7 november 2013
Distributieve toets en effecten herontwikkeling Spaarndamseweg 74 te Haarlem
Notitie
Status:
Notitie Datum:
7 november 2013 Een product van:
Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E
1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Detailhandel en Leisure:
Annelies Goorts MSc.
Drs. Toine Hooft
Voor meer informatie: Toine Hooft, th@stedplan.nl
In opdracht van:
Kennemerland Beheer B.V.
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande
schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.
Projectnummer: 2013.A.592
Referentie: 2013.A.592 KB Wonen, Haarlem Spaarndamseweg 74 DPO
Inhoudsopgave
Pagina
Inleiding 4
1 Contextanalyse 5
1.1 Draagvlak 1.2 Krachtenveld
1.3 Leegstand(sontwikkeling)
2 Distributieve en ruimtelijke analyse 8
2.1 Winkeldichtheden
2.2 Uitkomsten eerdere onderzoeken 2.3 Ruimtelijke analyse
2.4 Effecten 2.5 Slotconclusies
Bijlage: Winkelgebieden Haarlem-Noord 13
Inleiding
Het pand Spaarndamseweg 74 te Haarlem (1.700 m²) is thans in gebruik door
Carpetright. Carpetright beëindigt per 1 april 2014 de huurovereenkomst. De eigenaar wenst de ruimte te kunnen (blijven) benutten voor alle vormen van detailhandel. De gemeente wil de bestemming beperken tot perifere detailhandel.
De procedure voor de bouwaanvraag en ruimtelijke onderbouwing is in gang gezet.
De eigenaar heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht om een distributie- planologische toets en effectrapportage.
In deze rapportage worden de volgende vragen beantwoord:
1. Is de beoogde transformatie van het pand Spaarndamseweg 74 te Haarlem distributief te verantwoorden en voorziet deze in een actuele behoefte?
2. Welke ruimtelijke argumenten zijn hierop van toepassing?
3. Wat zijn de effecten van de voorgenomen ontwikkeling)? Leidt de ontwikkeling tot duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur en/of aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de omgeving?
Dit rapport fungeert als bijlage bij de bouwaanvraag/ruimtelijke onderbouwing en kan als onderlegger voor bestuurlijke besluitvorming gebruikt worden.
Spaarndamseweg 74, Haarlem
Bron: Bureau Stedelijke Planning
1 Contextanalyse
1.1 Draagvlak
Haarlem vervult als grote stad (bijna 152.000 inwoners) niet alleen een rol voor haar eigen inwoners, maar ook voor de inwoners van omliggende gemeenten. De
koopkrachtbinding is relatief hoog (79%) en met een koopkrachttoevloeiing van 31%
vervult het detailhandelsaanbod in Haarlem ook een functie voor omliggende gemeenten1. Ook voor het winkelcentrum Spaarneboog aan de Paul Krugerkade in Haarlem-Noord geldt dat de omzettoevloeiing van buiten Haalrem aanzienlijk is: 16%
in de dagelijkse artikelen en 21% in de niet-dagelijkse.
Figuur 1 Verzorgingsgebied projectlocatie
Bron: BRT achtergrondkaart, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
1 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011. Uitgesplitst naar dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen bedraagt de binding 89% en 68% en de toevloeiing 15% en 45%.
Kenmerken bevolking
In de directe omgeving wonen 8.470 personen. Dit gebied bestaat uit drie buurten:
Patrimoniumbuurt, Transvaalbuurt en Frans Halsbuurt. Totaal woont in wijk 5 ongeveer het dubbele aantal inwoners. Haarlem-Noord telt ruim 53.000 inwoners.
Enkele opvallende kenmerken:
In de directe omgeving wonen veel 15 tot 45 jarigen en kleine huishoudens, veelal starters op de woningmarkt. Dit geldt ook zij het in iets mindere mate voor wijk 5.
In geheel Haarlem-Noord wonen naast starters ook veel jonge gezinnen met een bovengemiddeld inkomen. Dit geldt ook, zij het in iets mindere mate, voor geheel Haarlem.
Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen Gebied Aantal
Inwoners
% 0- 15
% 15- 25
% 25- 45
%45- 65
%65+ Gem.
huish.
grootte
% niet westerse Allocht.
