Natuur in en om de stad: verrijking of verarming?
Een kosten-batenanalyse van de additionele natuur in
Meerstad Groningen
Natuur in en om de stad: verrijking of verarming?
Een kosten-batenanalyse van de additionele natuur in Meerstad Groningen
J.C. BLOEM (1887-1966) DE DAPPERSTRAAT
Natuur is voor tevredenen of legen. En dan: wat is natuur nog in dit land? Een stukje bos, ter grootte van een krant,
een heuvel met wat villaatjes ertegen. Geef mij de grauwe, stedelijke wegen, de’ in kaden vastgeklonken waterkant, de wolken, nooit zo schoon dan als ze, omrand
door zolderramen, langs de lucht bewegen. Alles is veel voor wie niet veel verwacht. Het leven houdt zijn wonderen verborgen tot het ze, opeens, toont in hun hogen staat.
Inhoudsopgave
Voorwoord...5
Samenvatting ...6
1. Inleiding...7
2. Theoretisch raamwerk: het geïdealiseerde stadsmodel ... 11
2.1 De bid-rent curve voor bedrijven ... 11
2.2 De bid-rent curve voor huishoudens ...12
2.3 Greenbelts in het bid-rent model...13
2.4 Verwachte gevolgen van Meerstad...15
3. Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse ...18
3.1 Theoretische basis van MKBA ...18
3.2 Tekortkomingen van MKBA en alternatieve methoden ...20
3.3 Vaststellen nulalternatief en onderzoekspopulatie ...20
3.4 Overzicht van de mogelijke projectgevolgen ...21
4. Waarderen en meten van natuur: overzicht van methoden en projecten ...23
4.1 Waarderen van natuur ...23
4.2 De waardering van natuur zoals weerspiegeld in transactieprijzen van woningen...24
4.3 De waardering van natuur zoals weerspiegeld in de reiskosten ...33
4.4 De waardering van de betalingsbereidheid voor gebruik en niet-gebruik van natuur ...41
4.5 De waardering van natuur door middel van marktprijzen...46
5. Presentatie van de data ...48
5.1 Data Meerstad ...48
5.2 Data nulalternatief ...50
5.3 Data omgeving ...53
6. Kosten en baten additionele natuur in Meerstad...54
6.1 (vermeden) Investeringen ...55
6.2 Directe effecten ...57
6.3 Indirecte effecten...63
6.4 Externe effecten...63
6.5 Overzicht resultaten en gevoeligheidsanalyses...74
7. Conclusie ...78
Literatuur...80
Voorwoord
Deze scriptie is tot stand gekomen gedurende een afstudeerstage bij de Dienst Landelijk Gebied (DLG) in Groningen. In opdracht van de DLG is een onderzoek gedaan naar de verwachte economische waarde van natuur in het nieuw te bouwen woonlandschap Meerstad ten oosten van de stad Groningen. Het project Meerstad is een publiek-private samenwerking. DLG is een van de publieke partijen die risicodragend participeert binnen het project, naast de gemeenten Groningen en Slochteren, de provincie Groningen en het waterschap Hunze en Aa’s.
Mijn dank gaat uit naar de DLG voor alle steun en betrokkenheid bij mijn onderzoek en daarbij in het bijzonder naar mijn begeleiders Fedde Knijpstra en Anne Boonstra en officemanager Karen Hooft. Tevens een woord van dank voor alle hierboven genoemde publieke partijen die allen zeer behulpzaam zijn geweest bij het verzamelen van de juiste gegevens. Dit geldt ook voor het Bureau Meerstad, de organisatie die belast is met de uitvoering van het gehele project Meerstad. Tenslotte wil ik mijn dank uitspreken aan mijn directe begeleider vanuit de universiteit prof. dr. J. Oosterhaven. Mede dankzij zijn scherpe commentaar, maar ook zijn stimulerende en enthousiasmerende opmerkingen is deze scriptie geworden wat hij nu is.
Met deze scriptie wordt zeven jaar economiestudie afgerond. Dat deze studietijd de reguliere vier jaar ver overstijgt is mede een gevolg van het feit dat de economiestudie vanaf het tweede jaar werd gecombineerd met de studie Geschiedenis aan de Letterenfaculteit. Nu met deze scriptie mijn eerste studie compleet is afgerond is dit ook een mooie gelegenheid om in een breder verband enkele personen te bedanken. In de eerste plaats zijn dat mijn (schoon)ouders, voor hun emotionele en financiële steun gedurende (een deel van) mijn studie. Daarnaast natuurlijk mijn vrouw Judith, voor haar steun, maar bovenal voor wie zij is en betekent voor mij. Tenslotte een woord van dank aan de Civitas Studiosorum in Fundamento Reformato, de studentenvereniging waar ik zes jaar lid van mocht zijn en die ik op meerdere manieren mocht dienen. Daar mocht ik leren wat ook op het academiegebouw prijkt, dat de essentie van studeren non schola, sed vita discimus is, maar bovenal dat alle wijsheid begint bij ontzag voor de Heer. Dat geldt ook voor deze studie.
Samenvatting
In deze scriptie is onderzoek gedaan naar de waarde van natuur in en om de stad. Daartoe is de casus Meerstad onderzocht, een nieuw woonproject dat de komende twintig jaar ten oosten van de stad Groningen zal verrijzen. In Meerstad is evenveel ruimte ingepland voor groen als voor bebouwing. Daarnaast zal er een groot meer verrijzen van bijna 600 hectare. Wanneer Meerstad volledig is ontwikkeld, is de omvang van de stad Groningen verdubbeld.
Voor het waarderen van natuur kan over het algemeen geen gebruik worden gemaakt van marktprijzen, aangezien het marktmechanisme niet optimaal werkt vanwege het collectieve karakter van natuur. Om toch de waarde van natuur te kunnen bepalen zijn diverse waarderingsmethoden ontwikkeld. In deze scriptie worden drie van deze methoden uitgewerkt: de hedonische prijs-methode die de waarde van natuur afleidt aan de hand van de waarde van huizen; de reiskosten-methode die de reiskosten van recreanten gebruikt als een proxy voor de minimumwaarde van een natuurgebied en de contingente waarderingsmethode die de betalingsbereidheid van mensen om een natuurgebied te behouden meet. Van elk van deze methoden zal een uitgebreide literatuur-bespreking te vinden zijn van het Nederlandse onderzoek met betrekking tot deze methoden.
Om de waarde van de natuur in Meerstad te bepalen wordt een vergelijking gemaakt tussen Meerstad en een nulalternatief. Als nulalternatief wordt gewerkt met een wijk met hetzelfde aantal woningen (10.620) en een reguliere hoeveelheid natuur. De exacte vraagstelling die in deze scriptie behandeld wordt, luidt als volgt: Wat zijn de totale verwachte kosten en baten van de additionele
natuur (groen en blauw) in Meerstad, in vergelijking met een alternatief waarin een hoeveelheid natuur wordt ontwikkeld die gangbaar is in reguliere (Groningse) nieuwbouwwijken? In dit onderzoek wordt derhalve alleen de verwachte waarde van de additionele natuur gemeten.
Voor het bepalen van de totale waarde is gebruik gemaakt van een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). Dit is een evaluatiemethode die huidige en toekomstige kosten en baten van een project in geldeenheden uitdrukt en vergelijkt met de kosten en baten van een alternatief project. Het doel van MKBA is het vaststellen van de welvaartsgevolgen van een bepaalde verandering. Dit is voor Meerstad zowel op nationaal als op regionaal niveau gedaan.
In vergelijking met het nulalternatief is er sprake van additionele kosten en baten. De kosten bestaan uit additionele investeringen in het groen, het blauw en de infrastructuur, een toename van de afstand die het woon-werkverkeer aflegt en een afname van landbouwproductie. Baten als gevolg van de additionele natuur bestaan uit enerzijds vermeden investeringen in waterberging en zandwinning en anderzijds uit externe effecten. Dit zijn effecten die met behulp van de besproken waarderingsmethoden kunnen worden bepaald. De belangrijkste effecten zijn de baten voor huiseigenaren (uitgedrukt in hogere huisprijzen), de baten voor recreanten en de baten als het gevolg van de schonere lucht. Hiernaast zijn er verschillende baten die nog niet in geld zijn uit te drukken en daarom worden meegenomen als ‘pro-memorie’ posten: afname van de kosten voor volksgezondheid, afname van de milieubelasting als gevolg van landbouw, toenemende aantrekkelijkheid voor bedrijven en huishoudens met midden- en hoge inkomens.
Uitgaande van een discontovoet van 5,5% bedraagt de totale welvaartsverhoging als gevolg van de additionele natuur in Meerstad op nationaal niveau ruim 90 miljoen euro. De regionale welvaartstoename ligt enkele miljoenen hoger, maar is niet wezenlijk verschillend. Het resultaat is echter wel gevoelig voor veranderingen in de discontovoet (zie tabel). Geconcludeerd kan worden dat veel natuur in en om de stad een welvaartsverhogend effect blijkt te hebben.
