Zijn woningwaarde modellen van toegevoegde waarde bij een
analyse van de
hypotheekportefeuille?
Auteur: Michiel van Alphen
Zijn woningwaarde modellen van toegevoegde waarde bij een
analyse van de
hypotheekportefeuille?
20 augustus, 2003
Auteur: Michiel van Alphen 1e begeleider: Drs. O.C.J. Lappöhn 2e begeleider: Prof. dr. P.S. Zwart
‘De auteur is verantwoordelijk voor de inhoud van het afstudeerverslag; het auteursrecht van het afstudeerverslag berust bij de auteur.’
Voorwoord
Voorwoord
Deze scriptie is het resultaat van mijn onderzoek voor NBWO in Amsterdam. Het
afstudeeronderzoek vormt het laatste onderdeel van de studie Bedrijfskunde in Groningen.
Het onderzoek is uitgevoerd om te analyseren op wat voor manier NBWO met haar diensten toegevoegde waarde kan bieden aan hypotheeknemers. Hierdoor heb ik een mooie inkijk
gekregen in de hypotheekwereld, waar ik veel van heb geleerd. Het was daarnaast erg interessant om zes maanden rond te kijken bij Davinci, het bedrijf dat NBWO heeft opgericht. Ik ben iedereen bij Davinci en NBWO dankbaar voor de steun die ik gedurende het onderzoek heb gekregen.
Vanuit de faculteit Bedrijfskunde wil ik mijn eerste begeleider Otto Lappöhn hartelijk bedanken voor het meedenken gedurende het onderzoek. Ik heb de samenwerking als bijzonder prettig ervaren. Ook Peter Zwart wil ik bedanken voor de begeleiding vanuit zijn rol als tweede begeleider.
Amsterdam, 21 augustus 2003
Inhoudsopgave
VOORWOORD ...3
INHOUDSOPGAVE ...4
INLEIDING...5
H1 ONDERZOEKSOPZET ...6
1.1 INLEIDING...6
1.2 PROBLEEMSTELLING...6
1.2.1 Doelstelling ...6
1.2.2 Vraagstelling ...6
1.2.3 Toelichting ...6
1.3 DEELVRAGEN...6
1.4 CONCEPTUEEL MODEL...8
1.5 DEFINITIES EN OPERATIONALISATIES...9
1.6 OPBOUW...11
1.7 PROCES...12
1.7.1 Conceptueel model ...12
1.7.2 Waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag...12
1.7.3 Inzicht in risicoprofiel op basis van waarde onderpand...12
1.7.4 Gegevensverzameling ...13
1.8 CONTEXT...13
1.8.1 Algemeen ...13
1.8.2 Toezichthouder, belangenvereniging en regelgeving...14
1.8.3 Beschrijving van de relevante factoren uit de directe omgeving...15
1.9 CONTENT...17
1.9.1 Algemeen ...17
1.9.2 Inzicht in risicoprofiel op basis van waarde onderpand...18
1.9.3 Waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag...19
1.9.4 Aanbevelingen aan NBWO...20
1.10 AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK...20
LITERATUURLIJST ...22
Inleiding
Inleiding
Op initiatief van adviesbureau Davinci is in 1999 NBWO opgericht. NBWO heeft programmatuur ontwikkeld, waarmee Nederlandse woningen volledig modelmatig kunnen worden getaxeerd. De waardering wordt berekend op basis van statistische analyses van verkoopgegevens en daarbij geregistreerde woningkenmerken.
Op basis van deze woningwaarde modellen1 zijn verschillende diensten in de markt gezet. Deze diensten zijn ontwikkeld voor de doelgroepen overheid, hypotheeknemers2, intermediairs en belangenverenigingen gerelateerd aan de woningmarkt. Voor de doelgroep hypotheeknemers, is onder andere de dienst Portefeuille Analyse3 ontwikkeld.
Hypotheeknemers zijn verplicht een bepaald bedrag in reserve te houden, dat dient als buffer ten aanzien van alle uitstaande leningen. Bij een hypotheek dient de woning als onderpand voor de afgesloten lening. Hoe meer de woning waard is ten opzichte van het geleende bedrag, des te minder risico loopt de hypotheeknemer. De actuele waarde van de woning (het onderpand), is daarom van belang. NBWO kan de actuele waarde van deze onderpanden modelmatig bepalen, zodat het solvabiliteitsbeslag kan worden berekend. Daarnaast kan het door het waarderen van de onderpanden het risicoprofiel van de hypotheekportefeuille in kaart brengen. Uit deze twee onderdelen bestaat de dienst Portefeuille Analyse.
