‘Ronde Hoep West 49’
Gemeente Ouder-Amstel
Plotterstraat 22-24 1033 RX Amsterdam Postbus 37085 1020 Ab Amsterdam Telefoon: 020-6264410 Fax: 020-6264451
Ontwerpbestemmingsplan
‘Ronde Hoep West 49’
Gemeente Ouder-Amstel
Toelichting Bijlagen Regels
Verbeelding Schaal 1:1000
Datum:
23 augustus 2011
Projectgegevens:
TOE02-300147-0001-01b REG02-300147-0001-01b TEK02-300147-0001-01b Identificatienummer:
NL.IMRO.0437.RondehoepWest49.0002
Inhoud
1 Inleiding 1
1.1 Aanleiding 1
1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1
1.3 Vigerend bestemmingsplan 2
1.4 Inhoud van de toelichting 3
2 Beleidskader 4
2.1 Structuurvisie Noord Holland 2040 4
2.2 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 5
2.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie Noord-Holland 5
3 Bestaande situatie plangebied 9
4 Planbeschrijving 11
4.1 Uitgangspunten 11
4.2 Stedenbouwkundig plan 11
4.3 Beeldkwaliteit 12
4.4 Vertaling naar bestemmingsplan 12
5 Milieuhygiënische en planologische aspecten 15
5.1 Geluid 15
5.2 Bedrijvigheid 16
5.3 Luchtkwaliteit 16
5.4 Externe veiligheid 16
5.5 Bodem 16
5.6 Aardkundige waarden 17
5.7 Water 17
5.8 Flora en fauna 18
5.9 Cultuurhistorie en archeologie 20
6 Uitvoerbaarheid 21
6.1 Economische uitvoerbaarheid 21
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 21
7 De bestemmingen 23
7.1 Het juridische plan 23
7.2 Opzet van de planregels 23
7.3 Beschrijving van de bestemmingen 24
8 Procedures 27
9 Bronnen 29
9.1 Boeken en rapporten 29
9.2 Websites 29
Bijlagen Bijlagen Bijlagen Bijlagen:
1. Verkennend bodemonderzoek, Tebodin, maart 2005 2. Verkennend bodemonderzoek, BK Ingenieurs, mei 2009 3. Aanvullend bodemonderzoek, BK Ingenieurs, maart 2010 4. Quickscan flora en fauna, IJzerman advies, januari 2009 5. Ecologisch onderzoek, BK Ruimte&Milieu, november 2010 6. Conceptbesluit, gemeente Ouder-Amstel, 30 augustus 2011
Ligging plangebied (bron: BING, Microsoft 2011)
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Voor het perceel Ronde Hoep West 49 is een initiatief ingediend voor de sloop van de huidige bebouwing en ontwikkeling van twee woningen op datzelfde perceel.
In het vigerende bestemmingsplan is het perceel Ronde Hoep West 49 bestemd voor
“Agrarische doeleinden (A)” met bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet in een wijzi- gingsbevoegdheid om de hier beoogde woningbouwontwikkeling planologisch vast te leggen. Deze wijzigingsbevoegdheid geldt voor maximaal twee woningen. De voorge- stane ontwikkeling voor Ronde Hoep West 49 bevat de realisatie van twee woningen, maar volgens het vigerende bestemmingsplan behoort ook de woning aan de Ronde Hoep 48 tot dezelfde gronden. Hierdoor komen er drie woningen op deze gronden, waardoor dit in strijd is met het bestemmingsplan.
Om drie woningen op dit perceel mogelijk te maken, is besloten om een nieuw be- stemmingsplan op te stellen. De twee woningen van de kavel Ronde Hoep 49 worden door het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De naastgelegen woning aan Ronde Hoep West 48 zal een eigen procedure doorlopen. De regels van het be- stemmingsplan zijn opgesteld in overeenstemming met de eisen die in het vigerende plan aan de wijzigingsbevoegdheid zijn gesteld.
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridische en planologische re- geling om de ontwikkeling mogelijk te maken.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het bouwplan ligt in de polder Ronde Hoep, ten zuiden van Ouderkerk aan de Amstel.
De Ronde Hoep wordt geheel omgeven door de riviertjes Oude Waver, Bullewijk en de Amstel. Het bouwplan ligt direct achter de dijk langs de Amstel in het noordwestelijk deel van de polder. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven op ne- venstaande afbeeldingen.
1.3 Vigerend bestemmingsplan
De bestemming van de gronden is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan “De Ronde Hoep 2003”. Hierin zijn de betrokken gronden bestemd voor “Agrarische doel- einden (A)” en de bestemming “Primaire waterkeringdoeleinden” (artikel 2 en 15). Bin- nen de bestemming “Agrarische doeleinden (A)” is gebruik gemaakt van één subbe- stemming en twee nadere aanwijzingen.
Subbestemming Av: grondgebonden veehouderij
Het achterste en grootste gedeelte van de gronden is bestemd voor een grondgebon- den veehouderij.
Nadere aanwijzing “bouwvlak (b)”
Aan de subbestemming Av is voor deze gronden een nadere aanwijzing (b) toegevoegd waarmee het bouwvlak wordt aangeduid dat bij deze gronden is opgenomen.
Nadere aanwijzing (z)
Dit deel van de gronden langs de dijk is niet bestemd voor gebouwen. Bebouwing wordt geregeld door op dit deel van de gronden de nadere aanwijzing (z) te leggen en hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
Om de waterkering te beschermen is binnen de bestemming “Primaire waterkering- doeleinden” alleen de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Door middel van een vrijstelling, waarbij de beheerder om advies wordt gevraagd, kunnen hier toch bouwwerken worden gebouwd mits de waterkering hierbij niet onevenredig wordt geschaad. Binnen het huidige bestemmingsvlak staat een woning met huis- nummer 49. In noordwestelijke richting, direct achter de woning staan twee schuren met puntdak parallel aan elkaar gelegen. Daar weer achter staat een stal die haaks op de twee schuren staat. Ten zuiden van deze stal staat een kleine schuur. Het totaal aan bebouwing komt op ongeveer 1.470 m2.
