Verslag gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
De aanvraag
Aanvragers: Murat Kilic, Letterkundestraat 29, 2610 Wilrijk (Antwerpen) Ligging van het perceel: Middelmolenlaan 117/119, 2100 Deurne (Antwerpen).
Kadastrale gegevens: (afd. 27) sectie A 275 B4.
Onderwerp: verbouwen van een loods tot feestzaal.
Dossiernummer: 20161491.
Intern dossiernummer: NDE2/B/
Type dossier: reguliere procedure.
Omschrijving aanvraag
De inhoud van de aanvraag:
het verbouwen van een industriële loods tot feestzaal en cafetaria in woongebied;
het creëren van 2 interne parkeerplaatsen voor mindervaliden;
plaatsen van 3 fietsenstallingen;
het creëren van een nieuwe hoofdingang in de voorgevel;
installeren van 2 trappen naar de bel-etage;
kantoor- en atelieruimte op eerste verdiep omvormen naar cafetaria.
Relevante voorgeschiedenis:
25/03/1985: vergunning (19858229) wederopbouw hal, burelen;
07/08/2015: vergunning (20151144) verbouwen van een loods tot feestzaal.
Laatst uitgevoerde vergunning:
Productiehal bestaande uit 2 bouwlagen Bestaande toestand:
loods, gedeeltelijk onder straatniveau onder plat dak;
langs straatzijde voorzien van beletage met kantoorruimte;
links van de loods ligt een braakliggend perceel, rechts en achteraan aanpalende industriële gebouwen.
Advies aan college
De conclusie
Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van;
het niet voldoen aan de verordening toegankelijkheid;
gegronde bezwaren betreffende parkeeroverlast en onduidelijkheden in het dossier omtrent het ‘parkeren op eigen terrein’-principe;
de strijdigheid met de bouwcode omtrent licht- en luchttoetreding in bepaalde lokalen.
Procedureverloop
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 23 juni 2016
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 22 juli 2016 Opening openbaar onderzoek 1 augustus 2016 Afsluiten openbaar onderzoek 31 augustus 2016 Gemeenteraad voor wegenwerken geen
Uiterste datum beslissing 4 november 2016
Datum verslag GSA 24 oktober 2016
Gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar Bauwens Karel
Adviezen
Extern
Adviesinstantie Datum advies
gevraagd Datum advies
ontvangen Conclusie
FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID- veiligheidscommissie
26 juli 2016 16 augustus 2016 voorwaardelijk gunstig
Intern
Adviesinstantie Datum advies gevraagd
Datum advies ontvangen
Conclusie brandweer/
risicobeheer/
preventie
26 juli 2016 24 augustus 2016 voorwaardelijk gunstig
DL adresbeheer (huisnummers)
26 juli 2016 26 juli 2016 gunstig
stadsontwikkeling/
mobiliteit
26 juli 2016 17 augustus 2016 voorwaardelijk gunstig ondernemen en
stadsmarketing/
business en innovatie
26 juli 2016 3 augustus 2016 gunstig
stadsontwikkeling/
vergunningen/ dienst milieuvergunningen
26 juli 2016 het advies werd niet
uitgebracht binnen een termijn van 30
kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan
worden voorbijgegaan.
lokale politie/
verkeerspolitie (LP/VK/SE)
26 juli 2016 2 augustus 2016 gunstig
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:
artikel 3, § 3, 6°: het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie, met een bruto grondoppervlakte van meer dan 500 vierkante meter.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 1 augustus 2016 tot 31 augustus 2016.
Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 9 september 2016.
De procedure is uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmaking.
Bezwaarschriften: omschrijving en beoordeling
1. Mobiliteitsprobleem en onduidelijkheid huurovereenkomst: De toegestane capaciteit van het pand bedraagt 380 personen. Op basis van de gemiddelde
bezettingsgraad die Mobielvlaanderen.be hanteert zijn minstens 207 parkeerplaatsen nodig. Deze plaatsen zijn er niet in de Middelmolenlaan of de verre omgeving. Het bijkomend verkeer zal voor chaos en hinder zorgen voor omwonenden. Een situatie die zich nu al voordoet bij de thuismatchen van RFC Antwerp.