TABEL: RESULTATEN KOSTEN BATENANALYSE ADDITIONELE NATUUR IN MEERSTAD.
populatie Tijdshorizon Discontovoet (%) NCW (miljoenen euro's)
jaren kosten baten kosten baten resultaat
1. Inleiding
‘Natuur is voor tevredenen en leken’, zo dichtte J.C. Bloem in het vijfde decennium van de twintigste eeuw (Bloem, 1947). Bloem had het niet zo op met natuur, zo laat hij in dit gedicht doorschemeren. Zijn voorkeur ging uit naar de stad. Zijn visie impliceert ook dat er slechts een kleine groep belangstelling zou hebben voor natuur – een groep die door hem ook nog eens onwetendheid en zelfgenoegzaamheid werd verweten. Anno 2009 kan natuur in Nederland echter rekenen op een brede belangstelling. Uit onderzoek is gebleken dat de helft van de burgers betrokken is bij natuuractiviteiten en dat deze groep een steeds betere afspiegeling van de Nederlandse samenleving vormt (Bakker e.a., 2007). Natuur wordt meer en meer gewaardeerd als een plek om te recreëren. Daarnaast is voor vele burgers de bescherming van de natuur een belangrijke zorg. Ook in de economische literatuur neemt de aandacht voor natuur toe. Dit heeft geleid tot een nieuw economisch onderzoeksveld: de milieueconomie. Economie als wetenschap bestudeert de keuzes die mensen maken. Economen veronderstellen dat mensen rationele wezens zijn die elke keuze zo maken dat zij hun nut maximaliseren. Er bestaat in die zin dan ook geen contradictie tussen de natuur en de economie. Natuur maakt deel uit van de economie, het is een van de goederen die geconsumeerd wordt. De vraag daarbij is: hoe groot moet het aandeel natuur zijn om de totale welvaart te maximaliseren? Dat is de vraag waar de milieueconomie zich mee bezig houdt. Het antwoord hierop is afhankelijk van de voorkeuren van de mensen.
Natuur heeft verschillende waarden (Pearse en Moran, 1994; Ruijgrok e.a., 2004). De totale economische waarde van natuur wordt onderscheiden in een gebruikswaarde en een niet-gebruikswaarde. De gebruikswaarde heeft betrekking op het directe en indirecte gebruik van natuur en de waarde die daaraan wordt ontleend. De niet-gebruikswaarde is gelijk aan de welvaart die mensen ontlenen aan natuur, zonder dat zij er gebruik van maken. Dit kan doordat mensen waarde hechten aan natuur, ongeacht het gebruik (bestaanswaarde); doordat men de mogelijkheid van toekomstig gebruik wil open houden voor toekomstige generaties (verervingswaarde) en voor de huidige generatie (optiewaarde). Figuur 1.1 toont de componenten van de economische waarde van natuur.
FIGUUR 1.1: DE COMPONENTEN VAN DE ECONOMISCHE WAARDE VAN NATUUR.
Bron: Pearce en Moran (1994).
zijn afhankelijk van het inkomen. Wanneer er sprake is van een economische recessie dan ontlenen mensen relatief meer welvaart aan hun huis, dan dat ze ontlenen aan de wetenschap dat de natuur zich goed ontwikkelt. Huizen worden dan belangrijker dan natuur, ongeacht of dit rationeel is op de lange termijn (Ruijgrok, 1999).
Hiernaast bespreken Blom en Van Soest (2003) vier andere factoren die een optimale afweging tussen natuur en economie problematisch maakt. In de eerste plaats is er te weinig kennis, inzicht en informatie over de functies van natuur en de relatie tussen de natuur en de maatschappij. In de tweede plaats zijn de voorkeuren van de bevolking met betrekking tot natuur niet duidelijk. Ten derde zijn er onvoldoende positieve prikkels voor natuurbehoud en – ontwikkeling en onvoldoende negatieve prikkels voor activiteiten die natuur belasten. Tenslotte is er een ongelijke verdeling tussen de baten en de kosten van investeringen in natuur. Kortom: natuur is een normaal onderdeel van de economie, alleen werkt het marktmechanisme niet optimaal om de economisch optimale hoeveelheid natuur te bepalen. Hiervoor is ingrijpen in de markt noodzakelijk.
Een ander probleem is dat het niet-financiële deel van de economische waarde van natuur moeilijk is te meten en te kwantificeren in financiële termen, vanwege het ontbreken van een marktprijs. Om dit te ondervangen zijn er verschillende kwantificeermethoden ontwikkeld (Garrod en Willis, 1999). De hedonische prijsmethode (HPM) leidt de waarde van natuur af aan de hand van de waarde van huizen, onder de veronderstelling dat natuur op deze waarde een positieve invloed heeft. De reiskostenmethode (RKM) gebruikt de reiskosten van recreanten als een proxy voor de minimumwaarde van een natuurgebied. De contingente waarderingsmethode (CWM), meet de betalingsbereidheid van mensen om een natuurgebied te behouden. De productiefactormethode (PFM) tenslotte, bepaald de waarde van natuur aan de hand van de invloed van natuur op de economische productie van goederen. Deze methode is er op gebaseerd dat natuur in sommige gevallen een productiefactor vormt in economische productieprocessen.
De laatste jaren is er in Nederland veel aandacht voor het waarderen van natuur (Ruijgrok 1999; Van der Heide 2005). Lokale overheden en natuurorganisaties lijken steeds meer interesse te krijgen in de waardering van bepaalde regionale natuurgebieden. Dit resulteert in een stroom van rapporten en onderzoeken waarin gepoogd wordt de natuur te waarderen (onder andere: De Groot e.a., 1998; Wijnen e.a., 2002; Gaaff e.a., 2003a en 2003b; Goossen e.a., 2007).1 Een ander gevolg hiervan is dat de verschillende waarderingsmethoden zich steeds meer ontwikkelen en dat er steeds meer gegevens met betrekking tot de waarden van natuur beschikbaar komen.
Meerstad
Nabij de stad Groningen zal in de komende twintig jaren een nieuwe woonwijk verrijzen: Meerstad. Meerstad zal geen reguliere woonwijk worden, maar een gigantisch project met een totale oppervlakte van 2.324 hectares, waardoor de huidige stad Groningen in omvang zal verdubbelen. Het unieke van dit nieuwe stadsdeel is dat er veel ruimte zal zijn voor natuur. Wanneer de dichter Bloem nog in leven zou zijn, zou Meerstad hem dwingen zijn visie op natuur en de stad te herzien, aangezien deze twee zaken in Meerstad niet tegenover elkaar staan, maar samen gaan. Voor iedere hectare bebouwing zal namelijk één hectare groen worden ingepland. Hierbij zal onderscheid worden gemaakt tussen Groen in en om de stad (GIOS, 480 hectare) en Ecologische Hoofdstructuur (EHS, 349 hectare). Hiernaast zal er in Meerstad veel ruimte zijn voor water. Een groot meer midden in Meerstad zal een recreatieve functie krijgen (588 hectare). Meerdere woonbuurten zullen verrijzen, die elk weer een eigen karakter zullen krijgen. De woningdichtheid zal per gebied verschillen. Nabij het meer zal een centrum komen dat een stedelijk karakter zal hebben (hogere woningdichtheid dan gemiddeld). In gebieden rondom het meer zal de woningdichtheid juist lager zijn dan gemiddeld (zie kaart in bijlage I en II). Uniek aan dit project is dat er sprake is van een publiek private samenwerking, waarbij publieke en private organisaties samen risicodragend participeren in het project.2 Een ander karakteristiek van dit project is dat er sprake is van een ‘rood voor groen’ regeling. Alle kosten die gemaakt worden met betrekking tot het groen (ook voor de
1 Zie voor een historisch overzicht van Nederlandse sociaal-economische waarderingstudies van 1973 tot 2004:
aankoop en de inrichting van natuur) moeten worden opgebracht door de toekomstige bewoners (rood).
Onderzoekskwesties en vraag
De unieke ontwikkeling van Meerstad geeft mogelijkheden om de relatie tussen natuur en economie te onderzoeken in een nieuwe context. Deze nieuwe context is het op grote schaal ontwikkelen van natuur in een stedelijk verband. Het doel van deze scriptie is het meten van de verwachte kosten en baten van de additionele natuur in Meerstad. De onderzoeksvraag die centraal zal staan luidt als volgt:
Wat zijn de totale verwachte kosten en baten van de additionele natuur (groen en blauw) in Meerstad, in vergelijking met een alternatief waarin een hoeveelheid natuur wordt ontwikkeld die gangbaar is in reguliere (Groningse) nieuwbouwwijken?
Aan de ene kant kan worden verwacht dat de economische waarde van de natuur in een stedelijke context stijgt, als een gevolg van een verhoogde recreatieve waarde en de verhoging van het woongenot. Anderzijds nemen de kosten ook toe, doordat de kosten voor land in een stedelijke context hoger liggen. De vraag is welke effecten groter zijn en in welke mate. Om de kosten en baten af te wegen zal gebruik worden gemaakt van een Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse (MKBA). MKBA is een evaluatiemethode die alle huidige en toekomstige kosten en baten van een project uitdrukt in monetaire termen en dat vergelijkt met een nulalternatief en eventuele andere alternatieven. Het alternatief is in dit geval de ontwikkeling van het exploitatiegebied van Meerstad met een reguliere hoeveelheid natuur.