In dit onderzoek wordt geanalyseerd hoe groot de toegevoegde waarde van de dienst Portefeuille Analyse van NBWO nu eigenlijk is voor hypotheeknemers. Daarbij wordt de dienst van NBWO vergeleken met de andere methoden die er zijn om een dergelijke analyse uit te voeren. Op basis hiervan worden aanbevelingen gedaan, waarmee NBWO de toegevoegde waarde van haar dienst kan vergroten.
In hoofdstuk 1 staat de opzet van dit onderzoek centraal. Allereerst wordt de probleemstelling uiteengezet. Uit deze probleemstelling zijn verschillende deelvragen afgeleid. Uitgewerkt wordt welke conceptueel kader wordt gebruikt, welke theorieën hier als basis voor dienen, en op welke wijze gegevens worden verzameld.
NBWO is een van de weinige Nederlandse bedrijven die woningwaarde modellen aanbiedt. Met deze innovatie begeeft NBWO zich veelal op nieuw te creëren markten, zo ook in dit onderzoek.
Het onderzoek brengt dan ook verschillende nieuwe ontwikkelingen in kaart. Openbaarheid van het gehele verslag zou een eventueel ontstaan concurrentievoordeel kunnen beperken.
Concurrentiegevoelige informatie is daarom niet opgenomen in deze openbare versie. Wel wordt uitgebreid ingegaan op de methodologische en theoretische aanpak van dit onderzoek.
123 Zie voor de definitie paragraaf 1.5
H1 Onderzoeksopzet
1.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de probleemstelling van dit onderzoek uitgewerkt. Vervolgens wordt onderbouwd welke stappen moeten worden ondernomen om de vraagstelling te beantwoorden. In paragraaf 1.10, tenslotte, wordt aangegeven waarom dit onderzoek voor NBWO relevant is.
1.2 Probleemstelling 1.2.1 Doelstelling
Bepalen van de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO voor hypotheeknemers en aanbevelingen doen waarmee deze toegevoegde waarde kan worden vergroot.
1.2.2 Vraagstelling
Hoe groot is de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO voor
hypotheeknemers in vergelijking met de andere methoden? Hoe kan deze toegevoegde waarde worden vergroot?
1.2.3 Toelichting
Doel is om de toegevoegde waarde4 van de Portefeuille Analyse van NBWO te analyseren en te onderzoeken hoe deze kan worden vergroot. De toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO voor hypotheeknemers, is afhankelijk van de andere bestaande methoden en
aanbieders om een Portefeuille Analyse uit te voeren. Als er ‘betere’ methoden of aanbieders zijn om een dergelijke analyse uit te voeren, zal de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO voor hypotheeknemers immers lager zijn.
Daarom worden alle methoden en aanbieders in dit onderzoek geanalyseerd en met elkaar vergeleken. Op basis hiervan kunnen aanbevelingen worden gedaan aan NBWO om de toegevoegde waarde te vergroten.
Verschillende factoren beïnvloeden de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse, de mate waarin dit gebeurt wordt in dit onderzoek geanalyseerd. Bij het analyseren van dergelijke samenhang wordt gesproken van een exploratief onderzoek. (Baarda en de Goede, 1997) 1.3 Deelvragen
Het onderzoek is opgebouwd in drie onderdelen (de Wit en Meijer, 1998):
• Proces
• Context
• Content.
4 Zie voor de definitie van de toegevoegde waarde paragraaf 1.5
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
Allereerst wordt het proces van de Portefeuille Analyse in kaart gebracht. De Portefeuille Analyse bestaat uit twee aparte onderdelen.
Het proces waarbij deze onderdelen van het analyseren van de hypotheekportefeuille worden uitgevoerd, kan op verschillende manieren worden ingevuld. Verschillende methoden en aanbieders kunnen worden onderscheiden, deze worden in het onderdeel Proces beschreven.
De toegevoegde waarde van de verschillende methoden is mede afhankelijk van enkele
omgevingsfactoren, namelijk: de regelgeving, de toezichthouders, de leverancier het Kadaster en de trends en omvang van de hypotheekmarkt. Daarom wordt de invloed van deze factoren op de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse geanalyseerd. Het gaat hier om de analyse van aspecten die buiten het systeem Portefeuille Analyse vallen, de Context dus.
Conclusie: op basis van de analyse van het Proces en de Context kan tenslotte de Content worden geanalyseerd. Hierbij wordt de toegevoegde waarde van de methoden van de Portefeuille Analyse inhoudelijk geanalyseerd en worden aanbevelingen gedaan waarmee de dienst van NBWO mogelijk kan worden verbeterd.
Proces
1. Op welke manieren kunnen hypotheeknemers het onderpand waarderen voor het bepalen van het solvabiliteitsbeslag?
2. Op welke manieren kunnen hypotheeknemers, door het waarderen van de onderpanden, het risicoprofiel van hun hypotheekportefeuille, in kaart brengen?