In het nieuwe plan wordt de bebouwing op het onderhavige perceel gesloopt en opge- splitst in twee percelen, waarbij op beide percelen een vrijstaande woning zal worden gebouwd. Ingevolge artikel 20, ‘Vervolgfuncties ter plaatse van bouwvlakken’, van het bestemmingsplan “Ronde Hoep West 2003” is een functiewijziging toegestaan naar
“Wonen”. Het bestemmingsplan voorziet dus in een wijziging van “Agrarisch” naar
“Wonen”. Wanneer er een wijziging plaatsvindt, dient er rekening te worden gehouden met de bijzondere landschappelijke waarden in de Ronde Hoep.
Tevens wordt hierbij in de “Beschrijving op Hoofdlijnen”, artikel 23, lid 5 opgemerkt dat er aanvullende eisen kunnen worden gesteld. Als onderdeel van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en eigenaar kan een (her)inrichtingsplan worden ge- eist, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:
a. erfbeplanting van een gebiedseigen sortiment;
b. goedkeuring van het (her)inrichtingsplan door de gemeente.
Conclusie
In het vigerende plan zijn in artikel 20 de passend dan wel toelaatbaar geachte ver- volgfuncties opgenomen voor agrarische percelen. Hieruit blijkt dat bebouwing be- stemd voor wonen, na een planwijziging, op het perceel van Ronde Hoep West 49 mo- gelijk wordt gemaakt. Het aantal woningen op het perceel bedraagt, conform de wijzi- gingsbevoegdheid, twee stuks, terwijl er in de toekomstige situatie drie woningen op het perceel aanwezig zullen zijn. Het opstellen van een wijzigingsplan is hierdoor niet toereikend om de ontwikkeling mogelijk te maken. Dit bestemmingsplan zal daarom de ontwikkeling mogelijk maken.
Vigerend bestemmingsplan “De Ronde Hoep 2003”
1.4 Inhoud van de toelichting
In hoofdstuk 2 is het beleidskader geschetst, waarbinnen de planvorming plaatsvindt.
Hierna wordt in hoofdstuk 3 de bestaande situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de planbeschrijving gegeven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de betreffende milieuhygiënische en planologische aspecten aan bod. In de hoofdstukken 6, 7, en 8 worden respectievelijk de uitvoerbaarheid, de bestemmingen en de be- stemmingsplanprocedures toegelicht.
2 Beleidskader
2.1 Structuurvisie Noord Holland 2040
De ontwerp Structuurvisie Noord-Holland 2040 “Kwaliteit door veelzijdigheid” is vast- gesteld op 21 juni 2010. Het nieuwe beleid is onderverdeeld in drie provinciale hoofd- belangen: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provinciale sturing richt zich op bovenlokale en regionale belangen.
Voor voldoende en gedifferentieerde ruimte voor economische activiteiten stuurt de provincie vooral aan om bestaande locaties te intensiveren en herstructureren, naast het zoeken naar nieuwe locaties voor bedrijven. Dit zijn locaties “binnen bestaand be- bouwd gebied”. Bereikbaarheid gaat een rol spelen in de locatiekeuze voor nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld werklocaties (duurzame bereikbaarheid).
Nieuwe ontwikkelingen “buiten bestaand bebouwd gebied” beoordeelt de Provincie Noord-Holland op grond van het aantonen nut en noodzaak, de mogelijkheden of on- mogelijkheden voor verdichting of transformatie en de provinciale eisen aan ruimtelijke kwaliteit (o.a. het Beleidskader Landschap en Cultuurhistorie), maar ook op de (on)mogelijkheden van het faciliteren van de ontwikkeling vanuit het watersysteem. Op het gebied van cultuurhistorie zorgt de provincie dat ontwikkelingen die buiten be- staand bebouwd gebied tot stand moeten komen, plaatsvinden op basis van de karak- teristieke eigenschappen (Landschaps-DNA) van de verschillende landschappen.
De provincie zet zich ook in om de biodiversiteit van de natuur te vergroten en het rea- liseren van zoveel mogelijk natuur. Kern van het natuurbeleid is de veiligstelling en de ontwikkeling van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) inclusief de verbindingszones en nationale parken, Natura 2000 gebieden en weidevogelleefgebieden. Verder staat het groen, met name rondom de steden, onder druk. De provincie vindt een goede toegan- kelijkheid van recreatief groen voor haar bewoners en bezoekers belangrijk, zowel voor de leefbaarheid als voor het vestigingsklimaat.
De bescherming tegen overstroming en wateroverlast wordt gewaarborgd door het ver- sterken van de waterkeringen en het aanwijzen van ruimte voor waterberging. Water- berging gebeurt voornamelijk fijnmazig, maar waar nodig wordt dit integraal aangepakt in combinatie met woningbouw, recreatie of natuur.
Uit de structuurvisie blijkt dat er een weidevogelleefgebied is, waartoe ook de planloca- tie behoort. De huidige bebouwing in het plangebied wordt in de structuurvisie aange- geven als ‘Bestaand bebouwd gebied’. Op de kaart wordt binnen het bestaande bouw- vlak die nieuwe ontwikkeling gerealiseerd. De twee voorziene nieuwe woningen vallen daardoor buiten deze aanduiding bestaand bebouwd gebied. De locatie van de nieuw te plaatsen woningen valt binnen het vigerende bouwvlak. De ontwikkeling betreft geen verdichting, maar juist vermindering van het bebouwd oppervlakte.