De huurovereenkomsten voor parkeerplaatsen kunnen op elk moment opgezegd worden.
Beoordeling: Om de parkeerbehoefte van de feestzaal te bepalen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. Op basis van het aantal gasten, de
aanname dat 90% van de bezoekers met de auto komt en een gemiddelde bezetting van 2,5 personen per voertuig zijn 137 parkeerplaatsen nodig.
Door het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein werd door de aanvrager een huurovereenkomst gesloten om de parkeerplaatsen elders op te vangen.
De bijgevoegde huurovereenkomst is echter niet volledig. Uit het document blijkt dat de overeenkomst drie pagina’s omvat, maar de eerste pagina werd niet toegevoegd.
Hierdoor ontbreekt cruciale informatie. Noch het aantal plaatsen, de grootte, de
afstand tot de feestzaal, de laatst vergunde toestand of de bestemming van het (parkeer)terrein staan vermeld.
Een verwijzing onderaan pagina 2 doet vermoeden dat de huurovereenkomst geldt voor een terrein in de Keesinglaan.
Bijkomend is niet duidelijk voor hoe lang de huurovereenkomst geldig is. Op pagina 2 is sprake van een vooropzeg.
Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.
2. Overlast en geluidshinder: Een dancing/feestzaal hoort niet thuis in een woonzone.
Het pand ligt vlakbij een woonzone met verschillende appartementsgebouwen waarvan alle slaapkamers aan de achterzijde liggen en uitgeven op het complex. De nachtrust van omwonenden en buurtbewoners, zoals deze in het bejaardenhuis ’t Bisschoppenhofje, zal verstoord worden.
De geluidsoverlast zal veroorzaakt worden door de honderden auto’s die aan- en afrijden en door de activiteiten in de feestzaal.
In de aanvraag is geen sprake van Vlarem I of, de aanvrager vindt blijkbaar dat deze wetgeving niet voor hem van toepassing is.
Het is onmogelijk om het pand degelijk akoestisch te isoleren. Het maximaal toegelaten geluidsniveau voor een normale nachtrust is 40 dB, een gemiddelde fuif brengt 90-100 dB voort. Megafeesten van 600 personen leveren een
verduizendvoudiging op van het geluidsniveau.
Tijdens het eerste feest dat in de zaal werd georganiseerd werden PV’s opgesteld. Bij geluidsmetingen om 2 uur ’s nachts bleek dat de normen werden overschreden.
Beoordeling: De toelaatbaarheid van een feestzaal in woongebied wordt door artikel 5.1.0 van het Inrichtingsbesluit onderworpen aan bijkomende voorwaarden. Voor elke inrichting, activiteit of voorziening geldt dat zij slechts toelaatbaar zijn in het
woongebied ingeval ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Een feestzaal heeft een verkeersgenererend effect. Uit het advies van de dienst mobiliteit blijkt dat bij een volle bezetting 137 aankomende en vertrekkende wagens kunnen verwacht worden.
In een omgeving die reeds een grote verkeersdruk kent door de aanwezigheid van een stadion dat op regelmatige basis voor (parkeer)last zorgt tijdens de weekends en door de bedrijvigheid van de omliggende grote bedrijfssites dewelke 24/7 open en in bedrijf zijn, is de mobiliteitsimpact van de feestzaal van groot belang bij de afweging bij de verenigbaarheid met de omgeving.
De aanvraag toont onvoldoende aan dat de parkeerbehoefte van de feestzaal kan opgenomen worden zonder daarbij het openbaar domein bijkomend te belasten. Zoals in punt 1. ‘Mobiliteitsimpact en onduidelijke huurovereenkomst’ blijkt bevat de huurovereenkomst te weinig cruciale informatie.
