Jean Baptiste Benraad, Transformatieteam Hernieuwd Vastgoed

(1)

Flexibel gebruik leegstand:

enorme vraag en kansen maar…..

afstand traditionele denken

Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt Ex-lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG

Provincie Zuid Holland, Expert.cenrum Flexwonen, Platform31 Contact: jb@benraad.nl Secretariaat: 030 603 63 63

(2)

Wat is Flexwonen ?

• Flexwonen: woonvorm eenvoudig aanpasbaar aan de steeds snellere wijzigende bevolkingssamenstelling en de daarbij behorende woon/werk-wensen

• Na ruim 50 jaar gericht op uitbreiding van de

vastgoedvoorraad voor wonen als werken, dicteert de bevolkings-, maatschappelijke- en economische ontwikkeling een stop en heroriëntatie op de

bestaande voorraad. Wijzigingen gaan steeds sneller

• Transformatie/Herbestemming leveren daarbij zeer flexibele resultaten, waarbij het “mes aan twee

kanten snijdt” leegstand wordt product v/d toekomst

• De te behalen snelheid en eenvoudige procedure

voor de aanpassing is daarbij van groot belang !!!

(3)

Flexwonen waarom?

• Huishoudens-samenstelling verandert de komende decennia regelmatig

• Niet alleen de aanwezige bevolking, maar ook door internationalisering van wonen en werken

• Het aanwezige volume vastgoed is te groot en niet passend en de vraag zal elke 20 a 25 jaar wijzigen maar niet in volume.

• We moeten af van bouwen voor een programma wat

50 jaar ongewijzigd geëxploiteerde moet worden.

(4)

Opinie Jan Latten CBS

hoofddemograaf

Flexwonen… we flexen wat af!

Flexwonen komt dus veel vaker voor dan we denken Echtscheidingscijfer in 2014 opgelopen tot 38%.

Op binnenlandse arbeidsmarkt heerst ook Koning Flex.

1,4 miljoen werkenden hebben inmiddels tijdelijke baan.

Wisselende opdrachtgevers ook buiten de woonregio Concurrentie van short-stay woonconsument

met de ‘traditionele’ woningzoekende 145.000 geregistreerde Poolse werknemers, Groeiende aantallen gerechtigde vluchtelingen Oneigenlijk gebruik van vakantieparken,

overbewoning in kwetsbare delen steden, spanningen in buurten

(5)

Snel en tijdelijk een woning nodig?

Thuis Tijdelijk is o.a. voor de woningzoekende die geen wachttijd, of nog niet voldoende wachttijd, heeft opgebouwd en per direct op zoek is naar een huurwoning.

Woningzoekende kunnen zich geheel kosteloos inschrijven.

Via Thuis Tijdelijk vindt u sociaal-, maar ook

geliberaliseerd woningaanbod dat tijdelijk verhuurd wordt door verschillende aanbieders.

Het woningaanbod voldoet aan de wettelijk gestelde

eisen en normen.

(6)

Voor wie ?

1. Internationale uitwisselingsstudenten

2. Trainees, tijdelijke krachten van (int.)bedrijven; expats 3. Huisvesting productie-arbeidskrachten uit andere landen 4. Instromende studenten die wachttijd hebben na

inschrijving

5. Eerste huisvesting van voor het lerarentekort elders in het land geworven leraren

6. Idem voor tekort aan verplegend personeel en thuiszorg 7. Idem voor urgente huisvestingsvraag na scheiding, sociale

spanning en calamiteiten

8. Idem voor overgangshuisvesting vluchteling met status 9. Tijdelijke huisvesting “in te vliegen” voor evenementen,

grote projecten

10. Starters die zich gewoon nog niet willen binden

(7)

“Op basis beschikbare gegevens en aannames, wordt geschat dat er Zuid Holland bijna 132.000

arbeidsmigranten zijn”

….blijkt dat huisvesting voor arbeidsmigranten nog steeds moeilijk van de grond komt

Onderschat tekort

(8)

