Midsland, Locatie Westerkeijn
bestemmingsplan
identificatie identificatiecode:
NL.IMRO.0093.BPMID16WESTERK-VO01 projectnummer:
20160758 projectleider:
E. Venema
planstatus datum:
13-08-2016 07-10-2016
status:
concept voorontwerp
Terschelling
bestemmingsplan
identificatie planstatus
identificatiecode: datum: status:
NL.IMRO.0093.BPMID16WESTERK-VO01 13-08-2016 concept
07-10-2016 voorontwerp
projectnummer: ontwerp
20160758 vastgesteld
opdrachtleider:
E. Venema
Inhoudsopgave
Toelichting 5
Hoofdstuk 1 Inleiding 7
1.1 Aanleiding 7
1.2 Ligging plangebied 7
1.3 Geldende bestemmingsplannen 8
1.4 Leeswijzer 8
Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan 9
2.1 Ruimtelijk-functionele structuur 9
2.2 Huidige situatie 9
2.3 Voorgestelde ontwikkeling 10
2.4 Ruimtelijke kwaliteit 11
2.5 Verkeer en parkeren 13
Hoofdstuk 3 Beleidskader 15
3.1 Rijksbeleid 15
3.2 Provinciaal beleid 16
3.3 Gemeentelijk beleid 18
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 21
4.1 Archeologie 21
4.2 Bodem 21
4.3 Cultuurhistorie 22
4.4 Ecologie 22
4.5 Externe veiligheid 23
4.6 Geluid 24
4.7 Kabels, leidingen en zoneringen 24
4.8 Luchtkwaliteit 24
4.9 Milieuzonering 25
4.10 Vormvrije mer-beoordeling 25
4.11 Water 25
Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving 29
5.1 Inleiding 29
5.2 Algemeen 29
5.3 Toelichting op de bestemmingen 29
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 31
6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 31
6.2 Economische uitvoerbaarheid 31
Bijlagen bij de toelichting 33
Bijlage 1 Marktonderzoek Van der Reest 35
Bijlage 2 Ecologische beoordeling 47
Regels 81
Hoofdstuk 1 Inleidende regels 83
Artikel 1 Begrippen 83
Artikel 2 Wijze van meten 85
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 87
Artikel 3 Bos 87
Artikel 4 Recreatie - 2 (recreatiewoningenterreinen) 89
Hoofdstuk 3 Algemene regels 91
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel 91
Artikel 6 Algemene bouwregels 92
Artikel 7 Algemene gebruiksregels 93
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 94
Artikel 9 Overige regels 95
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 97
Artikel 10 Overgangsrecht 97
Artikel 11 Slotregel 98
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De Westerkeijn ligt in het landelijk gebied ten noorden van Midsland. Deze onbebouwde locatie wordt tijdens het jaarlijkse festival Oerol als één van de festivalterreinen gebruikt. Tot de jaren '90 stond op deze locatie een hotel. Op basis het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om hier weer een hotel te realiseren. Gemeente Terschelling heeft aangegeven dat een dergelijk intensieve invulling van de locatie niet wenselijk is en geeft de voorkeur aan het wegnemen van de planologische mogelijkheden hiervoor. Ter compensatie hiervoor krijgt de eigenaar van de gronden de mogelijkheid om een aantal recreatiewoningen te bouwen.
De eigenaar van het terrein heeft door Van der Reest Advies een viertal scenario's laten onderzoeken.
De conclusie hieruit is dat een kleinschalige invulling met luxe recreatiewoningen goed aansluit op de vraag en een passende invulling voor de locatie vormt. Het plan voor de herinrichting van de locatie met 12 recreatiewoningen is op 16 maart 2016 gepresenteerd aan de gemeenteraad. Over de achtergrond van de voorgestelde ontwikkeling wordt in paragraaf 2.3 nader ingegaan. Om dit plan juridisch-planologisch mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Daartoe is dit bestemmingsplan opgesteld.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied betreft een perceel aan de westzijde van de Tijs Smitweg. Dit perceel ligt in een relatief open agrarische zone tussen de recreatieterreinen langs de Duinweg en de bebouwde kom van Midsland. De begrenzing is afgestemd op het geldende bestemmingsplan en de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.
Figuur 1.1 De ligging van het plangebied
1.3 Geldende bestemmingsplannen
Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Polder, dat is vastgesteld op 24 november 2015. Met uitzondering van de achterste 19 meter (westelijke rand) heeft het hierin de bestemming 'Horeca' met de nadere aanduiding 'horeca van categorie 4'. De gronden zijn daarmee bedoeld voor hotels (logies met drank- en maaltijdverstrekking, ook aan derden). Hierbij kan een bedrijfswoning worden gebouwd. Het terrein is tevens aangeduid als 'evenemententerrein'. De westelijke rand van het terrein heeft een agrarische bestemming.
Centraal op het terrein ligt een bouwvlak met een oppervlakte van circa 2.228 m2. Dit bouwvlak kan geheel worden bebouwd met bedrijfsgebouwen en overkappingen tot een goot- en bouwhoogte van 4 meter, respectievelijk 10 meter.
Het gebruik van de gronden als recreatiewoningenterrein is op grond van de huidige bestemmingen niet mogelijk. Om de 12 recreatiewoningen mogelijk te maken is daarom dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.
1.4 Leeswijzer
Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan
2.1 Ruimtelijk-functionele structuur
Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt tussen Midsland-Noord en Midsland. Midsland-Noord maakt deel uit van een vrijwel aaneengesloten recreatiegebied, dat hoofdzakelijk bestaat uit kampeerterreinen en terreinen met recreatiewoningen met daaraan ondersteunende functies, zoals horeca en detailhandel. Dit recreatiegebied ligt langs het natuurgebied de Duinen Terschelling en loopt door tot ter hoogte van Formerum.
Richting het zuiden liggen de dorpen aan de hoofdweg over Terschelling. De Tijs Smitweg, waaraan het plangebied ligt, sluit aan op deze hoofdweg tussen Midsland en Landerum. De zone tussen de dorpen en het recreatiegebied kent een hoofdzakelijk agrarisch grondgebruik en is relatief open. Omdat de dorpen en de duinrandzone richting het oosten steeds meer in elkaar schuiven, is in die richting een duidelijk verdichting zichtbaar. Deze begint ter plaatse van de Tijs Smitweg, waaraan enkele besloten percelen liggen. Het gaat om het terrein van Camping Terpstra, enkele woonpercelen ten zuiden van het plangebied en het Westerkeijnterrein. Deze terreinen liggen allemaal aan de westzijde van de Tijs Smitweg. Aan de oostzijde ligt een agrarisch gebied dat doorloopt tot formerum.