2.2 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie
De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is een onderdeel van het uitvoeringspro- gramma van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en is samen met de Structuurvisie Noord-Holland en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie vastgesteld op 21 juni 2010. De leidraad beschrijft de kernkwaliteiten van de verschillende Noord- Hollandse landschappen. Gemeentelijke bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe ontwikkelingen in het landelijke gebied dienen rekening te houden met deze karakte- ristieke eigenschappen. Het basis uitgangspunt is dan ook “behoud door ontwikkeling”.
Voor ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand bebouwd gebied kunnen Gedeputeer- de Staten ontheffing verlenen, mits de “nut en noodzaak” van de ontwikkeling wordt aangetoond. Plannen dienen deel uit te maken van de gemeentelijke structuurvisie en afgestemd te zijn met andere ontwikkelingen in regionaal verband. Hierna brengt de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) advies uit over de ruimtelijke kwali- teit, aan de hand van de “Leidraad Landschap en Cultuurhistorie”.
De toelichting bij bestemmingsplannen moet verantwoording geven van de mate waar- in nieuwe functies rekening houden met de ontwikkelingsgeschiedenis van het land- schap, de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken en de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond).
Het plangebied valt onder het Veenrivierenlandschap. Het gebied van de Ronde Hoep is kenmerkend door het open karakter en de doorzichten vanaf de rivier naar het ach- terliggende polderland. Met deze openheid houdt men rekening voor de landschappe- lijke inpassing. Ook geeft de leidraad het plangebied aan als aardkundig waardevol ge- bied. De aardkundig waardevolle gebieden worden beschermd door de Provinciaal Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) van de Provincie Noord-Holland.
2.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie Noord-Holland
Deze verordening schrijft voor waaraan de inhoud van (gemeentelijke) bestemmings- plannen, omgevingsvergunning buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan en beheersverordeningen moet voldoen. De provinciale goedkeuring van bestemmings- plannen is door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet meer nodig. Dit vormt de aanleiding voor het opstellen van provinciale verordeningen, waardoor de provincie in- vloed houdt op de ruimtelijke ordening. De “Provinciale Ruimtelijke Verordening Struc- tuurvisie” is vastgesteld op 21 juni 2010. Alle ruimtelijke plannen in de Provincie Noord-Holland moeten sindsdien hieraan voldoen.
Bestaand bebouwd gebied
De bestaande bebouwing is in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) aangegeven als bestaand bebouwd gebied. De voorgestane ontwikkeling van twee woningen valt binnen het aangegeven Bestaand bebouwd gebied. De nieuwe wo- ningen liggen binnen het bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan.
Regionale waterkering
Voor zover een bestemmingsplan mede betrekking heeft op regionale waterkeringen, voorziet het bestemmingsplan in bescherming van de waterkerende functie door het leggen van een bestemming waterkering en de daarbij behorende regels en voorziet het bestemmingsplan tevens in een vrijwaringzone van 10 meter aan weerszijden van de waterkeringen opdat reconstructies van de waterkeringen niet onmogelijk worden gemaakt. Afwijken van de vrijwaringzone van 10 meter, is mogelijk indien overeen- stemming is bereikt tussen betrokken gemeenten, waterbeheerder en provincie. In hoofdstuk 5.7 wordt het onderdeel water verder behandeld.
Bestaand bebouwd gebied Regionale waterkering
Weidevogelleefgebied
Het plangebied behoort tot een weidevogelleefgebied. Door de voorziene ontwikkeling wordt het bebouwd en verhard oppervlak verkleind. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor weidevogels. Het plan voor Ronde Hoep 49 past daarmee binnen de regels voor weidevogelleefgebieden in de PRVS. In hoofdstuk 5.8 wordt flora en fauna verder be- handeld.
Weidevogelleefgebied en EHS
Aardkundige waarden
In een deel van de Ronde Hoep bevinden zich aardkundige waarden. Ter hoogte van de locatie Ronde Hoep West 49 is sprake van een Aardkundig waardevol gebied. Het is geen Aardkundig monument. Nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de aanwezige aardkundige waarden. De PRVS stelt dat de bescherming van aardkun- dige waarden in bestemmingsplannen dient te worden ingebed. Op het onderwerp aardkundig waardevol gebied wordt nader ingegaan in hoofdstuk 5.6
Aardkundige waarden
Rijksbufferzone en Groene Hart
Het plangebied is onderdeel van een rijksbufferzone. In rijksbufferzones wordt verdere verstedelijking (op een aantal voorwaarden na) niet mogelijk gemaakt. In het bouwvlak van plangebied Ronde Hoep 49 is al bebouwing aanwezig. Aangezien de ontwikkeling een verkleining van het bebouwd oppervlak betreft is er geen sprake van verdere ver- stedelijking. De ontwikkeling is hierdoor mogelijk.
Groene Hart en Rijksbufferzone
Bebouwingsclusters
Afwijkingen in de graskavels (rood)
3 Bestaande situatie plangebied
Het bouwplan ligt in de polder Ronde Hoep, ten zuiden van Ouderkerk aan de Amstel.
De Ronde Hoep wordt geheel omgeven door de riviertjes Oude Waver, Bullewijk en de Amstel die behoren tot de boezemwateren van het Hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht. De oorspronkelijke polder werd ontgonnen vanaf deze omringende veen- stromen waardoor het karakteristieke spinnewebvormige kavelpatroon is ontstaan. De eerste ontginningen vonden plaats omstreeks 1100 en 1300 BC. De polder ligt ca. - 2.00 meter NAP en is in 2006 als calamiteitenpolder bij eventuele overstromingen aangewezen. Het bouwplan ligt direct achter de dijk langs de Amstel in het noordweste- lijk deel van de polder.
