Onderwerp : Herontwikkeling Briljantstraat 1 en 5 Alphen aan den Rijn

Raadsvoorstel

Jaargang : 2020

Zaaknummer : 330955

Datum : 17 november 2020

Onderwerp : Herontwikkeling Briljantstraat 1 en 5 Alphen aan den Rijn

Voorstel:

1. De ontwikkeling van een wijkcentrum met voedselbankfunctie te realiseren op de Briljantstraat 1;

2. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de verbouwing ad. € 1.597.200,- (incl. BTW) en dit conform beleid te activeren en af te schrijven in 25 jaar;

3. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de inrichting en vaste installaties ad.

€ 217.800,- (incl. BTW) en dit conform beleid te activeren en af te schrijven in 15 jaar;

4. Een incidenteel budget beschikbaar te stellen voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte ad. € 60.500,- (incl. BTW);

5. De totale (kapitaal)-lasten ad. € 2.4381.102,- te dekken middels:

a. vrijval van reeds beschikbaar gestelde dekking vanuit de reserve

welzijnsaccommodaties ad. € 350.000,- in de jaren 2021 tot en met 2025

b. Vanaf 2026 wordt gedurende de looptijd van de investeringen, respectievelijk 25 en 15 jaar, een bedrag van € 104.280 te onttrekken aan de exploitatieruimte van de gemeentelijke begroting.

6. De hiervoor genoemde financiële gevolgen in de begroting te verwerken middels een separate begrotingswijziging.

Publiekssamenvatting

Bij de besluitvorming herijking dorps- en buurthuizen is het plan opgevat om een Ontwikkelcentrum te realiseren in de Edelstenen- en Planetenbuurt. Parallel aan deze ontwikkeling liep er een traject om de voedselbank een eigen plek te geven. Dit heeft

geresulteerd in een locatie bij de Briljantstraat. Beide ontwikkelingen zijn gezamenlijk opgepakt als één project. De voedselbank heeft meegedacht over de herontwikkeling Briljantstraat 1 en 5 om te komen tot één gebouw met een gezamenlijke entree. De voedselbank heeft wel apart een ruimte nodig voor de opslag, uitgifte. Deze aparte ruimtes worden door een ontvangstplein verbonden aan de multifunctionele accommodatie. Hierdoor ontstaat één gebouw. Briljantstraat 5 kan na de realisatie gesloopt worden.

Door het realiseren van één gebouw en de inhoudelijke ambities voor de Edelstenenbuurt zijn de kosten echter hoger dan het beschikbare budget. De gemeenteraad wordt gevraagd de realisatie van het wijkcentrum met voedselbankfunctie vast te stellen en de benodigde

€ 2.438.150,-(incl. btw en rentelasten) aan de algemene reserve en de reserve vastgoed welzijnsaccommodaties te onttrekken.

Inleiding

De Edelstenenbuurt staat bekend als een van de kwetsbare buurten met een zwakke economische en sociale structuur. Een gezamenlijke integrale aanpak van alle sociaal maatschappelijke organisaties is noodzakelijk.

De omgeving schets van dit gebied toont het gebrek aan van een verbindende voorziening in de wijk en de ervaren afstand tussen de doelgroep en de professionals.

In het vastgestelde beleid van de herijking dorps- en buurthuizen is al besloten dat er in de Edelstenenbuurt op de Briljantstraat 1 een wijkcentrum komt.

Het besluitpunt luidde als volgt:

“Briljantstraat 1 te benoemen tot Buurthuis van de Toekomst voor Ridderveld om vanuit deze locatie activiteiten in het kader van talentontwikkeling en educatie voor alle leeftijden te ontwikkelen. De jongeren die gehuisvest zijn in Briljantstraat 5 kunnen hier ook een plek krijgen. Ook is er op deze locatie plaats voor de maatschappelijke partners om van hieruit samen te werken.”

