Stationsstraat 120 Deurne Realiseren kantoorruimte. Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Deurne. Datum vrijgave 4 januari 2017.

(1)

Opdrachtgever:

Voergroep Zuid Projecten B.V., de heer F. Eliëns

Rapportnummer:

Datum vrijgave

4 januari 2017

Opsteller:

Stationsstraat 120 Deurne

Realiseren kantoorruimte

Ruimtelijke onderbouwing

Gemeente Deurne

(2)

Ruimtelijke onderbouwing Stationsstraat 120 Deurne

Gemeente Deurne Blad 2 van 15

januari 2017 ontwerpversie

Inhoud

1 INLEIDING ... 3

1.1 Aanleiding ... 3

1.2 Ligging en begrenzing plangebied ... 4

1.3 Vigerend bestemmingsplan ... 4

1.4 Leeswijzer ... 6

2 HET PROJECT ... 7

2.1 Huidige situatie ... 7

2.2 Gewenste situatie ... 7

3 BELEIDSKADER ... 8

3.1 Rijksbeleid ... 8

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) ... 8

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ... 8

3.1.3 Structuurvisie Buisleidingen 2012-2035 ... 8

3.1.4 Wet natuurbescherming ... 9

3.1.5 Conclusie ... 9

3.2 Provinciaal beleid... 9

3.2.1 Provinciale Verordening Ruimte 2014 ... 9

3.3 Gemeentelijk beleid ... 10

3.2.2 Structuurvisie Deurne (2011) ... 10

4 OMGEVINGSASPECTEN ... 12

4.1 Inleiding ... 12

4.2 Verkeer en parkeren ... 12

4.3 Watertoets ... 12

5 UITVOERBAARHEID ... 14

5.1 Economische uitvoerbaarheid ... 14

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ... 14

(3)

1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer wenst het pand aan de Stationsstraat 120, 5751 HJ te Deurne, te gebruiken als kantoorruimte. Hieronder is een foto weergegeven van de voorkant van het pand (rechts nr. 120 en links nrs. 120 a, b en c; eveneens in eigendom Voergroep Zuid B.V.).

Figuur. Vooraanzicht projectlocatie, rechts nummer 120, en links nrs. 120 a, b en c.

Hieronder is de ligging van de locatie in groter verband weergegeven.

Figuur. Ligging projectlocatie Stationsstraat 120 Deurne in groter verband.

Het plan past niet in het vigerende bestemmingsplan. Het is gewenst om af te wijken van het bestemmingsplan. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing motiveert die afwijking.

(4)

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het perceel is, tezamen met de adressen Stationsstraat nrs. 120 a, b en c, kadastraal bekend Deurne, sectie M, nr. 207. De gronden en opstallen ter plaatse zijn in bezit van de Voergroep Zuid B.V. Hieronder is een afbeelding opgenomen, waarbij de projectlocatie, nr. 120, globaal blauw is omlijnd.

Figuur. Luchtfoto plangebied 2015

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De projectlocatie is geregeld in het volgende bestemmingsplan:

 ‘Stationsstraat-Haspelweg’, 1^e herziening’ (vastgesteld d.d. 8 september 2015) In dit bestemmingsplan is het perceel Stationsstraat 120 bestemd als ‘Gemengd’.

Op de volgende pagina is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen.

(5)

Figuur. Uitsnede bestemmingsplan ‘Stationsstraat-Haspelweg, 1^e herziening’

De voor ‘gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor, onder andere, wonen, aan huis gebonden beroepen en dienstverlening (artikel 5 ‘Gemengd’ lid 1). Onder het begrip

‘dienstverlening’ wordt verstaan: het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (artikel 1 ‘Begrippen’, lid 3).

De gewenste uit te oefenen kantooractiviteiten zijn ten dienste van de activiteiten van Voergroep Zuid B.V., en hebben op zichzelf geen baliefunctie. Wel worden de diensten deels verleend ten behoeve van functies binnen de Voergroep Zuid met een baliefunctie, zoals het naastgelegen kantoor van Zuiderhuis Assurantiën B.V. op Stationsstraat 120b en onder meer vestigingen van de Welkoop en de Boerenbond.