Het grootste deel van de polder bestaat uit een slagenverkaveling die relatief regelma- tig van aard is. In tegenstelling tot het noordelijk deel van de polder dat het principe heeft van een ‘torenverkaveling‘ kent de polder de Ronde Hoep een relatief regelmatig kavelpatroon. De kavelgrenzen convergeren naar het midden van de polder met varië- rende lengten van 1500 tot 2500 meter. De breedte van de kavels varieert van 60 tot 100 meter. Langs de dijk liggen de boerderijen (circa 50 stuks) die vanaf de dijk wor- den ontsloten. Aan de randen van de polder, waar de boerenerven zich bevinden, ko- men zeer regelmatig afwijkingen voor. In het verleden hebben zich hier veranderingen of afbuigingen in de kavelrichting voorgedaan en verschillen de grootte van de perce- len.
Het bebouwingsbeeld kenmerkt zich door bebouwingsclusters langs de dijk met boer- derijen en daarbij behorende bedrijfsbebouwingen op veelal door sloten begrensde erfkavels. Tussen deze clusters bevinden zich open graskavels die tot aan de dijk toe doorlopen. Dit resulteert vanaf de dijken in vergezichten over de polder. De betreffende erfkavels zijn tegelijkertijd een soort in het landschap passend cluster. De bebouwing van de boerderijen en woonhuizen bevindt zich dicht op de dijk in een zone met een breedte van ca. 40 meter. Daarachter liggen in een zone met een breedte van ca. 100 meter de bedrijfsgebouwen in de vorm van schuren en loodsen. Daarachter is het open weidegebied. De kavels zelf zijn beplant met bomen en op enkele plaatsen met boom- gaarden, wat de clustervorming versterkt.
Op veel plekken langs de rand van de polder vertonen de koppen van de graskavels, en nog meer de erfkavels, vrij veel afwijkingen t.o.v. de langgerekte kavels die verder in de polder gelegen zijn. Deze afwijkingen zijn vaak veroorzaakt door schaalvergroting en of functieverandering van oorspronkelijke agrarische bedrijven. Ook op het onderhavige perceel hebben zich in de loop der tijd veranderingen voorgedaan. Door schaalvergro- ting van de bebouwing zijn enkele kavelsloten verdwenen. Doordat enkele stallen evenwijdig aan de dijk zijn geprojecteerd is vanaf de dijk de landschappelijke opbouw ter plaatse niet goed zichtbaar.
Inrichtingsschets variant I en II (bron: VlugP)
IIII....
IIIII.I.I.I.
4 Planbeschrijving
4.1 Uitgangspunten
Uitgangspunt bij deze nieuwe ontwikkeling is dat de bestaande kwaliteiten moeten worden behouden en waar mogelijk oorspronkelijke kwaliteiten door de ontwikkeling moeten worden hersteld. Dit uitgangspunt is in enkele richtlijnen nader uitgewerkt.
- de bestaande landschappelijke en groenstructuur dient te worden gehandhaafd;
- de architectuur dient aan te sluiten op de aanwezige traditionele bouwstijl;
- de overgang van de bebouwing naar het landschap dient vormgegeven te worden door opgaande boombeplanting;
- voor de beplanting aan de randen van de kavels dient uitgegaan te worden van in- heemse soorten;
- in het open grasland mogen alleen lineaire beplantingen toegepast worden die de kavelsloten moeten volgen;
- de bestaande waterstructuur is basis voor nieuwe uitbreiding;
- alleen houten beschoeiingen mogen worden toegepast in de bebouwingszone en de overgangszone naar het open graslandgebied.
4.2 Stedenbouwkundig plan
Bovenstaande uitgangspunten en richtlijnen liggen aan de basis van het bouwplan. Bij de uiteindelijke inrichting van de percelen speelt het aspect water een belangrijke rol.
Gekozen is om de oorspronkelijke kavel op te delen in twee percelen, waarbij de be- staande sloot aan de noordzijde wordt gehandhaafd. De twee te vormen percelen wor- den gescheiden en begrensd door (nieuwe) kavelsloten en greppels, waarbij de be- grenzing aan de dijkzijde wordt gevormd door een greppel. Hierdoor wordt een natuur- lijke afscheiding tussen de beide percelen gecreëerd. Tevens ontstaat hierdoor een duidelijke ‘vaste’ grens tussen het erf en het achterliggende weidegebied. De kavelslo- ten op de hoofdrichting van het landschap zijn breder dan de kavelsloten haaks daar- op. Met deze ingrepen wordt aangesloten bij de kenmerkende opzet van het bebou- wingsbeeld langs de dijk en de oorspronkelijke breedte van de kavels. De sloten wor- den hier meer naar ‘oorspronkelijke’ landschappelijke richtingen doorgezet en worden afgebogen richting de dijk. Dit is gebaseerd op de huidige resten van de sloten die zijn overgebleven. De richtingen van de sloten zijn enigszins aangepast naar eigendoms- verhoudingen tussen nieuwe percelen en huidige buren. De exacte plaats en maatvoe- ring van de aan te leggen sloten zal geschieden op basis van het uiteindelijke inrich- tingsplan en zal tevens voldoen aan de door Waternet gestelde eisen.
De nieuwe woningen zijn min of meer centraal op de nieuwe kavels geprojecteerd die ieder een eigen aansluiting krijgen op de dijk, waarbij het parkeren op eigen terrein plaatsvindt. Aan de voorzijde van de gebouwen ontstaan een soort boerenerven. Dit
Met een tweetal woningen, op door sloten en greppels gescheiden percelen, wordt voorzien in bebouwing van een kleine korrel, die past bij de maat en schaal van de oor- spronkelijke bebouwing in de polder. De nieuwe woningen zijn gelegen onderaan de dijk, voor op de kavel. De woningen liggen ten opzichte van de naastgelegen bestaande woningen op een vrijwel gelijke afstand van de dijk of net iets verspringend van deze (denkbeeldige) lijn. Zo ontstaat een licht verspringende, aan de dijk gerelateerde, sa- menhangende rooilijn. De afstand van de voorgevel tot de buitenkruinzijde van de dijk dient hierbij maximaal 24,60 meter te bedragen.