2.2 Huidige situatie
De Westerkeijn ligt in het landelijk gebied ten noorden van Midsland. Deze onbebouwde locatie wordt tijdens het jaarlijkse festival Oerol als één van de festivalterreinen gebruikt. Tot de jaren '90 stond op deze locatie een hotel. Op basis het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om hier weer een hotel te realiseren.
De locatie is een halfopen terrein met langs de randen enige opgaande beplanting. Het wordt tijdens het festival Oerol gebruikt als festivalterrein. Het terrein ligt tussen een agrarische kavel met uitbreidingsmogelijkheden voor een kampeerterrein aan de noordzijde en een tweetal woonpercelen aan de zuidzijde. Achter het perceel ligt extensief beheert agrarisch grasland dat onderdeel is van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 1.1, in paragraaf 1.2. Een aanzicht op het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.
Figuur 2.1 Aanzicht op het plangebied
2.3 Voorgestelde ontwikkeling
De achtergrond
Tot de jaren '90 van de vorige eeuw stond binnen het plangebied een hotel. In december 1991 is gestart met de sloop van dat hotel. De rechten om hier weer een hotel te ontwikkelen zijn niet weggenomen. Dit is in het geldende bestemmingsplan vertaalt naar een horecabestemming met een ruim bouwvlak.
Aanvankelijk is geen gebruik gemaakt van deze rechten.
Op 10 juni 2008 is in de gemeenteraad het concept-bestemmingsplan Buitengebied besproken. Daar neemt de raad een motie aan waarin het college verzocht wordt in gesprek te gaan met de eigenaar ten einde te voorkomen dat er op deze locatie een hotel gebouwd wordt en waarbij, als compensatie, grondruil wordt voorgesteld. In augustus 2008 is er naar aanleiding van deze motie een gesprek met de eigenaar over een alternatief voor de bouw van een hotel op het terrein van de Westerkeijn. Er wordt afgesproken dat de eigenaar met een voorstel komt waarbij, ter compenstatie van de sanering van de Westerkeijn als hotellocatie, een aantal recreatiewoningen wordt ontwikkeld in Formerum-Noord. Op 2 december 2008 geeft het college uitvoering aan de motie, door de raad een voorstel van grondruil met de voorwaarde dat er mogelijkheden worden geboden voor de bouw van recreatiewoningen. Het voorstel wordt niet in behandeling genomen omdat een meerderheid van de raadscommissie van mening is dat een dergelijk voorstel beter behandeld kan worden na de afronding van het bestemmingsplan Buitengebied. Als gevolg van bezwarenprocedures laat dit enige tijd op zich wachten.
Nadat de grondeigenaar in 2011 een plan voor de ontwikkeling van een hotel indienen, neemt het college opnieuw het initiatief om tot een grondruil te komen, teneinde de Westerkeijnlocatie als evenemententerrein te houden. Dit komt tot een concreet voorstel, dat op 1 oktober 2013 wordt afgewezen door de gemeenteraad.
Op basis het geldende bestemmingsplan is het nog steeds mogelijk om op de Westerkeijnlocatie een hotel te realiseren. Echter, vanuit de politiek en de omgeving is dit niet wenselijk. De eigenaar van het terrein heeft door Van der Reest Advies een viertal scenario's laten onderzoeken. De conclusie hieruit is dat een kleinschalige invulling met luxe recreatiewoningen goed aansluit op het recreatiebeleid van de gemeente Terschelling. Doordat de recreatiewoningen minder volume kennen, vormt dit ook een meer passende invulling voor de locatie. Het plan voor de herinrichting van de locatie met recreatiewoningen is op 16 maart 2016 gepresenteerd aan de gemeenteraad en is positief ontvangen.
Het voorgestelde plan
De eigenaar van het terrein heeft Van der Reest Advies opdracht gegeven om een analyse te maken van de trends en ontwikkelingen op de recreatiemarkt. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit is onder andere gebleken dat de hotelsector onder druk staat en dat er vraag is naar zomerhuizen uit het hoge segment. Dit is een reden te meer dat een intensieve invulling met een grootschalig hotel
ongewenst is. Een kleinschalige invulling met luxe recreatiewoningen is een meer passende invulling.
Er komt minder bebouwingsoppervlakte en minder massa, een kwalitatief hoogwaardige uitstraling en een vernieuwing van het aanbod waardoor nieuwe doelgroepen worden aangetrokken.
Dit bestemmingsplan maakt de invulling van het plangebied met 12 recreatiewoningen mogelijk. Het gaat om hoogwaardige, luxe recreatiewoningen. Deze krijgen een oppervlakte van maximaal 90 m2 en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 2,8 en 7 meter. Het bebouwingspercentage van het terrein komt op ongeveer 10% van het plangebied en 13% van het bestemmingsvlak. De recreatiewoningen worden informeel gesitueerd rondom een centrale ontsluitingsroute.
De recreatiewoningen en ontsluiting worden op een relatief hoog gebied gerealiseerd. Rondom het terrein komt een randbeplanting van minimaal 7 meter breed. Dit is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid ten aanzien van de inpassing van terreinen met recreatiewoningen. Bij de entree komt een verlaagd gebied dat dient voor waterberging van hemelwater.
Het voorgestelde inrichtingsplan is weergegeven in figuur 2.2.
Figuur 2.2. Voorgestelde inrichting plangebied
2.4 Ruimtelijke kwaliteit
Algemeen
Dit bestemmingsplan biedt bouwmogelijkheden voor een nog onbebouwd terrein in het landelijk gebied. Voor dergelijk ontwikkelingen geldt dat op basis van het provinciaal beleid aangegeven moet worden op welke wijze rekening wordt gehouden met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van de nieuwe functies en hoe het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten.
Globaal is de opbouw van Terschelling van wadzijde naar Noordzee als volgt: achter de hoge waddenzeedijk ligt de polder, open en met weinig beplanting en weinig bebouwing; in de zone noordelijker ervan ligt de binnenduinrandzone, waar zich kleinschalige bebouwing bevindt, bosjes en een net van elzensingels op de perceelsgrenzen. Het plangebied ligt in deze binnenduinrandzone. De binnenduinrand is zeer waardevol als overgang van uitgestrekt duingebied naar het open polderlandschap. Dit gebied kenmerkt zich door beslotenheid, kleine percelen afgebakend door singels en met zichtlijnen van de binnenduinrand naar de polder en andersom. De binnenduinrand staat als overgang van de duinen naar het open polderlandschap in soortgelijke gebieden in heel Nederland onder druk. De binnenduinrand is in het verleden op veel plaatsen bebouwd geraakt met onder andere recreatiewoningen.
