BESLUIT
Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Mededingingswet.
Nummer 3549 / 15
Betreft zaak: WVA Almere - Woningbouwbedrijf Amsterdam
I. MELDING
1. Op 10 juli 2003 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Stichting ‘Wonen voor Allen’ (hierna: WVA) en Stichting het Woningbedrijf Amsterdam (hierna: Woningbedrijf Amsterdam) voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 135 van 17 juli 2003. Naar aanleiding van de mededeling in de
Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen.
II. PARTIJEN
2. WVA is een stichting naar Nederlands recht. WVA is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. WVA is actief op het gebied van sociale en niet-sociale huisvesting. Daarnaast is WVA actief op het gebied van projectontwikkeling.
3. Woningbedrijf Amsterdam is een stichting naar Nederlands recht. Woningbedrijf Amsterdam is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. Woningbedrijf Amsterdam is actief op het gebied van sociale en niet-sociale huisvesting. Daarnaast is WVA actief op het gebied van projectontwikkeling.
III. DE GEMELDE OPERATIE
4. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van artikel 2:309 van het Burgerlijk Wetboek, waartoe door partijen een nieuwe stichting zal worden opgericht. Partijen hebben hieromtrent de besluiten van de Raad van Bestuur van Woningbedrijf Amsterdam d.d. 16 juni 2003 en van het bestuur van WVA d.d. 25 juni 2003 overgelegd.
IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT
5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat WVA en Woningbedrijf Amsterdam fuseren.
6. Betrokken ondernemingen zijn WVA en Woningbedrijf Amsterdam.
7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt.
V. BEOORDELING
A. RELEVANTE MARKTEN Rel evan t e pr oduct mar kt en
8. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van sociale huisvesting, niet-sociale huisvesting en projectontwikkeling. De activiteiten van partijen op het gebied van het verhuren van niet-sociale huisvesting vormen slechts een klein deel van het totaal van hun
verhuuractiviteiten. Op het totale aanbod aan particuliere verhuur van woningen in de regio Amsterdam/ Almere gaat het hier om een verwaarloosbaar marktaandeel van minder dan 1%. De activiteiten van partijen op het gebied van projectontwikkeling hebben zowel betrekking op de ontwikkeling van koopwoningen als op huurwoningen. Alle door partijen gerealiseerde
huurwoningen in 2002 zijn in eigen beheer genomen (captive). Partijen hebben in 2002 slechts een beperkt aantal woningen verkocht. Partijen behalen aldus een zeer geringe omzet op het gebied van projectontwikkeling. Gezien het voorgaande zullen in het navolgende de activiteiten van partijen op het gebied van niet-sociale huisvesting en projectontwikkeling verder buiten beschouwing worden gelaten.
Sociale huisvesting
9. In eerdere besluiten1 is uitgegaan van een afzonderlijke markt voor sociale huisvesting.
Gezien de vergaande regulering werd aannemelijk geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting.
1 Zie bijvoorbeeld het besluit van 25 mei 2000 in zaak 1894/ Estrade Wonen – Woongoed Rotterdam – Vestia, punt 11; het
besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/ Portaal Woonstichting – Portaal Woonstichting Leiden, punt 9 en het besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/ Stichting Vestia Estrade – Woningstichting Naaldwijk, punt 9.
10. In eerdere besluiten2 is tevens aangegeven dat mogelijk een nadere onderverdeling is te
maken naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen. Mogelijk kan een onderscheid worden gemaakt tussen:
(i) eengezinswoningen tot en met vier kamers; (ii) eengezinswoningen groter dan vier kamers;
(iii) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift; (iv) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift; (v) overig woningbezit;
(vi) bedrijfspanden/ winkels; (vii) garages;
(viii) verzorgingstehuiscapaciteit; (ix) overigen.
11. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of moet worden uitgegaan van één markt voor sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor sociale
huisvesting in de onderscheiden typen verhuureenheden, aangezien de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 14 tot en met 17). De activiteiten van partijen overlappen niet op het gebied van verzorgingstehuiscapaciteit. Derhalve zal in het navolgende niet afzonderlijk op deze activiteit worden ingegaan.
Rel evan t e geogr af isch e mar kt
Sociale huisvesting
12. Woningbedrijf Amsterdam heeft toestemming om actief te zijn op het gebied van sociale huisvesting in de regio Amsterdam/ Almere3. Woningbedrijf Amsterdam is feitelijk actief in de
gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Haarlemmermeer en Heemstede. WVA is uitsluitend actief in Almere.