In navolging van Hanley and Spash (1993), maakt Sijtsma (2006) onderscheidt tussen zeven verschillende stappen in de structuur van een MKBA (p.39):
o Stap 1: definieer het project ten opzichte van het nulalternatief en definieer de bevolking voor wie het project gevolg heeft
o Stap 2: bepaal de gevolgen van het project ten opzichte van het nulalternatief o Stap 3: kwantificeer de relevante gevolgen ten opzichte van het nulalternatief
o Stap 4: waardeer de relevante gevolgen ten opzichte van het nulalternatief in monetaire eenheden
o Stap 5: verdisconteer de kosten en baten ten opzichte van het nulalternatief o Stap 6: pas de netto huidige waarde test toe
o Stap 7: presenteer een gevoeligheidsanalyse
Met behulp van deze zeven stappen zal een antwoord op de hoofdvraag worden gezocht.
Meerstad bestaat echter nog niet. De eerste bouwactiviteiten zullen begin 2009 aanvangen en als alles volgens plan verloopt zal het tot 2028 duren voordat alle plannen zullen zijn uitgevoerd. Zonder gegevens is het niet mogelijk om bepaalde hypothesen te testen. Het gevolg hiervan is dat er alternatieve methoden nodig zijn. Wanneer het niet mogelijk is om bepaalde zaken te testen, is het alternatief om resultaten van andere onderzoeken te gebruiken en deze toe te passen op de casus Meerstad. Dit wordt in de literatuur ook wel een ‘benefit transfer’ genoemd (Garrod en Willis, 1999). In dat geval is het van groot belang dat er alleen resultaten worden gebruikt van situaties waarbij de omstandigheden grotendeels overeenkomen als in Meerstad. De literatuur dient zodoende nauwkeurig bestudeerd te worden, omdat de resultaten die in de literatuur gevonden worden, toegepast zullen worden op Meerstad.
Onderzoeksopzet
Voor het beantwoorden van de hoofdvraag zal in het tweede hoofdstuk een theoretisch raamwerk van de geïdealiseerde stad worden gebouwd. Met behulp van dit raamwerk zal onderzocht worden wat de theoretische gevolgen van groen rond de stad (in de Angelsaksische literatuur wordt ook wel gesproken over greenbelts, gedefinieerd als een strook land rondom een stedelijk gebied waarin
stedelijke ontwikkeling niet is toegestaan) (McCann 2001). Deze theoretische invalshoek zal een eerste idee geven over de verwachte gevolgen van de natuur in Meerstad.
In het derde hoofdstuk zal de maatschappelijke kosten-batenanalyse nader worden uitgewerkt. Tevens zal hier op basis van bestaande MKBA literatuur een overzicht worden gegeven van de verwachte effecten. In dit hoofdstuk zullen de eerste twee stappen van de bovenstaande structuur worden uitgewerkt.
Het daaropvolgende hoofdstuk geeft een overzicht van de verschillende methoden die natuur waarderen alsmede de resultaten van Nederlandse waarderingsstudies. Zoals hierboven uitgelegd zullen deze resultaten nauwkeurig worden onderzocht: de gebruikte methoden, de omstandigheden per studie en de resultaten zullen aan onderzoek onderworpen worden.
In het vijfde hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de casus Meerstad. Er zal meer informatie worden gegeven over de huidige plannen, het ruimtegebruik zal worden uitgewerkt en het nulalternatief, de ontwikkeling van Meerstad met een reguliere hoeveelheid groen, zal expliciet worden gemaakt. Tevens zal er informatie worden gegeven over de regio. Het huidige Meerstadconcept moet in dit hoofdstuk zo nauwkeurig mogelijk beschreven worden, zodat duidelijk zal worden welke resultaten uit de literatuur, die in hoofdstuk vier is onderzocht, van toepassing zijn op Meerstad.
In het zesde hoofdstuk worden de resultaten besproken. Alle mogelijke kosten en baten zullen worden weergegeven in de netto huidige waarde. Tevens zullen enkele gevoeligheidsanalyses worden uitgevoerd.
Hoofdstuk 2: Theoretisch raamwerk: het geïdealiseerde stadsmodel
Ruimtelijke economie bestudeert de locatiekeuzen van consumenten en producenten. Van invloed op dit gedrag is de hoogte van de pacht. Dit geldt in het bijzonder voor de landbouwsector, waar de factor grond een belangrijke productiefactor is, en voor stedelijke gebieden, waar de grondprijzen relatief hoog zijn (Oosterhaven e.a., 2003). In dit hoofdstuk zal allereerst het geïdealiseerde stadsmodel worden gepresenteerd. Hiertoe zal de bid-rent curve voor bedrijven worden vastgesteld met behulp van het Von Thünen - Alonso model, hetwelk fungeert als het fundament waarop het monocentrische stadsmodel is ontwikkeld (McCann, 2001). Vervolgens zal worden toegelicht hoe de bid-rent curve voor huisvesting wordt bepaald en wat het verschil is tussen een open en een gesloten stadsmodel. In de daarop volgende paragraaf zullen de effecten van greenbelts worden bediscussieerd. Tenslotte zullen de verwachte effecten van Meerstad (natuur in een stedelijke context) op het geïdealiseerde stadsmodel worden onderzocht.
2.1 De bid-rent curve voor bedrijven
Het model van Von Thünen en Alonso gaat uit van een specifiek marktpunt waar alle agrarische goederen worden verhandeld en van de veronderstelling dat al het land wordt verpacht door grootgrondbezitters. Het land wordt verpacht aan de hoogste bieder en er is sprake van volledige concurrentie op de grondmarkt. De pacht wordt, volgens de klassieke theorie van Ricardo (1974) gezien als residu. De maximale pacht is in dat geval het verschil tussen de totale niet-landkosten en de totale opbrengsten. De kosten bestaan uit productiekosten en transportkosten.
Verondersteld wordt verder dat de productiefactoren, die bestaan uit grond en overige factoren, substitueerbaar zijn. Volgens de micro-economie zal de producent die combinatie van grond en overige inputs kiezen, waarbij de inputprijsverhouding gelijk is aan de marginale technische substitutievoet. Omdat in de buurt van het centrum van de stad de pacht hoger zal zijn, zal dicht nabij het centrum land worden gesubstitueerd ten gunste van de overige productiefactoren. Hierdoor zullen er per hectare meer overige productiefactoren worden gebruikt, waardoor de productiviteit hoger zal zijn. Verder van het centrum zal de pacht lager zijn en zal er meer land gebruikt worden, ten gunste van overige productiefactoren, waardoor de productiviteit en daarmee de productie per hectare lager zal zijn. Door de volledige mededinging op de grondmarkt zal de pacht gelijk zijn aan de maximale pacht per locatie, welke als gevolg van de reiskosten zal afnemen naarmate de locatie verder van de stad is verwijderd. Een bid-rent (‘pacht-bod’) curve geeft de maximale pacht weer die een bepaalde activiteit op een zekere afstand van de stad kan bieden en is zodoende een ruimtelijke isowinstcurve met waarde nul. De maximale afstand van het marktcentrum waar agrarische activiteiten plaats zullen vinden, is daar waar de winst voor de pachter gelijk is aan nul en er geen pacht meer geheven kan worden (Oosterhaven e.a., 2003).
Vanwege verschillen in de opbrengst, de productie- en transportkosten tussen verschillende producten heeft de bid-rent voor elke activiteit een eigen verloop. De activiteit die op een bepaalde locatie de meeste winst oplevert en dus de hoogste pacht kan betalen, zal op een bepaald stuk land worden ontplooid. De uiteindelijke marktpachtcurve wordt weergegeven door het omhulsel van de verschillende bid-rents. Door de volledige mededinging zal, als gevolg van toe- en uittreding bij winst of verlies, de winst voor elke producent in dit evenwicht nul bedragen. Het snijpunt van twee bid-rents geeft de overgang van het ene naar het andere product. Het eindresultaat van het Von Thünen model is een patroon van grondgebruik dat gekenmerkt wordt door concentrische ringen rondom een marktcentrum (zie figuur 2.1).
FIGUUR 2.1: HET VERBAND TUSSEN BID-RENTS, GRONDGEBRUIK EN MARKTPACHT IN HET VON THÜNEN MODEL
Bron: Oosterhaven e.a. (2003) p. 4.9.
