Gemeente Cranendonck t.a.v. de Regiekamer Capucijnerplein 1 6021 CA in Budel
Per mail verzonden:
s.niessen@cranendonck.nl
Diessen, 21 oktober 2021
Onderwerp Ontwikkeling Randweg-Oost 26 in Budel naar wonen met statische opslag en ondergeschikte agrarische nevenactiviteit
Referentie -
Geachte Regiekamer,
Namens de heer Bax, eigenaar van de locatie Randweg-Oost 26 in Budel, ontvangt u hierbij een formeel verzoek voor de medewerking aan een planologische procedure ten behoeve van de ontwikkeling van de agrarische bedrijfslocatie aan de Randweg-Oost 26 in Budel.
Aanleiding
De heer Bax, hierna initiatiefnemer, heeft de locatie Randweg-Oost 26 enkele jaren geleden overgenomen van zijn ouders. Zijn ouders hebben tot circa 10 jaar geleden op locatie een volwaardig landbouwbedrijf gerund. Na het overlijden van zijn ouders is het landbouwareaal dat in gebruik was door het landbouwbedrijf verdeeld onder de erven. Het gehele landbouwareaal wordt in opdracht van de erven nog beheerd door de heer Bax. De locatie Randweg-Oost 26 wordt daarbij gebruikt als opslag van diverse materialen en werktuigen. Als nevenactiviteit vindt statische opslag plaats. Deze nevenactiviteit, is zoals op menig agrarisch bedrijf, uitgegroeid tot een hoofdactiviteit.
Inmiddels is de zoon van de heer Bax woonachtig op de locatie Randweg-Oost 26. De wens is daarom om de bestaande situatie zijnde wonen met statische opslag en aan de woonfunctie ondergeschikte agrarische activiteiten planologisch te borgen.
Huidige situatie
In de huidige situatie is op locatie Randweg-Oost 26 in Budel sprake van een agrarisch bouwvlak met een oppervlakte van ca. 6.100 m².
Op het bouwvlak is een bedrijfswoning aanwezig met bijgebouw en bedrijfsbebouwing met een totale omvang van ca. 1.571 m². In de huidige situatie is een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van de bebouwing voor statische opslag tot een maximum van 1.000 m².
Op onderstaande afbeelding is de bedrijfsbebouwing weergeven.
Beoogde situatie
De heer Bax is voornemens om de agrarische bestemming van het de locatie te wijzigen naar een woonbestemming met statische opslag en ondergeschikt hieraan een agrarische functie. Hierbij wordt wonen de hoofdfunctie van de locatie en zal de ondergeschikte agrarische functie bedoeld zijn voor het stallen van materieel en agrarische producten ten behoeve van de landbouwgronden die in eigendom zijn of worden beheerd voor derden. Qua milieuimpact valt dit gelijk te stellen met statische opslag.
De bestaande loodsen met een omvang van 825 m² en 486 m² worden in de beoogde situatie hoofdzakelijk gebruikt voor statische opslag en kleinschalige agrarische activiteiten cq. het opslaan van materiaal, werktuigen, agrarische producten etc. voor het onderhoud van de omliggende eigen agrarische percelen.
Het cultuurhistorische schuurdeel van de kop-romp-boerderij wordt eveneens gebruikt voor de kleinschalige agrarische activiteiten.
Het vrijstaande bedrijfsgebouw met een omvang van 60 m² wordt in de beoogde situatie gesloopt.
Daarbij zal het geheel landschappelijk worden ingepast zodat het zicht op de loodsen vanuit de Randweg-Oost wordt verminderd.
Op onderstaande afbeelding is de beoogde situatie weergeven.
825 m²
486 m²
60 m²
200 m² cultuurhistorische landbouwschuur (kleinschalig agrarische functie)
Beoogde situatie Randweg-Oost 26
Ontwikkelperspectief buitengebied Cranendonck
Het Ontwikkelperspectief beschrijft hoe de gemeente aan de slag wil om de ambities die er zijn in het buitengebied zo veel mogelijk te bereiken. Het aantal agrarische bedrijven neemt aanzienlijk af, voor veel agrarische gebouwen wordt gezocht naar een nieuwe functie. Daarnaast vragen maatschappelijke opgaven zoals energietransitie en klimaatadaptatie om een plek in het buitengebied. De ambitie is om te zorgen voor een Mooi, Gezond, Veilig, Bereikbaar en Duurzaam buitengebied.