De nieuwe bebouwing past bij het oorspronkelijke bebouwingsbeeld dat zich kenmerkt door een op de dijk gerichte bebouwing. Het bouwvolume bestaat uit een heldere hoofdmassa met twee bouwlagen en een kap. De goothoogte bedraagt maximaal 5,5 meter en de nokhoogte maximaal 9 meter, gemeten vanaf de kruin van de dijk. De voorgevel is op de dijk georiënteerd. Aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt. De bouw- massa’s worden afgedekt met een kap. De noklijn staat loodrecht op de dijk.
Kenmerkend voor de bebouwing onderaan de dijk en in dijklinten is het individuele ka- rakter van de bebouwing. Er is geen of nauwelijks sprake van repeterende bebouwing.
De twee bouwmassa’s op de twee bouwpercelen kunnen ieder een eigen uitwerking krijgen. Oriëntatie op de dijk, een hoofdmassa met ondergeschikte aan- en uitbouwen e.d., passend in de ritmiek van bebouwing en opbouw van de kavels langs de dijk zijn belangrijke randvoorwaarden. De ruimte tussen de bebouwing biedt de mogelijkheid van doorzichten de polder in.
4.3 Beeldkwaliteit
De nieuwe bebouwing dient te passen in de sfeer van het gebied. Een opbouw met ver- ticale geleding van de gevel met plint en horizontale banden, gebruik van baksteen, min of meer steile, met pannen gedekte, kappen, al dan niet met wolfseinden. Wisse- lende goothoogten van hoofdgebouw en aan- en uitbouwen hebben de voorkeur.
De bebouwing staat op een eigen erf en elk erf is omsloten door water en/of greppels.
Dit biedt de mogelijkheid voor een natuurlijke en karakteristieke afscherming van de erven begeleid door bomen.
4.4 Vertaling naar bestemmingsplan
Het voorliggend bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van een inrichtingsschets, daterend van maart 2011. De inrichtingsschets is wellicht nog aan verandering onder- hevig. Het opgestelde bestemmingsplan biedt daarom voldoende flexibiliteit voor een verdere uitwerking van het plangebied.
Het plangebied is grotendeels toegewezen aan de bestemming ‘Wonen’. Binnen deze bestemming zijn twee bouwvlakken gepositioneerd, waarbinnen de woningen gereali- seerd dienen te worden.
Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het mogelijk om ook water te realiseren waarmee vorm gegeven kan worden aan de gewenste indeling van het terrein en de afscheiding met het naastliggende perceel nummer 48. De noordelijke sloot, die de begrenzing van het perceel vormt en die deel uitmaakt van de hoofdwaterstructuur van de polder, en daarmee de karakteristieke kavelstructuur bepaalt, is als water bestemd. Tot slot is aan de zuidwestzijde van het plangebied een dubbelbestemming ‘Waterstaat - water- kering’ opgenomen in verband met de waterkering. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
5 Milieuhygiënische en planologische aspecten
Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstel- len van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologi- sche en milieuhygiënische aspecten. Wanneer door middel van een bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, zijn diverse milieutechnische onderzoeken noodzakelijk, zo ook in voorliggend geval.
5.1 Geluid
Het pand is niet gelegen binnen geluidscontouren van externe bronnen zoals industrie of bedrijvigheid. Alleen het wegverkeer van de aangrenzende weg zorgt voor een ge- luidbelasting op de gevel. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geldt voor alle nieuw te bouwen geluidgevoelige bestemmingen, waaronder woningen, een voorkeursgrens- waarde van 48 dB. Op deze weg geldt een maximum snelheid van 60 km/u. Voor de berekening is gebruik gemaakt van verkeersintensiteiten die verkregen zijn van de ge- meente Ouder-Amstel. Deze gegevens uit 2005 zijn, uitgaande van een groei van 1,2 % per jaar, naar het jaar 2010 en 2020 geprognosticeerd. Met toepassing van “Stan- daard Rekenmethode I Wegverkeerslawaai” is vervolgens de geluidsbelasting op de gevel bepaald.
In 2020 zullen 1053 motorvoertuigen per etmaal over Ronde Hoep West rijden. De voor het jaar 2020 berekende geluidbelasting is bepaald voor de voorgevel/westgevel van beide woningen. De geluidsbelasting bedraagt maximaal 50,2 dB op 1,5 meter hoogte en 50,7 dB op 4,5 meter hoogte. Hierbij is de aftrek van 5 dB conform de Wgh al meegenomen.
Maatregelen aan de bron, zoals verandering van verharding (er ligt reeds asfaltverhar- ding) zijn niet doelmatig en ook stedenbouwkundig, verkeerstechnisch en financieel niet haalbaar. Om het project stedenbouwkundig aan te passen zouden de woningen verder naar achter op de kavel moeten liggen. Een dergelijke naar achter gelegen situ- ering van de woning geeft echter een ongunstige indeling van de kavel. Ook sluit het project dan niet meer aan op de aanwezige rooilijn van de bestaande bebouwing langs de Ronde Hoep West en vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit ongewenst.
