. Op deze manier ontstaat er een evenwichtsverdeling rond het CBD waarin de locatie bepaald wordt door het type bedrijf. Zo zijn de bedrijven met de hoogste transportkosten het meest centraal gevestigd.

Er kunnen drie voorspellingen worden gedaan op basis van dit model:

- Economisch grotere steden hebben hogere torens - Steden met meer bevolking hebben hogere torens

- Minder dichtbevolkte steden hebben minder hoge gebouwen

Dit is in overeenstemming met Watts et al. (2007), die stellen dat urbanisatie leidt tot meer welvaart en de daarbij behorende vraag naar wolkenkrabbers als luxe-goederen. Ook leidt urbanisatie tot de vraag naar betaalbare wolkenkrabbers omdat de grondprijs wordt opgedreven door de grote vraag naar huisvesting. Morton en Jagger (1995) stellen namelijk dat hoge gebouwen rendabel zijn aangezien de kosten verdeeld kunnen worden over meer verhuurbaar vloeroppervlak. Deze vraag naar huisvesting werd in het Midden-Oosten verder vergroot door de instroom van (geschoolde) arbeiders uit het buitenland. Dergelijke migratie

- 12 - werd in Azië beïnvloed door het ontwikkelen van international business areas zoals Shanghai’s Pudong International Trade and Finance Zone. In deze entrerprise zones kregen bijvoorbeeld de eerste torens een belastingvoordeel en overheidssteun. Dit is een voorbeeld van boosterism; een prikkel voor investeringen in zowel het ontwikkelingsgebied als in de reeds gevestigde (regionale en satelliet-)steden. Op plekken waar boosterism wordt gebruikt om achtergestelde stadsdelen op te knappen wordt gesproken van regeneration. Op plekken waar de regeneration, geïnspireerd door één gebouw, zorgt voor het succes van een hele stad, een lokaal bedrijvencluster in de stad, een landmark building of een super tall tower, wordt gesproken van een Bilbao-effect (naar het Guggenheim Museum in Bilbao en het succes voor de stad dat de bouw van dit gebouw voortbracht). Andere factoren die volgens Watts et al. (2007) bijdragen aan de aantrekkelijkheid van rendabele steden voor wolkenkrabbers zijn de aanwezigheid en beschikbaarheid van human capital, het business environment, de toegang tot de markt, accommodatiebeschikbaarheid en infrastructuur.

Binnen het micro-economisch model vallen ook de vondsten die Barr (2012) heeft gedaan in zijn artikel Skyscraper Height waarin hij de hoogte van wolkenkrabbers in de 20^ste eeuw verklaart. De zaken die ten grondslag liggen aan het bepalen van de hoogte van een wolkenkrabber kunnen ook gebruikt worden voor het verklaren van waarom wolkenkrabbers gebouwd worden. Barr stelt dat de bouwhoogte van een wolkenkrabber onder meer beïnvloed wordt door het verloop van de vraag naar grond, die verklaard kan worden met het traditionele micro-economisch model met behulp van bijvoorbeeld de theorie van Alonso (1964), en het bestemmingsplan, dat soorten gebouwen kan beperken in bepaalde buurten, en grondwaarden. Volgens Watts et al. (2007) is de ontwikkeling van wolkenkrabbers het meest waarschijnlijk in de nabijheid van gebieden die al een afhankelijke infrastructuur en adequate voorzieningen verschaffen. Naarmate deze gebieden ontwikkeld worden, worden ze ook steeds meer gereglementeerd (Hilber & Robert-Nicoud, 2006). De extra kosten die gemaakt moeten worden om hieraan mee te werken, door Glaeser et al. (2005) regulatory tax genoemd, vertragen ontwikkelingen en beperken aanbod. Het voldoen aan het regelgevingklimaat van steden groot genoeg om een wolkenkrabber te onderhouden kost veel tijd en is een oorzaak van de lange tijd die het kost om een toren te ontwikkelen. Ook kan dit leiden tot een aanzienlijke hoeveelheid sunk costs. Deze sunk costs beïnvloeden de mate waarin de ontwikkeling van een wolkenkrabber rendabel is. Sommige veranderingen in wetgeving zijn ontstaan door economische factoren, zoals de introductie van de capital gains tax op tweede huizen, of huizen die men voor minder dan 5 jaar in bezit heeft in China. Het doel van deze wetgeving is om stijgende woningprijzen te kalmeren. Een ander voorbeeld van veranderingen in wetgeving is het Leadenhall gebouw in Londen. De vorm van dit gebouw is grotendeels bepaald door wetgeving die stelt dat de St Paul’s kathedraal vanaf Fleet Street te zien moet zijn. Ook sustainability is hier een onderdeel van.

2.3 Het business cycles model

Het tweede model van Garza & Lizieri (2012) is gebaseerd op business cycles van de Oostenrijkse school. Volgens dit model is de economische conjunctuur afhankelijk van menselijke acties, waardoor het onmogelijk is de vorm en grootte van elke cyclus te bepalen.

Om deze reden richt de Oostenrijkse school zich op signalen die economische recessie aankondigen. Een voorbeeld hiervan is de, in 1999 door Andrew Lawrence bedachte, Skyscraper Index die in 2005 door Thornton vernieuwd is. De Skyscraper Index zou economische recessie kunnen voorspellen aan de hand van nieuwe wolkenkrabbers die het hoogterecord breken. Volgens Thornton betekent dit niet dat er een causaal verband is

- 13 - tussen het hoogterecord en de conjunctuur maar dat de bouw van de nieuwe hoogste wolkenkrabber plaatsvindt in tijden van overinvestering. Hoewel er empirisch bewijs is gevonden wordt de index niet geaccepteerd in de academische wereld, hoofdzakelijk omdat het geen causale verklaring levert voor het fenomeen. Desalniettemin moeten er, volgens Garza & Linieri, twee belangrijke zaken worden meegenomen van het Oostenrijkse perspectief:

- Tijd is een belangrijke factor wat betreft de conjunctuur en de bouw van wolkenkrabbers (zie bijlage 2).

- De bouw van een wolkenkrabber is niet altijd het resultaat van een rationele economische berekening. De hoogtes zijn vaak verstoord door conjuncturele elementen die financiële overwegingen te boven gaan.

