Distributieve effecten analyse

(1)

51

Rho adviseurs voor leefruimte 400804.20190369

Bijlage 7 Distributieve effecten analyse

(2)

Distributieve analyse en effectenstudie

verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

(3)

(4)

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109

6512 BS Nijmegen

T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl

Opdrachtgever: Aldi Culemborg BV Contactpersoon:

Projectleider DTNP:

Projectnummer: 2047.0319

Datum: 24 april 2019

Deze rapportage betreft de actualisatie van het DTNP-rapport van 7 december 2015

Distributieve analyse en effectenstudie

verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

(5)

(6)

1 Context 1

1.1 Inleiding 1

1.2 Uitgangssituatie Driebergen 2

1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 2

2 Distributieve analyse 4

2.1 Kwantitatieve behoefte 4

2.2 Kwalitatieve behoefte 5

3 Kwalitatieve aspecten 7

3.1 Effecten op winkelstructuur en leegstand 7

3.2 Relatie met beleid 8

4 Samenvattende conclusie 10

Inhoudsopgave

(7)

(8)

1 van 10

2047.0319 Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

1 Context

1.1 Inleiding

Aanleiding

Het detailhandelsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is vastgelegd in de

Detailhandelsvisie Utrechtse Heuvelrug (DTNP, 2009). Hierin wordt voor het centrum van Driebergen uitgegaan van een (compacte) lineaire structuur met sterke polen aan de beide uiteinden (met supermarkten als trekkers).

Schaalvergroting van de Aldi-supermarkt wordt als een van de concrete actiepunten benoemd.

Aldi wil haar vestiging in Driebergen uitbreiden en verplaatsen naar een locatie aan de Appel- gaard. De Appelgaard is één van de parkeer- locaties voor het centrum van Driebergen. De versterking van dit bronpunt met een pulbieks- trekker wordt als gewenste mogelijkheid

benoemd in de Retailparagraaf (DTNP, 2018).Op de beoogde locatie voor Aldi is een autohandel.

Vraagstelling

In het kader van de planologische procedure is een actueel distributie-planologisch onderzoek nodig naar de behoefte en effecten van de

beoogde ontwikkeling. Relevante aspecten zijn de (regionale) behoefte aan detailhandel en de vraag of deze niet reeds inpasbaar is binnen het

bestaande winkelgebied, mede in relatie tot eventuele leegstand en het bestaande gemeentelijke detailhandelsbeleid.

Aan DTNP is in 2015 reeds gevraagd in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking en recente jurisprudentie hierover, dit onderzoek op te stellen. Doordat de onderzoeksrapportage ruim 3 jaar geleden is opgesteld, is besloten deze rapportage te updaten op basis van de nu meest actueel beschikbare gegevens.

In deze geactualiseerde versie van het onderzoekrapport worden de volgende onderzoeksvragen beantwoord:

1. Wat is de (regionale) behoefte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in Driebergen- Rijsenburg?

2. Wat zijn de ruimtelijke (on)mogelijkheden voor inpassing van een Aldi-supermarkt in het centrum? Hoe kan de beoogde locatie functioneel-ruimtelijk worden beoordeeld (relatie Traay)?

3. Wat zijn de (te verwachten) effecten van de verplaatsing en uitbreiding van de Aldi- supermarkt op de aanbodstructuur en de leegstand in het centrum?

Huidige vestiging Aldi in Driebergen

Beoogde locatie nieuwe Aldi-supermarkt

(9)

2 van 10 2047.0319 Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

1.2 Uitgangssituatie Driebergen

Supermarktaanbod Driebergen

In de plaats Driebergen-Rijsenburg zijn vijf supermarkten met een gezamenlijk

winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 5.000 m²*:

• Albert Heijn: ± 1.360 m² wvo (centrum);

• Albert Heijn: ± 1.025 m² wvo (centrum);

• Aldi: ± 450 m² wvo (centrum);

• Odin: ± 275 m² wvo (centrum);

• Lidl: ± 800 m² wvo (rand centrum);

• Jumbo: ± 1.000 m² wvo (De Sluis).

Centrum Driebergen

Het winkelaanbod in Driebergen-Rijsenburg heeft een omvang van ± 18.200 m² wvo (± 110 winkels)*. Het overgrote deel daarvan (ruim 14.500 m² wvo, ± 85 winkels) bevindt zich in het centrumgebied. Er staan circa tien verkoop- punten leeg in Driebergen-Rijsenburg, waarvan zes panden (bijna 600 m² wvo) in het centrum*.