Context
3. Hoe beïnvloedt Basel 2 de toegevoegde waarde voor hypotheeknemers van de verschillende methoden van de Portefeuille Analyse?
4. Hoe beïnvloeden De Nederlandsche Bank en de Nederlandse Vereniging van Banken de toegevoegde waarde voor hypotheeknemers van de verschillende methoden van de Portefeuille Analyse?
5. Wat is de omvang van de potentiële doelgroep en welke trends en
ontwikkelingen zijn er op deze markt te onderscheiden die de toegevoegde waarde voor hypotheeknemers van de methoden van de
Portefeuille Analyse kunnen beïnvloeden?
6. Hoe groot is de onderhandelingsmacht van leverancier het Kadaster voor aanbieders van onderdelen van de Portefeuille Analyse en hoe beïnvloedt dit de toegevoegde waarde van deze aanbieders voor hypotheeknemers?
Content
8. Hoe groot is de toegevoegde waarde van de verschillende methoden voor hypotheeknemers?
9. Hoe groot is de toegevoegde waarde van de verschillende onderdelen van de risico analyses op basis van de onderpanden, voor hypotheeknemers?
10. Welke aanbevelingen kunnen worden gedaan waarmee de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO kan worden vergroot?
1.4 Conceptueel model
Conceptueel model
Figuur 1: conceptueel model 1.4.1 Toelichting conceptueel model
Organisaties of onderdelen daarvan kunnen als systeem worden beschouwd. Bij de conceptuele stroming van de systeemleer, zijn deze systemen en denkwijzen vooral hulpmiddelen en instrumenten om de werkelijkheid te lijf te gaan.
De methodische stroming van de systeemleer, ziet de systeembenadering vooral als een specifieke methode voor het oplossen van praktische problemen. De stroming stelt dat praktische problemen niet slechts vanuit één discipline kunnen worden benaderd, maar dat daarvoor een
interdisciplinaire benadering vereist is (De Leeuw, 1990).
Portefeuille Analyse
Waarderen onderpand voor sovabiliteitsbeslag
Onderscheiden en beschrijven methoden
Vergelijken toegevoegde waarde van methoden Onderscheiden
en beschrijven methoden
Analyseren toegevoegde waarde van methoden Leverancier
Kadaster Kopers:
Hypotheek markt
Basel 2 Voorschriften NVB
DNB
Aanbevelingen voor de Portefeuille Analyse van NBWO Inzicht in
risicoprofiel portefeuille op basis
van onderpand
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
In dit onderzoek worden beide stromingen als uitgangspunt genomen. Reden hiervoor is dat in dit onderzoek alleen die onderdelen worden meegenomen, die ook invloed hebben op de
beantwoording van de vraagstelling. De werkelijkheid is complex, maar met deze benadering kan structuur en samenhang in deze werkelijkheid worden aangebracht. Hierdoor kan het onderzoek tot conclusies en aanbevelingen leiden, die ook in de praktijk van NBWO toegevoegde waarde leveren.
De analyse van het systeem Portefeuille Analyse staat centraal in dit onderzoek (zie voor definitie par 1.5). Hypotheeknemers kunnen verschillende soorten analyses uitvoeren. In dit onderzoek wordt alleen gekeken naar risico analyses op basis van de waarde van het onderpand en naar het waarderen van de onderpanden voor het solvabiliteitsbeslag. Van alle mogelijke analyses worden er twee onderdelen van het gehele systeem onderzocht, dit is een aspectsysteem (De Leeuw, 1990). Van deze onderdelen (aspecten), worden alle relaties onderzocht die voor dit onderzoek relevant worden geacht.
Ook vallen relaties te onderscheiden, die relevant zijn voor de beantwoording van de
vraagstelling, maar buiten het systeem Portefeuille Analyse vallen. Deze relaties worden onder andere onderzocht met behulp van het vijf-krachten model van Porter (zie ook par. 1.8.3).
Volgens Porter karakteriseren vijf omgevingsfactoren de concurrentie in een markt. Op basis van dit model worden de omgevingsfactoren, die relevant zijn voor het systeem, geanalyseerd.
Minder direct gerelateerde omgevingsfactoren zoals de regelgeving, toezichthouders en
belangenverenigingen krijgen geen duidelijke plaats in het vijf-krachten model van Porter. Toch hebben deze aspecten een duidelijke invloed op het systeem Portefeuille Analyse, ze worden daarom ook in het onderzoek betrokken. Zie voor de onderbouwing van deze keuze par. 1.8.2.
Op basis van de analyse van het systeem Portefeuille Analyse en de aspecten die dit systeem beïnvloeden, kan de toegevoegde waarde van de verschillende methoden van de Portefeuille Analyse worden vastgesteld. Op basis hiervan wordt onderzocht wat dit zegt over de positie van de Portefeuille Analyse van NBWO in deze markt.