Onderdeel van de Oostenrijkse school is het voeden van credit booms door het kunstmatig laag houden van de kortetermijnrentes door centrale banken (Hanke, 2010). De lage rente en de hoge mate van geldaanbod zorgen ervoor dat de NCW (Netto Contante Waarde) van lange-termijn, kapitaalintensieve projecten relatief hoger worden dan die van korte-termijn, minder kapitaalintensieve projecten (zie bijlage 1) (Sechrest, 2005). Financiering van kapitaalintensieve investeringen met vreemd vermogen kan winstgevend uitpakken voor ontwikkelaars. Door de lange ontwikkelingsperiode is het echter mogelijk dat het economisch klimaat verandert. Tussen de investeringsbeslissing en de oplevering kan de markt economisch verslechterd zijn. STT die dan worden opgeleverd kunnen lijden aan leegstand en stijgende rentekosten op grote leningen. Deze nadelige effecten worden black leverage genoemd. Charney (2005) heeft echter bewezen dat wolkenkrabbers een lager leegstandspercentage hebben dan andere gebouwen in dezelfde markt, hetgeen het black leverage effect van potentiële economische recessie enigszins verzacht. Tot slot kunnen de lage kortetermijnrente zorgen voor een Cantillion-effect. Dit effect beschrijft de effecten van het aanbod van geld, veroorzaakt door de lage rente van de credit boom. Geldaanbod voor investeringen trekt andere investeringen aan. Het gevolg hiervan is dat de prijzen hoger worden waar economische activiteit meer geconcentreerd raakt. Het grote aanbod van geld, de lage rente en de hoge grondprijzen zorgen voor grotere investeringen en, daarmee, hogere gebouwen.

Volgens Barr (2012) wordt ook de bouwhoogte bepaald door onder meer de hoogte waarbij maximale winst wordt gehaald. Deze zogeheten optimale hoogte worden onder meer beïnvloed door economische omstandigheden en is dus in overeenstemming met de Business cycles theory.

2.4 Het game theory model

Het derde model is het Game Theory Model (Helsley & Strange, 2008). Het belangrijkste idee van speltheorie is dat individuen beslissingen nemen die gebaseerd zijn op de beslissingen van anderen. Helsley & Strange hebben een spel ontwikkeld ter analyse van de skyscraper race. In de eerste spelstructuur, the sequential game, wordt ervan uitgegaan dat een van de spelers de eerste stap zet. In de tweede spelstructuur, the simultaneous game,doen de spelers zetten zonder de zetten van de andere spelers te weten. Volgens Helsley & Strange (2008) zijn de belangrijkste redenen voor de bouw van een wolkenkrabber, vanuit het perspectief van game theory:

- Prestige.

- Intangible benefits.

- Signaling.

- 14 - Bij prestige kan gedacht worden aan The Bank of Manhattan, The Chrysler en The Empire State die het symbolische en strategische belang van wolkenkrabbers illustreren. Niet alleen is elk gebouw ten tijde van oplevering wereldrecordhouder geweest in hoogte, ook hadden de ontwikkelaars duidelijk het doel voor ogen om ’s werelds hoogste gebouw te ontwikkelen (Tauranac, 1995). De torens bieden namelijk status. Hierbij kan gedacht worden aan directeuren die hun kantoren op de hoogste verdieping vestigen, vermogende personen die in penthouse appartementen wonen of willen genieten van het mooie uitzicht. In de woorden van Helsey & Strange: “An oversized building is a good match for an oversized ego.”

Verder kan een hoog gebouw consumenten bewust maken van een product of kan het imago van dat product veranderen, ook wel intangible benefits geheten. Dit is onder meer te zien aan het grote aantal bedrijven uit de FIRE sectoren (Finance, Investment & Real Estate) die met hun wolkenkrabbers de CBD’s domineren (Barr, 2012).

Tot slot kunnen steden (middels openbare gebouwen) of bedrijven door middel van signaling aantonen dat ze in goede staat verkeren. Zo zijn wolkenkrabbers een manier voor steden of bedrijven om hun nieuwe economische kracht te tonen en zich zo op de kaart te zetten (Gluckman, 2003).

2.5 Invloedrijke variabelen

De belangrijkste vondsten die Barr (2012) heeft gedaan en die gebruikt kunnen worden om het ontstaan van wolkenkrabbers te verklaren staan hieronder opgesomd.

- Positieve effecten o Bevolking

o Groei grondwaarde o Groei F.I.R.E industries o Status

- Negatieve effecten o Bestemmingsplan

Wat betreft de bevolking concludeert Barr dat in de loop van de 20^ste eeuw de hoogte van wolkenkrabbers met anderhalf etage toeneemt voor elk extra miljoen mensen die in New York en nabijgelegen counties wonen. Net als in het traditionele micro-economisch model is te zien dat naarmate de bevolking toeneemt, het waarschijnlijker is dat er wolkenkrabbers ontstaan. Ook in overeenstemming met dit model is het positieve effect van de groei van grondwaarde. Het effect van status en van de groei van F.I.R.E. industries hangt samen met het model van de speltheorie. Wat betreft status heeft Barr gevonden dat er verschillende gradaties zijn. Hij concludeert dat het doel van de ontwikkelaar de hoogte van de toren beïnvloedt. Hieronder staan de doelen met de daarbij behorende extra etages die worden toegevoegd boven de optimale hoogte:

- Wereldrecord 32 extra etages

- Wens om op te vallen in de skyline 15 extra etages - Record in eigen categorie (kantoren/hotels) 6 extra etages

- Hoofdkantoor 2 extra etages

Hierbij wordt gesteld dat wanneer de economische omstandigheden gunstig zijn, het statuselement een grotere rol gaat spelen.

- 15 - Het negatieve effect van het bestemmingsplan is voor de case die Barr behandeli specifiek voor New York. In de afgelopen eeuw zijn er namelijk zogeheten FAR’s (Floor Area Ratio) die de hoogte van de torens beperken. Ook zijn er in de afgelopen eeuw enkele wijzigingen van het bestemmingsplan doorgevoerd die de bouw van torens meer aantrekkelijk maakten.

Tot slot is in bijlage 3 en 4 te zien wat de verschillen zijn tussen de optimale en daadwerkelijke hoogte van de torens die in de 20^ste eeuw zijn gebouwd in New York. Te zien is dat niet alleen de hoogte van wolkenkrabbers is toegenomen, ook is het verschil tussen optimale en daadwerkelijke hoogte gedurende de 20^ste eeuw vergroot. Dit toont aan dat status en het zich onderscheiden in de skyline van steeds groter belang wordt.

2.6 Voorlopige hypothesen

Wanneer het conceptueel model wordt gecombineerd met het theoretisch kader komen er twee voorlopige hypothesen naar voren. De eerste is dat de ontwikkeling van de economische factoren plaats- en tijd-gerelateerd is. Een voorbeeld hierbij is een groei van de bevolking, deze vindt immers plaats op een bepaalde tijd en in een bepaalde stad. De tweede hypothese is dat niet-economische factoren beïnvloed worden door economische factoren. Zo zou het kunnen zijn dat er met een hoger aandeel prestige wordt ontwikkeld in economisch welvarende tijden.