2Zie het besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/ Woningstichting ’s-Gravenhage – Woningstichting VZOS, 11 en besluit van 1 november 1999 in zaak 1589/ Volkswoningen – Woningstichting Onze Woongemeenschap, punt 15.
3In de onderhavige zaak omvat deze regio de gemeenten Aalsmeer, Almere, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Heemskerk, Landsmeer, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Zaanstad en Zeevang.
13. Op lokaal niveau overlappen de activiteiten van partijen niet. Er is slechts sprake van overlap van activiteiten in de regio Amsterdam/ Almere. In het onderhavige geval kan, evenals in voorgaande besluiten4, in het midden worden gelaten of sprake is van (een) regionale, dan wel
(een) nationale markt(en) voor sociale huisvesting, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 14 tot en met 17).
B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE
Sociale huisvesting
14. Op de markt voor sociale huisvesting in de regio Amsterdam/ Almere beschikken partijen over een gezamenlijk marktaandeel van circa 14,5% gemeten naar aantal verhuureenheden en een gezamenlijk marktaandeel van circa 15,5% gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden. In de regio zijn meer dan 20 concurrerende woningcorporaties actief. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de regio Amsterdam/ Almere, zullen de gezamenlijke marktaandelen afnemen naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend.
Sociale huisvesting, mogelijk onderscheiden naar type verhuureenheid
15. Indien wordt uitgegaan van een markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid (zie punt 10) in de regio Amsterdam/ Almere, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de verschillende mogelijke deelmarkten maximaal 19,5% gemeten naar aantal
verhuureenheden en maximaal circa 21,5% gemeten naar de waarde van de verhuurde eenheden5.
4Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 2279/ Stichting Vestia Estrade – Woonstichting Naaldwijk, reeds aangehaald en het besluit in zaak 1894/ Estrade Wonen – Woongoed Rotterdam – Vestia, reeds aangehaald.
5 Deze marktaandelen zijn gebaseerd op de marktomvang zoals gehanteerd in het besluit van 13 juni 2003 in zaak
3496/ Patrimonium – Rochdale. Wanneer wordt uitgegaan van de door partijen opgegeven marktomvang behalen partijen gezamenlijke marktaandelen van maximaal circa 16,5% gemeten naar aantal verhuureenheden en maximaal circa 15% gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden.
16. Partijen geven aan niet te beschikken over cijfers met betrekking tot de mogelijk te onderscheiden (deel)markten voor bedrijfspanden/ winkels, garages en overigen in de regio Amsterdam/ Almere. In het kader van het onderzoek in onderhavige zaak heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit verschillende concurrenten benaderd met vragen betreffende de eigen activiteiten van deze concurrenten. Op basis van de daarbij verkregen gegevens en de huidige gegevens van partijen kan worden geconcludeerd dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de mogelijke (deel)markten voor bedrijfspanden/ winkels en garages niet hoger is dan 24%. Hierbij wordt opgemerkt dat het aannemelijk is dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen op deze (deel)markten (ruim) lager is, aangezien niet van alle op deze mogelijke (deel)markten actieve marktpartijen de gegevens bekend zijn. Het is lastig gebleken om het marktaandeel van partijen op de mogelijke (deel)markt ‘overigen’ exact vast te stellen. Gezien de omzet van partijen op dit gebied, de grote diversiteit van het onroerend goed binnen deze mogelijke (deel)markt en de vele concurrenten op dit gebied, is er geen reden om aan te nemen dat er
mededingingsrechtelijke problemen zullen ontstaan als gevolg van onderhavige transactie. 17. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de regio Amsterdam/ Almere, zullen de gezamenlijke marktaandelen afnemen indien de markten in geografisch opzicht ruimer zouden worden afgebakend.
Conclusie
18. Gezien de gezamenlijke marktaandelen van partijen, het aantal concurrerende
woningcorporaties en het feit dat geen van de ondervraagde marktpartijen problemen verwacht als gevolg van de onderhavige concentratie, wordt geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd.
VII. CONCLUSIE
19. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de
werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd.
20. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse
Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist.
Datum: 8 augustus 2003
De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze:
W.g. Mr. J. Schönau
Directeur Concentratiecontrole
Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de
