groep stee

stee groep

:

Vffi

Stee G r o e p aan p r o v i n c i e Utrecht

Esther Geuting en Guido van der Molen

december 2015

stee groep

Vraag ng

tfm ²⁰²⁷

Stee G r o e p aan p r o v i n c i e Utrecht

Esther Geuting en Guido van der Molen

december 2015

stee groep

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

Inhoudsopgave

1 Inleiding 2 2 Marktanalyse kantorenmarkt provincie

Utrecht 3 3 Vraagraming kantoorruimte provincie

Utrecht 6

Bijlage 15

stee

groep

15.081

1 Inleiding

Achtergrond

De p r o v i n c i e U t r e c h t is s i n d s lange t i j d een aantrekkelijke v e s t i g i n g s p l a a t s v o o r de k a n t o r e n v a n o n d e r n e m e r s , o r g a n i s a t i e s en i n s t e l l i n g e n . Dit h a n g t s a m e n m e t de centrale l i g g i n g , een g o e d e b e r e i k b a a r h e i d en een prettig w o o n - en leefklimaat v o o r w e r k n e m e r s . De a f g e l o p e n j a r e n h e b b e n in N e d e r l a n d , d u s o o k in de p r o v i n c i e U t r e c h t , veel k a n t o o r g e b o u w e n te m a k e n g e k r e g e n m e t l e e g s t a n d . De leegstand v e r s c h i l t per k a n t o r e n l o c a t i e , afhankelijk v a n de l i g g i n g , l o c a t i e k e n m e r k e n en de kwaliteit v a n de k a n t o o r g e b o u w e n . Deze o n t w i k k e l i n g o p de k a n t o r e n m a r k t in de p r o v i n c i e Utrecht v r a a g t o m a a n d a c h t . Net als in heel veel a n d e r e regio's in N e d e r l a n d , zijn er de a f g e l o p e n v i j f t i e n à t w i n t i g jaar veel n i e u w e , m o d e r n e k a n t o r e n g e b o u w d . Deze t o e n a m e v a n de v o o r r a a d m e t n i e u w e , m o d e r n e k a n t o o r p a n d e n heeft geleid t o t een v e r s n e l d e e c o n o m i s c h e v e r o u d e r i n g v a n de al bestaande (oude) k a n t o o r p a n d e n . Dit resulteerde naast een g r o e i v a n de k a n t o r e n v o o r r a a d o o k in een forse t o e n a m e v a n de l e e g s t a n d . De laatste j a r e n zien w e dat de o p l e v e r i n g v a n n i e u w e k a n t o o r p a n d e n is a f g e n o m e n . T o c h n e e m t de leegstand v a n k a n t o o r r u i m t e n o g toe. O m d a t de leegstand o p m e e r d e r e locaties niet beperkt is g e b l e v e n t o t één of t w e e k a n t o o r g e b o u w e n , v o r m t deze leegstand een b e d r e i g i n g v o o r de r u i m t e l i j k e kwaliteit en d a a r m e e o o k het e c o n o m i s c h e v e s t i g i n g s k l i m a a t in de p r o v i n c i e Utrecht.

Het landelijk c o n v e n a n t k a n t o r e n a a n p a k v r a a g t v a n p r o v i n c i e s o m v a n u i t r u i m t e l i j k b e l a n g v r a a g en a a n b o d v a n de o n t w i k k e l i n g v a n n i e u w e k a n t o r e n o p elkaar af te s t e m m e n . De p r o v i n c i e Utrecht zal dit d o e n d o o r de

n i e u w b o u w m o g e l i j k h e d e n v o o r k a n t o r e n te b e p e r k e n als o o k in te zetten o p v e r n i e u w i n g en t r a n s f o r m a t i e ( h e r g e b r u i k ) v a n l e e g s t a a n d e k a n t o r e n . Het doel v a n deze s a m e n h a n g e n d e aanpak is een o p t i m a l e b e n u t t i n g v a n de r u i m t e in stedelijke g e b i e d e n m e t b e h o u d v a n v o l d o e n d e e c o n o m i s c h e

v e s t i g i n g s m o g e l i j k h e d e n m e t het o o g o p een g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , .

Onderzoeksverantwoording

Een o n a f h a n k e l i j k g r o e p v a n e x p e r t s w a s betrokken bij het onderzoek. Deze e x p e r t s h e b b e n kennis en expertise i n g e b r a c h t o p het g e b i e d v a n

o n t w i k k e l i n g e n in w e r k g e l e g e n h e i d en r u i m t e g e b r u i k . B o v e n d i e n h e b b e n deze e x p e r t s g e a d v i s e e r d over de g e b r u i k t e o n d e r z o e k s m e t h o d i e k en d a a r m e e b i j g e d r a g e n aan k w a l i t e i t s b o r g i n g v a n de feitelijke resultaten.

O m de direct b e t r o k k e n e n ( g e m e e n t e n en m a r k t p a r t i j e n ) te i n f o r m e r e n , zijn p a n e l - b i j e e n k o m s t e n g e o r g a n i s e e r d . In deze b i j e e n k o m s t e n zijn de p a n e l l e d e n g e ï n f o r m e e r d over de v o o r t g a n g v a n het o n d e r z o e k en is h u n reflectie d a a r o p g e h o o r d . In s a m e n s p r a a k m e t de o n a f h a n k e l i j k e e x p e r t s zijn v r a g e n en o p m e r k i n g e n uit de p a n e l b i j e e n k o m s t v e r w e r k t . In de bijlage staan de g e r a a d p l e e g d e e x p e r t s en de d e e l n e m e r s aan de p a n e l b i j e e n k o m s t e n .

Leeswijzer

In het v o l g e n d e h o o f d s t u k (2) leest u over b e l a n g r i j k s t e resultaten v a n de m a r k t a n a l y s e v a n de k a n t o r e n m a r k t in p r o v i n c i e Utrecht. In h o o f d s t u k 3 w o r d t de r a m i n g v a n de m a r k t v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e v o o r de p r o v i n c i e U t r e c h t t o e g e l i c h t . De bijlagen v o r m e n een nadere o n d e r b o u w i n g en t o e l i c h t i n g v a n onze analyses:

« Bijlage A: Berekening v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e t o t en m e t 2027

« Bijlage B: Berekening v a n de jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e in de p e r i o d e 2005-2014

« Bijlage C: Definities v a n k e r n b e g r i p p e n zoals deze in dit r a p p o r t g e h a n t e e r d w o r d e n

« Bijlage D: Literatuurlijst

« Bijlage E: Overzicht v a n e x p e r t s en d e e l n e m e r s p a n e l b i j e e n k o m s t e n

stee

groep

3

M ^{rkta lyse}

2

provincie Utrecht

Kantorenvoorraad neemt langzaamaan af, maar leegstand neemt toe

S i n d s 2012 is een t r e n d b r e u k zichtbaar o p de k a n t o r e n m a r k t v a n de p r o v i n c i e Utrecht: na j a r e n v a n g r o e i is een lichte a f n a m e v a n de totale v o o r r a a d v a n k a n t o o r r u i m t e w a a r n e e m b a a r . De t o t a l e v o o r r a a d v a n k a n t o o r r u i m t e is a f g e n o m e n naar iets m e e r dan 6 m i l j o e n m2 v v o (zie f i g u u r 1). Na j a r e n v a n g r o e i v a n de v o o r r a a d , c o n s t a t e r e n w e dat er m e e r k a n t o o r r u i m t e w o r d t o n t t r o k k e n in de p r o v i n c i e dan dat er n i e u w w o r d t o p g e l e v e r d .

Daarnaast zien w e dat de v o o r r a a d in g e b r u i k o o k n o g v e r d e r is a f g e n o m e n en in 2014 iets m i n d e r d a n 4,9 m i l j o e n m2 v v o bedraagt. Het verschil t u s s e n de totale v o o r r a a d en de v o o r r a a d in g e b r u i k , o f t e w e l de leegstand o p de k a n t o r e n m a r k t , is a f g e l o p e n j a r e n alleen m a a r t o e g e n o m e n .

Het l e e g s t a n d s p e r c e n t a g e b e d r a a g t nu circa 19^0. O n d a n k s de a f n a m e v a n de totale v o o r r a a d , zien w e dat het saldo t u s s e n v o o r r a a d in g e b r u i k en de t o t a l e v o o r r a a d v e r d e r t o e n e e m t .

