water als bindende factor”
Master Thesis
________________________________________________________
________________________________________________________
“De transformatie van jachthavens naar leefomgevingen met
water als bindende factor”
Master Thesis
________________________________________________________
Naam: Johannes Matthijs Hubbeling
Studentnummer 1334778
Instelling Rijksuniversiteit Groningen
Faculteit Economie en Bedrijfskunde
Afstudeerrichting Business Development Eerste begeleider Dr. J. Kratzer
Tweede begeleider Dr. K. Zoethout
Woord vooraf
Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek dat ik in het kader van mijn studie Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen, afstudeerrichting Business Development, heb geschreven. Dit onderzoek gaat over het veranderen van jachthavens in locaties waar er naast recreatie ook plaats is voor wonen en werken. Daarnaast is gekeken in hoeverre drijvende elementen een rol kunnen spelen in deze nieuwe leefomgevingen.
Dit onderzoek is uitgevoerd voor Living Vision B.V te Hoofddorp. Gedurende zes maanden heb ik hier de mogelijkheid en alle vrijheid gekregen om mijn onderzoek uit te voeren.
Via deze weg wil ik een aantal personen bedanken die mij in de afgelopen maanden hebben ondersteund om dit onderzoek tot een goed einde te brengen.
Allereerst wil ik mijn bedrijfsbegeleiders Dennis Stroombergen en Karin Lodder bedanken voor de geleverde bijdrage aan dit onderzoek en de prettige manier van samenwerken tijdens mijn stageperiode. Daarnaast wil ik alle andere medewerkers van Living Vision B.V. bedanken voor de plezierige en leerzame tijd van de afgelopen maanden.
Verder gaat mijn dank uit naar mijn eerste begeleider van de universiteit, dr. J.Kratzer, voor zijn begeleiding die ik tijdens mijn afstudeerperiode heb ontvangen. Tevens wil ik mijn tweede beoordelaar dr. K. Zoethout bedanken voor zijn tijd en commentaar op mijn afstudeerverslag.
Een speciaal dankwoord gaat uit naar mijn ouders die mij altijd hebben gestimuleerd om verder te studeren en mij tijdens mijn gehele studietijd hebben ondersteund. Tenslotte wil ik iedereen bedanken die op welke wijze dan ook een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van deze scriptie en niet te vergeten alle mensen die mij een onvergetelijke studietijd in Groningen hebben bezorgd.
Management samenvatting
In de afgelopen vijf jaar is het aantal jachthavens in Nederland sterk toegenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door positieve economische ontwikkelingen, waardoor steeds meer Nederlanders een eigen vaartuig bezitten. Daarnaast wordt watersport een steeds populairdere vrijetijdsbesteding, waardoor de vraag naar ligplaatsen in jachthavens toeneemt.
De Nederlandse jachthavens worden voornamelijk voor recreatie activiteiten bezocht. In dit onderzoek is onderzocht of deze locaties kunnen veranderen in locaties waar er naast recreatie ook ruimte is voor wonen en werkvoorzieningen, zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties. Om dit te kunnen bereiken zijn er diverse combinaties van wonen, werken en recreëren voor verschillende typen jachthavens geïdentificeerd. Aangezien wonen op het water de laatste jaren sterk in opkomst is, is tevens gekeken of jachthavens geschikte locaties zijn voor wonen op het water.
Leefomgevingen bestaan uit een fysieke omgeving, een economische omgeving en een sociale omgeving. In dit onderzoek is gekeken hoe deze drie omgevingen van jachthavens behoren te worden ingericht om zo te veranderen in multifunctionele locaties.
Fysieke omgeving
Eigenaren/exploitanten vinden dat recreatie een groot deel van de economische omgeving behoort te zijn. Het plaatsen van horeca wordt door deze stakeholders dan ook het meest gewenst. Potentiële eindgebruikers prefereren drijvende recreatievoorzieningen het meest. Kleinschalige bedrijvigheid wordt door zowel eigenaren/exploitanten van jachthavens als door potentiële eindgebruikers als geschikte werkvoorzieningen beschouwd.
Sociale omgeving
Uit het onderzoek blijkt dat voornamelijk mensen met een boven modaal inkomen in aanmerking komen voor het wonen op en aan het water in Nederlandse jachthavens. De nieuwe leefomgevingen worden het meest geschikt bevonden voor mensen die samenwonen in de leeftijdscategorie 46-65. Daarnaast worden ook samenwonenden in de leeftijdcategorie 31-45 en senioren geschikt bevonden om de sociale leefomgeving van de jachthavens te vormen. Voor alle drie groepen zijn weer andere optimale combinaties te onderscheiden voor jachthavens als leefomgevingen op en aan het water.
Uit het onderzoek komende de volgende drie aanbevelingen naar voren:
• Wonen is het belangrijkste aspect om van jachthavens een leefomgeving op en aan het water te maken. De werk- en recreatievoorzieningen dienen ondergeschikt aan het wonen te zijn. Het wonen in jachthavens dient voornamelijk op het water plaats te vinden. Vrijstaande woningen zijn hiervoor de meest geschikte woonvorm.
• Voor het wonen op en aan het water bij Nederlandse jachthavens zijn mensen zonder kinderen in de leeftijdscategorie 31-65 jaar de belangrijkste doelgroep.
Inhoudsopgave
H1 Probleeminleiding...8
§1.1 Aanleiding onderzoek... 8
§1.2 Doelstelling van het onderzoek ... 9
§1.3 Relevantie... 9 §1.4 Opbouw onderzoek ... 10
H2. Categorisering Leefomgevingen...11
§2.1 Fysieke leefomgevingen... 11 §2.2 Sociale leefomgevingen ... 12 §2.3 Economische leefomgevingen... 14 §2.4 Conceptueel Model ... 15 §2.5 Vraagstelling ... 16 2.5.1 Onderzoeksvragen ... 16H3. Methoden van onderzoek...17
§3.1 Kwalitatief onderzoek ... 17
3.1.1 Afname diepte-interviews ... 19
§3.2 Kwantitatief onderzoek ... 19
3.2.1 Legitimering Conjoint Analyse... 19
3.2.2 Opzet Conjoint Analyse ... 20
3.2.3 Attributen en levels... 21
3.2.4 Steekproef ... 21
3.2.5 Cluster analyse ... 22
H4. Resultaten ...24
§4.1 Uitkomsten Conjoint Analyse ... 24
§4.2 Uitkomsten Cluster Analyse... 25
§4.3 Resultaten onderzoeksvraag 1: De fysieke omgeving... 26
§4.4 Resultaten onderzoeksvraag 2: De economische omgeving ... 28
H5. Conclusies en aanbevelingen ...33
§5.1 Discussie van de resultaten ... 33
§5.2 Aanbevelingen... 37
§5.3 Beperkingen en suggesties voor vervolgonderzoek ... 38
Referenties ...40
Bijlage I: Interviews Gemeenten ...43
Bijlage II: Interviews eigenaren/exploitanten Jachthavens ...45
Bijlage III: Lijst met attributen en levels...48
Bijlage IV: Vragenlijst ...49
Bijlage V: Conjoint2007- SPSS Syntax Editor ...57
Bijlage VII: Analyse cluster1...60
Bijlage VIII: Analyse cluster2 ...61
Bijlage IX: Analyse cluster3 ...62
H1 Probleeminleiding
Dit onderzoek is uitgevoerd voor Living Vision B.V. gevestigd te Hoofddorp. De organisatie is in het voorjaar van 2006 opgericht en ontwikkelt innovatieve leefomgevingconcepten zowel op eigen initiatief als in opdracht.
In dit onderzoek is gekeken of Nederlandse jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties waar naast recreatie ook ruimte is voor wonen en werken. In dit inleidende hoofdstuk worden achtereenvolgens de aanleiding van het onderzoek, relevantie van het onderzoek, doelstelling van het onderzoek en de opbouw van het onderzoek besproken.