Hoe, waar te realiseren

Van makkelijk naar moeilijk:

Leegkomende gebouwen met verblijffunctie Bejaardenhuizen hebben indeling/sanitair Onderwijsgebouwen

Veelal hoofdindeling en sanitair Leegstaande kantoorgebouwen

Redelijke kwaliteit, vluchtroute aanwezig Prefab unitbouw

Plek vinden, bezwaar omwonenden Bedrijfsgebouwen

Van belang als pionier bij gebiedstransformatie

(9)

De voordelen flexwonen

• Via tijdelijke vergunning snel te realiseren in afwijking bestemmingsplan via Kruimelgevallen besluit

• Keuze uit tijdelijk (10-15 jr.) of permanent

• Beide proceduretijd omgevingsvergunning 8 weken

• Bij tijdelijk minder eisen aan toets omgeving (mn.geluid) en bodem, wel voldoen aan goede ruimtelijke ordening

• Permanent, maar dan wel toets omgeving en bodem

• Omgevingsvergunning op basis “rechtens verkregen nivo”

• Vaak pioniersfunctie bij gebiedstransformatie

• Beperkte investering en materiaal geeft flexabiliteit

• Door start in niet-woongebied, ook oplossing voor

afwijzing van deze veelal niet buurt gebonden bewoners.

(10)

Noodzaak inzet bestaande gebieden

• Veelal bedrijfs- & kantoren terreinen gerealiseerd in de eerste economische opleving jaren ‘50 en ‘60 nabij woongebieden

• Vertrek gebruikers door betere alternatieven “aan de rand”

• Verrommeling en verloedering dreigt

• Milieubelasting op korte afstand woongebieden

(11)

Kansen als je de andere kant opkijkt, daar liggen ook de mogelijkheden voor

binnenstedelijke woningproductie

(12)

Daar liggen dus kansen, maar…

• We gaan uit van wat we altijd wenselijk vonden maar…..

…..de flex-woner en –werken heeft andere prioriteiten.

• Ambtelijke toetsing gebaseerd op 50 jaar, maar het is flex.

• Het is veranderbaar, dus geen “eisen voor later en anderen”

• Belemmering door (niet gebruikte) milieutoelating

(13)

Prive kamer versus meerpersoons

Juist Flexwonen vraagt de

initiatiefnemer afstand te nemen van de eigen of regeltechnische kwaliteitseisen, en zich te richten op de prioriteiten van de klantgroep Voorbeeld: smalle (2.10m) kamer, maar wel hoogslaper, lage huur en

……..snel internet in AL16 Utrecht

(14)

Opdeling klaslokaal 8,20m1 breed in vier prive slaapkamers door

middel van verdiepingshoge gipswanden met brandwerendheid van 20 minuten en rook/brandmelder op uit te breiden centraal alarmsysteem

Arbeidsmigranten

^,

400.000 nog 200.000 erbij en we hebben ze nodig

(15)

Voorbeeld pioniersfunctie: Amstel III start 2011

(16)

Voorbeeld van studio van 25 m² naar 2 kamer- woning:

-Wanddeel weg -Extra wand met hergebruik deur -Keuken en

prefab sanitaire cel naar ander project

-Slaapkamer en berging erbij

(17)

Van 3 studio’s naar 3 kamer woning of 2 kamerwonig met

buitenruimte Les: wees niet bang voor

kleine woning als je hem

maar flex

bouwt

(18)

De ingrediënten tijdelijke inbouw

(19)

Door prefab flexibel, snel en betaalbaar

(20)

PreFab Sanitair Unit

(21)

12 voordelen tijdelijk op een rij:

• Betaalbare huisvesting arbeidsmigranten/statushouders/ea.

• Toch rendabele investering voor financiers/corporaties

• Geen verdringing andere woningzoekenden

• Snel beschikbaar, door korte reguliere procedure omgevingsvergunning en “in afwijking bestemming”

• Garantie tijdige ontruiming door max. 10 jr. leegstandsverg.