2.2 De bid-rent curve voor huishoudens
Bij het bepalen van de bid-rent curve voor een huishouden wordt gebruik gemaakt van de standaard micro-economische vooronderstellingen (Thrall, 1987). In tegenstelling tot commercieel grondgebruik, gaat het hier niet om winstmaximalisatie, maar om het maximaliseren van nut. Nut wordt ontleend aan de consumptie van zowel land als andere goederen. Verondersteld wordt dat het inkomen wordt verdeeld tussen land, consumptiegoederen en transportkosten. Het werk en de consumptie van andere goederen vinden plaats in het centrum. Hoe verder men van het centrum afwoont, hoe meer kosten worden gemaakt voor het reizen. Als gevolg hiervan is de verwachting dat de grondpacht daalt, als de afstand tot het centrum toeneemt, waardoor de relatieve prijzen van land en andere goederen per locatie verschillen. De huishoudens zullen die hoeveelheden land en andere goederen consumeren die hun nut maximaliseert, gegeven de relatieve kosten van land en andere goederen op elke locatie en de transportkosten. De optimale kavelgrootte zal stijgen naarmate de afstand tot het centrum toeneemt, aangezien huishoudens in dat geval het goedkopere land zullen substitueren ten gunste van andere consumptiegoederen. In de literatuur wordt in dit verband ook wel gesproken over dichtheidsverval: de hoeveelheid woningen per hectare zal verder van het centrum afnemen, doordat de prijs van grond relatief laag is. Daarmee neemt ook de bevolkingsdichtheid af. Hierbij dient opgemerkt te worden dat dit effect alleen maximaal zal optreden in een vrije grondmarkt, zoals in de Verenigde Staten het geval is. Het resultaat van dit substitutiegedrag is dat de bid-rent van huishoudens een convex verloop heeft, evenals de bid-rent van bedrijven. Elk type huishouden zal per locatie meerdere bid-rent curves hebben, zoals aangegeven in figuur 2.2, aangezien de consument een oneindige hoeveelheid samenstellingen kan maken van grond- en overige consumptie. De bid-rent welke per locatie de nut maximaliseert wordt bepaald door de budgetcurve. Hoe hoger de bid-rent per locatie, hoe lager het nut van de huishoudens (ceteris paribus), als gevolg van de hogere pacht. Voor figuur 2.2 betekent dit dat
U(BR1) < U(BR2) < U(BR3).
aan grotere percelen kleiner is dan de alternatieve kosten van de additionele reistijd. De midden- en hoge inkomens groepen zullen voldoende verdienen om deze reiskosten te kunnen betalen, waardoor hun bid-rent curves beduidend vlakker zullen zijn. Zij zullen in dat geval op grotere afstand van het centrum wonen, op grotere percelen.
FIGUUR 2.2: BID-RENT CURVES VOOR HUISHOUDENS.
Bron: McCann (2003) p. 108.
Om te bepalen op welke van de vele bid-rents (figuur 2.2) een huishouden zich bevindt, worden twee modellen onderscheiden. In het gesloten stadsmodel wordt de bevolking van de stad als exogeen gezien. In het open stadsmodel daarentegen wordt verondersteld dat huishoudens in staat zijn om kosteloos te verhuizen van de ene naar de andere stad. Dit heeft tot gevolg dat het nut van de inwoners van een stad gelijk is aan het nationaal nutsniveau. In het open stadsmodel is het nutsniveau exogeen gegeven, terwijl de omvang van de bevolking een endogene variabele is (Fujita, 1989). Deze verschillende modellen hebben ook invloed op de evenwichtshuren/prijzen in een stad.
In het open stadsmodel werkt het landgebruik mechanisme als volgt. Wanneer het nutsniveau van inwoners in een zekere stad boven het nationaal nutsniveau ligt, zal er immigratie optreden. Het gevolg hiervan is dat de stad uitbreidt, de bid-rent en daarmee de pacht stijgt en het nutsniveau daalt. De immigratie zal stoppen wanneer het nutsniveau in de stad gelijk is aan het nationale nutsniveau. Indien er sprake is van een lager nutsniveau zal het tegenovergestelde effect optreden. Mensen zullen emigreren, totdat het nationale en het stedelijke nutsniveau gelijk is. In het open stadsmodel functioneert migratie als het evenwichtherstellend mechanisme (Oosterhaven e.a., 2003).
In het gesloten stadsmodel wordt de bevolking als exogene factor gezien en is migratie tussen verschillende steden niet mogelijk. De endogene variabelen zijn de omvang van de stad en het nutsniveau. De grootte van de stad hangt af van de hoogte van de agrarische pacht. De hoogte van de agrarische pacht bepaalt het pachtniveau en de omvang van de percelen aan de rand van de stad. Wanneer dit bekend is, kunnen ook het stedelijk nutsniveau en de omvang van de gehele stad worden bepaald. Als gevolg van een autonome stijging van het inkomen in het gesloten stadsmodel zal de vraag naar land toenemen en de bid-rent curve opschuiven naar rechts (in figuur 2.2). Daarnaast zullen als gevolg van de toegenomen vraag de prijzen van andere goederen stijgen en zal de commerciële bid-rent ook stijgen. Het totale effect is een grotere commerciële sector, een grotere huizensector (hogere pachtprijzen) en een grotere stad (Oosterhaven e.a., 2003).
2.3 Greenbelts in het bid-rent model
kosten en baten niet op de juiste manier waardeert. Zo gezien vormen greenbelts een extern effect. Anderzijds hebben greenbelts implicaties voor het welvaartsniveau (McCann, 2001). De implicaties zullen onderzocht worden met behulp van het bid-rent model.
Een greenbelt bevindt zich volgens de definitie van McCann buiten een stad. Wanneer een strook rondom een stad wordt aangemerkt als greenbelt zal er in de evenwichtssituatie van een
gesloten stadsmodel een positief effect optreden. De leefomgeving van huishoudens aan de rand van
de stad zal verbeteren. Als gevolg van dit positieve effect zal de bid-rent curve aan de rand van de stad een vlakker verloop krijgen (zie onderste twee curves in figuur 2.3). Tevens zal er enige verschuiving in de stad plaatsvinden, waardoor de bevolkingsdichtheid aan de rand van de stad zal toenemen. Door dit mechanisme sijpelt het positieve effect verder de stad in. Empirisch is het positieve effect van een greenbelt waar te nemen in de meerwaarde van huizen in een groene buurt ten opzichte van huizen in een stad zonder groen. De totale welvaartsstijging als gevolg van een greenbelt rondom een gesloten stad is weergegeven als oppervlakte A in figuur 2.3.
FIGUUR 2.3: EFFECTEN VAN EEN GREENBELT OP DE BID-RENT CURVE IN EEN GESLOTEN STADSMODEL.
Bron: McCann (2003) p. 256 en 258, eigen aanpassingen.
Verdere effecten treden op wanneer de inkomens van de bevolking stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van een agglomeratievoordelen. In een situatie zonder greenbelt zal een autonome stijging van het inkomen een stijging van de bid-rent tot gevolg hebben en zal in figuur 2.3 de omvang van de stad toenemen tot s1-s4 (in figuur 2.4 is deze situatie weergegeven door de gestreepte lijn). De huishoudens zullen in dat geval grotere percelen krijgen en gemiddeld meer kwijt zijn aan pacht. Door de greenbelt is deze uitbreiding echter niet mogelijk en zal er, als gevolg van de inkomensstijging, schaarste optreden op de grondmarkt. Hierdoor zullen, in vergelijking met de situatie waarin uitbreiding van de stad is toegestaan, de prijzen nog verder stijgen. Men is bereidt meer te betalen voor de grond. Als gevolg daarvan zal de bid-rent curve voor elk individueel huishouden stijgen tot een hoger niveau dan tot stand zou komen in een situatie zonder greenbelt. Door het positieve effect van de greenbelt op de leefomstandigheden aan de rand van de stad zal deze curve aan de rand van de stad een vlakker verloop krijgen (zoals weergeven bij de bovenste curve in figuur 2.4). In het totaal treden er bij een stijging van de inkomens dus twee welvaartseffecten op: een negatief effect als gevolg van het schaarser worden van land en een positief effect als gevolg van de gestegen leefomstandigheden, in het bijzonder aan de rand van de stad (McCann, 2001). Het totale effect hangt af van de omvang van de afzonderlijke effecten.
toegestaan. Het gevolg hiervan is dat de pachtprijzen zullen stijgen en de bevolkingsdichtheid zal toenemen. Hierdoor zal de kavelgrootte afnemen. Dit effect zal in het bijzonder optreden aan de rand van de stad, aangezien daar de welvaartseffecten als gevolg van de greenbelt het grootst zijn. Door de immigratie zal de bid-rent curve stijgen en zal het nutsniveau dalen. De immigratie zal doorgaan totdat het nut in de stad op hetzelfde niveau ligt als het nationale nutsniveau. Het gevolg van een greenbelt in een open stadsmodel is dus dat de bevolkingsdichtheid toeneemt en de kavelgrootte kleiner wordt.
Lee en Fujita (1997) maken onderscheid tussen twee verschillende soorten effecten als gevolg van een greenbelt: zuiver publieke effecten en gedeeltelijk publieke effecten. Zuiver publieke effecten betreffen positieve effecten van een greenbelt die door alle inwoners van een stad worden ervaren, onafhankelijk van waar zij wonen. Als voorbeelden hierbij noemen zij de symbolische waarde van een greenbelt en schoon water voor alle inwoners als gevolg van een greenbelt. Het niveau van het gedeeltelijke publieke effect is daarentegen afhankelijk van de afstand tot de greenbelt. Voorbeelden hiervan zijn schone lucht en de visuele belevingswaarde. Bij deze effecten is sprake van afstandsverval. In het artikel onderzoeken Lee en Fujita met behulp van een theoretisch model het verband tussen de verschillende typen positieve effecten die een greenbelt voortbrengt en de optimale locatie van een greenbelt. Wanneer een greenbelt binnen een stedelijk gebied ligt, of wanneer een stad zich verder ontwikkelt buiten de greenbelt, zullen de alternatieve kosten voor het landgebruik van een greenbelt stijgen en zullen de reiskosten toenemen. De stijging van de alternatieve kosten wordt weergegeven in figuur 2.4. Het oppervlak tussen de dikke lijn en de dunne lijn in de greenbelt vormt een welvaartsverlies. Lee en Fujita stellen de pachtopbrengst van een greenbelt gelijk aan de agrarische pacht, aangezien zij er vanuit gaan dat er in een greenbelt agrarische activiteiten ontplooid zullen worden. Bij een greenbelt binnen de stedelijke bebouwing is er echter eerder sprake van bossen en parken en is het waarschijnlijker dat de pacht gelijk is aan nul. Naast deze stijging van de kosten zullen de baten die afhankelijk zijn van de afstand tot een greenbelt toenemen, doordat twee zijden van een greenbelt worden bewoond. Het totale effect hangt af van de relatieve omvang van de verschillende effecten. Het theoretische model dat Lee en Fujita gebruiken voorspelt dat een greenbelt binnen een stedelijk gebied efficiënt kan zijn, indien er sprake is van een stijgende bevolking en een stijgend nutsniveau en wanneer de greenbelt veel baten voorbrengt die in sterke mate afstandsafhankelijk zijn. Brengt een greenbelt echter alleen zuiver publieke effecten voort, dan bevindt de optimale locatie zich buiten het stedelijke gebied.
FIGUUR 2.4: DE BID-RENT CURVE IN HET GEVAL VAN EEN GREENBELT BINNEN EEN STEDELIJK GEBIED.
Bron: Lee en Fujita (1997) p. 2005.
2.4 Verwachte gevolgen van Meerstad
modellen vormen theoretische uitersten. In het geval van het open stadsmodel zijn migratiekosten van en naar de stad verwaarloosbaar klein, terwijl deze in het gesloten model buitengewoon hoog zijn. In het algemeen kan gesteld worden dat het gesloten model meer aansluit bij de situatie in ontwikkelde landen, aangezien verhuiskosten ten opzichte van de stedelijke inkomensverschillen relatief hoog zijn. In het geval van ontwikkelingslanden vormt het open stadsmodel een accurate beschrijving van de trek naar de grote steden. In werkelijkheid ligt de situatie in Nederland ergens tussen beide uitersten in. Dat kan in het model gebracht worden door rekening te houden met migratiekosten. Er treedt in dat geval migratie op indien de welvaartsverschillen tussen steden een zeker minimum niveau (de migratiekosten) overschrijden. Verondersteld wordt dus dat er tot een bepaald niveau zekere welvaartsverschillen zullen bestaan tussen steden. Voor Meerstad gaan we dus uit van een open stadsmodel met migratie kosten. Migratie van of naar Meerstad zal alleen optreden indien de kosten daarvan lager zijn dan de welvaartsverschillen tussen Meerstad en omliggende steden. Hierbij kan in navolging van Elhorst e.a. (2001) ook nog onderscheid gemaakt worden tussen personen met hooggeschoolden en laaggeschoolden banen. Zij veronderstellen dat het gedrag van hooggeschoolden met het open stadsmodel kan worden beschreven (zij hebben relatief lage migratiekosten) en het gedrag van laaggeschoolden met het gesloten stadsmodel (zij hebben oneindige migratiekosten). Het zullen dus alleen de hooggeschoolden zijn die kunnen profiteren van hogere welvaart, aangezien zij de mogelijkheid hebben om te verhuizen naar een stad met een hoger welvaartsniveau.
Een ander aspect van het type stadsmodel heeft te maken met het functioneren van de grondmarkt. Het bid-rent model gaat uit van een vrije grondmarkt, een situatie die meer overkomt met de Verenigde Staten dan met Nederland. In Nederland hebben we te maken met wetgeving en bestemmingsplannen en kunnen steden niet zomaar uitbreiden. Wel zullen deze bestemmingsplannen gedeeltelijk het model volgen: indien een stedelijke economie groeit wordt vaak besloten tot wijziging van de bestemmingsplannen en uitbreiding van een stedelijk gebied. Deze wetgeving zorgt dus voornamelijk voor een vertraging in het model. Meerstad zelf heeft echter geen vrije grondmarkt. Daar zullen 10.000 woningen gebouwd. Mocht het zo zijn dat huisvesting in Meerstad een zeer hoog nutsniveau met zich meebrengt, dan betekent dat niet dat er herverkaveling op zal treden (in ieder geval niet op korte termijn). Migratie zal dan alleen leiden tot het opdrijven van de pachtprijs, niet tot herverkaveling.
Een derde punt betreft de verdeling van de kavelgrootten. Volgens het bid-rent model zullen de kavels naarmate de afstand tot het centrum van de stad groter wordt, in omvang toenemen. Dit gaat gedeeltelijk op voor Meerstad, aangezien hier de kavels veel groter zijn dan in het centrum van de stad. Meerstad zelf komt echter niet overeen met de opbouw van het bid-rent model. De rand van Meerstad die tegen de huidige stad aankomt zal worden gebouwd in lagere dichtheden dan in het centrum van Meerstad.3 Dit is in strijd met het model. Gedeeltelijk kan dit verklaard worden doordat Meerstad ook een eigen centrum en eigen voorzieningen zal krijgen, terwijl het bid-rent model uitgaat van een monocentrische stad. Indien een stad meerdere centra heeft, zal de verspreiding van de kavelgrootte een ander verloop krijgen. Een andere reden die hier meespeelt is het meer dat centraal in Meerstad ligt. De dichtere bebouwing zal zich hierom concentreren. Evenals meerdere centra, heeft ook een meer een bepaalde aantrekkingskracht op consumenten en zorgt het voor een verstoring van het bid-rent model. Een grotere dichtheid aan de rand van de stad verstoort het model met name door de hogere transportkosten naar het centrum van een grotere groep consumenten. Deze hogere transportkosten zullen een verlagend effect hebben op de bid-rent curve bij Meerstad. In de analyse in het zesde hoofdstuk zullen de hogere transportkosten ook worden geanalyseerd.
Een vierde punt heeft betrekking op de positie van het groen en blauw in Meerstad. Een greenbelt is per definitie een groene strook rondom een stad. In het bovenstaande is al duidelijk geworden dat het ook mogelijk is dat een greenbelt in een stedelijk gebied wordt ontwikkeld. In Meerstad is er echter geen sprake van een grote greenbelt, maar van meerdere verschillende stukken natuur waarbinnen stedelijke bebouwing niet wordt toegestaan. Met betrekking tot de effecten van
de natuur wordt verwacht dat het groen in Meerstad zowel zuivere als gedeeltelijk publieke effecten zal voortbrengen. Enerzijds verwachten we een stijging van de transactieprijzen van de woningen, anderzijds zal het Meerstad schone lucht creëren en ruimte van recreatie voor de gehele stad en regio. Hoe deze effecten zich tot elkaar verhouden zal onder andere onderwerp zijn van dit onderzoek.
De verwachte effecten van Meerstad zullen geanalyseerd worden met behulp van figuur 2.5. Hierin is links de bid-rent van de uitbreiding van Groningen met een reguliere wijk, met een reguliere hoeveelheid groen, weergegeven. In dat geval zal de omvang van de stad toenemen tot s2. De grond rechts van s2 zal worden gebruikt door de agrarische sector, tegen agrarische pachttarieven. In het geval van Meerstad zal de uitbreiding van de stad veel groter zijn, als gevolg van de natuur in de wijk (de omvang van de stad zal toenemen tot s3, rechtse grafiek in figuur 2.5). We veronderstellen dat de natuur zelf geen pachtwaarde heeft. De bid-rent curve is op deze plekken dan ook gelijk aan nul. Agrarische pacht zou op deze plekken dus een hogere waarde opleveren. Daarnaast zullen de reiskosten hoger zijn, als gevolg van de grotere omvang van de stad.
FIGUUR 2.5: DE BID-RENT VAN REGULIERE STADSUITBREIDING EN DE (VERWACHTE) BID-RENT VAN MEERSTAD.
Bron: eigen tekening
Anderzijds heeft de natuur ook een positief effect op de bid-rent curve. Dat wordt ook duidelijk in de grafiek: de bid-rent curve omtrent het groen ligt hoger en is u-vormig. De hoogte van de bid-rent curve is afhankelijk van de impact van de zuivere en gedeeltelijke publieke effecten van het groen. Een gedeelte van de bid-rent ligt lager, omdat verondersteld wordt dat de directe opbrengsten van het groen lager zijn dan de directe opbrengsten van agrarisch landgebruik. Een ander gedeelte van de bid-rent ligt echter hoger, vanwege de positieve externe effecten van het groen. Om te bepalen of natuur in de stad vanuit economisch oogpunt efficiënt is, is het nodig een kosten-batenanalyse op te stellen. Volgens het theoretische model van Lee en Fujita kan een greenbelt in een stad economisch efficiënt zijn, afhankelijk van de type effecten en de omvang ervan, het inkomen van de bewoners en de locatie van het groen. Indien het welvaartsniveau als gevolg van de natuur toeneemt, zal er alleen migratie optreden als het verschil in welvaart groter is dan de migratiekosten. We verwachten dat dan vooral personen met hooggeschoold werk zullen verhuizen. De aanwezigheid van veel groen in de nabije omgeving, in het bijzonder in Noord-Drenthe, zal echter een remmend effect hebben op deze migratie, aangezien het groen aldaar ook voor een hoger welvaartsniveau zorgt.