Dit blijkt o o k uit het feit dat het a a n b o d1 v a n k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e v e r d e r t o e n e e m t . V a n a f 2008 is een s t i j g e n d e lijn zichtbaar (zie f i g u u r 2).

I n m i d d e l s w o r d t bijna 1,2 m i l j o e n m2 v v o k a n t o o r r u i m t e a a n g e b o d e n in de p r o v i n c i e Utrecht.

Figuur 1: ontwikkeling kantorenvoorraad en voorraad in gebruik 2005-2014, in m2 vvo

6.300.000

6.100.000 5.900.000

5.700.000

5.500.000 5.300.000

5.100.000

4.900.000 4.700.000 4.500.000

• V o o r r a a d in gebruik

•Totale v o o r r a a d

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Bak, 2014; Par, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

Van het t o t a l e beschikbare a a n b o d w o r d t m e e r d a n 60oZo drie jaar of m e e r a a n g e b o d e n . Iets m i n d e r d a n 30oZo v a n het t o t a l e beschikbare a a n b o d v a n k a n t o o r r u i m t e w o r d t drie jaar of m e e r a a n g e b o d e n én is g e l e g e n in

k a n t o o r p a n d e n w a a r v a n de b e z e t t i n g s g r a a d m i n d e r is d a n 25^o v a n het t o t a l e v l o e r o p p e r v l a k t e .

1 Aanbod is kantoorruimte die door verhuurders of eigenaren te huur of te koop wordt aangeboden

SÍ6C

groep

4

Figuur 2: Jaarlijks aanbod van kantoorruimte, 2005-2014, in m2 vvo

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

400.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: Bak, 2014

Opname en oplevering van kantoorruimte neemt laatste jaren af

De o n t w i k k e l i n g v a n de o p n a m e v a n k a n t o o r r u i m t e2 laat een d a l i n g zien. De g e m i d d e l d e o p n a m e in de laatste tien jaar b e d r a a g t iets m e e r d a n 190.000 m2

v v o per jaar. De laatste vijf jaar b e d r a a g t de g e m i d d e l d e o p n a m e echter niet m e e r d a n 140.000 m2 v v o per jaar.

In 2014 k w a m de o p n a m e niet b o v e n de 120.000 m2 v v o . De v e r w a c h t i n g is dat in 2015 een s t i j g i n g v a n de o p n a m e w a a r n e e m b a a r zal zijn. W a a r landelijk de o p n a m e in de eerste helft v a n 2015 is g e s t e g e n ten o p z i c h t e v a n 2014, gaat dit v o o r de p r o v i n c i e U t r e c h t niet o p ( b r o n : N V M Business, a u g u s t u s 2015; DTZ Z a d e l h o f f , 2015).

T o c h b e o o r d e l e n de b e d r i j f s m a k e l a a r s de m a r k t s i t u a t i e als positief. Daarbij speelt een rol dat v e r s c h i l l e n d e o r g a n i s a t i e s o p zoek zijn naar n i e u w e

h u i s v e s t i n g , zodat er v a n u i t w o r d t g e g a a n dat in de l o o p v a n het jaar de v r a a g

aantrekt. Of de o p n a m e d a a r m e e o o k b o v e n het n i v e a u v a n 2014 u i t k o m t , is n o g o n d u i d e l i j k , ( b r o n : N V M Business, a u g u s t u s 2015)

Een t o e n a m e v a n de o p n a m e zou k u n n e n resulteren in een a f n a m e v a n het a a n b o d , m i t s er g e e n n i e u w e k a n t o o r r u i m t e w o r d t g e r e a l i s e e r d .

De o p l e v e r i n g v a n n i e u w e k a n t o o r r u i m t e ( n i e u w b o u w ) is sinds de

e c o n o m i s c h e crisis in 2008, flink a f g e n o m e n (zie f i g u u r 3). Het jaar 2011 is h i e r o p een u i t z o n d e r i n g d o o r de o p l e v e r i n g v a n het S t a d s k a n t o o r U t r e c h t ( b r o n : Bak, 2014). De a f g e l o p e n vijf jaar is g e m i d d e l d m i n d e r dan 40.000 m2 v v o per jaar o p g e l e v e r d . De laatste j a r e n (2013 en 2014) w e r d m i n d e r dan 20.000 m2

v v o o p g e l e v e r d in de gehele p r o v i n c i e Utrecht.

Figuur 3: Jaarlijkse opname en oplevering van kantoorruimte, 2005-2014, in m2 vvo

350.000

300.000

250.000

150.000

50.000

m Oplevering m Opname

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: Bak, 2014

het metrage van alle transacties van kantoorgebruikers bij elkaar opgeteld

SÍ6C

groep

5

S i n d s 2 0 1 2 is h e t a a n t a l o n t t r e k k i n g e n³ van k a n t o o r r u i m t e g r o t e r dan de o p l e v e r i n g van n i e u w e k a n t o o r r u i m t e ( n i e u w b o u w ) : d i t l e i d t t o t e e n a f n a m e van de t o t a l e k a n t o r e n v o o r r a a d .

O n d a n k s d e z e a f n a m e van de t o t a l e k a n t o r e n v o o r r a a d ( b e z e t en o n b e z e t ) i n a a n t a l v i e r k a n t e m e t e r s , n e e m t de l e e g s t a n d v e r d e r t o e t o t 19^0 in 2 0 1 4 (in 2 0 1 2 w a s dit 16⁰zo).

M e e r dan 60⁰7o van h e t t o t a l e a a n b o d w o r d t d r i e jaar of m e e r a a n g e b o d e n . I e t s m e e r dan 30oZo van h e t t o t a l e a a n b o d w o r d t drie jaar of m e e r a a n g e b o d e n én is g e l e g e n in e e n k a n t o o r p a n d m e t e e n b e z e t t i n g s g r a a d van m i n d e r dan 250Zo van h e t t o t a l e v l o e r o p p e r v l a k . De o p n a m e van k a n t o o r r u i m t e is a f g e n o m e n in de l a a t s t e vijf jaar.

3 Afname van kantoorruimte door transformatie naar andere functies of sloop van kantoorgebouwen.

stee

groep

6

Vraag

3 _raming

kantoorruimte

Figuur 4: berekening vraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht

provincie Utrecht

M A X I M A L E EN M I N I M A L E S C E N A R I O ' S V O O R V R A A G R A M I N G

» V o o r de b e r e k e n i n g e n v a n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t w o r d t in d e z e r a p p o r t a g e v o o r d e z e v r a a g

u i t g e g a a n v a n e e n m a x i m a a l en e e n m i n i m a a l s c e n a r i o

» V o o r de u i t b r e i d i n g s v r a a g w o r d t g e r e k e n d m e t e e n m a x i m a a l en m i n i m a a l s c e n a r i o v o o r e l k e v a n de d r i e p a r a m e t e r s ( o n t w i k k e l i n g w e r k g e l e g e n h e i d , a a n d e e l k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d en het

k a n t o o r q u o t i ë n t , zie o o k p. 7 en b i j l a g e A ) . De v e r v a n g i n g is e e n a f g e l e i d e v a n de t o t a l e o p n a m e v a n k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t , de t o e n a m e van de l e e g s t a n d en o n t t r e k k i n g e n en de u i t b r e i d i n g s v r a a g (zie p. 11 en b i j l a g e B)

» De v e r w a c h t i n g is dat de d a a d w e r k e l i j k e o n t w i k k e l i n g van de vraag zich f e i t e l i j k in de b a n d b r e e d t e t u s s e n d e z e s c e n a r i o ' s zal a f s p e l e n .

Toekomstige vraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht

De t o e k o m s t i g e v r a a g naar k a n t o r e n in de p r o v i n c i e U t r e c h t bestaat uit u i t b r e i d i n g s v r a a g en v e r v a n g i n g (zie o o k f i g u u r 4).

Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte

Vervanging van kantoorruimte

Totale vraag naar kantoorruimte

Uitbreidingsvraag is de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e als g e v o l g v a n

capaciteitsgebrek in de h u i d i g e , v e r h u u r d e v o o r r a a d k a n t o o r r u i m t e ; deze (extra) r u i m t e b e h o e f t e ontstaat d o o r w e r k g e l e g e n h e i d s g r o e i

( u i t b r e i d i n g / i n k r i m p i n g v a n activiteiten v a n bestaande b e d r i j v e n ,

o p r i c h t i n g / o p h e f f i n g v a n b e d r i j v e n en v e s t i g i n g / v e r t r e k v a n b e d r i j v e n in/uit de p r o v i n c i e ) . W e r k g e l e g e n h e i d s g r o e i in de k a n t o r e n s e c t o r w a s in het v e r l e d e n een v a n de d r i j v e n d e krachten achter de snelle g r o e i v a n de k a n t o r e n v o o r r a a d . In de m e e s t actuele p r o g n o s e s v o o r de lange t e r m i j n l o o p t de g r o e i v a n de w e r k g e l e g e n h e i d , o o k in de p r o v i n c i e U t r e c h t , t e r u g . Dit betekent o o k dat de u i t b r e i d i n g s v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e , in v e r g e l i j k i n g m e t het v e r l e d e n , a f n e e m t . D o o r lagere g r o e i v a n de b e r o e p s b e v o l k i n g is er sprake v a n een t r e n d b r e u k en dit heeft i n v l o e d o p de o n t w i k k e l i n g v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g .

Daarnaast w o r d t v e r w a c h t dat o n d e r i n v l o e d v a n het ' n i e u w e w e r k e n ' het r u i m t e g e b r u i k per a r b e i d s p l a a t s ( k a n t o o r q u o t i ë n t ) zal a f n e m e n . Deze d a l i n g heeft i m p a c t o p de h o e v e e l h e i d m2 k a n t o o r r u i m t e in g e b r u i k en resulteert o o k in een a f n a m e v a n de g r o e i v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g .

Vervanging is de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e die o n t s t a a t d o o r d a t k a n t o r e n , o m redenen a n d e r s dan capaciteitsgebrek, niet m e e r v o l d o e n . Deze v r a a g w o r d t bepaald d o o r t e c h n i s c h e slijtage (het p a n d is o n b r u i k b a a r en de l e v e n s d u u r l o o p t af), m a a r o o k d o o r n o r m a t i e v e slijtage; dit h o u d t in dat het p a n d niet m e e r aan de (kwaliteits)eisen v a n de g e b r u i k e r v o l d o e t . In deze r a m i n g w o r d t de o m v a n g v a n de t o e k o m s t i g e v e r v a n g i n g g e r a a m d o p basis v a n het aandeel v a n de v e r v a n g i n g in de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in het v e r l e d e n . Daarnaast is, o p basis v a n b e r e k e n i n g v a n de g e m i d d e l d e l e v e n s d u u r v a n een k a n t o o r p a n d in de p r o v i n c i e en de feitelijke l e v e n s o p b o u w v a n de

k a n t o r e n v o o r r a a d , g e a n a l y s e e r d w e l k aandeel v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e heeft in de t o e k o m s t . Het o n t w i k k e l i n g s p a t r o o n v a n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e w o r d t b e p a a l d d o o r enerzijds een a f n e m e n d e u i t b r e i d i n g s v r a a g en anderzijds een s t i j g e n d aandeel v e r v a n g i n g .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

7

Berekening van de toekomstige uitbreidingsvraag naar kantoorruimte

V o o r het berekenen v a n de uitbreidingsvraag naar k a n t o o r r u i m t e is de s y s t e m a t i e k g e b r u i k t die o o r s p r o n k e l i j k o o k is g e h a n t e e r d in de

B e d r i j f s l o c a t i e m o n i t o r (BLM) v a n het Centraal P l a n b u r e a u (CPB, 2005). Deze r e k e n m e t h o d e w a s o o k de basis v o o r de r a m i n g v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g v a n het k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012 ( m e d e o p basis v a n de actualisatie d o o r het E c o n o m i s c h Instituut v o o r de B o u w , EIB).

Figuur 5: berekening uitbreidingsvraag kantoorruimte in provincie Utrecht

1. Totale w e r k g e l e g e n h e i d provincie Utrecht in jaar t

2. Totale w e r k g e l e g e n h e i d provincie Utrecht in jaar t+n

A a n d e e l k a n t o o r g e b o n d e n x w e r k g e l e g e n h e i d

C/o) in jaar t

A a n d e e l k a n t o o r g e b o n d e n x w e r k g e l e g e n h e i d

C/o) in jaar t+n

Kantoorquotiënt (kantoorruimte per x w e r k z a m e persoon)

in m²v v o in j a a r t

Kantoorquotiënt (kantoorruimte per x w e r k z a m e persoon)

in m²v v o in jaar t+n

Kantoren voorraad in gebruik in jaar t

Kantoren voorraad in gebruik in jaar t+n

Uitbreidingsvraag (t+n) - 1

Het m o d e l telt drie p a r a m e t e r s o m de u i t b r e i d i n g s v r a a g te berekenen (zie o o k f i g u u r 5):

1. De o n t w i k k e l i n g v a n de w e r k g e l e g e n h e i d (in a r b e i d s p l a a t s e n )

2. Het aandeel w e r k g e l e g e n h e i d b i n n e n k a n t o o r r u i m t e ( k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d ) .

3. Het g e m i d d e l d r u i m t e g e b r u i k per w e r k z a m e p e r s o o n ( t e r r e i n q u o t i ë n t , of TQ).

Door het v e r m e n i g v u l d i g e n v a n de drie p a r a m e t e r s w o r d t de t o t a l e

' k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k ' in de p r o v i n c i e U t r e c h t b e r e k e n d . W a n n e e r de o n t w i k k e l i n g v a n de drie p a r a m a t e r s bekend is, kan d a a r m e e o o k de

t o e k o m s t i g e ' k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k ' w o r d e n g e r a a m d . Het saldo t u s s e n de h u i d i g e k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k en die in de t o e k o m s t , is de p o t e n t i ë l e u i t b r e i d i n g s v r a a g .

H i e r o n d e r w o r d t v o o r elke p a r a m e t e r s een t o e l i c h t i n g g e g e v e n .

1. Ontwikkeling van de werkgelegenheid in provincie Utrecht De p r o g n o s e v a n de p r o v i n c i a l e w e r k g e l e g e n h e i d is g e b a s e e r d o p een

d o o r r e k e n i n g v a n de m e e s t actuele b e v o l k i n g s p r o g n o s e s v o o r de p r o v i n c i e v a n CBS/PBL (2013). U i t g a a n d e v a n de p a r t i c i p a t i e g r a a d (het aantal m e n s e n t u s s e n de 15 en 75 jaar dat een baan heeft, of een baan zoekt, u i t g e d r u k t in p r o c e n t e n v a n het totaal aantal m e n s e n t u s s e n de 15 en 75 jaar) geeft de

b e v o l k i n g s o m v a n g een beeld v a n de p r o v i n c i a l e b e r o e p s b e v o l k i n g . O m de p r o v i n c i a l e p a r t i c i p a t i e g r a a d te b e p a l e n is gekeken naar historische t r e n d s en p r o g n o s e s v a n het CBS en CPB. V o o r het m a k e n v a n de p r o g n o s e ('Utrecht o p M a a t ' ) is de a r b e i d s p a r t i c i p a t i e d o o r g e r e k e n d o p basis v a n landelijke p r o g n o s e .

In de v e r t a l i n g naar de p r o v i n c i a l e w e r k g e l e g e n h e i d s o n t w i k k e l i n g is v e r v o l g e n s rekening g e h o u d e n m e t de w e r k l o o s h e i d en de pendel v a n b e r o e p s b e v o l k i n g tussen p r o v i n c i e s . Ook hierbij w o r d t r e k e n i n g g e h o u d e n m e t historische t r e n d s en p r o g n o s e s v a n het CPB, w a a r b i j de b e r e k e n i n g v a n EIB (2012) als

u i t g a n g s p u n t w o r d t g e h a n t e e r d . Daarbij g e l d t dat, als g e v o l g v a n de

v e r g r i j z i n g , de i n k o m e n d e pendel in de p r o v i n c i e U t r e c h t relatief a f n e e m t . Uit deze g e g e v e n s blijkt dat de g e m e e n t e n uit a n d e r e p r o v i n c i e s w a a r u i t de pendel p l a a t s v i n d t g e m i d d e l d sneller v e r g r i j s t d a n de p r o v i n c i e Utrecht, w a a r d o o r het aandeel v a n de i n k o m e n d e pendel o p t e r m i j n a f n e e m t .