Uitbreidingswens Aldi

Aldi wil haar winkel in Driebergen vergroten tot minimaal 1.150 m² bvo (± 900 m² wvo). Dit is een uitbreiding van circa 450 m² wvo.

* Locatus Online (april 2019).

1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om in de gewijzigde winkel- en vastgoedmarkt, met toenemende leegstand, een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren heeft de

Rijksoverheid in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen (art. 3.1.6, lid 2, Bro). De Ladder vraagt van provincies en gemeenten om elke nieuwe stedelijke ontwikkeling (waarvoor bestemmingsplanwijziging nodig is) te

motiveren aan de hand van drie stappen (treden). In 2017 is de Ladder vereenvoudigd.

Bij de onderbouwing van voorliggend plan (bij de bestemmingsplanwijziging) in bestaand stedelijk gebied dienen de volgende aspecten aan de orde te komen:

Is er behoefte?

Ten eerste dient aangetoond te worden dat het plan voorziet in een bepaalde behoefte aan deze nieuwe winkelruimte. Het bepalen van de actuele behoefte heeft niet louter betrekking op de (kwantitatieve) marktvraag. Ook kwalitatieve overwegingen spelen een rol.

Supermarkt Albert Heijn in centrum

Biologische eetwinkel ook meegenomen in aanbod

(10)

3 van 10

Effecten op aanbodstructuur en leegstand?

Naast het bepalen van de behoefte dient ingegaan te worden op de mogelijke effecten van het plan op de bestaande winkelstructuur en de ontwikkeling van leegstand. Het gaat hier bij niet sec om economische effecten, zoals een daling van omzet bij concurrerende

bedrijven. Wel relevant zijn een onaanvaardbare toename van leegstand, het ondermijnen van de beoogde winkelstructuur voor consumenten of effecten op de leefbaarheid. Vigerende ruimtelijke beleidskaders bieden handvaten om de wenselijkheid van effecten te wegen.

Het eventueel ontstaan van negatieve effecten op andere winkellocaties dient in de uiteindelijke afweging nadrukkelijk onderzocht en meegewo- gen te worden. In de ruimtelijke onderbouwing dient aangegeven te worden hoe met eventueel leegkomende panden wordt omgegaan

(bijvoorbeeld functiewijziging).

Hergebruik bestaande winkellocaties

Tot slot van de eerste trede dient aangetoond te worden dat de mogelijkheden voor hergebruik van bestaande winkellocaties is onderzocht en onvoldoende mogelijkheden biedt voor inpassing van de behoefte aan nieuwe winkelruimte (duurzaam ruimtegebruik).

Figuur 1 Uitwerking Ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel

(11)

2 Distributieve analyse

2.1 Kwantitatieve behoefte

Distributieplanologisch onderzoek

Om nader inzicht te krijgen in de kwantitatieve uitbreidingsruimte voor supermarkten in Driebergen maken we een indicatieve

distributieve berekening van de marktruimte in de kern in 2025. In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. De voorspellende waarde van een distributieve berekening op basis van

beschikbare kengetallen uit het (recente) verleden is in de sterk wijzigende winkelmarkt echter beperkt. Bovendien moeten door grote onderlinge verschillen in marktgebieden, typen winkelgebieden en winkelformules dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld.

De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van de winkelgebieden. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een eerste indicatie geven van de aanwezige marktruimte, op basis waarvan vervolgens effecten in beeld kunnen worden gebracht.

Variabelen

In dit hoofdstuk maken we een kwantitatieve analyse voor supermarkten in Driebergen. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners in relevante regio), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in supermarkten in Driebergen (koopkrachtbinding), en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen omvang (m² wvo) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.

Verzorgingsgebied

Voor het bepalen van het relevante verzorgingsgebied voor supermarkten in Driebergen wordt rekening gehouden met de omvang (en

daarmee trekkracht) van het aanbod in

Driebergen in relatie tot het aanwezige aanbod in de omgeving. Immers, voor het doen van dagelijkse aankopen zijn consumenten overwegend gericht op de dichtstbijzijnde aankooplocatie die voldoet aan hun wensen en eisen.

Op basis hiervan gaan we uit van een

verzorgingsgebied bestaande uit de woonplaats Driebergen-Rijsenburg. Dit is een duidelijk afgebakend gebied (wat door consumenten ook

zo wordt ervaren), waarbinnen een divers (supermarkt)aanbod aanwezig is. Dit gebied is dan ook aan te merken als ‘de relevante regio’

bij de beoordeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De woonplaats Driebergen-Rijsenburg telt momenteel circa 18.800 inwoners*. Komende decennia zal het inwonertal in de gemeente Utrechtse Heuvelrug naar verwachting

geleidelijk blijven toenemen**. Voor Driebergen- Rijsenburg wordt uitgegaan van circa 19.500 inwoners in 2025.

Omzet per hoofd

In distributieve berekeningen als deze wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij deze gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking in de supermarktbranche € 2.020,-***.

Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Driebergen-Rijsenburg circa 22% hoger ligt dan

* CBS (2019) StatLine.

** Provincie Utrecht (2017) Woningmarktmonitor o.b.v.

Primos prognose.

*** Panteia/Detailhandel.info (2018), Omzetkengetallen 2017.

(12)

5 van 10

Op basis van recent koopstromenonderzoek*** en ervarings-/referentiecijfers zijn de toekomstig haalbare binding en toevloeiing ingeschat.

Van wege het complete aanbod met sterke supermarkten is een hoge koopkrachtbinding in Driebergen reëel. Wij gaan uit van een haalbare binding van 90 à 95%. Het sterke en gevarieer- de supermarktaanbod (verschillende markt- segmenten) in Driebergen zorgt voor toevloeiing vanuit omliggende plaatsen (onder meer Doorn).

Daarnaast kan het aanbod in Driebergen pro fi teren van bestedingen door verblijfs- toeristen. Op basis hiervan schatten we in dat een toevloeiing in de supermarktbranche in Driebergen van 15% haalbaar is.

Vloerproductiviteit

In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² wvo (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in de supermarktsector € 8.100,- (excl. btw) (Detailhandel.info, 2018). In deze situatie gaan we uit van deze landelijke gemiddelde vloerproductiviteit als minimum.

Berekening kwantitatieve behoefte

Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt een toekomstige marktruimte voor supermarkten in Driebergen berekend van

*** I&O Research en DTNP (2019),

Koopstromenonderzoek Randstad 2018.

5.300 tot 5.600 m² wvo (tabel 1 op p. 6). Dit is meer dan het aanwezige aanbod. Vanuit kwantitatief oogpunt is er dus een beperkte ruimte voor uitbreiding van het aanbod.

2.2 Kwalitatieve behoefte

Schaalvergroting supermarkten

Supermarkten zijn de basis bij het hedendaagse boodschappen doen. Supermarktbestedingen per inwoner zijn de afgelopen jaren toegenomen.

Om aan de toenemende wensen van consumenten te kunnen voldoen (ruim assortiment, gemak, comfort) hebben supermarkten een steeds groter oppervlak nodig. Supermarkten worden dan ook gemiddeld steeds groter. Het aantal kleinschalige supermarkten (< 800 m² wvo) is de afgelopen jaren landelijk fors afge- nomen. Het aantal supermarkten met een omvang tussen de 1.000 en 1.500 m² wvo is het sterkst gegroeid****.

Ook discounters hebben ondanks het kleinere assortiment een steeds ruimere winkel nodig om hun klanten goed te bedienen en hanteren daartoe vaak 1.000 m² wvo als minimale maat voor nieuwe winkels. Bestaande winkels die kleiner zijn, worden vergroot of (op termijn)

**** Distrifood Dynamics (2018), bewerking DTNP.

landelijk gemiddeld* gaan we uit van een hogere omzet per inwoner per jaar. Voor de supermarkten is het gebruikelijk een correctie door te voeren van factor 0,4** van het percentage dat het inkomen afwijkt van het landelijk gemiddelde. We gaan uit van circa

€ 2.200,- (€ 2.020 + (0,4 x 22% x € 2.020)).

In de berekening is een tweede correctie voor de verwachte omzet per inwoner toegepast.

Deze correctie betreft de verwachte toename van het marktaandeel boodschappen dat via internet gedaan wordt, van 2,5% in 2017 naar 5 à 10% over vijf jaar. In de berekening voor 2025 gaan we uit van een online marktaandeel van 7,5%. Dit resulteert in een verwachte lokale omzet per inwoner van circa € 2.090.

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Driebergen-Rijsenburg dat terechtkomt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Het aandeel binnen de totale omzet dat besteed wordt door inwoners van buiten het primaire verzorgingsgebied (Drie- bergen-Rijsenburg) noemen we koopkrachttoevloeiing.

* CBS (2019), StatLine; Kerncijfers wijken en buurten 2017.

** Retail Insiders, Memo december 2018.

(13)

gesloten omdat deze winkels door consumenten als te incompleet worden beschouwd en in toenemende mate worden overgeslagen.

Discounter in centrum Driebergen gewenst

Supermarkten zijn de belangrijkste publiekstrekkers in centrumgebieden als dat van Driebergen. Andere winkels profiteren van de aanwezigheid van sterke trekkers. De

aanwezigheid van ten minste één moderne discountsupermarkt in het centrum van Driebergen is vanuit consumentenperspectief wenselijk (gevarieerd supermarktaanbod) en passend bij de schaal van Driebergen.

Aldi is de enige discountsupermarkt in het centrumgebied (Lidl ligt buiten het door de gemeente nagestreefde centrumgebied). Deze potentiële publiekstrekker is nu naar moderne maatstaven veel te klein (zie voorgaande).

Daarnaast brengt de huidige locatie een aantal ruimtelijke knelpunten met zich mee (onder meer zeer beperkt aantal parkeerplaatsen, weinig ruimte voor laden en lossen (onveilig)).

Schaalvergroting van deze aanbieder ligt voor de hand en is zelfs nodig om in de toekomst een functie te kunnen (blijven) vervullen als publiekstrekker voor het centrumgebied als geheel (is ook benoemd in Detailhandelsvisie Utrechtse Heuvelrug en de Retailparagraaf).

Huidige Aldi is veel te klein Ruimtelijke knelpunten, o.a. parkeren, bevoorrading

Tabel 1 Indicatie marktruimte supermarkt sector Driebergen-Rijsenburg in 2025

Inwoners primair verzorgingsgebied 19.500

Omzet per inwoner (excl. BTW) € 2.090

Koopkrachtbinding 90 à 95%

Gebonden omzet € 36,6 à 38,7 miljoen

Koopkrachttoevloeiing 15%

Omzet door toevloeiing (excl. BTW) € 6,5 à 6,8 miljoen Totale potentiële omzet (excl. BTW) € 43,1 à 45,5 miljoen

Gem. omzet per m² NL (excl. BTW) € 8.100

Potentieel supermarktaanbod (wvo) 5.300 à 5.600 m²

Aanwezig supermarktaanbod (wvo) 5.000 m²

Uitbreidingsruimte supermarkten (wvo) 300 à 600 m²

(14)

7 van 10

3 Kwalitatieve aspecten

3.1 Effecten op winkelstructuur en leegstand

Effecten op supermarktstructuur

De beoogde vergroting van Aldi (van 450 m² wvo) komt ongeveer overeen met de verwachte uitbreidingsruimte (zie hoofdstuk 2). Het

realiseren van de geplande uitbreiding zal mogelijk echter gepaard gaan met een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in de supermarktbranche in Driebergen (bijv. door langzamere groei inwonertal of snelle groei internet). Kleine en/of ongunstig gelegen aanbieders kunnen hierdoor (verder) onder druk komen te staan. Of en zo ja welke aanbieders daadwerkelijk zullen verdwijnen, is moeilijk te voorspellen. Dit hangt onder meer af van individuele keuzes van ondernemers en de strategie van winkelketens.

Het mogelijk verdwijnen van winkelaanbod betekent niet automatisch dat het voorzieningen- niveau voor de consument erop achteruit gaat.

Beter een beperkt aantal eigentijdse super-

markten op locaties die bijdragen aan de totale structuur (in dit geval in centrum, conform gemeentelijk beleid), dan veel en te kleine aanbieders op locaties waar ze weinig meerwaarde hebben en/of slecht ingepast zijn. Overwegingen om het aanbod uit te breiden moeten vooral vanuit ruimtelijk oogpunt en de voorzieningenstructuur als geheel worden bekeken. Economische overwegingen, zoals het economisch functioneren van individuele aanbieders mogen beleidsmatig geen doorslag- gevende rol spelen; de jurisprudentie bevestigt steeds opnieuw dat het geen overheidstaak mag zijn om concurrentieverhoudingen te reguleren, wel om zorg te dragen voor een goede ruimtelijke ordening en een duurzame voorzieningenstructuur.