Deze studie probeert te achterhalen of het additionele groen in Meerstad een meerwaarde heeft. De centrale vraag van deze scriptie is dan ook in hoeverre de planning van Meerstad vanuit economisch oogpunt efficiënt is (in vergelijk met een stadsuitbreiding met een reguliere hoeveelheid groen). Daarvoor zal in het volgende hoofdstuk eerst nader worden ingegaan op het instrument van de kosten-batenanalyse.
Hoofdstuk 3: Maatschappelijke kosten-batenanalyse
In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op het instrument van de maatschappelijk kosten-batenanalyse (MKBA). Allereerst zal de theoretische basis van MKBA worden gepresenteerd. Vervolgens zullen de tekortkomingen van MKBA en enige alternatieve methoden worden onderzocht. In de derde paragraaf van dit hoofdstuk zal de eerste stap worden behandeld van de zeven stappen die in de inleiding zijn genoemd als de basis van een MKBA. Dit betreft de definiëring van het project en de bevolking voor wie het project gevolgen heeft. In de laatste paragraaf zal tenslotte een overzicht worden gegeven van de mogelijke projectgevolgen. Dit betreft de tweede stap van een MKBA.
3.1 Theoretische basis van MKBA
MKBA is een evaluatiemethode die huidige en toekomstige kosten en baten van een project in geldeenheden uitdrukt en vergelijkt met de kosten en baten van een alternatief project. Het doel van MKBA is het vaststellen van de welvaartsgevolgen van een bepaalde verandering. Dit wordt gedaan door de welvaartsveranderingen van alle individuele consumenten op te tellen. De basis van MKBA ligt dan ook in de welvaartseconomie. Het begrip welvaart is in de economie onlosmakelijk verbonden met goederen. Economische actoren ontlenen nut aan goederen. Goederen kunnen ruim worden gedefinieerd: niet alleen goederen die op een markt worden verhandeld, maar ook natuur, stilte, landschap, de waardering van kunst etc. Aan goederen wordt direct nut ontleend, wanneer zij geconsumeerd worden. In dat geval is er sprake van eindproducten. Goederen kunnen ook worden gebruikt om andere goederen voort te brengen door ze in te zetten in een productieproces. In dat geval is er sprake van intermediaire goederen. Het is mogelijk dat een goed zowel een eindproduct als een intermediair goed is. Een voorbeeld hiervan is landbouwgrond. Enerzijds kan de grond worden gebruikt om landbouwproducten voort te brengen, anderzijds kunnen wandelaars en fietsers directe nut ontlenen aan het landschap (Reinhard e.a., 2003). Tegenover het directe nut dat consumenten ontlenen aan eindproducten staan de alternatieve kosten (in de Angelsaksische literatuur wordt gesproken over opportunity costs). Dit zijn de opofferingen die consumenten en producten doen om een bepaald nut dan wel inkomen te verkrijgen. Voor consumenten is dit het verloren gaan van de mogelijkheden om andere goederen met het geld te kopen. Voor producenten zijn de alternatieve kosten gelijk aan de baten die de ingezette productiefactoren hadden kunnen opleveren als deze in een ander project waren ingezet. Bij een verandering in de geconsumeerde en geproduceerde hoeveelheid goederen is de verandering in de welvaart in het geval van een perfect werkende markt volgens de welvaartstheorie gelijk aan de verandering in nut dat aan de goederen wordt ontleend verminderd met de alternatieve kosten. Figuur 3.1 geeft het bovenstaande schematisch weer.
heeft ook tot gevolg dat bepaalde private kosten en baten tegen elkaar kunnen wegvallen. Dit geldt bijvoorbeeld voor grondtransacties. Voor de verkoper is de opbrengst een batenpost, voor de koper een kostenpost. Maatschappelijk gezien vallen deze tegen elkaar weg en leiden grondtransacties niet tot welvaartsverandering. Wel is van belang of er verandering optreedt in de rol van grond binnen het productieproces (Gaaff e.a., 2003a).
FIGUUR 3.1: SCHEMATISCHE WEERGAVE WELVAARTSEFFECT
Bron: Reinhard e.a. (2003) p. 39.
Om een stroom van kosten en baten die door de jaren heen tot stand komt te kunnen waarderen, is het van belang dat kosten en baten worden herleid tot de netto contante waarde (NCW) (Eijgenraam e.a., 2000). De euro die men nu ontvangt kan tegen rente worden weggezet, waardoor deze na t jaar meer oplevert. Om precies te zijn levert een euro na t jaar bij een rente r een bedrag op van (1+r)t euro. Er is dus sprake van een tijdsvoorkeur. Om hiermee rekening te houden te houden worden alle kosten en baten van een project gedeeld door de discontovoet. De discontovoet zou in beginsel gelijk moeten zijn aan rendement dat bij alternatieve aanwending van de middelen verkregen zou worden. Voor Nederland wordt het alternatieve rendement bepaald door de internationale kapitaalmarkt. Lange tijd werd een algemene disconteringsvoet van 4% gehanteerd, overeenkomstig het besluit van de Ministerraad uit 1995 (Min. van Financiën, 1995). In 2003 is besloten om uit te gaan van een risico-opslag, indien de risico’s niet in de ramingen zijn meegenomen. Indien een projectspecifieke risico-opslag niet bekend is, dient uit te worden gegaan van een algemene risicopremie van 3% (Kabinetsstandpunt, 2003). In 2007 is ook de algemene discontovoet aangepast. Deze was gebaseerd op het rendement op staatsobligaties in de twintig jaren voor 1995. Dat was echter een periode met een uitzonderlijk hoge rente. De laatste jaren is de lange reële rente niet hoger dat anderhalf a twee procent. Vasthouden aan een te hoge discontovoet leidt dan ook tot een onderwaardering van de toekomst (Van Ewijk en Tang, 2006). Mede hierdoor is in 2007 besloten de algemene discontovoet bij te stellen naar 2,5%, waardoor de discontovoet voor een project waarvan de projectspecifieke risico’s niet bekend zijn 5,5% is geworden (Min. van Financiën, 2007). De NCW kan door de volgende formule worden weergegeven:
NCW = Σt {(Bt - Kt)/(1+r)t} Waarin: Bt = totale baten in jaar t Kt= totale kosten in jaar t
3.2 Tekortkomingen van MKBA en alternatieve methoden.
De basis waarop in MKBA afwegingen worden gemaakt is het uitdrukken van effecten in geld. Dit heeft tot gevolg dat MKBA op enkele punten tekortschiet om een complete afweging te maken. Reinhard e.a. (2003) noemen drie tekortkomingen van MKBA. Het eerste problematische aspect is dat niet alle gevolgen van een project uitgedrukt kunnen worden in geld. Wel is het vaak mogelijk om aan te geven of deze veranderingen positief of negatief moeten worden gewaardeerd. Indien ze substantieel zijn, dienen ze in alle gevallen als pro memorie (p.m.) post worden opgenomen. Een tweede tekortkoming van MKBA is dat in de afweging in principe geen rekening wordt gehouden met de verdeling van kosten en baten tussen actoren. Een baat voor een bijstandsmoeder van 100 Euro weegt volgens de MKBA-theorie minder zwaar dan een kostenpost van 101 Euro voor een miljonair. Met andere woorden: de theorie van de marginale nut wordt niet meegenomen in MKBA. Een laatste aspect betreft de politieke keuzes. Een project kan een hoog positief baten-kostensaldo hebben, maar de hoge investeringen die door de overheid gedaan moeten worden kunnen een probleem vormen. Tevens kunnen deze financiële middelen door de overheid voor andere projecten worden ingezet. Een MKBA neemt deze afweging tussen verschillende alternatieven, als het gaat om de investeringen door de overheid, niet mee.
Naast MKBA zijn er ook andere methoden die de kosten en baten van veranderingen beoordelen. De meest gebruikte alternatieve methoden zijn de Kosten-Effectiviteitsanalyse (KEA) en de Multicriteria analyse (MCA). MCA is een evaluatie techniek die beleidsmakers helpt in situaties waarbij een oordeel afhangt van meer dan één criteria. In deze analyse worden de scores van verschillende projectalternatieven op verschillende criteria geïnventariseerd. Door het toekennen van gewichten aan die criteria wordt geanalyseerd wat de ‘beste’ keuze is. In KEA daarentegen staat een effect centraal. Dat effect is uitgezet tegen de kosten die worden gemaakt om dat effect te bereiken. Het voordeel van MKBA en MCA boven KEA is dat de eerste twee ook neveneffecten in ogenschouw nemen. Wanneer de eerste twee onderling vergeleken worden, valt op dat MKBA minder subjectief is als MCA, omdat de weging van de effecten binnen MKBA door de markt worden bepaald (namelijk in geldwaarden). De wegingen binnen MCA daarentegen hebben geen objectieve basis, maar reflecteren de voorkeuren van de beleidsmakers, hetgeen deze analyse gevoelig maakt voor manipulatie. Volgens Koopmans (2006) is de beste aanpak MKBA, aangevuld met een expliciete en heldere weergave van effecten waarbij het uitdrukken in geldeenheden niet mogelijk is (zie voor bovenstaande ook: Oosterhaven, 1999).
