Raadsvoorstel
Onderwerp:Vaststelling startdocument Handgraaf
Datum collegevergadering 24 oktober 2017 Ambtenaar M. Weel Registratienummer Rs17.00650 Telefoon
Portefeuillehouder(s) R. Vennik E-mailadres mweel@velsen.nl
Voorgesteld raadsbesluit
1. De reactienota startdocument Handgraaf vast te stellen.
2. Het startdocument Handgraaf, september 2017 vast te stellen.
Samenvatting
Voor de locatie Handgraaf, aan de noordrand van Santpoort Zuid, is een startdocument opgesteld met daarin de randvoorwaarden voor ontwikkeling tot woningbouwlocatie. Het startdocument is in juni/juli 2017 onderwerp geweest van inspraak/participatie.
Tijdens de inspraakperiode zijn door belanghebbenden belangrijke punten die invloed hebben op de directe leefomgeving of woonbeleving aan de orde gesteld:
- Zorg om kwaliteit versus kwantiteit; de mogelijke toename van de 11 woningen uit het oude plan (2004) naar maximaal 25 in het nieuwe startdocument.
- Het verdwijnen van het (inmiddels gegroeide/ontstane) groen
- De parkeer- en verkeersdruk van bestaande sport- en tuinvoorzieningen die zal toenemen door het toevoegen van woningen
De participatie heeft zinvolle wijzigingen, aanvullingen en nuanceringen opgeleverd voor het startdocument. Het heeft niet geleid tot ingrijpende wijzigingen van het startdocument.
Inleiding
De locatie Handgraaf in Santpoort Zuid is in 2004 als bedrijfslocatie gesaneerd ten behoeve van vrije sector woningbouw.
Sinds 2004 is in het bestemmingsplan (‘Santpoort Zuid’, vastgesteld 17 juni 2004) een
wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de bouw van in totaal maximaal 11 woningen.
De randvoorwaarden van deze bevoegdheid maken alleen een specifiek bouwplan mogelijk. Ze zijn zeer gedetailleerd geformuleerd.
Pre Wonen heeft de gemeente verzocht om nieuwe, meer globale randvoorwaarden op te stellen zodat er meer flexibiliteit ontstaat voor het ontwikkelen van een bouwplan. De wettelijke
mogelijkheden van de grondeigenaar voor herontwikkeling zijn ondertussen gewijzigd. Pre Wonen zal niet zelf de woningen ontwikkelen. De gronden worden verkocht. Het woningbouwplan van 2004 wordt daarbij losgelaten.
De uitgangspunten voor herontwikkeling zijn opgenomen in een startdocument, dat vrijgegeven is voor participatie (collegebesluit 20 juni 2017). Belangrijk zijn (blijven!) een zorgvuldige
landschappelijke inpassing door groene randen en open ruimtes en hoogwaardige kwaliteit.
Participatie is nodig om de randvoorwaarden, opgenomen in het startdocument, te toetsen en aan te vullen.
Een samenvatting van de schriftelijke reacties, de opmerkingen/vragen die gesteld zijn op de buurtbijeenkomst en de verwerking daarvan in het startdocument, is te vinden in de Reactienota startdocument Handgraaf.
De inspraak heeft zinvolle aanvullingen en nuanceringen opgeleverd voor het startdocument. Het heeft niet geleid tot ingrijpende wijzigingen van het startdocument.
Beoogd doel en effect van het besluit
Het startdocument is een actualisatie van de randvoorwaarden voor herontwikkeling van de locatie van bedrijven naar wonen. De wezenlijke uitgangspunten die in het bestemmingsplan van 2004 zijn opgenomen zijn ongewijzigd. Heel gedetailleerde randvoorwaarden die gerelateerd zijn aan het oude bouwplan zijn verlaten.
Als de gemeenteraad het startdocument Handgraaf vaststelt zijn de kaders waarbinnen de koper van de grond van Pre Wonen zijn plan kan ontwikkelen helder. Er wordt niet meegewerkt aan een plan dat niet geheel voldoet aan de kaders van het startdocument.