- 16 -

3 Operationalisering en steekproefselectie

Nu uit de theorie naar voren is gekomen welke variabelen van invloed zijn op het ontstaan van wolkenkrabbers kunnen deze geoperationaliseerd worden. Eerst wordt er bepaald welke gebieden en periode er onderzocht zullen worden. Vervolgens worden de variabelen die uit het theoretisch kader naar voren kwamen geoperationaliseerd. Per variabele wordt aangegeven hoe deze gemeten zal worden in de gekozen gebieden en perioden. Tot slot wordt de methode van analyse besproken.

3.1 Steekproefselectie plaats

De geografische allocatie van wolkenkrabbers is gecentreerd rond Noord-Amerika, het Midden-Oosten en Azië. Per gebied is een analyse gemaakt van de aanwezige wolkenkrabbers. Niet alleen zijn de landen gekozen met de meeste wolkenkrabbers, er is ook een onderverdeling van de torens gemaakt naar hoogte. Een voorwaarde voor de selectie is dat er een goede verdeling per hoogtecategorie aanwezig moet zijn. De landen waar wolkenkrabbers in elke hoogte aanwezig zijn blijven over. Dit is ten eerste gedaan omdat het ontstaan van wolkenkrabbers hier typisch is, de analyse wordt niet vertroebeld door de incidentele bouw van een wolkenkrabber in een land waar wolkenkrabbers niet veel voorkomen. Ten tweede zijn de landen met de meeste torens geselecteerd ter behoeve van een grote steekproef.

Op basis van statistieken van het CTBUH (Council on Tall Buildings and Urban Habitat, 2013) blijkt dat de geselecteerde landen, China, de VAE (Verenigde Arabische Emiraten) en de VS (Verenigde Staten), ook de top 3 landen ter wereld zijn met de meeste gebouwen van 150 meter en hoger. Vervolgens is er een selectie gemaakt van steden voor elk land. Ook hier geldt de voorwaarde van een goede verdeling van wolkenkrabbers binnen elke hoogtecategorie weer. De resultaten van de steekproefselectie zijn te zien in tabel 1.

Tabel 1: Aantal wolkenkrabbers per land, per stad, per hoogtecategorie

3.2 Steekproefselectie tijd

De analyse van de steden begint met het bepalen van de periode waarbinnen de variabelen onderzocht worden. Dit wordt gedaan door eerst een opleveringsperiode te bepalen. Dit is de periode waarin veel wolkenkrabbers zijn opgeleverd en wordt gemeten door het overzicht met het aantal strekkende meters opgeleverde wolkenkrabber per jaar te analyseren.

Periode met beduidend meer opleveringen worden hierbij geselecteerd als opleveringsperiode. Vervolgens wordt de gemiddelde bouwtijd onderzocht van de gebouwen die in deze periode zijn opgeleverd. De laatste stap is om de investeringsperiode te bepalen.

Dit wordt gedaan door de gemiddelde bouwtijd van de opleverdata af te trekken. De investeringsbeslissing van gebouwen die in 2005 zijn opgeleverd met een gemiddelde bouwtijd van 4 jaar, heeft dus plaatsgevonden in 2001.

- 17 - Vervolgens worden de investeringsperioden van de steden geanalyseerd. Hierbij wordt er onderzocht in welke mate de ontwikkeling van de variabelen in de investeringsperioden overeenkomt met het daadwerkelijk opleveren van wolkenkrabbers in de opleverperioden (één gemiddelde bouwperiode later).

3.3 Operationalisering variabelen

Nu het duidelijk is welke steden en perioden onderzocht worden kunnen de variabelen, die naar voren komen uit het theoretisch kader, worden geoperationaliseerd. De variabelen worden opgedeeld in economische-, bevolkings-, en overige variabelen.

3.3.1 Operationalisering economische variabelen

De economische grootte van de stad wordt geoperationaliseerd met behulp van het BBP.

Er wordt gekeken of het ontstaan van wolkenkrabbers beïnvloed is door een stijging van het BBP. Ook wordt de hoogte van het BBP ten tijde van de ontwikkeling van de torens geanalyseerd.

Het meten van de toegang tot de markt wordt gedaan door te meten hoeveel procent van het BBP in de tertiaire en FIRE. sectoren (Financial, Investment & Real Estate) wordt verdiend. Deze bedrijven behoeven namelijk een grote toegang tot de markt. Om deze reden wordt het % bedrijven in de FIRE sectoren gemeten ten tijde van de ontwikkeling van torens.

Verder wordt het handelsverkeer geanalyseerd.

De accommodatiebeschikbaarheid, oftewel de beschikbaarheid van vastgoed, wordt gemeten met behulp van het aanbod en de prijs van kantoren en residentieel vastgoed, en grondwaarden. Er wordt bestudeerd in welke mate het verloop van aanbod en prijs samenvalt met het ontstaan met wolkenkrabbers.

Voor het meten van de financiële situatie van de stad wordt het verloop van de korte- termijn kapitaalrente bestudeerd.

3.3.2 Operationalisering bevolkingsvariabelen

Er word onderzocht of bevolkingsgrootte ten grondslag ligt aan de bouw van wolkenkrabbers. Hiertoe wordt de groei en grootte van de bevolking onder de loep genomen, alsmede het verloop van de bevolkingsdichtheid.

De aanwezigheid van human capital kan worden gemeten door het percentage van de beroepsbevolking te meten die hoger onderwijs hebben gevolgd (Kwon, 2009) of het verloop van het aantal aangevraagde patenten.

3.3.3 Operationalisering overige variabelen

De infrastructuur die een stad met de rest van de wereld verbindt is ook van belang bij het ontstaan van een wolkenkrabber. De mate waarin de stad infrastructureel verbonden is wordt gemeten met het aantal verbindingen die de stad kent. Deze worden vervolgens onderverdeeld in bijvoorbeeld treinstations, vliegvelden en metrostations.

Boosterism, overheidssteun bij de ontwikkeling van wolkenkrabbers, wordt gemeten omdat dit verschijnsel zowel voor de bouw van een wolkenkrabber kan zorgen als de bouwhoogte verhogen. Er wordt onderzocht of de bouw van een wolkenkrabber beïnvloed is door de

- 18 - aanwezigheid van international business areas, enterprise zones, boosterism, regeneration of een Bilbao effect.

De juridische en fiscale situatie zal per stad worden geoperationaliseerd door middel van de aanwezigheid van een hoogtelimiet en belasting op onroerend goed. Verder worden er alleen uitzonderlijke zaken meegenomen in de analyse. De reden waarom alledaagse juridische zaken niet worden meegenomen is omdat de steden op dit gebied vergelijkbaar zijn.