Het bestemmingsplan lijkt de gewenste kantooractiviteiten ter plaatse niet toe te staan.

Een binnenplanse afwijking of een wijzigingsbevoegdheid voor het beoogde gebruik is niet gegeven, waardoor het gewenst is om met een buitenplanse af te wijken van het bestemmingsplan.

1.4 Motivering

Op grond van art 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan voor gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan.

In de planologische kruimellijst (artikel 4 lid 9 van bijlage II Bor) is een regeling opgenomen voor het, in het kort, afwijkend gebruiken van bouwwerken binnen de bebouwde kom.

(6)

Goede ruimtelijke ordening en een zorgvuldige belangenafweging

In artikel 2.12, eerste lid, Wabo staat dat de toestemming tot afwijken bestemmingsplan in per AMvB aangewezen gevallen (art 2.12, lid 1 onderdeel a onder 2 Wabo) niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening. Hieraan dient te worden getoetst bij verlening de een dergelijke omgevingsvergunning.

Op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient het bevoegd gezag zorgvuldig de belangen af te wegen.

Bij de aanvraag dient gemotiveerd te worden dat het initiatief past binnen het gemeentelijk (kruimelgevallen)beleid. Afhankelijk van de impact van het project dient ook beoordeeld te worden of dient te worden getoetst aan milieuregelgeving en andere ruimtelijke ordening aspecten zoals verkeersaantrekkende werking en bijvoorbeeld schaduwwerking.

Onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in die motivering.

Procedurele aspecten

Voor afwijkingen van het bestemmingsplan die vallen onder de kruimelgevallen, geldt onder de Wabo de reguliere procedure. De beslistermijn is 8 weken. Bezwaar, beroep en hoger beroep zijn mogelijk. Er is geen terinzagelegging.

Samenloop met toestemming bouwen

Als een aanvraag wordt ingediend voor ‘bouwen’ en deze niet past binnen het bestemmingsplan, dan wordt de aanvraag (op basis van art. 2.10, lid 2 Wabo) tevens gezien als een aanvraag voor

‘planologisch strijdig gebruik’ als bedoeld in art. 2.1, lid 1, onderdeel c Wabo. Er wordt dan automatisch getoetst of de omgevingsvergunning verleend kan worden op basis van de kruimelgevallenregeling.

In onderhavige situatie is de inschatting dat geen omgevingsvergunning benodigd voor de ondergeschikte aanpassingen van het kantoorpand.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk (hoofdstuk 1) volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het project, waarbij wordt ingegaan op de huidige en gewenste situatie. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het beleidskader aan de orde. Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 staat de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid centraal.

(7)

2 HET PROJECT

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van het plangebied en een beschrijving van het plan.

2.1 Huidige situatie

Het gebouw Stationsstraat 120 heeft een gebruiksoppervlakte van 247 m² (BAG). Het pand was oorspronkelijk in gebruik als een reguliere woning in drie volledige bouwlagen en is in het verleden (onder)verhuurt aan diverse huurders.

De naastgelegen ruimte op de adressen Stationsstraat 120 a, b en c is in gebruik als kantoorruimte door de Zuiderhuis Assurantiën B.V. (voorheen Eveas) en de verdiepingen zijn in gebruik als woonruimte. Het pand op Stationsstraat 118, is niet in eigendom van de Voergroep Zuid B.V. en is in gebruik als woning.

Beschrijving plangebied en omgeving

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan is gelegen binnen de bebouwde kom van Deurne. Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Deurne.

De Stationsstraat is een verbindingsweg met het centrum van Deurnen omliggende kerkdorp Vlierden. De straat maakt deel uit van de oude wegenpatronen en bebouwingslinten die Deurne zijn specifieke stedenbouwkundige 'spinstructuur' geven.

2.2 Gewenste situatie

Initiatiefnemer wenst ter plaatse kantoorruimte te creëren ten behoeve van de administratieve functies van de Voergroep Zuid B.V. De bedoeling is om ook de ruimte op de verdieping als zodanig te gebruiken. In het gebouw zullen 10 werkplekken worden gecreëerd. De overige ruimten zullen worden ingericht als opslagruimte en bespreekruimtes.

Nut en noodzaak

Coöperatie Voergroep Zuid is in mei 2015 ontstaan uit de fusie tussen 3 coöperaties, te weten de Boerenbond Deurne, Isidorus Nederpeel en Boerenbond Helden. Naast mengvoer en voergrondstoffen is het bedrijf in Zuid-Nederland een belangrijke speler in verzekeringen (Zuiderhuis), retail (9 winkels) en media (DAS Publishers!).

Een flink deel van de medewerkers is momenteel nog verspreid over meerdere locaties. Dat is niet handig omdat het voor de inkoop en transportplanning van belang is dat meerdere specialisten nauw met elkaar samen werken. Zo bedraagt 90% van de kosten de inkoopkosten.

De inkoopafdeling is nu in Heesch is gevestigd, waardoor de samenwerking vanwege de afstand niet optimaal verloopt. Transportplanning is gevestigd in Oirschot. Door de uitbreiding met 10 werkplekken bij het hoofdkantoor ontstaat er op korte termijn een deeloplossing voor dat probleem.

Het gaat om een tijdelijke situatie van maximaal 5 jaar, omdat het nog altijd de wens is om één hoofdkantoor te bouwen. Vanwege een bestuurderswissel is de realisatie hiervan tijdelijk uitgesteld.

(8)

3 BELEIDSKADER

Ontwikkelingen worden breder gedragen naarmate de ontwikkelingen in overeenstemming zijn met de beleidslijnen op de verschillende niveaus. In dit hoofdstuk wordt het beleid met betrekking tot de te ontwikkelen locatie op de drie verschillende overheidsniveaus beschreven.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In deze visie schetst het kabinet wat de doelstellingen zijn voor Nederland in 2040: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

Ten aanzien van het plangebied

Het plangebied is in het SVIR niet specifiek benoemd of aangeduid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat hierbij om nationale belangen, zoals rijksvaarwegen, grote rivieren, de ecologische hoofdstructuur en bijv. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Zij doet dat met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. Deze AMvB trad op 30 december 2011 in werking.

Een aantal regels uit het Barro zijn normstellend en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen en de afwijking ervan.

Op onderhavig plangebied zijn geen onderdelen uit het Barro van toepassing. Het plan is daarmee dan ook in overeenstemming.

3.1.3 Structuurvisie Buisleidingen 2012-2035

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft op 12 oktober 2012 de Structuurvisie Buisleidingen vastgesteld. Deze Structuurvisie geeft aan langs welke hoofdverbindingen in de toekomst nog nieuwe buisleidingen van nationaal belang voor gevaarlijke stoffen gelegd kunnen worden. Het Rijk wil langs deze verbindingen ruimte hiervoor vrijhouden (buisleidingen-stroken).

Ten aanzien van het plangebied

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een toekomstige leiding en heeft dan ook geen ruimtelijke consequenties voor onderhavig plan.

(9)

3.1.4 Wet natuurbescherming

De Wet natuurbescherming is per 1 januari 2017 in werking getreden en vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet.

Binnen een straal van tenminste 3 km is geen ‘Natura 2000’-gebied gelegen. Het toestaan van het gebruik als zelfstandige kantoorruimte zal dan ook geen invloed hebben op de habitats van de beschermde soorten in beschermde natuurgebieden, dan wel op natuurwaarden in de beschermde gebieden. Er is dan ook geen vergunning nodig op grond van de Natuurbeschermingswet.

3.1.5 Conclusie

Het vastleggen van de gewenste functie is mogelijk binnen het Rijksbeleid. Er zijn geen belemmeringen vanuit het Rijksbeleid voor de afwijking van het bestemmingsplan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Verordening Ruimte 2014

De Provinciale Verordening Ruimte 2014 (geconsolideerde versie 1-1-2016) schrijft voor waaraan, onder meer, bestemmingsplannen dienen te voldoen. In de PRV zijn de beleidsregels vastgelegd die dienen te zorgen voor verwezenlijking van de doelen en streefbeelden zoals die zijn opgenomen in de Structuurvisie ruimtelijke ordening.