Gem. ink.
per inw.
(2011)
Buurt 8.470 15 16 39 21 9 1,8 11 € 22.250
Wijk 5 16.835 17 13 36 23 11 2,0 10 € 21.600
Noord 53.040 19 11 30 25 14 2,2 8 € 23.570
Haarlem 151.820 17 11 30 27 16 2.0 14 € 23.900
NL 17 12 26 28 16 2,2 12 €21.700
Bron: CBS Statline, 2013
Prognose bevolking
De verwachting is dat de bevolking van Haarlem tot 2020 toe zal nemen tot 160.000 - 164.000 inwoners. Voor 2030 wordt een bevolkingsaantal van 171.000 verwacht.2
Woningbouwplannen
In Haarlem en Haarlem-Noord zijn diverse woningbouwplannen. In Haarlem-Noord zijn er plannen om het 34 koop- en 104 huurwoningen te realiseren op het
Deliterrein, dat iets ten noorden van de projectlocatie ligt (tussen de
Spaarndamseweg, de Transvaalstraat en de Delistraat). In de Indische Buurt (ten noorden van de Transvaalbuurt) zijn plannen voor 70 koop- en 30 huurwoningen.3
1.2 Krachtenveld
Hoewel Haarlem een regioverzorgende functie heeft, vloeit 16% van de omzet af naar andere gemeenten. De Haarlemmermeer (o.a. het vernieuwde en uitgebreide
winkelcentrum aan de Kruisweg te Hoofddorp en de woonboulevard Cruquius) en Amsterdam zijn de belangrijkste aankoopplaatsen voor de inwoners van Haarlem voor niet-dagelijkse artikelen buiten Haarlem.
Binnen Haarlem wordt het krachtenveld gekenmerkt door de aanwezigheid van een regionaal verzorgend centrum (binnenstad) en het stadsdeelcentrum Schalkwijk.
Binnen Haarlem-Noord zijn de twee belangrijkste (stadsdeeloverstijgende) winkelcentra de binnenstedelijke winkelstraat Cronjé en de grootschalige
2 Bevolkingsprognose CBS, 2013 (laatste prognose uit 2011) en Primos Prognose, oktober 2013.
3 www.nieuwbouw-haarlem.nl
concentratie Paul Krugerkade (Spaarneboog). Daarnaast zijn er diverse centra die voornamelijk gericht zijn op boodschappen, zoals het recent geherstructureerde Marsmanplein, Soendaplein en Rijkstraatweg/Planetenlaan.
Functioneren
Haarlem heeft een regionale functie als het gaat om niet-dagelijkse artikelen. In totaal komt 45% van de omzet in de stad van inwoners buiten de gemeente (toevloeiing).
Vooral het centrum speelt een grote regionale rol, maar ook de winkelgebieden in Haarlem-Noord behalen omzet van buitenaf. Voor winkelcentrum Cronjé is de toevloeiing van niet-dagelijkse artikelen 23%, voornamelijk afkomstig uit Velsen, Bloemendaal en Haarlemmerliede. Van de omzet van de grootschalige concentratie Paul Krugerkade (winkelcentrum Spaarneboog) is 21% van de omzet afkomstig van buiten de gemeente (o.a. Bloemendaal en Velsen).
1.3 Leegstand(sontwikkeling)
De leegstand in Haarlem en Haarlem-Noord heeft de afgelopen vijf jaar onder het landelijk gemiddelde gelegen. In totaal is de winkelleegstand in Haarlem-Noord met 2.131 m² gestegen tussen 2008 en oktober 2013. Meer dan een derde hiervan is leegstand in winkelstraat Cronjé (toename van 813 m²). De stijging in 2013 is mede veroorzaakt door het failliet gaan van een grote verf- en glashandel in het
winkelgebied Spaarneboog. Dit pand wordt echter betrokken door Carpetright, waardoor de leegstand weer zakt onder het Haarlems gemiddelde.