Het Status-element, oftewel de bewuste beslissing van private partijen om boven de optimale hoogte te bouwen, wordt gemeten door de afwijking van de wolkenkrabber te vergelijken met de gemiddelde hoogte van wolkenkrabbers, hoger dan 200 meter, die dat jaar zijn opgeleverd. De reden dat de ondergrens van 200 meter hoogte aan wordt gehouden is omdat in deze wolkenkrabbers vaak een duidelijk status-element zit en om de grote hoeveelheid data te reduceren. Gemeten wordt hoeveel extra etages de wolkenkrabber heeft. Vervolgens worden de gebouwen aan de hand van het artikel van Barr (2012) gecategoriseerd. Zo zal er verschil worden gemaakt tussen wolkenkrabbers met 16 extra etages (die volgens Barr “te hoog” bouwen omdat ze in de skyline willen opvallen) en wolkenkrabbers met 32 extra etages (die volgens Barr naar een wereldrecord streven).

Een overzicht van de geoperationaliseerde variabelen is te zien in tabel 2.

Tabel 2: Geoperationaliseerde variabelen

Variabele Meten met behulp van

Economische grootte stad BBP per stad

Markttoegankelijkheid Omvang handelsverkeer

% FIRE sectoren Accommodatiebeschikbaarheid Grondwaarden

Verloop huurprijzen

Boosterism International business areas/enterprise zones Boosterism/regeneraton/Bilbao-effect Infrastructuur Toename van de verbondenheid van de stad

Bevolking Toename aantal inwoners in de stad

Aanwezigheid human capital %van de beroepsbevolking met hoger onderwijs Aantal aangevraagde patenten

Juridische en fiscale situatie Kwalitatief onderzoek Financiële situatie Verloop kortetermijnrente

Status Afwijking van de gemiddelde hoogte

3.4 Analysemethode

Ondanks er een grote mate van kwantitatieve data beschikbaar is, is ervoor gekozen om geen meervoudige regressieanalyse te verrichten. De eerste reden hiervoor is dat de datacollectie niet compleet is; sommige data is simpelweg niet verkrijgbaar. Er dient namelijk data gevonden te worden van een groot aantal variabelen, uit vele jaartallen, soms zelfs uit het begin van de 20^e eeuw. De tweede reden is het feit dat er bij regressie een referentiegroep dient te zijn; in dit geval bijvoorbeeld de ontwikkeling van de variabelen in investeringsperioden die bij opleveringsperioden horen waarin er niet wolkenkrabbers opgeleverd worden. Aangezien dit een verkennend onderzoek is en het gebruikmaken van een referentiegroep de analyse, en daarmee de tijd die nodig is voor het verzamelen van de data, zou verdubbelen is er besloten om een andere analysemethode toe te passen en, bij eventueel veelbelovende resultaten, in vervolgonderzoek een regressieanalyse toe te passen.

- 19 - De methode die wel wordt toegepast berust op het toedelen van plussen, minnen en nullen aan de variabelen in de investeringsperioden. Bijvoorbeeld: een variabele die zich sterk positief ontwikkeld in een investeringsperiode die hoort bij een opleveringsperiode waarin veel wolkenkrabbers worden opgeleverd, doet vermoeden dat de ontwikkeling van de variabele een positief effect heeft op het ontstaan van wolkenkrabbers. Een nul betekend dat de variabele zich noch positief, noch negatief ontwikkeld en een min betekent dat de variabele zich negatief heeft ontwikkeld. Om deze vermoedens te bevestigen wordt er getoetst wat de effecten zijn van de ontwikkeling van elk van de variabelen op het ontstaan van wolkenkrabbers in diverse perioden, steden en landen, In de synthese wordt een tabel samengesteld waarin de ontwikkeling van de variabelen per stad weergegeven zijn. Op deze manier kan onderzocht worden welke variabelen het belangrijkst zijn, ook kunnen verschillen en overeenkomsten tussen steden en landen worden gevonden.

Tot slot is het is belangrijk te vermelden dat de keuze van de variabelen gebaseerd is op deskresearch; de gekozen variabelen die de overweging van wolkenkrabbers dienen te verklaren zijn geselecteerd op basis van onderzoek van derden en niet op basis van interviews met daadwerkelijke initiatiefnemers.

- 20 -

4 Analyse

Opgemerkt dient te worden dat de analyses zijn uitgevoerd op basis van zoveel mogelijk data aangezien deze niet voor elke periode in de specifieke stad beschikbaar was.

4.1 Hongkong

Zoals te zien is in bijlage 1 kent Hongkong twee perioden waarin een groot aantal wolkenkrabbers opgeleverd is. De gemiddelde bouwtijd in de eerste periode betreft 3 tot 4 jaar, deze wordt van de opleverperioden afgetrokken. De beweegredenen die ten grondslag liggen aan het verschijnen van het grote aantal wolkenkrabbers in de periode 1990 – 1994 wordt dus gecorrigeerd met de bouwtijd waardoor het tijdsinterval 1986 – 1991 onder de loep wordt genomen. Dit interval is groter door de variërende gemiddelde bouwtijd. In tabel 3 staan onder het kopje investeringsbeslissingen de intervallen die geanalyseerd zullen worden.

Tabel 3: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Hongkong

Periode Investeringsbeslissingen Gemiddelde bouwtijd Opleveringsperiode

1 1986 – 1992 2 – 4 jaar 1990 – 1994

2 1994 – 2010 2 – 4 jaar 1998 – 2012

Economie

China’s Open Door Policy in 1987 kondigde het begin aan van een nieuw tijdperk in de economie van Hongkong. Het gevolg van het nieuwe beleid was een grote toename in internationale handel en investeringen. Handel tussen Hongkong en China groeide tussen 1987 en 1997 met gemiddeld 28% per jaar. Tegelijkertijd gingen bedrijven uit Hongkong hun arbeidsintensieve activiteiten uitbesteden naar het Chinese vasteland om te profiteren van de goedkope arbeid. In de periode 1981 – 2000 begon men zich sterk te richten op de dienstensector. Dit is ook te zien in bijlage 2 waarin de verdelingen van het BBP per economische sector weergegeven staan. Het percentage van de tertiaire sector steeg van 50% naar 80% terwijl het aandeel in de productiesector daalde van 40% naar 10% tussen 1980 en 2000. De vele investeringsbeslissingen uit 1986 – 1991 werden dus in grote mate veroorzaakt door een groeiende handel met China en het feit dat Hongkong zich ging richten op de tertiaire sector, hetgeen leidde tot economische groei. Hierdoor kwam er meer vraag naar centraal in de stad gelegen grond.