§1.1 Aanleiding onderzoek
De jachthavenmarkt in Nederland kenmerkt zich door een sterke groei. De afgelopen vijf jaar is het aantal jachthavens met 25% gestegen tot ruim 1000 jachthavens1. Enerzijds wordt deze stijging veroorzaakt door gunstige economische ontwikkelingen, waardoor meer pleziervaartuigen zijn aangeschaft en anderzijds door een stijging van activiteiten gerelateerd aan de watersport2. Ondanks de stijgende vraag naar ligplaatsen worden jachthavens niet altijd even optimaal benut. Veel oudere jachthavens zijn te klein, hebben een negatief exploitatiesaldo en achterstallig onderhoud. Daarnaast bieden jachthavens momenteel weinig meerwaarde voor de aangrenzende omgeving. Voornamelijk botenbezitters en watersporters worden naar jachthavens getrokken, terwijl grote groepen mensen nauwelijks van jachthavens gebruik maken. In dit onderzoek is daarom gekeken of Nederlandse jachthavens zo kunnen worden ingericht dat jachthavens veranderen in multifunctionele locaties, waar er naast recreatie ook ruimte is voor wonen in combinatie met werkvoorzieningen, zodat jachthavens voor diverse doeleinden geschikt worden.
te kijken of op deze wijze een innovatieve oplossing kan worden geboden aan de steeds schaarser wordende ruimte in Nederland voor nieuwe bouwactiviteiten.
§1.2 Doelstelling van het onderzoek
In dit onderzoek is gekeken hoe Nederlandse jachthavens kunnen worden veranderd in multifunctionele locaties. Hierbij is het van belang dat jachthavens niet alleen voor recreatiedoeleinden worden gebruikt. Om Nederlandse jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties zullen (drijvende) woon- en werkvoorzieningen een belangrijke rol behoren te gaan spelen. De doelstelling van dit onderzoekt luidt daarom:
Onderzoek verrichten naar hoe Nederlandse jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties, zodat diverse woon- en werkvoorzieningen naast recreatie een belangrijke rol gaan spelen.
§1.3 Relevantie
Maatschappelijke relevantie
Nederland is bij uitstek een waterland. Ongeveer 20% van Nederland bestaat uit water. Zonder dijken, gemalen, polders en de Deltawerken zou Nederland voor een groot deel onder water komen te liggen. Ondanks de gevaren die het water met zich meebrengt, heeft water een zeer grote aantrekkingskracht op mensen. Steeds meer mensen trekken voor hun vrijetijdsbesteding naar waterrijke omgevingen. Daarnaast geven veel mensen tegenwoordig er de voorkeur aan om te gaan wonen dichtbij het water. Dit onderzoek is maatschappelijk relevant omdat is geprobeerd activiteiten met betrekking tot wonen, werken en recreëren op en aan het water te combineren, waardoor de aantrekkingskracht van water middels de juiste combinatie van functies optimaal tot haar recht kan komen.
Praktische relevantie
Dit onderzoek is praktisch relevant voor alle partijen (bijvoorbeeld projectontwikkelaars, bouwbedrijven en makelaars) die zich in de toekomst bezig gaan houden bestaande gebieden (bijvoorbeeld jachthavens) te veranderen in leefomgevingen op en aan het water. Daarnaast laat dit onderzoek zien hoe drijvende functies, in combinatie met functies op het land, in bestaande gebieden kunnen worden toegepast.
Academische relevantie
In dit onderzoek zijn verschillende combinaties van wonen, werken en recreëren geïdentificeerd om Nederlandse jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties. Om deze verschillende combinaties te kunnen opstellen is van een Conjoint Analyse gebruik gemaakt. In de marketingliteratuur blijkt dat Conjoint Analyses voornamelijk worden toegepast om achter de meest gewenste eigenschappen van producten en diensten te komen (Aaker & Day, 1986; Malhotra, 2004). In dit onderzoek is de Conjoint Analyse niet gebruikt om achter de gewenste eigenschappen van één product of dienst te komen zoals gebruikelijk, maar is deze methode toegepast om een compleet gebied (een jachthaven) te ontwerpen bestaande uit een combinatie van functies. Het toepassen van een Conjoint Analyse voor gebiedsontwikkeling is in de marketingliteratuur niet beschreven, hetgeen dit onderzoek wetenschappelijk relevant maakt.
§1.4 Opbouw onderzoek
H2. Categorisering Leefomgevingen
Om te kijken hoe Nederlandse jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties vindt in dit hoofdstuk een categorisering van leefomgevingen plaats. Door deze literatuur wordt duidelijk hoe leefomgevingen zijn opgebouwd en welke factoren een belangrijke rol spelen om jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties. Uit de categorisering is een conceptueel model opgemaakt, op basis waarvan een drietal onderzoeksvragen zijn opgesteld.
In de literatuur zijn geen eenduidige definities te vinden over leefomgevingen. Begrippen als leefbaarheid, leefomgevingen en omgevingskwaliteit worden veelal door elkaar gebruikt en als synoniem toegepast (Leidelmeijer & Kamp, 2004). In de literatuur is echter wel overeenstemming te vinden over waaruit leefomgevingen zijn opgebouwd. Shafer, Lee en Turner (2000) benoemen de fysieke omgeving, de economische omgeving en de sociale omgeving om leefomgevingen te typeren. Ook Camagni, Capello en Nijkamp (1997) geven aan dat leefomgevingen bestaan uit een fysiek, sociaal en economisch gedeelte.
§2.1 Fysieke leefomgevingen
Met de fysieke leefomgeving wordt de inrichting van een bepaald gebied bedoeld. De fysieke omgeving is op te delen in een natuurlijke omgeving en een bebouwde omgeving. De natuurlijke omgeving bestaat bijvoorbeeld uit de hoeveelheid bebossing en water. Woningen en kantoren zijn voorbeelden van de bebouwde omgeving. Wil er van een leefbare omgeving sprake zijn waarin mensen een optimale fit met de omgeving hebben, dan is het van belang dat er in de fysieke leefomgeving sprake is van een juiste balans tussen de natuurlijke en de bebouwde omgeving (Camagni et al., 1997; De Klerk, 1995).
Milieubeheer, [VROM] (2006) en de SmartAgent Company (2000) onderscheiden de volgende vijf woonmilieus in Nederland:
1. Voorzieningenmilieu: In deze woonmilieus is het van groot belang dat er veel
voorzieningen (bijvoorbeeld winkels) in de buurt van de woningen aanwezig zijn. Dit wordt veroorzaakt doordat deze woonmilieus voornamelijk door ouderen worden bewoond. Beschermde woningen (aanleunwoningen en verzorgingstehuizen) zijn de meest voorkomende woonvormen in deze woonmilieus.
2. Centrum-stedelijk: Ook deze woonmilieus typeren zich door de aanwezigheid van veel
functies in de omgeving. De aanwezigheid van voorzieningen met betrekking werk en recreatie is van groot belang doordat de gemiddelde leeftijd relatief laag is. Tussenwoningen en gestapeld wonen zijn de meest geprefereerde woonvormen in deze woonmilieus.
3. Modale gezinswijk: In deze woonmilieus worden voorzieningen in de buurt van
woningen niet gewenst. Functiemenging wordt in deze woonmilieus nadrukkelijk afgewezen. Doordat voornamelijk mensen met een modaal inkomen deze woonmilieus bewonen, zijn tussenwoningen de meest voorkomende woonvormen.
4. Landelijk wonen: Consumenten die landelijk wonen prefereren het wonen in open
landschap of in een dorp. Stedelijk wonen wordt afgewezen, waardoor er ook geen belang wordt gehecht aan aanwezige voorzieningen in de omgeving. Vrijstaande woningen worden als woonvorm het meest geprefereerd in deze woonmilieus. Consumenten in dit woonmilieu neigen sterk naar een villawijkmilieu.
5. Randmilieu: Net als het Landelijk woonmilieu wordt het wonen in open landschap het
meest geprefereerd in Randmilieus. Ook aan de aanwezigheid van voorzieningen wordt weinig waarde gehecht. Vrijstaand wonen en twee-onder-een-kap wordt het meest geprefereerd in dit woonmilieu. In tegenstelling tot het Landelijk woonmilieu neigt dit woonmilieu niet naar een villawijkmilieu.
(Leidelmeijer & Kamp, 2004).
