Maximale waardecreatie bij verkoop
G. Bastiani
Financieel waardemanagement
Universiteit: Rijksuniversiteit Groningen
Faculteit Bedrijfskunde
Landleven 5
9700 AV Groningen
Nederland
Universitaire begeleiders: Dr. J.H. von Eije Drs. R.M. Weisz
Bedrijf: de Woonmaatschappij
Burgermeester Pabstlaan 10 2130 AB Hoofddorp
Nederland
Bedrijfsbegeleider: Drs. W.P. Gispen
Sleutelwoorden: waardecreatie, financiële continuïteit, verkoopprocedure, vrije verkoopwaarde, exploitatiepotentieel
© Stichting de Woonmaatschappij Augustus 2003, G. Bastiani
All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system of any nature, or transmitted in any form or by any means, electronic, mechanical, now known or hereafter invented, including photocopying or recording, without prior written permission of the publisher.
Faculteit Bedrijfskunde
Woonmaatschappij Haarlemmermeer, Hoofddorp, Nederland
INHOUDSOPGAVE
HOOFDSTUK 1: AANLEIDING ONDERZOEK... 3
1.1 DE WOONMAATSCHAPPIJ...3
1.1.1 Algemene beschrijving ...3
1.1.2 Missie, visie en doelen ...5
1.1.3 De institutionele context ...6
1.1.4 Huidige taken...9
1.1.5 De Nederlandse markt voor huurwoningen ...11
1.2 AANLEIDING TOT DE OPDRACHT...12
1.3 OPDRACHTOMSCHRIJVING...13
HOOFDSTUK 2: ONDERZOEKSOPZET... 14
2.1 PROBLEEMSTELLING...14
2.2 ONTWERPMETHODOLOGIE & DEELVRAGEN...14
2.3 ONDERZOEKSMETHODEN EN GEGEVENSBRONNEN...15
2.4 KOPPELING HOOFDSTUKKEN AAN FASEN IN HET ONDERZOEK...16
HOOFDSTUK 3: DEFINIËRING... 17
3.1 MAXIMALE WAARDECREATIE...17
3.2 MAXIMALE WAARDECREATIE BIJ DE VERKOOP VAN BESTAANDE HUURWONINGEN...18
CONCLUSIE...19
HOOFDSTUK 4: SPECIFICATIE... 20
4.1 DE VERKOOP VAN BESTAANDE HUURWONINGEN...20
4.1.1 Functionele klachten ...20
4.1.2 Oorzaken ...21
4.1.3 Zicht op samenhang met eigenschappen van het systeem...22
4.1.3.1 Procedure woningverkoop ...22
4.1.3.2 De boekwinst bij verkoop ...23
4.2 VERLANGD FUNCTIONEREN...26
4.3 PROGRAMMA VAN EISEN...26
CONCLUSIE...27
HOOFDSTUK 5: ONTWERP... 28
5.1 VASTSTELLEN EN INSCHATTEN RELEVANTE KASSTROMEN...28
5.1.1 De verwachte vrije verkoopwaarde...28
5.1.1.1 Variabelen in de analyse ...29
5.1.1.2 Dataverzamelingsmethode ...32
5.1.1.3 Transformatie data...33
5.1.1.4 Resultaten categoriale regressie-opdrachten...35
5.1.2 Kasstromen bij exploitatie ...41
5.2 VERDISCONTERING RELEVANTE KASSTROMEN...55
5.3 BEREKENING WAARDECREATIE BIJ VERKOOP...58
5.4 TERUGKOPPELING NAAR HET PROGRAMMA VAN EISEN...60
CONCLUSIE...62
HOOFDSTUK 6: IMPLEMENTATIE IN DE ORGANISATIE... 64
6.1 HET TYPE ORGANISATIEVERANDERING...64
6.2 REALISERING VERANDERING...65
CONCLUSIE...66
HOOFDSTUK 7: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN... 67
7.1 CONCLUSIES...67
7.2 AANBEVELINGEN...67
LITERATUURLIJST……….……….68
kom·pas (het ~, ~sen)
1 magnetisch instrument dat de windstreken aanwijst en waarmee men kan bepalen in welke richting men gaat
(Van Dale woordenboek)
Hoofdstuk 1: Aanleiding onderzoek
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding van het onderzoek. In paragraaf 1.1 wordt het bedrijf geïntroduceerd waar het onderzoek is uitgevoerd: de Woonmaatschappij.
Vervolgens wordt in paragraaf 1.2 ingegaan op de aanleiding tot de opdracht. In paragraaf 1.3 zal ten slotte de opdracht worden omschreven. In dit hoofdstuk wordt dus duidelijk welke opdrachtgever (1.1), waarom (1.2), welke opdracht (1.3) geeft.
1.1 De Woonmaatschappij
In paragraaf 1.1.1 zal eerst een algemene beschrijving worden gegeven van de
Woonmaatschappij. In paragraaf 1.1.2 wordt vervolgens ingegaan op de missie, de visie en de doelen van de organisatie. Daarna zal in paragraaf 1.1.3 de institutionele context worden beschreven. In paragraaf 1.1.4 komen de huidige taken aan bod. In paragraaf 1.1.5 zal worden ingegaan op de markt waarin de Woonmaatschappij opereert en de ontwikkelingen daarin.
1.1.1 Algemene beschrijving
Wat betreft de producten en diensten ligt de core business van de Woonmaatschappij in het aanbieden van eigentijdse betaalbare woonproducten en diensten aan huurders die behoren tot de kwetsbare groepen in de samenleving. Dat zijn bijvoorbeeld ouderen die zorg nodig hebben, asielzoekers, gehandicapten en woningzoekenden met een bescheiden inkomen. Zij zijn echter niet de enigen die klant zijn bij de corporatie. Klant zijn bijvoorbeeld ook jonge mensen aan het begin van hun carrière, die huren omdat ze flexibel willen zijn en ouderen die nogal eens de eigen woning verkopen om comfortabel en zonder onderhoudszorgen te gaan huren.
De Woonmaatschappij is opgericht als stichting in 1998 te Hoofddorp door woningcorporaties waarvan de wortels teruggaan tot de jaren twintig van de vorige eeuw. Met ingang van 1 januari 2002 zijn twee corporaties in Haarlem gefuseerd tot Woonmaatschappij Haarlem en in Hoofddorp heeft Stichting Woonmaatschappij de Vaart haar naam veranderd in de Woonmaatschappij Haarlemmermeer. Tegenwoordig bestaat de volkshuisvestingsgroep van de Woonmaatschappij uit twee vestigingen: één in Haarlem en één in Hoofddorp. Vanaf eind 2002 is de
Woonmaatschappij intensief gaan samenwerken. Voor de vervulling van de volkshuisvestelijke opgaven, de regionale aanpak en de verdere professionalisering van de bedrijfsvoering is een bepaalde schaalgrootte gewenst om de beoogde meerwaarde te realiseren en de risico’s te beheersen. Intensieve samenwerking is noodzakelijk om de zaken op de juiste schaal aan te pakken om zo voordelen voor de klant en de Woonmaatschappij te kunnen realiseren. Daarom is de Woonmaatschappij intensief gaan samenwerken met Zomers Buiten, een woningcorporatie in Amsterdam. Kernthema's in de duurzame samenwerking tussen de Woonmaatschappij en Zomers Buiten zijn:
1. Een sterke regionale oriëntatie met een krachtige lokale verankering;
2. Vergroting van de keuzevrijheid voor de huidige en toekomstige klanten en professionalisering van de dienstverlening;
3. Meer middelen om gewenste investeringen te kunnen doen op de regionale woningmarkt waarmee de continuïteit wordt gewaarborgd;
