Toelichting voorstel
Onderwerp Promotieplan bouwkavels
Informatie
Datum 17 november 2017 Overleg gepleegd met:
Financieel adviseur AZ: H. Heijnen
Personeelsconsulent AZ:
Medewerker bestuur en juridische zaken:
Communicatieadviseur: D. te Velde
Afdeling: Ruimte, Dienstverlening
Naam medewerker: A. Schneider, M.
Buitenwerf
Inspraak/adviesorgaan:
Behandelaar Suzanne
Braxhoofden-Warries
Zaaknummer 706550
Portefeuillehouder G. Lohuis Besluitvormend orgaan College
Aanleiding/voorgeschiedenis
Bij de behandeling van de notitie ‘Grondprijzen woningbouwkavels kleine kernen+ bedrijfskavels 2017’ in april 2017 is door het college toegezegd dat er een promotieplan komt voor onze
gemeentelijke bouwkavels. De aanleiding is het feit dat we de laatste jaren nagenoeg geen kavels hebben verkocht en dat we nauwelijks aan promotie hebben gedaan. Daarom is bij de vaststelling van de grondprijzen 2017 een bedrag van in totaal € 25.000,00 voor 2017 en 2018 beschikbaar gesteld voor het promoten van onze bouwkavels. De portefeuillehouder heeft met de gemeenteraad afgesproken dat deze over het promotieplan geïnformeerd wordt.
Voorstel
Toelichting voorstel
Als gemeente hebben we al jaren woningbouwkavels te koop in de meeste kleine kernen in onze gemeente. De belangstelling voor deze kavels is in de periode 2010 tot 2016 gering geweest. De belangrijkste oorzaak hiervoor is de economische crisis geweest. Daarnaast hanteerden we tot 2014
‘bindingseisen’ als het ging om het verkopen van woningbouwkavels in deze dorpen. Dit zorgde voor een zeer beperkte doelgroep.
Naast woningbouwkavels verkopen we in Beilen, Smilde en Nieuw Balinge ook bedrijfskavels. Ook daar was de belangstelling in dezelfde periode niet groot.
Het is niet de doelstelling van de gemeente om zoveel mogelijk en zo snel mogelijk kavels te verkopen. Onze doel is dat we onze inwoners en eventueel belangstellenden van buiten onze gemeente, de mogelijkheid te bieden om nieuw te bouwen in onze gemeente. Zoals ons woonplan ook aangeeft: ‘bouwen in het ritme van vraag en aanbod’. Maar de laatste jaren haalden we onze verwachte verkoopplanning van ca. 1 à 2 kavels per jaar helaas niet. Dit valt grotendeel te wijten aan de ontstane situatie op de woningmarkt, als gevolg van de economisch crisis. Maar daarnaast hebben we als gemeente nagenoeg geen aandacht aan de promotie van onze bouwkavels besteed. Vooral de woningbouwkavels zijn buiten de dorpen en buiten onze gemeentegrenzen nog nooit bekend
gemaakt.
Stand van zaken belangstelling bouwkavels
Dat de beperkte belangstelling voor de bouwkavels grotendeels komt door de economische crisis wordt bevestigd door het feit dat het laatste jaar het aantal reserveringen, opties en verkopen van woningbouwkavels weer flink is toegenomen. Terwijl er in 2017 niet extra is ingezet op promotie.
Een laatste stand van zaken (17 november 2017):
2017 Reserveringen Optie Koop Reserve Ziet er vanaf
Bovensmilde 6 ----> 6 0 0 0
Drijber* 0 ----> 0 0 0 0
Hijken 3 ----> 3 0 0 0
Hoogersmilde 1 ----> 1 0 0 0
Hooghalen 16 ----> 7 1 2 6
Nieuw-Balinge 2 ----> 2 0 0 0
Oranje 0 ----> 0 0 0 0
Wijster 2 ----> 0 2 0 0
Witteveen 4 ----> 1 2 0 1
Zwiggelte 9 ----> 5 1 2 1
Totaal 43 ----> 25 6 4 8
*Drijber: er is concrete belangstelling, alleen vergt dit een aanpassing van de verkaveling, maar de kavel is nog niet gereserveerd.
Waar komen de belangstellenden vandaan:
Kern Belangstellenden komen uit:
Bovensmilde Bovensmilde, Assen en Groningen
Hijken Hijken
Hoogersmilde Smilde
Hooghalen Hooghalen, Zeijen, Bovensmilde, Groningen, Meppel, Capelle a/d IJssel Nieuw-Balinge Nieuw-Balinge
Wijster Wijster en Beilen
Witteveen Witteveen en Genemuiden Zwiggelte Zwiggelte, Groningen, Hoofddorp,
Dalen, Westerbork
Het grootste deel van de belangstelling voor woningbouwkavels in onze kleine kernen komt voort uit de kernen (of vlakbij gelegen kernen) zelf. Van de meeste belangstellenden buiten onze gemeente is bekend dat ze het dorp, waar ze een kavel hebben gereserveerd, kennen vanwege o.a. vakanties, kennissen uit dit dorp of in sommige gevallen uitsluitend via het zoeken op internet.
In een aantal gevallen hebben geïnteresseerden ook weer afgezien van de kavel. De redenen zijn uiteenlopend: er is toch een bestaande woning gekocht, geen financiering, wachttijden bij
bouwbedrijven of toch liever naar een grotere kern omdat er onvoldoende voorzieningen in het dorp zijn.
Voor de bedrijfskavels geldt dat ook daar de belangstelling groeit: er loopt op dit moment één optie op het bedrijventerrein Leemdijk in Smilde (ondernemer van elders op het terrein, die werken en
wonen wil combineren), één optie op de Koekoeksdijk in Nieuw Balinge en één optie op
bedrijventerrein Dambroeken. Ook de laatste kavels op het bedrijventerrein Ossebroeken (v.o.f.
Ossebroeken) krijgen meer belangstelling, twee kavels worden binnenkort verkocht en twee kavels liggen onder optie. En er vinden nog verkennende gesprekken plaats. Dit betreft echt de laatste kavels op de eerste fase van het bedrijventerrein. Dit betreft allemaal lokale ondernemers die willen verhuizen, dan wel uitbreiden.
Promotieplan
Ondanks dat er momenteel veel belangstelling is voor de kavels in onze gemeente, is het toch wenselijk om een promotieplan op te stellen. Het promotieplan is hoofdzakelijk gericht op de
woningbouwkavels. Voor de bedrijfskavels richten we ons als gemeente hoofdzakelijk op de regionale en lokale markt. De vraag naar deze terreinen komt bij de lokale ondernemers vandaan, voor de uitbreiding of verhuizing van hun bedrijf. Doordat we veel energie steken in de goede relatie met ondernemers in onze gemeente, merken we dat deze ondernemers meteen naar de gemeente stappen als ze huisvestigingswensen hebben. Daarom kiezen we er voor om de promotie van onze bedrijfskavels tot een minimum te beperken. We zorgen dat de informatie over de
bedrijventerreinen goed te vinden is op onze website en op bedrijventerrein Dambroeken zal een bouwbord worden geplaatst.
Wat gaan we doen?
Met betrekking tot de woningbouwkavels wordt een aantal acties ondernomen, passend bij ons beleid om te ‘bouwen in het ritme van vraag en aanbod’. Als gemeente blijven we onze eigen middelen gebruiken om de kavels onder de aandacht te brengen, via de website, nieuwsbrieven, sociale media en onze contacten met de dorpen. Dit zijn allemaal acties die geen geld kosten en hiermee bereiken we hoofdzakelijk inwoners van onze eigen gemeente.
Daarnaast gaan we, met het budget dat is vrijgemaakt binnen de bouwgrondexploitatie (€ 25.000,00 voor 2017 en 2018 samen), de volgende concrete acties uitvoeren:
1. De kavels worden door een makelaar op www.funda.nl geplaatst. Kosten: ca. € 1.000,00 per jaar.
2. Betaalde advertenties op Facebook: bereik buiten onze gemeente, gerichte doelgroepkeuze.
Kosten ca. € 2.000,00.
3. Beursbouwplan 2018, 25 t/m 27 januari 2018, TT hal. Kosten ca. € 8.000,00.
4. Woonmarkt 2018, datum nog niet bekend, gemeentehuis Beilen: Kosten ca. € 1.500,00.
5. Bouwborden: de locaties in Drijber en Oranje (langs een doorgaande weg) en Dambroeken lenen zich goed voor het plaatsen van een bouwbord. Kosten ca. € 4.000,00.
Makelaar
Alle NVM makelaars uit onze gemeente (acht kantoren) zijn gevraagd aan te geven of zij willen meewerken aan het plaatsen van onze gemeentelijke woningbouwkavels op de website www.funda.nl. Van drie kantoren hebben we een reactie ontvangen, waarbij twee hebben aangegeven dat ze hun diensten hier voor willen aanbieden, tegen een geringe vergoeding (max.
€ 1.000,00 per jaar). De derde geeft aan dat zij niet alleen ‘gebruikt’ willen worden als doorgeefluik, maar de totale verkoop van de kavels, van reservering tot transport bij de notaris te willen
afhandelen. Daar hangt uiteraard een prijskaartje aan. Om een goede vergelijking te kunnen maken, zijn alle drie de makelaars gevraagd een offerte uit te brengen voor deze totale dienstverlening. De prijs die wordt gevraagd voor het afhandelen van de kavelverkoop varieert tussen de € 500,00 tot
€ 1.450,00 (excl. BTW) per verkochte kavel. Met deze bedragen is in het berekenen van het budget voor het promoten van onze kavels geen rekening gehouden. Dit vergt een bredere afweging dan alleen het financiële plaatje, omdat het ook invloed heeft op onze bedrijfsvoering (de uren worden
nu intern gemaakt) en onze dienstverlening richting de klant. Nu zit een gegadigde meteen met de gemeente om tafel en krijgt hij of zij meteen antwoord op vragen over bijvoorbeeld het
bestemmingsplan en de stedenbouwkundige uitgangspunten.
Vooralsnog gaan we er in het promotieplan van uit dat de kavels op www.funda.nl worden geplaatst en dat de makelaar geïnteresseerden doorverwijst naar de gemeente. De laagste inschrijver komt met de volgende offerte: voor € 950,00 (excl. BTW) per jaar, met in het eerste jaar eenmalige
opstartkosten van € 1.000,00 (excl. BTW), plaatst hij de kavels op www.funda.nl. Daarbij plaatst hij de kavels ook nog in de eigen etalage en promoot hij ze via hun eigen media (website en facebook). Hij heeft hier ervaring mee, voor de gemeente Zuidhorn.
De ander inschrijver heeft uiteindelijk alleen een offerte opgegeven voor de ‘totale’ verkoop van de kavels, van. € 500,00 per verkochte kavel.
Inkoopbeleid
Gezien de hoogte van het bedrag, kan de opdracht aan de makelaar enkelvoudig onderhands worden aanbesteed (diensten tot € 40.000,00). Ook zijn de offertes opgevraagd bij lokale ondernemers.
Knelpunten belangstelling
Er zijn echter een aantal kernen waarbij de belangstelling voor kavels helaas achter blijft. Dat is hoofdzakelijk in de dorpen Drijber, Nieuw-Balinge, Oranje en Witteveen. In gesprek met de plaatselijke makelaars is geconstateerd dat de oorzaak hiervan vooral ligt in:
- Ligging van de kern;
- De beperkte voorzieningen in de kern;
- Vooral belangstelling door mensen met ‘binding’ met de kern.
Een echte oplossing voor het vergroten van de vraag naar kavels in deze kernen is er door de makelaars niet aangedragen. Extra adverteren en het aanbieden van een kavel inclusief woning zal geen extra kopers opleveren, aldus de plaatselijke makelaars. Dit is in tegenstelling tot wat er eerder dit jaar in gesprekken met de makelaars werd aangedragen, maar toen lag de vraag niet specifiek voor deze vier kernen, maar voor alle gemeentelijke kavels.
In het promotieplan is opgenomen dat op de kavels in Drijber en Oranje bouwborden worden geplaatst, omdat deze kavels aan een doorgaande route liggen. Zo weten ‘passanten’ dat er op die plekken gebouwd kan worden. De kavels in Nieuw-Balinge en Witteveen lenen zich hier minder voor, omdat deze kavels niet aan een doorgaande route liggen. Bovendien zijn op naastgelegen kavels reeds woningen gebouwd, waardoor het voor de resterende gronden wel duidelijk is dat hier nog gebouwd kan worden.
We zullen de komende jaren moeten afwachten of er in de praktijk werkelijk belangstelling is voor de kavels in Drijber, Nieuw-Balinge, Oranje en Witteveen. In een deel van de kernen is er momenteel toch geringe belangstelling, met uitzondering van Oranje. Bij de jaarlijkse herziening van de
grondexploitaties en de evaluatie van het promotieplan zal worden bekeken of er nog meer is wat we als gemeente kunnen doen, om de verkopen te vergroten.
Alternatieven
Er zijn een aantal alternatieven te bedenken:
1. Geen (extra) promotie: momenteel is de vraag naar kavels flink gestegen, door de gunstige economische omstandigheden.
2. Promotie en verkoop volledig uitbesteden aan een makelaar: tegen een vergoeding (variërend tussen de € 500,00 en € 1750,00 per kavel) zijn makelaars bereid om de verkoop van de
gemeentelijke woningbouwkavels volledig over te nemen. Dit is een bedrag dat we inleveren op de grondopbrengsten. Dit vergt een bredere afweging dan alleen naar het kostenplaatje te kijken.
Randvoorwaarden Niet van toepassing.
Risico’s
Niet van toepassing.
Financiële gevolgen
Dit voorstel heeft geen directe financiële gevolgen. De kosten die in dit voorstel zijn opgesomd, zijn meegenomen in de grondexploitaties van de verschillende kleine kernen, die per 1-1-2017 zijn vastgesteld.
Personele gevolgen Niet van toepassing.
Duurzaamheid Vanuit
Publicatieniveau Openbaar.
Overig
Niet van toepassing.
Vervolgprocedure/communicatie
De gemeenteraad wordt geïnformeerd middels een brief, met in de bijlage het promotieplan ter kennisname.
Bijlagen
• brief gemeenteraad
• Promotieplan verkoop bouwkavels: ‘van kavel tot droomhuis’