Met het vaststellen van het startdocument kan een potentiele koper een goede risicobeoordeling maken van het proces van planontwikkeling op deze locatie. Dat draagt bij aan een vlotte verkoop en planontwikkeling. Met een verkavelingsplan dat past binnen de kaders van het startdocument kan op zo kort mogelijke termijn een bestemmingsplan worden gemaakt en vastgesteld en omgevingsvergunningen ten behoeve van bouw en aanleg worden afgegeven. En daarmee waardevolle woningbouw worden toegevoegd aan de kern Santpoort Zuid.
Argumenten
Nieuw startdocument
Besloten is om een startdocument te maken en deze aan geïnteresseerden en belanghebbenden voor te leggen alvorens de raad te vragen het startdocument vast te stellen. De redenen hiervoor zijn:
- het gaat om een locatie op een bijzondere plek, aan de rand van het dorp Santpoort Zuid - er is inmiddels bijna 15 jaar verstreken sinds herontwikkeling voor het eerst aan de orde
was (2004).
- Door de nieuwe rol van corporaties (zij zijn verantwoordelijk voor sociale huur en hebben minder ruimte voor commerciële planontwikkeling) is de planontwikkeling in twee fasen verdeeld. Na het vaststellen van het startdocument neemt een partij de grond en de ontwikkeling van Pre Wonen over. Om de eerste fase (met Pre Wonen) af te ronden en de tweede fase (met de nieuwe initiatiefnemer/grondeigenaar) te starten is een duidelijk kader nodig.
- Het besluit om een startdocument met randvoorwaarden op hoofdlijnen te maken en te laten vaststellen, is vastgelegd in een (eerste fase) anterieure overeenkomst met Pre Wonen van eind 2015.
Het toevoegen van woningen versterkt het woonkarakter van Santpoort Zuid. Bovendien biedt de nieuwe functie een kans om meer openbaar gebied toe te voegen. Vanuit die openbare ruimte kan de omgeving en het landschap beleefd worden. Ook wordt de transformatie aangegrepen om meer ruimte te maken voor natuur ten opzichte van de voormalige situatie met de bedrijfsbebouwing en caravanstalling.
Alternatieven Startdocument
De werkwijze van het maken van een startdocument als (ruimtelijk) kader voor een
bestemmingsplan is conform de gebruikelijke werkwijze. Participatie over een startdocument past eveneens de gewenste werkwijze om belanghebbenden zo vroeg mogelijk bij ontwikkelingen te betrekken. Er is geen aanleiding om de gebruikelijke werkwijze te verlaten of aan te passen.
Daarnaast is deze processtap vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de grondeigenaar Pre Wonen.
Uitwerking: beeldkwaliteitsplan en verkavelingsplan
De gemeente Velsen en/of grondeigenaar Pre Wonen zouden de kaders van het startdocument kunnen uitwerken in een beeldkwaliteitplan en zelfs een voorbeeldverkavelingsplan. Dan is er in deze (eerste) fase van de planvorming meer concrete informatie over de invulling van de planlocatie.
Er is een gerede kans dat de koper van de locatie, de risicodragende partij, zich niet of niet geheel kan vinden in deze uitwerking en verzoekt om aanpassing. Dat zou betekenen dat de vastgestelde kaders weer aangepast moeten worden. Dat vraagt opnieuw om een vorm van inspraak en
besluitvorming. Deze werkwijze komt een vlotte planontwikkeling niet ten goede en verhoogd het risicoprofiel van (ontwikkeling van) de locatie.
Programma
1. De gemeente Velsen zou de locatie zelf van Pre Wonen kunnen kopen en doorverkopen aan een corporatie om er sociale woningbouw te realiseren. De marktwaarde van de grond met als uitgangspunt 20 vrije sector woningen is minimaal €1,2 miljoen. Pre Wonen heeft de locatie destijds (2006) voor €1,35 miljoen aangekocht. De grond is voor Pre wonen inmiddels bezwaard met rentelasten van de jaren 2004-2017. De kosten van aankoop zullen naar verwachting liggen tussen €1,2 en €1,8 miljoen. Als wij de locatie verkopen is de opbrengst conform het grondbeleid maximaal €340.000,- (uitgaande van 20 sociale woningen). Met (een deel van) deze opbrengst moet de gemeente de openbare ruimte inrichten. Er ontstaat dus een fors financieel tekort.
De kosten om van deze locatie een sociale woningbouwlocatie te maken zijn daarmee niet in evenwicht met ‘de opbrengst’ van ongeveer 20 sociale huurwoningen in Santpoort Zuid.
Er heeft zich een corporatie gemeld als geïnteresseerde koper voor de locatie, nog voordat het startdocument openbaar werd en nog voor de grond officieel te koop is aangeboden door Pre Wonen. De gemeente heeft dit initiatief besproken met Pre Wonen. Pre Wonen ziet geen ruimte (zie waardeverwachting hierboven) om deze grond anders dan tegen de marktwaarde van vrije sector woningbouw te verkopen. De opbrengst van de grond komt via Pre Wonen ten goede aan sociale woningbouw elders. Pre Wonen heeft
geen/nauwelijks positie in de gemeente Velsen.
2. In het Regionaal Actieprogramma Wonen voor de periode 2016-2020 heeft de provincie de woningbehoefte vastgesteld. Voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond is deze geraamd op 8.100 woningen. Het berekende aandeel van Velsen hierin is 872 woningen. Bij het bepalen van de woningbehoefte is ook onderscheid gemaakt tussen verschillende woningmarkt-segmenten. De opgaaf voor Velsen om bij te dragen aan de regionale woningbehoefte ligt in de koopsector in verschillende prijssegmenten. En per saldo gelijkblijvende voorraad in de huursector. Er wordt wel gestreefd naar meer spreiding van de huurvoorraad over de gemeente. De Woonvisie 2025 gaat voor de dorpskernen uit van het ‘afronden’ van de kernen met behoud van het dorpse karakter. Recent is voor
uitbreidingslocaties in de kern Santpoort Zuid een verdeling in het woonprogramma
vastgesteld van 70% koop e/o markthuur en 30% sociale huur. De startnotitie en anterieure afspraken met Pre Wonen stemmen echter van voor dit besluit. We gaan daarom uit van de oude regels 70% vrije sector en 30% huur waarvan 10% sociaal.
Risico’s
Het is waarschijnlijk dat een nieuwe eigenaar van de grond (in 2017/2018) een ander plan zal (willen) maken dan het plan uit 2004 van Pre Wonen. De gemeente wil ruimte bieden om bijna 15 jaar later een ander plan te kunnen ontwikkelen. Er wordt dus naar verwachting geen gebruik gemaakt van de gedetailleerde regels van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan van 2004.
De randvoorwaarden in het startdocument sluiten realisatie een plan dat past binnen de wijzigingsbevoegdheid niet uit.
Het is onwaarschijnlijk, maar niet uitgesloten dat de ontwikkelaar/grondeigenaar/initiatiefnemer in de tweede fase er voor kiest om een plan te ontwikkelen dat voldoet aan de
wijzigingsregels/bevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan.
De koper zou er hiervoor kunnen kiezen omwille van:
- Snelheid; een wijzigingsplan vaststellen is een kortere procedure dan een bestemmingsplan)
- risicobeheersing in de besluitvorming; een wijzigingsplan vaststellen is de bevoegdheid van het college.
In dat geval is de stap van het opstellen van een startdocument, het organiseren van participatie hierop en het laten vaststellen van het startdocument door de raad achteraf overbodig gebleken.
Programma
Ruimtelijke Ontwikkeling
Kader
Bestemmingsplan (‘Santpoort Zuid’, vastgesteld 17 juni 2004)
Anterieure exploitatieovereenkomst fase 1, locatie Handgraaf (7-12-2015) Provinciaal Ruimtelijke Verordening, maart 2017;
Leidraad Landschap en Cultuurhistorie
Inspraak, participatie etc.
Pre Wonen heeft voorafgaand aan de inspraakperiode de directe ‘buren’ van de planlocatie en de Stichting Santpoort in een persoonlijk gesprek geïnformeerd over het (opnieuw) starten van de herontwikkeling van de locatie. Zij hebben het startdocument met een persoonlijke uitnodiging voor de inloopgelegenheid ontvangen.
Direct omwonenden en de eigenaar van de huurwoningen in de buurt (Brederode) zijn via een huis-aan-huis brief over de mogelijkheid kennis te nemen van het startdocument geïnformeerd en zij zijn uitnodigd voor de inloopgelegenheid.
De mogelijkheid om kennis te nemen van het startdocument en de inloopgelegenheid publiceert de gemeente op de gebruikelijke wijze om een ieder te informeren. Een schriftelijke reactie is voor een ieder mogelijk. Het startdocument heeft van 20 juni tot en met 21 juli ter visie gelegen. Op 4 juli jl. is een informatie/inspraakbijeenkomst georganiseerd in het Brederodehuis in Santpoort Zuid. Deze is goed bezocht door ongeveer 35 personen. Er is voor een ieder de mogelijkheid geweest om schriftelijk zijn of haar reactie in te dienen. Hiertoe is een publicatie geplaatst op 19 juni jl., hebben de stukken op het gemeentehuis en in de bibliotheek ter visie gelegen, is het startdocument gepubliceerd op de website van de gemeente Velsen en is een emailadres geopend
(handgraaf@velsen.nl). Er zijn in de inspraakperiode 10 reacties binnengekomen.
Resultaten inspraak
Het startdocument zoals die door het college is vrijgegeven voor participatie is daardoor niet ingrijpend gewijzigd. De inspraak op het startdocument Handgraaf is zorgvuldig gegaan en alle punten die invloed hebben op de directe leefomgeving of woonbeleving van belanghebbenden zijn tijdens de inspraakperiode aan de orde gebracht. En dit heeft geleid tot wijzigingen, nuanceringen en aanvullingen op het startdocument.
Belangen/zorgen die naar voren zijn gebracht en niet hebben geleid tot wijziging, nuancering of aanvulling zijn onderstaand eerst opgenomen (“-“) en daaronder volgt de wijziging, nuancering of aanvulling (“+”).
Verkeer en parkeren (De parkeer- en verkeersdruk van bestaande sport- en tuinvoorzieningen die zal toenemen door het toevoegen van woningen):
- De bestaande wegen kunnen de extra druk van maximaal 25 woningen goed verwerken.
Die toename is gelet op het maximale aantal woningen, beperkt.
- De aangewezen parkeerplaatsen voor de sport (24 stuks) moeten terugkeren in het plan.
Het is niet reëel om (gebruikelijke) piekbelasting van sportterreinen af te wentelen op de nieuwe woningbouwlocatie.
- Nieuwe infrastructuur moet uiteraard voldoen aan alle reguliere eisen ten aanzien van profielen en bereikbaarheid.
+ Het voorstel voor een wandelpad vanaf de Wüstelaan langs de nieuwe sloot aan de noordzijde van de planlocatie is wel opgenomen in het startdocument. De nieuwe ontsluiting van de woningen kan ook gebruikt worden als wandelroute.
Groen en water (het verdwijnen van groen, de waterontsluiting, geen bomenweide) - De wijziging van verhoudingen openbaar en privé ten opzichte van het vigerende
bestemmingsplan (100% privé) en respectievelijk ten opzichte van het oude bouwplan worden anders voorgesteld. Vanuit die nieuwe openbare ruimte kan de omgeving en het landschap beleefd worden. Ook wordt de transformatie aangegrepen om meer ruimte te maken voor natuur ten opzichte van de voormalige situatie met de bedrijfsbebouwing en caravanstalling.
- Voor het bestemmingsplan moet een watertoets worden opgenomen. De aansluitingen, doorstroming, etc. van de nieuwe sloot op bestaande waterinfra zal hierin worden uitgewerkt. Advies van het waterschap is hierbij van groot belang.
+ In het westelijk deel van de eerder voorgestelde bomenweide (tussen de twee bouwvlakken) kunnen de bestaande bosjes en bomen geheel behouden blijven. Voor het oostelijke deel van deze bosschages en bomen wordt het voorstel om de onderbegroeiing te verwijderen gehandhaafd. Hier ontstaat een bomenweide dat doorzicht geeft van de kop Van den Bergh Van Eysingaplantsoen naar het achterliggende veenweide gebied. De nieuwe bomenweide sluit aan op de tuin van de flats aan het plantsoen.
Programma (Zorgen om kwaliteit versus kwantiteit. 25 woningen zijn te veel.)
- Er wordt een aanzienlijk grotere bebouwingsdichtheid gecreëerd ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden, waarbij geen bebouwing is toegestaan. Ook ten opzichte van bouwmogelijkheden in de wijzigingsbevoegdheid kan een aanzienlijke verdichting plaatsvinden, van 11 naar maximaal 25 woningen.
- Maar de huidige planologische mogelijkheden is de gebruiksdichtheid echter al wel groot.
Op het hele plangebied is immers permanente caravanstalling mogelijk. De gehele kavel is hierbij privéterrein, zonder openbare toegankelijkheid . In het wijzigingsplan wordt deze
verhouding openbaar-privé al heel veel beter en in het startdocument wordt deze verder geoptimaliseerd door de twee bouwvlakken (uitgeefbaar) van elkaar te scheiden door de (openbare) bomenweide en de woningen met hun voorkant naar het veenweidelandschap te oriënteren. Daarnaast wordt er aan de (noordelijke) rand van het gebied een groot deel van de huidige bedrijfsbestemming (opslag) omgezet naar natuur.
- Bij de verdere uitwerking zal veel aandacht besteed worden aan de ruimtelijke kwaliteit.
Wanneer de uitgangspunten op een goede manier verwerkt worden kan er een verkaveling ontstaan die, ondanks de verdichting t.o.v. het huidige bestemmingsplan, tot een goede inpassing in het landschap leidt. Het aantal woningen is een maximum; voldoen aan de uitgangspunten een voorwaarde.
Een en ander past in een goede ruimtelijke ordening. Het perceel biedt voldoende ruimte voor de geschetste ontwikkeling.
Het startdocument is naar aanleiding van bovenstaande op de volgende punten aangepast:
1. Het onderscheid tussen de aanleiding van het opstellen van het startdocument en het doel van het startdocument is beter omschreven in paragraaf 1.1 - 1.3
2. Er is een afbeeldingenreeks (figuur 1c) toegevoegd met daarin de verhoudingen uitgeefbaar (prive) – openbaar (gebruiksdichtheid) van respectievelijk het vigerende bestemmingsplan, de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan en de
randvoorwaarden in het startdocument.
3. De tekst in paragraaf 3.3.4 is aangepast waarbij is beschreven dat et westelijk deel van het bosschage buiten de beoogde bomenweide behouden kan blijven. Figuur 8 is hierop aangepast.
Daarnaast zijn een vijftal kleinere nuanceringen/tekstwijzigingen aangebracht.
Financiële consequenties
Op basis van de Grondexploitatiewet is de gemeente verplicht om de door haar gemaakte kosten ten behoeve van een (her)ontwikkeling te verhalen op de ontwikkelaar. De gemeente sluit daarvoor zogenaamde anterieure overeenkomsten waarin naast kostenverhaal eveneens onder meer de locatie-eisen worden vastgelegd. De planschadeafwikkeling maakt onderdeel uit van deze overeenkomst.
Voor deze locatie is een eerste fase overeenkomst gesloten met de huidige eigenaar Pre Wonen en zal te zijner tijd een tweede fase overeenkomst worden gesloten met de ontwikkelaar van de grond en/of woningen.
Uitvoering van besluit
De locatie is nu eigendom van corporatie Pre Wonen. De gronden worden verkocht met een vastgesteld startdocument. Dit rondt de eerste fase van het planontwikkelingsproces af.
De tweede fase van het proces start als de koper op basis van het nieuwe kader (een vastgesteld startdocument) een verkavelings-/woningbouwplan opstelt. Het startdocument vormt het ruimtelijk kader voor een bestemmingsplan voor deze locatie.
Bijlagen – onderdeel uitmakend van het besluit - Reactienota startdocument Handgraaf - Startdocument Handgraaf, september 2017
Bijlagen – bijgevoegd als achtergrondinformatie - - globale planning planontwikkeling
Burgemeester en wethouders van Velsen De secretaris, De burgemeester,
K.M. Radstake F.C. Dales