De provincie hanteert in de structuurvisie Grutsk op é Romte voor dit gebied enkele uitgangspunten:
het behouden van zichtlijnen vanaf de binnenduinrand richting de polder, waarbij de slenken als het ware natuurlijke tracés zijn voor deze zichtlijnen;
rekening houden met de maat en schaal van de onderdelen in deze zone: weilandjes, elzensingels en reeds bestaande verspreide bebouwing;
versterken en ontwikkelen van het binnenduinrandgebied door beslotenheid en gebiedseigen beplanting (o.a. elzensingels) te stimuleren, in combinatie met behoud van enkele open (onbebouwde) overgangen tussen duin en polder.
Naast de hiervoor genoemde kenmerken zijn ook de gradiënten van het eiland een belangrijke kwaliteit.
Het reliëf in de polders is nog zichtbaar in de vorm van kleine glooiingen in de percelen of de grotere laagtes van voormalige slenken.
In het gemeentelijk Landschapsontwikkelingsplan wordt vastgehouden aan het uitgangspunt dat intensieve recreatiefuncties, waaronder een terrein van recreatiewoningen, verscholen liggen in het bos of tussen elzensingels. Het in stand te houden en versterken van (elzen)singels, bosjes en natuurgebieden van wezenlijk belang. Dit geldt ook voor maatwerk ten aanzien van de afstemming tussen groen en verstening en intensieve recreatiepunten en gebieden voor rust, ruimte en beleving van het landschap.
Vertaling in het ontwerp
De inrichting van het terrein is tot stand gekomen op basis van de waardering van het landschap en de uitgangspunten van het Landschapsontwikkelingsplan. Het plangebied wordt geheel ingepakt met een randbeplanting die voor een belangrijk deel bestaat uit elzen. Deze rand is tenminste 7 meter breed en heeft geen doorzichten.
Het hoogste deel van het gebied omvat de ontsluiting en de erven van recreatiewoningen. Dit heeft het normale peil in de polder. Het lagere deel grijpt terug op een landschap met slenken, vernatte zones met daardoor een andere en gevarieerde vegetatie.
Voor de recreatiewoningen wordt uitgegaan van een enkelvoudige opbouw en kapvorm met een eigentijds beeld. De materialen zijn traditioneel (hout, steen, glas en gebakken dakpannen) en in harmonie met de eilander bouwtrant. Bij de nieuwbouw is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt.
De recreatiewoningen worden geheel energieneutraal gebouwd.
Een impressie van de locatie in vogelvlucht is weergegeven in figuur 2.3.
Figuur 2.3. Indicatieve impressie in vogelvlucht
2.5 Verkeer en parkeren
Het terrein heeft via de Thijs Smitweg een directe aansluiting op de hoofdweg over Terschelling. Om het perceel te bereiken wordt dan ook niet door of direct langs beschermde natuurgebieden gereden.
Bovendien heeft het toevoegen van 12 recreatiewoningen geen significante invloed op de verkeersstromen in verhouding tot de bestaande recreatievoorzieningen die hier aanwezig zijn.
Gelet op het segment zal een relatief groot deel van de bezoekers van het terrein met auto komen. De locatie is overigens ook goed te bereiken met het openbaar vervoer. Bij de aansluiting van de Tijs Smitweg op de Hoofdweg, op ongeveer 300 meter ten zuiden van het plangebied, is een bushalte aanwezig.
Bij elke recreatiewoning worden twee parkeerplaatsen aangelegd. Voor bezoekers is bij de ingang nog ruimte voor extra parkeerplaatsen. Hiermee wordt ruimschoots voorzien aan de parkeerbehoefte voor recreatiewoningen.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. Hiervoor is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze houdt in het kort in dat in geval van nieuwe verstedelijking eerst gekeken moet worden beoordeeld of hier regionale behoefte voor is en vervolgens of deze behoefte binnen stedelijk gebied opgevangen kan worden. Indien dit niet mogelijk is, moet een locatie worden gezocht die passend multimodaal ontsloten is.
Trede 1: vraag in de regio
Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde. Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. In dit geval kan het eiland Terschelling als regio worden aangemerkt.
De invulling van het plangebied met luxe recreatiewoningen komt voort uit een marktanalyse die is uitgevoerd door Van der Reest Advies (Bijlage 1). Dit adviesbureau specialiseert zich in de bedrijfsmatige kant van de recreatiesector. Uit de analyse is gebleken dat in algemene zin (in heel Nederland) de verblijfsrecreatie zich ontwikkeld richting een hogere kwaliteit, met beleving, duurzaamheid en een toename van comfort en luxe. Specifiek voor Terschelling geldt dat er veel recreatiewoningen aanwezig zijn (15% van de slaapplaatscapaciteit), maar dat dit veel van hetzelfde is. Er zijn nauwelijks recreatiewoningen uit het hogere segment, terwijl hier (gelet op de algemene trends) veel vraag naar is. De invulling met 12 luxe recreatiewoningen met een hoog kwaliteitsniveau en extra (wellness) voorzieningen voorziet dus in een vraag waarin, weinig aanbod is op Terschelling.
Uit de analyse is ook gebleken dat de huidige mogelijkheden, namelijk een hotel, minder goed aansluiten bij de vraag. Hier is sprake van een al relatief groot aanbod.
Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied
Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied.
Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.
De behoefte aan het voorgestelde programma kan niet in het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Voor recreatiefuncties is ligging buiten bestaand stedelijk gebied namelijk een voor de hand liggende keuze, vanwege de landschappelijke kwaliteiten en de uitloopmogelijkheden in de omgeving. De vraag richt zich niet op stedelijke locaties, maar juist op landelijke locaties. Bovendien zijn er binnen de dorpen op Terschelling geen binnenstedelijke ontwikkellocaties voor het voorgestelde aanbod.
Tot slot geldt in dit specifieke geval dat de locatie al een stedelijke bestemming heeft. Dit nieuwe bestemmingsplan heeft een halvering van het mogelijke bebouwd oppervlak tot gevolg. Er is dus sprake van een duurzaam ruimtegebruik door het invullen van de locatie met een meer extensieve, beter bij het landelijk gebied passende functie.