Parallel aan deze ontwikkeling liep er een traject om de voedselbank een eigen plek met opslag en uitgifte te geven in Alphen aan den Rijn. In de raadsbrief van 7 november 2019 is

aangegeven dat in de gesprekken die met de Voedselbank hebben plaatsgevonden al besproken is dat de functie van de Voedselbank, gekoppeld aan de ontwikkeling van een nieuw

buurtcentrum tot meerwaarde zou kunnen leiden voor de wijk. Een buurtcentrum waar ontmoeting, participatie en educatie centraal staat.

In de ontwikkeling van de plannen is men gekomen tot een voorstel voor één gebouw met een gezamenlijke entree. Briljantstraat 5 wordt na realisatie gesloopt. Voor realisatie is meer budget nodig dan aanvankelijk is begroot.

Beoogd maatschappelijk resultaat

Het doel van de herontwikkeling van de Briljantstraat 1 is, om te komen tot een laagdrempelige locatie waar inwoners elkaar ontmoeten, deel kunnen nemen aan de geboden maatschappelijke activiteiten en ondersteuning. Er wordt hier integraal en gebiedsgebonden door alle partners samengewerkt op het gebied van opvoeden, talentontwikkeling, welzijn, juridische en

pedagogische vraagstukken en begeleiding naar school, instanties en hulpverlening.

Kader

- Fase 3 van de herijking dorps- en buurthuizen, 2020/298733, vastgesteld op 16 juli 2020.

- Plan van Aanpak Edelstenenbuurt 2020

Argumenten

De locaties Briljantstraat 1 en 5 zijn gelegen in de Edelstenenbuurt. Deze kwetsbare

multiculturele wijk kent veel sociale problematiek. Deze buurt ligt voortdurend onder de loep in de media en politiek. Een klein incident heeft een grote weerslag op de beeldvorming richting de buurt, de professionals en de gemeente. Dit geeft ook een eigen dynamiek, onder druk is de neiging aanwezig om af te wijken van de doelen en “losse” maatregelen te nemen. De realiteit is ook dat de lange termijn doelen slechts langzaam zichtbaar zijn. De laatste tijd hebben

incidenten en ontwikkelingen in de Edelstenenbuurt ertoe geleid dat inwoners zich onveilig voelen. Het plan van aanpak Edelstenenbuurt heeft als doel om van deze buurt een leefbare, vitale en veilige buurt te maken waarin alle generaties zich veilig voelen en naar vermogen kunnen participeren in de samenleving.

De inwoners en maatschappelijke organisaties die actief zijn in de buurt missen een laagdrempelige verbindende, multifunctionele locatie waar inwoners elkaar en ook de professionals kunnen vinden en ontmoeten

Met de ontwikkeling van Briljantstraat 1 komt er een toegankelijke voorziening, dichtbij de inwoners en kan hier uitvoering gegeven worden aan de preventie agenda. Zoals te lezen is in de participatie paragraaf zijn we met de actieve maatschappelijke organisaties gekomen tot het voorlopig ontwerp. De activiteiten die nu plaatsvinden in Briljantstraat 1 worden gecontinueerd en na de herontwikkeling naar behoefte uitgebreid.

Huidige activiteiten

- Kook-activiteiten met buurtbewoners door de Blije Wijk - Taallessen en taalcafé

- Naailessen (Tom in de buurt en afzonderlijke activiteit vanuit een groep inwoners) - Ontmoeting

- Sorteerwerk Stichting Slimm en vergaderingen stichting Slimm Toekomst:

Naast de huidige activiteiten komen de volgende functies in het nieuwe wijkcentrum (behalve Stichting Slimm)

- Jongerenactiviteiten

- Bibliotheekfunctie gericht op een kinder- jeugd en mindergeletterde collectie die in het binnenplein komt te staan (de bibliotheek zal een bestaande mini-dependance verhuizen naar het wijkcentrum)

- Educatieve lessen

- Activiteiten van Tom in de buurt - “Aanlandplekken” voor professionals

- Spreekuren professionals en individuele gesprekken - Papierwinkel en bijstandwinkel

- Stichting Vrouw

- Voedselbankfunctie (opslag en uitgifte)

Voedselbank

Tijdens het ontwerpproces van Briljantstraat 1 en het project voor de voedselbank op de locatie Briljantstraat 5 is het idee ontstaan om er één gebouw van te maken. De Voedselbank gaf ook aan de voorkeur te geven aan één pand met een gezamenlijke entree.