De voorkeursgrenswaarde vanwege verkeerslawaai voor geluidsgevoelige bestemmin- gen van 48 dB wordt in dit geval overschreden. Voor de geluidgevoelige bebouwing wordt bij het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde (tot maxi- maal 51 dB) verzocht voor beide woningen. De maximaal te verzoeken hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden. In overeenstemming met het bouwbesluit zal in ie-
5.2 Bedrijvigheid
De Ronde Hoep is een agrarisch gebied. De percelen grenzen dan ook aan agrarische gronden. De dichtstbijzijnde agrarische bedrijven liggen op meer dan 100 meter vanaf de in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken. Dit geldt voor agrarische bedrij- ven binnen de Ronde Hoep en voor agrarische bedrijven aan de overzijde van de Am- stel. Volgens de in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering vermelde afstanden is het milieuaspect geur maatgevend bij agrarische bedrijven. Aangezien het gebied conform deze publicatie aan te merken is als gemengd gebied, kunnen de richtafstan- den die vermeld zijn in bijlage 1 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering met één stap verlaagd worden. Hierdoor liggen alle agrarische bedrijven buiten de richtaf- stand van 100 m. Daarom kan worden gesteld dat de milieusituatie bij geen enkel agrarisch bedrijf door de realisatie van dit plan wordt beïnvloed.
5.3 Luchtkwaliteit
Het plan om na sloop van de bestaande agrarische bedrijfswoningen en de bijbehoren- de agrarische bebouwing vervangende nieuwbouw te plegen, in de vorm van twee wo- ningen, ondervindt geen beletsel vanuit de regelgeving voor de luchtkwaliteit. De om- vang is zodanig dat het binnen de categorie van gevallen wordt gerekend die “niet in betekenende mate” bijdragen aan de luchtkwaliteit. Toetsing aan de Wet luchtkwaliteit kan achterwege blijven.
5.4 Externe veiligheid
In de directe omgeving zijn geen bedrijven, installaties of leidingen aanwezig die een ri- sico vormen voor de externe veiligheid. Over Rijksweg A9 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. In het kader van de ontwikkeling van woningbouw in het gebied Ouderkerk- Zuid, dat aanzienlijk dichter bij de rijksweg ligt dan Ronde Hoep 49, is onderzoek ver- richt naar het aspect externe veiligheid. Hieruit bleken geen belemmeringen voor reali- satie van het nieuwbouwplan. Voor Ronde Hoep 49 vormt het aspect externe veiligheid dus evenmin een belemmering.
5.5 Bodem
Door Tebodin is een vooronderzoek verricht (Vooronderzoek NVN 5725 en verkennend bodemonderzoek, locatie Ronde Hoep West 49 te Ouder-Amstel, opdrachtnummer 33100, d.d. 9 maart 2005). Daarna is er door BK Ingenieurs een verkennend bodem- onderzoek inclusief asbest uitgevoerd (verkennend bodemonderzoek inclusief asbest Ronde Hoep West 49 te Ouder-Amstel, d.d. 6 mei 2009). Het laatste onderzoek gaf aanleiding om nogmaals een onderzoek uit te voeren en dit onderzoek is ook uitge- voerd door BK Ingenieurs (Partijkeuring niet-vormgegeven bouwstof conform Besluit bodemkwaliteit en aanvullend bodemonderzoek Ronde Hoep West 49 Ouderkerk a/d Amstel, d.d. 17 maart 2010). Hieruit blijkt dat op basis van de resultaten van dit onder- zoek er een bezwaar is voor toekomstig gebruik van de bodem. Daarom wordt er een BUS-melding uitgevoerd om zo de locatie geschikt te maken voor toekomstig gebruik.
De vrijkomende grond wordt daarbij aangeboden aan een erkend verwerker.
5.6 Aardkundige waarden
De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) beschermt de aardkundi- ge waarden. In de PRVS is het plangebied aangeduid als aardkundig waardevol gebied (geen aardkundig monument). De verordening verwijst naar het “Actualisatie Intentie- programma Bodembeschermingsgebieden, 2004”. Aan de polder Ronde Hoep is van- wege de bijzondere aardkundige waarden een provinciale waardering toegekend. On- veraard veen, waaruit de grond bestaat, is zeldzaam en heeft wetenschappelijke waar- de. De bedreiging voor delen van het gebied wordt gevormd door bodemdalingen. Om deze daling tegen te gaan is als bescherming voor het gebied, het hooghouden van de grondwaterstand verplicht.
Bij eventuele afgravingen, zoals de aanleg van nieuwe sloten en de aanleg van de on- dergrondse ruimten, dient rekening te worden gehouden met de aanwezige aardkundi- ge waarden.
5.7 Water
Op de gronden is de Keur van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht van toe- passing. Uitvoerende instantie is Waternet. Het bouwplan betreft de vervanging van bestaande gebouwen. Hierbij is geen uitbreiding van bebouwing en/of verharding in het geding. Het bouwplan voorziet door de uitbreiding van de sloten zelfs in een toe- name van water.
Verharding Verharding Verharding Verharding bestaande situatie
verharding (gebouwen en bestratingen) 1.750 m2
onverhard 9.750 m2
totaal oppervlak plangebied 11.500 m2
nieuwe situatie
verharding (gebouwen en bestratingen)
- hoofdmassa’s woningen (max. 100 m2/won.) ca. 200 m2
- aan- uit- en bijbouwen (max. 40 m2/won.) ca. 80 m2
- overige verharding ca. 20 m2
onverhard ca. 11.200 m2
totaal oppervlak plangebied 11.500 m2
Water Water Water Water
bestaand water 933 m2
te dempen 0 m2
te graven 640 m2
totaal water in nieuwe situatie binnen plangebied 1.573 m2
Het perceel wordt omgeven door sloten. Het bestaande beloop en het profiel van de sloten zal volledig behouden blijven en uitgebreid worden. In de inrichtingsschets is er voor gekozen om het omringende slotenpatroon in het plan door te trekken. De wonin- gen worden aangesloten op de bestaande riolering. De afvoer van het hemelwater zal plaatsvinden over het terrein richting het aangrenzende oppervlaktewater.
