Woningbouwvereniging
Bergopwaarts
Wonen
Samen Ondernemen voor Sociaal Wonen
Toonaangevend in kwalitatief goed wonen
Effectief en efficiënt werken
Proactief, ondernemend en flexibel
Benutten van kansen en mogelijkheden
Integere teamspeler
Financiële continuïteit gewaarborgd
Missie en Visie
Bergopwaarts biedt ruimte
• Passend wonen
• Kwantitatief en kwalitatief de juiste woning voor de juiste bewoner, ook in de toekomst
• Klantwaardering
• Twee richting verkeer, medewerkers hebben waardering voor huurders en woningzoekenden en krijgen dit ook terug
• Transparantie
• Helder communiceren om te voldoen aan het
verwachtingspatroon van de huurders en woningzoekenden
Ondernemingsplan
2017-2020
Manifest toekomstvast wonen
1. Werken aan een inclusieve samenleving 2. Realiseren van betaalbare woningen
3. Verduurzamen van de gebouwde omgeving
Metropool Regio
Eindhoven
Onze opgave
Missie: Samen Ondernemen voor Sociaal Wonen
→ Binnen een gereguleerde sector
→ In een regionale woningmarkt
→ Met een demografische ontwikkeling van toename één en tweepersoonshuishoudens van zowel ouderen als jongeren
→ Waarbij we streven naar een inclusieve samenleving
→ Waarin de technische basiskwaliteit van het vastgoed CO₂-neutraal is
→ De ontwikkeling van het (sociaal) gedrag een belangrijke factor is
→ De woningvoorraad toekomst bestendig moet worden
→ De financiële afwegingen sterk beïnvloedt worden door overheidsheffingen
Onze huurders zijn vooral:
• Huishoudens geboren voor en net na de 2e wereldoorlog
• Één of tweepersoonshuishoudens
Onze woningzoekenden zijn vooral:
• Jongeren en starters op de woningmarkt
• Één of tweepersoonshuishoudens
Gezinnen wonen voor het overgrote deel in een koopwoning
Analyse -
Volkshuisvestelijk
Woningbouwvereniging Bergopwaarts zorgt voor prettig en betaalbaar kunnen wonen.
Voor mensen met een bescheiden inkomen of een andere oorzaak die het moeilijk maakt om
(zelfstandig) woonruimte te kunnen vinden.
Doelgroepen
Zorg en welzijn
• Zorgboog
• GGZ Oost Brabant
• Regionaal Autisme Centrum
• Kempenhaeghe
• ORO
• Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond
Overig
• De Droom, ouderinitiatief voor jong volwassenen met Down syndroom
• Thuishuis de Zevensprong, kleinschalige woonvorm voor alleenstaande senioren
• Tweedelig, ouderinitiatief voor jong volwassenen met een verstandelijke, lichamelijke of zintuigelijke beperking
Bijzondere doelgroepen
Prestatieafspraken
Onderwerpen:
• Huisvesting doelgroep
• Transformatie en kwaliteit woningen
• Leefbaarheid buurten en wijken
• Wonen en Zorg
Gemeente Asten – Bergopwaarts - Huurders Belangen Organisatie De Peel
HBO De Peel vertegenwoordigt het huurdersbelang vanuit
• de Wet op het overleg huurders en verhuurder
• de Woningwet
Gesprekspartner over beleid en beheer met
• Bergopwaarts
• Gemeente
Adviseert over beleidszaken die voor huurders van belang zijn Bindende voordracht twee leden RvC
Tripartite overleg
Huurbeleid; 5 huurprijsniveaus
- de functionaliteit van de woonruimte (het aantal slaapkamers) is bepalend voor de huurprijs
- die is afgestemd op de huurtoeslaggrenzen - we werken met 5 verschillende huurprijzen
€ 417, € 495, € 597, € 640, € 674 (prijspeil 2018)
Betaalbaarheid
Mutatiegraad 6,4% (2017: 7,6%) Aantal woningen verhuurd 435
Passend toewijzen 98,7% (norm minimaal 95%) Toewijzen inkomensgrens 93,6% (norm minimaal 90%)
Vonnissen ontbinding en ontruiming
Verhuur woningen
Jaar 2018 2017
Verhuurd met urgentie 25 32
Verhuurd aan vergunninghouders 12 38
Overige directe verhuur 21 27
Totaal directe verhuur 58 97
Als % van totale verhuringen 13,3% 27,1%
Directe verhuur
Jaar 2018 2017
Aanleiding Totaal Ontruimd Opgezegd Betaald/
Regeling
Totaal Ontruimd Opgezegd Betaald/
Regeling
Huurachterstand 15 6 9 8 8
Druggerelateerd Overlast
Woonfraude 2 2
Totaal 17 8 0 9 8 8 0 0
Afname meldingen overlast
Sturen op betalingsachterstanden door proactief contact te leggen Verhogen woongenot van onze huurders
Leefbaarheid
Vastgoed en Financiën
Klimaatakkoord
Huidige labelstand:
- Alle woningen van Bergopwaarts hebben een energielabel/energie-index (EI). Door letteraanduiding is dit lastig te vergelijken.