1.5 Definities en operationalisaties
Woningwaarde model = een computersysteem dat is ontworpen om op basis van verschillende kenmerken, waarderingen van woningen te
genereren. (www.verovalue.com)
Probability of Default = de kans dat een hypotheekgever niet binnen 12 maanden aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. (www.bis.org)
Hypotheeknemer = een instelling die geld onder hypothecair verband
uitleent. (www.VanDale.nl)
Hypotheekgever = iemand die geld leent en daarvoor een onroerend goed in
onderpand geeft. (www.VanDale.nl)
Loss Given Default = het percentage van de totale lening waar verlies op wordt geleden in het geval een lener niet meer aflost binnen 12
maanden (www.bis.org)
Onderpand = onroerend goed in het bezit van hypotheeknemer, dat dient als buffer voor de betaling/aflossing van de
hypotheek. (www.cbs.nl)
Portefeuille Analyse 5 = Dienst die tot doel heeft het inzicht in de
hypotheekportefeuille van hypotheeknemers te
vergroten op basis van het waarderen van de
onderpanden.
De Portefeuille Analyse bestaat in dit onderzoek uit twee onderdelen:
- Het toekennen van een waarde aan de
onderpanden van een hypotheekportefeuille,
voor het bepalen van het solvabiliteitsbeslag.
- Inzicht bieden in het risicoprofiel van een
hypotheekportefeuille. Dit kan geburen door het
analyseren van het risico van prijsfluctuatie, op basis van
geografische ligging en het type woning, maar ook door
het uitvoeren van een stress-test.
Solvabiliteitsbeslag = Het vermogen dat een hypotheeknemer moet reserveren
als buffer voor de uitstaande hypotheken.
Toegevoegde waarde = De door de klant ervaren voordelen van een
dienst of produkt, minus de kosten.
(Biemans, 2000)
Afkortingen
DNB = De Nederlandsche Bank IRB = Internal Rating Based LGD = Loss Given Default
NVB = Nederlandse Vereniging van Banken
PA = Portefeuille Analyse, (zie ook definities en operationalisaties) PD = Probability of Default
T.W. = toegevoegde waarde
5 Geformuleerd op basis van interviews met medewerkers van NBWO en Davinci
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
1.6 Opbouw
Figuur 2: Opbouw scriptie Beschrijven methoden
en aanbieders van Portefeuille Analyse
Analyseren invloed van omgevingsfactoren op toegevoegde waarde Portefeuille Analyse
Basel 2
DNB en de NVB
Leverancier het Kadaster
Hypotheek- markt
Analyseren toegevoegde waarde
van methoden en aanbieders van Portefeuille Analyse
Aanbevelingen aan NBWO op basis van
onderzoek
H2
H3
H4
H6
H8 H7 H5
1.7 Proces
1.7.1 Conceptueel model
Figuur 3: Conceptueel model Proces
1.7.2 Waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag
Op basis van vijf interviews met medewerkers van hypotheeknemers, documentatie van DNB en een interview met een medewerker van de NVB, vallen vier methoden te onderscheiden voor het waarderen van de onderpanden voor het solvabiliteitsbeslag. Deze methoden worden in Proces beschreven, hierbij worden ook de kosten in kaart gebracht.
1.7.3 Inzicht in risicoprofiel op basis van waarde onderpand
In dit onderzoek worden drie manieren onderzocht waarop hypotheeknemers inzicht kunnen krijgen in het risicoprofiel van de hypotheekportefeuille. In onderdeel Proces worden de drie methoden beschreven die in figuur 3 staan beschreven.
Portefeuille Analyse
Inzicht in risicoprofiel portefeuille op basis
van onderpand
Waarderen onderpand voor sovabiliteitsbeslag
Methode 1
Methode B Methode A
Methode C
Methode 2
Methode 3
Methode 4
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
1.7.4 Gegevensverzameling
Waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag
Gegevens over de vier methoden zijn in kaart gebracht door open interviews met Jan Wigle Visser (NBWO), Michiel van Loef (NBWO) en Ron van Kesteren (NVB), en middels desk research (internet en documentatie van NBWO).
Risico analyses op basis van onderpand
De mogelijke analyses om het risicoprofiel van de hypotheekportefeuille in kaart te brengen zijn mede beschreven op basis van open interviews met Jan Wigle Visser (NBWO), Marcel Rasker (Davinci) en Andy Kok (Davinci).