3.3 Vaststellen nulalternatief en onderzoekspopulatie
Het tweede onderdeel van stap één is het vaststellen van de populatie waarover de kosten en de baten als gevolg van het project worden berekend. Dit kan zijn de gehele wereldpopulatie, de toekomstige bewoners van Meerstad en alles wat daar tussenzit. De welvaartstheorie waarop MKBA is gebaseerd is a-ruimtelijk: de marktactoren kunnen zich overal in de wereld bevinden (Sijtsma 2006). Andere recente MKBA studies waarin het ruimtegebruik in Nederland aan onderzoek wordt onderworpen, nemen allen het regionale niveau als onderzoekspopulatie (bijv. Reinhard et al. 2003; Gaaf et al. 2003a; Bos and Van Leeuwen 2001; Gaaf et al. 2003b). De meeste complete benadering van de welvaartsverandering als gevolg van de natuur in Meerstad wordt echter gevonden op het nationale niveau, aangezien in dat geval alle effecten in kaart worden gebracht. Om te onderzoeken wat het effect is van Meerstad op de regionale welvaart is een regionale MKBA daarentegen meer geschikt. Om voor beide populaties de effecten in kaart te brengen zullen zowel de maatschappelijke kosten en baten van de additionele natuur in Meerstad voor de inwoners van de regio onderzocht worden, als voor de gehele Nederlandse bevolking. Hier dient opgemerkt te worden dat alle welvaart die in de regio wordt gerealiseerd, ook gerealiseerd wordt op nationaal niveau, behalve indien er sprake is van een verschuiving van welvaart. Een definitie van de regio is te vinden in het vijfde hoofdstuk.
3.4 Overzicht van de mogelijke projectgevolgen
De mogelijke projectgevolgen van de additionele natuur in Meerstad zijn afgeleid van verschillende Nederlandse MKBA studies die de gevolgen van veranderingen in ruimtegebruik in kaart hebben gebracht (Reinhard e.a., 2003; Gaaf e.a., 2003a; Bos and Van Leeuwen 2001; Gaaf e.a., 2003b). Tabel 3.1 geeft een overzicht van de gebruikelijke indeling van de gevolgen in een MKBA. Er wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen interne en extern effecten en tussen negatieve en positieve effecten (kosten en baten).
TABEL 3.1: GEBRUIKELIJKE INDELING VAN EFFECTEN IN EEN MKBA
Kosten Baten
Investeringen Vermeden investeringen Directe kosten Directe baten
Indirecte kosten Indirecte baten
(negatieve) externe effecten (positieve) externe effecten
(Vermeden) investeringen:
- aanleg- en ontwikkelingskosten natuur (meer, GIOS, EHS) - kosten van additionele infrastructuur
- vermeden kosten waterberging
- investeringskosten uitbreiden van recreatieve voorzieningen en jachthaven - vermeden kosten zandwinning (ophogen huizen)
- additionele kosten voor planning, onderzoek en beleidsvoorbereidingen
Directe kosten en baten:
- onderhouds- en beheerskosten additionele natuur - onderhoudskosten van additionele infrastructuur - verlies landbouwproductie
- additionele productiekosten voor beheer van camping / jachthaven
- baten camping/jachthaven en overige bedrijven in recreatiesector: recreatie uitgaven in Meerstad
- additionele reiskosten woon-werk verkeer - opkoop- en sloopkosten bestaande bebouwing
Indirecte effecten:
Externe effecten:
- baten bewoners en omwonenden: hedonische prijsmethode - gebruiksbaten van recreanten: consumentensurplus reiskosten - gebruiksbaten natuur: betalingsbereidheid per bezoek
- afname van milieudruk door landbouw - verandering in landschapkarakter
- positief effect vestigingsklimaat voor bedrijven
- positief effect vestiging huishoudens met midden en hoge inkomens - additionele ontwikkeling van schone lucht
- additionele afname CO2
- externe effecten waterbergingsfunctie - positief effect volksgezondheid
De investeringskosten zijn alle kosten die worden gemaakt in de ontwikkelingsfase. Wanneer investeringen noodzakelijk zouden zijn in het nulalternatief, maar niet in het geplande project, dan wordt er gesproken over vermeden investeringen. Dit is een batenpost. Directe kosten en baten zijn directe interne effecten. Deze effecten kunnen worden gewaardeerd met behulp van marktprijzen. Directe kosten en baten hebben betrekking op sectoren die direct betrokken zijn bij het project.
4. Waarderen en meten van natuur: overzicht van methoden en Nederlandse
resultaten
4.1 Waarderen van natuur
De economische waarde van natuur kan worden gedefinieerd als de totale hoeveelheid welvaart die de natuur genereert voor de maatschappij. De totale economische waarde van natuur (TEW) is de som van de gebruikswaarde (GW) en de niet-gebruikswaarde (NGW). Bij NGW is er geen sprake van gebruik in productie of voor consumptie van natuur. In de meeste literatuur worden de gebruiks- en niet-gebruikswaarde onderverdeeld in verschillende concepten. De gebruikerswaarde bestaat uit een directe gebruikswaarde en een indirecte gebruikswaarde. Directe gebruikswaarde betreft het nut dat individuen aan interactie met de natuur ontlenen. Hierbij kan gedacht worden aan de verhandelbare goederen die de natuur oplevert, zoals hout en vis. In dat geval is er sprake van productiewaarde. Onder de directe gebruikswaarde vallen ook de diensten die de natuur levert, zoals de mogelijkheid voor recreanten om te genieten van natuurschoon. In dat geval is er sprake van informatiewaarde. Indirecte gebruikswaarde weerspiegelt het nut van de consumptie van goederen en diensten die dankzij het bestaan van ecosystemen geleverd kunnen worden. Hierbij kan gedacht worden aan nutriëntenzuivering door riet, hetgeen schoon water oplevert. De niet-gebruikwaarde bestaat uit een optie waarde, een bestaanswaarde en een verervingswaarde. Figuur 4.1 illustreert de opbouw van de totale economische waarde (Ruijgrok, 1999).
FIGUUR 4.1: DE COMPONENTEN VAN DE TOTALE ECONOMISCHE WAARDE VAN NATUUR.
Bron: Ruijgrok (1999) p. 82.
gerealiseerd gedrag zijn betrouwbaarder dan voorgenomen gedrag, aangezien gerealiseerd gedrag inzicht geven in het werkelijke, feitelijk waargenomen, gedrag van mensen (Stolwijk 2004). In sommige gevallen is dit werkelijk gedrag echter niet bekend en dient er met voorgenomen gedrag te worden gewerkt (dit is het geval bij het meten van de niet-gebruikswaarde van natuur).
Het rapport ‘Verscholen baten van natuur’(ECORYS-NEI, 2004) onderscheidt een zevental baten of maatschappelijke doelen van natuur. Men onderscheidt: 1) natuur om de natuur, 2) toerisme en recreatie in de natuur, 3) gezondheid door de natuur, 4) waterhuishouding met natuur, 5) productie en natuur, 6) wonen en werken in de natuur en 7) milieukwaliteit door de natuur. De meeste van deze baten zijn echter niet eenvoudig in marktprijzen uit te drukken. Om voor de waardering van de natuur in Meerstad enige duidelijkheid te krijgen zullen in de rest van dit hoofdstuk drie monetaire natuurwaarderingsmethoden worden besproken: de hedonische prijzen methode, de reiskostenmethode en de contingente waarderingsmethode. Figuur 4.2 illustreert hoe de verschillende waarderingstechnieken zich verhouden tot de componenten van de totale economische waarde. In het onderhavige gedeelte zal de theorie achter de verschillende methoden besproken worden en zal een overzicht worden gegeven van de resultaten van Nederlandse studies. Deze resultaten zullen worden gebruikt om de natuur in Meerstad te waarderen.
Het gebruiken van schattingen van waarden voor ongeprijsde goederen in een studie die verschilt van de studie waarvoor de waarden oorspronkelijk waren geschat wordt in de literatuur ook wel een batentransfer (benefits transfer) genoemd (zie bijvoorbeeld Garrod en Willis, 1999; Brouwer, 2000). Ter onderscheid van een batentransfer wordt het zelf uitvoeren van een waarderingsstudie ook wel een ‘in depth’ studie genoemd. Het voordeel van een batentransfer is dat het een kosten- en tijdbesparende methode is om data te verzamelen. In het geval van Meerstad, een ex-ante studie, is een batentransfer noodzakelijk, omdat er nog geen resultaten te meten zijn. Het effect op bijvoorbeeld het verplaatsingsverdrag en op de verkoopwaarde van vastgoed is dan ook nog niet vast te stellen. Wel is het voor een betrouwbare batentransfer van belang dat er gebruik wordt gemaakt van studies waarbij de onderzochte materie overeenkomt met de situatie in Meerstad (Bos, 2003).