4. Professionalisering van de werkorganisatie.
De samenwerking is vastgelegd in een overeenkomst. De corporaties willen samen invulling geven aan een regionaal georiënteerd volkshuisvestingsbeleid in de driehoek Amsterdam, Haarlem en Leiden. Door deze duurzame samenwerking is een volkshuisvestingsgroep ontstaan die bestaat uit een beheerstichting en drie Toegelaten Instellingen (TI’s): Woonmaatschappij
Haarlem, Woonmaatschappij Haarlemmermeer en Zomers Buiten. TI’s zijn instellingen die toestemming hebben van de overheid om als sociale verhuurder te opereren in een bepaalde regio. Op bestuurlijk niveau is binnen de drie TI's sprake van eenheid van bestuur en
directievoering, zodat een goede afstemming tussen lokaal en regionaal niveau kan worden gerealiseerd waarbij sprake is van wederzijds profijt. De drie TI's hebben ieder een eigen huurdersorganisatie en Raad van Commissarissen. Figuur 1.1 toont het organogram van de samenwerking tussen de Woonmaatschappij en Zomers Buiten zoals die op 1 januari 2003 is ontstaan.
Figuur 1.1: Organogram samenwerking de Woonmaatschappij en Zomers Buiten
Het kantoor in Hoofddorp fungeert zowel als front- als back-office. De back-office bestaat uit een aantal organisatieonderdelen die uitvoerende of ondersteunende diensten verrichten, dit zijn:
Facilitaire zaken en Automatisering, Team Techniek & Projecten, Strategie & Beleid en
Financieel Waardemanagement. De Raad van Bestuur en de bestuursstaf hebben ook hun zetel in Hoofddorp. De onderdelen in Haarlem vervullen een front-office functie.
Woonmaatschappij Haarlemmermeer is opgedeeld in de districten Noord en Zuid. Zij bezit ongeveer 11.000 verhuureenheden. Zij heeft een aandeel van ongeveer 26% in de gemeentelijke woningvoorraad. Daarnaast beheert zij ook garages, bedrijfsruimten en
woonwagenstandplaatsen. Ongeveer 60% van het Haarlemmermeerse bezit bevindt zich in Hoofddorp, en 15% in Nieuw-Vennep. Ongeveer een kwart van het bezit in de Haarlemmermeer bevindt zich dus in de kleinere kernen. Woonmaatschappij Haarlemmermeer heeft een
gevarieerd aanbod van woningen met een accent op suburbaan wonen.
Woonmaatschappij Haarlem is opgedeeld in de districten Spaarne Oost en Spaarne West.
Evenals Woonmaatschappij Haarlemmermeer bestaat het bezit uit ongeveer 11.000 verhuureenheden. Het aandeel in de gemeentelijke woningvoorraad van Haarlem bedraagt ongeveer 38%. In Haarlemmerliede en Spaarnwoude bestaat 27% van de voorraad uit sociale huurwoningen.
In totaal beheert de Woonmaatschappij ongeveer 22.000 verhuureenheden en is daarmee de grootste woningcorporatie in de Kennemerland. De organisatie telt in totaal ongeveer 200 werknemers.
TI:
Woonm.
Haarlem- mermeer
Finan- cieel Waarde manage ment
Facili- taire zaken &
Automati sering
TI:
Woonm.
Haarlem
Verenig- ing van Eige- naars
Interne aan- nemerij
TI:
Zomers Buiten Strategie
& Beleid (incl.
pers.
zaken)
Team Techniek
&
Projecten
Bestuursstaf Raad van
Bestuur
Hoofddorp
Haarlem
Amsterdam
Zomers Buiten beheert, net als de andere TI’s, ongeveer 11.000 verhuureenheden en heeft ongeveer 100 werknemers. Zomers Buiten heeft in vrijwel geheel Amsterdam en de directe omgeving woningen, bedrijfspanden en andere gebouwen. Ook in het historische hart van Amsterdam. Het samenwerkingsverband heeft dus een gezamenlijk bezit van ongeveer 33.000 woningen en heeft daarmee een duidelijke en krachtige positie in de regio.
Het onderzoek is uitgevoerd vanuit het organisatieonderdeel Financieel waardemanagement. Het Financieel waardemanagementteam bestaat uit ongeveer 25 werknemers. Figuur 1.2 hieronder toont een organogram van de afdeling.
Figuur 1.2: Organogram organisatieonderdeel FWM
Zoals uit de figuur blijkt zijn er twee managers. Deze managers hebben zowel leidinggevende als uitvoerende taken. Richting front-office vervult het team Financieel Waardemanagement een ondersteunende rol op het gebied van vastgoedbeheer. De ondersteuning betreft hier zowel de huurincasso (en verwerking), als de servicekosten (begroting, administratie en afrekening), als de financiële administratie. De ondersteuning op het gebied van het asset-management (de
waardeontwikkeling van het vastgoed) richt zich enerzijds op het management van de front-office (investeringsbeslissingen) en anderzijds op het bestuur. Het portfoliomanagement (financieel beleid en treasury) ten slotte is een activiteit die organisatiebrede effecten heeft. Deze ondersteuning is primair gericht op het bestuur.
1.1.2 Missie, visie en doelen
De Woonmaatschappij heeft haar bestaansreden vertaald in de volgende missie:
De Woonmaatschappij biedt een thuis voor haar klanten. Met haar ondernemingskracht zorgt zij voor een betaalbare en eigentijdse woning in een perspectiefvol woongebied in de regio met bijbehorende dienstverlening op maat.
Waar de Woonmaatschappij in de toekomst naar toe werkt blijkt uit de visie:
De Woonmaatschappij wil aan haar klanten een pakket van producten en diensten bieden dat op individueel en wijkniveau leidt tot perspectiefvol wonen. Dit integrale pakket van producten en diensten is vastgoedoverstijgend. In het realiseren van perspectiefvol wonen ziet de
Woonmaatschappij voor zichzelf vooral een faciliterende rol weggelegd. De Woonmaatschappij is in dat opzicht een belangrijk knooppunt in het lokale netwerk van relaties.
Om de missie en visie van de Woonmaatschappij te realiseren zijn de volgende algemene speerpunten van beleid benoemd op vijf ondernemingsgebieden:
• Ten aanzien van de klant: verbreding van klantgroepen en realisatie van keuzevrijheid, kwaliteit en maatwerk.
Staf Directeur FWM
Manager Debiteuren
Manager Financiën
Service- kosten
Huur- incasso/
Huurad.
Groot- boek
Crediteuren adm.
Consulenten financiën
• Ten aanzien van de maatschappij: versterken van een herkenbare en invloedrijke positie op de regionale woningmarkt en realisering van perspectiefvolle woongebieden.
• Ten aanzien van vernieuwing: versterken marktpositie, zowel bezit als aanvullende producten en diensten aan laten sluiten bij de wensen van de klant, ICT mogelijkheden optimaal
benutten.
• Ten aanzien van de interne bedrijfsvoering: kernwaarden betrokkenheid, professionaliteit en resultaatgerichtheid nader vorm geven in de organisatie die zich ontwikkelt in de richting van een netwerkorganisatie.
• Ten aanzien van financiën: continuïteit waarborgen en interne en externe transparantie vergroten met betrekking tot investeringen en opbrengsten.
