uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Bezwaar tegen huurprijsverhoging
(artikel 253.1 van het Burgerlijk Wetboek)
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Harderwijker Bank 29
3752 TR BUNSCHOTEN-SPAKENBURG Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting)
--- Kern van de uitspraak
De voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2013 is redelijk.
De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
---
I Verloop van de procedures Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 28 juni 2013 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige
onderhoudsgebreken. Op 28 juli 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Verzoek van de verhuurder
De Huurcommissie ontving op 26 juli 2013 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder de Huurcommissie om de redelijkheid van een huurverhoging te beoordelen. De verhuurder stelt voor de huur te verhogen van € 664,66 per maand met € 29,91 (4,5 procent) tot € 694,57 per maand met ingang van 1 juli 2013.
Zaaknummer
ZKN-2013-003808 en ZKN-2013-006135
Datum zitting
11 november 2013
Verzonden op
18-11-2013
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Zaaknummer
ZKN-2013-003808 en ZKN-2013-006135
Datum zitting
11 november 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGA ENV-2013-394610
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 22 augustus 2013een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 11 november 2013 Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van beide verzoeken op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van de huurder:
Ik ga akkoord met de puntentelling.
Er is een B-label.
Sinds de renovatie in 2009 is er tocht. Ook bij meerdere huurders.
De kwaliteit van de ramen is volgens de betreffende specialist prima, maar het plaatsen ervan is niet goed gegaan.
Ik kan geen waxinelichtje branden in de vensterbank als het waait.
De voorkant is op het westen.
Er is alleen bij mij inspectie geweest.
Ik heb de brief van verhuurder van 7 augustus 2013 niet ontvangen, die van 13 augustus 2013 wel.
Ik ben al ruim drie jaar met verhuurder aan het bellen over de tocht. Wel dertig keer totaal.
Ik word van het kastje naar de muur gestuurd. Ik moet voor stookkosten bij betalen.
Op de maandag na de onderzoeksdatum krijg ik het verzoek of op woensdag iemand langs kan komen. Ik zou er nog iets van horen, maar heb nooit meer iets gehoord.
De schuurdeur lekt nog steeds.
Het dakraam en de mechanische ventilatie zijn gemaakt.
Mijn keuken is aangebouwd. Er zit een verhoging in de vloer van 1,8 mm verschil.
Ik moest er een ondervloer in leggen en dat heb ik gedaan. Nu buigt het laminaat en breekt af.
Ik heb de vloer zelf aangelegd. De vloer er onder moet egaal zijn.
Er is vocht in de kelder. Deze is leeg gepompt en staat nu weer 30 cm onder water.
Ik wil helemaal niet naar de Huurcommissie, ik wil dat mijn klachten serieus worden genomen.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
Ik ga akkoord met de puntentelling.
Het heeft een label tussen B en C in.
Deze huurder is er na de renovatie komen wonen.
De buitenschil en dak is eraf geweest. Er zijn nieuwe kozijnen in gezet.
Ik hoorde deze zomer voor het eerst van de klacht via de opzichter.
Er is een enquête geweest.
COUGA ENV-2013-394610
Zaaknummer
ZKN-2013-003808 en ZKN-2013-006135
Datum zitting
11 november 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGA ENV-2013-394610
De belangrijkste klachten waren tocht en cv-problemen.
De kozijnen zijn 4 á 5 jaar oud en zijn van kunststof. De kozijnen zijn al bijgesteld.
Er is een rapport van gemaakt en vlak na de zomer verschenen.
De aanbevelingen worden opgevolgd. Op 16 oktober 2013 is de opdracht uitgegaan naar het betreffende bedrijf om de problemen te inventariseren en op te lossen.
We trekken de conclusie dat er tocht is. Ik wil het bedrijf vragen als eerste contact op te nemen met deze huurder.
Ik hoor nu voor het eerst van de gang van zaken.
De woonkamer heeft een houten vloer en de bijkeuken en de gang hebben een stenen vloer.
Over vocht in de kelder hebben we de afgelopen weken heel veel meldingen gekregen. De aannemer lost dit op.
III Beoordeling inzake tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus 2013. Op die datum was de huurprijs € 694,57 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte volgens de
Huurcommissie wel gebreken. De commissie begrijpt dat huurder ernstige overlast ondervindt van tocht. Deze gebreken zijn echter niet zo ernstig dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden.
De huurder heeft zijn klachten op de zitting verder toegelicht.
De commissie overweegt dat de verhuurder ter zitting de toezegging heeft gedaan dat alle klachten als eerste bij deze huurder zullen worden geïnventariseerd en opgelost.
De commissie gaat ervan uit dat de verhuurder zijn toezeggingen gestand zal doen.
De commissie merkt hierbij nog wellicht ten overvloede op dat de huurder ter zitting heeft verklaard de verhuurder schriftelijk de gebreken te hebben gemeld, nadat het verzoek bij de Huurcommissie was ingediend.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges van € 25,00 moet betalen.
IV Beoordeling inzake het bezwaar tegen de huurverhoging Bezwaren huurder
De huurder is het niet eens met de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging omdat er onderhoudsgebreken aan de kozijnen van de gehele woning zijn.
Zaaknummer
ZKN-2013-003808 en ZKN-2013-006135
Datum zitting
11 november 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGA ENV-2013-394610
Ingangsdatum huurverhoging
De verhuurder heeft op 27 april 2013 voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 juli 2013 te verhogen.
Geldende huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30-06-2013. Op die datum was de huurprijs € 664,66 per maand. De verhuurder stelt dus voor de huur te verhogen van € 664,64 met € 29,91 (4,5%) tot € 694,57 per maand met ingang van 1 juli 2013.
Puntenaantal
De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte 197 punten te geven.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woning daarom per 1 juli 2013 vast op 197.
Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 979,76 per maand.
De Huurcommissie overweegt dat de huurder bezwaar heeft gemaakt vanwege onderhoudsgebreken aan de kozijnen van de gehele woning.
De Huurcommissie heeft hier voren aangegeven dat zij van oordeel is dat er weliswaar gebreken zijn, maar dat deze niet ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verminderen.
Dit betekent dat het bezwaar van de huurder geen bezwaar is op grond waarvan de huurder de huurverhoging mag weigeren.
Conclusie
Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 4,5 procenttot
€ 694,57 met ingang van 1 juli 2013 is redelijk.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
De voorgestelde huurverhoging is redelijk. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het gelijk. De huurder moet de leges van € 25,00 betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 450,00 terug.
Zaaknummer
ZKN-2013-003808 en ZKN-2013-006135
Datum zitting
11 november 2013
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGA ENV-2013-394610
V Beslissing
1 Het voorstel tot huurverhoging van € 664,66 met 4,5 procent tot € 694,57 met ingang van 1 juli 2013 is redelijk.
2 De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
legesveroordeling
De huurder moet in beide verzoeken € 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot inzake het verzoek om tijdelijke huurverlaging.
De verhuurder hoeft geen leges te betalen inzake het bezwaar tegen de
huurverhoging en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 450,00 daarom terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
UTRECHT, 11 november 2013 De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme H.J. Kok en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden
