BPF BOUWINVEST

(1)

Bijlagen

(2)

Bijlage 1

Organigram BPF Bouwinvest

BPF BOUWINVEST

Finance, Control & ICT

Organisatie &

Communicatie

Portefeuille &

Property

Project- ontwikkeling

Administratie

Control &

Rapportage

ICT P&O

Juridische Zaken Communicatie

Portefeuille Management

Beleggingen

Services &

Diensten

Regio Midden Oost

Regio Zuid Regio Noord west

Regio Zuid West

Directie

(3)

Bijlage 2

Interview met vier directieleden

Bijlage 2 bestaat uit het interview gehouden met vier vooraanstaande personen uit de organisatie, die beslast zijn met het strategische en tactische niveau van het

vastgoedbeleggingsproces. De geïnterviewden staan hieronder met naam en functie genoemd.

Vervolgens zal de lijst met vragen en de gegeven antwoorden van de geïnterviewden uiteengezet worden. De antwoorden gegeven door de geïnterviewden zijn gebundeld en op beknopte wijze ingevuld.

Lijst met geïnterviewden

- Dhr. Anne Bodzinga

Algemeen directeur van BPF - Dhr. Wim Maas

Directeur Portefeuille & Property - Dhr. Wim Weide

Directeur Projectontwikkeling - Dhr. Rob Vroom

Directeur Finance & Control

Interview

Vraag 1.

Hoe is de huidige strategie van BPF Bouwinvest tot stand gekomen? Geef een toelichting op de methode, de analyse en de uitwerking. Hoe is de strategie geïmplementeerd?

Antwoord

Vanuit het directieteam (het directieteam bestaat uit de geïnterviewden) is middels brainstormsessies tot de huidige strategie gekomen met inschakeling van externe adviseurs. Daarbij is vooral gekeken hoe BPF onderscheidend kan zijn ten opzichte van de omgeving.

Strategie is een zaak van regelmatig tegen het licht houden. Dat zou je eigenlijk jaarlijks

moeten doen. Het feit dat BPF een nieuwe organisatie is (Jan 2003) was een belangrijke

aanleiding om over de strategie na te denken.

(4)

Implementatie heeft plaatsgevonden middels een businessplan, businessontbijt-sessies (middels een gezamenlijk ontbijt, de werknemers bekend maken met de te volgen strategie) en pilotprojecten.

Vraag 2.

Hoe is de marktpositie van BPF in de huidige woningmarkt te kenmerken?

Antwoord

Anticiperend en trendsettend.

BPF is trendsettend waar het gaat om het pilotproject “Het Kwartier” waar BPF het nieuwe woonconcept Tijd om te wonen

^®

introduceert en een trendsettende stijl van bouwen hanteert.

Anticiperend is BPF bij de projecten waar zoveel mogelijk aansluitend op de vraag wordt gebouwd en er rekening wordt gehouden met de eisen en wensen van de huurder.

Tevens worden de risico’s zoveel mogelijk gemeden bij deze pilotprojecten.

Vraag 3.

Wie zijn de belangrijkste afnemers (huurders, klanten)?

Antwoord

Huurders: Vooral de één en tweepersoonshuishoudens met een bovenmodaal inkomen.

Huishoudens die kwaliteit, gemaksdiensten en flexibiliteit op prijs stellen en daar ook voor willen betalen.

Daarnaast zijn ook de uitpanders belangrijke klanten. Wanneer BPF niet wil verhuren kunnen zij delen van projecten verkopen aan uitpanders die dan voor deze woningen weer huurders zoeken. Voorkeur van BPF gaat echter wel uit naar het zelf verhuren van woningen.

Vraag 4.

Wie zijn de belangrijkste toeleveranciers van BPF?

Antwoord

- Bouwbedrijven / onderhoudsbedrijven (middelgroot en groot)

Deze zijn verantwoordelijk voor de bouw van de verschillende projecten die BPF realiseert

- Grondbedrijven

Hier koopt BPF de grond van, voor het realiseren van de projecten

(5)

- Leveranciers van diensten; makelaars;

Dit zijn de toeleveranciers van de basisdiensten voor wonen. De makelaars bemiddelen in de verhuur van de woningen

- Adviseurs

Deze worden ingeschakeld om advies uit de brengen omtrent de strategie en de trendsettende woonvormen en woonconcepten

Vraag 5.

Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen in de markt waar BPF in opereert?

Antwoord

- De economie: terugvallende vraag op de korte termijn

- Ontstaan van nieuwe economieën op de lange termijn. Hier gaat het dan vooral om de landen Brazilië, Rusland, India en China

- Demografische ontwikkelingen: te weinig hoog opgeleide mensen op termijn, vergrijzing

- Politiek: grondprijzen zullen stijgen, huurprijsbeleid, dualisme en de verhouding Europa <-> Nederland. Europa gaat steeds meer de dienst uitmaken

- Er zal moeten worden voldaan aan een steeds groter wordende vraag naar veiligheid

Vraag 6.

Wie zijn de belangrijkste concurrenten van BPF?

Antwoord

● Vesteda

● Amvest

Deze twee organisaties zijn de belangrijkste concurrenten voor BPF wanneer het gaat om de middeldure en duurdere huurwoningen.

● Bouwfonds

● AM

● ING Vastgoed

De laatste drie concurrenten zijn belangrijke concurrenten wanneer het gaat om

gebiedsontwikkeling waar huurwoningen onderdeel van uitmaken. Dus waar naast

huurwoningen ook andere vastgoedsoorten worden ontwikkeld.

(6)

Vraag 7.

Welke sterke punten heeft BPF in vergelijking met de concurrentie. M.a.w, wat maakt BPF uniek, core competence, ten opzichte van haar concurrenten?

Antwoord

- Gebiedsontwikkeling - Focus op kerngebieden - Lange termijn belang

- Huidig ingenomen ontwikkelposities/grondposities

- Niet alleen topsegment, maar ook richten op middensegment - Maatschappelijk betrokken, sociale signatuur

- Betrouwbaar imago

- Mix van beleggingen (woning, kantoren en bedrijfsruimte) - Innovatief

Vraag 8.

Wat zijn de zwakke punten van BPF in vergelijking met de concurrentie?

Antwoord

● Beheer van vastgoed ligt bij een externe partij. Dit zorgt voor aansturingproblemen en minder grip op de klant

● Er is een beleggingslimiet, een beperkt investeringsbudget. Dit zorgt voor beperking in de speelruimte

● BPF Bouwinvest is een relatief jong en onervaren organisatie

● De cultuur binnen de organisatie m.b.t het strategische doel van klantfocus is nog onvoldoende ontwikkeld

Vraag 9.

Zijn er kansen voor BPF om het marktaandeel te vergroten? Op welke ontwikkelingen uit de omgeving zou BPF moeten inspelen?

Antwoord

- Inspelen op de wens van de bewoners op pied-à-terre - achtige woonvormen, de tijdelijke verblijvers in de steden

- Overwinteringhuisvesting in de warme landen

- Branding: het woonproduct van BPF als merk neerzetten - Gemaksdiensten en uitwerken van woonconcept

- CRM

(7)

- Samenwerking met woningcorporaties - Meer gebiedsontwikkeling

- Aanwenden van kennis verkregen uit internationalisering

Vraag 10.

Wat zijn de bedreigingen die gelden voor BPF die de kans op het marktaandeel juist verkleinen? Wat zijn huidige ontwikkelingen in de omgeving die voor BPF ongunstig kunnen zijn?

Antwoord

- Achterblijvende demografische groei. Er is alleen vraag naar kwaliteitsverbetering en geen absolute groei.

- Bepaling van de marktwerking door de politiek - Grondprijzen worden steeds duurder

- Concurrentie; te veel partijen richten zich op hetzelfde segment

- Technologische kwetsbaarheid; de bouwsector wordt steeds complexer en daardoor neemt de kans op falen toe

- Politieke regelgeving/wetgeving belemmeren de ontwikkelingsmogelijkheden voor de pensioenfondsen

Vraag 11.

Wat zijn de doelstellingen van BPF aangaande haar visie, missie, sterke/zwakke punten en de ontwikkelingen in de omgeving?

Antwoord

● Schaalomvang en spreiding

● Marktdominantie binnen kerngebieden

● Maximalisatie van de klantwaarde, klantfocus

● Innovatieve en kennisgerichte organisatie

● Integrale gebiedsontwikkeling en gebiedsmanagement

● Dynamisch portefeuillebeleid

● Actieve dispositie

(8)

Bijlage 3

Interview met dhr. Olav Steffers

Dhr. Olav Steffers is manager bij de afdeling Services & Diensten. Hij is belast met het vormgegeven van de services & diensten van het woonconcept. De heer Steffers fungeerde gedurende de stage periode en het onderzoek als begeleider bij de

organisatie. Met hem zijn daarom dan ook veel informele gesprekken gevoerd. Om deze gesprekken enigszins te structureren zijn daarom hieronder de een aantal gestelde vragen uiteengezet.

Vragen

• Wat is het ‘Het Kwartier’ precies? Wat voor een soort appartementen worden daar gebouwd?

• Op welke groepen huurders mikt men met ‘Het Kwartier’?

• Hoe zit het met bepaalde niche markten?

• Er wordt in appartementencomplex ‘Het Kwartier’ een nieuw woonconcept aangeboden: Tijd om te Wonen

^®

. Wat houdt dat woonconcept precies in?

• Op welke doelgroepen richt men zich met het woonconcept Tijd om te Wonen

^®

?

• Waarom is men daarmee begonnen dat aan haar huurders aan te bieden? Wat is de achtergrond van dit woonconcept? Zijn hier bepaalde trends aan vooraf gegaan, of bepaalde marktontwikkelingen?

• Wat is het beoogde doel van dit woonconcept?

• Wat is het grote voordeel van dit woonconcept of juist een nadeel ervan?

• De individuele diensten die met dit woonconcept samenhangen, hoe worden deze aangeboden? Hoe is de samenstelling van deze individuele diensten?

• Hoe wordt er tegemoet getreden aan de strategische doelstelling van klantfocus

en hoe wordt de klantwaarde vergroot door het aanbieden van de individuele

diensten?

(9)

• Krijgen de huurders veel inspraak bij het bepalen van het aanbod van de individuele diensten?

• Waaraan moeten de dienstenaanbieders voldoen?

• Is men van plan om het concept in de toekomst ook bij andere appartementencomplexen aan te bieden?

• Wat zijn de grootste knelpunten die je tegenkomt?

• Wat zou je anders doen bij het ontwikkelen van een vernieuwd woonconcept?

• Andere individuele diensten? Andere manier van aanbieden?

• Wat verschilt het woonconcept met woonconcepten van andere woningaanbieders?

• Zijn er nog zaken die u zelf graag wilt toevoegen?

(10)

Bijlage 4

Overzicht van de verschillende categorieën individuele diensten.

In deze bijlage wordt uiteengezet welke individuele diensten onder de verschillende categorieën vallen. Daarnaast wordt de uitslag per categorie gegeven van de enquête die is gehouden onder 600 potentiële huurders. Deze potentiële huurders werden gevraagd naar het gemiddelde gebruik van de individuele diensten in hun huidige woonsituatie, naar hun interesse omtrent de individuele diensten, naar de prijsperceptie, het zelf leuk vinden om de individuele diensten te doen en de potentie voor de diensten.

Categorie huishoudelijke hulp

Deze individuele diensten moeten de huurders ondersteunen bij de verschillende huishoudelijke taken, en zodoende ook zorgen voor wat meer vrije tijd:

- (schoonmaak) hulp in de huishouding - was- en strijkservice

- boodschappenservice - tuinonderhoud

- glazenwasser

gemiddeld gebruik 10%

interesse 44%

prijsperceptie 17%

zelf leuk vinden 35%

potentie 16%

Categorie informatie & advies

Met deze diensten wil BPF voorzien in de informatiebehoefte van de huurder op het gebied van verschillende aspecten van wonen. Naast hulp van vrienden/familie, ook een professionele kijk. De volgende individuele diensten vallen onder deze categorie:

- interieuradvies

- informatie over zorg en welzijn

- informatie over huur/huurcontracten en huurderverenigingen - tuinadvies

gemiddeld gebruik 08%

interesse 45%

prijsperceptie 36%

zelf leuk vinden 39%

potentie 35%

(11)

Categorie financiën

Deze categorie is vergelijkbaar met de vorige categorie, alleen betreft het hier aspecten van wonen met een financiële achtergrond:

- verzekeringen / verzekeringsadvies - rechtsbijstand

- belastingaangifte

- financieel advies omtrent huren

gemiddeld gebruik 20%

interesse 40%

prijsperceptie 32%

zelf leuk vinden 31%

potentie 31%

Categorie (ver)zorg(ing)

In deze categorie wil BPF aan de behoefte van verschillende zorgdiensten voldoen. Met behulp van deze diensten kunnen vooral de ouderen langer op zichzelf blijven wonen, maar ook andere bewoners kunnen van deze diensten veel gemak ondervinden:

- verzorging / verpleging - thuishulp

- een fysiotherapeut aan huis - vervoer en chauffeursdiensten

- kapster/pedicure/schoonheidsspecialiste aan huis

gemiddeld gebruik 06%

interesse 43%

prijsperceptie 21%

zelf leuk vinden 47%

potentie 23%

Categorie onderhoud & klusjes

Ook deze categorie diensten moet het huishouden verlichten voor de huurders. Bij deze categorie gaat het echter meer om de wat ‘zwaardere’ huishoudelijke klussen. Onder deze categorie worden de volgende diensten verstaan:

- schilderen en behangen

- reparaties aan grote huishoudelijke apparaten (wasmachine e.d) - groot onderhoud (verbouwing)

gemiddeld gebruik 22%

interesse 44%

prijsperceptie 17%

zelf leuk vinden 44%

potentie 22%

(12)

Categorie kinderen

De categorie kinderen bevat diensten die moeten voorzien in de hulp bij de zorg voor de kinderen van de huurders. De opvoeding van kinderen neemt veel tijd in beslag en hierbij kunnen de diensten de ouders ontlasten: