Volwaarde
voor de Vecht
Plan van Aanpak
Een CPO zet je niet zomaar op.
De unieke locatie aan de Vecht in het centrum van Hardenberg die in het Stedenbouwkundige plan aan ons is toegewezen biedt ruimte aan een appartementengebouw van 12 wooneenheden, afhankelijk van het oppervlak per appartement. Ook wij gaan voor diversificatie; er zijn in beginsel dus kleinere (100 – 160 m2) en grotere (160 – 200 m2) mogelijk.
Daarom hier een overzicht van de werkwijze.
We bespreken achtereenvolgens de volgende thema’s:
• Kennis
• Proces
• Lidmaatschap,
• Bouwkosten,
• “Financial Close” en
• Planning
Kennis
Waarom denken we het werk van een Projectontwikkelaar wel even zelf te kunnen doen?
Daar verschillende redenen voor:
1. Er zijn op talloze plaatsen in Nederland CPO’s met fraaie resultaten gerealiseerd, dus waarom zouden wij dat niet kunnen?
2. We hebben op voorhand de medewerking van de Gemeente Hardenberg (die overigens nog nauwelijks CPO’s op het eigen grondgebied heeft).
3. We hebben een intentieovereenkomst met Woningbouwcorporatie Vechtdal Wonen t.a.v. de verkoop aan ons van de grond met daarbij een marktconforme grondprijs.
4. We kregen en krijgen steun van en werken deels samen met “Vechtdal Wonen”, o.m. met betrekking tot gezamenlijke kosten voor de sondering van de bodem, voor het Stedenbouwkundige Plan, voor het Beeldkwaliteitsplan en voor de voorbereidingen op weg naar een nieuw bestemmingsplan.
5. Rabobank Vaart en Vechtstreek staat de individuele leden bij met financieel advies over hun hypotheekvraagstuk.
6. Een aantal individuele CPO-deelnemers beschikken over door opleiding en ervaring verkregen kennis, onder meer op het gebied van installatieontwerp en kunnen daardoor een actieve en waardevolle bijdrage leveren aan specifieke aspecten.
7. De rol van CPO-adviseur en architect in houden we in één hand: De architect voert ook opdrachten uit voor dit project van Vechtdal Wonen en de Gemeente in het kader van het volledige Vechtzone project. Zo ontwierp hij het Beeldkwaliteitsplan voor de hele Vechtzone. Door de CPO-begeleiding bij de architect te leggen gaan kennis en korte communicatielijnen hand in hand.
Volwaarde
voor de Vecht
Proces
Het is van belang om te onderstrepen dat de CPO-vereniging zich in de eerste plaats bezighoudt met het Ontwikkelingsproces.
Leden storten bij aanvang van hun lidmaatschap € 10.000 in de verenigingskas (in de boekhouding apart gehouden als “Ontwikkelingsfonds”). Uit die bijdragen worden de ontwikkelingskosten (architect, adviseurs, promotie, etc.) betaald. Daarnaast betalen leden een jaarlijkse contributie voor de dekking van de verenigings-specifieke kosten (bankkosten, verzekeringen, kvk, etc.).
Zodra er een point-of-no-return aanbreekt - we denken dat dat zal plaatsvinden tegen de tijd dat het definitief ontwerp klaar is en de bouwkosten voldoende scherp in beeld zijn - zal van elk lid worden gevraagd om zich te onderwerpen aan een financiële toets (inleveren zgn. financieringsverklaring). Elk lid zal dan moeten aantonen dat ze hun aandeel in de bouw zullen kunnen bekostigen. De Rabobank voert die toets uit en alleen de conclusie ervan, de financieringsverklaring, moet aan het Bestuur worden overgelegd.
Als de toets onverhoopt negatief uitpakt moet het lid uittreden. Hoe dat gaat en wat dat betekent voor het inleggeld leest u onder het kopje Lidmaatschap.
Als de toets positief uitvalt leggen we als vereniging vast dat de leden dan ook gebonden zijn aan het vervolgtraject (zie verder bij “Financial Close”). Mocht een lid na dit moment toch wensen “uit te stappen” dan moet hij zelf, bijv. via een makelaar, zorgdragen voor de verkoop van het bouwrecht, waarbij eventuele personen op een wachtlijst vóór gaan.