In het rapport Woonbeleving 2000 (SmartAgent Company, 2000) worden zes typen leefstijlen gedefinieerd, waarin wordt aangegeven op welke wijze mensen kunnen samenleven en waaraan deze leefstijlen de meeste waarde hechten.
1. Ongebondenen: Deze leefstijl zet zich bewust af tegen de geldende normen en
waarden van de dominante cultuur. De gemiddelde leeftijd van deze groep is laag (veel 20-ers) en bestaat voornamelijk uit alleenstaanden. Aangezien het aantal alleenstaanden steeds meer toeneemt (doordat mensen later gaan samenwonen en er meer echtscheidingen plaatsvinden), wordt verwacht dat ook het aantal ongebondenen in de komende jaren verder zal toenemen. Ongebondenen zijn typische stadsbewoners waar volop gewoond, gewerkt en gewinkeld kan worden. In deze groep vallen voornamelijk mensen met een beneden modaal inkomen.
2. Dynamische individualisten: Deze leefstijl kenmerkt zich door een oriëntatie op het
“eigen ik”. Status en presteren is van groot belang voor deze groep. Dynamische individualisten vinden privacy en voldoende ruimte erg belangrijk. Sociale contacten met de buurt wordt veelal afgewezen. Deze groep bestaat voornamelijk uit 30-ers met een klein gezin. Dynamische individualisten hebben vaak een boven modaal inkomen. 3. Samenlevers: Deze leefstijl probeert een juiste balans te vinden tussen carrière en
gezin, de twee uitersten in de Nederlandse cultuur. Daarnaast wordt interactie met de omgeving belangrijk gevonden. Veel jonge gezinnen (25-40 jaar) met een modaal of boven modaal inkomen vallen onder deze groep.
4. Stille luxe: Net als de Samenlevers valt deze leefstijl tussen het carrièreperspectief en
het gezinsperspectief. Ook deze groep is gericht op sociale interactie met de omgeving. Het verschil met de samenlevers is dat deze groep meer belang hecht aan heersende normen en waarden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de gemiddelde leeftijd hoger ligt (40-50-ers). Ook deze groep bevat voornamelijk mensen met een modaal of boven modaal inkomen.
5. Verankerden: Deze leefstijl kenmerkt zich door het ideale gezin. Carrière is voor
voorkomen. Verankerden hebben meestal een modaal inkomen. De meeste Nederlanders behoren tot de Verankerden.
6. Terugtreders: Deze leefstijl bestaat voornamelijk uit 60-plussers. Door de relatief
hoge leeftijd is deze groep niet meer carrièregericht of gericht op het gezinsleven. Van deze groep is driekwart alleenstaand. Deze groep onttrekt zich vaak aan de maatschappij. Door de toenemende vergrijzing zal deze groep de komende 20 jaar verder gaan toenemen. Door de steeds groter wordende groep Terugtreders vallen mensen met diverse inkomens binnen deze leefstijl.
§2.3 Economische leefomgevingen
§2.4 Conceptueel Model
De categorisering van leefomgevingen is in onderstaand model visueel weergegeven:
§2.5 Vraagstelling
Zoals aangegeven is het doel van het onderzoek inzicht verschaffen in hoe Nederlandse jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties, zodat diverse woon- en werkvoorzieningen naast recreatie een belangrijke rol gaan spelen.
Om deze doelstelling te kunnen bewerkstelligen is op basis van het conceptuele model de volgende centrale vraag opgesteld:
Hoe dient de leefomgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht, zodat diverse woon- en werkvoorzieningen naast recreatie een belangrijke rol gaan spelen?
2.5.1 Onderzoeksvragen
Om de centrale vraag te beantwoorden zijn de volgende drie onderzoeksvragen opgesteld: 1. Hoe dient de fysieke omgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht
zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties?
2. Hoe dient de economische omgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties?
H3. Methoden van onderzoek
Om de drie onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden zijn diverse stakeholders benaderd om te bepalen hoe de fysieke, de economische en de sociale omgeving van jachthavens eruit behoren komen te zien. Voor ontwikkelingen op en aan het water bij Nederlandse jachthavens zijn een grote hoeveelheid stakeholders te identificeren. Eigenaren/exploitanten van jachthavens, omwonenden, milieuorganisaties, potentiële eindgebruikers en overheidspartijen zijn voorbeelden van mogelijke stakeholders.
In dit onderzoek is ervoor gekozen om eigenaren/exploitanten van jachthavens, gemeenten waarin jachthavens zijn gelegen en potentiële eindgebruikers te benaderen. Door middel van een kwalitatief onderzoek is de visie van eigenaren/exploitanten van jachthavens en gemeenten waarin jachthavens zijn gelegen in kaart gebracht. De visie van potentiële eindgebruikers is door middel van een kwantitatief onderzoek onderzocht.
§3.1 Kwalitatief onderzoek
Eigenaren/exploitanten van jachthavens zijn belangrijke stakeholders omdat zij de huidige Nederlandse jachthavens beheren. Deze stakeholders kunnen een goed beeld geven van welke mogelijkheden er voor nieuwe ontwikkelingen zijn, welke trends en ontwikkelingen er op de jachthavenmarkt gaande zijn en welke eisen zij stellen aan mogelijke ontwikkelingen aan Nederlandse jachthavens.
In het onderzoek “Marina and Yachting in the Lower North Sea, the Channel Area and the Irish Sea”[Maya] (2006) wordt de Nederlandse markt voor jachthavens getypeerd op basis van grootte, ligging, aanwezige voorzieningen en type eindgebruikers. Om een goed beeld te krijgen van hoe jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties zijn er diepte-interviews gehouden met diverse eigenaren en exploitanten van jachthavens uit de onderscheiden typologie.
Jachthaven Typering
Jachthaven de Westergoot te Dordrecht Middelgrote jachthaven, gelegen aan een rivier aangrenzend aan stedelijk gebied. (Particuliere eigenaar)
Jachthaven Marina Stavoren Middelgrote jachthaven, gelegen aan open water (IJsselmeer) aangrenzend aan stedelijk gebied. (Exploitatiemaatschappij)
Jachthaven Muiderzand Grote jachthaven, gelegen open water (zee) aangrenzend aan stedelijk gebied. (Exploitatiemaatschappij)
Jachthaven Marnemoende Kleine jachthaven, gelegen aan kleine plas in landelijk gebied. (Particuliere eigenaar) Tabel 1: Overzicht geïnterviewde jachthavens
Naast interviews met eigenaren/exploitanten van jachthavens, zijn ook diepte-interviews met gemeenten gehouden. Hiervoor is gekozen omdat ten eerste sommige jachthavens gemeentelijk eigendom zijn en ten tweede omdat gemeenten altijd toestemming dienen te geven voor veranderingen aan jachthavens die in hun gemeente gelegen zijn. Pas wanneer gemeenten bereid zijn om hun bestemmingsplan aan te passen, kunnen nieuwe functies aan bestaande jachthavens worden toegevoegd.
3.1.1 Afname diepte-interviews
Voor de interviews was het van groot belang dat de geïnterviewden voldoende ruimte kregen om hun visie te ventileren om op deze wijze zoveel mogelijk wensen en eisen tijdens de interviews te verzamelen. Daarom is ervoor gekozen om de interviews een informeel karakter te laten hebben. De geïnterviewden waren hierdoor bereid om zoveel mogelijk informatie over te dragen. Om in de interviews toch enige structuur aan te brengen, is ervoor gekozen om van te voren een “Topic List” op te stellen. Per interview zijn er vijf “Topics” (hoofdpunten) opgesteld om zo de gesprekken te kunnen sturen en om ervoor te zorgen dat alle noodzakelijke informatie zou worden verzameld. De interviews met bijbehorende “Topic Lists” staan in bijlagen I & II.
§3.2 Kwantitatief onderzoek
Door het kwantitatieve onderzoek is de visie van potentiële eindgebruikers onderzocht om zo de onderzoeksvragen met behulp van cijfermatige data te onderbouwen.
Naar aanleiding van gesprekken met stakeholders (eigenaren/exploitanten van jachthavens en gemeenten) en intern opgestelde criteria (via brainstormsessies binnen Living Vision B.V.), zijn aan potentiële eindgebruikers vragenlijsten voorgelegd. Deze vragenlijsten zijn gebaseerd op een Conjoint Analyse, waarin respondenten verschillende voorgelegde combinaties (scenario’s) moeten beoordelen. Om uiteindelijk verschillende combinaties voor verschillende mensen te kunnen opstellen, is tevens een Cluster Analyse uitgevoerd.
3.2.1 Legitimering Conjoint Analyse
Een Conjoint Analyse is een multivariate techniek die wordt gebruikt om achter de voorkeuren van consumenten te komen, gericht op nieuwe producten en diensten. De methode veronderstelt dat consumenten hun voorkeur kenbaar maken voor nieuwe producten en diensten door verschillende eigenschappen van deze producten en diensten te combineren (Hair, Black, Babin, Anderson & Tatham, 2006).
Aangezien in dit onderzoek is gekeken naar welke combinatie van functies nodig zijn om Nederlandse jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties, is een Conjoint Analyse de meest toepasselijke statistische methode.
3.2.2 Opzet Conjoint Analyse
De eerste stap die voor een Conjoint Analyse van toepassing is, is de keuze van het type Conjoint Analyse. Er is van een traditionele Conjoint Analyse gebruik gemaakt, aangezien het aantal attributen minder dan zes bedraagt. Daarnaast geven Hair et al. (2006) aan dat wanneer er sprake is van een hoge mate van klantbetrokkenheid, een traditionele Conjoint Analyse het meest toepasselijk is.
In dit onderzoek is van een additief model gebruik gemaakt. Dit houdt in dat er wordt verondersteld dat de consument zijn voorkeur kenbaar maakt door simpelweg de waarde van ieder level op te tellen om zo tot een totale waarde te komen (de zogenaamde Part-Worths). De volgende beslissing die genomen dient te worden is de presentatiemethode. Aangezien de Full-Profile methode (van iedere attribuut wordt telkens één level gepresenteerd) de werkelijkheid het beste weergeeft, is voor deze methode gekozen. Het nadeel hiervan is dat de consument veel informatie dient te verwerken.
3.2.3 Attributen en levels
In bijlage III zijn de attributen met bijbehorende levels weergegeven die zijn gebaseerd op intern opgestelde criteria en de gesprekken met diverse stakeholders.
In totaal zijn er op basis van alle attributen en levels 162 combinaties mogelijk (3x3x3x3x2). Uit de literatuur blijkt dat een respondent maximaal tussen de 20 en 30 profielen in een vragenlijst kan verwerken (Johnson & Orme, 1996). Het minimale aantal profielen dat noodzakelijk is om een betrouwbare meting te krijgen is in dit geval 10. Dit wordt aan de hand van de volgende vuistregel bepaald: Aantal levels –Aantal attributen +1 (Hair et al., 2006). Voor dit onderzoek zijn 16 combinaties opgesteld die aan respondenten zijn voorgelegd. De 16 profielen corresponderen met de eerste 16 vragen uit de vragenlijst (zie bijlage IV).
3.2.4 Steekproef
De groep potentiële eindgebruikers die voor dit onderzoek kunnen worden geïdentificeerd is zeer groot. In principe zou iedere Nederlander als potentiële eindgebruiker kunnen worden beschouwd. Hierdoor zou de te nemen steekproef erg groot behoren te zijn voor een betrouwbaar resultaat (Baarda & De Goede, 2001). Aangezien Living Vision een klein bedrijf is dat pas is opgericht, heeft het bedrijf geen bruikbare database en geen middelen om een derde partij in te schakelen voor het verkrijgen van informatie met betrekking tot mogelijke eindgebruikers. Om toch een goed beeld te krijgen van potentiële eindgebruikers, is in overleg besloten om makelaars in waterrijke gebieden te benaderen. Deze groep respondenten is gekozen, omdat zij vanuit hun vakkennis weten wat leefomgevingen zijn en welke aspecten voor woonomgevingen in de ogen van de eindgebruiker van belang zijn.
Daarnaast kunnen makelaars beoordelen welke functies aantrekkelijk zijn om bij woningen te plaatsen en welke functies een negatief effect hebben op de woonomgeving. De makelaars die in de steekproef zijn opgenomen, zijn gekozen aan de hand van de volgende criteria:
• Gevestigd zijn in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Friesland
• Kennis hebben met betrekking tot wonen op en aan het water
Voor een betrouwbare Conjoint Analyse zijn minimaal tussen de 75-100 respondenten noodzakelijk (Akaah & Korgaonkar, 1988), waarbij uiteraard geldt hoe meer hoe beter. Om een zo groot mogelijk aantal respondenten te bereiken is een online vragenlijst opgesteld. Respondenten zijn eerst telefonisch benaderd met informatie over het onderzoek om vervolgens te vragen of zij de enquête willen invullen. Ook is gevraagd of zij de enquête aan hun collega’s willen doorgeven. Deze methode staat bekend als “Snowball Sampling”, waardoor op een eenvoudige manier veel respondenten kunnen worden benaderd (Malhotra, 2004). In totaal hebben 95 respondenten de vragenlijst beantwoord. Aangezien sommige respondenten niet alle vragen hebben beantwoord, is besloten om respondenten met “Missing Data” te verwijderen. In totaal beslaat de steekproef dan 89 respondenten.
3.2.5 Cluster analyse
Het primaire doel van het uitvoeren van de clusteranalyse is de verkregen data te structureren door de overeenkomstige data in gelijke groepen te plaatsen (Hair et al, 2006 ).
Voor het uitvoeren van de clusteranalyse zijn de volgende drie vragen beantwoord:
1. Hoe wordt gelijkheid gemeten? In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de
Ward-methode op basis van Euclidean distance. De Euclidean distance meet de gelijkheid aan de hand van een rechte lijn tussen elke paar observaties, waarbij kleinere afstanden meer gelijkheid impliceren.
2. Hoe worden de clusters bepaald? Elke observatie begint in zijn eigen cluster en twee
clusters worden steeds gecombineerd totdat alle observaties in één cluster zitten. Deze procedure is hiërarchisch, omdat het een stapsgewijze procedure is om de gehele range van clusteroplossingen te vormen. Het hiërarchische proces is afgebeeld in de vorm van een dendogram (zie bijlage VI).
3. Hoeveel clusters worden er gevormd? Met behulp van de dendogram is bepaald dat er
V) automatisch in een nieuw bestand weggeschreven. Over deze scores is daarna de Cluster Analyse uitgevoerd. Binnen de vier geïdentificeerde clusters is vervolgens de meest gewenste combinatie van elementen bepaald.
H4. Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van het kwalitatieve en kwantitatieve onderzoek gegeven. Er wordt begonnen met de uitkomsten van de Conjoint- en Cluster Analyse. Vervolgens wordt per onderzoeksvraag beschreven hoe de diverse omgevingen van jachthavens eruit behoren komen te zien.
§4.1 Uitkomsten Conjoint Analyse
Uit tabel 2 blijkt dat aan het type woning in de jachthaven de meeste waarde wordt gehecht, gevolgd door de locatie van de woning. Als derde attribuut worden de aanwezige werkvoorzieningen van belang geacht voor jachthavens als multifunctionele locaties, gevolgd door de aanwezige recreatievoorzieningen. Het type jachthaven is door de respondenten als minst belangrijke attribuut beoordeeld. Daarnaast is gebleken dat jachthavens gelegen aan kleine rivieren & plassen iets beter scoren dan jachthavens gelegen aan open water ( scores
Importance Values
Type jachthaven 14,094
Type woning 24,097
Locatie van de woning 21,024 Recreatievoorzieningen 19,875 Werkvoorzieningen 20,910
Tabel 2: Relatieve belang attributen
Utilities Utility Estimate Std. Error
Type Jachthaven Landelijk -,261 ,020
Stedelijk ,261 ,020
Type woningen Vrijstaand ,371 ,029
Appartementen ,154 ,032
Beschermde
woningen -,525 ,035
Locatie Op het water ,278 ,029
Aan het water ,177 ,032
Niet aan het water -,455 ,035
Recreatievoorzieningen Horeca -,01 ,034 Drijvende recr.voorzieningen ,145 ,041 Winkels -,135 ,032 Werkvoorzieningen Kantoren -,254 ,027 Bedrijfsruimten ,004 ,036 Werkplaatsen & onderhoud ,250 ,036 (Constant) 5,618 ,024
“Goodness of fit measure” is gekozen, aangezien de profielen via een metrische methode (rating) zijn beoordeeld. Pearson’s R is significant gebleken (,000), wat betekent dat met 95% zekerheid gesteld kan worden dat het model betrouwbaar is en accuraat voorspelt.