1.8 Context 1.8.1 Algemeen
Zoals aangegeven in de toelichting van het conceptueel model, kan het deel Context worden opgedeeld in twee onderdelen:
1. Analyse van de invloed van de regelgeving, de toezichthouder DNB en belangenvereniging NVB
2. Analyse van de relevante factoren uit de directe omgeving
Deze opdeling betekent dat in het tweede deel van Context, die relevante factoren worden geanalyseerd, die deel uitmaken van de directe omgeving van aanbieders van onderdelen van de Portefeuille Analyse. In het eerste deel worden de relevante factoren behandeld die geen onderdeel uitmaken van deze directe omgeving.
1.8.2 Toezichthouder, belangenvereniging en regelgeving Conceptueel model
Figuur 4: Conceptueel model toezichthouders en regelgeving De donker gekleurde blokken worden in dit deel van het onderzoek geanalyseerd
Basel 2
De Basel 2 regelgeving wordt vanaf begin 2007 officieel van kracht voor hypotheeknemers in Nederland. Deze nieuwe regelgeving heeft grote veranderingen tot gevolg, onder andere ten aanzien van het solvabiliteitsbeslag. Ook de rol van het onderpand bij het bepalen van het solvabiliteitsbeslag zal daarmee veranderen, net als het belang van inzicht in het risico van de hypotheekportefeuille.
Basel 2 heeft daarmee een duidelijke invloed op het systeem Portefeuille Analyse en wordt daarom uitgebreid geanalyseerd in dit onderzoek.
Gegevensverzameling voor Basel 2
Voor de analyse van de Basel 2 richtlijnen wordt bestaande documentatie van de Bank of International Settlements (BIS) gebruikt. Over de precieze rol van het onderpand is vanuit deze organisatie nog weinig informatie beschikbaar, mede hierom worden interviews afgenomen met vijf medewerkers van hypotheeknemers.
Basel 2
Portefeuille Analyse Solvabiliteits-
beslag
DNB NVB
P.D.
L.G.D.
Algemeen Voorschriften
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
DNB en NVB
De Nederlandsche Bank is toezichthouder van hypotheeknemers in Nederland. In deze functie moet DNB ook beslissen welke methoden voor het bepalen van het solvabiliteitsbeslag officieel worden erkend. Onderzocht wordt wat de houding van De Nederlandsche Bank is, ten opzichte van het waarderen van de onderpanden voor het solvabiliteitsbeslag. Daarnaast wordt onderzocht hoe DNB staat tegenover het inzicht in het risicoprofiel van de hypotheekportefeuille.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vertegenwoordigt de Nederlandse banken, en is gesprekspartner van DNB. In deze functie kan de NVB advies uitbrengen over het waarderen van onderpanden en het omgaan met risico. De houding van de NVB ten aanzien van de onderdelen van de Portefeuille Analyse is daarom van belang.
Beide instanties hebben invloed op het systeem Portefeuille Analyse. Ze kunnen regels en gedragscodes formuleren die gevolgen kunnen hebben voor het geformuleerde systeem, daarom worden deze onderwerpen in dit onderzoek geanalyseerd.
Gegevensverzameling ten aanzien van DNB en NVB
In het verleden heeft NBWO al eens met DNB gesproken. Michiel van Loef was daarbij en wordt daarom geïnterviewd.
Voor informatie over de NVB en het contact van deze instantie met DNB, wordt gesproken met Ron van Kesteren, een secretaris van de NVB. Om te onderzoeken hoe groot het belang van de regels van DNB voor hypotheeknemers is, zijn interviews afgenomen met vijf medewerkers van hypotheeknemers.
Voor het analyseren van het onderdeel NVB en DNB wordt ook gebruik gemaakt van desk research.
1.8.3 Beschrijving van de relevante factoren uit de directe omgeving Conceptueel model
Figuur 5: Conceptueel model relevante factoren uit directe omgeving De donker gekleurde blokken worden in dit deel van het onderzoek geanalyseerd
Portefeuille Analyse Leverancier het
Kadaster
Kopersmarkt:
Hypotheekmarkt
Trends Omvang Prijzen
Onderhandelings- macht
Producten
Theoretische onderbouwing
De relevante factoren die tot de directe omgeving van het systeem behoren, worden geanalyseerd op basis van het vijf-krachten model van Porter. De volgende vijf factoren bepalen de competitie in een markt (Porter, 1980):
• De dreiging van nieuwe concurrenten
• De intensiteit van de concurrentie tussen bestaande concurrenten
• De druk van substituut produkten
• De onderhandelingsmacht van klanten
• De onderhandelingsmacht van leveranciers Grafisch ziet het model er als volgt uit:
Figuur 6: 5-krachten model (Porter, 1980)
Concurrenten en substituten
Voor dit onderzoek is het van belang de concurrentie tussen de verschillende aanbieders van onderdelen van de Portefeuille Analyse te analyseren. Deze vergelijking valt binnen het te onderzoeken systeem Portefeuille Analyse en wordt daarom in het onderdeel Content geanalyseerd en niet binnen de Context.