Als het bouwontwerp uitvoeringsgereed is, de vergunningen verleend zijn, de grond bouwrijp is en de bouwonderneming geselecteerd is, vindt er een belangrijke overgang plaats: Ieder lid van de Vereniging wordt vanaf dat moment eigenaar van een kavel met bouwrecht en van zijn gedeelte van de
bouwovereenkomst die uiteindelijk uitmondt in de oplevering. Dit belangrijke moment duiden we aan met de term “Financial Close”, het moment waarop alle (financiële) afspraken en de zgn. splitsingsakte voor het toekennen van de appartementsrechten definitief worden vastgelegd bij de notaris.
Op datzelfde moment moet er ook een “VVE” (Vereniging Van Eigenaren) komen zoals in elk
appartementsgebouw. De VVE houdt zich in het begin bezig met de bouwbegeleiding, vervolgens met de oplevering en tenslotte, voor onbepaalde tijd, met het beheer en onderhoud van de gezamenlijke voorzieningen, bijv. ramenbewassing, buitenschilderwerk, liften en andere gemeenschappelijke installaties, waarvoor zgn. servicekosten worden geïnd van de bewoners.
Het ontwikkelingsproces kent de volgende hoofdfasen:
• Oprichten van de CPO-vereniging met Statuten, Huishoudelijk Reglement (HHR) en
Lidmaatschapsovereenkomst. Inschrijving bij de Kamer van Koophandel, een bankrekening en een website horen daarbij (is gebeurd).
• Selectie CPO-adviseur en architect (is gebeurd).
Volwaarde
voor de Vecht
• Architect werkt een globale gebouwstructuur (Schetsontwerp) uit met lokalisering en bruto maatvoering van kavels alsmede eerste “artist impression” (is gebeurd).
• Opzetten de wervingscampagne voor leden (momenteel, d.w.z. jan 2022 actueel).
• Inrichten van een Bouwteam (is gebeurd).
• Verwerving van een kavel door elk lid.
NB Dit geschiedt op basis van volgorde van de ontvangst van de aanmelding per email. Die volgorde is bepalend, tenzij een kandidaat-lid verzuimd op tijd aan zijn lidmaatschapsverplichtingen te voldoen.
• Vaststellen van globale kaders, zoals een Plan van Eisen en kostenkaders. De uitgangspunten van de CPO-vereniging moeten getoetst worden aan en in overeenstemming gebracht worden met o.m. de eisen van het bestemmingsplan, bouwvoorschriften en veiligheidseisen (bouwteam en architect).
• Inwinnen technisch advies (“W en E”, wat staat voor Werktuigbouwkundig en Elektrisch) m.b.t.
verwarming, koeling, ventilatie, liften, brandveiligheid, inbraakveiligheid, toegangsmeldsysteem, etc.
(in eigen beheer / bouwteam).
• Aanmelden nutsbedrijven voor aansluitingen elektriciteit, water, riolering en ICT (bouwteam).
• Opstellen “Voorlopig Ontwerp” (VO-fase). Hierbij ontstaat het algemene beeld van het gebouw met de definitieve indeling. De constructie van het gebouw en de verticale kanalen (ook trappenhuizen, vluchtwegen en liften) komen vast te staan. (Bouwteam: architect en constructeur).
• Detailadvisering, o.m. verlichting, ICT-infrastructuur, indeling per appartement, etc.
• Aanvraag Omgevingsvergunning (architect).
• Opstellen “Definitief Ontwerp” (DO-fase). Hierbij krijgt het ontwerp zijn definitieve gedaante (bouwteam en architect).
• Vaststellen van opleverings- en validatie-eisen, garantievoorwaarden en onderhoudsdocumentatie.
• Vaststellen definitief bouwbestek (bouwbedrijf).
• Benoemen van de bouwdirectie.
• Financial Close (zie verderop).
Lidmaatschap
Iedereen die mee wil doen kan zich aanmelden als lid.
Per kavel is er één lidmaatschap en één stem. Uiteraard kan een lid zijn partner, een familielid of een adviseur betrekken in het project maar vooraf moet wel duidelijk zijn wie het woord voert en wie het stemrecht uitoefent. In de ledenvergaderingen zijn per kavel maximaal twee personen aanwezig, die dan gezamenlijk één stem vertegenwoordigen. De woordvoering of de eventuele machtiging voor het stemrecht kan in de loop van het project ook wijzigen, maar dat moet dan wel minstens een week voor de eerstvolgende vergadering schriftelijk worden aangekondigd.
