B&W-voorstel
B&W-voorstel
Onderwerp : Principeverzoek Van Heemstraweg in 14a in Weurt B&W-vergadering : 17 juli 2017
Registratienummer : BW17.00383 Registratiecode : *BW17.00383*
Auteur : Nancy van der Zande Portefeuillehouder : P.J.M. de Klein
Status : Openbaar
Persgesprek : 24 juli 2017
Samenvatting
De eigenaar van Van Heemstraweg 14a in Weurt verzoekt in principe mee te werken aan een nieuwe ontwikkeling op het perceel. Het advies is onder voorwaarden mee te werken aan toepassing van het functieveranderingsbeleid.
Besluit om
1. Niet mee te werken aan een nieuwe ontwikkeling van de percelen buiten het bestaande beleid voor functieverandering;
2. Uw principebereidheid uit te spreken voor toepassing onder de voorwaarden van het functieveranderingsbeleid.
Inleiding
Het voormalig agrarisch bedrijf aan de van Heemstraweg 14 a in Weurt heeft zijn percelen en opstallen verkocht. De nieuwe eigenaar vraagt u in bijgevoegde brief twee zaken.
1. Bent u bereid mee te werken aan een nieuwe ontwikkeling van deze gronden buiten het functieveranderingsbeleid?
2. Bent u bereid mee te werken aan toepassing van het functieveranderingsbeleid, met andere woorden, sloop van 750 m2 opstallen en realisatie van een nieuwe woning naast de huidige bestaande bedrijfswoning?
Dit voorstel behandelt beide vragen.
Beoogd effect
De ruimtelijke kwaliteit de bewaren/verbeteren op dit perceel.
Argumenten
1. U heeft uitgesproken op deze locatie geen andere ontwikkeling te wensen dan die welke passen binnen het functieveranderingsbeleid.
Architectenbureau Oosterhout heeft enige tijd geleden in uw collegevergadering een paar schetsen getoond van ontwikkelingen die zij mogelijk achtten op deze gronden. Het betroffen de ontwikkeling met een landgoed, en een ontwikkeling met een park met vakantiewoningen.
U heeft onlangs uitgesproken ter plaatse een dergelijke ontwikkeling niet voor te staan.
2. Het gemeentelijke functieveranderingsbeleid van 2010 is in beginsel toepasbaar.
De “Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied” van 26 januari 2010 geeft de randvoorwaarden voor medewerking aan functieverandering. Functieverandering naar wonen van voormalige bedrijfsgebouwen is in beginsel mogelijk bij een gesloopte oppervlakte bedrijfsgebouwen van minstens 750 m2. Er kan dan 1 woning gerealiseerd worden, waarbij de totale bouwmassa niet meer dan 1000 m3 wordt en de oppervlakte max 50% van de oppervlakte van de gesloopte bebouwing bedraagt. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing.
2.1 De ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing
Per 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening aangevuld met de ladder voor duurzame verstedelijking, als motiveringseis in de toelichting van ruimtelijke plannen. Nieuwe ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de vraag of er regionaal behoefte aan is, en zo ja, of die behoefte niet kan
2 worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied in een regio. Initiatieven in het kader van
“Ruimte voor ruimte”-regelingen, zoals hier aan de orde, vallen niet onder de ladder.
2.2 Een bestemmingsplan vereist een goede ruimtelijke onderbouwing
Of deze locatie uiteindelijk bebouwd kan worden is nog afhankelijk van diverse onderzoeken die gedaan moeten worden. Zo heeft dit perceel bv een hoge archeologische verwachtingswaarde.
Ook zal onderzocht moeten worden of deze ontwikkeling geen belemmering opwerpt voor omliggende agrarische bedrijven.
De verzoeker zal de onderzoeken moeten, laten, uitvoeren, en het bestemmingsplan aanleveren, zoals gebruikelijk bij particuliere initiatieven.
De agrarische bestemming wordt deels in de herziening gewijzigd naar wonen. Het huisperceel, alleen de woning met bijgebouw en tuin omvattend, krijgt een woonbestemming. De overige gronden krijgen een agrarische/landelijk groen bestemming zonder bouwmogelijkheden.
De schets die nu bij het verzoek is gevoegd geeft een inrichting weer met twee naast elkaar staande woningen met elk een bijgebouw, doorsneden met een weg/oprit. De kwaliteit van de invulling kan naar ons oordeel optimaler. Deze invulling lijkt vooral ingegeven door het oorspronkelijke wens op de gronden er achter een ander ontwikkeling te realiseren. Een agrarische erfbenadering van de nieuwe invulling, met landschappelijke inpassing heeft de voorkeur. Dit kan getoetst worden door het Gelders Genootschap.
Het is aan te raden verzoeker een beeldkwaliteitsplan te laten opstellen voor de concrete invulling van de bouwlocatie in overleg met het Gelders genootschap. Sinds januari hebben we voor deze situaties van overleg over de juiste invulling van bouwplannen het ‘ronde tafelgesprek’ in het leven geroepen, omdat de welstandtoets bij de Odrn ligt. Deze werkwijze functioneert tot op heden erg goed.
In het kader van de toekomstige omgevingswet vragen wij nu al aan initiatiefnemers de omgeving te consulteren over hun initiatief. Het resultaat hiervan kan worden aangeleverd met de eerste
conceptstukken voor een bestemmingsplan.
Kanttekeningen Nvt
Financiën
In een anterieure overeenkomst worden naast verhaal van de plankosten en eventuele planschade, ook afspraken gemaakt over de sloop van 750 m2 opstallen en verhaal van eventuele planschade.
Tijdspad
Na uw besluit ontvang verzoeker de bijgevoegde brief. Voor 1 januari 2019 levert verzoeker de gevraagde documenten aan.
Duurzaamheid
Met de juiste toepassing van het functieveranderingsbeleid wordt behoud cq verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bewerkstelligd.
Communicatie
Verzoeker ontvangt bijgevoegde brief.
Evaluatie Nvt
Bijlagen
1. Verzoek, IN17.00233
2. Concept uitgaande brief, UI17.08867 Routingformulier: at17002444
