Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Melding herstel van gebreken
(artikel 4.3 uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Jacob Marisstraat 52 2526 AV 'S-GRAVENHAGE
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: huurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
Het gebrek is onvoldoende verholpen.
De tijdelijk verlaagde huurprijs blijft € 280,45 per maand.
--- I Verloop van de procedure
Verzoek
De Huurcommissie ontving op 29 juli 2016 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder of, en met ingang van welke datum, hij de huurprijs van
€ 542,99 per maand weer aan de huurder in rekening mag brengen. De Huurcommissie besliste in een eerdere uitspraak (zaaknummer ZKN-2014-001200) om de overeengekomen huurprijs van de woning met ingang van 1 januari 2014 tijdelijk te verlagen tot € 280,45 per maand. Dit wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de woning.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 11 oktober 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Correspondentie over de zaak
Op 9 november 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de
Zaaknummer
ZKN-2016-004472
Datum zitting
18 november 2016
Verzonden op
02-12-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUHB
Zaaknummer
ZKN-2016-004472
Datum zitting
18 november 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUHB ENV-2016-303131
uitgevoerd. Verhuurder is daarom van mening dat de tijdelijke huurprijsverlaging niet na 1 juli 2016 mag voortduren.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 18 november 2016
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
Sinds 12 december 2011 heb ik de klachten doorgegeven. Nu willen wij een week wachten en dan zegt verhuurder dat huurder te lang wacht. Het probleem is nooit opgelost geweest. Verhuurder haalt de schimmel weg en reinigt alles, maakt foto's en dan zeggen ze, het is opgelost. Maar het is nooit opgelost, binnen veertien dagen was er weer schimmel.
Er kwam een brief met de huurverhoging. Ik heb gebeld met verhuurder. Ik mocht niets zeggen. Vervolgens heeft mijn vader een machtiging gegeven en mocht het wel. Een advocaat was al communicatiepunt, omdat het tussen verhuurder en ons niet ging. Ook toen heb ik de advocaat ingeschakeld.
Wij hebben al vanaf 2011 klachten. Wij hebben altijd de normale huurprijs en de huurverhogingen betaald. Wij geloofden verhuurder, maar in 2014 zijn wij toch maar een procedure gestart. Ik woon in een woning vol schimmel, dat is heel slecht voor je gezondheid. Wij willen verhuizen, maar er zijn geen andere woningen.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
De brief met het overzicht is ook aan huurder toegezonden.
Wij zijn het niet oneens met rapport. Er is nog een lekkage, daar moet aan worden gewerkt. Er is nu een afspraak gemaakt op 25 november. Wij hebben aan huurder gevraagd of het niet eerder kan, omdat op 11 oktober al is vastgesteld dat het nat is. Op 4 juli was de opzichter in de woning en toen was het droog. Wij wisten op dat moment niet van de lekkage. Wij hebben gecorrespondeerd met de advocaat en de Huurcommissie ingeschakeld, zodat de kwestie kan worden opgelost. Wij weten niet of er bij de wastafel nog verborgen leidingen in de muur zitten. Daarna, na het vaststellen van de oorzaak, moeten mogelijk nog aanvullende werkzaamheden worden uitgevoerd.
Rapporteur laat in het midden of het een oude of nieuwe klacht is. In juni was er geen gebrek. Pas in oktober was er een klacht. Wij hebben geen contact opgenomen met huurder over het waarom huurder niet akkoord is.
III Beoordeling
De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs pas in rekening brengen nadat de gebreken zijn hersteld.
Zaaknummer
ZKN-2016-004472
Datum zitting
18 november 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUHB
Gebreken
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd op grond van het volgende gebrek:
Schimmel op slaapkamermuur en vocht op de muur. De betonnen vloer en de naastgelegen binnenmuur(muur tussen slaapkamer en doucheruimte) zijn nat.
Op de binnenmuur zitten natte schimmels op het behang. De onderkant van het zeil is beschimmeld. De natte plekken in de slaapkamer worden mogelijk veroorzaakt door vochtdoorslag vanuit de naastgelegen doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2).
De verhuurder schrijft in zijn herstelmelding dat hij de gebreken verholpen heeft, maar dat huurder geen akkoord wil geven. Omdat het contact met huurder moeizaam verloopt, kiest verhuurder ervoor om een uitspraak te laten doen door de Huurcommissie.
In september 2015 is er een vochtonderzoek uitgevoerd door een door verhuurder ingehuurd bedrijf. Op basis van dit onderzoek zijn door verhuurder de kitvoegen tussen de wandtegels en de vloertegels door verhuurder vernieuwd (juli 2016). De betonnen vloer van de slaapkamer is door verhuurder gereinigd met schimmelwerende middelen. Huurder heeft vervolgens in augustus 2016 nieuw zeil aangebracht en de muren behangen.
Tijdens het onderzoek in de woonruimte (11 oktober 2016) blijkt dat er schimmel aanwezig is onder het zeil en dat de muur slaapkamer/douche nat is. Door rapporteur wordt aangegeven dat de vochtdoorslag vanuit de doucheruimte mogelijk wordt veroorzaakt door een lekkende waterleiding of afvoer van de wastafel.
Door huurder wordt aangegeven dat het vochtprobleem als bestaat vanaf 2011 en dat de door verhuurder uitgevoerde werkzaamheden nooit tot een afdoende resultaat hebben geleid. Huurder geeft aan dat verhuurder de schimmel wel verwijderd en dat het er dan even weer mooi uitziet, maar dat de vochtklacht zelf nooit is opgelost. Door de dochter van huurder wordt aangegeven dat dit wel is gemeld bij verhuurder, maar dat verhuurder haar niet te woord wilde staan. Eerst na inschakeling van de advocaat van de familie en het overleggen van een volmacht kon worden aangegeven dat huurder niet akkoord ging met de uitgevoerde werkzaamheden. Huurder stelt dat het probleem nooit opgelost is geweest.
De commissie begrijpt dat de communicatie tussen huurder en verhuurder niet optimaal is. Het had toch op de weg van verhuurder gelegen om navraag te doen bij huurder waarom men niet akkoord ging met het ongedaan maken van de tijdelijke huurprijsverlaging. Als een huurder aangeeft dat de vochtklacht niet is opgeheven, dan kan tijdens een huisbezoek de opzichter het vochtgehalte in de muur meten. Bij een vervolgbezoek kan dan worden vastgesteld of het vochtgehalte afneemt of niet. Verhuurder heeft dit nagelaten en heeft het onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie afgewacht. Dit komt voor rekening en risico van verhuurder. Het is immers verhuurder die verantwoordelijk
Zaaknummer
ZKN-2016-004472
Datum zitting
18 november 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUHB ENV-2016-303131
verhuurder vaststellen of de uitgevoerde werkzaamheden tot het gewenste resultaat hebben geleid.
Aan huurder wordt geadviseerd om iedere wijziging in de vochtklacht direct te melden bij verhuurder. Dit kan telefonisch met een bevestiging van het gesprek per mail of brief. Huurder dient verder alle medewerking aan verhuurder te verlenen om het gebrek zo spoedig mogelijk opgelost te krijgen.
De commissie begrijpt dat er inmiddels een afspraak is gemaakt om de klacht nader te beoordelen. Verhuurder geeft aan dat huurder deze afspraak naar een later tijdstip heeft verplaatst. Huurder geeft aan dat de afspraak mogelijk een week eerder ingepland had kunnen worden door het uitvoerend bedrijf. Gelet echter op de lange duur dat deze klacht al in de woning aanwezig is, heeft huurder andere belangen zwaarder laten wegen. De extra week is naar mening van de commissie geen reden om te stellen dat de huurder geen of onvoldoende medewerking heeft verleend.
De commissie concludeert dat het gebrek nog niet is verholpen. Verhuurder geeft in de brief van 9 november 2016 al aan dat bij het afpersen van de leidingen is vastgesteld dat een waterleiding lek is.
De Huurcommissie oordeelt daarom dat de verhuurder nog niet de overeengekomen huurprijs van € 542,99 per maand mag berekenen. De tijdelijk verlaagde huurprijs van € 280,45 blijft gelden.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
In dit geval stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen en krijgt daarom het betaalde legesvoorschot niet terug.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2016-004472
Datum zitting
18 november 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUHB
IV Beslissing
Het ernstige gebrek is onvoldoende verholpen.
De tijdelijk verlaagde huurprijs blijft € 280,45 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet de leges betalen en krijgt daarom het betaalde legesvoorschot van € 450,00 niet terug.
'S-GRAVENHAGE, 18 november 2016 De Huurcommissie,
mr. E.M. Jacquemijns ir. M.G.C. Schut en ir. B.S. Binnerts Zittingsvoorzitter Zittingsleden