Er zijn heel verschillende manieren waarop een Portefeuille Analyse kan worden uitgevoerd. Zo zijn er voor het waarderen van de onderpanden voor het solvabiliteitbeslag, vier verschillende methoden te onderscheiden. Deze methoden zijn dus substituten van elkaar. Hoe groot de
dreiging van deze substituten is, ten opzichte van elkaar, valt ook binnen het systeem Portefeuille Analyse en wordt daarom in het onderdeel Content geanalyseerd.
Hypotheekmarkt
De hypotheekmarkt is de markt van de kopers van de Portefeuille Analyse. Deze markt is aan verschillende veranderingen onderhevig. Geanalyseerd wordt, welke trends precies spelen die (eventueel) invloed hebben op de toegevoegde waarde van de verschillende methoden voor het uitvoeren van een Portefeuille Analyse.
De omvang van de markt kan inzicht bieden in de afzetmogelijkheden van de verschillende methoden en aanbieders van de Portefeuille Analyse. Daarom wordt kort geanalyseerd hoeveel hypotheeknemers er zijn en hoe groot het totaal uitstaande hypotheekbedrag is.
Potentiële toetreders
Leveranciers Concurrenten Kopers
Substituten
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
Gegevensverzameling hypotheekmarkt
Een van de beschreven trends is die van securitisatie, deze geanalyseerd met behulp van desk research, door het analyseren van bestaande documentatie op internet. Daarnaast wordt een interview afgenomen met Christiaan Pennekamp (Prommise). Hij begeleidt hypotheeknemers in het securitisatieproces en weet daarom veel van deze trend.
Om te onderzoek hoe hypotheeknemers zelf omgaan met securitisatie worden vijf open
interviews afgenomen met medewerkers van hypotheeknemers. De andere trends worden in kaart gebracht met behulp van desk research, door analyse van bestaande internet documentatie. Dit geldt ook voor de omvang en samenstelling van de hypotheekmarkt.
Leverancier Kadaster
Aanbieders van onderdelen van de Portefeuille Analyse hebben meerdere leveranciers. Alleen de leverancier het Kadaster wordt onderzocht in dit onderzoek. De kern van de Portefeuille Analyse is het waarderen van woningen van een hypotheekportefeuille. In veel gevallen zijn
transactiegegevens van in het verleden verkochte woningen hiervoor van belang. Het Kadaster is de enige aanbieder van alle woningtransacties op de Nederlandse markt. Onderzocht wordt wat deze monopoliepositie betekent voor de verschillende methoden en dan met name voor de prijs en onderhandelingsmacht.
Gegevensverzameling Kadaster
Voor het analyseren van de algemene gegevens van het Kadaster wordt gebruik gemaakt van gegevens op de internetsite van het Kadaster (deskresearch). Gegevens over de prijzen worden verzameld door middel van interviews met Jan Wigle Visser (NBWO) en Jan-Lamber Voortman (NBWO) en middels een telefonisch interview met een accountmanager van het Kadaster.
Toetredingsbarrières
Toetredingsbarrières bepalen volgens Porter mede de structuur van de markt. In dit onderzoek wordt een groot aantal verschillende mogelijke methoden besproken, die onderling sterk kunnen verschillen. Voor deze verschillende methoden kunnen verschillende toetredingsbarrières van kracht zijn. Het onderzoek draait echter om het analyseren van de toegevoegde waarde voor hypotheeknemers, in deze analyse spelen toetredingsbarrieres een relatief kleine rol.
Hoge barrières voor potentiële nieuwe toetreders hoeven de toegevoegde waarde van bestaande methoden en aanbieders voor hypotheeknemers immers nauwelijks te beïnvloeden. Daarom valt het onderzoeken van de toetredingsbarrieres buiten de scope van dit onderzoek
1.9 Content 1.9.1 Algemeen
In het onderdeel Content wordt de toegevoegde waarde van de methoden en aanbieders van beide gedefinieerde onderdelen van de Portefeuille Analyse geanalyseerd. Op basis hiervan worden aanbevelingen gedaan waar de Portefeuille Analyse van NBWO mogelijk mee kan worden verbeterd.
1.9.2 Inzicht in risicoprofiel op basis van waarde onderpand
Conceptueel model
Uit de analyse van de eerste twee methoden en hun aanbieders vallen grotendeels dezelfde conclusies te trekken, deze worden daarom gezamenlijk geanalyseerd. Ook bij deze drie methoden wordt de invloed van de Context op de toegevoegde waarde meegenomen in de analyse.
Figuur 7: Conceptueel model Content waarderen
onderpand voor inzicht risicoprofiel
Analyseren toegevoegde waarde van de methoden en aanbieders van risico analyse Geanalyseerd wordt in hoeverre de drie methoden toegevoegde waarde opleveren voor hypotheeknemers.