De PRV is bindend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. De PRV beperkt zich tot onderwerpen die zijn aangemerkt als provinciaal belang.

Hieronder is de ligging van het plangebied in binnen de Verordening ruimte weergegeven.

Figuur. Uitsnede Verordening ruimte 2014

Het plangebied ligt in het gebied dat, onder meer, is aangeduid als ‘Bestaand stedelijk gebied – kern in landelijk gebied’.

(10)

Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling; uiteraard binnen de grenzen van wetgeving en de regionale afspraken.

Wel is in artikel 3.1 Provinciale Verordening een aantal bepalingen opgenomen over zorgvuldig ruimtegebruik en de verantwoording die de provincie daarover vraagt aan gemeenten.

Voor het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied ligt het accent op inbreiden en herstructureren . Hierbij wordt aandacht gevraagd voor:

 compacte bouwwijzen; en

 intensivering van ruimtegebruik, bijvoorbeeld door functies als wonen, werken en zorg te combineren.

De provincie realiseert zich dat zorgvuldig ruimtegebruik moet aansluiten op het karakter en de kwaliteiten van het desbetreffende gebied. Bovendien ligt er een opgave om in de stedelijke concentratiegebieden en vooral in de grote steden te bezien welke belangrijke knooppunten zich lenen voor intensief en multifunctioneel ruimtegebruik. Dat speelt een rol bij het maken van de regionale afspraken over programma`s en locaties voor wonen, werken en voorzieningen.

Voordat in de kernen in landelijk gebied bedrijventerreinen en kantoorlocaties worden aangelegd of uitgebreid, is altijd eerst onderzoek naar alternatieven nodig. De voorkeur gaat uit naar bestaand stedelijk gebied van de kernen van de gemeente zelf, van aangrenzende gemeenten of regionale bedrijventerreinen (zoals aangewezen in de Verordening).

Conclusie ten aanzien van het plan

Het plan betreft een functietoevoeging van zakelijke dienstverlening in een bestaand pand. Het gaat om 10 werkplekken. Door gebruik te maken van een bestaand pand is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De locatie is goed ontsloten voor verkeer en op loopafstand gelegen van het treinstation van Deurne. Het gaat om een tijdelijke locatie als opmaat voor de realisatie van een nieuw hoofdkantoor. De ontwikkeling is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke kaders die het gemeentelijk beleid met zich meebrengen.

3.2.2 Structuurvisie Deurne (2011)

Op 6 december 2011 heeft de gemeenteraad van Deurne de ‘Structuurvisie Deurne’

vastgesteld en op 6 mei 2014 is de Nota Kostenverhaal 2014 vastgesteld. In de structuurvisie wordt als hoofddoel van het beleid voor wonen gesteld dat de gemeente Deurne

haar positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen wil versterken, met behoud van haar eigen identiteit als verstedelijkt dorp met landelijke kernen.

Navolgend is een uitsnede van de structuurvisie weergegeven.

(11)

Figuur. Uitsnede structuurvisie

De projectlocatie is gelegen binnen de gebiedsontwikkeling ‘Spoorzone’.

Het project Spoorzone betreft het herstructureren en revitaliseren van de oudere bedrijventerreinen in de kern Deurne. Het spoorzone-gebied ligt tussen de Binderendreef en Liesselseweg aan de zuidzijde van het spoor en tussen de Haspelweg en Stadhoudersweg aan de noordzijde van het spoor. Met dit project worden woningen gerealiseerd dichtbij de centrale voorzieningen van Deurne. Daarnaast worden in de Spoorzone ook centrale en goed bereikbare vestigingsmogelijkheden geboden voor meer grootschalige voorzieningen.

Conclusie ten aanzien van het plan

Het initiatief betreft slechts de toevoeging van een kantoorfunctie in een bestaand pand, vooruitlopend op de concentratie van functies in een nieuw te bouwen hoofdkantoor. Het plan past goed binnen de structuurvisie.

(12)

4 OMGEVINGSASPECTEN

4.1 Inleiding

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan dient ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond te worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Voor voorliggend plan geldt dat het slechts gaat om ‘kruimelgeval’, waarbij het gebruik nauwelijks veranderd. De functiewijziging heeft derhalve geen effect op aspecten zoals omschreven in de Wet geluidhinder, regelgeving omtrent lucht, archeologie, bodem etc.

Verder neemt de verharding door de ontwikkeling niet toe waardoor ook water geen uitvoeringsvraagstukken met zich mee brengt. Voorliggend plan is daarmee uitvoerbaar in de zin van de Wet ruimtelijke ordening.

4.2 Verkeer en parkeren

Het perceel is goed ontsloten via de Stationsstraat. Op eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig voor de stalling van motorvoertuigen op het parkeerterrein achter het hoofdkantoor.

Vanwege de kleinschaligheid van het project worden met betrekking tot de ontsluiting en verkeersveiligheid geen knelpunten verwacht.

De locatie is tevens goed ontsloten voor gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer. Tenslotte is de locatie goed bereikbaar met openbaar vervoer.

Conclusie

Het plan voldoet op de aspecten ‘parkeren’ en ‘verkeer’.

4.3 Watertoets

Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets.

(13)

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren.

Waterwet

In december 2009 is de nieuwe Waterwet van kracht geworden. Hierin zijn de watertaken van de gemeente opgenomen. Een gemeente is verplicht zorg te dragen voor de kwaliteit van het grondwater en afstromende hemelwater. In december 2009 is tevens het Nationaal Waterplan (NWP) door het kabinet vastgesteld. Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd.

Binnen de volgende documenten is de watertoets verankerd:

 Nota Anders Omgaan met Water (Kabinetsstandpunt over het waterbeleid 21e eeuw, dec.

2000);

 Nationaal Bestuursakkoord Water (2 juli 2003);

 Landelijke Handreiking Watertoets 2 (RIZA, december 2006).

Algemeen

Het project betreft het toevoegen van een functie, terwijl het gebruik niet wijzigt. De oppervlakteverharding neemt niet toe of af als gevolg van het plan.

4.4 Conclusie

Gelet op het feit dat er geen toename van verhard oppervlak plaatsvindt is het plan waterhuishoudkundig gezien niet relevant. Derhalve hoeft de ‘watertoets’ niet verder

‘doorlopen’ te worden.

(14)

5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavig project betreft een particulier initiatief. Er is een sluitende begroting om het plan uitvoerbaar te maken. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening.

Behoefte

De functietoevoeging is van groot belang voor het optimale functionering van het inkoopproces van de Voergroep Zuid. De locatie ligt in de schil van het centrum van Deurne en is uitermate geschikt als kleinschalige kantoorlocatie.

De economische uitvoerbaarheid is gelet op het bovenstaande verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De resultaten van het ‘watertoetsoverleg’ met het waterschap zijn weergegeven in de waterparagraaf. Belangen van andere overheden zijn met dit plan niet in het geding. Zo is er geen provinciaal of rijksbelang in het geding. De van te voren aangegeven provinciale en rijksbelangen dienen dan ook te worden bezien als een vorm van overleg, waarbij vooraf is aangegeven welke zaken specifieke bestudering vanuit andere overheden behoeven. Zulke specifieke sturing is, gelet op de hiervoor aangehaalde en beschreven onderwerpen in hoofdstuk 2 ‘Beleid’ en hoofdstuk 3 ‘Omgevingsaspecten’ niet noodzakelijk.

De ruimtelijke onderbouwing zal met de omgevingsvergunning ter inzage worden gelegd.

Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden een bezwaarschrift indienen.

(15)

Colofon

Projectgegevens

Project Stationsstraat 120 te Deurne Projectnummer Arom 16DEUR-STAT

Revisie 02

Datum januari 2017

Opdrachtgever

Voergroep Zuid Projecten B.V., de heer F. Eliëns

Arom

Oud Brandevoort 12 5706 NE Helmond mr. Q.W.J. de Ruijter