Figuur 2 leegstandsontwikkeling m² winkelvloeroppervlak 2008 - oktober 2013
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2008-2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
0 1 2 3 4 5 6 7 8
2008 2009 2010 2011 2012 2013 okt-13
Haarlem Noord Haarlem Nederland
2 Distributieve en ruimtelijke analyse
2.1 Winkeldichtheden
In deze paragraaf is aan de hand van winkeldichtheden de
ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel op deze locatie bepaald. Alle berekeningen zijn gemaakt voor invulling met dagelijks aanbod en niet-dagelijks aanbod.
Om in kwantitatieve zin iets te kunnen zeggen over de ontwikkelingsmogelijkheden op deze plek, is het aantal winkelmeters afgezet tegen het aantal inwoners.
De winkeldichtheid ligt in Haarlem-Noord voor het dagelijks aanbod een fractie onder het Haarlems gemiddeld en beduidend lager dan Nederland. Omgerekend gaat het om een verschil van ruim 900 m2 wvo4. Haarlem-Noord is vooral wat betreft het niet- dagelijks aanbod duidelijk onderbewinkeld. Dit is ook niet zo vreemd daar het modisch en volumineus winkelaanbod zich grotendeels bevindt buiten Haarlem- Noord, zoals de binnenstad en IKEA.
Tabel 2 Winkeldichtheden dagelijks en niet-dagelijks in beide verzorgingsgebieden
Variabelen Haarlem-Noord Haarlem Nederland
aantal inwoners 53.040 151.820 16.779.575
m² wvo dagelijks (excl. leegstand) 17.273 49.822 5.751.495 m² wvo niet-dagelijks (excl. leegstand) 32.037 185.654 22.150.372
m² dagelijks per 1.000 inwoners 326 328 343
m² niet-dagelijks per 1.000 inwoners 604 1.223 1.320
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, oktober 2013; CBS Statline, 2013
2.2 Uitkomsten eerdere onderzoeken
In 2012 is de actualisatie van de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de Metropoolregio Amsterdam uitgevoerd5. Uit deze actualisatie bleek dat er in alle branches (dagelijks, mode en luxe, vrije tijd en electro en volumineus) nog uitbreidingsruimte is in het aantal m², maar wel in mindere mate dan de vorige peildatum (februari 2011). In Haarlem ligt o.a. de vloerproductiviteit voor alle sectoren hoger dan het landelijk gemiddelde, en komt uit het onderzoek uit de bus als een van de gemeenten waar in alle sectoren nog substantiële uitbreidingsruimte is. Na Amsterdam is het de gemeente binnen de Metropoolregio Amsterdam met de grootste uitbreidingsruimte: 61.000 m² wvo.
4 Berekening (343-326)*53.040/1000
5 Bureau Stedelijke Planning, 2012: Metropoolregio Amsterdam, Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel.
Actualisatie rapport februari 2011
2.3 Ruimtelijke analyse
Het pand Spaarndamseweg 74 te Haarlem meet 1.700 m² en is thans in gebruik door Carpetright. Carpetright beëindigt per 1 april 2014 de huurovereenkomst. De eigenaar wenst de ruimte te kunnen (blijven) benutten voor alle vormen van detailhandel. De gemeente heeft de bestemming beperkt voor perifere detailhandel. De gemeente heeft de bestemming beperkt tot perifere detailhandel.
Voor reguliere detailhandel zijn er in de huidige bebouwingsopzet onvoldoende parkeerplaatsen. De eigenaar kan echter door een verkleining van het winkelpand naar 1.100 m² en de sloop van het belendende pand en perceel (een garagepand) in totaal nu 33 parkeerplaatsen realiseren. Daarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm van 2,5 plaatsen per 100 m² bvo detailhandel.
Figuur 3 Ruimtelijke samenhang
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
In dit scenario treden de volgende ruimtelijke effecten op:
Het sterk verouderd garagebedrijf en de veredelde loods van Carpetright maken plaats voor een modern, geïntegreerd winkelvastgoedproject dat aansluit op dat van de omgeving (zie verder paragraaf 2.4 Effecten) en op de renovatieopgaaf van dit deel van Haarlem-Noord.
Met de herontwikkeling van het pand wordt het aantal m² detailhandel verminderd:
van 1.700 m² bvo naar 1.100 m² bvo. Dit betekent een netto afname van het aantal detailhandelsmeters in Haarlem(-Noord).