Trede 3: multimodaal ontsloten
In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden. Zoals beschreven in paragraaf 2.5 is het plangebied adequaat ontsloten en voorzien van voldoende parkeergelegenheid.
Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking
De ontwikkeling speelt in op een behoefte uit de markt, mede door een onderscheidend aanbod. Er wordt op Terschelling nog niet (voldoende) in deze behoefte voorzien. Het is niet mogelijk om binnen bestaand stedelijk gebied in deze vraag te voorzien. Er is dus sprake van duurzame verstedelijking.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.
Het plangebied valt binnen het Waddengebied. Het Barro bepaalt dat een bestemmingsplan in dat gebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt, geen significante negatieve gevolgen mag hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten. Hierop is in paragraaf 2.4 ingegaan.
Verder worden er geen rijksbelangen geraakt. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.
3.2 Provinciaal beleid
Streekplan Fryslân 2007
Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'.
In algemeenheid heeft de provincie het beleid dat de bijzondere waarden van de Waddeneilanden voorop worden gesteld. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit en de beleving daarvan zijn speerpunt. Maatwerk is daarom noodzakelijk, dit is in alle gevallen afgestemd op de eilander situatie.
Ontwikkeling van recreatie en toerisme zijn voor de sociaal-economische positie van de Waddeneilanden van cruciaal belang. Binnen het algemene principe van stabilisatie van de totale recreatiedruk per waddeneiland is er op Terschelling zowel kwantitatieve als kwalitatieve ontwikkelingsruimte, waarbij in het algemeen de nadruk meer ligt op kwaliteit dan op kwantiteit.
De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt sluit aan op de voorgenoemde
beleidsuitgangspunten. Ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden is er sprake van een kwalitatieve verbetering van het aanbod aan verblijfsrecreatie. Voor het ontwerp van de inrichting van het terrein is op de omgeving afgestemd maatwerk verricht.
Grutsk op é Romte
De provincie zet in op het in stand houden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op é Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'Waddengebied'.
Voor dit gebied zijn aan aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Het gaat dan om landschappelijke kwaliteiten en kenmerken.
De inrichting van het terrein is ontworpen met respect voor de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische kenmerken van de omgeving. Paragraaf 2.4 gaat nader in op de ruimtelijke kwaliteit en de inpassing van de ontwikkeling in het landschap.
Verordening Romte Fryslân
In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Voor dit plan zijn de volgende artikelen uit de verordening relevant:
Bundeling
Het plangebied ligt volgens de begrenzing van het landelijk gebied buiten het 'bestaand stedelijk gebied'. Er mogen daarom geen bouw- en gebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies worden geboden. Een complex van recreatiewoningen is in de Verordening niet aangewezen als stedelijke functies en kan dus in het landelijk gebied worden toegestaan. Overigens is een hotel, dat momenteel mogelijk is op de locatie, wel een stedelijke functie. Het plan stelt dus functioneel en ook qua bebouwingsoppervlak, een verbetering van de huidige planologische situatie voor.
Ruimtelijke kwaliteit
Hoofdstuk 2 van de verordening houdt regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijke plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen moet worden, waarin voor zover nodig wordt aangegeven op welke wijze:
het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en
cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte.
De ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is verwoord in paragraaf 2.4. Het voldoet hiermee aan de voorwaarden uit hoofdstuk 2 van de verordening.
Recreatie op de Waddeneilanden
Op grond van lid 5.7.2 va de Verordening Romte moet in de toelichting op een ruimtelijk plan waarin een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland is opgenomen, worden onderbouwd op welke wijze is gezorgd voor stabilisatie van de totale recreatiedruk per eiland en rekening is gehouden met de landschappelijke en natuurlijke waarden. De bestemmingswijziging van een relatief intensieve verblijfsrecreatieve functie naar een meer passende extensieve invulling met 12 recreatiewoningen resulteert niet in een toename van de recreatiedruk.
Ecologische hoofdstructuur (EHS), nu: Natuurnetwerk Nederland (NNN)
significante vermindering van de oppervlakte van de EHS. Het gebied rondom het plangebied is onderdeel van de EHS. De begrenzing hiervan ligt aangrenzend op het plangebied. Figuur 3.1 geeft de begrenzing van de EHS weer.
Figuur 3.1. Begrenzing EHS
Vanwege de aanwezigheid van de EHS en andere beschermde natuur is een natuurtoets uitgevoerd. In paragraaf 4.4 is onderbouwd dat de ontwikkeling niet leidt tot een significante aantasting van de kenmerken en waarden van de EHS en ook niet tot vermindering van de oppervlakte.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de regels uit de Verordening Romte Fryslân.
3.3 Gemeentelijk beleid
Structuurplan 'Terschelling voorbij 2000'
Het Structuurplan 'Terschelling voorbij 2000' stelt, in de vorm van thematische streefbeelden, kaders voor de ruimtelijke ordening op Terschelling voor de lange termijn. De bestaande ruimtelijke en functionele structuren zijn het uitgangspunt.
Specifiek voor de locatie geldt dat deze is aangewezen als vervangende locatie voor een hotel, aansluitend op de recreatieve verblijfsconcentratie Midsland-Noord. Het structuurplan biedt hier dus, net als het bestemmingsplan, de mogelijkheid tot het realiseren van een verblijfsrecreatieve voorziening.
Om goed en zinvol sturing te kunnen geven aan de recreatieve ontwikkelingen op het eiland, hecht de gemeente grote waarde aan een continuering van de toeristisch-recreatieve ontwikkelingsmonitor.
Uitgangspunt blijft een maximaal stabilisatieniveau van 21.619 logiesplaatsen. Dit aantal is echter geen doel op zich. Het uitgangspunt is gekozen om te voorkomen dat er meer toeristen naar het eiland komen dan het eiland en de 'eilander' gemeenschap kan dragen. Dit bestemmingsplan stelt een wijziging van een intensieve naar een meer extensieve verblijfsrecreatieve voorziening voor. Dit heeft een positieve invloed op het stabiliteitsbeleid van de gemeente.
Toeristische Toekomstvisie Terschelling
In januari 2007 is de Toeristische Toekomstvisie Terschelling door de raad vastgesteld. In deze visie is de toeristisch-recreatieve koers tot 2016 weergeven in de vorm van beleidsdoelstellingen en actiepunten.