De gemeente geeft aan met het Ontwikkelperspectief te gaan van een ‘nee, tenzij’ naar een ‘ja, mits’
benadering.
Door op basis van het Ontwikkelperspectief initiatieven nader uit te werken krijgt de gemeente een beter beeld waaraan het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied aan moet voldoen. Het Ontwikkelperspectief geeft géén kant-en-klare antwoorden maar biedt een fundament om met elkaar in overleg te gaan over nieuwe initiatieven en ontwikkelingen. Het geeft ruimte voor maatwerk en ruimte om te experimenteren. Wel moet sprake zijn van een positief kwaliteitssaldo.
Landschapsinvestering / Positief kwaliteitssaldo
Vanuit het afwegingskader in het kader van het Ontwikkelperspectief buitengebied is het noodzakelijk om een positief kwaliteitssaldo te waarborgen. Tot op heden dient hierbij aangesloten te worden bij de regionale Landschaps Investerings Regeling (LIR).
Woonbestemming met statische opslag en kleinschalige agrarische activiteiten in bestaande bebouwing
Houtwal met ondergroei Boomgaard met hoogstam fruitbomen
Knip-scheerhaag max. 1 meter hoog (t.b.v. zicht op cultuurhistorische
boerderij)
Te verwijderen bebouwing Extensief hooiland
Met de uiteindelijke landschappelijke inpassing wordt bewerkstelligd dat de huidige loodsen die het landschap ontsieren worden ingepast met een houtwal. Het zicht op de loodsen vanaf de Randweg- Oost verbeterd hierdoor dusdanig positief dat deze kwaliteitsverbetering voor het gebied zich lastig laat ‘meten’ in een financiële berekening.
Daarnaast wordt door het geven van een passende invulling van de locatie bijgedragen aan het in stand houden van het beeldbepalend pand op locatie.
Beleidsverantwoording
Bestemmingsplan Buitengebied
Voor het omzetten van een agrarische bedrijfsbebouwing naar inpandige statische opslag is een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen onder vs. 4.9.5 van het bestemmingsplan
‘Buitengebied’. Hieronder is het initiatief aan de voorwaarden getoetst (dikgedruk).
4.9.5 Wijziging t.b.v. inpandige statische opslag
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden die zijn aangeduid als
"bouwvlak" wijzigen in de bestemming "Wonen" met de aanduiding "opslag", teneinde – naast het gebruik ten behoeve van de woonfunctie - hergebruik van de bedrijfsbebouwing toe te kunnen staan voor inpandige statische opslag, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. aangetoond dient te worden dat agrarisch hergebruik voor de desbetreffende locatie niet aannemelijk is;
Initiatiefnemer heeft getracht op locatie de agrarische activiteit als hoofdactiviteit door te zetten.
Agrarisch hergebruik van de locatie wordt echter niet als voldoende volwaardig gezien om de bestemming te rechtvaardigen.
b. de wijziging is niet toegestaan op locaties waar sloop van bedrijfsgebouwen heeft
plaatsgevonden met gebruikmaking van de "Regeling Beëindiging Veehouderijtakken", de regeling "Ruimte-voor-ruimte" of de regeling "Tegenprestatie Buitengebied in ontwikkeling gemeente Cranendonck";
Op locatie is nimmer gesloopt met gebruikmaking van RBV, Ruimte-voor-Ruimte of BiO- Cranendonck.
c. de wijziging is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
De locatie is gelegen in een ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’, niet in een LOG-gebied.
d. voor de wijziging naar de woonfunctie gelden de voorwaarden als opgenomen in 3.9.3;
Voor het planvoornemen zal een buitenplanse herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk zijn.
e. het hergebruik voor inpandige statische opslag dient te passen in de omgeving;
De planlocatie is gelegen in een verwevingsgebied. Planologisch gezien is hier een mengeling van functies voorstelbaar. Gezien sprake is van een stoppend agrarisch bedrijf waarbij inpandige opslag plaats zal vinden in de bestaande loodsen blijft de uitstraling naar de omgeving beperkt. De
huidige uitstraling van het bedrijf naar de omgeving wordt daarbij versterkt door het aanbrengen van landschappelijke inpassing die het zicht op de aanwezige industrieel ogende bebouwing wegnemen.