Als er geen kavels meer over zijn laten we ook geen nieuwe leden meer toe. Wel kunnen mensen zich aanmelden voor een wachtlijst. Mensen die op de wachtlijst staan betalen een eenmalig inschrijfbedrag van € 500. Als een lid zich terugtrekt komt de eerst geplaatste op de wachtlijst in aanmerking voor het
Volwaarde
voor de Vecht
lidmaatschap en daarmee voor toegang tot de uiteindelijk vrijvallende kavel, waarbij dan het inschrijfbedrag van € 500 in mindering wordt gebracht op het te betalen inleggeld als lid.
Als er om welke reden dan ook een kavel vrijvalt krijgen allereerst de andere leden op volgorde van het lidnummer (kavelkeuzenummer) de gelegenheid om de “eigen” kavel om te ruilen voor de vrijvallende kavel. Voor de daardoor vrijvallende andere kavel geldt hetzelfde totdat er een kavel overblijft. Die kavel wordt dan aangeboden aan de mensen op de wachtlijst op volgorde van hun plaats op die wachtlijst.
Ziet de eerste persoon op de wachtlijst af van het aanbod, bijvoorbeeld omdat het hem/haar niet past, dan komt de volgende op de wachtlijst in aanmerking. Als niemand op de wachtlijst het kavelrecht wenst over te nemen kan het kavelrecht aan anderen ter overname worden aangeboden. Wie op de wachtlijst staat wordt op de hoogte gehouden van de voortgang van het project. Wie zich weer wil terugtrekken van de wachtlijst krijgt in principe € 450 terug, tenzij er specifieke extra kosten voor de betrokkene zijn gemaakt. Die kosten worden in mindering gebracht op het terug te betalen bedrag.
Om de ontwikkelingskosten te bestrijden en ook om een duidelijk “commitment” met elkaar aan te gaan moet voor het lidmaatschap een inleggeld van € 10.000 worden betaald. In de loop van het proces kan bovendien via de ledenvergadering worden besloten dat er een aanvullend bedrag nodig is, wat de leden via hoofdelijke omslag moeten betalen. De inleggelden en omslaggelden worden gebruikt voor de ontwikkelingskosten en maken deel uit van de uiteindelijke aankoopkosten. Ze worden dus als voorschot in mindering gebracht op de uiteindelijke koopprijs. NB Bij aankoop van een appartement van een projectontwikkelaar zitten deze kosten eveneens verdisconteerd in de uiteindelijke prijs.
Aspirant-leden krijgen op volgorde van het tijdstip van hun lidmaatschapsaanmelding de keuze voor een kavel (kavelrecht). Dit gebeurt door de toekenning van een kavelkeuze-volgordenummer.
Daarnaast proberen we waar mogelijk subsidies in de wacht te slepen. Zodra er (nieuwe) mogelijkheden ontstaan zal geprobeerd worden daarvan gebruik te maken. Daarnaast is er (met ingang van 2020) de SDE++ subsidie (SDE staat voor Subsidie Duurzame Energie).
Wanneer een lid zich om welke reden dan ook tijdens het ontwikkelingsproces wil terugtrekken kan dat.
Van de inleggelden krijgt hij dan dat gedeelte terug wat nog niet is uitgegeven. Wel houden we op de teruggave een bedrag van € 1000 in om de wervingskosten, waaronder het “inwerken / bijpraten” van een nieuw lid te dekken. Een terugtrekkend lid kan er ook voor kiezen om zelf een vervangend lid te zoeken. De vervanger zal dan wel aan dezelfde voorwaarden moeten voldoen als de andere leden.
Zoals hiervoor al werd gemeld kan het zijn dat de gezamenlijke inleggelden ontoereikend zijn om alle ontwikkelkosten (architect, adviseurs en constructeur) te dekken. In dat geval kan worden besloten tot de inning van de leden van een omslagbedrag. Deze omslagbedragen worden apart geadministreerd.
In afwijking van de inleggelden worden omslagbedragen terugbetaald aan leden die uittreden, alleen gebeurt dat pas bij de aanvang van de bouw. Een lid dat uittreedt krijgt dus voor de betaalde
omslaggelden een niet-direct-opeisbare vordering op de toekomstige eigenaar van de kavel.