Voorts is niet duidelijk of de bezoekers van de feestzaal een volwaardig alternatief op het parkeren op eigen terrein wordt aangeboden.
De feestzaal dient te voldoen aan geldende VLAREM geluidsnormen. Voor de feestzaal kan openen moet dan ook een milieuvergunning verkregen zijn.
Geluidshinder is in deze fase nog als hypothetisch te beschouwen. Effectieve overlast
dient in voorkomend geval door de politie te worden vastgesteld aan de hand van een proces-verbaal. Het PV dat werd opgemaakt naar aanleiding van het eerste feest is illustratief.
Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.
3. Cumulatief effect: De aanvraag kan niet los gezien worden van de aanvraag voor de verbouwing van het naastgelegen pand tot een feestzaal (Middelmolenlaan 121-123).
Samen gaat het om een complex van meer dan 3000 m² met 1000 toegelaten bezoekers.
Beoordeling: De aanwezigheid van een andere feestzaal met een groot
verkeersgenererend effect, is mede bepalend voor de kenmerken van de omgeving.
Eventuele wijzigingen in de omgeving spelen mee in de beoordeling van de stedenbouwkundige aanvraag.
Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.
4. Procedurele bezwaren: De aanvrager is slinks te werk gegaan. Alleen de eigenaars van de omliggende panden moeten per aangetekend schrijven worden verwittigd. Het betreft hier eigenaars van een braakliggend terrein, een leegstaande garage en het pand op nr. 121-123 dat men ook wil omvormen tot feestzaal. Uiteraard is niemand bereid bezwaar in te dienen.
Het is onbegrijpelijk dat voor dergelijke mega-project de termijnen veel te kort zijn en dat het dossier weinig onderbouwd wordt. Er is geen mobiliteitsplan, geen
geluidsplan, geen technische normen,…
Directe buurtbewoners ontvingen geen schrijven.
Beoordeling: Bij een openbaar onderzoek worden de aanpalende aangeschreven en wordt de bekendmaking van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning op een goed zichtbare plaats en in een goed leesbare staat opgehangen zoals de procedure van het openbaar onderzoek het voorschrijft. De ontvangen bezwaren en petitielijst getuigen van kennisname van voorliggende aanvraag.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.
5. Overdaad feestzalen en kerkgemeenschappen: Binnen een straal van 600 meter zijn er reeds 2 feestzalen met een gezamenlijke capaciteit van 1760 personen. De behoefte aan feestzalen in de buurt is volledig gedekt.
Recent zorgen twee Afrikaanse kerkgemeenschappen voor geluids- en parkeeroverlast in het pand aan de Bisschoppenhoflaan-Santvoortbeeklaan. De feestzaal aan de
Middelmolenlaan 117-119 is na controles op overlast tijdelijk gesloten.
Beoordeling:
In een omgeving die reeds een grote verkeersdruk kent door de aanwezigheid van een stadion dat op regelmatige basis voor (parkeer)last zorgt tijdens de weekends en door de bedrijvigheid van de omliggende grote bedrijfssites dewelke 24/7 open en in bedrijf zijn, is de mobiliteitsimpact van de feestzaal van groot belang bij de afweging bij de verenigbaarheid met de omgeving.
De aanvraag toont onvoldoende aan dat de parkeerbehoefte van de feestzaal kan opgenomen worden zonder daarbij het openbaar domein bijkomend te belasten.
De feestzaal dient te voldoen aan geldende VLAREM geluidsnormen. Geluidsoverlast dient in voorkomend geval door de politie te worden vastgesteld aan de hand van een proces-verbaal.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.
6. Start der werken: Het magazijn is reeds verbouwd tot feestzaal, de 6 parkeerplaatsen op het terrein werden ingericht als voortuin.
Beoordeling: Op 7 augustus 2015 werd een vergunning verleend voor het verbouwen van de loods tot feestzaal. Als voorwaarde werd opgenomen om dat de voortuinstrook niet mag gebruikt worden om te parkeren. De voortuin dient in toepassing van artikel 27 van de bouwcode als groene ruimte te worden ingericht.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.
