Schoollocatie Millingen
Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 3
oktober 2021
Locatie & opgave
Viv aldis traa t Viv aldis
traa t Chopins
traa t Chopins
traa t
Gengsk e Gengsk
e
Heerbaan Heerbaan
FASE3 FASE3
PER CEEL PER CEEL WAARD
WONEN WAARD
WONEN
PER CELEN PER CELEN
GEMEENTE GEMEENTE FASE2
FASE2
FASE1 FASE1
Opgave
Voor het grotere plangebied tussen de
Chopinstraat, Vivaldistraat en Gengske is eerder een stedenbouwkundige visie opgesteld, die inmiddels op onderdelen is achterhaald. Voor het zuidelijk deel van dit plangebied geldt het bestemmingsplan
‘Herontwikkeling Schoollocatie Chopinstraat 3’
(vastgesteld 7 februari 2012). Op basis van dit bestemmingsplan zijn 2 van de 3 fasen ingevuld met concrete bouwplannen die ook al zijn gerealiseerd.
Aan de oostzijde (fase 1) is een complex met 20
huurappartementen en een kinderdagverblijf gebouwd.
Het gebouw kenmerkt zich door een oriëntatie naar alle zijden. Het gebouw aan de westzijde (fase 2) bestaat uit drie bouwlagen met een kap, met in totaal 21 appartementen. De woningen worden ontsloten via een galerij aan het binnengebied. De onderhavige planlocatie betreft de afrondende 3e fase van de herontwikkeling van het plangebied.
De raad van de gemeente Berg en Dal heeft in haar besluit op 17 juni 2021, ingestemd met de herontwikkeling van de schoollocatie 3e fase Millingen aan de Rijn voor de bouw van 26 sociale huurwoningen. Het document ‘Schoollocatie
Millingen, Stedenbouwkundig plan fase 3, november 2020’ was als bijlage toegevoegd.
Als onderdeel van het besluit is een amendement aangenomen waarin voorwaarden zijn opgenomen voor de herontwikkeling. Een van deze voorwaarden heeft betrekking op het aspect beeldkwaliteit: ‘…
dat er niet gebouwd wordt met platte daken en te zorgen voor een dorpse uitstraling door o.a. een mix van materialen’. Het onderdeel ‘Beeldkwaliteit’
in dit document is hierop aangepast. Dit heeft geleid tot deze nieuwe versie van het document:
‘Schoollocatie Millingen, Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 3, oktober 2021’.
Uitgangspunten & Randvoorwaarden
Uitgangspunten fase 3 gemeente (uit collegevoorstel maart 2018):
Adviezen uit collegevoorstel:
• Om een mooiere afronding van het complex te krijgen wordt geadviseerd om de drie percelen als één woningbouwlocatie te laten ontwikkelen;
• Er wordt geadviseerd om op de betreffende locatie een appartementencomplex te bouwen;
• Er wordt een woningbouwprogramma geadviseerd met sociale huurwoningen en de stedenbouwkundige kwaliteit leidend te laten zijn bij de ontwikkeling van het bouwplan.
Randvoorwaarden vanuit afdeling Openbare Ruimte:
• Behoud van de grote monumentale plataan aan de Chopinstraat en van de linden tussen de nieuwe appartementencomplexen aan ’t Gengske en Vivaldistraat;
• Verwerking van het hemelwater op de locatie zelf;
• Ontsluiting via de Vivaldistraat.
Gewenst programma Waardwonen (uit verslag overleg 7 april):
• Minimaal 20 app, van 60 - 70 m2 GBO;
• Sociale huur tot €710,-, doelgroep 55+;
• Begane grond rolstoeltoegankelijk.
Parkeren:
• Parkeernorm 1,2, waarvan 0,3 in de openbare ruimte;
• 4 parkeerplaatsen overcapaciteit (van de 6) uit fase1/2 toeschrijven aan fase 3.
