Positionering
B U I L D V E R H U U R H Y P O T H E E K
V O O R P R O F E S S I O N E L E V A S T G O E D I N V E S T E E R D E R S
1. MANAGEMENTSAMENVATTING
Het structurele tekort van (huur-)woningen in Nederland kan deels verlicht worden indien eigenaren van middelgrote portefeuilles (van 10 tot 100) huurwoningen makkelijker aan financiering komen. Deze groep is op zoek naar financieringen van 2 tot 10 miljoen euro, een categorie waar juist de traditionele banken nu minder geneigd zijn om krediet te verstrekken. Build koppelt institutionele beleggers aan vastgoedinvesteerders en biedt:
• Een concurrerend financieringsalternatief voor huurwoningen versus grootbanken
• Helder acceptatiekader
• Scherpe rentes
• Expertise: slagvaardigheid, deskundigheid en persoonlijk
• Snel duidelijkheid door eenvoudig en transparant proces
Build is een nieuwe speler in de markt van verhuurhypotheken die zich in tegenstelling tot veel andere nieuwkomers juist richt op het financieren van bedragen boven de 2 miljoen euro. De tarieven die geboden worden in het segment tot 2 miljoen euro zijn niet aantrekkelijk voor de middelgrote vastgoedinvesteerder. Build heeft geen eigen balans maar haalt zijn funding op bij institutionele beleggers.
2. PROBLEEM
In het door de Rijksoverheid uitgebrachte paper ‘Staat van de woningmarkt 2020’ komt een nijpend tekort naar voren van 331.000 woningen (4,2% van de woningvoorraad). De aanhoudende krapte op de woningmarkt zal tijd nodig hebben om opgelost te worden. De verwachting is dat het tekort nog zal oplopen tot 2025 en rond 2030 pas weer onder de 4% van de woonvoorraad staat.
Belangrijke factoren die het woningtekort veroorzaken zijn het stilvallen van nieuwbouw door de Covid-19 crisis, de problematiek rondom stikstof, PFAS en een gebrek aan bouwlocaties.
In het rapport is speciale aandacht voor ‘starters en middeninkomens’. Zij zijn op dit moment de dupe van de oplopende huizenprijzen en het gebrek aan (betaalbare) woningen. Hiervoor zal snel een oplossing moeten komen; enerzijds door meer nieuwbouw van huurwoningen, en anderzijds moet de beschikbaarheid van
betaalbare huurwoningen in het middensegment vergroot worden door investeringen van vastgoedinvesteerders.
Bij het vergroten van het aanbod van betaalbare huurwoningen voor starters en middeninkomens speelt de Nederlandse vastgoedinvesteerder een belangrijke rol. De Nederlandse woningvoorraad bestaat momenteel uit circa 4,5 miljoen koopwoningen en 3,2 miljoen huurwoningen. Van deze 3,2 miljoen huurwoningen zijn er 2,3 miljoen in bezit van woningcorporaties en meer dan 850.000 in bezit van vastgoedinvesteerders.1 In de grafiek hieronder is de verdeling van huurwoningen weergegeven naar type beleggers.2
Om het woningtekort op te lossen is het dus van cruciaal belang dat er financiering te vinden is voor de groep vastgoedinvesteerders. Echter, ook in dit veld sijpelen de effecten van Covid-19 door die het moeilijk maken voor de vastgoedinvesteerder om aan financiering te komen, waarbij ook nog het geval is dat traditionele banken nu minder geneigd zijn om krediet te verstrekken.
Het probleem van de vastgoedinvesteerder wordt nog eens onderschreven door het ‘Marktonderzoek
vastgoedsector juni 2020’ dat is uitgevoerd in opdracht van Build. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn dat de vastgoedmarkt voor huurwoningen sneller groeit dan andere vastgoedsegmenten, maar dat het financieringsaanbod de komende jaren verder beperkt wordt.
Daarnaast geven de respondenten in het onderzoek aan behoefte te hebben aan een alternatieve financier voor deze markt, waarbij de belangrijkste overwegingen zijn:
• Verkleinen kwetsbare afhankelijkheid van één of enkele partijen
• Scherpere voorwaarden zoals een lagere rente en kosten en een lagere en flexibelere aflossing
• Betere productkenmerken zoals langere rentevastperiodes
• Efficiëntere processen zoals kortere doorlooptijden en meer transparantie
Vastgoedinvesteerders actief in de financiering van winkel- horeca- en bedrijfspanden hebben last van vergelijkbare problematiek. Sinds het uitbreken van de coronacrisis hebben zij steeds meer moeite om hun financiering bij de bank te verlengen.3 Deze investeerders hebben naast commercieel vastgoed ook vaak verhuurhypotheken in hun portefeuille en het kredietrisico dat vastzit aan dit commercieel vastgoed heeft via deze weg ook zijn weerslag op het verhuurhypotheek gedeelte van hun portefeuille.
1 CBS Statline 2020
2 https://www.ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=1257
3 Financieel Dagblad, 12 januari 2020
3. OPLOSSING: BUILD
Om de vastgoedinvesteerder in staat te stellen om op een duurzame wijze het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten zijn er niet-bancaire partijen nodig die voor financiering kunnen zorgen tegen goede voorwaarden en met aantrekkelijke productkenmerken en heldere acceptatievoorwaarden. Daarnaast is het van belang dat er financieringsvolumes van 2 miljoen tot 25 miljoen euro ter beschikking komen.
Institutionele investeerders die over dit krediet beschikken zoals pensioenfondsen, verzekeraars, banken, family offices en vermogensbeheerders voelen de negatieve effecten van wet- en regelgeving die direct financieren moeilijk of onmogelijk maakt, of ze hebben zelf niet genoeg kennis en kunde in huis om een gebalanceerde portfolio op te zetten.
Build is een partij die beoogt deze 2 groepen, de vastgoedinvesteerder in huurwoningen in het middensegment en de institutionele belegger, bij elkaar te brengen met als doel een bijdrage te leveren aan het oplossen van het woningtekort in Nederland door middel van het verstrekken van verhuurhypotheken aan vastgoedinvesteerders.
Build onderscheidt zich in de markt niet alleen met een slagvaardige en persoonlijke aanpak, maar is ook nadrukkelijk een objectfinancier. Banken richten zich vaak nadrukkelijker op de gehele debiteurengroep van een klant.
De ambitie die Build heeft uitgesproken, is om te groeien tot een toonaangevende aanbieder van hypothecaire financieringen van 2 tot 25 miljoen euro in het middensegment huurwoningen in Nederland. Build streeft er naar om in 3 jaar te groeien naar een portefeuille van 1 miljard euro, waarmee op dat moment ongeveer 6.000 huurwoningen gefinancierd zullen zijn. Daarnaast wil Build zich ook richten op het financieren van
nieuwbouwprojecten voor ditzelfde middensegment.
Build wil tevens misstanden in de markt tegengaan die zijn ontstaan door malafide huiseigenaren die erop zijn gericht huurinkomsten te maximeren zonder oog voor de positie van de huurder of de kwaliteit van wonen. Build heeft een streng CDD-beleid om malafide eigenaren uit te sluiten. De focus van Build ligt op goed onderhouden woningen en staat geen kamerhuur, onderhuur of short-stay toe. Tevens is een faire markthuur onderdeel van de afspraken die worden gemaakt met vastgoedbeleggers. Door met uitsluitend Nederlandse vastgoedbeleggers te werken, kan Build beter controle uitoefenen over het tegengaan en terugdringen van misstanden.
3.1 Kansen
De geschetste problematiek biedt een uitgelezen mogelijkheid voor Build om snel een portefeuille op te bouwen in een groeiende huurwoningmarkt. De groeiende markt in combinatie met de beperkte concurrentie maakt dat verhuurhypotheken voor institutionele beleggers een aantrekkelijk beleggingsobject is in vergelijking tot andere traditionele beleggingscategorieën en woninghypotheken.
Daarnaast zorgen de keuze uit korte en lange rentevast periodes voor een goede match met de vraag van institutionele beleggers. Uit berekeningen van Build blijkt verder dat men kan rekenen op een verwacht
nettorendement van 2,0% tot 2,7% en voorspelbare kasstromen die gepaard gaan met een laag risico. Dit blijkt ook uit een analyse van Build 4 van het buy-to-let rating model van Standard & Poor’s, waaruit verwachte verliezen van niet meer dan 0,05% tot 0,22% per jaar kunnen volgen.
4 Analyse o.b.v. Standard & Poor’s Reports (Criteria Structured Finance RMBS: Global Methodology and Assumptions Assessing Pools Of Residential Loans, Jan. 25, 2019 and New Issue: DOMI 2020-1 B.V., March 13, 2020)
Om de belegger optimaal van dienst te zijn is een juridische structuur neergezet die het mogelijk maakt om op een later moment op drie verschillende manieren te beleggen in Build verhuurhypotheken. Men kan via een mandaat beleggen, via een SPV en er is ook vraag naar een fonds voor gemene rekening.
Om het proces transparant en slagvaardig te houden heeft Build gekozen voor een helder acceptatiekader (zie bijlage / Acceptatiekader). Daarnaast kan men door de financieringsvoorwaarden, het financieringsvolume en de marktomstandigheden scherpe rentes bieden aan de vastgoedinvesteerder. De vastgoedinvesteerder zal uiteraard aan een grondige klantacceptatie (KYC/CDD-beleid) worden onderworpen.
3.2 Ervaring en netwerk
Het beleggingsmandaat dat Build lanceert heeft een lang voortraject gehad, waarbij de samenstelling van een uitgebalanceerd team één van de belangrijkste speerpunten was. Het team achter Build, bestaande uit Reinier Visser, Jeroen Spoor, Linda Leenders, Rob Pronk, Willianne van Vliet, Nicole Tol en Marian Keizer kan samen bogen op meer dan 100 jaar ervaring in de hypotheekbranche en zakelijke vastgoedfinanciering. Met deze ervaring komt naast de benodigde deskundigheid ook een uitgebreid netwerk binnen de Nederlandse vastgoedwereld, wat Build meteen positioneert als een betrouwbare nieuwkomer in de sector.
Daarnaast is met extra veel zorg gekeken naar de businesspartners met wie Build wil werken, waarbij vooral gekozen is voor gevestigde namen, die het concept van Build vanuit de kern ondersteunen en met hun trackrecords een toevoeging vormen voor het opzetten van de benodigde governance-structuur, juridische structuur en administratie (zie bijlage / Business partners).
4. CONCLUSIE
Het structurele woningtekort in Nederland gecombineerd met de Covid-19 crisis en de strengere wet- en regelgeving voor banken heeft ervoor gezorgd dat er een gat is ontstaan voor financiering van
verhuurhypotheken in het middensegment. Dit probleem kan worden opgelost door een non-bancaire financier die bereid is te financieren voor bedragen van 2 tot 10 miljoen euro. Build is een nieuwe partij die zich specifiek richt op deze niche om een steen bij te dragen aan het tegengaan van het structurele woningtekort in Nederland.
Via het Build verhuurhypotheek programma krijgen institutionele beleggers:
• Eenvoudig toegang tot de financieringsmarkt van Nederlandse huurwoningen
• Aantrekkelijk rendement
• Beperkt kredietrisico
• Voorspelbare, robuuste kasstromen
Voor de vastgoedinvesteerder heeft de Build verhuurhypotheek de volgende voordelen:
• Een sterk financieringsalternatief voor huurwoningen
• Helder acceptatiekader
• Scherpe rentes
• Snel duidelijkheid door eenvoudig en transparant proces
• Ondersteuning door deskundig en slagvaardig team
Het team achter Build is al meer dan een jaar achter de schermen bezig geweest samen met haar businesspartners om de optimale structuur op te tuigen om dit mandaat een vliegende start te geven en zodoende het woningtekort in Nederland aan te pakken op een duurzame manier die voor zowel beleggers als vastgoedinvesteerders aantrekkelijk is.
Voor meer informatie, zie: www.build.nl
Bijlagen
Bijlage / Team
Nicole Tol Office Management Linda Leenders
Partner
Jeroen Spoor Investment Director
Marian Keizer Administratie
Reinier Visser Partner
Willianne van Vliet KYC/CDD Rob Pronk
Account & Credit Specialist
Bijlage / Acceptatiekader
Doelgroep
• Leningnemer
o Professionele vastgoedinvesteerders:
▪ Rechtspersonen (NV, BV, CV, Maatschap, Stichting, Vereniging, VOF, Eenmanszaak)
▪ Natuurlijke personen
• Onderpand
o Huurwoningen en appartementen o Bestaande bouw en nieuwbouw
o Geheel Nederland (<10% krimpgebieden en anticipeerregio’s)
Krediet
• Volume: € 2-10 miljoen
• Looptijd: maximaal 25 jaar
• Rentevastperiode: 1, 2, 3, 5, 7 of 10 jaar
• Aflossing: aflossingsvrij leningdeel tot 50% LTV; daarboven lineair leningdeel in 15 jaar aflossen
Voorwaarden
• Loan-to-Value: <= 75%
• Debt Yield: >= 5,5%
• Debt Service Coverage Ratio: >= 1,1
• Overige voorwaarden:
o Alleen reguliere huurcontracten; geen onderhuur, vakantiewoningen of Airbnb o Beperking voor niet-residentieel: <10%
o Convenanten (zoals DY en LTV) o Elke drie jaar nieuw taxatierapport Zekerheden
• Recht van eerste hypotheek
• Verpanding huurpenningen
• Verpanding opstalverzekering
Taxatie
• Build heeft een aantal eisen geformuleerd waaraan de taxateur en de samenwerking met de taxateur moet voldoen. Deze eisen zijn (gedeeltelijk) gebaseerd op richtlijnen en geldende wet- en regelgeving (AIFMD, Wft en Bgfo)
• Build vraagt bij drie of meer door Build goedgekeurde taxateurs een offerte op en is opdrachtgever
• Aanvrager bevestigt de opdracht en betaalt de factuur van de taxateur