In de visie wordt gesteld dat de bezettingsgraad van de bedrijfsmatig geëxploiteerde zomerhuizen op Terschelling boven de landelijk gemiddelde bezettingsgraad ligt. Dit rechtvaardigt de conclusie dat de zomerhuizen de grootste bijdrage leveren aan de gewenste seizoensverbreding. De gemeente gaat uit van een concentratie in de zomerhuisgebieden. Buiten de aangewezen gebieden, waaronder Midsland-Noord en Formerum-Noord, worden geen mogelijkheden geboden voor de bouw van nieuwe recreatiewoningen. Wel wordt onderzocht of binnen deze gebieden meer invullocaties kunnen worden aangewezen. Realisatie van de zomerhuizen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt op een daarvoor aangewezen invullocatie is niet mogelijk gebleken. Het plangebied ligt wel aansluitend op Midsland-Noord en zal in de nieuwe situatie hier ruimtelijk ook deel van uitmaken.
In de visie wordt verder het belang van het landschap voor het toeristisch product onderschreven. Via het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en de Welstandsnota wordt het landschap beschermd en waar mogelijk verbeterd.
Landschapontwikkelingsplan 2004 (LOP)
In het LOP worden het behoud en de ontwikkeling van het eiland uiteengezet. Het LOP is een gemeentelijk beleidsplan en doet op een beleidsmatig niveau uitspraken over hoe om te gaan met het landschap. Het plan biedt een kader voor het toetsen van ruimtelijke ingrepen.
Het plangebied ligt volgens het LOP in het binnenduinrandgebied. Dit is het gebied tussen de duinen en de wegdorpen langs de Hoofdweg. In de praktijk ligt de grens tussen de polder en de binnenduinrand iets genuanceerder, maar ook op de kaart van het structuurplan ligt de begrenzing van de polder om het plangebied. Vanouds was het gebied in gebruik als bouwland en als weiland, waarbij de akkers en weidepercelen als een mozaïek door elkaar lagen. Houtsingel, voornamelijk bestaande uit elzen, vormden de perceelsscheidingen. Dit beeld is rondom het plangebied nog zichtbaar.
In de binnenduinrand is het spanningsveld tussen recreatie en natuur groot. Grote delen zijn ingevuld met recreatieve voorzieningen. De bossen en de scherpe overgangen naar de duinen herbergen grote natuurlijke waarden. Voor de recreatieterreinen die gelegen zijn in de binnenduinrand wordt voorgesteld vast te houden aan het uitgangspunt dat de huisjes verscholen liggen in het bos of tussen elzensingels. Het in stand te houden en versterken van (elzen)singels, bosjes en natuurgebieden is een uitgangspunt. Dit geldt ook voor maatwerk ten aanzien van de afstemming tussen groen en verstening en intensieve recreatiepunten en gebieden voor rust, ruimte en beleving van het landschap.
De locatiekeuze en het ontwerp van het terrein sluit aan op de uitgangspunten van het LOP. De locatie is al aangewezen als locatie voor een intensief recreatiepunt. De invulling met een meer in het gebied passende recreatieve voorziening met daarin ruimte voor natuurlijke elementen waaronder elzensingels is landschappelijk beter inpasbaar. De huisjes zullen bovendien verscholen liggen tussen de elzensingels.
Welstandsnota
De Welstandsnota is aanvullend op de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven. Maatvoeringen en criteria uit de nota zijn in die zin richtinggevend voor de wijze waarop met de in het bestemmingsplan geboden ruimte dient te worden omgegaan. De gemeentelijke Welstandsnota (mei 2008) geeft aan alle gebieden binnen de gemeente - op basis van stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische samenhang - een bepaalde kwaliteit.
Daaraan zijn gebiedsgerichte welstandscriteria gekoppeld.
Het plangebied ligt in welstandsgebied 2, 'Poldergebied met buurtschappen en verspreide bebouwing'.
Dit gebied wordt gekenmerkt door een gevarieerd bebouwingsbeeld. De individuele panden zijn wisselend gerangschikt, hoofdzakelijk in dwarsrichting, soms in langsrichting ten opzichte van de weg
tot middelgroot en bestaat overwegend uit één laag met kap. De kapvorm is wisselend. Het zadeldak komt veel voor. De kenmerken van de traditionele bebouwing zijn van groot belang voor de eigen eilander sfeer. Met name in het open poldergebied en de buurtschappen is de bebouwing goed zichtbaar en daarmee van grote invloed op het ruimtelijk beeld.
Het beleid is er dan ook op gericht om de traditionele bouwstijlen en de daarbij behorende materialen en kleuren zoveel mogelijk in stand te houden en bij verbouw en nieuwbouw ook bij hedendaagse bebouwing te streven naar harmonie met de eilander bouwtrant. Zoals blijkt uit paragraaf 2.4 wordt op deze beleidsintentie aangesloten.
Visie op uitvoeringsbeleid ruimtelijke ordening
Deze visie geeft richting aan hoe de gemeente met aanvragen en ontwikkelingen omgaat. In de visie is gesteld dat de gemeente de overtuiging heeft dat de bestemmingsplannen en binnenplanse afwijkingsmogelijkheden voldoende ruimte voor ontwikkelingen bieden. De algemene lijn is om binnen 7 jaar in principe niet buitenplans af te wijken van het bestemmingsplan. Wel houdt het college de bevoegdheid om in uitzonderlijke gevallen toch van deze mogelijkheid gebruik te maken, onder andere bij onvoorziene ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij niet op het afwijken van beleid, maar op het veranderen van beleid. Gekozen is om voor deze gevallen een nieuw bestemmingsplan op te stellen met een gewijzigde bestemming voor de betreffende locatie.
In dit geval heeft de gemeenteraad zelf aangegeven dat de in het geldende bestemmingsplan gehandhaafde rechten voor de realisatie van een hotel binnen het plangebied ongewenst is. Dit bestemmingsplan is gericht op het verbeteren van deze situatie door het mogelijk maken van een passende invulling in plaats van een hotel.
Herziene beleidsregels 'toepassen planologische afwijkingen'
Op 27 oktober 2015 heeft het college de Herziene beleidsregels toepassen planologische afwijkingen vastgesteld. Deze beleidsregels geven handvatten in de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan. Er wordt alleen meegewerkt aan een ontwikkeling als er sprake is van een algemeen of maatschappelijk belang. In dit geval is er sprake van een algemeen belang, aangezien de gemeenteraad zelf al heeft laten weten dat de huidige planologische situatie een onwenselijke ontwikkeling toelaat.