§4.2 Uitkomsten Cluster Analyse
Zoals aangegeven, zijn de respondenten in vier clusters ingedeeld. In tabel 4 is per cluster de meest ideale combinatie van een jachthaven als leefomgeving op en aan het water weergegeven. De dikgedrukte elementen geven per cluster weer wat het meest van belang wordt geacht.
De respondenten in cluster 1 geven aan dat de aanwezige werkvoorzieningen een grote invloed hebben op de leefomgeving van jachthavens. Cluster 1 wordt daarom het cluster
werken genoemd.
De respondenten in cluster 2 geven aan dat de aanwezige recreatievoorzieningen een grote invloed hebben op de leefomgeving van jachthavens. Cluster 2 wordt daarom het cluster
recreatie genoemd.
De respondenten in cluster 3 geven aan dat de locatie van de woningen een grote invloed hebben op de leefomgeving van jachthavens. Cluster 3 wordt daarom het cluster locatie genoemd.
De respondenten in cluster 4 geven aan dat het type woning een grote invloed heeft op de leefomgeving van jachthavens. Cluster 4 wordt daarom het cluster wonen genoemd.
In bijlage VII t/m X zijn beschrijvende statistieken per cluster terug te vinden.
Cluster1 Cluster2 Cluster3 Cluster4
Type jachthaven Stedelijk Landelijk Stedelijk Stedelijk
Type woning Vrijstaand Vrijstaand Appartement Vrijstaand
Locatie van de woning Op het water Op het water Aan het water Aan het water
Recreatievoorzieningen Horeca Drijvende recreatievoorzieningen Winkels Drijvende recreatievoorzieningen Werkvoorzieningen Werkplaatsen &
onderhoud Bedrijfsruimten Bedrijfsruimten Kantoren
Percentage van de
steekproef 20% 29% 15% 36%
§4.3 Resultaten onderzoeksvraag 1: De fysieke omgeving
In deze paragraaf wordt gepresenteerd hoe de fysieke omgeving van Nederlandse jachthavens kunnen worden veranderd in multifunctionele locaties. Allereerst wordt de visie van gemeenten en eigenaren/exploitanten van jachthavens gegeven, gevolgd door de visie van potentiële eindgebruikers.
Gemeenten
Drijvende woningen worden door gemeenten als meeste geschikte woonvorm gezien om in gelegen jachthavens te plaatsen. Deze woonvorm wordt door de gemeenten geprefereerd, omdat de gemeenten nauwelijks meer nieuwe locaties bezitten voor nieuwbouw. Het plaatsen van appartementen wordt, naast drijvende woningen, door de gemeente Rotterdam als serieuze optie gezien om de fysieke omgeving van jachthavens te vormen. Het creëren van extra woonruimte door woningen te plaatsen in jachthavens, worden door deze stakeholders als belangrijkste argument gezien om huidige bestemmingsplannen aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen.
Eigenaren/exploitanten van jachthavens
Het plaatsen van woningen op of aan het water worden door deze stakeholders als een mogelijkheid gezien om de huidige inkomsten van de jachthavens te vergroten. Daarnaast geven eigenaren/exploitanten aan dat jachthavens in het algemeen geschikte locaties voor leefomgevingen op en aan het water zijn. Wel zien deze stakeholders erg op tegen de juridische kant van het veranderen van jachthavens in leefomgevingen.
woningen niet aan het water worden geplaatst, is door potentiële eindgebruikers afgewezen.
Tabel 5 geeft aan dat 71,9% van de respondenten vindt dat een jachthaven behoort te worden ingericht met 50% woonvoorzieningen in combinatie met werk- en recreatievoorzieningen. Een kwart van de respondenten vindt dat de jachthaven met 50% recreatievoorzieningen behoort te worden ingericht in combinatie met woon- en werkvoorzieningen. Een jachthaven die voornamelijk uit werkvoorzieningen bestaat is door respondenten resoluut afgewezen. Uit tabel 6 blijkt dat ruim de helft van de respondenten vindt dat de fysieke omgeving van jachthavens behoort te bestaan uit 50% water in combinatie met 25% bebouwing en 25% groenvoorzieningen. Ruim een kwart van de respondenten vindt dat bebouwing het grootste deel van de fysieke omgeving van jachthavens behoort te beslaan. Een jachthaven waarin het grootste deel van de fysieke omgeving bestaat uit groenvoorzieningen wordt door de respondenten het minst geschikt bevonden.
Potentiële eindgebruikers verschillende clusters
Uit tabel 4 blijkt dat cluster 1 een voorkeur heeft voor vrijstaande woningen op het water om de fysieke omgeving van jachthavens te vormen. Ook appartementen (op het water) zijn door deze cluster positief beoordeeld, terwijl beschermde woningen worden afgewezen. Deze cluster verkiest jachthavens aangrenzend aan stedelijk gebied boven landelijk gelegen jachthavens. Uit bijlage VII blijkt dat voor deze cluster jachthavens gelegen aan kleine rivieren & plassen een betere fysieke omgeving zijn dan jachthavens gelegen aan open water.
Uit tabel 4 blijkt dat ook cluster 2 een voorkeur heeft voor vrijstaande woningen op het water om de fysieke omgeving van jachthavens te vormen. Appartementen en beschermde woningen worden door deze cluster als woonvorm afgewezen. Deze cluster verkiest landelijk 25% wonen, 25% werken, 50% recreëren 24,7% 25% wonen, 50% werken, 25% recreëren 3,4% 50% wonen, 25% werken, 25% recreëren 71,9% 25% bebouwing, 25% water, 50% groen 16,9% 25% bebouwing, 50% water, 25% groen 56,2% 50% bebouwing, 25% water, 25% groen 26,9%
Tabel 5: Verhouding Wonen, Werken en Recreatie
gelegen jachthavens boven jachthavens gelegen aangrenzend aan stedelijk gebied. Uit bijlage VIII blijkt dat het voor deze cluster niet uitmaakt of jachthavens gelegen zijn aan kleine rivieren & plassen of aan open water.
Uit tabel 4 blijkt dat cluster 3 een voorkeur heeft voor appartementen aan het water om de fysieke omgeving van jachthavens te vormen. Ook vrijstaande woningen worden in deze cluster gewaardeerd. Beschermde woningen worden resoluut afgewezen. Deze cluster verkiest jachthavens aangrenzend aan stedelijk gebied boven landelijk gelegen jachthavens. Uit bijlage IX blijkt dat deze cluster jachthavens gelegen aan kleine rivieren & plassen een betere fysieke omgeving vinden dan jachthavens gelegen aan open water.
Uit tabel 4 blijkt dat cluster 4 een voorkeur heeft voor vrijstaande woningen aan het water om de fysieke omgeving te vormen. Ook appartementen aan het water wordt door deze cluster positief beoordeeld. Beschermde woningen worden ook door deze cluster afgewezen. Deze cluster verkiest jachthavens aangrenzend aan stedelijk gebied boven landelijk gelegen jachthavens. Uit bijlage X blijkt dat deze cluster jachthavens gelegen aan open water een betere fysieke omgeving vinden dan jachthavens gelegen aan kleine rivieren & plassen.
§4.4 Resultaten onderzoeksvraag 2: De economische omgeving
In deze paragraaf wordt gepresenteerd hoe de economische omgeving van Nederlandse jachthavens eruit behoort te zien om te kunnen veranderen in multifunctionele locaties. Allereerst wordt de visie van gemeenten en eigenaren/exploitanten van jachthavens gegeven, gevolgd door de visie van potentiële eindgebruikers.
Gemeenten
Eigenaren/exploitanten van jachthavens
Deze stakeholders zien voornamelijk iets in kleinschalige bedrijvigheid om de economische omgeving van jachthavens te vormen. Havengebonden voorzieningen, zoals watersportwinkels en voorzieningen voor werkplaatsen en onderhoud, worden het meest geprefereerd. Daarnaast worden horecagelegenheden als een mogelijke aanvulling gezien op de huidige economische activiteiten.
De exploitanten en eigenaren geven wel duidelijk aan dat recreatieactiviteiten de voornaamste economische activiteit van jachthavens behoren te zijn. Het plaatsen van bijvoorbeeld kantoren in jachthavens wordt niet geheel afgewezen, maar niet alle eigenaren/exploitanten zien de meerwaarde van bedrijfsactiviteiten. Bovendien vraagt men zich af of kantoren e.d. wel samengaan met het recreatieve karakter van jachthavens.
Potentiële eindgebruikers gehele steekproef
Uit tabel 3 blijkt dat drijvende recreatievoorzieningen het meest worden gewaardeerd als recreatievoorziening. Horecagelegenheden worden ongeveer neutraal beoordeeld, terwijl de aanwezigheid van winkels door de respondenten negatief is beoordeeld om onderdeel van de economische omgeving te zijn.
Van de werkvoorzieningen worden werkplaatsen & onderhoud het meest geprefereerd als economische omgeving. Bedrijfsruimten zijn licht positief beoordeeld. Het plaatsen van kantoren om de economische omgeving van jachthavens te vormen, wordt het minst gewaardeerd door de respondenten.
Potentiële eindgebruikers verschillende clusters
Uit tabel 4 blijkt dat de respondenten in cluster 2 drijvende recreatievoorzieningen de meeste wenselijke vorm van recreatie vinden. De aanwezigheid van horeca en winkels wordt door deze cluster afgewezen. Daarnaast blijkt dat deze cluster bedrijfsruimten de meest geschikte werkvoorzieningen vinden om de economische omgeving van jachthavens te vormen. Kantoren worden in deze cluster sterk afgewezen.
Uit tabel 4 blijkt dat de respondenten in cluster 3 winkels de meeste wenselijke recreatievoorziening vinden. De aanwezigheid van horeca wordt sterk afgewezen door deze cluster. Daarnaast blijkt dat bedrijfsruimten de meest geschikte werkvoorzieningen zijn voor deze cluster om de economische omgeving van jachthavens te vormen.
Uit tabel 4 blijkt dat de respondenten in cluster 4 drijvende recreatievoorzieningen verkiezen boven horeca en winkels als mogelijke recreatievoorziening. Daarnaast blijkt dat kantoren door deze cluster als meest geschikte werkvoorziening worden gezien om de economische omgeving van jachthavens te vormen. Werkplaatsen & onderhoud en bedrijfsruimten zijn in deze cluster afgewezen.
4.5 Resultaten onderzoeksvraag 3: De sociale omgeving
In deze paragraaf wordt gepresenteerd hoe de sociale omgeving van Nederlandse jachthavens eruit behoort komen te zien, zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties. Allereerst wordt de visie van gemeenten en eigenaren/exploitanten van jachthavens gegeven, gevolgd door de visie van potentiële eindgebruikers.
Gemeenten
Deze stakeholders hebben geen voorkeur voor bepaalde leefstijlen om de sociale omgeving van jachthavens te vormen. Eigenaren/exploitanten kijken voornamelijk naar mensen die de meeste bestedingen verrichten in de jachthaven. Wat wel opvalt, is dat deze stakeholders zich voornamelijk richten op de huidige eindgebruikers en van mening is dat potentiële nieuwe eindgebruikers, bijvoorbeeld bewoners, zich aan de huidige eindgebruikers behoren aan te passen.
Potentiële eindgebruikers gehele steekproef
Alleenstaanden 20,2%
Alleenstaanden met kinderen 0
Samenwonend zonder kinderen 57,3% Samenwonend met kinderen 22,5%
Beneden modaal (<Euro 30.000-,) 2,2% Modaal ( ongeveer Euro 30.000, -) 20,2% Boven Modaal (>Euro 30.000-,) 77,6%
Uit tabel 7 blijkt dat er niet wordt verwacht dat een jachthaven een geschikte woonlocatie voor alleenstaanden met kinderen is. Deze variant is niet éénmaal gekozen. Ruim de helft (57,3%) van de respondenten verwacht dat samenwonenden zonder kinderen een geschikte gezinssituatie voor wonen op en aan het water bij een jachthaven is. Alleenstaanden en samenwonenden met kinderen worden beiden ongeveer even geschikt bevonden.
Uit tabel 8 blijk dat de respondenten verwachten dat mensen in de leeftijdscategorie 31-45 jaar en 46-65 jaar het meest geschikt zijn voor een jachthaven als multifunctionele locatie. Senioren worden door 14,7% van de respondenten als meest geschikte doelgroep gezien. Mensen in de leeftijdscategorie 18-30 jaar worden het minst geschikt bevonden (slechts 5,6%) om de sociale omgeving van jachthavens te vormen.
Uit tabel 9 blijkt dat bijna 80% van de respondenten verwacht dat wonen op en aan het water het meest geschikt is voor mensen met een boven modaal inkomen. Ongeveer 20% van de respondenten verwacht dat mensen met een modaal inkomen in aanmerking komen voor wonen op en aan het water bij een Nederlandse jachthaven. Volgens de respondenten komen
18-30 jaar 5,6%
31-45 jaar 40,4%
46-65 jaar 39,3%
Senioren 14,7%
Tabel 7: Gezinssituatie Tabel 8: Leeftijdscategorie
mensen met een beneden modaal inkomen niet in aanmerking voor het wonen op en aan het water bij een Nederlandse jachthaven.
Potentiële eindgebruikers verschillende clusters
Uit bijlage VII blijkt dat in cluster 1 ruim 89% van de respondenten verwacht dat samenwonenden zonder kinderen een geschikte gezinssituatie voor een jachthaven als leefomgeving is. In totaal verwacht 66,7% van deze cluster dat mensen in de leeftijdscategorie 46-65 jaar de meest ideale leeftijdscategorie is. Daarnaast blijkt dat het mensen met een boven modaal inkomen betreft.
Uit bijlage VIII blijkt dat bijna 81% van de respondenten in cluster 2 verwacht dat samenwonenden zonder kinderen een geschikte gezinssituatie voor een jachthaven als multifunctionele locatie is. Ruim 57% verwacht dat 31-45 jarigen de meeste ideale leeftijdscategorie is. Ook in deze cluster wordt ervan uitgegaan dat mensen met een boven modaal inkomen het meest geschikt zijn om de sociale omgeving van jachthavens te vormen.
Uit bijlage IX blijkt dat 53,8% van de respondenten in cluster 3 verwacht dat alleenstaanden zonder kinderen een geschikte gezinssituatie voor een jachthaven als leefomgeving is. Ruim 30% van deze cluster verwacht dat samenwonenden zonder kinderen een geschikte gezinssituatie is. In totaal verwacht dat 69,2% in deze cluster dat senioren (65+) de meeste ideale leeftijdscategorie is. Ook in deze cluster wordt van mensen met een boven modaal inkomen uitgegaan.
H5. Conclusies en aanbevelingen
Deze paragraaf start met een discussie over de resultaten op de drie gestelde onderzoeksvragen. Vervolgens worden er een drietal aanbevelingen gedaan om Nederlandse jachthavens te kunnen veranderen in multifunctionele locaties. Dit hoofdstuk sluit af met een reflectie op het uitgevoerde onderzoek, inclusief een aantal suggesties voor een eventueel vervolgonderzoek.
§5.1 Discussie van de resultaten
Deel 1
Het eerste gedeelte van de discussie gaat over de fysieke omgeving van Nederlandse jachthavens. De bijbehorende onderzoeksvraag luidde:
Hoe dient de fysieke omgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties?
Wanneer wordt gekeken naar gemeenten valt op dat gemeenten een voorkeur hebben om drijvende woningen in jachthavens te plaatsen. De gemeenten waarmee gesproken is, geven namelijk aan dat er nauwelijks ruimte is voor nieuwe woningen en dat daarom drijvend wonen als een geschikt alternatief wordt gezien. Ook eigenaren/exploitanten zien drijvende woningen als meest gewenste woonvorm. Wel geven deze stakeholders aan dat jachthavens niet compleet volgebouwd dienen te worden met woningen, zodat het unieke karakter van jachthavens kan worden behouden.
In de steekproef van potentiële eindgebruikers zijn vier cluster te herleiden. In cluster 1 worden drijvende woningen en appartementen als meest ideale woonvormen beschouwd. Doordat deze cluster een voorkeur heeft voor leven aan/in stedelijk gebied en de aanwezige werkvoorzieningen van groot belang zijn, komt deze cluster het meest overeen met een “Centrum-Stedelijk” woonmilieu. Wel dient te worden opgemerkt dat de leeftijd in deze cluster hoger is dan wat gebruikelijk is voor “Centrum-stedelijk” woonmilieus.
Cluster 2 heeft een voorkeur voor drijvende woningen, terwijl appartementen in deze cluster worden afgewezen. Doordat deze cluster een voorkeur heeft voor vrijstaand wonen in landelijk gebied, komt deze cluster het meest overeen met het “Landelijke woonmilieu”. Cluster 3 heeft een voorkeur voor appartementen aan het water als woonvorm, gevolgd door vrijstaande woningen op of aan het water. Winkels in de nabijheid van de woningen worden alleen in deze cluster gewaardeerd. Samen met de hoge leeftijd (65+) komt cluster 3 het meest overeen met een “Voorzieningenmilieu”. In deze cluster worden beschermde woningen sterk afgewezen, waaruit geconcludeerd kan worden dat het om gezonde ouderen behoort te gaan. Cluster 4 heeft een voorkeur voor vrijstaande woningen aan het water om de fysieke omgeving van jachthavens te vormen. Doordat horeca en winkels nabij de woning worden afgewezen, komt deze cluster het meest overeen met een “Modale gezinswijk” als woonmilieu.
Deel 2
Dit gedeelte van de discussie gaat over de economische omgeving van Nederlandse jachthavens. De bijbehorende onderzoeksvraag luidde:
Hoe dient de economische omgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties?
worden geplaatst. Deze stakeholders vinden het van groot belang dat recreatie een belangrijk onderdeel van de jachthaven blijft en dat aanvullende werkvoorzieningen dit mogelijk maken. Hierdoor zullen horecagelegenheden en winkels gerelateerd aan de watersport, het meeste door eigenaren en exploitanten worden gewaardeerd.
Wanneer naar potentiële eindgebruikers wordt gekeken, blijkt dat winkels in jachthavens negatief worden beoordeeld. Horecagelegenheden worden licht negatief beoordeeld, terwijl drijvende recreatievoorzieningen het meest worden gewaardeerd. Als mogelijke werkvoorzieningen worden “Werkplaatsen & onderhoud” het meest gewaardeerd, terwijl kantoren sterk worden afgewezen. Hieruit kan worden opgemaakt dat het merendeel van de potentiële eindgebruikers een relatief rustige economische omgeving willen waar voldoende ruimte is voor recreatie en waar mogelijkheden zijn om aan pleziervaartuigen te werken. Een jachthaven waarin veel economische activiteiten plaatsvinden die niet haven gerelateerd zijn, worden duidelijk niet gewenst.
Wanneer naar de verschillende clusters wordt gekeken valt op dat in cluster 3 winkels juist wel worden gewaardeerd. Dit is te verklaren doordat deze cluster wordt gevormd door senioren (+65), die het van belang vinden dat er veel voorzieningen in de omgeving aanwezig zijn. Verder valt op dat in cluster 4 kantoren wel worden gewaardeerd, wat deels verklaard kan worden doordat in deze cluster veel werkende jonge gezinnen zitten met kinderen.
Deel 3
Het laatste gedeelte van de discussie gaat over de sociale omgeving van Nederlandse jachthavens. De bijbehorende onderzoeksvraag luidde:
Hoe dient de sociale omgeving van Nederlandse jachthavens te worden ingericht zodat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties?
Als potentiële eindgebruikers om de jachthavens te bewonen worden voornamelijk samenwonenden zonder kinderen genoemd. Alleenstaanden en samenwonenden met kinderen worden door de respondenten minder geschikt bevonden. Een logische verklaring hiervoor is dat jachthavens geen veilige omgeving voor kinderen zijn. Daarnaast wordt verwacht dat mensen met een boven modaal inkomen in aanmerking komen als mogelijke eindgebruikers. Dit kan worden verklaard aan de hand van de hoge prijzen die gelden voor wonen aan het water.
De verwachting is dat mensen in de leeftijdscategorie 31-65 het meest geschikt zijn voor wonen op en aan het water bij Nederlandse jachthavens. Mensen tot 30 jaar worden hiervoor niet geschikt bevonden. Een mogelijke reden kan zijn dat mensen tot 30 jaar een relatief laag inkomen hebben. Senioren worden door ongeveer 15% van de respondenten geschikt bevonden als mogelijke bewoners van jachthavens. Aangezien beschermde woningen niet worden gewaardeerd in de fysieke omgeving, kan hieruit worden opgemaakt dat het om gezonde ouderen behoort te gaan die nog zelfstandig wonen.
Doordat in cluster 1 voornamelijk samenwonenden zonder kinderen vallen, in de leeftijdscategorie 46-65 jaar, met een boven modaal inkomen en een voorkeur voor vrijstaand wonen hebben, komt deze cluster het meest overeen met de leefstijl “Stille Luxe”.
Cluster 2 bestaat uit samenwonenden zonder kinderen in de leeftijdscategorie 31-45 met een boven modaal inkomen. Door de relatieve lage leeftijd, het boven modale inkomen en de voorkeur voor vrijstaand wonen komt deze cluster het meest overeen met de leefstijl “Dynamische individualisten”.
Uit het onderzoek is gebleken dat jachthavens kunnen veranderen in multifunctionele locaties, zodat diverse woon- en werkvoorzieningen naast recreatie een belangrijke rol gaan spelen, mits de goede combinaties van functies worden toegepast. Uit het onderzoek kunnen de volgende drie aanbevelingen worden gedaan:
Aanbeveling 1: Inrichting van de jachthaven
Wanneer jachthavens worden veranderd in multifunctionele locaties, dan zijn de typen woningen die worden geplaatst het belangrijkste. Logischerwijs is dan de locatie van de woningen ook van groot belang. De aanwezige werkvoorzieningen en recreatievoorzieningen zullen ondergeschikt moeten zijn aan het wonen om van jachthavens multifunctionele locaties te maken. Uit het onderzoek is gebleken dat het grootste deel van de jachthaven uit water behoort te bestaan, waardoor het raadzaam is om het wonen voornamelijk op het water te laten plaatsvinden.
Aanbeveling 2: Meest gewenste combinatie
De meest gewenste combinatie van functies voor een jachthaven als leefomgeving:
• Een jachthaven aangrenzend aan stedelijk gebied
• Vrijstaande woningen op het water
• Horeca als aanwezige recreatievoorzieningen
• Werkplaatsen&onderhoud als aanwezige werkvoorzieningen
Aanbeveling 3: Eindgebruikers
Om jachthavens te veranderen in multifunctionele locaties zal er naar mensen met een boven modaal inkomen moeten worden gekeken. Daarnaast dient de jachthaven zich te focussen op samenwonenden in de leeftijdscategorie 31-65 jaar zonder kinderen. Mensen tot 30 jaar zullen niet in aanmerking komen om te wonen op en aan het water bij Nederlandse jachthavens. Wanneer er op senioren (65+) wordt gefocust, zal er naar gezonde ouderen moeten worden gekeken die nog zelfstandig wonen.