De beoordeling van deze toegevoegde waarde kan deels worden beïnvloed door de verschillende omgevingsfactoren die in onderdeel Context zijn geanalyseerd. Zo kan de beoordeling van de toegevoegde waarde onder andere afhangen van de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt of de houding van DNB ten aanzien van het uitvoeren van risicoanalyses. Ook deze factoren worden dus in de analyse van de methoden betrokken.
Gegevensverzameling
Gegevens voor deze analyses worden verzameld door vijf interviews met medewerkers van hypotheeknemers. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de informatie die in de voorgaande hoofdstukken verzameld is.
T.W. Methode A T.W. Methode B T.W. Methode C Portefeuille Analyse, onderdeel risico
analyse op basis waarde onderpand
T.W.
leveranciers van transactie gegevens
Invloed van relevante factoren uit de Context op toegevoegde waarde
Portefeuille analyse
T.W.
leveranciers van transactie gegevens
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
1.9.3 Waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag
Conceptueel model
De toegevoegde waarde van de verschillende methoden en aanbieders, kan worden geanalyseerd door ze in dit hoofdstuk met elkaar te vergelijken. Deze toegevoegde waarde wordt ook beïnvloed door bepaalde factoren uit de Context van het systeem Portefeuille Analyse.
Figuur 8: Conceptueel model Content, waarderen
onderpand voor solvabiliteitsbeslag
Vergelijking methoden voor waarderen onderpanden voor solvabiliteitsbeslag
De vier methoden worden met elkaar vergeleken op basis van prijs en betrouwbaarheid. Vier van de vijf geïnterviewde medewerkers van hypotheeknemers, vertelden prijs en betrouwbaarheid als belangrijke factoren te zien bij de keuze van een methode.
Twee van de vijf geïnterviewde medewerkers van hypotheeknemers denken dat de leeftijd van de hypotheekportefeuille invloed heeft op de keuze voor een methode. Al eerder is aangegeven dat een aantal omgevingsvariabelen de toegevoegde waarde en de keuze voor een methode
beïnvloeden. De belangrijkste conclusies uit de analyses van deze variabelen, worden daarom gebruikt in de analyse van de Content
Op basis van de vergelijking met de drie criteria en de conclusies ten aanzien van de relevante omgevingscriteria kunnen uitspraken worden gedaan over de toegevoegde waarde van de verschillende methoden en dus ook over die van NBWO.
Vergelijken aanbieders van methode drie
Indexatie vormt een onderdeel van methode vier. In Nederland zijn drie organisaties die indexen aanbieden. Deze aanbieders worden in Content met elkaar vergeleken op basis van bekendheid,
Methode 1 Methode 2 Methode 3 Methode 4
Portefeuille Analyse, onderdeel waarderen onderpand voor solvabiliteitsbeslag
Toegevoegde waarde van de
aanbieders Invloed van relevante factoren uit de
Context op toegevoegde waarde Portefeuille analyse
prijs en betrouwbaarheid. Voor deze drie aspecten is bij de vergelijking gekozen, omdat blijkt dat de aanbieders op deze aspecten duidelijke verschillen vertonen.
De toegevoegde waarde voor hypotheeknemers van de aanbieders van deze index wordt deels beïnvloed door omgevingsfactoren die buiten het systeem vallen (onderdeel Context). Deze invloed van deze factoren op de toegevoegde waarde wordt in dit onderdeel geanalyseerd.
Vergelijken van aanbieders methode vier
Op de Nederlandse markt zijn twee aanbieders van woningwaarde modellen actief, omdat een van de aanbieders zich niet richt op de doelgroep hypotheeknemers, worden deze aanbieders slechts kort met elkaar vergeleken op basis van betrouwbaarheid, prijs en doelgroep.
De toegevoegde waarde voor hypotheeknemers van de aanbieders van woningwaarde modellen, wordt deels beïnvloed door omgevingsfactoren die buiten het systeem vallen (onderdeel Context).
De invloed van deze factoren op de toegevoegde waarde wordt in dit onderdeel geanalyseerd.
Gegevensverzameling
Gegevens voor deze analyse worden verzameld door vijf interviews met medewerkers van hypotheeknemers. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de informatie die in de voorgaande hoofdstukken verzameld is.
Gegevens over de index van NBWO worden verzameld, middels interne documentatie en een interview met Jan Wigle Visser (NBWO). Informatie over de indexen van de NVM en het Kadaster, worden voornamelijk verzameld door middel van internet (deskresearch).
De aanbieders van woningwaarde modellen worden geanalyseerd op basis van desk research.
1.9.4 Aanbevelingen aan NBWO
Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen aanbevelingen worden gedaan om de
toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse te vergroten. De onderdelen Proces en Context en de inhoudelijke vergelijking van de methoden en aanbieders, dienen hierbij als uitgangspunt.