• Door flexibel wonen, snel aanpassing bij wijziging behoefte

• Vermindering leegstand, verbetering leefomgeving

• Tijdelijk gebruik bij aankoop bij gebiedsontwikkeling

• Krimpgebieden krijgen weer uitbreiding inwoners

• Bewoners betrokken + besparing door zelfwerkzaamheid

• Vergunninghouders raken geïntegreerd i.s.m. aannemer

• Werk voor begeleidende aannemers

(22)

Dank voor uw aandacht, ik heb

nog voorbeelden voor uw vragen, maar eerst die vragen !

Onze benadering is:

Meer succes door beheersing van het hele proces

Provincie Zuid Holland, Expert.cenrum Flexwonen,Platform31 Contact E: jb@benraad.nl M: 0653 213 733

(23)

Voor 15 i.p.v. voor 50 jaar; beperking investering Fasering exploitatie, geeft nieuwe

starters betaalbare huur, bij bewezen

succes na 10, 15 jaar tweede aanpassing.

Tevens flexibel

gebruik

(24)

Beheer, verhuur vaak onderschat

• Product en klantgroep vraagt aandacht:

• Geen vastgoedverhuur maar hospitally

• Volledige stoffering en inrichting

• Servicekosten soms meer als de huur

• Geen aansluiting bij bestaande verhuur en mutatieprocedures corporaties

• Directe huisvesting noodzakelijk

• Hoger leegstandspercentage

• Planning in overleg uitzendbureau

• Nieuwe huurders in overleg zittenden

• Beheer ‘’van binnenuit” bewoners

• Bezoek aan huis van woonbegeleider

(25)

Hier ligt en uitdaging en een kans:

Het is al 4 maal geslaagd met tijdelijke studenten- huisvesting en arbeidsmigranten. Er zijn aannemers die bewezen hebben dit te kunnen begeleiden samen met het www.TransformatieTeam.nl

Integratie en gevoel van eigenwaarde als eerste doel

(26)

En nu de praktijk, gerealiseerde voorbeelden

Utrecht STW: Pabo schoolgebouw voor 5 jaar plus naar 400 kamers; kosten 7000 Euro p/k met zelfwerkzaamheid bewoners in 5 jaar terugverdienbaar; vergoeding aan

eigenaar 22 euro p/m jaar. (22.000m²)

Amsterdam ACTA: Universiteitsgebouw tandheelkunde voor 10 jaar naar 460 kamers en Urban Resort

kunstenaars; kosten 9500 Euro p/k met zelfwerkzaamheid, incl. nieuw CV en kozijnen tbv HR++ glas en draairaam;

terugverdienbaar binnen de 10 jaar; vergoeding eigenaar 15 Euro p/m jaar (26.000m²)

BlueGray Voorm. NISPA Amsterdam: Tijdelijk

kantoorgebouw ABN/AMRO uit 1000 Units in 4 lagen voor 15 jaar naar 348 zelfst. studio's van 27m²; nieuw inbouw- pakket; kost 26.000 E incl. aankoop, sluitende exploitatie

(27)

StichtingTijdelijkWonen Utrecht als start

Maximale bewoning door bouwkundige aanpassingen met optimale herbenutting bestaande voorzieningen.

Investering wordt tijdens de exploitatie terugverdiend.

Dé invulling van de verplichte ingebruikgeving Wet Kraken &

Leegstand

(28)

StichtingTijdelijkWonen Archimesdeslaan 16 Utrecht:

•192 wooneenheden allen onzelfstandig met

gemeenschappelijke voorzieningen in groepen van 14 tot 18 bewoners; later door opheffing ateliers naar 400 amers

•In voormalige HBO school totaal 22.000 m2

• Bij start kunstenaarsorganisatie BG en lagere etages

•Voorbereidingtijd 1,5 jaar; bouwvergunning na aanvraag 6 mnd.

•Via Leegstandswet; in afwijking bestemming via ter visie bouwvergunning

•Contract met beperkte huurbetaling met eigenaar voor 5 jr.