In o n d e r s t a a n d e f i g u u r zijn, naast het d o o r Stee G r o e p in het kader v a n dit o n d e r z o e k o p g e s t e l d e t o e k o m s t s c e n a r i o v o o r de p r o v i n c i e ('Utrecht o p M a a ť ) , o o k de g r o e i s c e n a r i o ' s (Transatlantic M a r k e t en G l o b a l E c o n o m y scenario) v a n het CPB ( B L M , 2005) en de p r o g n o s e uit de m e e s t actuele k a n t o r e n r a m i n g v a n het EIB (2012) w e e r g e g e v e n . Ook de historische o n t w i k k e l i n g v a n de

w e r k g e l e g e n h e i d in de p r o v i n c i e is w e e r g e g e v e n . Uit v e r g e l i j k i n g v a n deze g r o e i s c e n a r i o ' s m e t de actuele w e r k g e l e g e n h e i d s g r o e i blijkt dat de

g r o e i s c e n a r i o ' s de a f g e l o p e n j a r e n f o r s a f g e w e k e n zijn v a n de actuele w e r k g e l e g e n h e i d s g r o e i :

« Het T M - s c e n a r i o v a n de w e r k g e l e g e n h e i d is f o r s lager d a n de actuele en de v e r w a c h t t e w e r k g e l e g e n h e i d s o n t w i k k e l i n g in de p r o v i n c i e .

« Het GE-scenario en het s c e n a r i o v a n het EIB zijn m e e r o p t i m i s t i s c h d a n b e i d e actuele s c e n a r i o ' s v a n de t o e k o m s t i g e

w e r k g e l e g e n h e i d s o n t w i k k e l i n g in de p r o v i n c i e .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

8

Dat is de a a n l e i d i n g o m in dit traject een eigen p r o g n o s e te m a k e n : het ' U t r e c h t o p M a a t ' scenario. V o o r de actuele v r a a g r a m i n g v o o r k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t baseren w e o n s o p het U t r e c h t Op M a a t scenario v o o r de o n t w i k k e l i n g v a n de w e r k g e l e g e n h e i d .

Figuur 6: prognose en historische werkgelegenheidsontwikkeling in de provincie Utrecht

760.000

740.000

720.000

700.000

680.000

660.000

640.000

620.000

600.000

- T M - s c e n a r i o

1 GE-scenario ' EIB-scenario

Provincie Utrecht Utrecht op M a a t

2001 2003 2005 2007 20092011 20132015201720192021 2023 2025 2027

Bron: CPB, 2005; PBL, CBS 2013; EIB, 2012; PAR, 2014; Stee Groep, 2015

2. Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid

Het h u i d i g e aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d is o n t l e e n d aan een k o p p e l i n g t u s s e n het Provinciaal A r b e i d s p l a a t s e n Register (PAR) en de k a n t o r e n d a t a b a s e v a n Bak. Zo is per k a n t o o r o b j e c t inzicht g e k r e g e n in het aantal w e r k z a m e p e r s o n e n dat actief is o p het adres. Het aandeel

k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d is d a a r m e e berekend v o o r de p e r i o d e 2001 t o t 2015 (zie f i g u u r 7 ' H i s t o r i e ' ) . Er valt o p dat na een s t i j g i n g v a n het aandeel t o t 2007/2008, het aandeel k a n t o o r b a n e n daalt. De e c o n o m i s c h e crisis lijkt een v a n de belangrijkste r e d e n e n v o o r deze t r e n d b r e u k .

De t w e e s c e n a r i o ' s (zie f i g u u r 7) v o o r het t o e k o m s t i g aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d zijn g e k o p p e l d aan de h i s t o r i s c h e o n t w i k k e l i n g v a n het aantal k a n t o o r b a n e n en d a a r m e e het aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d .

In het m a x i m a l e s c e n a r i o w o r d t u i t g e g a a n v a n een herstel v a n de g r o e i zoals die plaats v o n d v ó ó r de crisis. In dit scenario U t r e c h t M a x i m a a l w o r d t de o n t w i k k e l i n g v a n het aandeel d o o r g e r e k e n d o p basis v a n de ( m a x i m a l e ) g r o e i in de p e r i o d e 2001 t o t 2008 (begin v a n de e c o n o m i s c h e crisis). V a n a f 2008 is een d a l i n g v a n het aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d zichtbaar.

Hierbij w o r d t e r v a n uit g e g a a n dat het aandeel k a n t o o r b a n e n z o n d e r

e c o n o m i s c h e crisis v e r d e r w a s g e g r o e i d . U i t g a a n v a n g r o e i v a n het aandeel is o v e r i g e n s in lijn m e t de r a m i n g v a n de k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d in de B L M (CPB, 2005), w a a r b i j v a n a f 2001 een g r o e i v a n het aandeel

k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d w e r d v o o r z i e n in alle vier de

g r o e i s c e n a r i o ' s . Ook in de meest actuele r a m i n g v o o r de k a n t o r e n m a r k t v a n het EIB (2012) w o r d t g e r e k e n d m e t g r o e i v a n het aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d tot 2040 (tot een aandeel v a n de t o t a l e p r o v i n c i a l e

w e r k g e l e g e n h e i d v a n circa 33^0 in 2040).

In het m i n i m a l e scenario g a a n w e uit v a n een t r e n d b r e u k in de

k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d die s i n d s 2007 w o r d t g e s i g n a l e e r d en s a m e n h a n g t m e t een t o e n e m e n d e a u t o m a t i s e r i n g v a n k a n t o o r w e r k z a a m h e d e n in

c o m b i n a t i e m e t o n t g r o e n i n g en v e r g r i j z i n g . Het m i n i m a l e scenario gaat uit v a n een d a l i n g v a n het aandeel k a n t o o r b a n e n b i n n e n de t o t a l e w e r k g e l e g e n h e i d . Dit is g e b a s e e r d o p d o o r r e k e n i n g v a n de o n t w i k k e l i n g v a n het aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d in de laatste tien jaar (2005-2014)4 w a a r i n een d a l i n g zichtbaar is. Niet alleen relatief, o o k in a b s o l u t e aantallen zien w e dat het aandeel k a n t o o r b a n e n is a f g e n o m e n . Het m i n i m a l e scenario gaat d a n o o k uit v a n een t r e n d b r e u k : de g r o e i v a n het aandeel k a n t o o r b a n e n herstelt niet m e e r en k o m t niet m e e r t e r u g , er zal sprake zijn v a n een d a l i n g v a n k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d in de p r o v i n c i e Utrecht.

4 Er is gekozen voor een periode van tien jaar omdat hiermee een goede indruk gekregen kan worden van de werkgelegenheidsontwikkelingen onder hoog -en laagconjunctuur.

St©C

groep

9

Figuur 7 7: : prognose en historische ontwikkeling kantoorgebonden werkgelegenheid in de provincie Utrecht

3 2 , 0 0o7 o 3 2 , 0 0o7 o

3 1 , 0 0o7 o 3 1 , 0 0o7 o

3 ũ , ũ ũ07 o 3 ũ , ũ ũ07 o

29,ŨŨ07o 29,ŨŨ07o

Historie Historie 28,00o7o

28,00o7o

S c e n a r i o max S c e n a r i o max S c e n a r i o min S c e n a r i o mm 27,ũũ07o

27,ũũ07o

26,ũũ07o 26,ũũ07o

25,00o7o 25,00o7o

24,ŨŨ07o 24,ŨŨ07o

2 0 0 1 2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 2 0 0 9 2 0 1 1 2 0 1 3 2 0 1 5 2 0 1 7 2 0 1 9 2 0 2 1 2 0 2 3 2 0 2 5 2 0 2 7 2 0 0 1 2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 2 0 0 9 2 0 1 1 2 0 1 3 2 0 1 5 2 0 1 7 2 0 1 9 2 0 2 1 2 0 2 3 2 0 2 5 2 0 2 7

B r o n : PAR, 2 0 1 4 ; Bak, 2 0 1 4 : B e w e r k i n g : Stee Groep, 2 0 1 5 ; B r o n : PAR, 2 0 1 4 ; Bak, 2 0 1 4 ; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2 0 1 5 ;

3. Ontwikkeling kantoorauotiënt

Het k a n t o o r q u o t i ë n t (het aantal m2 v v o k a n t o o r r u i m t e per w e r k z a m e p e r s o o n ) is b e r e k e n d o p basis v a n de k o p p e l i n g v a n het Provinciaal A r b e i d s p l a a t s e n Register en de Bak k a n t o r e n d a t a b a s e . Daaruit v o l g t het totaal aantal

k a n t o o r b a n e n en de t o t a l e k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k (exclusief l e e g s t a a n d e k a n t o o r r u i m t e ) . M e t b e h u l p v a n deze g e g e v e n s is o o k de o n t w i k k e l i n g v a n de k a n t o o r q u o t i ë n t in de p e r i o d e 2001-2015 b e r e k e n d (zie f i g u u r 8 'Historie'). Het k a n t o o r q u o t i ë n t daalde v a n iets m e e r d a n 28 m2 v v o per w e r k z a m e p e r s o o n in 2001 naar circa 26 m2 v v o per p e r s o o n in 2005 en s c h o m m e l t s i n d s d i e n t u s s e n 25 en 26 m2 v v o per w e r k z a m e p e r s o o n . In het k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012 r e k e n d e n w e m e t het g e m i d d e l d e k a n t o o r q u o t i ë n t zoals die w e r d g e h a n t e e r d in het r a p p o r t v a n EIB (2012) v a n 22 m² v v o per w e r k z a m e p e r s o o n , W e

c o n s t a t e r e n dat het g e m i d d e l d e k a n t o o r q u o t i ë n t v a n 26 m 2 in de p r o v i n c i e

U t r e c h t g e m i d d e l d h o g e r ligt d a n het k a n t o o r q u o t i ë n t in m o d e r n e , n i e u w e of h e r o n t w i k k e l d e k a n t o o r p a n d e n in de p r o v i n c i e . Dit sluit aan bij de c o n s t a t e r i n g d a t o r g a n i s a t i e s m i n d e r a n t i c i p e r e n o p g r o e i en k a n t o r e n efficiënter b e n u t t e n ( b r o n : DTZ Z a d e l h o f f , 2015).

W e h a n t e r e n v o o r de v r a a g r a m i n g in dit o n d e r z o e k één g e m i d d e l d

k a n t o o r q u o t i ë n t v o o r het m a x i m a l e en één v o o r het m i n i m a a l scenario. Een d i f f e r e n t i a t i e naar g e b o u w e n , locaties en l o c a t i e t y p e n laat zien dat het

k a n t o o r q u o t i ë n t u i t e e n l o o p t . Het h a n t e r e n v a n één g e m i d d e l d e is te verkiezen b o v e n een d i f f e r e n t i a t i e naar locatie en/of l o c a t i e t y p e n , o m d a t w e c o n s t a t e r e n d a t het k a n t o o r q u o t i ë n t z o w e l b i n n e n als t u s s e n v e r g e l i j k b a r e locaties, m a a r o o k t u s s e n v e r g e l i j k b a r e l o c a t i e t y p e n d e r m a t e v e r s c h i l t dat dit g e e n v o l d o e n d e r e p r e s e n t a t i e f beeld geeft. Dit v e r a n t w o o r d t het g e b r u i k m a k e n v a n een

g e m i d d e l d k a n t o o r q u o t i ë n t , zoals dat o o k w o r d t g e h a n t e e r d d o o r CPB (2005) en EIB (2012). O p g e m e r k t w o r d t dat o o k g e e n d i f f e r e n t i a t i e naar locatie en/of l o c a t i e t y p e n w o r d t g e m a a k t ten aanzien v a n de w e r k g e l e g e n h e i d s o n t w i k k e l i n g en k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d . W e c o n s t a t e r e n dat een p r o g n o s e o p m a c r o niveau m e e r in lijn is m e t de d a a d w e r k e l i j k e situatie o p de

k a n t o r e n m a r k t dan een p r o g n o s e o p m i c r o niveau m e t m e e r o n z e k e r h e d e n .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

10

Figuur 8: ontwikkeling van kantoorquotient, in twee scenario's 29,0

Historie Scenario min Scenario max

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027

Bron: PAR, 2014; Bak, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

V o o r de o n t w i k k e l i n g v a n het k a n t o o r q u o t i ë n t rekenen w e m e t een m a x i m a a l en een m i n i m a a l s c e n a r i o ' s . Beide s c e n a r i o ' s gaan uit v a n een a f n a m e v a n het k a n t o o r q u o t i ë n t . Dit is in de lijn m e t de r e k e n m e t h o d e v a n CPB ( B L M , 2005) en het EIB (2012) die in h u n v r a a g r a m i n g e n rekenen m e t een a f n a m e v a n het aantal v i e r k a n t e m e t e r s k a n t o o r r u i m t e per w e r k z a m e p e r s o o n . Ook o p basis v a n historische o n t w i k k e l i n g e n is een a f n a m e zichtbaar.

« Scenario m i n is g e b a s e e r d o p de a f n a m e v a n het k a n t o o r q u o t i ë n t in de p e r i o d e 2001 t o t 2008 (in lijn m e t het aandeel k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d die w e in het m a x i m a l e scenario o o k v o o r deze p e r i o d e d o o r r e k e n e n ) .

« Scenario m a x is g e b a s e e r d o p de o n t w i k k e l i n g v a n de k a n t o o r q u o t i ë n t in de p e r i o d e 2005-2014 (laatste t i e n jaar).

u i t b r e i d i n g s v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e Utrecht in t w e e scenario's:

« Het m a x i m a l e scenario v o o r de u i t b r e i d i n g s v r a a g v a n circa 360.000 m2 v v o t o t en m e t 2027, u i t g a a n d e v a n een g r o e i v a n het aandeel

k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d en een g e m a t i g d e a f n a m e (scenario m i n i m a a l ) v a n het k a n t o o r q u o t i ë n t (zie o o k bijlage A ) .

« Het m i n i m a l e scenario v o o r de u i t b r e i d i n g s v r a a g gaat uit v a n een d a l i n g v a n het aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d én een sterke d a l i n g v a n het k a n t o o r q u o t i ë n t (scenario m a x i m a a l ) . D a a r m e e is het m i n i m a l e scenario v o o r de u i t b r e i d i n g s v r a a g negatief (circa -660.000 m2 v v o t o t en m e t 2027).

Figuur 9: uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht, in m2 vvo 500.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 • S c e n a r i o max

• S c e n a r i o min

-700.000

Bron: Stee Groep, 2015

Uitbreidingsvraag bedraagt maximaal circa 360.000 m2 vvo tot en met 2027 Op basis v a n de drie p a r a m e t e r s ( t o t a l e w e r k g e l e g e n h e i d , aandeel k a n t o o r g e b o n d e n w e r k g e l e g e n h e i d en k a n t o o r q u o t i ë n t ) berekenen w e de

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

11

Berekening van de 'vervanging' van kantoorruimte in provincie Utrecht

V e r v a n g i n g is de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e die o n t s t a a t d o o r d a t k a n t o r e n , o m v e r s c h i l l e n d e r e d e n e n a n d e r s d a n c a p a c i t e i t s g e b r e k / o v e r s c h o t , niet m e e r v o l d o e n . Deze v r a a g w o r d t bepaald d o o r t e c h n i s c h e slijtage (het p a n d is o n b r u i k b a a r en de l e v e n s d u u r l o o p t af), m a a r o o k d o o r n o r m a t i e v e slijtage; dit h o u d t in dat het p a n d niet m e e r aan de (kwaliteits) eisen v a n de gebruiker(s) v o l d o e t . V e r v a n g i n g leidt per saldo niet t o t t o e n a m e v a n de v o o r r a a d . V e r v a n g i n g v r a a g t in p r i n c i p e o m h e r o n t w i k k e l i n g of s l o o p / n i e u w b o u w v a n bestaande ( v e r o u d e r d e ) k a n t o o r p a n d e n . V o o r zover de locatie niet v o l d o e t m o e t e n de p a n d e n w o r d e n o n t t r o k k e n aan de v o o r r a a d . Ten b e h o e v e v a n v e r v a n g i n g k u n n e n d u s o o k n i e u w e k a n t o o r p a n d e n / l o c a t i e s w o r d e n g e r e a l i s e e r d .

In het k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012 g i n g e n w e v o o r de jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e uit v a n een v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e v a n '\,50Zo v a n de t o t a l e v o o r r a a d (zie o o k tabel 1). De g e m i d d e l d e l e v e n s d u u r v a n een k a n t o o r p a n d k w a m , u i t g a a n d e v a n dit v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e , o p zo'n 55 jaar. Dit is v o o r k a n t o o r p a n d e n een g a n g b a a r u i t g a n g s p u n t , zo bleek o o k uit eerder o n d e r z o e k (CBS, 1997; Stee G r o e p , 2006, 2008, 2011). Hierbij w e r d o p g e m e r k t dat de d a a d w e r k e l i j k e l e v e n s d u u r v a n k a n t o o r p a n d e n n a u w s a m e n h a n g t m e t de l o c a t i e k w a l i t e i t e n . W e c o n s t a t e e r d e n dat o p s n e l w e g l o c a t i e s , m e t p a n d e n uit de j a r e n 70-80, p a n d e n eerder w o r d e n a f g e s c h r e v e n , t e r w i j l p a n d e n in het c e n t r u m v a n een stad of k a n t o o r v i l l a ' s in het g r o e n een aanzienlijk langere l e v e n s d u u r h e b b e n . (Bron: Stee G r o e p , 2012)

Tabel 1: jaarlijkse vervangingsbehoefte naar levensduur van een kantoorpand

30 jaar 302 5,0

40 jaar 151 2,5

50 jaar 103 1,7

55 jaar 91 1,5

60 jaar 78 1,3

70 jaar 60 1,0

Uit b e r e k e n i n g v a n het aandeel v e r v a n g i n g in de a f g e l o p e n tien jaar blijkt dat jaarlijks circa 2,\0fo v a n de t o t a l e v o o r r a a d in g e b r u i k (de v o o r r a a d exclusief leegstand) w e r d ' v e r v a n g e n ' ( z i e bijlage B). Daaruit v o l g t dat een k a n t o o r p a n d in de p r o v i n c i e Utrecht een g e m i d d e l d e l e v e n s d u u r heeft v a n z o ' n 40 t o t 50 jaar (zie o o k tabel 1). W e c o n s t a t e r e n dat het jaarlijkse aandeel v e r v a n g i n g v a n

'\,50Zo, zoals w e die in 2012 h e b b e n b e r e k e n d , m o g e l i j k zelfs een v o o r z i c h t i g e / m i n i m a l e i n s c h a t t i n g v a n de jaarlijkse v e r v a n g i n g w a s .

De laatste tien jaar (2005-2014) bestaat m e e r d a n lW/o v a n de t o t a l e

o n t t r e k k i n g e n v a n k a n t o o r p a n d e n ( t r a n s f o r m a t i e , h e r o n t w i k k e l i n g en s l o o p ) k a n t o o r p a n d e n uit de j a r e n 70/80 (390/)) en j a r e n 80/90 (320/,). In de p e r i o d e t o t en m e t 2027 is circa 1,5 m i l j o e n m2 v v o k a n t o o r r u i m t e o u d e r d a n 40 jaar én v a n na 1950. Dat is o n g e v e e r een k w a r t v a n de t o t a l e k a n t o r e n v o o r r a a d . De

s t r u c t u r e l e leegstand ^ 3 jaar leeg) in k a n t o o r p a n d e n uit de j a r e n 80/90 b e d r a a g t m o m e n t e e l z o ' n 17^o v a n de totale v o o r r a a d en is d a a r m e e

b o v e n g e m i d d e l d h o o g (de g e m i d d e l d e s t r u c t u r e l e leegstand b e d r a a g t \Zafo in de p r o v i n c i e Utrecht). De v e r w a c h t i n g is d a n o o k dat in de p e r i o d e t o t en m e t 2027 de v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e zeker een v e r g e l i j k b a a r aandeel heeft als in de a f g e l o p e n tien jaar. V o o r de b e r e k e n i n g v a n de jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e rekenen w e d a a r o m in het m a x i m a l e scenario m e t een p e r c e n t a g e v a n 2,\afo (op basis v a n de k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k ) en in het m i n i m a l e scenario een p e r c e n t a g e v a n 1,5^0, c o n f o r m het

v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e in het k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012.

In de b e r e k e n i n g s m e t h o d e v o o r de v e r v a n g i n g relateren w e de v e r v a n g i n g aan de o p n a m e (exclusief leegstand en o n t t r e k k i n g e n ) . Daaruit v o l g t dat een h o g e r v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e alleen aan de o r d e is w a n n e e r er sprake is v a n h o g e r e o p n a m e d a n het g e m i d d e l d e v a n de laatste tien jaar en/of de u i t b r e i d i n g s v r a a g harder g r o e i t d a n in het m a x i m a l e scenario (zie bijlage B). Dit is niet de

v e r w a c h t i n g . Gezien het feit dat de jaarlijkse o p l e v e r i n g v a n n i e u w e k a n t o o r p a n d e n is a f g e n o m e n , v e r w a c h t e n w e dat de v e r v a n g i n g o o k

l a n g z a a m a a n zal a f n e m e n : analyse v a n de jaarlijkse v e r v a n g i n g w i j s t (ook) uit dat bij b o v e n g e m i d d e l d e o p l e v e r i n g v a n n i e u w e k a n t o o r p a n d e n de

g e m i d d e l d e jaarlijkse v e r v a n g i n g h o g e r is (relatieve v e r o u d e r i n g ) . Bron: Bak, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

12

Vervanging van kantoorruimte bedraagt maximaal circa 1,38 miljoen m2 vvo tot en met 2027

V o o r de b e r e k e n i n g v a n de ' v e r v a n g i n g ' v a n k a n t o o r r u i m t e gaan w e er v a n u i t dat jaarlijks v a n ~\,50Zo t o t 2,\0fo v a n de bestaande k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k (exclusief de leegstand) de e c o n o m i s c h e l e v e n s d u u r is v e r l o p e n . U i t g a a n d e v a n deze p e r c e n t a g e s k o m e n w e o p een t o t a l e v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e t o t en m e t 2027 (zie f i g u u r 10) v a n t u s s e n de circa 1,38 m i l j o e n m2 v v o

( m a x i m a l e scenario) en circa 990.000 m2 v v o ( m i n i m a l e scenario). W e

c o n s t a t e r e n dat, net als in het o n d e r z o e k uit 2012, v e r v a n g i n g een f o r s aandeel (70 t o t 80^0 u i t g a a n d e v a n m a x i m a l e u i t b r e i d i n g s v r a a g ) heeft b i n n e n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e t o t en m e t 2027.

Figuur 10: vervanging van kantoorruimte in provincie Utrecht tot en met 2027, in m2 vvo

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

• S c e n a r i o M a x : 2,1 "/o

• S c e n a r i o M i n : 1,507o

I I I I I I I I I I I I I

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Berekening totale vraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht: maximaal 1,745 miljoen m2 vvo tot en met 2027

A l s laatste stap tellen w e de u i t b r e i d i n g s v r a a g en de v e r v a n g i n g tot en m e t 2027 bij elkaar o p . H i e r m e e berekenen w e de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e Utrecht. W e gaan enerzijds uit v a n een m i n i m a a l s c e n a r i o , u i t g a a n d e v a n de m i n i m a l e u i t b r e i d i n g s v r a a g (negatief) en een jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n 1,5*^ v a n de totale v o o r r a a d (in g e b r u i k ) . Daarnaast rekenen w e a n d e r z i j d s een m a x i m a a l scenario uit, u i t g a a n d e v a n de m a x i m a l e

u i t b r e i d i n g s v r a a g en een jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n 2,\afo v a n de totale v o o r r a a d in g e b r u i k .

De t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e b e d r a a g t in het m a x i m a l e s c e n a r i o circa 1,745 m i l j o e n m2 v v o t o t en m e t 2027 (zie o o k f i g u u r 11). In het m i n i m a l e scenario b e d r a a g t de v r a a g circa 329.000 m2 v v o t o t en m e t 2027.

Figuur 11: totale vraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht in m2 vvo

Bron: Stee Groep, 2015

1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

• S c e n a r i o m a x

• S c e n a r i o min

~i 1 1 1 1 1 1 1 1 1¬

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bron: Stee Groep, 2015

St©C

groep

13

Kwalitatieve vraag: verdeling per locatietype

In f i g u u r 12 is de i n d i c a t i e v e v e r d e l i n g v a n de v r a a g naar l o c a t i e t y p e in de p r o v i n c i e U t r e c h t w e e r g e g e v e n . Deze i n d i c a t i e v e v e r d e l i n g v a n

v e s t i g i n g s v o o r k e u r e n heeft p l a a t s g e v o n d e n o p basis v a n o n d e r a n d e r e

o n t w i k k e l i n g e n in het i n v e s t e r i n g s g e d r a g v a n i n s t i t u t i o n e l e b e l e g g e r s (op basis v a n de IPD - i n d e x ) , de i n p u t v a n u i t het e x p e r t p a n e l , analyses v a n de

o p n a m e c i j f e r s (transacties) naar l o c a t i e t y p e in de a f g e l o p e n tien jaar ( p e r i o d e 2005-2014; B r o n : Bak, 2014) en v e r h u i s b e w e g i n g e n (2008-2014, B r o n : PAR, 2015) en b u r e a u e x p e r t i s e .

Figuur 12: indicatie van de kwalitatieve vraag: verdeling van de vraag (naar locatietype) naar kantoorruimte gemiddeld over de hele provincie Utrecht

0 yo1 0 ? o

5 - 10o7o 35 - 40o7o

0- 15⁰7o

25 - 30^o7o

i Centrum/stationslocatie i Snelweglocatie I OV-knooppuntlocatie I Kantoren op bedrijventerreinen I Kantoren in de w o o n w i j k I Overige

Bron: Stee Groep, 2015 op basis van o.a. Bak, 2014;en PAR, 2014;

W a n n e e r w e de i n d i c a t i e v e v e r d e l i n g v a n de k w a l i t a t i e v e v r a a g naar

k a n t o o r r u i m t e v e r g e l i j k e n m e t de v e r d e l i n g uit het k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012 v a l l e n een aantal zaken o p ( b r o n : Bak, 2014; PAR, 2014):

Naar k a n t o o r r u i m t e o p centrum/stationslocaties (locaties o p 5 t o t 10 m i n u t e n l o p e n v a n een t r e i n s t a t i o n , b i n n e n een straal v a n 800 m e t e r ) is n o g steeds relatief de m e e s t e v r a a g . B i n n e n dit l o c a t i e t y p e m a k e n w e o n d e r s c h e i d in grootstedelijke stationsgebieden ( S t a t i o n s g e b i e d v a n A m e r s f o o r t en Utrecht) en centrum/stationsgebieden in m i d d e l g r o t e en kleine k a n t o o r g e m e e n t e n . V o o r a l in de g r o o t s t e d e l i j k e s t a t i o n s g e b i e d e n zien w e een g r o e i v a n o p n a m e en v e r h u i s b e w e g i n g e n . Op deze locaties is de h u u r p r i j s g e m i d d e l d h o o g en de k w a l i t e i t v a n de k a n t o o r c o m p l e x e n g o e d t o t u i t s t e k e n d . De locaties k e n m e r k e n zich d o o r een h o g e m a t e v a n m u l t i f u n c t i o n a l i t e i t ( m e t c o m m e r c i ë l e en recreatieve v o o r z i e n i n g e n ) . T y p e g e b r u i k e r s o p deze locaties zijn b i j v o o r b e e l d h o o f d k a n t o r e n ,

( b o v e n ) r e g i o n a a l g e o r i ë n t e e r d e o v e r h e i d s d i e n s t e n , ( i n t e r ) n a t i o n a l e en r e g i o n a l e k a n t o r e n v a n zakelijke- en f i n a n c i ë l e d i e n s t v e r l e n e r s . De o m v a n g v a n dit t y p e g e b r u i k e r s is, m e t n a m e in de direct n a b i j h e i d v a n het centraal s t a t i o n , vaak m i d d e l g r o o t t o t g r o o t . Het gaat dan o o k slechts o m een beperkt aantal g e b r u i k e r s die in a a n m e r k i n g k o m t o m zich te h u i s v e s t e n o p deze locaties; in o m v a n g (vierkante meters) h e b b e n d i t t y p e g e b r u i k e r s echter w e l een b e l a n g r i j k a a n d e e l o p de k a n t o r e n m a r k t . Richting het s t a d s c e n t r u m w o r d e n de g e b r u i k e r s veelal kleiner en g e b o u w e n m e e r

d i v e r s en kleinschaliger. Dit t y p e g e b r u i k e r s (op centrum/stationslocaties) zijn v e r g e l i j k b a a r m e t de k a n t o o r g e b r u i k e r s in centra v a n v o o r s t e d e n als N i e u w e g e i n of H o u t e n . Het gaat veelal o m lokale of r e g i o n a l e

k a n t o o r g e b r u i k e r s v a n zakelijke- en f i n a n c i ë l e d i e n s t v e r l e n e r s , h a n d e l , ICT of creatieve d i e n s t e n .

Het aandeel v a n de v r a a g naar snelweglocaties (locaties o p m i n d e r dan v i j f a u t o m i n u t e n v a n de s n e l w e g , bij v o o r k e u r m e t zichtlocaties v a n a f de s n e l w e g en e i g e n op/afrit) blijft o o k b o v e n g e m i d d e l d h o o g . W e

c o n c l u d e r e n dat de o p n a m e - en v e r h u i s b e w e g i n g e n o p s n e l w e g l o c a t i e s relatief is t o e g e n o m e n in de a f g e l o p e n j a r e n . De p r o v i n c i e U t r e c h t is, d o o r de l i g g i n g centraal in het l a n d , b o v e n g e m i d d e l d aantrekkelijk v o o r zakelijke d i e n s t v e r l e n e r s (en veelal ook ICT-bedrijven) m e t v o o r k e u r v o o r een s n e l w e g l o c a t i e . De b e h o e f t e aan s n e l w e g l o c a t i e s ligt in de p r o v i n c i e dan g e m i d d e l d o o k iets h o g e r dan elders in N e d e r l a n d . T e g e l i j k e r t i j d

c o n s t a t e r e n w e dat het a a n b o d (en d a a r m e e o o k de leegstand) o p dit l o c a t i e t y p e n o g steeds sterk t o e n e e m t .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

14

« Pure OV-knooppuntlocaties (locaties nabij een v o o r s t a d h a l t e v a n een t r e i n , o p m a x i m a a l 5 tot 10 m i n u t e n l o p e n v a n het s t a t i o n , straal v a n 800 meter) verliezen aan a a n t r e k k e l i j k h e i d , c o n c l u d e r e n w e o p basis v a n analyse v a n v e r h u i s b e w e g i n g e n en transacties. Daar staat t e g e n o v e r dat de locaties die z o w e l per a u t o als per o v g o e d bereikbaar zijn ( c o m b i n a t i e v a n

s n e l w e g l o c a t i e en o v - k n o o p p u n t l o c a t i e ) aan p o p u l a r i t e i t w i n n e n . Het g e z a m e n l i j k m a r k t a a n d e e l v o o r deze locaties b e d r a a g t al snel zo'n 40oA.

T e g e l i j k e r t i j d valt o p dat, net als o p veel s n e l w e g l o c a t i e s , het a a n b o d hier vaak b o v e n g e m i d d e l d h o o g is.

« Het t o e k o m s t p e r s p e c t i e f v o o r kantoren op bedrijventerreinen is niet

v e r b e t e r d . Deze locaties h e b b e n g e m i d d e l d w e i n i g t o e k o m s t p e r s p e c t i e f . Dit t y p e locaties v o l d o e t in slechts zeer beperkte m a t e aan de w e n s e n en eisen v a n k a n t o o r g e b r u i k e r s . Het a a n b o d v a n k a n t o o r r u i m t e o p dit t y p e

k a n t o o r l o c a t i e s is f o r s , m e t l e e g s t a n d s p e r c e n t a g e s v a n m e e r d a n 307o.

« Kantoren verspreid in woonwijken b l i j v e n , d o o r h u n l i g g i n g nabij v o o r z i e n i n g e n , v o o r steeds m e e r kleinschalige en m i d d e l g r o t e

k a n t o o r g e b r u i k e r s een interessante v e s t i g i n g s l o c a t i e . Deze locaties zijn vaak o o k per a u t o en o p e n b a a r v e r v o e r redelijk bereikbaar. V o o r (door)starters en zzp'ers, m a a r o o k v o o r k a n t o r e n m e t een

d i e n s t v e r l e n e n d e f u n c t i e (of servicebalie) blijft een locatie in de w i j k zeer geschikt. Ook zijn k a n t o r e n in een w o o n w i j k , w a n n e e r ze v e r o u d e r e n , sneller geschikt v o o r t r a n s f o r m a t i e naar w o n e n . Dit l o c a t i e t y p e k e n m e r k t zich ook d o o r aantrekkelijke k a n t o o r v i l l a ' s in het g r o e n . Het a a n b o d o p dit t y p e locaties is n o g steeds o n d e r g e m i d d e l d .

« De c a t e g o r i e ' o v e r i g e ' betreft k a n t o r e n o p solitaire locaties, die niet b e h o r e n tot de ' f o r m e l e k a n t o o r l o c a t i e s ' die w o r d e n o n d e r s c h e i d d e n in de p r o v i n c i e Utrecht. Op deze plekken v e r w a c h t e n w e , m e d e o p basis v a n de beperkte v e r h u i s b e w e g i n g e n en t r a n s a c t i e s , slechts beperkte d y n a m i e k .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

15

Bijlage

A . B E R E K E N I N G V A N DE U I T B R E I D I N G S V R A A G N A A R K A N T O O R R U I M T E IN P E R I O D E T O T EN M E T 2 0 2 7

In tabel 2 w o r d t een overzicht g e m a a k t v a n de b e r e k e n i n g v a n de

u i t b r e i d i n g s v r a a g , u i t g a a n d e v a n het m a x i m a l e scenario. Hier zijn de drie p a r a m a t e r s v o o r b e r e k e n i n g v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g w e e r g e g e v e n . W a n n e e r deze bij elkaar w o r d e n o p g e t e l d , in lijn m e t de s y s t e m a t i e k uit f i g u u r 5 (p. 7), kan de u i t b r e i d i n g s v r a a g w o r d e n b e r e k e n d .

Tabel 2: berekening van het maximale scenario voor uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht tot en met 2027, (*1.000)

2014 2020 2027

totale werkgelegenheid 666 693 702

aandeel kantoorbanen ("/o) 28,007o 28,6y0 29,3⁰7o

ruimtegebruik per werknemer 26,1 25,8 25,4

voorraad in gebruik (m2 vvo)5 4.865 5.106 5.226

uitbreidingsvraag (m2 vvo) ten opzichte van het jaar 2014

- 240 361

Tabel 3: berekening van het minimale scenario voor uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht tot en met 2027 (*1.000)

2014 2020 2027

totale werkgelegenheid 666 693 702

aandeel kantoorbanen C/o) 28,0⁰7o 26,5y⁰ 24,8⁰7o

ruimtegebruik per werknemer 26,1 25,2 24,2

voorraad in gebruik (m2 vvo)6 4.865 4.619 4.205

uitbreidingsvraag (m2 vvo) ten - -247 -660

opzichte van het jaar 2014

Bron: Bak, 2014;PAR, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

Bron: Bak, 2014;PAR, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

5 De voorraad in gebruik is het resultaat van vermenigvuldiging van de totale

werkgelegenheid, aandeel kantoorwerkgelegenheid en kantoorquotiënt in het maximale scenario.

6 De voorraad in gebruik is het resultaat van vermenigvuldiging van de totale

werkgelegenheid, aandeel kantoorwerkgelegenheid en kantoorquotiënt in het minimale scenario.

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

16

B E R E K E N I N G V A N DE J A A R L I J K S E V E R V A N G I N G V A N K A N T O O R R U I M T E P E R I O D E 2 0 0 5 - 2 0 1 4

Het aandeel v a n de v e r v a n g i n g o p de p r o v i n c i a l e k a n t o r e n m a r k t is afgeleid o p basis v a n de m e e s t actuele g e g e v e n s (Bak, 2014 en PAR, 2014) en t e r u g k i j k e n d naar de a f g e l o p e n tien jaar. W a a r b i j niet o p p a n d n i v e a u is gekeken w e l k e o b j e c t e n zijn v e r v a n g e n , m a a r is afgeleid w e l k aandeel v a n de k a n t o r e n m a r k t d a a d w e r k e l i j k o n d e r d e e l u i t m a a k t e v a n de v e r v a n g i n g .

De r a m i n g gaat er v a n uit dat de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e naast

u i t b r e i d i n g s v r a a g o o k bestaat uit v e r v a n g i n g v a n bestaande k a n t o o r r u i m t e . W e stellen hierbij dat de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e gelijk is aan de o p n a m e , exclusief de t o e n a m e v a n de leegstand en o n t t r e k k i n g e n v a n k a n t o o r r u i m t e .

Op basis v a n de t o t a l e o p n a m e , jaarlijkse o n t w i k k e l i n g v a n de l e e g s t a n d , o n t t r e k k i n g e n ( s l o o p / t r a n s f o r m a t i e ) en de u i t b r e i d i n g s v r a a g berekenen w e de jaarlijkse v e r v a n g i n g (zie f i g u u r 13). W e gaan uit v a n o n d e r s t a a n d e b e r e k e n i n g :

Totale opname van kantoorruimte in jaar 2005-2014

Groei van de leegstand in jaar 2005-2014 en onttrekkingen

Uitbreidingsvraag in jaar 2005-2014

Vervanging in jaar 2005-2014

W a a r b i j w e de t o t a l e o p n a m e exclusief de g r o e i v a n de leegstand en de o n t t r e k k i n g e n o o k w e l a a n d u i d e n als ' n e t t o o p n a m e ' . O f t e w e l , de o p n a m e v a n k a n t o o r r u i m t e w a a r b i j de leegstand v a n k a n t o o r r u i m t e niet t o e - of a f n e e m t . Uit f i g u u r 13 blijkt dat de u i t b r e i d i n g s v r a a g , als g e v o l g v a n de d a l e n d e

k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d en a f n e m e n d e k a n t o o r q u o t i ë n t , v a n a f 2008 is g e d a a l d en zelfs negatief is.

Figuur 13: ontwikkeling uitbreidingsvraag en vervanging (cumulatiefin m2vvo), 2005¬

2014 2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

-500.000

I12*2ÕÌ^8ÍL14 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

I Opname

I Leegstand en onttrekkingen

• Uitbreidingsvraag Vervanging

Bron: PAR, 2014; Bak, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

De v e r v a n g i n g ( c u m u l a t i e f w e e r g e g e v e n ) blijft jaarlijks redelijk c o n s t a n t . In de a f g e l o p e n t i e n jaar w e r d jaarlijks o n g e v e e r î.9% v a n de t o t a l e

k a n t o r e n v o o r r a a d ' v e r v a n g e n ' . Dit k o m t neer o p v e r v a n g i n g v a n circa 2,\0fo v a n de t o t a l e k a n t o r e n v o o r r a a d in g e b r u i k (exclusief l e e g s t a n d ) . Daaruit v o l g t , in lijn m e t tabel 2 (p. 11), dat een k a n t o o r p a n d in de p r o v i n c i e U t r e c h t een

g e m i d d e l d e l e v e n s d u u r heeft v a n z o ' n 40 tot 50 jaar. Hieruit c o n s t a t e r e n w e dat het jaarlijkse aandeel v e r v a n g i n g v a n \?ò0fo, zoals w e die in 2012 h e b b e n b e r e k e n d , een v o o r z i c h t i g e / m i n i m a l e i n s c h a t t i n g v a n de jaarlijkse v e r v a n g i n g w a s .

Vraagraming Provincie Utrecht t/m 2027: Kantoorruimte

groep

17

Figuur 14: aandeel vervanging van totale kantorenvoorraad, 2005-2014

3,Ũ07o

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

B r o n : Bak, 2014; B e w e r k i n g : Stee Groep, 2015

In f i g u u r 14 is het jaarlijkse aandeel ' v e r v a n g i n g ' w e e r g e g e v e n in de p e r i o d e 2005-2014. Ook is het percentage dat g e h a n t e e r d w e r d in het

k a n t o r e n o n d e r z o e k uit 2012 w e e r g e g e v e n . De f i g u u r laat zien dat de jaarlijkse v e r v a n g i n g v a n k a n t o o r r u i m t e f l u c t u e e r t v a n m e e r d a n 2,5z,ó v a n de t o t a l e v o o r r a a d per jaar t o t m i n d e r d a n '\,0^oZo in 2 0 1 1 . De j a r e n m e t een

b o v e n g e m i d d e l d of o n d e r g e m i d d e l d aandeel v e r v a n g i n g h e r k e n n e n w e o o k t e r u g in de jaarlijkse o p n a m e : een laag v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e betekent o o k e e n o n d e r g e m i d d e l d e o p n a m e , een h o o g v e r v a n g i n g s p e r c e n t a g e een b o v e n g e m i d d e l d e o p n a m e .