De investeringsbeslissingen uit de periode 1994 – 2009 werden tot 1997, de Aziatische financiële crisis, veroorzaakt door economische groei. Door de crisis, in 2002 versterkt door de S.A.R.S-epidemie, kwam Hongkong in een nog diepere recessie terecht. De crisis had een gematigder effect in China, hetgeen Hongkong dwong om nog meer met dit land te handelen. De economische groei die dit tot gevolg had is in bijlage 3 tot en met 5 te zien aan de hand van het BBP. Te zien is dat in de perioden waarin veel investeringsbeslissingen worden gedaan het BBP sterk groeit. De pieken in BBP-groei komen overeen met pieken 4 jaar later in de oplevering van wolkenkrabbers waardoor er geconcludeerd kan worden dat

- 21 - het ontstaan van wolkenkrabbers in Hongkong veelal veroorzaakt lijkt te worden door economische groei. Gekoppeld aan economische groei is de korte-termijn kapitaalrente.

Zoals bleek uit het theoretisch kader zorgt de lage rente ervoor dat lange-termijn kapitaalsintensieve projecten zoals de bouw van wolkenkrabbers aantrekkelijker wordt. In bijlage1 en 6 is te zien dat de pieken in de rente overeenkomen met het ontbreken van wolkenkrabbers 4 jaar later. Voorbeelden zijn de piek aan het eind van het millennium en de dip in opleveringen in 2004, en de lage rente in 1987 en de stijging van het aantal wolkenkrabbers rond 1991 (Dong, 2008).

Een ander belangrijke variabele die het ontstaan van wolkenkrabbers lijkt te verklaren is de mate waarin de markt toegankelijk is. Niet alleen staat Hongkong al sinds 1995 op de eerste plek op de wereldranglijst meest vrije economieën (Index of economic freedom, 2013), ook is handel erg belangrijk voor de economie in Hongkong. Al in 1978 is handel, uitgedrukt in een percentage van het BBP, 200%. Vanaf 2003 was dit 300% en vanaf het begin van 2012 zal deze trend zich vermoedelijk voortzetten en de 400% passeren. Verder is er gevonden dat de economie van Hongkong sterk afhankelijk is van handel aangezien de dalingen in handel (import en export) in 1997-1999 en 2008-2009 samengaan met dalingen in het BBP (World bank (1), 2013). Op basis van deze gegevens kan er geconcludeerd worden dat de markt in Hongkong een grote mate van toegankelijkheid kent.

De toegenomen vraag naar kantoor- en woonruimte, door het aantrekken van bedrijven en vergroting van het inwoneraantal leidde, zoals reeds gezegd, tot wolkenkrabbers die op hun beurt de grondwaarden verhoogden. Aan de hoogte van de grondwaarden kan dus eveneens worden afgeleid of de huren en prijzen van vastgoed een beduidend effect hebben op het ontstaan van wolkenkrabbers. Hiertoe is in bijlage 7 is een overzicht te vinden met de grondwaarden vanaf 1980 voor Hongkong en in bijlage 8 en 9 een overzicht van het verloop van de huren in de tweede investeringsperiode voor kantoren en residentieel vastgoed. De bijlagen tonen in de eerste investeringsperiode een stabiel stijgende grondprijs die in 5 jaar bijna verdubbelt. De duurder wordende grond in deze eerste periode zou ten grondslag kunnen liggen aan de beslissing om in wolkenkrabbers te investeren. De tweede investeringsperiode, 1994 – 2010, valt in tweeën te splitsen. Het eerste deel, tot 1998, kent een sterke groei van de grondwaarden en de huren. Nadat de Aziatische financiële crisis in Hongkong toesloeg in 1998 daalden zowel de grondwaarden als de huren tot ongeveer 2003, waarna ze weer iets stijgen. Deze trend is bijna precies terug te vinden in het aantal jaarlijks toegevoegde meters wolkenkrabber zo’n 4 jaar later. Te zien is dat in 2003, zo’n 4 à 5 jaar na de piek in de grondwaarden, er ook een grote piek in het aantal opleveringen ontstaat. Vervolgens wordt er het jaar erna bijna niets opgeleverd. Het aantal opleveringen tussen 2004 en 2008 is klein, in overeenstemming met de dalende grondwaardes en huren.

Ook de kleine piek in 2009 komt overeen met het herstel van de grondwaarden in 2003. Om deze redenen kan er worden geconcludeerd dat het ontstaan van wolkenkrabbers in de perioden 1990 – 1994 en 1998 – 2012 in Hongkong in grote mate is beïnvloed door de hoogte van huren en vastgoedprijzen, hetgeen te zien is aan de grondprijzen die hieruit voortvloeien.

Bevolking

De economische voorspoed van Hongkong brengt ook een stijging van het inwoneraantal met zich mee. In 1996 vertoont de bevolking en de bevolkingsdichtheid één grote piek en stijgt met 4,44% (World Bank (2), 2013). Te zien is dat er in 2000, 4 jaar later, een groot

- 22 - aantal wolkenkrabbers wordt opgeleverd. Het lijkt erop dat het inwoneraantal vergroot wordt doordat men wordt aangetrokken door de economische groei. Een stijging in de vraag naar woonruimte vergroot de grondprijzen en maakt wolkenkrabbers daarmee een aantrekkelijkere investeringsbeslissing.

Een verhoging van het aantal inwoners gaat vaak gepaard met een verhoging van human capital. Te zien in bijlage 10 is dat het aantal patenten dat in Hongkong wordt aangevraagd vanaf 1998 sterk is gestegen. In 1998 een toename van 515% ten opzichte van 1997. Deze stijging gaat gepaard met het toenemen van investeringsbeslissingen. Vermoedelijk is de groei van de hoeveelheid patenten een weerspiegeling van een verhoging van het aantal bedrijven dat zich in Hongkong wilde vestigen. Meer bedrijven betekent een verhoogde vraag naar kantoorruimte en residentieel vastgoed voor de werknemers die de nieuwe bedrijven aantrekken. Door de beperkte ruimte, vooral in het CBD voor kantoren, is het in het geval van een stijgende vraag aantrekkelijk om in een hoge dichtheid, oftewel wolkenkrabbers te bouwen. Het gevolg van de stijgende vraag is dat de grondwaarden stijgen.

Overige factoren

Zoals uit de theorie bleek is er voor het ontstaan van wolkenkrabbers een hoge mate van verbondenheid nodig op infrastructureel gebied. De tweede periode van investeringsbeslissingen wordt op infrastructureel gebied gekenmerkt door het toevoegen van zo’n 130km metrolijnen tussen 1998 en 2004 waarmee het totaal rond de 215km komt (Urban Rail (1), 2013). Naast de helft van alle strekkende kilometers metrolijn is er in de tweede golf van investeringsbeslissingen een nieuw (groter) vliegveld opgeleverd en worden er rond 2000 vele nieuwe verbindingen toegevoegd per veerpont. Het gevolg is dat vier jaar later in de periode van 2002 tot 2008 zich een piek vertoont van het aantal strekkende meters wolkenkrabber die opgeleverd worden. Vermoedelijk zijn adequate infrastructurele verbindingen een voorwaarde voor het ontstaan van wolkenkrabbers. Een hoger aantal wolkenkrabbers eist een hogere mate van verbondenheid, maar veroorzaakt dit niet.