Door het aanleggen van extra parkeerplaatsen wordt niet alleen voldaan aan de parkeernorm, maar ook de ontsluiting en verkeersafwikkeling verbeterd. In de huidige situatie zijn er nauwelijks parkeerplaatsen en is het niet mogelijk direct van/naar de oostelijke rijbaan van de Spaarndamseweg over te steken. In de beoogde nieuwe situatie zijn er 33 eigen parkeerplaatsen en is vanaf/naar de parkeerplaats ook een directe oversteek naar de oostelijke rijbaan mogelijk. De entree/uitgang van de
parkeergarage van het noordelijk gelegen kantorenwoonblok maakt al gebruik van deze ontsluiting. Het nieuwe parkeerterrein grenst hier direct aan.
Laden en lossen vindt eveneens op eigen terrein plaats in plaats van thans op de openbare weg.
Met een nieuwe detailhandelsinvulling wordt ingespeeld op de aanwezige dynamiek van winkelcentrum Spaarneboog. Dit goed functionerende winkelcentrum vervult met haar specifieke (discount) segment een functie voor heel Haarlem-Noord en omgeving.
Het alternatief dat de bestaande toestand blijft zoals die is qua
bebouwingsoppervlakte met perifere detailhandel, betekent in distributie-
planologisch en ruimtelijk opzicht een aanzienlijk minder goede oplossing. Concrete gesprekken zijn gaande met een bouwmarkt, maar er ontbreken als dan nog steeds eenvoudigweg toereikende parkeervoorzieningen. Ook de laad- en lossituatie op de openbare weg is zeer ongunstig voor dit winkelperceel en het omringend woon- en leefklimaat. De functiewijziging naar reguliere detailhandel maakt het economisch en financieel verantwoord om een deel van de winkelbebouwing te slopen en om een naastgelegen perceel te verwerven ten behoeve van parkeren én laden en lossen op eigen terrein. In geval dat de bestaande constellatie qua oppervlak en bestemming gehandhaafd blijft is aankoop van het belenende perceel en een integrale renovatie financieel niet verantwoord.
Figuur 4 Spaarndamseweg met vlnr woningen, pand Carpetright, garage en kantoren
Bron: Bureau Stedelijke Planning
2.4 Effecten
Economische en ruimtelijke impuls
De herontwikkeling levert een blijvende economische en ruimtelijke impuls op provincie, onder te verdelen in:
1. Tijdelijke effecten. Werkgelegenheid gedurende de bouw en herinrichting, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten, inclusief de transformatie.
2. Structurele effecten of maatschappelijke baten. Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Deze omzetimpuls is uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en uiteindelijke invulling van de ontwikkeling. De verkleuring van winkelmeters zal naar verwachting extra werkgelegenheid genereren daar de meeste andere branches een (wat) hogere vloerproductiviteit kennen dan Carpetright en andere perifere detailhandel. In ieder geval blijft werkgelegenheid behouden.
3. Uitstralingseffecten. Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal de herontwikkeling ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten.
Relevant zijn onder meer:
a. Impuls voor de andere winkels en voorzieningen nabij Spaarndamseweg 74, in het bijzonder de Paul Krugerlaan (Spaarneboog), ervan uitgaande dat de nieuwe invulling een deels nieuwe klantenstroom aanboort. De retail, horeca en andere publieksfuncties in de directe omgeving van de locatie zullen hier het meest van profiteren.
b. Ruimtelijk-functionele versterking structuur. Door de projectomgeving kwalitatief op te waarderen en beter te laten aansluiten bij de andere
commerciële functies ontstaat een meer aantrekkelijk voorzieningenaanbod, dat bijdraagt aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en
bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel.
c. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving.
Effecten op bestaande winkelstructuur
Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er mogelijk ook
verdringingseffecten. Daar per saldo sprake is van een zeer aanzienlijke reductie van het aantal winkelmeters van 1.751 m2 naar 1.154 m2 met daarbij een beperkte functiewijziging van perifere naar reguliere detailhandel, zullen mede gelet op de beperkte betekenis van deze locatie, de effecten op de schaal van Haarlem(-Noord) te verwaarlozen zijn.