7. Onduidelijkheid veiligheid: de vraag wordt gesteld of de aanvrager in orde is met de regelgeving inzake nooduitgangen.
Beoordeling: De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Brandweer Zone Antwerpen die de brandveiligheid heeft getoetst. De voorwaarden uit het advies dienen strikt te worden toegepast.
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.
Toetsing voorschriften
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van
3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze
bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater: Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Het ontwerp wijkt af op volgende punten:
Artikel 18: geen helling/lift voorzien voor de bovenliggende cafetaria;
Artikel 30: geen aangepaste toilet aan de cafetaria op de 1ste verdieping
De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, zodat met
toepassing van artikel 4.3.7. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de aanvraag dient geweigerd.
Gemeentelijke verordeningen
Bouwcode: De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds 25 oktober 2014.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp wijkt af op de volgende punten.
artikel 24: de verblijfsruimten op de 1ste verdieping ontvangen onvoldoende licht en lucht;
artikel 27: bij de functiewijziging wordt geen buitenruimte van minimaal 20% gecreëerd;
artikel 29: inrichting van fietsenstalling van het personeel is onvoldoende aangepast;
artikel 44: geen vetafscheiders voorzien.
Andere regelgeving MER-screening:
rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een
overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Specifieke paragraaf (volgend uit de watertoets en de verwerkte adviezen) Vlaamse Wooncode :
De voorliggende aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode (Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van
19 augustus 1997).
Omgevingstoets
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode door geen buitenruimte van minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te voorzien. Gelet op de structuur van het gebouw en de aard van de activiteiten zou hier een afwijking op kunnen worden toegestaan, gebruikmakend van artikel 3 van de bouwcode.
In toepassing van artikel 24 van de bouwcode moeten de afwasruimte op het gelijkvloers en het bureau en salon op de eerste verdieping rechtstreeks verlicht en verlucht worden door raamopeningen. De aanvraag voorziet dit echter in afgesloten ruimten. Er kan niet worden afgeweken. Om in overeenstemming te zijn met artikel 24 is een grondige wijziging van de plan- en gevelopbouw nodig, wat een nieuwe vergunningsaanvraag noodzakelijk maakt.
De fietsenstalling voor personeel wordt ondergebracht in de garage waar ook de twee aangepaste parkeerplaatsen zijn voorzien. De voorziene ruimte per fiets is echter te klein en hinderlijk voor het gebruik van de rechtse parkeerplaats. Hierdoor wordt niet voldaan aan de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode. Voor het stallen van de drie fietsen is een andere inpandige oplossing nodig.
De dienst mobiliteit merkt bijkomend op dat het niet mogelijk is om te bepalen of dit aantal volstaat gezien er geen informatie over het aantal werknemers in het dossier is opgenomen.
Indien blijkt dat er nood is aan meer fietsparkeerplaatsen, moet ook hiervoor een inpandige oplossing gezocht worden.
Op basis van voorliggende aanvraag kan geen waardig alternatief worden aangeduid zonder wijzigingen in de plan- en gevelopbouw tot gevolg.
Om in overeenstemming te zijn met artikel 44 van de bouwcode is de plaatsing van een vetafscheider verplicht. Het is niet duidelijk of de aanvraag hierin voorziet.
In toepassing van artikel 18 van de gewestelijke verordening omtrent toegankelijkheid is een helling of lift naar de cafetaria op de eerste verdieping nodig. De aanvraag voorziet slechts in trappen. Grondige wijzigingen in de planopbouw zijn nodig, waardoor dit niet als een
beperkte afwijking kan worden gezien, en bijgevolg niet als een voorwaarde kan worden opgelegd.
Volgens artikel 30 van dezelfde verordening is een aangepast toilet ter hoogte van de cafetaria nodig. Mits beperkte wijzigingen kan dit toilet voorzien worden.