De juridische en fiscale situatie in Hongkong biedt enige weerstand tegen hoogbouw. Tot 1998 waren er in wijk Kowloon, namelijk, strikte regels ten aanzien van bouwhoogte in verband met het feit dat aankomende vliegtuigen moesten kunnen landen op het nabijgelegen vliegveld. Toen het Kai Tak vliegveld in 1998 werd gesloten en vervangen door het nieuwe internationale vliegveld werden de limieten afgeschaft. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er 4 tot 5 jaar later een piek ontstaat in de totaal toegevoegde hoogte van opgeleverde wolkenkrabbers. Vanaf 2004 is er echter een nieuwe regeling in werking. Deze regeling stelt per locatie hoogtelimieten omdat het verdwijnen van de hoogtelimiet in 1998 ervoor zorgde dat de steeds hoger wordende wolkenkrabbers het zicht op de kenmerkende ridgeline ontnam (Hong Kong Instuture for Planners, 2004). Fiscaal gezien is de situatie bevorderlijk voor hoogbouw. In Hong Kong kennen eigenaren van onroerend goed namelijk geen onroerendgoedbelasting. De uitzondering is als de eigenaar een vergoeding ontvangt, bijvoorbeeld bij verhuur. In dat geval wordt de belasting geclassificeerd als een inkomstenbelasting( GovHK, 2012).

Tot slot wordt het status-element in de bouw van wolkenkrabbers geanalyseerd. Wanneer de piek in grondwaarden in 1997 en 1998 wordt gecombineerd met de groei van het BBP en de korte-termijn kapitaalrente (bijlagen 3 – 4 en 6) kan een ander aspect van het grote aantal

- 23 - strekkende meters wolkenkrabber worden verklaard dat in 2003 werd opgeleverd. Door de economische voorspoed, in combinatie met een hoge grondprijs en lage korte-termijn kapitaalrente, lijken wolkenkrabbers extra aantrekkelijk. Het bouwen van extra etages is relatief goedkoop. In bijlage 11 is, om de status van gebouwen te meten, een overzicht opgenomen van het aantal extra etages van wolkenkrabbers, dat wil zeggen etages die zijn toegevoegd in één jaar, boven op het gemiddelde aantal etages van opgeleverde wolkenkrabbers van dat jaar. Deze extra etages bestaan voor de helft uit de bewuste keuze

“te hoog” te bouwen om op te vallen in de skyline (15 extra etages) en voor een kwart uit de bewuste keuze een gebouw te bouwen dat hoog genoeg is voor een wereldrecord (32 extra etages). Het in 2003 opgeleverde Two International Finance Centre, dat met een hoogte van 412 meter zo’n 225 meter hoger is dan de gemiddelde opgeleverde wolkenkrabber in dat jaar, is het meest prestigieuze gebouw van Hongkong. Zowel de groei van het BBP als de grondwaardes bereikten een piek rond de tijd van de investeringsbeslissing van het gebouw.

Daarbij komt de scherpe daling van de korte-termijn kapitaalrente ten tijde van de investering, hetgeen ervoor heeft gezorgd dat dit gebouw bijna dubbel zo hoog gebouwd kon worden dan de rest van de wolkenkrabbers in Hongkong. Zoals bleek uit het theoretisch kader zijn gunstige economische omstandigheden een drijfveer voor het opblazen van het status-element in de investeringsbeslissing van een wolkenkrabber.

Conclusie Hongkong

Vermoedelijk liggen economische redenen zoals de toegenomen handel en de transitie naar de dienstenindustrie ten grondslag aan het ontstaan van wolkenkrabbers. Deze zorgen voor een toename van bedrijven die zich in het centrum vestigen, te zien aan het sterk gegroeide aandeel human capital, en de gestegen grondprijzen. Ook is te zien dat als de grondwaarden afnemen tussen 2003 en 2008, ook het aantal opgeleverde wolkenkrabbers afneemt zo’n 4 jaar later. Tot slot is de markttoegankelijkheid toegenomen en handel is een belangrijker element geworden in het BBP. Voor het ontstaan van wolkenkrabbers lijkt Hongkong dus erg afhankelijk van de economie, daarom wordt er geconcludeerd dat economische ontwikkelingen de belangrijkste reden zijn voor het ontstaan van wolkenkrabbers.

- 24 - 4.2 Shanghai

Net als bij Hongkong zullen de perioden met de meeste investeringsbeslissingen worden vastgesteld door van de perioden met de meeste opleveringen de gemiddelde bouwtijd af te trekken op basis van bijlage 12. De gemiddelde bouwtijd is bepaald door steekproefsgewijs bouwtijden te selecteren en hier een gemiddelde van te nemen. Tabel 4 is het resultaat.

Tabel 4: Perioden van investeringsbeslissingen en oplevering in Shanghai

Periode Investeringsbeslissingen Gemiddelde bouwtijd Opleveringsperiode

1 1992 – 1998 3 – 5 jaar 1997 – 2001

2 2000 – 2005 3 – 5 jaar 2005 – 2008

Economie

Sinds China in 1970 aan haar economische hervormingen begon heeft het land een snelle en aanhoudende groei gekend. In bijlage 13 en 14 is de ontwikkeling en de jaarlijkse groei van het BBP te zien. Uit deze bijlagen valt op te maken dat tijdens de eerste periode van investeringsbeslissingen het BBP afnemend groeide, in de tweede periode steeg de jaarlijkse groei weer. Ondanks de afnemende groei door onder andere de SARS-epidemie en de Aziatische financiële crisis, is de groei van het BBP tijdens de beide perioden niet onder de 7,5% gekomen (Chinability, 2011). Tussen het begin van de eerste periode en het eind van de tweede (1992 tot 2005) is het BBP ongeveer 8 keer zo groot geworden. De economische groei in de investeringsperioden valt dus samen met het ontstaan van wolkenkrabbers. Tijdens deze economische groei is de stad veranderd van een industriële stad naar een nationaal economisch centrum waarbij de tertiaire sector van 30% van het BBP is gegroeid naar 50% tussen 1990 en 2000 waarbij de F.I.R.E. industrieën een belangrijkere rol innemen (Yang, 2002). Een grotere dienstensector vergroot de kans om in wolkenkrabbers te investeren aangezien deze sector zich het liefst in stadscentra vestigt, hetgeen de vraag naar wolkenkrabbers opstuwt en daarmee hoogbouw een aantrekkelijkere investering maakt (Yang, 2002).