FASE3
FASE3
Ruimtelijke onderbouwing, Chopinstraat - 2009
Hoofdpunten uit de ruimtelijke onderbouwing:
• Eilandgevoel locatie versterken door stevig groen kader langs de randen rondom. Eiland vormgeven als woonpark;
• Schaal van de bebouwing refereren aan
korrelgrote omgeving, variatie in architectonische vormgeving;
• Doorgaand autoverkeer is niet mogelijk, waardoor luw woongebied behouden blijft;
• Parkeren wordt omkaderd door groen, mede hierdoor zal het (woon)gebied zich als woonpark manifesteren;
• Bebouwing wordt langs de randen geprojecteerd, waardoor een aangeengesloten groene openbare ruimte centraal in het gebied ontstaat.
Model 1 - bebouwing als losse objecten, verstrooid over het gebied
Model 2 - bebouwing geprojecteerd langs de randen Stedenbouwkundige uitwerking
Historische context
Millingen ontstond als nederzetting aan de Heerbaan, een van oorsprong Romeins tracé van Keulen naar Leiden. De Heerbaan is nog altijd de belangrijkste as door het dorp, waaraan de meeste centrumfuncties zijn gelegen. Door latere bevolkingstoename ontstond tevens lineaire bebouwing aan de Rijndijk, op de hoger gelegen delen. Langs wegen haaks op de Heerbaan en Rijndijk breide het dorp zich langzaam verder uit. Tot aan de midden jaren ’70, als de zone tussen Heerbaan en Rijndijk goeddeels verdicht is. Verdere groei vond vervolgens plaats ten zuidwesten van de Heerbaan, in een aantal grootschaligere, planmatige
uitbreidingen. De planlocatie manifesteert zich door de vestiging van een aantal maatschappelijke functies als overgangsgebied, tussen de Heerbaan en deze uitbreidingswijken. Het gebied kenmerkt zich door een ruimere opzet, met een losse bebouwingsstructuur op grote kavels en een groene uitstraling. Rondom deze zone bevinden zich historische elementen, zoals de kerk met pastorie en de begraafplaats met ommuring.
Kaart Millingen - 1910
Kaart Millingen - 1970 Ruimtelijke structuur Millingen
Heerbaan Heerbaan Centrum
Centrum Tussengebied Tussengebied Planmatige
Planmatige
uitbreiding
uitbreiding
Beelden locatie & omgeving
Fraaie bomenrijen langs toegangswegen Wandelpaden in het groen
Volwassen groen Zicht op de kerk
Vele paaltjes geven slordig beeld
Afgesloten Chopinstraat nog inregricht voor auto
Rommelig beeld langs het Gengske
Analyse - verkeer
Verkeersstructuur Chopinstraat tussen fase 3 en schoolgebouw herinrichten
Heerbaan Heerbaan
Gengsk e Gengsk
e Chopins
traa t Chopins
traa t Ra vels
traa t Ra vels
traa t
Viv aldis traa t Viv aldis
traa t Zeelandses
traa t Zeelandses
traa t
Bur g. v an Gilss traa t Bur g. v an Gilss
traa t De Heerbaan is de hoofdstraat van Millingen
en de doorgaande route van Duitsland richting Nijmegen. Hieraan liggen de meeste functies van het dorp verbonden. Het plangebied ligt direct achter de Heerbaan en is met de auto te bereiken via de Zeelandsestraat. Het plangebied heeft geen doorgaande autoweg en is daarom autoluw. Er bevinden zich wel doorgaande langzaamverkeersroutes in het gebied. Twee horizontale verbindingen met het centrum en het Genske, richting het sportpark.
Met de afronding van fase 3 is het zinvol om de Chopinstraat tussen fase 3 en het schoolgebouw opnieuw in te richten als groene, langzaamverkeerroute richting het centrum. De verkeersruimte sluit zo beter aan bij het gebruik en geeft met de bestaande, zuidelijke langzaamverkeersverbinding
samenhang aan het gebied. FASE3 FASE3
Analyse - groen
De zone kenmerkt zich door een aantal ruime, groene percelen met daarop vrij geplaatste volumes. Het groene raamwerk zorgt voor de samenhang in het gebied. Vooral in de noord-zuid richting begeleiden grote bomen de verkeersstructuur en de randen van de percelen. De losse bomenstructuur binnen de percelen geeft een parkachtige sfeer. In oost- westrichting liggen langzaamverkeersroutes, grotendeels in een groene zone. Uitgangspunt is dat bomen met een bijzondere status (zie onderstaande kaart) behouden blijven.