Effecten op winkelstructuur

Het centrum van Driebergen heeft primair een boodschappenfunctie. Gelet op het grote bezoekers aantal is een moderne discounter een van de belangrijkste publiekstrekkers. Uit grootschalig onderzoek van DTNP blijkt dat combinatiebezoek door bezoekers van een discountsupermarkt met andere winkels lager ligt dan bij servicesuper- markten, maar nog steeds substantieel is: circa 50% bij een optimale inpassing. Bij het toenemen van de afstand tussen de supermarkt en de centrum-winkels en/of het ontbreken van een goede zichtrelatie neemt combinatiebezoek sterk af.

Schaalvergroting: kansen voor versterking centrum

Goede relatie met Traay belangrijk

(15)

8 van 10 2047.0319 Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen De huidige Aldi heeft door haar situering

(ingang aan achterzijde, blinde wand aan Traay) geen directe relatie met de overige winkels in het centrum. De matige functionele relatie in combinatie met de beperkte omvang en parkeergelegenheid zorgen ervoor dat Aldi nu maar een suboptimale toegevoegde waarde heeft als trekker in het centrum van Driebergen.

Schaalvergroting van de discountsupermarkt in het centrum (Aldi) biedt kansen voor versterking van het centrum. Met een eigentijdse en op consumentenwensen aansluitende omvang kan deze aanbieder de rol van publiekstrekker beter vervullen. Dit biedt vervolgens kansen voor (behoud of versterking) van het overige aanbod in het centrum van Driebergen.

De beoogde ontwikkeling van Aldi op de locatie Appelgaard heeft bij een goede situering van de entree (richting Traay, nabij doorsteek van parkeerterrein naar Traay) een goede relatie met de overige winkels (beter dan de huidige Aldi). Het naastgelegen parkeerterrein wordt zowel door bezoekers van Aldi als door overige centrumbezoekers gebruikt. Hierdoor kan deze supermarkt haar trekkersrol voor de overige winkels in het centrum naar verwachting beter vervullen dan in de huidige situatie (grotere kans op combinatiebezoek).

Effecten voor leegstand

De uitbreiding van de discountsupermarkt in het centrum zorgt enerzijds voor versterking van het centrum als geheel, maar leidt anderzijds mogelijk tot leegstand. Het achterblijvende Aldipand in het centrumgebied vormt bij de beoogde ontwikkeling het grootste leegstandsrisico. Door verplaatsing van Aldi komt in het centrumgebied een (relatief groot) winkelpand beschikbaar. De vraag is of verwacht mag worden dat dit pand redelijkerwijs op korte termijn opnieuw ingevuld kan worden, of dat rekening gehouden moet worden met structu- rele leegstand. In de huidige verdringingsmarkt is het niet vanzelfsprekend dat alle vrijkomende winkelruimte weer opnieuw wordt ingevuld.

Door autonome (landelijke) trends moet ook in Driebergen op termijn rekening worden

gehouden met een verder afnemende behoefte aan het aantal winkels in het centrum.

Het huidige Aldipand is te klein voor een eigentijdse supermarkt. Herinvulling met een supermarkt is dan ook niet te verwachten. Gelet op de locatie (in het beleidsmatige beoogde centrumgebied) en het nu relatief kleinschalige aanbod in het centrum is er naar verwachting behoefte aan schaalvergroting bij bestaande ondernemers. Daarnaast zijn bij versterking van het centrum (door schaalvergroting van een van

de trekkers) mogelijk nieuwe vestigers te verleiden om in het centrum te vestigen (al dan niet vanuit elders in Driebergen). In de uiteindelijke onderbouwing van het plan (bij bestem- mings planwijziging) moet aangegeven worden hoe met het mogelijke risico op leegstand wordt omgegaan.

3.2 Relatie met beleid

Vigerend gemeentelijk beleid

In de detailhandelsvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug (2009) en de Retail- paragraaf (2018, met ondernemers opgesteld) wordt voor het centrum van Driebergen ingezet op een compact concentratiegebied (Traay), met sterke polen aan de uiteinden (zie kaart 1, p. 9). De supermarkten zijn belangrijke publiekstrekkers in het centrum. Door schaalvergroting van de bestaande supermarkten in het centrum kunnen zij deze trekkersrol nog beter vervullen.

Inpasbaarheid beoogde ontwikkeling in centrum

De door Aldi beoogde locatie (Appelgaard) ligt aan de rand van het beleidsmatig nagestreefde winkelconcentratiegebied. Conform de Ladder voor duurzame verstedelijking moet eerst worden afgewogen of de beoogde ontwikkeling (in dit geval de uitbreiding van de supermarkt) niet inpasbaar is op bestaande winkellocaties

(16)

9 van 10

(al dan niet door herstructurering). Bij inpassing van een eigentijdse (discount)supermarkt moet naast het benodigde oppervlak ook rekening gehouden worden met parkeergelegenheid, ontsluiting en bevoorradingsmogelijkheden.

In het beleidsmatig nagestreefde concentratiegebied voor winkels (Traay) is geen fysieke ruimte voor inpassing van een eigentijdse discountsupermarkt, inclusief parkeren en bevoorradingsruimte. Er zijn ook geen panden geschikt (te maken) voor de vestiging van een winkel van deze omvang.

Randvoorwaarden beoogde ontwikkeling

De locatie Appelgaard sluit ruimtelijk direct aan op het nagestreefde concentratiegebied. De ontwikkeling van Aldi op deze locatie biedt kansen om deze trekker voor het centrum te behouden. Door uitbreiding naar een eigentijdse omvang wordt het centrum als geheel versterkt.

Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de ambities en uitgangspunten van het gemeentelijk beleid (versterking centrum). Om optimaal te profiteren van de trekkersrol voor de overige winkels in het centrum kunnen aanvullende randvoorwaarden worden gesteld aan de stedenbouwkundige inpassing (bijvoorbeeld ten aanzien van de ligging van de entree van de supermarkt).

Kaart 1 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur centrum Driebergen (DSV, 2009)

(17)

4 Samenvattende conclusie

Samenvatting

We vatten de belangrijkste conclusies nog kort samen:

• Er is enige kwantitatieve behoefte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in de plaats Driebergen-Rijsenburg (distributieve uitbreidingsruimte) te berekenen;

• De beoogde uitbreiding van Aldi komt overeen met deze berekende behoefte;

• Economische overwegingen (voortkomend uit de analyse van de kwantitatieve

behoefte) mogen (beleidsmatig) echter niet doorslaggevend zijn, argumenten moeten vooral vanuit ruimtelijk oogpunt en de voorzieningenstructuur als geheel worden bekeken;

• Er is kwalitatieve behoefte voor uitbreiding van de discounter in het centrum (supermarkten zijn publiekstrekkers voor het centrum, mits de omvang en kwaliteit aansluit bij moderne consumentenwensen),

• De ontwikkeling sluit ook aan bij het gemeentelijk beleid (versterking centrum

onder meer door schaalvergroting supermarkten);

• De huidige Aldi vervult door omvang, situering (beperkte relatie overige winkels Traay) en parkeermogelijkheden niet of nauwelijks een trekkersrol voor het centrum;

• De beoogde locatie (Appelgaard) past strikt genomen niet in het gemeentelijk beleid (aan de rand van het concentratiegebied, niet in een van de twee polen, zie kaart 1, p. 9);

• Mogelijkheden voor uitbreiding op huidige locatie of een andere locatie binnen het concentratiegebied zijn niet voorhanden;

• Beoogde locatie (Appelgaard) ligt wel direct aansluitend aan het concentratiegebied (Traay), de loopafstand tot de Traay is beperkt (vergelijkbaar met afstand Albert Heijn tot Traay), de locatie is al in gebruik als bronpunt parkeren voor het centrum (met Aldi beter gebruik parkeerlocatie, grotere kans op combinatiebezoek);

• Door ontwikkeling eigentijdse (discount-) supermarkt op locatie Appelgaard blijft deze trekker voor het centrum behouden;

• Het leegstandsrisico is beperkt: door uitbreiding van Aldi wordt het centrum versterkt, dit biedt kansen voor overige winkels en voorzieningen, het achterblijvende Aldipand ligt binnen het concen-

tratiegebied en biedt kansen voor schaalvergroting van bestaande aanbieders.

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat het plan voor verplaatsing en uitbreiding van Aldi voldoet aan de criteria van de Ladder voor duurzame verstedelijking (de behoefte is aangetoond, de effecten op de aanbodstructuur en leegstand zijn inzichtelijk gemaakt en onderzocht is of de ontwikkeling binnen bestaande winkellocaties (of andere locaties in het centrum) plaats kan vinden).

De beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi draagt bij aan versterking van het centrum van Driebergen en kan als een toekomstbestendige ruimtelijke ontwikkeling worden beschouwd.