- De letteraanduiding is omgezet in 9-categorieën, waarin 1 de meest slechte labels zijn (G- labels) en 9 de beste labels voorstellen (A++ labels).
Een C-label wordt dus uitgedrukt als 5.
- Op deze wijze is het doel te bepalen en het resultaat te meten
Vertrekpunt
Zoektocht naar instrumenten/partner(s)
• Partnerkeuze (ketensamenwerking)
• Pilot Nul Op de Meter renovatie (geslaagd!!)
• Pilot dakrenovatie/asbestsanering
Voorbereiding
• Eerste 5 jaren projecten ingerekend (m.n. asbest dakbeschotdaken), daarna slechts geld; schatting ca. € 3,0 mio/jaar, ieder jaar projecten toevoegen
• Gevels isoleren binnen <> buiten (SVB)
• Ook andere maatregelen plattegrond verbetering/KBO > langer doorexploiteren
• Afscheid nemen van woningen, verkoopstrategie of sloop
• Uitvoering koppelen aan meest logische moment, planmatig of mutatie
• Benodigde extra bedragen ingerekend in de scenario’s voor meerjarenbegroting
• Nader inzoomen op strategieën (doorexploiteren, verkoop, sloop), in overleg met gemeenten
• Volop bezig met dakenvervanging, i.c.m PV-panelen
• Conclusie: gemiddeld label B in 2020 haalbaar.
Aanpak
Realisatie 2017-2018
Project – Doelgroep - Reacties
Europastraat - 1/2 personen+RAC - ca 450/400 Martinetstraat - jongeren/starters - ca 250 Zandbosweg - 1/2 personen - ca 300
Het Klavier - 1/2 personen - ca 100 Lienderweg - 1/2 personen - ca 275
In voorbereiding/uitvoering
Haspelweg Deurne
De Eeuwsels Helmond
Ceresstraat Asten Boletenplein Asten
Christinaplantsoen Deurne
De bestaande voorraad en de mogelijkheid tot transformatie daarvan is leidend
Vraag gestuurd en bij mutatie/huuropzegging
Ambitie energieneutraal en gasloze woningvoorraad 2050
Regulier overleg Gemeente en Bergopwaarts, planvoorbereiding en gedrag beïnvloeding
Nieuwbouw levensloopbestendig en kleinere woningen realiseren
Bij planvorming
Woningen in 2020 gemiddeld energielabel B (Ei ≤ 1,4)
Op schema, 2018 Ei 1,44
Pilots
1 NOM woning bestaand bezit
3 woningen gesplitst naar 3 onder- en 3 bovenwoningen
MURENO
Beheer
Besteding huuropbrengsten
2018 2017 Marktwaarde bezit totaal (verhuurde staat) € 600 mln. € 549 mln.
Beleidswaarde bezit totaal (marktwaarde minus eigen beleid)
€ 324 mln. € 294 mln.
WOZ waarde bezit totaal (leegwaarde) € 831 mln. € 800 mln.
Bedrijfswaarde (kasstromen) € 374 mln. € 350 mln.
Eigen vermogen € 472 mln. € 409 mln.
Langlopende leningen € 140 mln. € 147 mln.
Terugkoopverplichting VOV woningen € 53 mln. € 56 mln.
Financiële positie
Financiële continuïteit
* Met ingang van boekjaar 2018 is de grondslag voor deze kengetallen de beleidswaarde. Over 2017 bedraagt dan de herrekende solvabiliteit 41,79%
en de loan-to-value 54,75%
Gezond bedrijf
2018 2017 Norm
Solvabiliteit* 45,27% 56,57% min. 20%
Loan-to-value* 46,48% 27,93% max. 70%
ICR 2,22 2,30 min. 1,40
Dekkingsratio 18,15% 19,59% max. 50%
Langer thuis wonen
Toename/concentratie van kwetsbare mensen in de wijken Financiële krimp/verandering
Vergrijzing en verkleining van huishoudens Kansen voor de jongeren/starters
Investeren in verduurzamen woningen
Samenstelling bezit aansluiten bij vraag/behoefte
Organisatie mee ontwikkelen met maatschappelijke veranderingen