•In afwachting planontwikkeling en wijziging bestemming;

dan sloop

•Bestuur van 4 personen organiseert alles zelf; plan voorbereiding, begeleiding uitvoering, verhuur en (huur)administratie; beheer via gangbeheerders

(29)

Onderwijs complex:

de ramen zijn ‘s avonds weer verlicht

(30)

Tijdelijk Gebruik is ook duurzaam: ACTA A’dam

In plaats van 5 jaar leegstand en energieverbruik:

• 460 onzelfstandige eenheden in groepen

– Groepsomvang 12 tot 20 bewoners – Kameroppervlak van 11 tot 25 m2

– Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro

• Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort

– Totaal 6000m2 – Restaurant

– Gebruikers unieke ruimten(collegezaal)

• Bouwvergun.verkregen

– in 3 mnd, start nov.2010

(31)

Lage huren ACTA > GO-WEST

All-in incl. aftrek zelfwerkzaamheid en (zonder aftrek):

110 kamers: 10 t/m 12 m2: huur:€ 176.- service kst: € 90,- totaal: € 266.- (285,-)

98 kamers 13 t/m 15 m2: huur:€ 203.- service kst: € 97,- totaal: € 300,- (322,-)

8 kamers 22 t/m 27 m2: huur:€ 288.- service kst: € 125,- totaal: € 413,- (445,-)

460 kamers totaal + 6000m2 broedplaats

Project gemiddelden incl. aftrek zelfwerkzaamheid: huur 213,-, servicekosten: 100,-

(32)

Blue-Gray 348 studio’s voor studenten als start gebiedstransformatie AMC campus in

kantorengebied met de hoogste leegstand

(33)

15 jaar en meer in 1000 units, Blue-Gray

(34)

2. Uit te voeren plattegrond; 15jr +

Huur 380,-

ook < 23jaar

Huurtoeslag

(35)

(36)

Beide transformatie processen beschreven

Voor proces van belang onderscheid in:

1. Tijdelijke transformatie <10jr.

2. Permanente transformatie >10jr.

Handleiding te downloaden op site Platform 31

Primair hierbij van belang:

1. Plattegrond ontwikkeling optimaal vanuit de bestaande voorzieningen en indeling van het gegeven gebouw

1. Afwijking bestemming 10 jaar met reguliere korte procedure 8 weken zonder milieuonderzoek; permanent met milieuonderzoek en GRO

2. Programma en plattegrond ontwikkeling vanuit analyse kwaliteiten gebouw en matching met meerwaarde voor klantgroep

2. Verlaagde eisen Bouwbesluit 2012 “Rechtens verkregen niveau”

(37)

Huisvestingsmodellen vergunninghouders

1. Meerpersoons kamers met

gemeenschappe-lijke voorzieningen

2. Privé kamers met gemeenschappelijke voorzieningen (2t=Tijdelijk voor 5-10 jaar)

3. Woningen voor kamergewijze verhuur 4. “Twee fase exploitatie”

5. Zelfstandige eenheden; studio’s

6. Woningen/appartementen

(38)

1. Meerpersoons kamers met gemeenschappelijke voorzieningen voor arbeidsmigranten Helmond)

Gemeenschappelijke ruimte

(39)

1. Plattegrondontwikkeling uit bestaand ACTA

(40)

Proefberekeningen op basis ervaringscijfers FAQ op:

www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/stad-en- regio/transformatie/faq-transformatie

Onzelfstandige eenheden tijdelijk , voorwaarden voor sluitende exploitatie in 10 jaar

Huur gebouw: € 20 à 25 euro p/ m², per jaar (tarief leegstandsbeheer) Aanneemsom per kamer: ca € 7.500 a 8.000 exclusief btw, bijk. kosten Kosten verhuur en beheer/onderhoud: Max. € 600 per kamer per jaar Maandelijkse huur: maximaal € 145 per vergunninghouder (waarvoor subsidie is gevraagd)

Eenmalige subsidiebijdrage: € 6.250 per vergunninghouder, met een minimum van 4 vergunninghouders (€ 25.000 of meer). (Tijdelijke Regeling Huisvesting Vergunninghouders)

Omdat sprake is van onzelfstandige woonruimtes is er geen verhuurderheffing verschuldigd (maar ook geen korting)

*Alle cijfers zijn indicatief, hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.

(41)

2. Privé kamers met gemeenschappelijke voorzieningen Tijdelijk 10jr.

Sober

Onzelfstandig Minimale

aanpassing Snel door:

Voortzetting gebruik bestaande bouwvergunning Bouwkosten:

€ 7.500 excl.

BTW en bijk.

per kamer

Gebouwhuur:

€20,--pmBVO

In 10 jr. sluitende exploitatie incl. beheerkosten

(42)

4. 2 fase exploitatie, beperkte ombouw na 5 jr.

(43)

2 en 5. 18 privé kamers met gemeenschappelijke

voorzieningen t.o.v. 20 studio’s (rendementverschil)

(44)

Inbouw met MetalStud en gips beter, veiliger

•

“Kijk omhoog en alles wat je ziet moet eruit”

•

Kantoorwanden lopen niet door tot bovenliggende vloer, via ventilatiekokers brand en geluid overslag

•

Gipswanden: goedkoop, snel, brand en geluidwerend

•

Prefab sanitair en RVS keuken ook hergebruikbaar

•

Flexibel door eenvoudige aanpassing in droge “bouw”

(45)

Model 3, 4 en na 5 jaar 6: twee fase exploitatie

Aankoop gebouw voor perm. realisatie 3 kamer woningen Woonkamer tijdelijk splitsen in twee kamers

Daarmee voldoend aan subsidie voorwaarde 4 bewoners 4x € 6.250,- subsidie en huur 4 X€ 112,50=€ 450,--p/mnd Na vijf jaar splitsing verwijderen verhoging huur met 20%

Sluitende exploitatie mogelijk in 40 jr, met korting

verhuurdersheff. in 30 jr.; aankoop € 350,--pm VVO

(46)

4. twee fase exploitatie met voorziening behoud subsidie bij gezinshereniging door rugzakwoning ,vervolg model 6 6 bewoners achter een (gezamenlijke )voordeur

Subsidie 6 x € 6.250,--, later gezin en stel = 4 bewoners;

Na 5 jaar:

Verwijdering splitsing 20% meer huur WWS Voorzetting exploitatie 2 woningen sociale voorraad (sluitend).

Plattegronden kunnen

hiervoor nog optimaler

worden aangepast

(47)

Proefberekeningen op basis ervaringscijfers FAQ op:

www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/stad-en- regio/transformatie/faq-transformatie

Zelfstandige woningen, tijdelijk te benutten voor onzelfstandige (kamer) verhuur voor 5 jaar, waarna zelfstandig sluitende exploitatie

• Aankoop gebouw voor marktwaarde lange leegstand € 350 a 400 pm2

• Plattegrondontwikkeling zelfst. woningen echter afgestemd op tijdelijk gebruik door eenvoudige toevoeging voor verhuur 4 of meer kamers

• Door tijdelijke koppeling woningen (zie voorb.) grotere groep of gezin met behoud subsidie mogelijk eerste 5 jaar

• Subsidie aantal kamers x € 6.250 bij huur per kamer € 112,50 p/mnd.

• Na 5^e jaar terugbouw naar zelfst. woning en huurverhoging 20% of WWS

• In kasstroom overzicht leegstand en ombouwkosten in begin jaar 6

• Beperking kosten beheer en onderhoud bij start €600 resp.800 = 1.400p/jr.

• Na 5 jaar kan woning aan reguliere sociale voorraad worden toegevoegd

• Mogelijk sluitende exploitatie na ong. 40 jaar

• Bij inzet korting op verhuurdersheffing a € 10.000 sluitend na ong. 30 jaar

*Alle cijfers zijn indicatief, hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.

(48)

Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast, onwil, probleem bij toepassing regelgeving: vraag het

ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten