Uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
huurprijs na woningverbetering
(artikel 255 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte
Spuistraat 193
2987 TK RIDDERKERK
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [xxx]
Hierna te noemen: de verhuurder [xxx]
Wederpartij [xxx]
Hierna te noemen: de huurder [xxx]
--- Kern van de uitspraak
De voorgestelde huurverhoging is redelijk.
---
I Verloop van de procedure
Het verzoek van de verhuurder
De Huurcommissie ontving op 6 maart 2017 een verzoek van de verhuurder.
Daarin vraagt de verhuurder aan de Huurcommissie om een voorstel tot huurver- hoging te beoordelen. De verhuurder heeft de huurverhoging voorgesteld in verband met woningverbetering.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 30 mei 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Het verzoek is ter zitting behandeld op 23 augustus 2017. De huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 23 augustus 2017 Zittingsvoorzitter: mr. W.C. Brouwer
Zittingsleden: F.C. van Dam en J.W. Hospes
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Verzonden op
07-11-2017
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COU2D ENV-2017-170011
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COU2D ENV-2017-216976
Bij de zitting van de Huurcommissie op woensdag 23 augustus 2017 in Rotterdam zijn 10 verzoeken van verhuurder betreffende woonruimtes aan de Spuistraat in Ridderkerk behandeld. Het gaat om de zaken 2017-001066 (huisnummer 19), 2017-001065 (huisnummer 25), 2017-001064 (huisnummer 67), 2017-001063 (huisnummer 69), 2017-001059 (huisnummer 89), 2017-001054 (huisnummer 95), 2017-001051 (huisnummer 121), 2017-001046 (huisnummer 97) en 2017- 001045 (huisnummer 193) en 2017-002010 (huisnummer 111). Al hetgeen door partijen ter zitting is verklaard wordt door de commissie gezien als betrekking hebbend op alle 10 verzoeken.
Correspondentie over de zitting
De huurders en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van de verhuurder:
Het werk is begonnen in 2016. Er moest in de woning worden gewerkt, maar ook buiten de woning. In de woning waren de werkzaamheden gereed in de periode september/oktober 2016. Dat was volgens planning. Met betrekking tot de zonnepanelen duurde alles langer. We wilden die aanvankelijk aanbrengen aan de balkons. Dat bleek echter voor veel woningen een ongunstige plek. We hebben daarom alternatieven onderzocht en de meest gunstige plaatsing bleek te zijn op het dak. Dat hebben we ook met de bewoners gecommuniceerd.
Uiteindelijk was het werk voor de zonnepanelen gereed begin augustus 2017.
De extra huurverhoging gaat ook pas in op 1 september 2017;
Alle werkzaamheden maken deel uit van een en hetzelfde samenhangende pakket aan werkzaamheden. De verbeteringen waren dus pas gereed nadat ook de laatste werkzaamheden waren uitgevoerd;
Gedurende de periode dat er aan de cv-installatie werd gewerkt konden de bewoners gewoon warm water gebruiken want de woningen beschikken over een boiler. Er zijn op het dak panelen geplaatst met een lagere capaciteit omdat de energieopbrengst bij plaatsing op het dak hoger is;
Dat we de verzoeken aan de Huurcommissie al deden voordat het laatste werk gereed was heeft er mee te maken dat het bij de renovatie gaat om 3
gebouwen. Nadat het werk aan het eerste gebouw gereed was, hebben we de Huurcommissie ingeschakeld. We deden dat op aanraden van onze advocaat want we wilden duidelijkheid krijgen;
Met de bewoners van de woning met huisnummer 193 is in goed overleg afgesproken dat er voor hen ook een huurverhoging geldt. De subsidie die we kregen is op de kosten in mindering gebracht. In dit geval leverden de aangebrachte voorzieningen geen betere energieprestatie op en dus werd er geen subsidie gegeven.