1.1.3 De institutionele context
Nu zal worden ingegaan op de institutionele context van woningcorporaties. Bij de bespreking van de institutionele context volgt eerst een korte geschiedenis van woningcorporaties door de jaren heen. Vervolgens wordt de huidige relatie met de overheid besproken. Hieruit zal blijken dat die relatie speelt op drie niveaus.
Een korte geschiedenis
Woningcorporaties, zoals de Woonmaatschappij, nemen een belangrijke plaats in binnen de ordening van het Nederlandse volkshuisvestingbeleid. De eerste corporaties werden in de tweede helft van de negentiende eeuw opgericht met als doel het bouwen van eenvoudige woningen voor arbeiders. Het ging hierbij om particulier initiatief en niet om een actie van overheidswege; pas aan het begin van de twintigste eeuw kregen de corporaties een formele rol in het volkshuisvestingsbeleid met het aannemen van de Woningwet in 1901. Deze wet maakte het voor de overheid mogelijk om subsidies te verstrekken aan de corporaties en (de vooral in de grote steden opgerichte) gemeentelijke woningbedrijven ten behoeve van sloop en vervangende nieuwbouw. De bijdragen aan de corporaties stegen na het van kracht worden van de Woningwet in een hoog tempo.
In 1925 werd de rijksbijdrage aan de corporaties beëindigd. Door het wegvallen van de subsidies waren de corporaties gedwongen om hun huren te verhogen. Ten tijde van de grote depressie in de jaren dertig werden de corporaties door het Rijk verplicht om 80% van hun batige saldi in een gemeenschappelijk fonds te storten en hun huren te verlagen.
Na de Tweede Wereldoorlog gingen de corporaties een steeds belangrijkere rol spelen in het volkshuisvestingsbeleid. Dit werd mede veroorzaakt door de centralistische rol van de overheid die zich tot doel had gesteld het kwantitatieve woningtekort van net na de oorlog terug te dringen.
Om snel resultaat te kunnen boeken, zette de overheid hiertoe objectsubsidies in. Het aandeel van het bezit van woningcorporaties in de totale woningvoorraad steeg snel omdat zij een belangrijke ontvanger waren van deze subsidies en daarmee een belangrijk deel van de nieuwbouw voor hun rekening namen. Het stijgende aandeel van de sociale huursector ging vooral ten koste van de particuliere huursector. De schaalvergroting van de corporaties had ook gevolgen voor hun bedrijfsvoering. De sector zette de weg in naar een verdere
professionalisering en de rol van de leden in de verenigingsstructuur, die de oprichters waren van de uit particulier initiatief ontstane corporaties, werd in veel gevallen beperkt.
In de jaren zestig en zeventig werd de positie van de woningcorporaties verder verstekt binnen het Nederlandse volkshuisvestingsstelsel. In 1969 werd bijvoorbeeld de zogenaamde
voorrangsregel ingevoerd. Volgens deze regel mochten de gemeenten pas zelf tot nieuwbouw over gaan indien gebleken was dat de corporaties daartoe niet in staat waren. Verder werd in de jaren zeventig door het kabinet Den Uyl de individuele huursubsidie verder uitgebreid. Ook werd besloten tot de invoering van een huurprijsbeleid. Door middel van onder meer een
puntensysteem en een huuraanpassingsstelsel werden de huren verder gereguleerd.
Door de verminderende economische omstandigheden en de stagnerende woningmarkt werd in de jaren tachtig een beleid gevoerd dat gericht was op het verlagen van de bouwkosten. In de praktijk betekende dit een strakke beheersing van de stichtingskosten en een beperking van de woningkwaliteit. De aan de woningcorporaties verstrekte woningwetleningen werden gereduceerd en deels omgezet in garanties. De corporaties maakten in deze periode massaal gebruik van de mogelijkheid om woningwetleningen te herfinancieren tegen een lage rente. In de jaren tachtig werden ook sectorinstellingen als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) opgericht, op de functie van de instellingen wordt verderop ingegaan.
Aan het begin van de jaren negentig werd de Nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’
uitgebracht. In deze nota werd voorgesteld om de verantwoordelijkheden voor de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid te verschuiven naar de instellingen zelf. Om deze
verantwoordelijkheid te kunnen dragen moest de sector financieel verzelfstandigd worden om zo op eigen benen te kunnen staan. Van corporaties werd een eigen beleid verwacht op het gebied van financiële continuïteit, investeringen, het vaststellen van de huur en het bieden van
huisvesting aan de doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid.
In 1993 vinden de uitgangspunten van de Nota ‘Volkshuisvesting in de Jaren Negentig’ hun weerslag in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In de BBSH worden een aantal prestatievelden gedefinieerd waarop de corporaties verantwoordelijkheden dragen. De
gemeenten kunnen de corporaties niet langer sturen; wel kunnen ze prestatie-afspraken met hen maken en onderhandelen over het investeringsbeleid. De corporaties blijven wel zelf
verantwoordelijk.
Naast de invoering van de BBSH betekende de zogenaamde bruteringsoperatie (Wet Balansverkorting 1995) een belangrijke ontwikkeling voor de sociale huursector. De
bruteringsoperatie hield in dat de uitstaande leningen van het Rijk bij de corporaties werden afgekocht door het Rijk tegen het recht op toekomstige exploitatiesubsidies. Hierdoor werd de band van de corporaties met het Rijk losser. Voor de financiering van de nieuwbouw en eventuele exploitatietekorten kunnen de corporaties sinds de bruteringsoperatie niet langer terugvallen op het Rijk.
Met name in de decennia na de Tweede Wereldoorlog hadden het Rijk en de gemeentes een dominante rol ten opzichte van de woningcorporaties. Pas met de invoering van de BBSH en het doorvoeren van de bruteringsoperatie hebben de corporaties met betrekking tot hun
bedrijfsvoering meer speelruimte gekregen.
Huidige relatie met de overheid
De relatie tussen de overheid en de corporaties speelt op drie niveaus. Op het hoogste abstractieniveau worden doelstellingen vastgelegd. Vervolgens wordt toezicht gehouden op de corporaties. Ten slotte levert de overheid enige faciliteiten in de vorm van waarborgfondsen en dergelijke.
Niveau 1. Vastleggen doelstellingen
De corporaties moeten zich houden aan de volkshuisvestingsdoelstellingen. De prestatievelden voor de woningcorporaties zijn, zoals eerder vermeld, vastgelegd in het BBSH. De taken van de corporaties, die in de volgende paragraaf zullen worden besproken, moeten zodanig worden ingevuld dat ze bijdragen aan het bereiken van de volkshuisvestingsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn vertaald in een aantal prestatievelden. Volgens het BBSH hebben de corporaties zes prestatievelden waarover ze verantwoording moeten afleggen.
Deze prestatievelden zijn:
• Passend huisvesten van de doelgroep;
• Kwalitatief in stand houden van het woningbezit;
• Betrekken van bewoners bij beleid en beheer;
• Waarborgen van de financiële kwaliteit;
• Bevorderen van de leefbaarheid;
• Bedrijfsreserves aanwenden voor de volkshuisvesting.
De BBSH-doelstellingen hebben een zeer globaal karakter. De prestatievelden zijn niet duidelijk geoperationaliseerd, waardoor doelstellingen en realisatie niet eenvoudig met elkaar kunnen worden vergeleken.