FIGURE 4.2: TOTALE ECONOMISCHE WAARDE EN NATUURWAARDERINGSMETHODEN.
Bron: Van der Heide (2005) p. 87.
4.2 De waardering van natuur zoals weerspiegeld in transactieprijzen van woningen
4.2.1 De hedonische prijzen methode
van huizen in een aantrekkelijke en groene omgeving ten opzichte van huizen op een minder attractieve locatie. Deze meerwaarde is een uitdrukking van de waarde van natuur (Luttik, 2000). In de literatuur bestaan twee manieren waarop deze meerwaarde van woningen door natuur wordt bepaald. De ene manier is het oordeel van deskundigen, zoals daar zijn de makelaars of de huiseigenaren, met betrekking tot hoe zij bepaalde omgevingsfactoren waarderen. Een andere methode is om de meerwaarde te ontlenen aan het werkelijke gedrag. De hedonische prijzen methode (HPM) is in dit laatste geval de meest gebruikte methode. In het navolgende zal eerst de theorie en de resultaten van deze tweede methode worden besproken. Vervolgens zullen de Nederlandse resultaten van de beoordelingen van deskundigen worden bediscussieerd.
Een hedonisch prijsmodel schat de transactieprijzen van huizen door gebruik te maken van een omvangrijke database met informatie over de kenmerken, locaties, verkoopprijzen etc. De idee hierachter is dat een huis bestaat uit verscheidene karakteristieken die iets toevoegen aan het woonplezier van een huiseigenaar en dat elk van deze eigenschappen een eigen prijs heeft. De marktprijs van een huis is de som van de marktprijzen van alle afzonderlijke componenten. In het hedonische prijzen model wordt verondersteld dat huishoudens nut ontlenen aan elk van de afzonderlijke kenmerken van een huis (Mc Donald en McMillen, 2007; Garrod en Willis, 1999).4 Deze kenmerken omvatten zeer verschillende karakteristieken van een huis. Globaal genomen kunnen deze kenmerken worden ingedeeld in twee categorieën: de fysieke kenmerken van een huis - zoals de omvang, het huistype, het aantal kamers, de aanwezigheid van een kelder etc. – en de omgevingskenmerken.5 De waardering van de omgeving van een huis wordt ook door een brede waaier aan factoren beïnvloed: de afstand tot het centrum of het treinstation, de kwaliteit van de lokale school, de criminaliteitscijfers in de buurt, de afstand tot een park etc. Deze verschillende kenmerken kunnen allen een negatieve of een positieve invloed hebben op de prijs van een huis. De HPM vereist dat alle kenmerken die van invloed zijn op de huisprijs in de analyse worden meegenomen. Hoe meer kenmerken in een HPM studie worden behandeld, hoe betrouwbaarder de resultaten zijn.
Het is van belang te vermelden dat resultaten van HPM altijd relatief zijn. De meerwaarde die wordt gemeten heeft betrekking op een groep huizen in verhouding tot een andere groep huizen. De essentie van deze methode is dat er een vergelijking wordt gemaakt tussen een situatie met en een situatie zonder een specifiek kenmerk. Dit betekent dat de waarde van een specifieke eigenschap alleen kan worden gemeten wanneer een geschikte situatie met en zonder deze eigenschap gevonden kan worden. Wanneer bijvoorbeeld een gehele regio aantrekkelijk en groen is, kan de meerwaarde van groen op de transactieprijzen van huizen voor dat gebied niet worden gemeten. Daarvoor zou een ander minder aantrekkelijk en groen, maar verder wel vergelijkbaar gebied nodig zijn. Hiernaast is het van belang dat de twee gebieden die met elkaar vergeleken worden zich bevinden in hetzelfde segment van de huizenmarkt. Dit is in het bijzonder in de Nederlandse situatie van belang, omdat de Nederlandse huizenmarkt in hoge mate gesegmenteerd is, zowel op regionaal niveau, alsmede met betrekking tot de verschillende huistypes. Ook is het van belang om goed in het oog te houden welke natuurlijke factoren in een studie worden gemeten. Wanneer bepaalde resultaten worden toegepast op een ander gebied - en andere soorten groen -, is oplettendheid geboden. Een laatste complicerende factor in HPM studies die in deze paragraaf besproken zal worden betreft de causaliteit tussen verschillende variabelen. Doordat huizen in een groene omgeving duurder zijn dan huizen in een minder groene omgeving, kunnen alleen personen met voldoende koopkracht deze huizen betalen. Het gevolg hiervan is dat bepaalde groene omgevingen bekend zullen komen te staan als plaatsen voor de rijken. De vraag is dan ook of de huiskopers een meerwaarde betalen vanwege de groene omgeving, of vanwege de sociale status die het wonen in een rijkere buurt met zich meebrengt. De vraag is kortom welk verband causaal is: de meerwaarde van woningen door natuur of door de sociale omgeving.
4 De term ‘hedonisch’ is afgeleid van het hedonisme, de opvatting dat genot het belangrijkste is in het leven.
5 In bepaalde literatuur wordt hier nog een derde categorie aan toegevoegd met lokale sociaal-economisch factoren als
De bovenstaande opmerkingen zullen in gedachte moeten worden gehouden wanneer verschillende studies die de invloed van een aantrekkelijke omgeving op de huisprijzen hebben onderzocht, worden vergeleken. Deze invloed is in het bijzonder bestudeerd in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten (bijv. Morales 1980; More et al., 1988). De stedelijke context in het VK en de VS verschilt echter aanzienlijk van deze in Nederland, waardoor empirische resultaten van buitenlandse studies niet zondermeer vertaald kunnen worden naar de Nederlandse situatie (Luttik 2000). Voor dit onderzoek zullen de resultaten worden toegepast op Meerstad. In het zoeken naar geschikte statistische indicatoren dienen wij ons daarom te focussen op de Nederlandse resultaten.
4.2.2 Nederlandse resultaten van HPM studies
De eerste empirische studie van de invloed van natuur op de waarde van huizen in Nederland gaat terug tot 1996. Fennema e.a. (1996) heeft de invloed van de afstand tot een park op de waarde van huizen in een woonwijk in Apeldoorn berekend. De factor groen werd in deze studie vertegenwoordigd door een park, dat naast bossen en grasvelden bestaat uit een kinderboerderij, waterpartijen en fietspaden. De onderzochte woonwijk dateert uit eind jaren zeventig, begin jaren tachtig. De steekproef bestaat uit 106 transacties van middenstandswoningen, ‘eenvoudige’ woningen en herenhuizen gedurende de periode 1989-1992. De analyse was gebaseerd op de transactieprijzen van de woningen (huis plus grond) en bevat twee stappen. In de eerste stap wordt de fysieke waarde van de woning geschat op basis van fysieke factoren. Locatiefactoren blijven daarbij buiten beschouwing. Het quotiënt van de waargenomen transactieprijs en de geschatte fysieke waarde van de woning vormt de locatie-indicator. In de tweede stap wordt de invloed van de locatiefactoren geschat. Daarbij is de locatie-indicator de afhankelijke variabele. In beide stappen vindt de schatting plaats via lineaire regressie. Drie locatiefactoren blijken significant te zijn: het uitzicht op hoogbouw, het uitzicht op groen en de afstand tot het park van minder dan 400 meter. De geschatte coëfficiënten van deze variabelen impliceren dat wanneer al de andere factoren gelijk zijn, een huis met uitzicht op hoogbouw een waardedaling heeft van 7% en een huis met uitzicht op groen een waardeverhoging van 8%. Een park binnen een afstand van 400 meter van het huis geeft een waardestijging van 6%.
Luttik (2000) gebruikte HPM om de invloed van natuur op transactieprijzen van 3000 huizen in acht steden en regio’s in Nederland te onderzoeken. Zij had de beschikking over een uitgebreide dataset met transactieprijzen en verschillende fysieke karakteristieken, dankzij de medewerking van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Informatie met betrekking tot de omgeving werd ontleend van kaarten en gecomplementeerd met gedetailleerde informatie verzameld op locatie. Om de effecten van inflatie en de verschillen in onderhoud te minimaliseren bevat de steekproef alleen transacties uit de periode 1989-1992 – een periode gekarakteriseerd door prijsstabiliteit – en huizen gebouwd na 1970. De analyse van Luttik bevat dezelfde twee stappen als in de eerdere studie van Fennema e.a. In de eerste plaats zijn de huisprijzen geschat op basis van de fysieke kenmerken. Vervolgens werd verondersteld dat het onderscheid tussen deze geschatte huisprijzen en de werkelijke transactieprijzen grotendeels valt te verklaren door verschillen in locatiefactoren. Doordat de huizenmarkt in hoge mate gesegmenteerd is, werden transacties voor elk gebied afzonderlijk bestudeerd. Tevens werd een onderscheid gemaakt tussen rijtjeshuizen en vrijstaande of halfvrijstaande huizen.