Doordat het één gebouw wordt met twee eigenaren zullen contractuele afspraken gemaakt worden over beheer, onderhoud en andere zaken die te maken hebben met gezamenlijk gebruik van bepaalde onderdelen.

De voedselbank neemt de kosten voor de bouw van hun “eigen” deel voor hun rekening. Hierin investeert de gemeente niet in, ook niet in de vorm van een garantiestelling.

Omdat de voedselbank bouwt op gemeentegrond moet er na besluitvorming afspraken gemaakt worden met betrekking tot een vorm van erfpacht of opstal waarbij de gemeente de

Voedselbank maximaal wil faciliteren. Hierover zal afzonderlijke besluitvorming plaatsvinden. Er wordt gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst met de Voedselbank om deze

ontwikkeling mogelijk te maken en de afspraken vast te leggen.

Stichting Slimm

De huidige gebruiker, Stichting Slimm, zal niet in de huidige omvang gebruik kunnen maken van het gebouw. In gesprekken is door de stichting aangegeven dat ze niet willen participeren in het nieuwe concept. Ze hebben een verzoek gedaan aan de gemeente om te helpen zoeken naar een andere soortgelijke locatie.

Binnen het gemeentelijk vastgoed is geen ruimte beschikbaar van voldoende omvang en hetzelfde geldt bij navraag bij Woonforte.

Stichting Slimm heeft een huurovereenkomst die maandelijks opzegbaar is. Zodra, na

besluitvorming, bekend is wanneer de (ver)bouw kan starten kan de gemeente ruimschoots van te voren de huur opzeggen.

Ontwikkeling van het wijkcentrum

Het ontwikkelen van één locatie heeft de volgende voordelen:

- Een multifunctioneel gebouw met gedeelde voorzieningen.

- Duurzaamheid qua functionaliteit van het gebouw: meer flexibiliteit in het gebouw indien de functies op termijn wijzigen. Mocht bijvoorbeeld de functie van voedselbank op termijn verdwijnen omdat het overbodig wordt, kan dat gedeelte van het gebouw met kleine ingrepen een andere functie krijgen.

- Eén entree en daardoor minder stigmatiserend. Het gebouw is zo multifunctioneel dat er legio redenen zijn waarom iemand naar binnen gaat: bibliotheek, voedselbank,

ontmoeten, bijeenkomsten, individuele hulpverlening, activiteiten in het kader van sociale activering, het bijwonen van een sociale activiteit en nog andere functies worden daar ondergebracht.

- Samenwerking tussen de partijen komt makkelijker tot stand vanuit één gebouw. Een inhoudelijke samenwerking tussen de voedselbank en de maatschappelijke

(professionele) partners is één van de doelen.

- Bij de bouw/verbouwing kan Briljantstraat 5 blijven staan en gaan de activiteiten van de partners en inwoners door. Ook de voedselbank kan daar terecht voor uitgifte in de

- Een investering in deze buurt op deze schaal geeft een positief signaal aan de inwoners:

de partijen zijn bereid om te investeren in deze buurt op de langere termijn.

- Alle partners zitten onder één dak waardoor de overheadkosten worden gedrukt. Dit levert voor alle maatschappelijke professionele partners minder structurele lasten op.

Dit ontwerp sluit goed aan op de visie gebiedsregie Edelstenen- en Planetenbuurt die wij voor ogen hebben.

Nadelen van één locatie:

- Kosten voor de gemeente zijn hoger dan geraamd. De extra kosten voor het realiseren van de gezamenlijke entree en het multifunctionele plein bedragen € 230.000,= incl.

btw. Deze

extra investering maakt de functionaliteit van het gebouw groter, de diverse

(toekomstige) gebruikers hebben aangegeven dat er ruimte moet zijn voor ontmoeting en interactie. De huidige aula is hiervoor te klein. Ook is met het uitvoeren van het binnenplein de toegankelijkheid voor minder validen beter te realiseren en biedt onderdak aan de collectie van de bibliotheek.