Dat neemt niet weg dat individuele ondernemers enige concurrentiehinder kunnen ondervinden. De uiteindelijke invulling van het pand Spaarndammerweg 74 is hiervoor bepalend. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep) met bestaande retailers, des te groter het effect. Tot grote uitval of substantiele verdringing, laat staan tot oplopende leegstand binnen Haarlem(-Noord) en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het
ondernemersklimaat) zal de herontwikkeling van Spaardammerweg 74 vanwege haar omvang nimmer kunnen leiden.
Eerder is al gememoreerd (paragraaf 2.1 en 2.2) dat er Haarlem (nog) voldoende distributieve mogelijkheden zijn. Voor zover er al sprake is van verdringing zal deze vermoedelijk snel worden ingelopen.
2.5 Slotconclusies
De positieve effecten (zie vorige paragraaf 2.4) zijn evident groter dan de
concurrentiehinder of de verdringing. Bij herontwikkeling zou bij voorkeur gedacht kunnen worden aan een invulling met een reguliere winkel:
met een zekere autonome aantrekkingskracht
die een brede doelgroep aanspreekt (bestaande klanten en niet-klanten) en
die eventueel past binnen de profilering van de Paul Krugerkade (Spaarneboog).
Het alternatief dat de huidige toestand onveranderd blijft, heeft tot gevolg dat het belendende perceel niet wordt betrokken in een nieuwe ontwikkeling met toereikende parkeervoorzieningen en laad- en losmogelijkheden. Een integrale (her)ontwikkeling blijft dan uit. Dit alternatief is weinig aanlokkelijk. Hardnekkige knelpunten als parkeren, verkeersafwikkeling en laden en lossen zijn dan allerminst opgelost, sterker verergeren mogelijk. De noodzakelijke kwaliteitsimpuls is
(voorlopig) van de baan.
Bijlage: Winkelgebieden Haarlem-Noord
Tabel 3 winkelgebieden Haarlem Noord (exclusief leegstand)
Winkelgebied Aantal
VKP*
Aantal m² wvo
VKP dagelijks
m² wvo dagelijks
Bebouwde kom 34 5.043 11 1.112
Bedrijventerrein 2 2.648 - -
Buiten bebouwde kom 1 60 1 60
Delftwijk (inclusief Marsmanplein) 20 4.390 11 3.415
Kleverpark 16 1.424 7 439
Paul Krugerkade (inclusief Spaarneboog)
13 12.643 4 3.155
Plesmanplein 5 741 3 661
Rijksstraatweg Planetenlaan 6 2.415 2 2.164
Rijksstraatweg Vergierdeweg 10 640 4 240
Rijksstraatweg Zaanenlaan 18 2.313 3 575
Santpoorterstraat 10 1.489 4 958
Soendaplein 7 2.823 3 2.568
Winkelcentrum Cronjé 114 12.681 25 1.926
Totaal 256 49.310 78 17.273
Bron: Locatus verkooppunt verkenner, 2008-2013
* vkp = verkooppunten
Werknr.
Bladnr.
Formaat Getekend
Schaal
P ro je c t
O p d ra c h tg e v e r
O n d e rw e rp
B o u w k u n d ig B u re a u M . V is s e r
Lunenburgdreef222135DNHoofddorp
tel.023-5623119Fax.020-2010195E-mail.bbmv.thijsvisser@gmail.com Datum Gewijzigd
A lle m a te n in h e t w e rk te m e te n c .q . te c o n tr o le re n IN D IE N IN G S T E K E N IN B e s ta a n d e s itu a tie w in k e lb e b o u w in g te s lo p e n b e s ta a n d e b e b o u w in g c a . 5 9 7 m ²
L.S.
n.u.
uit a.n.v.
a.n.v.
a.n.v.
uit INGANGUITGANG
W IN K E L W IN K E L
A lle m a te n in h e t w e rk te m e te n c .q . te c o n tr o le re n IN D IE N IN G S T E K E N IN
Werknr.
Bladnr.
Formaat Getekend
Schaal
P ro je c t
O p d ra c h tg e v e r
O n d e rw e rp
B o u w k u n d ig B u re a u M . V is s e r
Lunenburgdreef222135DNHoofddorp
tel.023-5623119Fax.020-2010195E-mail.bbmv.thijsvisser@gmail.com Datum Gewijzigd
L .S . u it n .u .
a .n .v .