In de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ van het Ministerie van VROM (2000) wordt aangekondigd dat het kabinet in 2003 een nieuwe Woonwet zal presenteren. Deze nieuwe Woonwet zal de Woningwet en het BBSH vervangen. Voordat deze nieuwe Woonwet van kracht wordt blijven de BBSH-doelstellingen gelden. In de Woonwet worden het werkterrein van de woningcorporaties afgebakend en worden de kerntaken van de corporaties benoemd, aangevuld met bepalingen over de wijze waarop het beleid tot stand komt en wordt verantwoord en de inzet van financiële middelen. De hoofdlijnen van het voorstel voor een Woonwet waarmee de ministerraad heeft ingestemd hebben betrekking op het feit dat het woonbeleid van gemeenten, corporaties en particuliere verhuurders nadrukkelijker gericht moet zijn op de wensen van bewoners. De zeggenschap van bewoners over hun woning en woonomgeving wordt versterkt. Het terrein waarop corporaties kunnen opereren, wordt verruimd. Op korte termijn zal ‘wonen en zorg’ als prestatieveld worden toegevoegd.
De prestaties van corporaties zullen nader verbijzonderd worden door een rijksbeleidskader, gebaseerd op de Woonwet. De relevante maatschappelijke prestaties van corporaties in dat beleidskader zijn in elk geval:
- Het verruimen van de slaagkansen en keuzemogelijkheden van woningzoekenden met een bescheiden inkomen;
- Het beperken van de woonlasten voor de lagere inkomensgroepen;
- Het creëren van huisvestingsmogelijkheden voor dak- en thuislozen, asielzoekers en anderen in een kwetsbare positie;
- Het versterken van de samenhang tussen woon- en zorgdiensten en het verbreden van het assortiment aan woondiensten;
- Het vergroten van de differentiatie van het woningaanbod en het verhogen van de woningkwaliteit;
- Het bevorderen van het eigenwoningbezit en -beheer, in het bijzonder onder lagere inkomensgroepen;
- Het verhogen van de kwaliteit van de leefomgeving in buurten en wijken en het versterken van de sociale samenhang;
- Het realiseren van duurzame, levensloopbestendige en energiezuinige woningen en woonmilieus;
- Het vergroten van de zeggenschap van bewoners over woning en woonmilieu, zowel bij de ontwikkeling van nieuwe als het beheer van bestaande woningen;
- Het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt.
De toekomstige doelstellingen bevatten in vergelijking tot de ‘oude’ doelstellingen van
woningcorporaties geheel nieuwe elementen, zoals: het huisvesten van thuis- en daklozen, het versterken van de samenhang tussen woon- en zorgdiensten, het verbeteren van het
functioneren van de woningmarkt en het realiseren van duurzame woningen. De andere doelstellingen vertonen overlap met de oude BBSH-doelstellingen.
Niveau 2. De organisatie van het toezicht
Naast de prestatie-afspraken die door gemeenten kunnen worden gemaakt, houdt het Rijk toezicht op de toegelaten instellingen door middel van de Inspectie Volkshuisvesting. De Inspectie Volkshuisvesting houdt algemeen toezicht op de volkshuisvestingsdoelstellingen. In extreme gevallen – bijvoorbeeld indien corporaties overduidelijk niet handelen in lijn met de volkshuisvestingsdoelstellingen – kan het Ministerie van VROM sancties opleggen aan de woningcorporaties in de vorm van een boete of een aanwijzing.
Ten slotte is het bedrijfseconomische toezicht op de sector in handen van een zelfstandig bestuursorgaan, het CFV (Central Fonds voor de Volkshuisvesting). Het CFV toetst periodiek de financiële positie van corporaties en kan nader onderzoek instellen.
Niveau 3. Levering van faciliteiten in de vorm van waarborgfondsen en saneringsfondsen De sectorinstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft als voornaamste taak om leningen aan toegelaten instellingen te verstrekken en te borgen. Borgstelling vindt plaats na een inschatting van de risico’s van de lening door het WSW en vindt alleen plaats indien er een tegenwaarde bestaat voor de lening. Commerciële activiteiten van de corporaties zijn uitgesloten van borging. Door borgstelling van het WSW kunnen corporaties tegen een lagere rente lenen dan als ze een beroep op de kapitaalmarkt moeten doen. Indien een corporatie niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, wordt er eerst een beroep gedaan op de overige corporaties om aan de betalingsverplichtingen te voldoen. Daarna kan een beroep worden gedaan op het
garantievermogen van het WSW. Uiteindelijk staan het Rijk en gemeenten echter garant voor de via de WSW afgesloten leningen.
Van de taken van het CFV is eerder al de toezichtfunctie genoemd. Hiernaast heeft het CFV ook een saneringsfunctie. Indien een corporatie financieel gesaneerd moet worden, stelt het CFV een saneringsplan op zodat de corporatie niet failliet gaat. De corporaties brengen zelf de financiering van het saneringsfonds op door jaarlijks een bijdrage per woning in te brengen, die wordt
vastgesteld door het Rijk. Net als het WSW is het CFV gebaseerd op de solidariteitsgedachte tussen corporaties.
Naast het WSW en het CFV kent de sector nog een aantal mechanismen waardoor relatief sterke corporaties relatief zwakke corporaties steunen.
1.1.4 Huidige taken
De belangrijkste taken van woningcorporaties tegenwoordig kunnen worden ingedeeld in vijf groepen, te weten verhuren, verdelen, beheren, verkopen en bouwen. Hieronder volgt een nadere invulling.
Verhuren
Corporaties verhuren van oudsher woningen. De manier waarop ze dat doen en wat ze daarbij aanbieden, is in de loop van de tijd nogal veranderd. De welvaartsgroei en de individualisering van de afgelopen jaren hebben de consument mondig en kritisch gemaakt, met een grote
diversiteit aan wensen en eisen. Het verhuren van woningen is nog altijd één van de belangrijkste taken van woningcorporaties. Het verhuren is aan verschillende regels gebonden. In de
Huurprijzenwet Woonruimte staan regels over hoe hoog de huur mag zijn. De hoogte van de huur komt voort uit het zogenaamde woningwaarderingssysteem, ook wel bekend als het
puntenstelsel. Aan de hand van het aantal punten dat een woning heeft, wordt de maximale huurprijs bepaald.
Ook bij de jaarlijkse huurverhoging zijn corporaties gebonden aan regels. Deze regels staan ook in de Huurprijzenwet Woonruimte. Uiteindelijk bepaalt de overheid ieder jaar de maximale huurverhoging. De corporaties stellen vervolgens zelf op basis van deze maximale verhoging de gemiddelde huurverhoging van hun woningen vast. Als een woningcorporatie de huur gaat verhogen, doet ze dit omdat ze rekening moet houden met onderhoud, woningverbetering, nieuwbouw en herstructureringsopgaven (het opknappen van bijvoorbeeld een hele wijk). Alle woningen van woningcorporaties kunnen een huurverhoging krijgen. De verhoging moet echter wel steeds onder het landelijke maximum liggen. Soms verlaagt of ‘bevriest’ een
woningcorporatie ook wel de huur van een woning. Bevriezing van de huur komt bijvoorbeeld voor als het de verhuur van een sloopwoning betreft. Wanneer vaststaat dat de woning gesloopt gaat worden kan er geen huurverhoging aan de huurder gevraagd worden. Verlaging van de huur treedt op als bijvoorbeeld de gevraagde huur boven de streefhuur ligt. De streefhuur is een door de overheid richtinggevende maximale huur. Voordat een corporatie de huur van haar woningen gaat verhogen, moet ze dit eerst bespreken met de huurdersvertegenwoordiging. Als een woning leeg komt, kan de corporatie de huur in één keer optrekken naar een huur die ze zelf wenst.