- Er zijn twee eigenaren voor één gebouw en dat vraagt een heldere verdeling van exploitatie en beheer en eigendomspositie.

De verbouwkosten van de Briljantstraat bedragen 1,1 miljoen (ex. btw). Hiervan is € 388.000,- investering in duurzaamheid en de kosten voor de bouw van de gezamenlijke entree bedraagt

€ 190.000,- (€ 230.000,- incl. btw). De rest van de kosten zijn voor het opknappen van het gebouw (incl. installaties). Dit wordt zeer sober en doelmatig uitgevoerd.

Duurzaamheid

Het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed is één van de doelstellingen van het programma duurzaamheid. Het ontwerp houdt rekening met een maximale investering in duurzaamheid:

zonnepanelen, koude/warmtepomp (van het gas af), isolatie en groene daken. In totale investeringskosten hebben de duurzaamheidsmaatregelen een waarde van ongeveer

€ 388.000,=.

Na realisatie van het gebouw wordt het openbaar gebied heringericht. Ook daar zijn al ideeën en initiatieven voor een duurzaam openbaar gebied: er wordt o.a. al nagedacht met een initiatiefnemer over een stadstuin.

Participatie

Samen met de in de wijk actieve maatschappelijke organisaties zoals Tom in de buurt, Boost, de Blije Wijk, De Voedselbank, Stichting Slimm, Stichting vrouw, politie, Woonforte, bibliotheek en Go voor jeugd zijn we gestart met de gebiedsontwikkeling voor Briljantstraat 1 en 5. Om de visie en invulling verder vorm te geven hebben we de volgende stappen gezet: -Interne werkgroep is bijeen geweest om de beleidswensen te inventariseren

- Een eerste ontwerpsessie met betrokken stakeholders

- De ontwerpsessie heeft geleid tot input voor het programma van eisen/wensen voor het gebouw en een eerste ontwerp schets

- Het eerste ontwerp is eind augustus getoetst bij de potentiële gebruikers en is gedeeld met de jongeren tijdens een activiteit met de jongerenwerkers.

Na besluitvorming starten we met de communicatie naar en participatie van de buurtbewoners.

De coronaperiode waarin deze plannen vorm hebben gekregen hebben het proces van plan- en ideeënvorming iets vertraagd. Ook de participatie van inwoners was en is complex. Toch gaan we na besluitvorming in het college een participatietraject starten.

Financiële consequenties Incidentele kosten

Voor de realisatie/verbouwing van Briljantstraat 1 als wijkcentrum is in de herijking dorps- en buurthuizen, fase 3, is € 350.000,= opgenomen. Dit was vooral voor schilderwerk en

achterstallig onderhoud/installaties.

Door de inhoudelijke ambities en de duurzaamheidsambities en het realiseren van één gebouw zijn de kosten hoger dan het beschikbare budget. Inclusief de gezamenlijke entree en

duurzaamheidsmaatregelen laten de eerste berekeningen een investering van € 1.875.500,=

(incl. btw) zien. Hiervan is 388.000 een investering in duurzaamheidsmaatregelen. Het bedrag van € 1.875.500,= is opgebouwd uit de volgende componenten

Startbedrag

Afschrijven in aantal jaar Investeringsbudget openbare ruimte 60.500 nvt

Verbouwingskosten 1.597.200 25

Technische installaties 217.800 15

Effect op exploitatieruimte begroting 1.875.500

De onderlinge investeringsonderdelen worden conform de componentenbenadering gesplitst en separaat geactiveerd.