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
4.1 Archeologie
Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie.
Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.
De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.
Voor Terschelling wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaart blijkt dat zich in het plangebied archeologische resten kunnen bevinden uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. Bij ingrepen in bodem groter dan 500 m2 wordt geadviseerd om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De ingrepen die nodig zijn voor de uitvoering van dit bestemmingsplan hebben een grotere oppervlakte. Voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zal een archeologisch onderzoek plaatsvinden.
Gelet op de diverse ingrepen die in het verleden op de locatie zijn gedaan (in de 19e eeuw zijn in het plangebied verschillende gebouwen gebouwd en weer gesloopt) is de verwachting dat het bodemprofiel binnen het plangebied verstoord is en de locatie vrijgegeven kan worden voor wat betreft archeologie.
4.2 Bodem
Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.
Het plangebied ligt in een dynamische omgeving dat in de vorige eeuw onderhevig is geweest aan veel veranderingen. Dit geldt ook voor het plangebied zelf. In de 19e eeuw heeft op het perceel verschillende bebouwing gestaan. De laatste bebouwing is in de jaren '90 gesloopt. Het is dus niet uit te sluiten dat er op de locatie verontreinigingen door bedrijfsactiviteiten of sloopafval is ontstaan. Het zal in dat geval gaan om plaatselijke of oppervlakkige verontreinigingen die de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. In het kader van de vergunningverlening is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.
4.3 Cultuurhistorie
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.
Het plangebied heeft op zichzelf geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De structuren in het landschap, zoals de open polder tussen de duinranden, Elzensingels en het lint van dorpsbebouwing langs de Hoofdweg, kunnen als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie ligt het plangebied in een aardkundig waardevol gebied: de Waddeneilanden. De eilanden bestaan uit zeer veel gave en karakteristieke duinvormen waarin sedimentatie en erosieprocessen nog steeds plaats vinden, grote strandvlakten en kwelders met de kenmerkende kreken.
Het plan doet geen afbreuk aan de bestaande structuren en wordt op een verantwoorde manier ingepast in de omgeving. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.
4.4 Ecologie
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet 1998 regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.
Om de effecten van de ontwikkeling op de ecologische waarden in en rondom het plangebied in beeld te brengen is een ecologische beoordeling uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 2. De resultaten worden hierna behandeld.
Gebiedsbescherming
Natura 2000-gebieden
Het plangebied maakt zelf geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De Natura 2000-gebieden Noordzeekustzone en Waddenzee liggen op zodanig grote afstand dat een toetsing met betrekking tot de instandhoudingsdoelen ervan niet nodig is. Het Natura 2000-gebied Duinen Terschelling ligt op 320 meter ten noorden van het plangebied. Daarom is in het kader van externe werking onderzocht of effecten kunnen optreden op beschermde natuur binnen het Natura 2000-gebied, tijdens de aanleg bouw van het park zelf of als gevolg van een toename van de betredingsdruk van het natuurgebied door recreanten na de bouw van de recreatiewoningen.
Samengevat wordt hier de conclusie getrokken dat er geen significant negatieve effecten op de habitattypen en soorten van de Habitatrichtlijn of de soorten van de Vogelrichtlijn zullen optreden in het Natura 2000-gebied gelegen in de omgeving van het plangebied als gevolg van de uitvoering van het plan. Hetzelfde geldt met betrekking tot de mogelijk geringe toename van de betredingsdruk als gevolg van de bouw van het park. Significant negatieve effecten voor de instandhoudingsdoelen van Natura2000-gebied Duinen Terschelling zijn derhalve in het geheel uitgesloten. Er geldt dus met betrekking tot Natura2000-gebied Duinen Terschelling geen vergunningplicht in relatie tot de Natuurbeschermingswet.
Programmatische Aanpak Stikstof
Duinvegetaties zijn gevoelig voor stikstof. In het kader van de Programmatische Aanpak Stikstof is voor de duinen van Terschelling een analyse gemaakt van de hoeveelheid stikstofdepositie en zijn mitigerende maatregelen opgesteld om de negatieve effecten ervan te kunnen beperken. De analyse maakt deel uit van het Beheerplan Natura2000 en is derhalve een onderdeel van de Natura2000-wetgeving. Het Beheerplan concludeert dat door middel van mitigerende maatregelen de negatieve effecten van stikstof zodanig kunnen worden gecompenseerd dat enige uitbreiding van de stikstofdepositie mogelijk is. Het gaat hierbij op 8 mol/ha/jaar. Voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan moet het plan worden aangemeld via Aerius.
Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Nederlands Natuurnetwerk (NNN)
De EHS is beschermd in de Verordening Romte 2014 van de provincie Fryslân. Het gebied rondom het plangebied is onderdeel van de EHS. Het plangebied zelf is van oorsprong bebouwd gebied en heeft een stedelijke bestemming. Het is daarom buiten de EHS gebleven.
Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de EHS. De ontwikkeling niet leidt tot een areaalverlies van de EHS en ook niet tot significante aantasting van de kenmerken en waarden van de EHS. Het provinciale EHS-beleid staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.
Soortenbescherming
In de Ecologische beoordeling is een inventarisatie gemaakt van de potentieel voorkomende beschermde soorten in en rondom het plangebied. Geconcludeerd is dat er geen strikt beschermde diersoorten voorkomen. Binnen het plangebied komen ook geen beschermde plantensoorten voor. Het grasland is ongeschikt voor weidevogels, mede door de beslotenheid van het terrein. In de boomsingels wordt lokaal wel gebroed door enkele soorten zangvogels. Het gaat dan om soorten die algemeen en niet kwetsbaar zijn, en die doorgaans goed aangepast zijn aan menselijke aanwezigheid. De ontwikkeling binnen het plangebied heeft potentieel een positief effect op broedvogels, daar door de voorgestelde beplanting meer broedgelegenheid ontstaat. Broedende vogels mogen niet worden verstoord. Dit wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Verder kunnen er licht beschermde soorten voorkomen, waarvoor op grond van de Flora- en faunawet een vrijstelling geldt.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt uitvoerbaar is binnen de kaders van de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet het beleid ten aanzien van de EHS/NNN.
4.5 Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.
In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken.
Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Deze worden ook niet mogelijk gemaakt. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen voor het plan.
4.6 Geluid
Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) (2012) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds.
De recreatiewoningen zijn op grond van de Wgh geen geluidsgevoelige objecten. Het is daarom niet noodzakelijk om te toetsen aan de Wgh. De Tijs Smitweg, waaraan deze worden gebouwd, is geen drukke doorgaande verkeersroute. Ter plaatse van de recreatiewoningen zal dan ook geen sprake zijn van onaanvaardbare geluidhinder door wegverkeerslawaai.
4.7 Kabels, leidingen en zoneringen
Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang.
In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.
4.8 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer (2016) zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.
Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het projectgebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 14 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 7 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.
Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De realisatie van 12 recreatiewoningen heeft een zeer beperkte invloed op de luchtkwaliteit en een potentieel positieve invloed ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Er zijn er geen belemmeringen voor het plan vanuit dit aspect.
4.9 Milieuzonering
Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.
Het plangebied ligt in een omgeving waarin verschillende recreatieterreinen, horecavoorzieningen en woningen liggen. Relevant voor dit bestemmingsplan zijn twee woningen die ten zuiden van het plangebied, aan de Tijs Smitweg staan.
Voor een kleinschalige complex van recreatiewoningen zijn in de VNG-brochure geen richtafstanden bepaald. Wel zijn richtafstanden opgenomen voor kampeerterreinen en vakantiecentra met keuken (SBI5511) en voor hotels en pensions met keuken (SBI553). Dit zijn bedrijfsactiviteiten uit milieucategorie 3.1 en respectievelijk 1, waarbij richtafstanden van 50 en 10 meter gelden. Gelet op de aard en schaal van het plan zijn de activiteiten qua milieubelasting (met name geluidsuitstraling) meest vergelijkbaar met hotels en pensions. Voor het plan wordt daarom uitgegaan van een richtafstand van 10 meter tot nabijgelegen woningen. Tussen de woningen en de recreatiebestemming ligt een bosstrook. De recreatieve voorzieningen liggen daardoor op minimaal 12 meter vanaf de dichtstbijzijnde woning. Dit is een verbetering ten opzichte van de bestaande planologische situatie, waarin de hotelbestemming op minimaal 4 meter van deze woning ligt.
Bij het ontwerp van het terrein is ook rekening gehouden met de aanwezigheid van de woningen. In de zuidoostelijke hoek van het terrein worden geen recreatiewoningen gebouwd. De bouwvlakken zijn hier ook op afgestemd. Op deze manier wordt voorkomen dat omwonenden overlast ondervinden van de recreanten. Er is op deze manier sprake van een verantwoorde milieuzonering.
4.10 Vormvrije mer-beoordeling
In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r.
drempelwaarden opgenomen.
Het realiseren van recreatiewoningen is niet opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Het is daarom niet nodig om een mer-beoordeling uit te voeren.
4.11 Water
Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.
Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20161007-2-13825). Vanwege de toename aan verharding binnen het plangebied en de ligging nabij een hoofdwatergang is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Het waterschap stelt hiervoor een wateradvies op.
plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.
Veilig
Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied ligt niet in een waterkering van het waterschap en ook niet vrij voor de boezem. Voor Wetterskip Fryslân zijn op dit punt geen belangen aan de orde.
Voldoende
Hoofdwatergang
Ten noorden van het plangebied ligt een hoofdwatergang die een belangrijke functie voor de afwatering van de polder heeft. Om het onderhoud aan deze watergang te kunnen verrichten geldt een vrijwaringszone van 5 meter aan weerzijden van de watergang. Binnen deze zone mogen geen obstakels worden geplaatst. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De beplantingsstrook aan deze zijde staat er al. Binnen 5 meter worden geen extra mogelijkheden geboden. De watergang is aan de andere zijde goed bereikbaar.
Peilbeheer
Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van de bebouwing.
Compensatie
Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 1.500 m2 in het landelijk gebied.
De ontwikkeling leidt tot een verhardingstoename van circa 2.500 m2 in de vorm van recreatiewoningen, ontsluitingswegen en parkeergelegenheid. Als waterberging wordt binnen het plangebied een laag infiltratiegebied (wadi) aangelegd. Deze zone krijgt een oppervlakte van circa 1.000 m2. Dit gebied biedt voldoende bergingscapaciteit voor de nieuwe verharding. De aanleg van de wadi is gewaarborgd via de Keur van het waterschap.
Schoon
Afvalwater en regenwatersysteem
Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater op het bestaande rioleringssysteem afgevoerd. Schoon hemelwater vanaf de verhardingen wordt afgevoerd op de Waddenzee.
Waterkwaliteit
De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.
Vervolg
Waterwet
Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.
Procedure
In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies. Dit wateradvies wordt gecommuniceerd met de aanvrager en als uitgangspunt gehanteerd bij de uitwerking van het plan.
Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving
5.1 Inleiding
Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.
5.2 Algemeen
Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.
5.3 Toelichting op de bestemmingen
De wijze van bestemmingen is afgestemd op de bestemmingsplannen voor de recreatieterreinen ten noorden van het plangebied (Midsland-Noord en Formerum-Noord). De bedrijfsmatig geëxploiteerde terreinen van recreatiewoningen met daarop een samenhangend bebebouwingsbeeld hebben hierin de bestemming 'Recreatie - 2 (recreatiewoningenterreinen)', waarbij de belangrijkste randbeplanting is bestemd als 'Bos'. Deze bestemmingen komen ook in het plangebied van dit bestemmingsplan voor:
Bos
De randbeplanting langs de noord-, west- en zuidzijde van het plangebied is een belangrijk onderdeel van de landschappelijke inpassing van het terrein. Deze vormt tevens een buffer tussen de recreatieve voorzieningen en de zuidelijk gelegen woningen. Deze 7 meter brede rand is bestemd als 'Bos'. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en moet de beplanting worden gehandhaafd.
Verwijderen van beplanting is alleen mogelijk wanneer er geen afbreuk wordt gedaan aan aan de natuurlijke, landschappelijke en de cultuurhistorische waarden en aan de landschappelijke inpassing van het recreatiewoningenterrein.
Recreatie - 2 (recreatiewoningenterreinen)
(recreatiewoningenterreinen)'. De recreatiewoningen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Er is gebruik gemaakt van één ruim bouwvlak dat is afgestemd op de in paragraaf 2.3 beschreven inrichting. Deze opzet biedt enige flexibiliteit voor de uitwerking van het inrichtingsplan, maar waarborgt de uitgangspunten voor de ruimtelijke inpassing. Binnen het bouwvlak mogen maximaal 12 recreatiewoningen gebouwd worden. Voor de recreatiewoningen geldt verder een maximale oppervlakte van 90 m2 en een goot- en bouwhoogte van 2,8 en 7 meter.