Alleen mag de huur nooit hoger zijn dan de maximale toegestane huur, zoals die is berekend met het puntenstelsel.
Verdelen
Woningcorporaties verdelen hun huurwoningen via het 'aanbodmodel', ook wel 'advertentiemodel' genoemd. Dit model houdt in dat de woningcorporaties hun leegkomende woningen openbaar adverteren, in bijvoorbeeld huis-aan-huisbladen of via het Internet. Iedereen kan tegenwoordig dus zien hoeveel en welke woningen leegkomen. Mensen die een woning zoeken, kunnen nu zelf kiezen op welke woningen ze willen reageren. De woningzoekende houdt tegenwoordig zelf het aanbod van de corporaties in de gaten en geeft zelf aan welke woning hij graag wil huren.
Beheren
Het accent van het werk van corporaties ligt voornamelijk op het beheren van bestaande woningen en wijken. De vorm van het woningbeheer van woningcorporaties is echter wel veranderd. Lange tijd betekende beheren voornamelijk het onderhouden van de woningen.
Vandaag de dag betekent het woningbeheer, behalve het onderhoud, ook aandacht voor de leefbaarheid. Die leefbaarheid staat in sommige delen van steden in Nederland flink onder druk.
Doordat huurders komen en gaan, leven buren steeds vaker langs elkaar heen. Leefstijlen botsen. Monotone wijken maken een gevarieerde buurtsamenstelling onmogelijk. Leegstand ligt op de loer. De hedendaagse uitdaging voor corporaties is wijken leefbaar te houden of weer te maken. Hiervoor moet een groot aantal verschillende, maar met elkaar samenhangende maatregelen worden getroffen. Om wijken te herstructureren, worden woningen verkocht en gesloopt en worden nieuwe huur- en koopwoningen teruggebouwd.
Bij het aanpakken van de leefbaarheid in de wijken van Nederland gaat het echter niet alleen om bouwkundige, maar ook om sociale en economische zaken, zoals winkels en werkgelegenheid.
Daarnaast moeten woningcorporaties ook werken aan een goede relatie met de bewoners.
Verkopen
Bouwen, verhuren en beheren, dat was tientallen jaren het werk van woningcorporaties. Het verkopen van woningen was nauwelijks aan de orde. Inmiddels heeft de kwantitatieve
woningnood (te weinig woningen) op veel plaatsen in Nederland plaatsgemaakt voor de behoefte aan meer kwaliteit. Nederland heeft woningen genoeg, maar niet de woningen die de
Nederlanders graag willen, op de locatie die ze zoeken. Zeker in de regio's waar dit aan de orde is, maar eigenlijk overal, verandert het werkveld van corporaties en vullen zij hun
volkshuisvestingstaak anders in dan voorheen. Woningcorporaties verkopen woningen waarvan zij de opbrengst hard nodig hebben. Ze steken dit geld onder meer weer in het bouwen van woningen die wél gewenst zijn, op aantrekkelijker locaties.
In die gemeenten waar de woningcorporaties verkopen, neemt het aantal duurdere
eengezinswoningen in buitenwijken af, ten gunste van bijvoorbeeld seniorenwoningen dicht bij het centrum. De verkoop van huurwoningen kan ook onderdeel zijn van een plan om een wijk op te knappen. Een mix van koop- en huurwoningen en verschillende woningtypen maken de wijk namelijk divers en zorgen daarmee voor een aantrekkelijke, leefbare woonwijk.
Woningcorporaties verkopen nu per jaar ongeveer 20.000 bestaande huurwoningen en bieden ongeveer 4.000 nieuwe koopwoningen aan. Daarmee zijn ze de grootste aanbieders van koopwoningen. Corporaties willen zich onderscheiden als betrouwbare en verantwoorde verkopers. Ze geven goede en volledige voorlichting aan de kopende huurders en een heldere koopovereenkomst. Ook maken de corporaties duidelijke afspraken over toekomstig onderhoud, zoals de mogelijkheid om het onderhoud voor tien jaar af te kopen.
Aangezien veel mensen een woning willen kopen, veel meer dan het aantal woningen dat wordt aangeboden, stimuleert het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer (VROM) de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties. Steeds meer woningcorporaties bieden dan ook woningen te koop aan. Vaak bieden ze die woningen te koop aan zittende huurders.
Een huurwoning van een woningcorporatie kopen kan financieel eerder haalbaar zijn dan een bestaande koopwoning kopen. Dit komt omdat woningcorporaties kortingen tot 30% op de marktwaarde (de normale verkoopprijs) mogen geven. Het toegestane kortingspercentage hangt af van de voorwaarden die de woningcorporatie stelt. Woningcorporaties zijn echter niet verplicht een korting aan te bieden.
De woningcorporatie mag:
• 10% korting geven op een woning die niet aan de zittende huurder wordt verkocht en waar de voorwaarden het niet mogelijk maken om koopsubsidie te gebruiken.
• 20% korting geven op een woning die niet aan de zittende huurder wordt verkocht en waarbij wel koopsubsidie gebruikt kan worden.
• 30% korting geven op een woning die aan de zittende huurder wordt verkocht en waarbij koopsubsidie gebruikt kan worden.
Als de woningcorporatie een korting aanbiedt, kan deze daar enkele voorwaarden aan verbinden.
Bij bepaalde voorwaarden komt men niet in aanmerking voor koopsubsidie. De voorwaarden waarbij men nog wel voor koopsubsidie in aanmerking komt, zijn:
- De woning mag gedurende een bepaalde periode niet verkocht worden (maximaal 5 jaar);
- De woning dient bij verkoop eerst te worden aangeboden aan de oorspronkelijke eigenaar (tegen de actuele marktwaarde). Dit geldt alleen als de woning binnen 15 jaar weer wordt verkocht;
- Wanneer de woning met korting wordt gekocht, kan met de verkoper worden overeenkomen dat de korting bij doorverkoop binnen 30 jaar wordt terugbetaald aan de
woningbouwvereniging. Er moet wel keuzevrijheid worden gegeven:
1. Of kopen met korting en mét deze voorwaarde;
2. Of kopen zonder korting en zónder deze voorwaarde.
Bouwen
In de jaren van opperste woningnood werden bijzonder veel nieuwbouwwoningen gebouwd. In sommige jaren werden wel 100.000 of meer sociale huurwoningen uit de grond gestampt. Die tijd is nu voorbij. De nieuwbouw die vandaag de dag verrijst, bestaat nog maar voor minder dan éénderde uit goedkope woningen. Het gros van de nieuwe woningen wordt op de zogenaamde Vinex-locaties neergezet. Vinex staat voor de Vierde nota over de ruimtelijke ordening Extra (1990), waarin een goed gebruik van de ruimte in Nederland centraal staat. De Vinex-locaties zijn voor woningbouw aangewezen om het buitengebied zo veel mogelijk open te laten. Tijdens de eerste Vinex-periode - van 1995 tot 2005 - moeten een kleine 50.000 woningen per jaar worden gerealiseerd, waarvan 30% in de sociale huursector.
1.1.5 De Nederlandse markt voor huurwoningen
Als men kijkt naar de Nederlandse markt voor huurwoningen kan een onderscheid gemaakt worden in drie groepen verhuurders: non-profit verhuurders, commerciële verhuurders en ad hoc verhuurders. Verreweg het grootste gedeelte van het aanbod op de huurwoningenmarkt wordt gevormd door de non-profit verhuurders. Hierbinnen zijn de woningcorporaties en de
(voormalige) gemeentelijke woningbedrijven verreweg de grootste groep. Dit blijkt ook uit tabel 1.1 hieronder.
