Zienswijzenrapportage behorend bij de omgevingsvergunning voor het restaureren van de Hofstede Batestein op het adres Kievitstraat 44 in Woerden (dossier OLO3635705)

(1)

Zienswijzenrapportage behorend bij de omgevingsvergunning voor het restaureren van de Hofstede Batestein op het adres

Kievitstraat 44 in Woerden (dossier OLO3635705)

1. Aanvraag omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder a, c en f van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).

Op 28 april 2018 ontving de gemeente een aanvraag om een omgevingsvergunning van Stichting Hofstede Batestein, Nieuwendijk 46 in Woerden voor het restaureren van de voormalige boerderij ‘de Hofstede Bredius’, een rijksmonument, op het adres Kievitstraat 44 in Woerden. De besluitvormings- procedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.10 van Wabo. Dit artikel bepaalt dat afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is op de voorbereiding van de beschikking als de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoelt in artikel 2.1, eerste lid onder f: ‘het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht’.

Voor deze aangevraagde activiteit is de uitgebreide procedure van toepassing.

2. Zienswijzen

De aanvraag met bijbehorende stukken en het ontwerpbesluit lagen ter inzage van 20 september 2018 tot en met 31 oktober 2018. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld hun zienswijze kenbaar te maken. Van die gelegenheid maakten gebruik:

1. Stichting Hofstede Batestein, Nieuwendijk 46 uit Woerden (geregistreerd onder nummer 18.021481)

2. Dierenweide Kukele-Boe uit Woerden (geregistreerd onder nummer 18.022198) 3. Bewoners van de Burgemeester H.G. van Kempensingel en het Kalsbeek College uit

Woerden (geregistreerd onder nummer 18.022120)

3. Kern zienswijzen

Wij vatten elke zienswijze per punt kernachtig samen en voorzien deze tevens puntsgewijs van een reactie. Daarbij geven wij aan of het punt wel of geen aanleiding geeft om het ontwerpbesluit aan te passen.

3.1 Stichting Hofstede Batestein (hierna: stichting)

De kern van de zienswijze heeft betrekking op de volgende punten

3.1.1 Nog in te dienen gegevens/bescheiden: stutplan

Met betrekking tot het stutplan wordt in het bestek voorgeschreven dat de aannemer voor aanvang van de sloopwerkzaamheden beide topgevels en daar waar nodig de binnenmuren voorziet van benodigd stut- en stempelwerk. De gemeente heeft als eigenaar sinds 2015 geen reden gezien om het gebouw te stutten. Nu de restauratievoorbereidingen in volle gang zijn vindt de stichting het niet redelijk dat zij wel extra kosten moeten maken door de verplichting een stutplan te laten opstellen en uit te laten voeren anders dan in het bestek is opgenomen.

Behorend bij melding: OLO3635705 Datum: 30 april 2019

Namens het College van B&W van de gemeente Woerden:

Gezien en accoord.

(2)

Reactie:

Ten tijde dat de gemeente eigenaar was van het pand stond het leeg, had het geen bestemming en vonden er geen (ver)bouw- of andere activiteiten in het pand plaats. Het was dan ook niet nodig om het gebouw te stutten. Nu de voorbereidingen om het gebouw te restaureren in volle gang zijn kunnen muren en plafonds door (sloop)werkzaamheden die worden uitgevoerd alsnog omvallen dan wel instorten of naar beneden komen. Daarnaast is in de overlegde werkomschrijving een kopje ‘stut- en sloopwerken’ opgenomen, maar wordt echter niets vermeld over stutwerk. Ook zijn de sloopwerkzaamheden in de werkbeschrijving te algemeen beschreven waardoor de gemeente van mening is dat deze verplichting moet worden opgenomen.

Dit punt geeft geen aanleiding om het ontwerpbesluit aan te passen.

3.1.2 Voorschriften Dakbeplating

Er is bij de Hofstede geen historische grond om op lange termijn een glooiend dak na te streven. In het gebouw moet een geheel nieuwe draagconstructie voor de kap komen en de kap wordt ook geheel nieuw opgebouwd. Het moeten aanbrengen van enkele of dubbeldunne dakbeplating betekent dat een zwaardere ondersteunende dakconstructie moet worden aangebracht wat kostenverhogend werkt wat niet voorzien is in de begroting. Verzocht wordt om dit voorschrift te laten vervallen.