Het bouwplan wordt uitgevoerd in overeenstemming met de gemeentelijke normering voor duurzaam bouwen. Er zullen geen uitlogende materialen worden gebruikt die het oppervlaktewater kunnen belasten. Bij het bouwplan zal rekening worden gehouden met de invloed van het bouwplan op de nabij gelegen ringdijk. De keur van het Hoog- heemraadschap ziet hier ook op toe.
Bestaande waterlopen Nieuw te realiseren waterlopen
5.8 Flora en fauna
De Europese richtlijnen de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd door middel van de Flora- en faunawet en de Natuurbe- schermingswet. De Flora- en faunawet is met name van belang bij de soortenbescher- ming van planten en dieren, terwijl de Natuurbeschermingswet zich met name richt op gebiedsbescherming en dan ook gebieden aanwijst ten behoeve van de bescherming van planten en dieren.
Door IJzerman advies is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (rapportnummer 2008131, 26 januari 2009) Hieruit blijkt dat de projectlocatie niet is gelegen in een beschermd gebied aangewezen door de Natuurbeschermingswet (zoals Vogel- of Habi- tatrichtlijngebieden of onderdelen van de ecologische hoofdstructuur van Nederland).
Wel maakt de polder deel uit van de provinciale ecologische hoofdstructuur en is het gebied aangewezen als milieubeschermingsgebied. De projectlocatie ligt niet in de na- bijheid van deze gebieden.
Uit het onderzoek blijkt dat de onderzoekslocatie mogelijk geschikt is als leefgebied voor vleermuizen, beschermde vissoorten en als broedlocatie of territoria voor steenui- len of kerkuilen. Om hierover een beter inzicht te geven is het “Ecologisch onderzoek Ronde Hoep West 49 te Ouderkerk aan de Amstel uitgevoerd.
Het Ecologisch onderzoek Ronde Hoep West 49 te Ouderkerk aan de Amstel is uitge- voerd door BK Ruimte&Milieu, d.d. 25 november 2010. Uit dit onderzoek blijkt dat ten behoeve van de realisatie van het voorgenomen initiatief geen ontheffing ex artikel 75 Flora- en faunawet nodig is voor vleermuizen, bittervoorn, kleine modderkruiper, steen- uil en kerkuil. Negatieve effecten worden naar aanleiding van het onderzoek niet ver- wacht. Wel blijft de zorgplicht uit de Flora- en faunawet gelden. Voor alle soorten geldt de zorgplicht ex artikel 2 van de Flora- en faunawet, die van toepassing is op zowel be- schermde als onbeschermde dier- en plantensoorten, ongeacht vrijstelling of onthef- fing. Dit betekent dat bij de ontwikkeling zorg wordt gedragen voor een zo min mogelij- ke verstoring of aantasting van deze soorten.
Aanbevolen wordt voorafgaand aan de werkzaamheden de voorgestelde compense- rende en mitigerende maatregelen vooral met betrekking tot de steenuil ter beoorde- ling aan LNV voor te leggen.
De voorgestelde compenserende en mitigerende maatregelen zijn:
- De sloopwerkzaamheden uit te voeren en bouwrijp maken voor de start van het broedseizoen. Indien broedende vogels aanwezig zijn, moet gewacht worden met de sloop totdat de vogels zijn uitgebroed.
- Het dempen van het water, uit te voeren buiten het voortplantingsperiode van vis- sen.
- Ter compensatie van het verlies van een potentiële broedplaats van de steenuil wordt aanbevolen om een alternatieve broedplaats aan te bieden. Dit kan geschie- den door, voordat de ingreep plaatsvindt, liefst meerdere nestkasten op geschikte plekken te plaatsen. Daarbij moet goed op habitatfactoren voor steenuilen worden gelet (Bloem et al. 2001). Indien er geen andere bestaande nestmogelijkheden zijn is er een gerede kans dat de steenuil één van de alternatieven in gebruik neemt.
Het verdient aanbeveling om het plaatsen van nestkasten in overleg met de lokale uilenwerkgroep (Agrarische Natuurvereniging de Amstel) te plaatsen.
- Aanbevolen wordt om bij het ontwerp rekening te houden met de realisatie van een groenstrook (beheerd als houthakstrook). Dit is een geschikt landschapselement voor (steen)uilen ten behoeve van herstel en behoud van territorium. Ten behoeve van het inrichtingsplan met mitigerende maatregelen verdient het aanbeveling in overleg te treden met de lokale uilenwerkgroep.
- Geadviseerd wordt om bij het ontwerp van de woningen rekening te houden met nachtactieve dieren als uilen en vleermuizen. Effecten door verlichting kunnen ge- mitigeerd worden door:
- het plaatsen van een bomenrij/bosschages langs verlichtingsbronnen (af- scherming van licht);
- het spaarzaam plaatsen van verlichtingsbronnen;
- het zo laag mogelijk houden van de verlichtingsbronnen (liever lage masten op 3-4 m hoogte met een geringe mastafstand dan hoge masten op 5-6 m met een grotere mastafstand);
5.9 Cultuurhistorie en archeologie
De polder De Ronde Hoep is een uit oogpunt van cultuurhistorie uiterst waardevol ge- bied. De polder kenmerkt zich door een stervormige kavelstructuur. De agrarische gronden worden ontsloten vanaf de ringdijk, in de polder zelf zijn geen wegen. De oor- spronkelijk agrarische lintbebouwing volgt de dijk. Omdat de polder een goed voorbeeld is van een opstrekkende veenontginning is het gebied op de provinciale Cultuurhistori- sche Waardenkaart als historisch-geografisch van zeer grote waarde beoordeeld.