Tabel 1.1: Aanbieders op de Nederlandse markt voor huurwoningen, 1998
Bron: CBS
Ook overige niet-winst beogende instellingen zoals instellingen die studentenwoningen verhuren en instellingen die actief zijn in de zorg, worden tot de non-profit verhuurders gerekend.
Gezamenlijk vormen zij de zogenaamde sociale huursector. De non-profit verhuurders zijn in 1998 verantwoordelijk voor 77% van het aanbod op de markt voor huurwoningen.
Het aandeel van de sociale huursector in Nederland in de totale voorraad is aanzienlijk.
In Nederland staan ongeveer 6,4 miljoen woningen. Van al die woningen zijn er 2,5 miljoen in het bezit van woningcorporaties. Dit is een weerspiegeling van de belangrijke rol die de corporaties in het volkshuisvestingsbeleid spelen. In totaal heeft Nederland ongeveer 620 woningcorporaties, die samen vrijwel alle goedkope huurwoningen in Nederland verhuren. Het aantal is dalende door fusies tussen instellingen. Bij deze fusies zijn ook steeds grotere corporaties betrokken.
Ook internationaal gezien is het aandeel van de Nederlandse corporatiesector binnen de totale woningvoorraad omvangrijk. Het aandeel van de sociale huursector in Nederland is bijna twee keer zo groot als in andere West-Europese landen. Over het algemeen geldt dat de sociale huursector in andere landen sterker toezicht kent en dat de gemeente of het Rijk nog dichter op de sector zitten. Dat neemt niet weg dat de Nederlandse overheid (vrijwel) altijd een grote invloed heeft gehad op het reilen en zeilen van de corporaties, hetzij direct, hetzij indirect.
Ontwikkelingen
De Woonmaatschappij zit in een dynamisch proces van verandering en nieuwe oriëntatie. Het streven naar kwantiteit heeft plaats gemaakt voor meer kwaliteit en maatwerk. Op de langere termijn wordt verwacht dat de doelgroep voor de sociale huursector (verder) zal dalen en dat met een kleinere sector kan worden volstaan. De huurder van vroeger, die blij was als hij voor een woning in aanmerking kwam, is tegenwoordig een kritische woonconsument, met veel
verschillende woonwensen. Tegenwoordig moet geprobeerd worden producten te leveren waar de bewoners om vragen. Was vroeger enkel bouwen, verhuren en beheren van huurwoningen de taak van de organisatie, tegenwoordig wordt ook gedaan aan projectontwikkeling, het bouwen van koopwoningen, het verbeteren van de leefbaarheid van complete buurten en wijken en het ontwikkelen van aanvullende woondiensten, zoals een onderhoudspakket of een klussendienst.
1.2 Aanleiding tot de opdracht
Zoals uit de vorige paragraaf bleek is door de bruteringsoperatie in 1995 is de band met het Rijk losser geworden. Voor financiering kan de Woonmaatschappij vanaf 1995 niet langer terugvallen op het Rijk. Eventuele exploitatietekorten komen dus sinds 1995 voor eigen rekening. De
financiële verzelfstandiging heef ervoor gezorgd dat het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie op lange termijn en de transparantie met betrekking tot investeringen en opbrengsten een belangrijke rol zijn gaan spelen in het financiële beleid. De aandacht voor
financiële risico’s en het behalen van rendement op investeringen en verkopen is sterk toegenomen de laatste jaren.
De strategie van de organisatie is gericht op het realiseren van perspectiefvolle en aantrekkelijke woongebieden. Bij de realisatie van perspectiefvolle en aantrekkelijke woongebieden speelt gericht investeren een sleutelrol. Dit betekent investeringen in nieuwbouw (op onder andere de Vinex-locaties), herstructurering, woonontwikkeling, leefbaarheid en woonomgeving. Op basis van de huidige financiële positie, de kosten van herstructurering en overige investeringen in de bestaande voorraad is de organisatie tot de conclusie gekomen dat de verkoop van bestaande huurwoningen noodzakelijk is. Met de versnelde verkoop van woningen wil zij de forse
investeringen opvangen. De omvang van het aantal te verkopen woningen hangt af van de investeringsopgave nu en in de toekomst. De forse investeringen zijn gepland tot medio 2011. De piek in de investeringen ligt in de periode van 2003 tot en met 2005. Door de enorme druk op de sociale huursector in de regio Haarlemmermeer is een te grote krimp van de woningportefeuille niet wenselijk. In het Raambeleid Wonen is dan ook vastgelegd dat er zo min mogelijk woningen moeten worden verkocht om de investeringen te dekken.
Verkoop wordt momenteel vanuit een boekhoudkundige invalshoek benaderd. Het rendement bij verkoop is de boekwinst. De verkoop van bestaande huurwoningen is volledig gericht op het behalen van voldoende boekwinst om de onrendabele toppen van investeringen in nieuwbouw (op onder andere de Vinex-locaties), herstructurering, woonontwikkeling, leefbaarheid en woonomgeving te kunnen dekken. Een investering heeft een onrendabele top wanneer een investering zich niet zal terugverdienen in de toekomst. De waarde van de investering is dus groter dan de contante waarde van de verwachte (netto) kasstromen die de investering genereert. Dit is op zich niet vreemd, want de organisatie investeert onrendabel vanuit haar maatschappelijke doelstelling.
Door de boekhoudkundige benadering draagt verkoop niet bij aan waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie op lange termijn. Dit terwijl het waarborgen van de financiële continuïteit sinds de bruteringsoperatie een belangrijke rol speelt in het financiële beleid. Bij het berekenen van het rendement bij verkoop, de boekwinst, wordt geen rekening gehouden met het exploitatiepotentieel van een woning. Het is onduidelijk of de verkoop van een bestaande huurwoning ten opzichte van exploitatie in de toekomst financieel gezien valt te rechtvaardigen.
Verkoop is niet gericht op het creëren van waarde voor de organisatie.
Wanneer bij verkoop maximaal waarde wordt gecreëerd wordt door verkoop een optimale bijdrage geleverd aan het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie op lange termijn.
1.3 Opdrachtomschrijving
De Woonmaatschappij wil de verkoop van bestaande huurwoningen in de Haarlemmermeer vanuit een meer bedrijfseconomische invalshoek gaan benaderen. De opdracht kan omschreven worden als het ontwerpen van een verkoopprocedure vanuit een bedrijfseconomische invalshoek, die ertoe bijdraagt dat bij verkoop maximaal waarde wordt gecreëerd zodat verkoop optimaal kan bijdragen aan het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie op lange termijn;
speerpunt van het financiële beleid.
Hoofdstuk 2: Onderzoeksopzet
In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 2.1 als eerste ingegaan op de probleemstelling. Daarna worden in paragraaf 2.2 de deelvragen gepresenteerd. Op basis van de antwoorden op deze deelvragen kan een antwoord worden gegeven op de vraagstelling. In paragraaf 2.3 worden de gehanteerde onderzoeksmethoden en gegevensbronnen besproken. Paragraaf 2.4 sluit het hoofdstuk af met een leeswijzer.
2.1 Probleemstelling
De probleemstelling bestaat uit een doelstelling, vraagstelling en randvoorwaarden. Dit onderzoek kan getypeerd worden als een ontwerpopdracht. Vanuit de ontwerpoptiek geeft de probleemstelling aan wat je wilt maken en waarom.