Het gebruik van het recreactieterrein is in strijd met het bestemmingsplan wanneer de randbeplanting binnen de bestemming 'Bos' niet is aangelegd of in stand wordt gebouwd (voorwaardelijke verplichting).
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.
In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vindt het overleg plaats met diensten van Rijk en Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties. De resultaten hiervan worden in dit bestemmingsplan verwerkt.
Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Na de ter inzagelegging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
6.2 Economische uitvoerbaarheid
Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).
Financiële haalbaarheid
De ontwikkeling is een particulier initiatief. Het perceel is eigendom van de aanvrager. De plan- en procedurekosten en de kosten voor de uitvoering van het plan worden verhaald uit de exploitatie van de recreatiewoningen. De financiële haalbaarheid van het plan is niet in het geding.
Grondexploitatie
Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.
Dit bestemmingsplan maakt bouwplannen in de zin van het Bro mogelijk. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit plan is het kostenverhaal geregeld in een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer.
Hierin is onder andere het planschadeverhaal geregeld. Verder worden de plankosten via leges op de initiatiefnemer verhaald. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt van het vaststellen van een exploitatieplan afgezien.
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1 Marktonderzoek Van der Reest
Hèt adviesbureau voor de bedrijfsmatige kant van de recreatiesector!
* Bedrijfsplannen
* Toekomstvisies
* Haalbaarheidsonderzoek
* Trends en ontwikkelingen
* Doelgroepenbeleid, leisure leefstijlen
* Exploitatie-prognose
Algemeen: Kwaliteitsverbetering
Meer beleving - verbetering identiteit Duurzaamheid en energiebesparing
Toename comfort en luxe accommodatie Toeristisch kamperen krimpende markt
Vaste standplaatsen stacaravans: sterke vergrijzing en krimp Groepsaccommodaties: dalende tendens
Bungalowsector: stabilisatie tot lichte groei (mits geen standaard accommodatie)
Hotelsector: lichte groei, vechtmarkt
* veel campings/kampeerplaatsen (ca. 60 % van slaapplaatscapaciteit)
* veel huisjes (> 15 % van slaapplaatscapaciteit) maar veel `van het zelfde’ en nauwelijks in het hogere segment (veel middelmaat zonder bijzondere eigenschappen)
* particuliere verhuur (ca. 12,5 % van slaapplaatscapaciteit)
* groepsaccommodaties: kleiner wordend aanbod, weinig kwaliteit (< 5 % van de slaapplaatscapaciteit)
* hotels en hotelappartementen ruim 10 % van slaapplaatscapaciteit
Ontwikkeling beddencapaciteit gemeente Terschelling vanaf 1995
Categorie 1995 2000 2005 2012
Hotels /pensions / B&B Appartementenhotels B & B
Kampeerterreinen Groepsaccommodaties
Zomerhuisjes / tweede woningen Particulier verhuur / appartementen
1.323
11.523 1.016 2.247 2.400
1.373
11.602 796 2.963 2.469
1.273 397
11.910 799 3.055 2.416
1.147 963 8 11.966 651 3.131 2.586
Totaal 18.919 19.175 19.850 20.452
Bezettingsgraad
Conclusie:
Terschelling doet het goed in de huisjesverhuur, heeft stevige concurrentie in de hotelsector en redelijk in de
kampeersector (kort seizoen).
Huisjes doen het verreweg het beste op Terschelling, echte jaarrond-bestemming!
Bezettingsgraad
Nederland Terschelling Friesland Zeeland
% nachten % nachten % nachten % nachten
Camping 22,4 50,4 28,3 63,7 22,0 49,5 34,5 77,6
Recreatiewoningen 39,9 140,8 45,1 159,2 39,9 140,8 37,9 133,8 Hotels 42,8 151,1 32,3 114,0 42,9 147,9 45,7 161,3 Bron:Van der Tuuk (2007)
Mogelijkheden:
Hotel-restaurant met ca. 60 kamers (120 bedden) of ca. 45 hotelappartementen (90 bedden)
Invloed op toerisme:
Toename van het aanbod
Groeiende concurrentie van vakantieparken met unieke
accommodaties, B & B concepten, particuliere verhuur
Mogelijkheden:
Bebouwing met slaapruimten, sanitair en dagverblijven voor ca. 240 bedden
Invloed op toerisme:
Sterk dalende vraag
Ontwikkelingen gaande als upgrading naar `Stay Okay’:
van jeugdherberg naar low-budget hotel
Mogelijkheden:
Er is ruimte voor ca. 40 chalets, dat is in totaal ca. 240 bedden Invloed op toerisme:
Al veel aanbod op Terschelling
Trekt geen nieuwe doelgroepen aan
Mogelijkheden:
Ca. 15 stuks recreatiewoningen, totaal 90 bedden Invloed op toerisme:
Seizoensverlengend t.o.v. campings en chalets
Toenemende vraag kleinschalige accommodaties met een hoog
kwaliteitsniveau en iets extra’s in de voorzieningensfeer doen
het erg goed.
Overige voordelen:
Weinig aanbod op Terschelling!
Geschikt voor verhuur met rendement Minder belastend voor het landschap
Positief voor de kwaliteitsopbouw van het verblijfsrecreatieve aanbod
Positief voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen Hogere bestedings-segment gasten
Toename korte vakanties 3 generatie familie
Als familie in één accommodatie met eigentijdse huiselijke sfeer
Hoog kwaliteitsniveau en extra (wellness) voorzieningen
Binnen de regels van het Bestemmingsplan is er een aanzienlijke
bouwmogelijkheid voor een hotel met een oppervlakte tot 2.230 m2.
Kleinschalige invulling met luxe recreatiewoningen kan juist het verschil maken, minder bouwoppervlak, minder massa,
straalt kwaliteit uit en zal zorgen voor een vernieuwing van
het aanbod en het aantrekken van nieuwe doelgroepen.
Bijlage 2 Ecologische beoordeling
Westerkeijn, Midsland-Noord – Terschelling; een ecologische beoordeling van het plan.
P.J.Zumkehr.
ZUMKEHR ECOLOGISCH ADVIESBUREAU Midsland – Terschelling
Juni 2016