Functionele inpasbaarheid:
De toelaatbaarheid van een feestzaal in woongebied wordt door artikel 5.1.0 van het
Inrichtingsbesluit onderworpen aan bijkomende voorwaarden. Voor elke inrichting, activiteit of voorziening geldt dat zij slechts toelaatbaar zijn in woongebied ingeval ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Een feestzaal heeft een verkeer-genererend effect. Uit het advies van de dienst mobiliteit blijkt dat bij een volle bezetting 137 aankomende en vertrekkende wagens kunnen verwacht worden. De aanvraag toont onvoldoende aan dat de parkeerbehoefte van de feestzaal kan opgenomen worden, zonder daarbij de buurt en het openbaar domein bijkomend te belasten.
In een omgeving die reeds een grote verkeersdruk kent door de aanwezigheid van een stadion dat op regelmatige basis voor (parkeer)last zorgt tijdens de weekends en door de bedrijvigheid van de omliggende grote bedrijfssites dewelke 24/7 open en in bedrijf zijn, is de mobiliteitsimpact van de feestzaal van groot belang bij de afweging bij de verenigbaarheid met de omgeving.
De aanvraag kan bovendien niet los gezien worden van de aanvraag voor de
verbouwing van het naastgelegen pand tot een feestzaal (Middelmolenlaan 121-123), dewelke door het college van Burgemeester en Schepenen werd geweigerd dd.
27/11/2015, weigering in beroep bevestigd door de deputatie dd. 10/03/2016. Een belangrijke weigeringsgrond betrof dezelfde parkeerproblematiek. Er werd bovendien geoordeeld dat met de eerdere vergunning van deze feestzaal op het adres van de huidige aanvraag op 7/08/2015, de maximale draagkracht van de omgeving bereikt was. Beide dossiers moeten samen worden bekeken en samen worden aangevraagd , met een duurzame oplossing voor het parkeren.
De exacte locatie van de gehuurde parkeerplaatsen kan - bij gebrek aan duidelijke
adresinformatie - niet afgeleid worden in het dossier. De verwijzing in de huurovereenkomst naar de ‘Keesinglaan’ doet vermoeden dat de plaatsen in die straat zijn voorzien. De
Keesinglaan valt echter binnen twee gewestplanbestemmingen, industriegebied en
woongebied. Indien deze zijn voorzien in de bestemmingszone ‘industriegebied’, is dat niet in overeenstemming met het gewestplan. Industriegebied kan in dat geval oneigenlijk gebruikt worden, er kan immers niet voldoende beoordeeld worden of een zonevreemde functiewijziging aanvaardbaar is cfr. het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen (verv. BVR 29 mei 2009, art. 1) dd.
28/11/2003. Dubbel gebruik van parkeerplaatsen is in principe niet uitgesloten, maar er moet worden aangetoond dat het gebruik effectief aanvullend is, en niet overlappend en dus nadelig voor één van beide functies.
Bij gebrek aan duidelijkheid kan hiervoor geen vergunning worden verleend.
Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het
zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit stelt:
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 137 parkeerplaatsen.
Advies Mobiliteit:
Volgende parkeernorm werd opgegeven aan de aanvrager: 36ppl/100 bezoekers.
We gaan ervan uit dat 90% van de bezoekers met een eigen voertuig komen, ofwel als chauffeur ofwel als passagier. De gemiddelde bezetting per voertuig is
2,5/auto. Dit betekent dat voor een maximum van 380 bezoekers, er 137
parkeerplaatsen voorzien moeten worden. De feestzaal kan slechts voorzien in 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden op eigen terrein. Ze hebben echter wel 2 huurcontracten afgesloten met nabijgelegen bedrijven van wie ze in totaal 140 parkeerplaatsen huren. In totaal voorzien ze dus in 142 parkeerplaatsen voor hun bezoekers wat voldoende is. De werkelijke parkeerbehoefte voor deze feestzaal is 137 plaatsen. De exploitatie van de feestzaal moet steeds gekoppeld zijn aan deze huurcontracten van 140 parkeerplaatsen. Van zodra één van de contracten wordt stopgezet, moet dit ook de stopzetting van exploitatie van de feestzaal betekenen.