L.S.n.u.
N ie u w e s itu a tie a a n g e p a s te /b e p e rk te w in k e lb e b o u w in g e n p a rk e e rp la a ts e n
a.n.v.Verloop initiatief Sloop/Nieuwbouw Spaarndamseweg 74/76
1) Bij een bouwaanvraag in 2012 voor een mineure aanpassing binnen het pand kregen we vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan een beperking opgelegd tot perifere detailhandel. Het pand is altijd als winkel in gebruik geweest, met o.a. een Carpetright.
Vanwege deze gebruiker werden we opeens beperkt omdat deze wordt gerubriceerd onder de bestemming Perifere Detailhandel. Niet ruimtelijke ordening maar de feitelijke gebruiker was leidend bij het opleggen van de bestemming.
2) We hebben op dat bestemmingsplan ingesproken bij de Commissie Ruimte. Antwoord van de Wethouder c.q. ambtenaren was dat er niet genoeg parkeren bij het pand zou zijn. Op zich is dat feitelijk juist maar aangezien het om een bestaand pand ging en het niet om een nieuwe bouwaanvraag, had het parkeerargument helemaal geen rol mogen hebben in deze
discussie. Dat is namelijk alleen iets waaraan getoetst wordt binnen een bouwaanvraag ivm de bouwverordening en speelt geen rol binnen het bestemmingsplan.
Ook werd concurrentie voor de omgeving aangedragen als argument waarom beperkt zou moeten/mogen worden. Dat argument wordt weersproken door het rapport dat wij hebben laten maken door Bureau Stedelijk Planning. NB: is dit hetzelfde adviesbureau dat de detailhandelsnota voor de MRA heeft gemaakt en waarop het Detailhandelsbeleid van de gemeente op gebaseerd zou moeten zijn. Zij zien geen problemen want feitelijk kan een winkel van deze omvang geen noemenswaardige concurrentie opleveren dan wel ontwrichtend werken.
3) Bij de Raad van State verloren we ons beroep tegen het bestemmingsplan omdat zij ons verweten dat wij de bestemming zouden hebben geaccepteerd door niet in beroep te gaan tegen de afwijzing van de bouwvergunning. We zijn wel tegen de beperkende vergunning opgekomen maar ivm met proceseconomie (niet 2 keer procederen tegen hetzelfde) met de gemeente de afspraak gemaakt niet op te komen tegen de vergunning zelf maar tegen het bestemmingplan waarop binnen de vergunning geanticipeerd werd. Wat gebeurt er vervolgens: De Raad van State leest deze afspraak tussen gemeente en ons niet en gaat er daarmee vanuit dat wij de bestemming impliciet geaccepteerd zouden hebben. Zodoende zagen zij aan onze kant geen belang en dus werd inhoudelijk geen oordeel gegeven in de zaak tegen het bestemmingsplan. Heel teleurstellend om zo afgedaan te worden.
4) Wij hebben nu een bouwaanvraag ingediend na het verliezen van de procedure tegen het
bestemmingsplan om alsnog inhoudelijk getoetst te krijgen dat het plan dat wij voorstaan
met reguliere detailhandel, waarbij wij van de huidige 1700m2 winkel, 600 m2 slopen en
tevens het aanpalende autoverkoopbedrijf saneren en het hele voorterrein aansluitend
veranderen in een parkeerterrein met 31 pp met eigen laad en los zone, een goede
ruimtelijke ordening voorstaat en zodoende gewoon vergund zou moeten worden. Deze
vergunning is net afgewezen met een minimale motivering vanuit de Gemeente. Wij hebben op aanvraag van de gemeente allerlei onderbouwingen gegeven waaronder dus de
distributieve ruimtelijke onderbouwing van Bureau Stedelijke Planning (zie bijlage), en er wordt gewoonweg niet inhoudelijk gereageerd dan wel gemotiveerd. Men vindt iets maar hoe men daartoe komt is niet duidelijk. Wij zijn in beroep gegaan hiertegen (zie bijlage d.d.
10 december 2014)