1.10 Aanleiding voor het onderzoek
De groei van NBWO de afgelopen jaren valt, gezien de verwachtingen binnen het bedrijf, tegen.
Over het algemeen genomen waren de bedrijven, waar in het verleden een Portefeuille Analyse voor is uitgevoerd, tevreden. Toch is het NBWO nog niet gelukt om een groot aantal klanten te krijgen voor haar Portefeuille Analyse.
Het ontbreekt NBWO aan een duidelijk beeld van de specifieke behoeften van de potentiële klanten voor een Portefeuille Analyse. Bovendien is er nog geen duidelijke strategie geformuleerd voor deze dienst.
In feite geldt deze problematiek voor meerdere toepassingen en markten die NBWO definieert.
Toch richt het onderzoek zich alleen op hypotheeknemers voor wie Portefeuille Analyses een toegevoegde waarde kunnen betekenen. Verschillende argumenten liggen aan deze afbakening ten grondslag:
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet
Randvoorwaarden voor het onderzoek
Voor het afstudeeronderzoek is vanuit de faculteit Bedrijfskunde een periode van zes maanden gereserveerd. Het is niet haalbaar om het opgezette onderzoek voor NBWO op meerdere branches toe te spitsen en daarnaast binnen zes maanden af te ronden.
Bruikbaarheid voor NBWO
Zoals in de aanleiding voor het onderzoek al is aangegeven wordt binnen NBWO een groot aantal activiteiten ondernomen op verschillende markten, zonder dat dit heel gestructureerd gebeurt.
Daarnaast is weinig zicht op wat nu precies de behoeften zijn van de potentiële klanten.
Daarom is behoefte aan een gericht onderzoek dat dieper in de problematiek duikt, onder andere door behoeften van potentiële klanten in kaart te brengen. Een onderzoek dat meerdere markten en toepassingen behandeld zou algemener blijven en daardoor minder bruikbaar zijn voor NBWO.
Relatienetwerk van Davinci
Davinci heeft een uitgebreid relatienetwerk binnen de markt voor hypotheeknemers, de potentiële doelgroep van de Portefeuille Analyse. Dit komt doordat het voor een groot deel van de bedrijven in de branche al meerdere adviesopdrachten heeft uitgevoerd. Hiermee heeft NBWO de
noodzakelijke ingang om contact te leggen met potentiële klanten.
Mogelijkheid van langdurige relatie
NBWO biedt de mogelijkheid om hypotheekportefeuilles periodiek te blijven analyseren. Het binnenhalen van een klant voor de Portefeuille Analyse kan daardoor een langdurige relatie tot gevolg hebben. Hierdoor is NBWO langdurig verzekerd van een bepaald bedrag aan inkomsten.
Conclusie
Om al deze redenen is binnen NBWO behoefte aan een onderzoek dat de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse van NBWO in kaart brengt, ten opzichte van de andere
mogelijkheden om een dergelijke analyse uit te voeren. Daarmee kan de toegevoegde waarde van de Portefeuille Analyse, en het gebrek aan omgevingsinformatie, worden vergroot.
Literatuurlijst
• Baarda, dr. D.B. en de Goede, dr. M.P.M., Basisboek Methoden en Technieken:
praktische handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek, Houten: Educatieve Partners Nederland BV, 1997
• Basel Committee on banking supervision, The Internal Ratings-Based Approach, januari 2001
• Biemans, W.G., Business Marketing Management: Strategie, Planning en Implementatie, Groningen: Wolters-Noordhoff, 2000
• Brounen, D., De Hypothecaire Revolutie, Uit: Economisch Statistische Berichten NR.
4313, 2001
• Brouwer, drs. H.J., Economie en vastgoed: terug naar 1982? Toespraak op congres
‘PropertyNLforum 2003’, 7 januari 2003
• Daalen, drs. L. Van, persbericht, afkomstig van: Hypotheken Verzekeraars, november 2000
• De Leeuw, Prof. Dr. Ir. A.C.J., Organisaties: Management, Analyse, Ontwerp en Verandering, een Systeemvisie, Assen: Van Gorcum (blz. 64), 1990
• Porter, M.E., Competitive Strategy: techniques for analyzing industries and competitors, New York: Free Press, 1980
• De Wit en Meijer (1998), Strategy, Process, Content, Context: an internalional perspective, Londen: Thomson Learning, p. 5
Internetbronnen:
• www.bis.org
• www.verovalue.com
• www.vandale.nl
• www.digimmo.nl
• www.woonpleinlimburg.nl
• www.nvm.nl
• www.kadaster.nl
• www.ortax.nl
• www.nbwo.nl
• www.kpmg.nl
• www.nvb.nl
• www.hypotheeknu.nl