De plannen voorzien in 142 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen, waarvan 140 gehuurde plaatsen en 2 inpandige mindervalideplaatsen.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 137.
Dit aantal is toereikend.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en
autoparkeerplaatsen.
Gehuurde plaatsen kunnen evenwel niet zomaar in aanmerkingen genomen worden voor het realiseren van de parkeerbehoefte bij een ‘normaal’ gebruik van de feestzaal.
Huurovereenkomsten worden niet voor onbepaalde termijn afgeleverd zoals
stedenbouwkundige vergunningen, en zijn ten allen tijde opzegbaar. De vergunning kan derhalve niet gekoppeld worden aan een huurovereenkomst. Een afwijking moet worden bekomen op het POET-principe, in overleg met de bevoegde stedelijke diensten.
De exacte locatie van de gehuurde parkeerplaatsen kan - bij gebrek aan duidelijke adresinformatie - bovendien niet afgeleid worden in het dossier. De verwijzing in de huurovereenkomst naar de ‘Keesinglaan’ doet vermoeden dat de plaatsen zijn voorzien op bestaande parkeerterreinen. Dubbel gebruik van parkeerplaatsen is in principe niet
uitgesloten, maar er moet worden aangetoond dat het gebruik effectief aanvullend is, zoals eerder vermeld.
Enkel voor uitzonderlijke doeleinden kan gebruik worden gemaakt van gehuurde stelplaatsen op een andere locatie, waarbij - met behulp van bijvoorbeeld een shuttledienst - voldoende garantie wordt geboden op het effectieve gebruik van parkeerplaatsen op afstand van de bestemmingslocatie.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:
De aangevraagde werken vinden plaats binnen het volume van het gebouw. De schaal wijzigt niet.
Visueel-vormelijke elementen:
De geleding van de voorgevel wijzigt minimaal. De twee huidige toegangen blijven
behouden, waarbij de rechtste toegang wordt verbreed tot 6 meter. Tussenliggend wordt een nieuwe hoofdingang van 3,70 meter breed voorzien.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:
De twee inpandige parkeerplaatsen zijn voldoende ruim gedimensioneerd maar doordat de toegangspoort tot beide plaatsen slechts 4 meter breed is, is de toegankelijkheid van de plaatsen onvoldoende kwalitatief. Parkeren vergt onnodig lastige manoeuvres. Het komt het gebruik van beide parkeerplaatsen ten goede als de toegangspoort wordt verbreed tot 6 meter zodat elke wagen vlot in en uit kan rijden.
De parkeerplaatsen voor de feestzaal worden vermoedelijk in de Keesinglaan voorzien. Het gebruiksgenot van de plaatsen hangt onder meer af van de afstand tot de feestzaal. De aanvraag bevat hierover geen gegevens.
De feestzaal dient te voldoen aan geldende VLAREM geluidsnormen. Voor de feestzaal kan openen, moet dan ook een milieuvergunning verkregen zijn. Geluidshinder is een concreet probleem, maar kan door de nodige bouwfysische maatregelen worden ondervangen, en vormt geen stedenbouwkundige belemmering.
Omwille van de omvang van de feestzaal werd advies gevraagd aan de ASTRID- veiligheidscommissie. De commissie besliste om indoordekking te verplichten.
Bijlage artikel van de bouwcode, studentenkamers of toegankelijkheid
Bouwcode artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer
§1 Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht.
Deze openingen moeten aan elk van de volgende eisen voldoen:
1° De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto- vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter.
2° Van eventuele uitsprongen die zich direct boven de daglichtopening van de
verblijfsruimte bevinden, moet voor de daglichtberekening de oppervlakte opgeteld worden bij de netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimte.