De economische groei in China zorgde ook voor een vergrote markttoegankelijkheid in de tweede periode van investeringsbeslissingen. Dit is te zien in bijlage 15, waarin op te merken valt dat handel in de tweede periode een steeds grotere rol vervult in de nationale economie.

Op stedelijk niveau is Shanghai er op gebied van markttoegankelijkheid ook op vooruit gegaan. In het begin van de jaren 1990 opende namelijk de speciale economische zone Pudong en schoof de stad naar de voorgrond van China’s economische hervormingen. De gemiddelde groei van het BBP was in de jaren 90 meer dan 12% jaarlijks. Shanghai is uitgegroeid tot de grootste haven ter wereld die ongeveer 25% van de totale handel van China voor haar rekening neemt (Yang, 2002). Een andere vorm van boosterism kan de Olympische spelen van 2008 zijn die in Shanghai plaatsvonden. Vanaf 2001 is bekend waar deze plaats zouden vinden. Het kan zijn dat men op de verwachte economische groei,

- 25 - veroorzaakt door de spelen, wilde anticiperen en zodoende aan hoogbouwprojecten begonnen is.

Het effect van de huurprijzen van vastgoed wordt onderzocht door te kijken naar de ontwikkeling van de huur van kantoorruimtes in Shanghai.In bijlage 16 is het verloop van de huurprijzen en de leegstand te zien van de kantoren. Uit deze bijlage valt op te maken dat de eerste investeringsperiode gekenmerkt wordt door een sterke stijging van de huur tot begin 1995, waarna de huurprijzen in elkaar zakken en op slechts een vierde van de huur aan het begin van de periode eindigt, aan het begin van 2000. Tegelijkertijd met de daling van de huurprijs neemt het leegstandspercentage toe. Volgens Ke & White (2009) daalt de huur en stijgt de leegstand door nieuw aanbod van kantoorruimte in de markt. Er is dus sprake van overaanbod van kantoorruimte op de markt. Doordat de vraag kleiner is dan het aanbod neemt de waarde van de grond af. Voor de eerste periode geldt dat tot 1995 de grote vraag naar grond, resulterend in hoge huren en daarmee grondprijzen, de oorzaak lijkt voor de bouw van wolkenkrabbers. Tot 1998, het eind van de eerste investeringsperiode, daalt de vraag, hetgeen geen motivatie was om in hoogbouw te investeren.

De daling in huurprijzen is ook te zien in bijlage 12 waar 1999 (4 jaar na de piek in grondprijzen) een piek vormt in de jaarlijks toegevoegde hoogte van wolkenkrabbers, en er in 2000 slechts iets meer dan de helft overblijft. In het begin van de tweede periode zijn de huren gedaald naar ongeveer een kwart van waarmee er in de eerste periode begonnen was. Desondanks wordt de tweede periode gekenmerkt door gestage groei waarin de huurprijzen bijna verdubbelen. Het feit dat de huren oplopen in combinatie met de afnemende leegstand betekent dat er inmiddels geen sprake meer is van overaanbod; er is weer vraag naar kantoorruimte, hetgeen de grondprijzen opdrijft. Zo is duidelijk te zien dat op het moment dat de rentes weer stabiliseren en gaan stijgen, het aantal opgeleverde meters wolkenkrabber 4 tot 5 jaar later weer piekt. De leegstand doet hetzelfde en door het overaanbod wordt er tot 2007 minder opgeleverd. Rond 2004 reageert de markt weer op de rente in combinatie met het dalende leegstandspercentage door weer in wolkenkrabbers te investeren, hetgeen terug te zien is in de toegenomen oplevering in 2008.

De korte-termijn kapitaalrente stijgt in de eerste investeringsperiode naar zo’n 6%, met een piek in 1998 naar zo’n 15%. In de tweede periode zakt de rente vanaf 2000 (de Aziatische crisis) in en komt zelfs zeer nabij de 0% te liggen in 2003. Vooral in de tweede periode is het dus zeer aantrekkelijk om in wolkenkrabbers te investeren op gebied van korte-termijn kapitaalrente.

Bevolking

Op gebied van inwoneraantallen worden de investeringsperiode gekenmerkt door een stijgend aantal; bijlage 17 toont dat in beide periodes het inwoneraantal van Shanghai met grofweg 2,5 miljoen personen is gestegen. Het totaal aantal inwoners is daarmee gestegen van ongeveer 11,3 naar 19 miljoen inwoners tussen 1992 en 2005. Deze forse stijging van de populatie kan leiden tot een verhoogde vraag naar woonruimte, te zien aan de stijgende huurprijzen, en kan zo wolkenkrabbers een aantrekkelijkere investering maken. De stijging van het inwoneraantal kan dus een overweging zijn bij de beslissing in wolkenkrabbers te investeren.

- 26 - De stijging van inwoneraantallen kan ook een andere factor met zich meebrengen die ervoor kan zorgen dat men in wolkenkrabbers gaat investeren, namelijk human capital. Wegens ontbrekende statistieken wordt er voor het meten van deze variabele data voor China als geheel gebruikt in tegenstelling tot slechts Shanghai. Hierbij geldt de aanname dat Shanghai zich minimaal in dezelfde mate heeft ontwikkeld als China als geheel. Zoals te zien is in bijlage 18 is het aantal aangevraagde patenten in China is in 1992 ongeveer 15.000. Het stijgt stabiel tot 1997 gedurende 6 jaar met ongeveer 60% tot grofweg 24.000 waarna er opeens een grote toename is in 1998 en het totaal aangevraagde patenten rond de 46.000 komt te liggen. Het verloop van het aantal aangevraagde patenten in de eerste investeringsperiode is gemiddeld en er wordt niet vanuit gegaan dat deze gestage toename van human capital invloed heeft gehad op de beslissing in een wolkenkrabber te investeren.

In de tweede periode van investeringsbeslissingen stijgt de aanvraag van patenten wel sterk, van ongeveer 50.000 in 2000 tot rond de 170.000 in 2005. Deze stijging van zo’n 240% kan een oorzaak zijn van de stijging van het aantal wolkenkrabbers 4 jaar later. Het aantal inschrijvingen voor tertiair onderwijs toont in beide perioden een sterke groei; 120% in de eerste periode en 143% in de tweede (World Bank (2), 2013). Verder groeit het percentage van het BBP dat aan R&D wordt besteed in de periode 200 – 2005 van 1,61% tot 2,34%; in getallen van 76,73 miljard naar 213,53 miljard dollar (Ministry of Commerce of the People's Republic of China, 2013). Er kan dus gezegd worden dat de statistieken bevestigen dat human capital een grotere rol is gaan spelen in de Chinese en Shanghaise economie. In de eerste investeringsperiode is de toename van het belang van human capital echter niet groot genoeg om te concluderen dat dit effect heeft gehad op het ontstaan van wolkenkrabbers 4 jaar later. In de tweede investeringsperiode kan er worden geconcludeerd dat dit wel het geval is, gezien de grote stijging in het aantal aangevraagde patenten, inschrijvingen in tertiair onderwijs en investeringen in R&D. Een manier waarop deze factoren het aantal wolkenkrabbers kunnen vergroten is dat een stad met veel human capital bijvoorbeeld veel kennis-intensieve bedrijven aantrekt. Deze bedrijven, en de werknemers die het bedrijf op zijn beurt weer aantrekt, verhogen de vraag naar werk- en woonruimte waardoor wolkenkrabbers een aantrekkelijkere investering worden.