Reactie

De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (hierna: RCE) heeft op 22 juni 2018 een definitief advies over onderhavig bouwplan afgegeven. De RCE is een groot voorstander van het behoud van de traditionele riet gedekte kap en de traditionele wijze van rietdekken. Gezien het nieuwe gebruik van het gebouw vindt de RCE het aanbrengen van een schroefdak om veiligheidsredenen acceptabel, maar wilt zij ten aanzien van de beplating dat deze enkel dan wel dubbeldun wordt aangebracht, zodat de kap in de toekomst weer natuurlijke glooiingen kan gaan vertonen. Het voorschrift van de RCE is gebruikelijk bij dakrenovaties van oude boerderijen waarbij de glooiingen van het oude dak behouden moeten blijven om het oude karakter te handhaven. De rimpelingen van de tijd mogen gezien worden.

Bij de Hofstede is er helemaal geen dak meer. Er komt weer een nieuw strak uitgelijnd dak op. De bestaande fundering is zodanig stabiel dat er in de toekomst geen glooiingen in het dak worden verwacht. Ook voor de brand in 2008 had de boerderij al een strak, met riet gedekt, zadeldak. Dit voorschrift is dus overbodig. Gelet op de extra kosten kan er mee worden ingestemd dat dit voorschrift bij nader inzien vervalt.

Dit punt geeft aanleiding om het ontwerpbesluit aan te passen. Het voorschrift om de beplating enkel, dan wel dubbeldun aan te brengen komt te vervallen.

Voorste Notenboom

Gezien de grote wond in de bast van de boom is het niet verstandig om de boom te handhaven. Deze staat ook veel te dicht aan de rand van de vijver, waardoor de boom al sterk overhelt. Op termijn zal de boom verwijderd moeten worden om het risico van omvallen te vermijden. In het nog te maken erfinrichtingsplan zal een dergelijke boom weer terugkeren, maar op een betere, toekomst vastere plek op het erf. Verzocht wordt om dit voorschrift te laten vervallen.

Reactie

Het bouwplan is tijdens de vergadering van de gemeentelijke monumenten- en welstandscommissie, de ‘Commissie voor Ruimtelijke kwaliteit en Erfgoed‘ (hierna: commissie), op 5 september 2018 behandeld. De commissie is positief: ‘Voor de erfinrichting is een globaal vlekkenplan gemaakt. Dit plan wordt nader uitgewerkt in relatie tot het grotere plan Brediuspark en Stationsgebied. Het boerenerf wordt hersteld en enkele bomen worden gerooid. De commissie pleit voor behoud van de

(3)

voorste notenboom. Deze is karakteristiek, staat niet in de weg en kan met enige zorg wellicht nog een poosje mee’. De commissie hecht er veel waarde aan dat er een notenboom in het inrichtingsplan blijft. De betreffende notenboom zal op termijn moeten worden verwijderd. Het voorschrift wordt dan ook zodanig aangepast dat deze boom moet blijven staan tot het moment dat er in de nabijheid van de huidige plek een nieuwe notenboom is geplant.

Dit punt geeft aanleiding om het ontwerpbesluit aan te passen. De voorwaarde met betrekking tot de notenboom wordt aangepast.

3.2 Dierenweide Kukele-Boe (hierna: Kukele-Boe)

De kern van de zienswijze heeft betrekking op de volgende punten

3.2.1 Wijziging bestemmingsplan, woonboerderij krijgt horecabestemming

Stichting Landgoed Bredius blijft Kukele-Boe bedreigen in haar bestaan door op oneigenlijke wijze grond te claimen. Deze zijn ook in een ‘voorlopige’ schets in de ontwerp-omgevingsvergunning benoemd en gaan een eigen leven leiden.

Reactie

Op de situatietekening behorende bij het ontwerpbesluit is aangegeven op welke gronden de

aanvraag ziet. De aanvraag ziet op het omzetten van de functie van het pand naar horeca. Daarnaast krijgt de bijbehorende grond de functie van een terras. De voorlopige schets die is gebruikt in de ruimtelijke onderbouwing gaat over een voorlopig ontwerp van de inrichting van de gronden. Zoals ook nader toegelicht in de ruimtelijke onderbouwing zal de nadere invulling worden geconcretiseerd in het zogenaamde centrumplan. De inrichting van het gebied maakt dan ook geen deel uit van de

vergunning.

3.2.2 Milieuaspecten

Qua milieuaspecten gaat Kukele-Boe ervan uit dat zij in de toekomst, op basis van het advies van de Odru, geen nadelige milieugevolgen zullen ondervinden van de vestiging van de horecagelegenheid.

Reactie

Naar aanleiding van de ingekomen reactie is de onderbouwing met betrekking tot de milieuzonering uitgebreid. In hoofdstuk 5.4 van de ruimtelijke onderbouwing is het volgende opgenomen:

Aan de noordwestzijde van het plangebied is een dierenweide gesitueerd. Voor een kinderboerderij geldt een richtafstand van 30 meter tot woningen. Deze afstand geldt formeel niet voor horeca, maar de buitenruimte van het restaurant ligt wel binnen de 30 meter van de boerderij. Omdat het

planvoornemen geen gevoelige functie betreft is een onderzoek niet nodig. Gezien de kleinschaligheid van de dierenweide wordt overlast niet verwacht. Indien in de praktijk blijkt dat er sprake is van

overlast, bijvoorbeeld geurhinder, dan kunnen maatregelen getroffen worden.

Anderzijds worden belemmeringen van het restaurant op de dierenweide niet verwacht gezien de realisatie van het planvoornemen geen milieuhinderlijke functie betreft en de dierenweide zelf geen gevoelige functie is.

Ondanks dat de dierenweide geen gevoelige functie is, zijn eventuele gevolgen voor de dieren nader beoordeeld. Zoals eerder in de ruimtelijke onderbouwing is genoemd richt het restaurant zich op gasten die de locatie en de groene omgeving van het landgoed waarderen en van de rust willen genieten. Het gaat om een horecafunctie die aansluit bij de omgeving, waar ook de dierenweide onderdeel van uit maakt. In beide gevallen zijn deze activiteiten deels gericht op kinderen. De dierenweide is geen geluidgevoelig object. Als dit wel beschouwd zou worden als een geluidgevoelig

(4)

object, dan zijn het met name de piekgeluiden die kunnen leiden tot schrikreacties bij de dieren. Het is niet aannemelijk dat de aard van de te realiseren horecafunctie zal leiden tot onaanvaardbare hinder voor de dieren en dat later in de avond piekgeluiden door geluid van kinderen of terrasgeluid leiden tot onaanvaardbare hinder voor de dieren. De horecafunctie leidt niet tot onaanvaardbare gevolgen voor het welzijn van de dieren.

3.2.3 Openingstijden horecabedrijf

Als een bestemmingswijziging betekent dat er een horecabedrijf komt die tot laat in de avond en misschien later dan 22.00 uur geopend is, dan heeft dat gevolgen voor de dieren en de veiligheid van de dierenweide. Wat worden de openingstijden van het horecabedrijf en het terras? Welke daghoreca wordt gerealiseerd en welke voorwaarden worden in de horeca-exploitatievergunning opgenomen?

Reactie

In de omgevingsvergunning worden de horecatijden vastgelegd op zondag tot en met donderdag tot 23.00 uur en op vrijdag en zaterdag tot 24.00 uur. Deze openingsuren worden passend geacht voor de invulling van het horecaconcept als dag-horeca en restaurant. Ook wordt er een voorschrift opgenomen dat versterkt stemgeluid en muziek niet is toegestaan op het terras.

Voor het mogen exploiteren van het restaurant dient apart een horeca-exploitatievergunning te worden aangevraagd. Deze aanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en de voorwaarden in de horeca-exploitatievergunning en de openingstijden zullen aansluiten op de verleende

omgevingsvergunning.

Dit punt geeft aanleiding om het ontwerpbesluit aan te passen met een voorschrift dat de horeca op zondag tot en met donderdag geopend mag zijn tot 23.00 uur en op vrijdag en zaterdag tot 24.00 uur en dat er ook geen muziek of versterkt stemgeluid is toegestaan op het terras.

3.2.4 Visie Kukele-Boe

Parkgerichte horeca en geen nieuwe weide

Bezoekers kunnen om de vijver lopend, door het park van en naar het horecabedrijf komen. Maak geen nieuw pad aan, maar verbeter de huidige entrees aan de Kievitstraat, Burg. H.G. van

Kempensingel en Oudelandseweg. Vang de parkeerbehoefte op door de parkeerplaats bij Babylon met 21 parkeerplaatsen te vergroten.

Door om de vijver te gaan blijven er voldoende percelen over om huizen te bouwen. Er hoeft geen met sloten en hekken omringde nieuwe weide voor Kukele-Boe gerealiseerd te worden, een win-win situatie voor de gemeente.

Reactie

Zoals hierboven ook al aangegeven bij punt 3.2.1, maakt de inrichting van het gebied geen deel uit van de omgevingsvergunning.

Parkeren op eigen terrein is niet mogelijk vanwege het beschermende karakter van het terrein van de Hofstede Batestein. De parkeervraag dient dan ook in de openbare ruimte opgelost te worden. Er heeft een parkeerdrukmeting plaatsgevonden om te beoordelen of er voldoende restcapaciteit in de omgeving is. De Nota Parkeernormen van de gemeente stelt dat de parkeerbezetting binnen een loopafstand van 150 meter rondom de ontwikkeling bepalend is. Tevens mag de extra parkeervraag van de ontwikkeling niet leiden tot een parkeerdruk boven de 85%. Uit de meting is gebleken dat de parkeerdruk in de omgeving op een werkdagavond en in het weekend ruim onder de 85% blijft. Hieruit blijkt dat er voldoende (rest)capaciteit in de openbare ruimte is om het parkeertekort op eigen terrein op te vangen. Het eventueel vergroten van de parkeerplaats bij Babylon kan niet bij deze aanvraag

(5)

worden betrokken. Wel wordt los van de aanvraag gekeken naar oplossingen in het kader van het centrumgebied en vernieuwen van Babylon.

3.2.5 Terras

Door het terras aan de zonnige, voorkant bij de bestaande vijver aan te leggen ontstaan er mogelijkheden om hieraan grenzend een speelvoorziening te maken, zonder dat de dieren van de weide last hebben van spelende kinderen.

Reactie

Omdat het hier een rijksmonument betreft is er voor gekozen om het terras niet aan de voorzijde te realiseren. Dit heeft te maken met het zicht op en de uitstraling van het monument.

Daarnaast bepaalt de aanvrager waar hij het terras wilt realiseren en of er een speelvoorziening komt. Hij vraagt hier vervolgens een vergunning voor aan bij de gemeente. De gemeente mag slechts datgene toetsen wat aangevraagd wordt. Met betrekking tot de overlast die de spelende kinderen zouden hebben op de dieren van de weide verwijzen wij naar onze reactie onder punt 3.2.2.

3.2.6 Onduidelijkheid exacte situatie

Momenteel is onduidelijk wat de exacte situatie wordt, er zijn meerdere situatietekeningen ter inzage gelegd die onduidelijkheden en onacceptabele situaties opleveren. Er wordt een voorbehoud gemaakt met de mogelijkheid om na ter inzage legging alsnog deze zienswijze aan te vullen met een definitieve reactie op een eventuele nieuwe situatie. De definitieve situatie is pas duidelijk al het nieuwe

bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

Reactie

De bestaande situatietekening en de nieuwe situatietekening zijn bepalend en zijn dan ook samen met het ontwerpbesluit ter inzage gelegd. Na afloop van de zienswijzetermijn is het niet meer mogelijk om aanvullingen op zienswijzen in te dienen met een definitieve reactie op een eventuele nieuwe situatie.

Als indieners van een zienswijze zich niet kunnen vinden in het besluit, de omgevingsvergunning, van de gemeente, dan hebben zij ook nog de mogelijkheid om hiertegen in beroep te gaan bij de

rechtbank.

Zoals al eerder aangegeven wordt de inrichting van het gebied meegenomen bij het centrumplan.

3.3 Bewoners van de Burgemeester H.G. van Kempensingel De kern van de zienswijze heeft betrekking op de volgende punten:

3.3.1 Plek terras

Het buitenterras moet aan de zuidkant van de boerderij komen. Hierdoor wordt de geluidshinder op de achtergevel van de woningen Burg. van Kempensingel kleiner.

Reactie

Een terras aan de zuidzijde van de boerderij is niet gewenst in verband met de monumentenstatus van het pand. Zoals al onder punt 3.2.5 aangegeven bepaalt de aanvrager wat hij op welke plek wilt realiseren.

(6)

Er is positief geadviseerd door de Omgevingsdienst regio Utrecht met betrekking tot het aspect geluid.

De geluidsbelasting voldoet aan de gestelde normen.

3.3.2 Extra parkeerplaatsen

Er wordt nu al parkeeroverlast ervaren. Dit kan voorkomen worden door de parkeerplaats bij Babylon te vergroten.

Reactie:

Zoals al onder punt 3.2.4 aangegeven is parkeren op eigen terrein vanwege het beschermende karakter van het terrein van de Hofstede Batestein niet mogelijk.

3.3.3 Onvoldoende informatie mbt soort horeca, openingstijden en ontsluiting restaurant De omwonenden zijn van mening onvoldoende geïnformeerd te zijn over de openingstijden, de grootte, het soort horeca en de ontsluiting van het restaurant en maken een voorbehoud om na terinzagelegging de zienswijze aan te vullen.

Reactie:

In het ontwerpbesluit is aangegeven dat het horecaconcept aansluit op de horecaprofielen ‘daghoreca’

en ‘restaurant’. Concreet betekent dit dat de horeca overdag en ’s avonds open is. Op de tekening met de nieuwe plattegronden, gevels en doorsneden is te zien dat het restaurant ca. 136 m² groot wordt. In de omgevingsvergunning worden de horecatijden vastgelegd op zondag tot en met donderdag tot 23.00 uur en op vrijdag en zaterdag tot 24.00 uur. Deze openingstijden worden passend geacht voor de invulling van het horecaconcept als dag-horeca en restaurant. Ook wordt er een voorschrift opgenomen dat versterkt stemgeluid en muziek niet is toegestaan op het terras.

In de ruimtelijke onderbouwing is op pagina 15 omschreven hoe de erfinrichting van het plan er uit ziet. Met betrekking tot het voorbehoud over het aanvullen van de zienswijze is al eerder in deze rapportage aangegeven dat dit na afloop van de zienswijzentermijn niet meer mogelijk is. Indieners van een zienswijze hebben de mogelijkheid, indien zij zich niet kunnen vinden in de

omgevingsvergunning, om beroep in te stellen bij de rechtbank.

Dit punt geeft aanleiding om het ontwerpbesluit aan te passen met een voorschrift dat de horeca geopend mag zijn op zondag tot en met donderdag tot 23.00 uur en op vrijdag en zaterdag tot 24.00 uur en dat er ook geen muziek of versterkt stemgeluid is toegestaan op het terras.

4. Conclusie

Naar onze mening geeft de zienswijze met betrekking tot de horeca openingstijden aanleiding om een nader voorschrift op te nemen over de toegestane openingstijden en een verbod met betrekking tot muziek of versterkt stemgeluid op het terras.

Tevens komt het voorschrift met betrekking tot het aanbrengen van de beplating te vervallen en wordt het voorschrift met betrekking tot de notenboom aangepast.

De overige zienswijzen geven geen aanleiding om de vergunning aan te passen.

(7)

5. Vervolgprocedure

Wij gaan over tot het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning. De indieners van een zienswijze krijgen een kopie van de omgevingsvergunning. Tegen de omgevingsvergunning staat beroep open bij de rechtbank Midden-Nederland. Hoe beroep aangetekend moet worden en binnen welke termijn dat moet, staat in de omgevingsvergunning onder het kopje ‘Beroep’.

Burgemeester en wethouders Woerden, 25 april 2019 Bijlagen

 ingediende zienswijzen