3° De opening is voorzien van doorzichtig materiaal.
4° Dakvlakramen in schuine daken mogen meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden.
Dakkoepels tellen enkel mee bij de daglichtberekening op voorwaarde dat er per verblijfsruimte andere verticale of schuine openingen voorzien zijn;
5° In de berekening komen enkel deze verticale ramen, schuine dakramen of opengaande dakkoepels in aanmerking, welke rechtstreeks (of hun delen) uitmonden in open lucht.
§2 Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Deze opening moet aan elk van de volgende eisen voldoen:
1° De opening moet volledig afsluitbaar zijn door middel van een draaiend of schuivend venster, deur of luik.
2° De opening mondt direct uit in de open lucht.
Bouwcode artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders
§1 Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
§2 Alle niet-overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider.
§3 Alle delen van de afscheider dienen in verband met reinigingswerkzaamheden makkelijk toegankelijk te zijn. De uitlaat van de afscheider moet voorzien zijn van een stankafsluiter.
Het is verboden afvoerleidingen van een WC of waterplaats, van mineraalhoudend afvalwater of van hemelwater op de afscheider aan te sluiten.
Toegankelijkheid artikel 18
Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.
Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
Ter uitvoering van artikel 33 en artikel 34, §1, kan in de aanvraag een afwijking van de verplichting tot het plaatsen van een lift worden opgenomen onder andere als in het
aanvraagdossier gemotiveerd aangetoond wordt dat de aanvraag over een gebouw, bestemd voor industrie en ambacht, gaat, dat een of meer ruimtes op de gelijkvloerse verdieping eenzelfde functie hebben als de ruimtes op een andere verdieping die door het ontbreken van de lift ontoegankelijk zijn, en dat de totale oppervlakte die door de afwijking ontoegankelijk blijft, beperkt is tot ten hoogste vijfentwintig procent van de totale publiek toegankelijke oppervlakte.
Ter uitvoering van artikel 33 en artikel 34, §1, kan in de aanvraag ook een afwijking op de verplichting tot het plaatsen van een lift worden opgenomen als in het aanvraagdossier aangetoond wordt dat de aanvraag over een gebouw bestemd voor toeristische
verblijfsaccommodatie gaat en dat het gebouw na de handelingen twee of minder dan twee bouwlagen bevat en na de handelingen maximaal tien accommodaties beschikbaar zijn.
Toegankelijkheid artikel 30
De ruwbouwmaten van een aangepast toilet moeten minstens 1,70 meter op 2,25 meter zijn, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 1,65 meter op 2,20 meter gegarandeerd wordt. Bij die minimale maten moet de deur in de korte zijde aangebracht worden.
De ruwbouwmaten van een aangepaste doucheruimte, al dan niet met wastafel, moeten
minstens 2,20 meter op 2,40 meter zijn, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 2,15 meter op 2,35 meter gegarandeerd wordt. Bij die minimale maten moet de deur in de korte zijde aangebracht worden.
De ruwbouwmaten van een aangepaste sanitaire voorziening met douche en toilet, al dan niet met wastafel, moeten minstens 2,40 meter op 2,45 meter zijn, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 2,35 meter op 2,40 meter gegarandeerd wordt. Bij die minimale maten moet de deur in de korte zijde aangebracht worden.
Bouwcode artikel 27 Open ruimte
§1 Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde
grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. De gezamenlijke bruto-oppervlakte van constructies in de tuin telt mee als bebouwde
oppervlakte, voor zover dit meer is dan 10 vierkante meter. Het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers.
§2 De tuin moet zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden.
§3 Voor percelen met een woonfunctie is verharding in de tuin beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte, zoals een terras of een tuinhuis, met een maximum van:
20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter
1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter
§4 Geschrapt
§5 Voortuinen van percelen met een woonfunctie zijn vrij van verhardingen en constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke toegangen mogen verhard worden:
1° paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter
2° opritten naar een vergunde garage, carport en naar vergunde autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter.