De groene, parkachtige setting rondom de gebouwen geeft het gebied samenhang en enige verblijfskwaliteit. De bomen langs de randen zorgen voor een fraaie entree en geven tegenwicht aan de rommelige achterkanten langs het Gengske en de begraafplaats.
Groenstructuur Bomen met een bijzondere status. Bron: kaart.bergendal.nl
FASE3
FASE3
Visie op de locatie
We beschouwen deze zone als één ruimtelijke entiteit. Deze kenmerkt zich door een
parkachtige setting die de daarbinnen vrij geplaatste volumes bind. De toeganswegen en het Genske worden begeleid door bomen en omkaderen de zone. De langzaamverkeersroutes van en naar het centrum liggen vrij in het groen.
Het nieuwe gebouw van fase 3 vormt één ensemble met de twee zuidelijke gebouwen (fase 1 en 2). De openbare ruimte ligt als een groen tapijt onder de gebouwen. De inrichting van de openbare ruimte rondom fase 3 vraag dan ook extra aandacht om een samenhangend beeld te kunnnen
realiseren. In het bijzonder geldt dit voor de zone tussen de school en het te realiseren gebouw. Hier oogt de huidige inrichting als
een aaneenschakeling van incidenten. FASE3 FASE3
Stedenbouwkundig model
Fase 3 bestaat uit één gebouw, bestaande uit twee geschakelde volumes. De haakvorm complementeert het uit drie gebouwen bestaande ensemble. Het oostelijke volume volgt de oriëntatie van fase 1 en presenteert zich aan het Gengske, het westelijke staat haaks op fase 2 en heeft de meest representatieve gevel aan de Chopinstraat. Het gebouw staat zoveel mogelijk met zijn ‘voeten’ in het groen, in een parkachtige setting. Om de plataan aan de Chopinstraat te kunnen behouden loopt de verharding aan die zijde tot aan het gebouw. De inrichting van de openbare ruimte tussen fase 3 en de basisschool draagt bij aan de parkstructuur.
Het heeft ruimtelijk de voorkeur om de huidige structuur langs de Vivaldistraat door te zetten (twee parkeerplaatsen, een boom etc.)
Programma gebouw
• 3 lagen met 26 x appartement + 4x bergingen
• Appartementen circa 90m2 BVO
• 31 p.p.( = normering van 1.2 uitgaande van 26 appartmenten) 23 voor bewoners, 8 voor bezoekers (waarvan 4 reeds aanwezig, overmaat uit fase 1,2)
• Footprint gebouw: 1020m2 (incl. galerij en balkons)
Concept
Nieuwe boom Bestaande boom
11 22
33
Beeldkwaliteit
Doel van beeldkwaliteit
Met de stedenbouwkundige opzet als basis, kan begonnen worden met de uitwerking van het bouwplan voor de appartementen. Het gewenste beeld vraagt enerzijds om een zekere mate van flexibiliteit bij de nadere uitwerking van de
architectuur, maar vraagt anderzijds ook om duidelijke uitgangspunten. De beeldkwaliteitregels zijn vooral een communicatiemiddel, waarmee wordt aangegeven wat de ‘doelstellingen’ zijn ten aanzien van de
stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en samenhang.
Als een bouwplan uitzonderlijke architectonische kwaliteiten bezit, maar niet voldoet aan de
beeldkwaliteitregels is de welstandscommissie bevoegd om gemotiveerd af te wijken. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn naar aanleiding van omstandigheden die niet eerder konden worden voorzien.
De stedenbouwkundige opzet
De herkenbaarheid van het plangebied als zelfstandige eenheid (het ‘eilandgevoel’) wordt vertaald in de inrichting van het openbaar gebied, de vormgeving van de gebouwen en de samenhang hiertussen. In de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet staat de onderlinge afstemming en gelijkheid voorop. Het nieuwe appartementengebouw van fase 3 moet in samenhang worden bezien met de bestaande appartementengebouwen uit fase 1 en 2. Op
hoofdlijnen (bouwmassa, bouwhoogte e.d.) is gekozen voor verwantschap, op onderdelen (gevelbeeld, detaillering e.d.) kunnen andere keuzes worden gemaakt.