Overige factoren

Voor het ontstaan van wolkenkrabbers is, volgens de theorie, de aanwezigheid van een grote verbondenheid van de stad nodig. Voor Shanghai geld dat, van de totaal 420 kilometer metrolijn, er in de eerste investeringsperiode slechts 21 kilometer is aangelegd en in de tweede periode 70. Vóór de eerste investeringsperiode was er nog geen metro, hetgeen wil zeggen dat 80% van de metroverbindingen is aangelegd na de tweede investeringsperiode (Urban Rail (2), 2012). Hetzelfde gaat op voor treinverbindingen. Shanghai had drie grote treinstations, waarvan er één sloot in 2006. Tijdens de investeringsperioden is er op gebied van verbondenheid per rail niets veranderd. Wat betreft het luchtverkeer was er aan het eind van de eerste investeringsperiode een verhoging van de verbondenheid. Tot 1999, toen Shanghai Pudong International Airport geopend werd, had Shanghai namelijk slechts het kleine vliegveld Shanghai Hongqiao. Dit vliegveld heeft beperkte internationale vluchten en wordt voornamelijk voor binnenlandse vluchten gebruikt. Met het openen van het internationale vliegveld kan gesteld worden dat de verbondenheid is verbeterd.

De extra metroverbindingen, treinverbindingen en luchtverbindingen zijn over het algemeen allemaal na de tweede investeringsperiode opgeleverd. Daarom kan geconcludeerd worden

- 27 - dat een toegenomen mate van verbondenheid van Shanghai door infrastructurele ontwikkelingen niet ten grondslag heeft gelegen aan het ontstaan van wolkenkrabbers.

Op juridisch gebied valt op te merken dat alleen het Shanghai World Financial Center een restrictie kende. In plaats van de beoogde 509,2 meter werd er slechts toestemming verleend voor 492 meter. Aangezien dit gebouw bijna 200 meter boven de rest van de gebouwen uit torent, wordt ervan uitgegaan dat deze bouwhoogterestrictie geen invloed heeft gehad op het al dan niet ontstaan van wolkenkrabbers. Fiscaal gezien bevindt Shanghai zich, net als Hongkong, in een gunstig klimaat. Er is geen sprake is van onroerendgoedbelasting (Man, 2012).

Het statuselement (bijlage 19) speelt in Shanghai geen grote rol. Wel zijn er pieken waar te nemen in 2008 (het eerder genoemde Shanghai World Financial Centre) en 2011 (de Riviera Twinstar Square & Taiping Financial Tower). Wanneer wordt gekeken naar het moment waarop de investeringsbeslissingen voor deze toren zijn genomen, respectievelijk 1997, 2007 en 2008, kan geconcludeerd worden dat alleen de investeringsbeslissing van het Shanghai World Financial Centre op een economisch verantwoord tijdstip is genomen, met uitzondering van de korte-termijn kapitaalrente. Op het moment van de bouw van het Shanghai World Financial Centre, het hoogste gebouw in Shanghai, was er zelfs een piek waar te nemen in de HIBOR van 12%. Voor de rest is de reden waarom dit gebouw 64 etages hoger is dan het gemiddelde gebouw, de combinatie van een grote vraag naar huisvesting en een stijging van het BBP van Shanghai. Aan de andere prestige- wolkenkrabbers liggen geen economische redenen ten grondslag.

Conclusie Shanghai

Te zien is dat het BBP van Shanghai sterk is gegroeid door een grotere markttoegankelijkheid. Dit is te zien aan het aandeel handel dat sterk is gegroeid, mede veroorzaakt door Pudong economische zone (die ook markttoegankelijkheid vergroot). Ook is de tertiaire sector sterk gegroeid, maar blijft slechts op 50% in 2000. Het inwoneraantal is, toegenomen door de economische groei, tussen het begin van de eerste investeringsperiode en het eind van de tweede gestegen met 70%. De groei is in de eerste investeringsperiode waarschijnlijk meer veroorzaakt door de handel, dan door de stijging in tertiaire diensten. Dit is te zien aan de ontwikkeling van de huren en leegstand in kantoorruimtes. De stijgende vraag naar kantoorruimte, die leidde tot een stijging van de huur en grondwaarde in Shanghai, resulteerden in een bovenmatig overaanbod van kantoorruimte. Dit leidde tot een daling van de huren, deze stabiliseerden pas 7 jaar later weer. Hierdoor klom het leegstandspercentage van kantoorruimten van bijna 0% in 1994 tot bijna 50% in 1998. Pas in 2004 kwam het leegstandspercentage weer onder de 10%. Het ontstaan van wolkenkrabbers in Shanghai wordt dus voor een groot deel beïnvloed door de ontwikkeling van de vraag, hetgeen te zien is aan de huren en grondwaarden. Het effect is zelfs zo groot dat aan het eind van de jaren 90 de helft van de kantoorpanden leegstond.

In de eerste periode is er veel kantoorruimte ontwikkeld die niet kon worden afgenomen, te zien aan het leegstandspercentage en de beperkte hoeveelheid human capital. In de tweede periode is niet alleen het leegstandspercentage in kantoren gedaald maar ook is human capital gestegen. Geconcludeerd kan worden dat in de tweede periode meer bedrijven naar Shanghai zijn gekomen maar dat de bouw van wolkenkrabbers op zich liet wachten aangezien eerst het overaanbod moest worden afgenomen. Aan het eind van de tweede opleveringsperiode is er ook weer een toename in opleveringen te zien.

- 28 - Verder heeft een toegenomen verbondenheid van de stad weinig tot geen effect gehad op het ontstaan van wolkenkrabbers aangezien het merendeel van de infrastructurele verbindingen pas na de oplevering van de wolkenkrabbers werd gerealiseerd. Op fiscaal en juridisch niveau zijn er geen belangrijke beperkingen en het status-element in de wolkenkrabbers lijkt beperkt.

Geconcludeerd kan worden dat wolkenkrabbers in Shanghai in grote mate zijn veroorzaakt door economische groei, veroorzaakt door handel en een toegenomen interesse in bedrijven in de tweede investeringsperiode.