f. als belangrijke voorwaarde voor hergebruik geldt dat hergebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan;
Het planvoornemen ziet toe op hergebruik van de bestaande bebouwing. Een uitbreiding van bebouwing vindt niet plaats.
g. voor de inpandige statische opslag is een vloeroppervlakte van maximaal 1000 m2
toegestaan; overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, dient te worden gesloopt, tenzij het cultuurhistorisch waardevolle panden betreffen;
Het plan voornemen wijkt af op dit punt waardoor een buitenplanse wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is.
h. de opslag mag niet plaatsvinden in kassen;
Binnen de planlocatie zijn geen kassen aanwezig.
i. er mag geen opslag buiten de gebouwen plaatsvinden;
De beoogde opslag zal inpandig plaatsvinden in de bestaande gebouwen.
j. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
De omliggende bedrijven ondervinden geen belemmeringen naar aanleiding van het
planvoornemen. Het meest nabij gelegen bedrijf is het agrarisch bedrijf Randweg-Oost 27-29 dat is gelegen op ca. 60 meter afstand. Op basis van vaste afstanden (VNG-publicatie) mag worden aangenomen dat het bedrijf niet in zijn ontwikkelingen wordt beperkt.
k. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
Op basis van vaste afstanden (VNG-publicatie) mag worden aangenomen dat het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast.
l. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
Ontsluiting zal plaatsvinden middels de bestaande toegangsweg.
m. detailhandel is niet toegestaan;
Het plan beoogd geen detailhandel.
n. de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in 3.1.
en 3.2 omschreven doeleinden;
Het plan draagt bij aan behoud van de ‘omgevingswaarden’ door een passende herbestemming te vinden voor onderliggende locatie en overtollige bedrijfsbebouwing (ca. 60 m²) te slopen.
o. de regels van "Wonen" worden van overeenkomstige toepassing verklaard, zij het dat de aanduiding "opslag" wordt toegevoegd met de bijbehorende voorwaarden.
De planlocatie zal in het op te stellen bestemmingsplan voorzien worden van een bouwvlak met de bestemming ‘Wonen’.
Conclusie en verzoek
De beoogde ontwikkeling is niet passend binnen het bestemmingsplan. Het provinciaal beleid staat deze ontwikkeling echter niet in de weg, en het gemeentelijk beleid biedt mogelijkheden om mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan teneinde deze ontwikkelingen toe te staan.
Ik verzoek u daarmee om medewerking te verlenen aan een planologische procedure, waarmee de locatie wordt omgezet naar een woonbestemming met inpandige statische opslag en agrarische nevenfunctie.
Ik hoop dat u met deze toelichting van voldoende informatie bent voorzien om te komen tot een zorgvuldige afweging. Mocht u vragen hebben dan ben ik graag bereid tot het geven van een nadere toelichting.
Uw reactie zien wij met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet, J.H. van Doormaal MSc
Over VABIMPULS:
Het aantal lege stallen en schuren in Brabant groeit. Dat komt onder meer doordat agrarische ondernemers zijn gestopt, gaan stoppen of van plan zijn om te schakelen.
Op initiatief van de provincie Noord-Brabant en gemeenten in Noord-Brabant is VABIMPULS opgezet.
Een initiatief waarbij in rechtstreeks contact met de eigenaar een verkenning plaats zal vinden omtrent de toekomstige mogelijkheden voor de vrijgekomen of vrijkomende agrarische locatie en bebouwing.
Met de aanpak van VABIMPULS moet nieuw perspectief geboden worden aan eigenaren van agrarische bedrijfslocaties dat tevens bijdraagt aan versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied. Daarmee zal dit ook bijdragen aan leefbaarheid en mogelijk ook nieuwe economische initiatieven. Dat voorkomt eveneens verloedering van het platteland en ongewenste activiteiten en daarmee samenhangende veiligheids- en gezondheidsrisico’s.
De aanpak van VABIMPULS is per definitie gericht op het realiseren van meerwaarde. We spreken van een verduurzamende werking.
Voor de locatie Randweg-Oost 26 is de familie Bax door de gemeente Cranendonck doorverwezen naar VABIMPULS.
Deze aanmelding heeft geleid tot voorliggend principeverzoek vanuit de hiervoor beschreven uitgangspunten.