Beeldkwaliteitregels
De beeldkwaliteitsaspecten zijn onderverdeeld in vier categorieën:
1. Situering 2. Bouwmassa
3. Vormgeving en detaillering 4. Kleur- en materiaalgebruik
1. Situering
• De positie van het appartementengebouw is bepaald in de stedenbouwkundige opzet. Vanuit de bestaande situatie, de bestaande (ingemeten) bomen en het gewenste aantal appartementen is er binnen het stedenbouwkundig plan
slechts beperkte ruimte om af te wijken van de aangegeven footprint;
• Bijzondere aandacht gaat uit naar de entree van het gebouw. De entree is duidelijk herkenbaar, uitnodigend en wordt zorgvuldig vormgeven;
• Het appartementengebouw is voorzien van een galerijontsluiting. De galerij dient geïntegreerd te worden in het ontwerp van het gebouw. Ook op de bovenste verdieping is sprake van een overdekte galerij;
• Bergingen bij de woningen/appartementen dienen inpandig gerealiseerd te worden. Vanwege de parkachtige opzet worden geen andere bebouwing buiten het appartementengebouw geplaatst.
2. Bouwmassa
• Uitgangspunt is een samengestelde (L-vormige) hoofdvorm, binnen de ensemblewerking van de stedenbouwkundige situatie. Het gebouw heeft samenhang in maat en schaal met de gebouwen uit fase 1 en 2;
• Het appartementengebouw bestaat uit maximaal drie bouwlagen en is, voor in ieder geval een deel van het gebouw, voorzien van een dakopstand / schuinoplopende gevel. Een dergelijke geleding in de bouwmassa draagt bij aan een dorpse uitstraling van het appartementengebouw;
• Het appartementengebouw grenst aan het openbaar/gezamenlijk gebied. Geen privé- tuintjes op maaiveld. De buitenruimte van de appartementen (op de begane grond) is vergelijkbaar met de balkons op de verdiepingen.
3. Vormgeving en detaillering
• Het gevelbeeld sluit aan op de bebouwingskarakteristiek van het
appartementengebouw aan de Vivaldistraat. Het gebouw wordt gekenmerkt door een geleding in het gevelbeeld;
• De plaats, afmeting en verhoudingen van raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en op de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd;
• Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling. Volledig gesloten (blinde) gevels zijn daarbij uitgesloten.
Eenvoudige en ingetogen architectonische accenten bepalen het beeld;
• Belangrijk is een zorgvuldig gedetailleerde, sprekende overgang van dak en gevel;
• Eventuele zonnepanelen zijn vanuit de openbare ruimte niet zichtbaar;
• De balkons zijn geïntegreerd in het ontwerp van het gebouw. Het balkon ligt deels inpandig, minimaal 1 meter achter de gevel.
4. Kleur- en materiaalgebruik
• Voor het gevelbeeld wordt in principe één materiaal en één (gemêleerde) kleurstelling toegepast. Zie gebouw Vivaldistraat;
• De basis samenhang in de architectuur (binnen de ensemble werking) wordt voor een belangrijk deel gewaarborgd door het consequent toepassen van baksteen als hoofdmateriaal voor de gevels, variërend van geel-grijs tot bruin-rood;
• Verbijzonderingen, bijvoorbeeld een plint, rollagen en andere (kleur)accenten zijn ondergeschikt;
• Kozijnen, draaiende delen en, indien aanwezig, onderzijde dakoverstek zijn van hout of hebben deze uitstraling. Het houtwerk is bij voorkeur wit.
Ondergeschikte delen kunnen worden uitgevoerd in een ander materiaal en een andere kleur.
Op de volgende pagina worden referentiebeelden gegeven die goed passen binnen de
voorgestelde architectonische uitwerking.
Voorbeelden architectonische uitwerking
Zonnepanelen verscholen achter dakopstand Herkenbare entree
Kleurpallet - geel-grijs
Gallerij geïntegreerd in volume Gallerij geïntegreerd in volume
Zijgevel zorgvuldig vormgegeven
Zijgevel zorgvuldig vormgegeven
Geleding gevelbeeld door vorm en materiaal Horizontale en verticale geleding
Kleurpallet - bruin-rood Balkons, eenheid met architectuur & deels inpandig
Verbijzondering metselwerk