Volwaarde
voor de Vecht
Leden die toetreden terwijl het ontwikkelingsproces al is gestart tekenen er in de lidmaatschapsovereenkomst voor dat ze de eerder gemaakte afspraken accepteren.
Als de onderhandelingen met een bouwonderneming of bouwteam rond zijn en er een datum wordt vastgesteld voor de zogenaamde Financial Close (zie verderop) is er geen weg meer terug, althans niet via de Vereniging. Uittreding in die fase heeft namelijk te grote consequenties voor de overige leden en gaat dan niet meer gepaard met een terugbetaling door de Vereniging. Een lid dat in die fase toch zou willen uittreden moet de bouw “uitzitten” en het appartement in aanbouw, dan wel na oplevering zelf verkopen. Dit is ook van toepassing bij onverhoopte ernstige privé-situaties zoals ziekte, invaliditeit, opname in een verpleeghuis of overlijden. In het laatste geval gaat het bouwrecht (of de verkoop ervan) over op de rechtsopvolgers of erfgenamen. Na de financial close gaat het bouwproces zelf dus in alle gevallen dóór en is er een eigenaar of de rechtsopvolger daarvan verantwoordelijk voor de kavel en de betalingen uit het bouwdepot.
Bouwkosten
De kosten van nieuwbouw zijn hoog en nemen bovendien nog toe. Een globale schatting van de bouwkosten plus grondkosten voor het Volwaarde voor de Vecht project komt uit op € 5000 per m2 (prijspeil aug 2021).
De uiteindelijke kosten (voorbereidingskosten via inleggelden, aankoopkosten bouwgrond en totale bouwkosten) worden omgeslagen op basis van een verdeelsleutel die is bepaald door het gemiddelde te nemen van twee verdeelsleutels die op basis van het schetsontwerp zijn opgesteld door gerenommeerde makelaars. Deze gemiddelde verdeelsleutel is inmiddels vastgelegd. De op Funda aangegeven prijzen zijn daarop gebaseerd. De bruto Stichtingskosten zijn afgeleid uit een prijscalculatie van de aannemer die is gevalideerd door een onafhankelijke prijscalculatie. Die prijscalculatie is aangevuld met overige kosten zoals leges, grondkosten, architectkosten, een post onvoorzien, etc. zodat op deze wijze een begroting kon worden gemaakt van de totale bruto Stichtingskosten. De door de onafhankelijke makelaars opgestelde verdeelsleutel is vervolgens toegepast op deze totale Stichtingskosten. De uitkomsten zijn afgerond op € 1000.
Appartement-specifieke zaken die geen collectief karakter hebben, zoals keukens, extra voorzieningen t.b.v. dakterrassen worden uiteraard niet omgeslagen, maar zijn voor rekening van het individuele lid.
Een stelpost voor één badkamer is wel inbegrepen in de collectieve stichtingskosten.
Ieder lid betaalt dus uiteindelijk een individuele prijs en heeft daarop ook zelf invloed via de keuze van de kavelgrootte (mits beschikbaar) en de wijze waarop hij/zij vorm wil geven aan persoonlijke wensen.
Wel kan gezamenlijk optrekken soms schaalvoordelen opleveren.
Voor de CPO geldt het verenigingsrecht. Dat wil zeggen: De ledenvergadering (12 leden) is de baas. Via de Statuten en het Huishoudelijk Reglement ligt o.m. vast dat het beheer en het uitgeven van geld maximaal transparant verloopt.
Tot het moment van de “Financial Close” wordt geen grond aangekocht en wordt er ook nog niet
Volwaarde
voor de Vecht
Financial Close
Hierboven werd al een paar keer de term “Financial Close” genoemd.
Dit is een heel belangrijk toekomstig overgangsmoment. Het markeert de overgang van “voorbereiding / ontwikkeling” naar “realisatie / uitvoering”.
Woningbouwcorporatie “Vechtdal Wonen”, die nu nog eigenaar is van de bouwgrond, accepteert dat de CPO de bouwgrond pas dan afneemt wanneer alle voorbereidingen klaar zijn. Dat aankooprecht is vastgelegd in de Intentieovereenkomst met Vechtdal Wonen dd 16 okt 2019. Deze overeenkomst is op 25 november 2021 herzien, in die zin dat de oorspronkelijke einddatum is vervallen. De overeenkomst is nu voor onbepaalde tijd, d.w.z. tot aan het moment van de grondaankoop.
Tot dat moment worden er dus uitsluitend ontwikkelingskosten gemaakt, zoals kosten voor de architect, kosten voor de CPO-begeleiding, kosten voor (o.m. technisch) adviseurs, voor de constructeur,
gezamenlijke notariële kosten, kosten voor vergunningen, etc. Deze kosten worden bestreden vanuit eventuele subsidies, vanuit de inleggelden en vanuit eventuele omslaggelden.
Het Financial Close moment kan pas worden vastgesteld als tenminste aan het onderstaande is voldaan:
• Voor elke kavel is er een lid/deelnemer.
• Elke deelnemer heeft voldoende zekerheid over zijn/haar financiële armslag (er is een financieringsverklaring verstrekt en er is bijv. hypotheekovereenkomst).
• De prijs voor de bouwgrond staat vast.
• Het definitief ontwerp is in de vorm van een gedetailleerd bouwbestek met tekeningen, incl. alle technische voorzieningen, klaar.
• Vereiste vergunningen (met name de Omgevingsvergunning) zijn verstrekt of toekenning wordt elk ogenblik verwacht.
• Er is een bouwteam samengesteld en de totale bouwsom is bekend.
• Er is duidelijkheid over de inhoudelijke aspecten van de op te stellen splitsingsakte en het vormen van een VVE (Vereniging van Eigenaren) bestaande uit de toekomstige bewoners.
• Er zijn afspraken over de bouwdirectie (het toezicht en de begeleiding tijdens de bouw).
De “Financial Close” gebeurt bij een notaris. Om dit proces niet onnodig complex te maken sturen we erop aan om alles in één hand te houden, d.w.z. bij één notariskantoor onder te brengen.
De sessie bij de notaris houdt achtereenvolgens het volgende in:
• Ieder lid passeert, voor zover van toepassing, een hypotheekakte, eventueel al met inbegrip van de verkoop-transportakte van de woning die wordt achtergelaten.
• Vechtdal Wonen verkoopt de grond aan de CPO.
• De grond wordt gesplitst via een splitsingsakte in appartementskavels, waarbij rechten en plichten van de individuele appartementseigenaren voor de gezamenlijke beheersaspecten van het gebouw worden vastgelegd.
Volwaarde
voor de Vecht
• De appartementskavels worden direct doorgeleverd aan de deelnemers; iedereen betaalt daarbij voor zijn eigen kavel. Die betalingen gaan, ter vermijding van extra overdrachtsbelastingen, direct naar Vechtdal Wonen.
• Met het geselecteerde bouwbedrijf wordt een bouwovereenkomst gesloten.
• Voor het realiseren van de bouw wordt een bouwdepot gevormd waarin elke deelnemer naar rato van zijn kavelkosten aan bijdraagt. Hierbij zijn dan ook de tijdens de ontwikkeling gestorte
inleggelden naar rato van de kavelkosten verdisconteerd. Eventuele vorderingen op omslaggelden betaald door vertrokken leden worden betaald.
• Eventuele ongebruikte inleggelden zullen in beginsel als startkapitaal worden overgeheveld naar de op te richten VVE.
• De CPO-vereniging wordt in het proces van de financial close in principe opgeheven tenzij de CPO formeel nog tijdens de bouw moet voortbestaan als Opdrachtgever.
• Er wordt een VVE opgericht waarbij via de statuten en/of het Huishoudelijk Reglement een specifieke positie wordt opgenomen voor de rol als Opdrachtgever tijdens de bouw. Ook wordt hierbij de Bouwdirectie benoemd. Als dat om juridische redenen niet mogelijk blijkt via de VVE- statuten kan de opheffing van de CPO worden opgeschort tot na de oplevering van de bouw.
Planning
De Vereniging heeft een algehele planning opgesteld. Op dit moment (jan 2022) zijn aan de orde:
• Werven leden,
• Uitwerken schetsontwerp naar voorlopig en vervolgens definitief ontwerp.
Het voorbereidingsproces hangt in belangrijke mate af van de snelheid waarmee nieuwe leden toetreden.
Daarnaast is de redelijke verwachting dat tegen de zomer van 2022 een bestemmingsplan voor het gebied zal worden gepubliceerd.
Het Definitief Ontwerp moet dan omstreeks eind 2022 gereed zijn, waarna in het voorjaar van 2023 gestart kan worden met de bouw.
Oplevering zou dan mogelijk moeten zijn in de loop van 2024.