Door het inbrengen van nieuwe waterlopen en de bestaande stallen en bijgebouwen te amoveren is een basis gelegd voor herstel van de oorspronkelijke structuur en het ka- rakter van het gebied. Met de invulling van de woningen op twee afzonderlijke kavels wordt aangesloten op de oorspronkelijke ontginningsstructuur van de Ronde Hoep West. Doordat de bouwkavels door water worden omsloten, ontstaan natuurlijke erf- scheidingen die met beplanting zich naadloos voegen in de directe omgeving. Door van de achterste gedeelten van het terrein en het meest zuidelijk deel weer weiland te ma- ken, wordt de polder vanaf de Ronde Hoep op deze locatie beter zichtbaar. Het bouw- plan laat alle genoemde waarden van omgeving en gebouwen volledig in tact. Aan de gronden is geen bijzondere archeologische verwachtingswaarde toegekend. Voor het perceel van Rondehoep 49 bestaan dan ook geen relevante archeologische verwach- tingen.
Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Holland
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Het bouwplan is een particulier initiatief. Voor de gemeente zijn hieraan geen kosten verbonden. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een planschadeovereenkomst getekend. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaar- borgd.
Het college van Burgemeester en wethouders zal tegelijk met de vaststelling van dit bestemmingsplan besluiten geen grondexploitatie in de zin van artikel 6.12, eerste en tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het besluit doorloopt de uniforme voorbereidingsprocedure ex artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht. In dat kader zal het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inza- ge worden gelegd.
7 De bestemmingen
7.1 Het juridische plan
Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Het bestemmingsplan is een ontwikkelingsbestem- mingsplan. Dit betekent dat de voorgestane ontwikkelingen in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uit- gangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlan- nen (SVBP 2008).
De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige be- stemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. Eén en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de ver- beelding. Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) in werking getreden. Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestem- mingen en vergunningen die voorheen apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. In de regels is de terminologie aangepast aan de Wabo. De ontheffing heet nu
‘omgevingsvergunning voor het afwijken’. De bouwvergunning heet ‘omgevingsvergun- ning voor het bouwen’. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in ‘omgevingsver- gunning voor het slopen van een bouwwerk’ respectievelijk ‘omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden’.
7.2 Opzet van de planregels
In het kader van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen dient een vaste volgorde en indeling van het bestemmingsplan aangehouden te worden. Deze is hier- onder aangegeven.
Hoofdstuk 1 – Inleidende regels
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze
Hoofdstuk 2 – Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies. Per planregel zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voor- afgaande omgevingsvergunning voor het afwijken van het plan of wijziging) toegestaan.
Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering en wordt gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer een omgevingsver- gunning voor het bouwen worden verleend. Binnen iedere bestemming zijn een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft de bevoegdheid om nadere eisen te stellen, algemene afwijkingen van de bouwregels en algemene wijzigingsbevoegdheden
Hoofdstuk 3 – Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:
—
—
—
— een anti-dubbeltelregel;
—
—
—
— algemene bouwregels: hierin is vastgelegd dat bestaande afwijkende maten als mi- nimaal of maximaal toelaatbaar gelden;
——
—— algemene bouwregels: hierin is aangegeven dat de ontwikkeling plaats dient te vin- den zonder op aangrenzende percelen belemmeringen te creëren of te versterken.
—
—
—
— Algemene afwijkingsregels: hierin is vastgelegd dat het bevoegd gezag een omge- vingsvergunning kan verlenen voor een afwijking van het bestemmingsplan
——
—— overige regels: hierin wordt geregeld dat waar in de planregels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, geduid wordt op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.
Hoofdstuk 4 – Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat:
—
—
—
— het overgangsrecht;
——
—— de slotregel.
7.3 Beschrijving van de bestemmingen
In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:
Water
In het plangebied is het water als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming wor- den gebouwd.
Wonen
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in combinatie met aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en over- kappingen alsmede water- en waterhuishoudkundige voorzieningen en bij de bestem- ming Wonen behorende voorzieningen zoals wegen, paden, parkeervoorzieningen, groen, speelvoorzieningen, water, tuinen en erven.
Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdgebouwen moe- ten worden gebouwd. Tevens is geregeld dat er maximaal 2 hoofdgebouwen mogen worden gerealiseerd. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
Voor strijdig gebruik en aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven zijn gebruiksregels opgenomen. Hierin is onder andere de maximale vloeroppervlakte geregeld die voor aan- huis-verbonden beroepen en bedrijven gebruikt mag worden. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor een grotere oppervlakte van aan-huis- verbonden beroep en bedrijven.
Waterstaat - Waterkering
De voor ‘Waterstaat – Waterkering’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering .Op de verbeelding is de desbe- treffende zone opgenomen waarbinnen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijn- de, gebouwd mogen worden. Het bevoegd gezag kan in bepaalde gevallen middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels indien het belang van de waterke- ring niet onevenredig wordt geschaad en de beheerder van de waterkering om advies is gevraagd.
8 Procedures
8.1.1 Vooroverleg
Het Concept-Ontwerpbestemmingsplan ‘Ronde Hoep West 49’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende per- sonen en instanties. Hierbij is alleen vanuit het Waternet, welke de beheertaken uit- voert namens het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht, een reactie ontvangen.
De desbetreffende opmerkingen zijn bekeken, en indien gegrond geacht, in de voorlig- gende rapportage verwerkt.
Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt vervolgens de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening.
9 Bronnen
9.1 Boeken en rapporten
—
—
—
— Stedenbouw en landschapsarchitectuurbureau ‘VlugP’ (2011). Inrichtingsschets De Ronde Hoep West
——
—— Provincie Noord-Holland (2011). Structuurvisie Noord-Holland
—
—
—
— Provincie Noord-Holland (2011). Provinciale ruimtelijke verordening Structuurvisie Noord-Holland
9.2 Websites
—
—
—
— Bing Maps (2010), www.bing.com/maps
——
—— Google Maps (2010) http://maps.google.nl/maps
——
—— Risicokaart provincie Noord-Holland (2011), http://nederland.risicokaart.nl/