De doelstelling van het onderzoek is:
Ontwerpen en faciliteren van de implementatie van een procedure voor de
Woonmaatschappij die ertoe bijdraagt dat bij verkoop maximaal waarde wordt gecreëerd.
Zoals uit de doelstelling blijkt zal, naast het ontwerpen van een procedure, in dit onderzoek worden ingegaan op de implementatie van de ontworpen verkoopprocedure in de organisatie.
De vraagstelling, de centrale vraag die voortkomt uit de doelstelling, waarop in dit onderzoek antwoord zal worden gegeven is:
Wat is het ontwerp van een juiste verkoopprocedure en op welke wijze kan de implementatie van die procedure worden gefaciliteerd?
Randvoorwaarde:
- Het onderzoek dient te worden afgerond binnen de gestelde tijdslimiet van ongeveer 8 maanden.
2.2 Ontwerpmethodologie & deelvragen
Systematisch kunnen de volgende fasen in een ontwerpproces worden onderscheiden (De Leeuw, 1996:291):
Probleem(situatie)
Programma van eisen
Ontwerp
Gerealiseerd systeem
Figuur 2.1: Fasen in een ontwerpproces Specificatie:
- Benoeming systeem in (toekomstige) omgeving - Verlangd functioneren
- Ontwerpcriteria: programma van eisen
Ontwerpen
(transformatie programma van eisen in ontwerp)
Realisering:
Realiseren/ evalueren
Onder een probleemsituatie wordt elke situatie verstaan die voor het management aanleiding is om verbetering of vernieuwing na te streven. Bij het opstellen van de deelvragen is gebruik gemaakt van deze ontwerpmethodologische benadering van De Leeuw.
De eerste twee deelvragen hebben betrekking op de vraag wat de verkoopprocedure moet kunnen. Met de eerste deelvraag wordt het onderzoek, en daarmee de functie van de procedure, afgebakend:
1. Wat wordt onder maximale waardecreatie bij verkoop verstaan?
Doel van deze deelvraag is te komen tot een definitie. De tweede deelvraag heeft betrekking op eisen waaraan de procedure moet voldoen:
2. Wat is het programma van eisen voor de te ontwerpen verkoopprocedure?
Het programma van eisen vormt de output van de specificatiefase. De specificatie heeft betrekking op de transformatie van de probleemsituatie in een programma van eisen. Het programma van eisen is een opsomming van de prestatiecriteria die gesteld worden aan het ontwerp.
Het doel van de ontwerpfase is de transformatie van het programma van eisen in een ontwerp.
Het antwoord op deelvraag 2 dient dus als input voor deelvraag 3. Deelvraag 3 luidt als volgt:
3. Wat is het ontwerp van de verkoopprocedure op basis van het programma van eisen?
Het resultaat van de ontwerpfase is een procedure die ertoe leidt dat bij verkoop maximaal waarde wordt gecreëerd. Het ontwerp wordt geëvalueerd door het te toetsen aan het programma van eisen.
De realiseringsfase heeft betrekking op het realiseren van de juiste eindsituatie. Met betrekking tot deze fase wordt in dit onderzoek antwoord gegeven op de volgende deelvraag:
4. Hoe kan de implementatie van de ontworpen verkoopprocedure in de organisatie worden gefaciliteerd?
In deze fase gaat het om de invoering van de ontworpen verkoopprocedure in de organisatie. Het laatste onderdeel van de realiseringsfase (en het ontwerpproces) is de evaluatie van het
ingevoerde ontwerp. De evaluatie van de geïmplementeerde verkoopprocedure valt buiten dit onderzoek.
Het verslag sluit af met conclusies en aanbevelingen die volgen uit dit onderzoek.
2.3 Onderzoeksmethoden en gegevensbronnen
De gehanteerde onderzoeksmethoden zijn literatuuronderzoek en veldonderzoek. Hierop wordt nu ingegaan samen met de gegevensbronnen.
Literatuuronderzoek
Het literatuuronderzoek is onder te verdelen in wetenschappelijke literatuur en vaktechnische literatuur.
De wetenschappelijke literatuur heeft vooral betrekking op concepten en theorieën met
betrekking tot methodologie, investeringen en organisatieverandering. Literatuur met betrekking tot (ontwerp-)methodologie is gebruikt als kader voor de opzet van het onderzoek. De literatuur met betrekking tot investeringen is vooral gebruikt bij het invangen van het begrip maximale
waardecreatie bij verkoop. Bij het faciliteren van de implementatie van het ontwerp is gebruik gemaakt van literatuur met betrekking tot organisatieverandering.
De vaktechnische literatuur heeft vooral betrekking op interne rapporten en artikelen over corporaties, de bedrijfswaarde en het beleid ten aanzien van de strategische voorraad en verkoop. Het wordt gebruikt in het beschrijvende en beoordelende deel van het onderzoek.
Veldonderzoek
Het veldonderzoek bestaat voornamelijk uit interviews en dataverzameling en analyse.
Interviews zijn gehouden met de opdrachtgever om de probleemsituatie in kaart te kunnen brengen. Daarnaast zijn interviews gehouden met diverse werknemers binnen de organisatie en met makelaars om tot het ontwerp van een verkoopprocedure te komen. Ook de dataverzameling en analyse hebben een bijdrage geleverd aan het ontwerp van de verkoopprocedure. Het gaat hier om de verzameling en analyse van transactiegegevens van woningen in de
Haarlemmermeer. Op basis hiervan is een model ontwikkeld waarmee de vrije verkoopwaarde van woningen kan worden ingeschat.
2.4 Koppeling hoofdstukken aan fasen in het onderzoek
Ter bevordering van de overzichtelijkheid zijn in de onderstaande figuur de hoofdstukken en de fasen in het onderzoek aan elkaar gekoppeld.
Ontwerpproces:
Figuur 2.2: Schematische weergave koppeling hoofdstukken aan fasen in het onderzoek Definiëring
H 3
Specificatie H 4
Ontwerp H 5
Implementatie H 6
Conclusies &
aanbevelingen H 7
Hoofdstuk 3: Definiëring
In dit hoofdstuk wordt met de definiëring van maximale waardecreatie bij verkoop de functie van de procedure afgebakend. Er zal een antwoord worden gegeven op de eerste deelvraag:
1. Wat wordt onder maximale waardecreatie bij verkoop verstaan?
In paragraaf 3.1 wordt vanuit de literatuur ingegaan op het begrip maximale waardecreatie.
Daarna wordt in paragraaf 3.2 het begrip toegespitst op de verkoop van bestaande huurwoningen, en wordt een definitie gegeven van wat in dit onderzoek onder maximale waardecreatie bij verkoop zal worden verstaan. Deze definitie bakent de functie van de te ontwerpen procedure af.
3.1 Maximale waardecreatie
In zeer algemene bewoordingen wordt waarde gecreëerd wanneer een bepaalde actie meer voordelen oplevert dan dat er voor opgeofferd zijn:
‘An action creates wealth if the benefits gained exceed the benefits given up’ (Seitz & Ellison, 1999: 5).
Waardecreatie wordt in de investeringsliteratuur algemeen beschouwd als het doel van de onderneming. Bedrijven investeren in de verwachting dat daarmee waarde wordt gecreëerd. Het onderstaande citaat vormt hierop een aanvulling:
‘An increase in wealth increases the amount that can be divided among the owners, managers, employees, suppliers, creditors, and society... Capital investments are key components of the plan for achieving wealth. A capital investment is an outlay that is expected to result in benefits in the future’ (Seitz & Ellison, 1999: 27).
Waarde wordt dikwijls gemeten in geld. Het is een liquide middel en kan voor de aanschaf van bijna alles dienen. Kasstromen worden contant gemaakt (verdisconteerd) om twee redenen: ten eerste omdat een euro nu meer waard is dan een euro morgen, en ten tweede, een risicovrije euro meer waard is dan een risicovolle euro. Een investering creëert waarde op het moment dat de netto contante waarde van de verwachte inkomsten de verwachte uitgaven overtreft. In dit verband het volgende citaat:
‘If our goal is to create wealth, and the net present value measures the amount by which a capital investment creates wealth, it then follows that the net present value is the key guideline for capital investment decisions’ (Seitz & Ellison, 1999: 148).
Het citaat geeft aan dat het berekenen van de netto contante waarde algemeen wordt beschouwd als dé manier om investeringen te selecteren.
De netto contante waarde (NCW) van een investering wordt als volgt berekend:
n
NCW = Σ ( CFt / {(1+k)^t}) – I0
t=1
CFt = kasstroom op tijdstip t I0 = de initiële investering
k = geëist rendement op vergelijkbare investering
Om investeringen te kunnen selecteren moet er een standaard zijn. In de investeringsliteratuur is die standaard dikwijls waardemaximalisatie (voor de belanghebbenden). Dit houdt verband met het eerste gedeelte van het tweede citaat van deze paragraaf. De meeste waarde kan in dat geval worden verdeeld over de verschillende belangengroepen.
3.2 Maximale waardecreatie bij de verkoop van bestaande huurwoningen
In deze paragraaf zal het begrip maximale waardecreatie bij verkoop in meer conceptuele zin besproken worden met als doel het geven van een antwoord op de geformuleerde deelvraag. Bij conceptualisering wordt het probleem gesteld in termen die naar een bepaalde theorie of een bepaald concept verwijzen. De basis voor conceptualisering ligt in drie begrippen die in de vorige paragraaf werden benoemd. Die begrippen zijn: verwachte inkomsten, verwachte uitgaven en verdiscontering.
De exploitatie van een bestaande huurwoning kan beschouwd worden als een investering in vastgoed in de verwachting dat exploitatie meer voordelen oplevert dan de voordelen die ervoor zijn opgegeven. Onder de voordelen die exploitatie oplevert kunnen de verwachte inkomsten minus de verwachte uitgaven worden verstaan. Onder het opgegeven voordeel kan de
verkoopwaarde van de bestaande huurwoning worden verstaan. Dit is het bedrag waarover men niet vrij kan beschikken omdat voor exploitatie is gekozen. Dit bedrag wordt geïnvesteerd in vastgoed in de verwachting dat de verdisconteerde waarde van de netto verwachte inkomsten en uitgaven bij exploitatie het investeringsbedrag overstijgt. Waardecreatie bij verkoop kan vanuit deze optiek beschouwd worden als het positieve verschil tussen de verkoopprijs van een woning en de netto contante waarde van de verwachte inkomsten en uitgaven bij exploitatie. In
formulevorm:
Waardecreatie (bij verkoop) = verkoopprijs - NCW exploitatie
NCW exploitatie = verdisconteerde inkomsten – verdisconteerde uitgaven
Als de vrije verkoopwaarde van een woning groter is dan de netto contante waarde (NCW) van de verwachte inkomsten en uitgaven bij exploitatie dan wordt dus waarde gecreëerd.
De investering in de exploitatie wordt beschouwd in isolatie. Dat betekent dat er vanuit wordt gegaan dat een investering niet conflicteert met andere investeringen. Bij de beoordeling van het exploitatiepotentieel, de netto contante waarde van de verwachte kasstromen bij exploitatie, wordt daarnaast uitgegaan van een zogenaamde uitpondvariant. In deze variant wordt een woning 15 jaar geëxploiteerd en daarna verkocht. Een exploitatietermijn van 15 jaar is overzichtelijk. Kasstromen die verder weg liggen in de toekomst zijn moeilijk nauwkeurig te voorspellen. De restwaarde in jaar 15 is relatief eenvoudig en betrouwbaar in te schatten en kan beschouwd worden als de netto contante waarde in jaar 15 van alle verwachte kasstromen na de veronderstelde exploitatietermijn.
Verkoop kan op verschillende manieren tot stand worden gebracht. De organisatie onderscheidt vier verschillende mogelijkheden:
1. Bij mutatie
Woningen uit het verkoopprogramma worden dan alleen bij mutatie te koop aangeboden.
2. Door actief aanbieden
Woningen uit het verkoopprogramma kunnen actief worden aangeboden aan zittende huurders.
3. Met behulp van verkoopbevorderende maatregelen
Verkoopbevorderende maatregelen worden toegepast als de lokale omstandigheden daarom vragen.
Voorbeelden hiervan zijn:
- aanbieden andere woning (bijzondere bemiddeling);
- verhuiskostenvergoeding;
- korting op de verkoopprijs (maximaal 10%);
- behalve huurders ook hun kinderen in de gelegenheid stellen de woning te kopen.
4. Onder voorwaarden
Vastleggen van regels om de aantrekkelijkheid van het totale complex waarin een woning zich bevindt te waarborgen. Het gaat niet alleen om het onderhoud van de woningen, maar ook om de uitstraling (en waarde) van het complex. Dus naast onderhoud worden regels opgesteld voor bijvoorbeeld architectuur, kleuren schilderwerk, gebruik van parkeerplaatsen, etc.
Bij mutatie is een woning vrij van gebruik en huurrechten. Vrij van huurrechten wil zeggen dat er geen huurcontract is met betrekking tot de woning, en vrij van gebruik wil zeggen dat er geen beperking ligt op het gebruik van de woning op welke wijze dan ook (bijvoorbeeld dat niet contractueel vastligt dat door iemand gebruik mag worden gemaakt van de schuur). De woning kan dan verkocht worden tegen de maximale marktwaarde. De maximale marktwaarde is de waarde die een woning bezit in de vrije markt (onderhandse verkoop). Deze waarde wordt ook wel de vrije verkoopwaarde genoemd. Ten Have (1997: 38) omschrijft het waardebegrip als volgt:
Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik:
‘De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed’.
Indien een bestaande huurwoning rechtstreeks wordt verkocht aan een geïnteresseerde via een onderhands akkoord spreekt men van onderhandse verkoop. In het Raambeleid Wonen is vastgesteld dat uitsluitend woningen worden verkocht tegen de maximale marktwaarde, de vrije verkoopwaarde. Het beleid van de organisatie is dus gericht op de verkoop van bestaande huurwoningen bij mutatie. Op deze wijze worden de directe kasstromen bij verkoop
gemaximaliseerd. Maximale waardecreatie kan als volgt in formulevorm worden weergegeven:
Maximale waardecreatie bij verkoop = vrije verkoopwaarde – NCW exploitatie
NCW exploitatie (15 jaar) = verdisconteerde inkomsten (met restwaarde in jaar 15) – verdisconteerde uitgaven
Conclusie
De begrippen verwachte inkomsten, verwachte uitgaven en verdiscontering vormen de basis van het antwoord op de aan het begin van dit hoofdstuk geformuleerde deelvraag:
Woningen waarvan de verwachte vrije verkoopwaarde ten opzichte van de netto contante waarde van de verwachte kasstromen bij exploitatie het grootst is creëren bij verkoop
maximaal waarde.