Korte samenvatting verklaring van de woordvoerder van de huurders (dhr. Pols, huisnummer 69), aangevuld door enkele individuele huurders:
Wat betreft de ontvankelijkheid van verhuurders verzoeken merken we op dat verzoeken als de voorliggende ingediend moeten worden binnen 3 maanden nadat de werkzaamheden zijn afgerond. De verzoeken werden gedaan op 1 maart 2017 terwijl het werk pas 1 mei 2017 gereed was. Wij zijn dan ook van oordeel dat de verzoeken niet ontvankelijk zijn. Verder is er een document van de aannemer waaruit blijkt dat de werkzaamheden in de woningen gereed waren op 16 september 2016. Op het proces-verbaal van oplevering staan de
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COU2D ENV-2017-216976
werkzaamheden die nog verricht moesten worden, maar daar staat de plaatsing van de zonnepanelen niet bij. Als daar van wordt uitgegaan deed verhuurder de verzoeken te laat. Overigens zouden er aanvankelijk zonnepanelen met een hogere capaciteit worden geplaatst;
We gaan de extra huurverhoging niet betalen;
Verhuurder heeft nooit gezegd dat het bij dit project om 3 flatgebouwen gaat;
Een aantal puntentellingen is niet correct. Het extra tegelwerk bij het onderdeel sanitair voor huisnummer 69 is door huurder zelf aangebracht;
De douche voor huisnummer 95 is door huurder geheel zelf vernieuwd. De extra wandtegels in de douche bij huisnummer 193 zijn door huurders zelf
aangebracht en tenslotte maakt huurder van huisnummer 111 gewag van geluidoverlast door spelende jeugd en overvliegend luchtverkeer;
In de woning met huisnummer 193 is geen climarad aangebracht. Dat zouden we ook niet zien als een verbetering. Ook geen nieuwe radiatoren en isolatie in de woning. De huurverhoging zou voor ons dus lager moeten zijn.
III Beoordeling Ontvankelijkheid
De Huurcommissie moet een verzoek om uitspraak over een huurverhoging na woningverbetering op tijd ontvangen. De termijn hiervoor is binnen drie maanden na de afronding van de werkzaamheden in de woning. Bij de mondelinge behande- ling kwam vast te staan dat de werkzaamheden, die onderling nauw met elkaar samenhangen, in augustus 2017 werden afgerond door plaatsing van zonnepanelen op de daken van de 3 bij het project betrokken flatgebouwen en aansluiting van de panelen op de individuele CV-installaties. Ten aanzien van de ontvankelijkheid van verhuurders verzoeken zou strikt genomen sprake kunnen zijn van prematuur ingediende verzoeken. De commissie heeft echter overwogen om daaraan in deze situatie voorbij te moeten gaan. De werkzaamheden in de woningen waren in september/oktober 2016 gereed terwijl het werk buiten de woning - door in
technisch opzicht benodigde aanpassingen - pas in augustus 2017 gereed was, veel later dan verhuurder had beoogd. De commissie acht de verzoeken ontvankelijk, temeer nu door dit besluit ten aanzien van de “ontvankelijkheid” de belangen van geen van de partijen worden geschaad.
Algemeen
In deze procedure gaat het er uitsluitend om wat een redelijke huurverhoging is voor de aangebrachte verbeteringen. Voorafgaande aan het werk is door minstens 70% van de bewoners akkoord gegeven met de voorgenomen verbeteringen. Een aantal huurders dat niet akkoord was met de werkzaamheden heeft in hun beleving - vanwege de instemming van meer dan 70% van de bewoners - mee moeten doen met het verbeterproject. In deze procedure gaat het niet om de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Gesteld dat er huurders zijn die menen dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd en er daardoor sprake is van een of meer bouwkundige gebreken die het woongenot ernstig aantasten, dan kan aan de Huurcommissie huurverlaging gevraagd worden vanwege het ernstige gebrek of de ernstige gebreken. Zie daarvoor www.huurcommissie.nl.
Voorwaarden bij huurverhoging na woningverbetering.
Wanneer de verhuurder verbeteringen aanbrengt in een woning, mag hij de huur verhogen als:
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COU2D ENV-2017-216976
De aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen het woongenot vergroten;
De huurder en verhuurder het vooraf eens waren over de aan te brengen veranderingen;
De nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt.
Uitgevoerde werkzaamheden
1. Toevoegen van een warmtepomp aan de collectieve c.v.-installatie;
2. Zonnepanelen ter compensatie stroomverbruik warmtepomp;
3. Individuele C02 gestuurde ventilatie in combinatie met Climarad warmteterug- winsysteem;
4. Geïsoleerde balkondeur ( 2e tot en met 9e verdieping );
5. Geïsoleerde meterkastdeur;
6. Zonnepanelen aan de buitenzijde van het balkonhek bevestigd;
7. Enkele en dubbele beglazing vervangen door HR++ (dubbel glas);
8. De klepramen vervangen door hardglazen HR++ klepramen;
9. Asbesthoudende buitenpanelen vervangen en het aanbrengen van nieuwe isolatie met hoge isolatiewaarde;
10. Panelen in de woning onder en naast de kozijn, voorzien van extra isolatie en rondom aftimmeren.
De rapporteur is van oordeel dat de uitgevoerde werkzaamheden, gedeeltelijk verbeteringen zijn. Rapporteur heeft berekend wat de redelijke huurverhoging zou zijn voor de volgende verbeteringen:
1. Het aanbrengen van een CO2 gestuurde ventilatie in combinatie met ClimaRad warmte terugwinsysteem. Hierbij is sprake van vervanging van het collectief gestuurde mechanische ventilatiesysteem voor een individueel ventilatie- systeem;
2. Het vervangen van de beglazing door HR++ beglazing, inclusief de klepramen en de beglazing in de balkondeur;
3. Het aanbrengen van isolatie achter de nieuw aangebrachte beplating (i.v.m.
asbestsanering);
4. Isolatie achter de panelen onder en naast de kozijnen.
De huurder is niet akkoord gegaan met de verbeteringen en verklaart daarom de extra huurverhoging niet te zullen betalen. In het voorafgaande heeft de commissie al uiteengezet dat bij instemming van tenminste 70% van de huurders, ook de huurders die niet akkoord zijn met het werk, de verbeteringen moeten accepteren en ook de extra huurverhoging moeten betalen. Althans als uit het onderzoek dat de Huurcommissie liet instellen blijkt dat de verhoging redelijk is. In dit geval wil de verhuurder een extra huurverhoging doorvoeren van € 17,76 per maand. Dat is minder dan het bedrag voor de extra maandelijkse huurverhoging die de
onderzoeker heeft berekend (€ 19,61 bij berekening 50 % van kosten mechanische ventilatie en € 30,01 bij berekening 100 % van kosten mechanische ventilatie).
Gelet op een en ander oordeelt de commissie dat de extra huurverhoging van
€ 17,76 per maand met ingang van 1 september 2017 redelijk is. Aan huurders verklaring betreffende de aangebrachte verbeteringen gaat de commissie voorbij nu gemachtigde van verhuurder onweersproken hebben verklaard dat met deze huurder een afspraak over de verhoging met € 17,76 is gemaakt.
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COU2D ENV-2017-216976
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 133 punten.
De verhuurder is daarmee akkoord. Huurder verklaart onweersproken zelf nieuwe tegels in de badkamer te hebben aangebracht. Gelet daarop brengt de commissie 0,75 punt in mindering op het door rapporteur getelde puntentotaal van 133. Het puntentotaal komt daarmee uit op 132 (voor afronding 132,25). De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september vast op 132 punten. Bij dat puntenaantal hoort op 1 september 2017 een maximale huurprijs van € 647,53 per maand.
Geldende huurprijs
Verhuurder heeft na afloop van de zitting aan de Huurcommissie de huurprijs van de woning per 1 september 2017 doorgegeven. Dat is de huurprijs na de reguliere huurverhoging per 1 juli 2017. Die huurprijs per 1 september 2017 is € 623,29 per maand.
Ingangsdatum verhoging
De verhuurder heeft voorgesteld de huurprijs te verhogen met ingang van 1 september. De Huurcommissie vindt deze ingangsdatum redelijk. Bij de monde- linge behandeling kwam vast te staan dat de laatste werkzaamheden in augustus 2017 zijn afgerond. De Huurcommissie stelt daarom vast dat de huurverhoging ingaat op 1 september 2017 (de eerste van de maand nadat de verbeteringen zijn aangebracht).
Een huurverhoging per 1 september 2017 van € 623,29 per maand met € 17,76 tot
€ 641,05 per maand met ingang 1 september 2017 overschrijdt de maximale huurprijs van € 647,53 per maand niet.
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak
Een huurverhoging van da huurprijs van € 623,29 per maand met € 17,76 per maand tot € 641,05 per maand met ingang van 1 september 2017 is redelijk.
Legesbeoordeling
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcom- missie oordeelt dat de voorgestelde huurverhoging voor de comfort verhogende voorzieningen redelijk is. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het gelijk. De huurder moet de leges betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2017-001045
Datum zitting
23 augustus 2017
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COU2D ENV-2017-216976
IV Beslissing
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 132.
De voorgestelde verhoging van de huurprijs van € 623,29 per maand met
€ 17,76 tot € 641,05 per maand met ingang van 1 september 2017 is redelijk.
Legesveroordeling
De verhuurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 450,00 terug. De huurder moet € 25,00 betalen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
ROTTERDAM, 23 augustus 2017 De Huurcommissie,
mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter
