B&W-voorstel
B&W-voorstel
Onderwerp : Verzoek v Heemstraweg 26 en 26b in Beuningen B&W-vergadering : 23 februari 2016
Registratienummer : BW16.00439
Registratiecode : *BW16.00439*
Auteur : Nancy van der Zande Portefeuillehouder : P.J.M. de Klein
Status : Openbaar
Persgesprek : 1 maart 2016
Samenvatting
Er is een verzoek ingekomen om mee te werken aan een bestemmingswijziging van bedrijfs- naar woonbestemming en toevoeging van een extra woning op het perceel v. Heemstraweg 26 en 26b in Beuningen. Het initiatief kan een stedenbouwkundige verbetering betekenen indien de woning goed wordt ingepast. Het voorstel is om in beginsel mee te werken onder voorwaarden.
Besluit om
1. medewerking te verlenen aan het verzoek een nieuwe woning toe te staan, onder de voorwaarden dat:
a. Een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld waarbij de laatste schets (bijlagen at16001987 en at16001988) het uitgangspunt vormt;
b. Dit plan door de commissie ruimtelijke kwaliteit wordt goedgekeurd;
c. Het aantal te bouwen m2 niet méér is dan hetgeen gesloopt wordt;
d. De bedrijfsbestemming wordt gewijzigd naar de bestemming wonen.
e. Niet uit onderzoeken blijkt dat er belemmeringen zijn voor de bouw van de woning;
f. Een bestemmingsplan, inclusief onderzoeken en ruimtelijke onderbouwing, wordt aangeleverd vóór 1 januari 2018
Inleiding
Er is een verzoek (IN15.05973) binnengekomen om mee te werken aan de realisatie van een nieuwe woning op het perceel van Heemstraweg 26 en 26b. in Beuningen. Dit verzoek is in maart jl. informeel in uw college besproken. Hierbij gaf u aan dat u graag meer informatie wenst van de aanvrager over belemmeringen voor omliggende bedrijven en de mening van omwonenden. Het plan is ook voorgelegd aan de commissie ruimtelijke kwaliteit.
Onlangs is een aanvullend verzoek ingekomen (IN16.02801). Hierin is ingegaan op uw vraag en is een nieuwe schets bijgevoegd die is gemaakt naar aanleiding van het advies van de commissie ruimtelijke kwaliteit.
Het initiatief behelst de realisatie van een nieuwe vrijstaande woning, sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing en wijziging van de bedrijfsbestemming naar wonen.
Situatie
De bestaande opstallen bestaan uit een woonhuis en 2 bedrijfspanden. De woning en het voorste bedrijfspand zijn gemeentelijke monumenten, het achterste bedrijfspand is van latere datum, ca.
1983. Met name voor het woonhuis en in mindere mate ook de monumentale schuur, is restauratie en renovatie gewenst. Mede om deze restauratie mogelijk te maken wil initiatiefnemer een tweede woning bouwen. Daarvoor in de plaats wordt het achterste bedrijfsdeel gesloopt en wordt de bedrijfsbestemming gewijzigd naar wonen.
Bestemmingsplan
Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Buitengebied, waarbinnen het gehele perceel een niet-agrarische
bedrijfsbestemming heeft gekregen. Hierbinnen mag 1 bedrijfswoning aanwezig zijn.
2
Beleid
Binnen het beleid voor functieverandering van (agrarische) bedrijfsbebouwing in het buitengebied (vastgesteld in 2010) is het mogelijk om onder voorwaarden bedrijfsbebouwing in te zetten voor de bouw van een woning. Uitgangspunt hierbij is dat ten minste 750 m2 bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.
Indien initiatieven niet binnen deze beleidsregels passen, maar die bijdragen aan een wezenlijke
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse of voor de directe omgeving , kan het college overwegen om te zoeken naar een maatwerkoplossing binnen de wettelijke ruimtelijke kaders.
Beoogd effect
De ruimtelijke kwaliteit op deze locatie te verhogen.
Argumenten
1.1 Met een zorgvuldige uitwerking van dit plan verbetert de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.
Bedrijfsbestemming.
Het perceel heeft nu een bedrijfsbestemming. Binnen deze bestemming mogen bedrijven gevestigd worden die worden genoemd in de bedrijvenlijst, horend bij het bestemmingsplan, in de milieu categorie 1, 2 en 3.1. Concreet kan dit bijvoorbeeld betekenen dat er een chemische wasserij, tapijtreinigingsbedrijf, vuilophaalbedrijf, afvalinzamel-depot of een verhuur bedrijf voor machines, gevestigd kan worden. Het gemeentelijke beleid is er op gericht bedrijven zo veel mogelijk op de daarvoor bestemde bedrijventerreinen te (laten) vestigen.
Een zorgvuldige inpassing van één woning in de plaats van de bedrijfsbestemming en de
bedrijfsopstallen zou een verbetering van de omgevingskwaliteit betekenen. Er wordt dan immers voldaan aan ons beleid aangaande bedrijfsvestigingen. Een zorgvuldig ingepaste woning met tuin heeft een geringere ruimtelijke impact op de omgeving dan een bedrijfspand met de toegestane bedrijfsactiviteiten in en om het pand. Voorwaarde is wel dat deze woning geen belemmeringen opwerpt voor omliggende agrarische bedrijven. Zie ook onder kanttekening 1.1.
De provincie.
Ambtelijk is dit overlegd met de provincie. Zij onderschrijven dat een omzetting van de bedrijfsbestemming naar wonen een kwaliteitsverbetering betekent op deze locatie.
Commissie ruimtelijke kwaliteit (welstand).
Het plan is besproken met de rayonarchitect. Deze ziet kansen voor verbetering van de kwaliteit op deze locatie. Naar aanleiding van dit overleg is de laatste schets ingediend en akkoord bevonden.
Het monument komt door dit plan beter tot zijn recht.
3
1.2 Er zijn geen belemmeringen voor omliggende bedrijven bekend.
Initiatiefnemer heeft laten onderzoeken door Geling Advies of de nieuwe woning een belemmering vormt voor de omliggende bedrijven. Geconcludeerd wordt dat dit niet het geval is, resultaten zijn bij de aanvraag bijgevoegd. Dit aspect zal tijdens een bestemmingsplanprocedure ook aan de orde komen.
1.3 De toevoeging van 1 woning past in het beleid voor particuliere woningbouwinitiatieven.
Particuliere woningbouw is gelimiteerd aan maximaal vijf verzoeken/woningen per jaar. Dit verzoek past binnen de vijf per jaar. Het verzoek past hiermee binnen het woonbeleid.
1.4 U had aan initiatiefnemer gevraagd om een ondertekend verslag van een overleg met buurtbewoners te overleggen.
Wat aanvrager heeft gedaan is 27 brieven met het plan gestuurd naar omwonenden, waarbij direct aanwonenden de brief is uitgereikt en toegelicht.
Dit is een andere werkwijze dan waar u om heeft gevraagd. Evenwel is de buurt wel geïnformeerd.
Met de omgevingswet in het vooruitzicht zijn wij nog zoekende naar een goede werkwijze hoe om te gaan met het betrekken van omwonenden bij ruimtelijke plannen. Er is momenteel geen wettelijke basis om een ondertekend verslag te eisen bij een aanvraag. Hoe dit onder de vlag van de omgevingswet zal gaan werken is nu nog niet duidelijk.
Het voorafgaande aan besluitvorming informeren van omwonenden is al meer dan tot nu toe gebruikelijk was.
Kanttekeningen
1.1 Het initiatief past niet in het beleid voor functieverandering in het buitengebied.
Omdat er minder dan 750 m2 (ongeveer 210 m2) gesloopt wordt past het initiatief niet binnen het, in de inleiding genoemde, beleid voor functieverandering van bedrijfsopstallen in het buitengebied.
Desalniettemin is hier wel sprake van een kwaliteitsverbetering.
Het plan is op 9 juni jl. beoordeeld in het kader van vooroverleg met de rayonarchitect. Deze heeft geoordeeld dat het monument aan de Van Heemstraweg door dit plan veel beter tot uitdrukking komt. Daarnaast is het een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit dat het perceel een
woonbestemming krijgt ipv de bedrijfsbestemming zoals genoemd onder argument 1.
Dit is hier vooral een winst omdat het perceel op een zichtlocatie ligt op de hoek Hosterdstraat/
Van Heemstraweg.
Echter, voor situaties die niet passen in genoemd beleid maar wel een kwaliteitsverbetering betekenen heeft het college in de “Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied” van 26 januari 2010 expliciet de mogelijkheid opgenomen te zoeken naar een maatwerkoplossing binnen de wettelijke ruimtelijke kaders (Hoofdstuk 5.3 Notitie; art. 11, lid 2 Beleidsregels functieverandering Buitengebied, zoals bekendgemaakt op Overheid.nl). Dit past binnen de wens van het college om maatwerk te leveren en verzoeken van burgers te benaderen vanuit de basishouding “ja, tenzij”.
Financiën
Met verzoeker wordt een exploitatie- en planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.
Tijdspad
Verzoeker wordt tot 1 januari 2018 de gelegenheid geboden een conceptbestemmingsplan aan te leveren inclusief bijbehorende onderzoeken. Na ontvangst kan de bestemmingsplanprocedure starten.
Communicatie
Uw besluit wordt schriftelijk medegedeeld aan de verzoeker.
Evaluatie
Nvt
4