Het jaarlijks effect op de exploitatie kan daarmee als volgt worden weergegeven

Jaarlijks effect op begroting per jaar

Startbedrag

Afschrijven in aantal

jaar 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal effect op

de begroting

Investeringsbudget openbare ruimte 60.500 nvt 60.500 60.500

Verbouwingskosten 1.597.200 25 43.345 86.690 86.690 86.690 2.167.238

Technische installaties 217.800 15 8.795 17.591 17.591 17.591 263.864

Reeds beschikbaar 350.000 Herijking MFA

nvt -60.500 -52.140 -

104.280

-104.280 -28.800 -350.000

1.875.500 0 0 0 0 75.480 2.491.602

De raad wordt verzocht:

b. een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de inrichting en vaste installaties ad.

€ 217.800,- (incl. BTW). Conform beleid wordt dit geactiveerd en afgeschreven in 15 jaar.

c. Een incidenteel budget beschikbaar te stellen voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte ad. € 60.500,- (incl. BTW).

Dekking

De totale (kapitaal)-lasten ad. € 2.431.102,- worden gedekt middels:

a. vrijval van reeds beschikbaar gestelde dekking vanuit de reserve welzijnsaccommodaties ad.

€ 350.000,- in de jaren 2021 tot en met 2025

b. Vanaf 2026 wordt gedurende de looptijd van de investeringen, respectievelijk 25 en 15 jaar, een bedrag van € 104.280 onttrokken aan de exploitatieruimte van de gemeentelijke

begroting.

Structurele kosten voor exploitatie en beheer

De structurele kosten voor exploitatie en beheer zijn beschikbaar gesteld via de herijking dorps- en buurthuizen. Door de “inhuizing” van de maatschappelijke partners zijn er huurinkomsten die zorgen voor een gezond exploitatiemodel.

Realisatie

Na besluitvorming van de raad wordt:

- Het communicatie en participatie traject naar (buurt)bewoners en potentiële gebruikers wordt verder uitgewerkt.

- Afhankelijk van de besluitvorming wordt contact gezocht met de voedselbank om de mogelijkheid van een gezamenlijke aanbesteding te verkennen en het bouwproces verder vorm te geven en een planning op te stellen. Uitgangspunt is om in het tweede kwartaal van 2021 te starten met de werkzaamheden. Na realisatie van Briljantstraat 1 wordt het pand aan de Briljantstraat 5 gesloopt.

- Het contract met Stichting Slimm wordt opgezegd zodat het gebouw vrij komt voor verbouwing.

Bijlage(n)

- Voorlopig schetsontwerp en plaatgrond Briljantstraat 1

Burgemeester en wethouders van Alphen aan den Rijn,

de secretaris, de burgemeester,

Besluit

Jaargang : 2021

Zaaknummer : 343530 Onderwerp

:

Budgetten Herontwikkeling Briljantstraat 1 en 5 Alphen aan den Rijn

De raad van Alphen aan den Rijn,

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 november 2020,

besluit:

1 in te stemmen met de ontwikkeling van een wijkcentrum met voedselbankfunctie op de Briljantstraat 1;

2 een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de verbouwing ad. € 1.597.200,- (incl.

BTW) en dit conform beleid te activeren en af te schrijven in 25 jaar;

3 een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de inrichting en vaste installaties ad.

€ 217.800,- (incl. BTW) en dit conform beleid te activeren en af te schrijven in 15 jaar;

4 een incidenteel budget beschikbaar te stellen voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte ad. € 60.500,- (incl. BTW);

5 de totale (kapitaal)-lasten ad. € 2.4381.102,- te dekken middels:

a. vrijval van reeds beschikbaar gestelde dekking vanuit de reserve

welzijnsaccommodaties ad. € 350.000,- in de jaren 2021 tot en met 2025;

b. vanaf 2026 gedurende de looptijd van de investeringen, respectievelijk 25 en 15 jaar, een bedrag van € 104.280 te onttrekken aan de exploitatieruimte van de

gemeentelijke begroting.

6 de hiervoor genoemde financiële gevolgen in de begroting te verwerken middels een wijziging van de programmabegroting 2021.

Gewaarmerkte bijlage(n):

- Wijziging van de programmabegroting 2021

Vastgesteld in de openbare vergadering van 25 maart 2021.

De raad van Alphen aan den Rijn,

de griffier, de voorzitter,