§5.3 Beperkingen en suggesties voor vervolgonderzoek
benaderd, was dit percentage nooit behaald. Deze indirecte manier van ondervragen is echter wel ten koste gegaan van de validiteit. Het onderzoek is afhankelijk van de mate waarin makelaars de Nederlandse woonconsument kunnen inschatten. Daarnaast is het gevolg van deze assumptie dat er voornamelijk vanuit de woonconsument naar de jachthaven is gekeken. Er is niet onderzocht of bedrijven zich ook willen vestigen in een jachthaven. Verder zal er in een eventueel vervolgonderzoek moeten worden onderzocht hoe de huidige eindgebruikers op de nieuwe eindgebruikers zullen reageren.
In dit onderzoek is literatuur gebruikt om leefomgevingen te kunnen categoriseren. Voor dit onderzoek is deze literatuur relevant gebleken. Door middel van deze literatuur is een goed beeld verkregen hoe leefomgevingen zijn opgebouwd en hoe deze omgevingen kunnen worden ingericht. In een vervolgonderzoek zal literatuur met betrekking tot adoptie en diffusie moeten worden geraadpleegd om zo te kunnen bepalen welke eigenschappen de aanvullende functies (bijvoorbeeld drijvende woningen) behoren te hebben om door nieuwe eindgebruikers te worden geaccepteerd.
Referenties
Artikelen
Akaah, I. & Korgaonkar P. K. (1988). A conjoint investigation of the relative importance of risk relievers in direct marketing. Journal of Advertising Research, August–September.
Camagni, R., Capello, R., & Nijkamp, P. (1997). Towards sustainable city policy: An economy-environment technology nexus. Ecological Economics, 24, 103-118
Enkel, E., Perez-Freije, J. & Gassmann, O. (2005). Minimizing Market Risks Through
Customer Integration in New Product Development: Learning from Bad Practice. Creativity
and Innovation Management, 14(4), 425-437
Henard, D.H. & Szymanski, D.M. (2001). Why Some New Products Are More Successful than Others. Journal of Marketing Research, 38(3), 362-75.
Johnson, M., & Ore, B.K. (1996). How Many Questions Should you ask in Choice-Based Conjoint Studies? Sawtooth Software, Inc. 360/681(2300).
Klerk, L. A, de (1995). Leefbaarheid: De conjunctuur van een planologisch begrip.
Stedenbouw en Volkshuisvesting, 9/10, 7-13.
Leidelmeijer, K., & Kamp, I. (2004). Kwaliteit van de Leefomgeving en Leefbaarheid: Naar een begrippenkader en conceptuele inkadering. RIVM-RIGO rapportage 630950002/2003, Bilthoven.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (2006) Wonen op een rijtje: de resultaten van het woononderzoek Nederland, Ministerie van VROM, Den Haag.
Narver, J.C. & Slater S.F. (1994). Market Orientation, Customer Value, and Superior Performance, Business Horizons, 49(2), 22-28.
Rijcken, T. (2006). Floating neighbourhoods as they were and will be: Why dwellers would want to live on water Department of Building Technology, Faculty of Architecture, Delft
Shafer, C.S., Koo Lee, B. & S. Turner (2000) A tale of three greenway trails: User perceptions related to quality of life Landscape and Urban Planning, 49, 163-178.
SmartAgent Company, (2000). Rapport Woonbeleving 2000
Boeken
Aaker, D. A., & Day, G. S. (1986). Marketing research. New York: John Wiley and Sons
Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. (2001). Basisboek Methoden en Technieken: Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek. Groningen: Stenfert Kroese
Eemans, B.J.N. (2002): Interviewen: Theorie, techniek en training, 4
e
druk, Wolters Noordhoff, Groningen
Hair, J.F., Black, W.C., Babin, B.J., Anderson, R.E., Tatham, R.L. (2006). Multivariate Data
Analysis. New Jersey: Pearson Prentice Hall
Geraadpleegde internetbronnen
Centraal Bureau voor de statistiek www.cbs.nl
Sociaal Cultureel Planbureau www.scp.nl
Rabobank (Trends en cijfers) www.rabobank.nl
Duurzaam Bouwen http://duurzaambouwen.senternovem.nl/
Bijlage I: Interviews Gemeenten
Type interviews
Er is gekozen om van open interviews gebruik te maken, aangezien op deze wijze over een breed scala van onderwerpen informatie kan worden verzameld (Emans, 2002). Om ervoor te zorgen dat alle noodzakelijke informatie zou worden verzameld, is er een “Topic List” opgesteld waarin de belangrijkste onderwerpen zijn vastgelegd.
Topic List
De volgende onderwerpen zijn tijdens de interviews met de gemeenten behandeld:
• Betekenis van de jachthaven voor de gemeente
• Visie met betrekking tot wonen op en aan het water
• Visie gemeenten wat betreft wonen op en aan het water bij de jachthaven
• Voorwaarden voor het aanpassen van jachthavens aan een leefomgeving op en aan het water
• Geprefereerde type woningen, werkvoorzieningen en recreatievoorzieningen in nieuwe leefomgevingen.
Interview gemeente Huizen
Geïnterviewde: Ing. B.J. van Herwerden Functie: Hoofd afdeling Openbare Werken Datum: 29-08-2007 Locatie: Gemeentehuis Huizen
Belangrijkste bevindingen
Interview gemeente Rotterdam
Geïnterviewde: Dhr. de Koning Functie: Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening Datum: 10-09-2007 Locatie: Gemeentehuis Rotterdam
Belangrijkste bevindingen
De gemeente heeft grote ervaring met wonen op het water (het bekende project De Kop van Zuid). De gemeente heeft aan de rand van Rotterdam een aantal jachthavens liggen en zien in deze locaties een mogelijke woonomgeving. Voornamelijk het ruimtegebrek kan een reden zijn om deze jachthavens aan te passen voor wonen op en aan het water. De gemeente denkt aan vrijstaande woningen en appartementen om bij de jachthavens te plaatsen.
Interview gemeente Almere
Geïnterviewde: Mevr. A. Meeuwis Functie: Projectleider Ruimtelijke Ordening
Datum: 13-09-2007 Locatie: Gemeentehuis Almere
Belangrijkste bevindingen
Bijlage II: Interviews eigenaren/exploitanten Jachthavens
Type interviews
Er is gekozen om van open interviews gebruik te maken, aangezien op deze wijze over een breed scala van onderwerpen informatie kan worden verzameld (Emans, 2002). Om ervoor te zorgen dat alle noodzakelijke informatie zou worden verzameld, is er een “Topic List” opgesteld waarin de belangrijkste onderwerpen zijn vastgelegd.
Topic List
De volgende onderwerpen zijn tijdens de interviews met de eigenaren/exploitanten van jachthavens behandeld:
• Huidige kernactiviteiten
• Visie met betrekking tot wonen op en aan het water
• Visie met betrekking tot aanvullende werk- en recreatievoorzieningen
• Wensen en eisen voor nieuwe ontwikkelingen
• Kansen & bedreigingen voor nieuwe ontwikkelingen
Interview Jachthaven De Westergoot
Geïnterviewde: Dhr. Van Geenen Functie: Eigenaar
Datum: 15-08-2007 Locatie: Dordrecht
Belangrijkste bevindingen
Interview jachthaven Marina Stavoren
Geïnterviewde: Mevr. Verhaar Functie: Exploitant
Datum: 23-08-2007 Locatie: Stavoren
Andere jachthavens in beheer: -Jachthaven Hindeloopen -Flevo Marina
Belangrijkste bevindingen
Deze jachthaven is zelf bezig om aanvullende functies aan de jachthaven toe te voegen (appartementen). Daarnaast wordt het voordeel van drijvende functies gezien. Er wordt wel afgevraagd of drijvende functies technisch haalbaar zijn, aangezien de jachthaven aan open water gelegen is. Er wordt aangegeven dat naast woningen, recreatie (ook in drijvende vorm) een belangrijke rol zou moeten blijven spelen en dat de jachthaven niet geheel volgebouwd behoort te worden. Ook in dit interview is aangegeven dat jachthavens een geschikte locatie voor wonen op en aan het water zijn.
Interview Jachthaven Muiderzand
Geïnterviewde: Dhr. R van Kouwen Functie:Financieel directeur
Datum: 15-08-2007 Locatie: Hoofdkantoor Den Daas Groep
Andere jachthavens in beheer: te Elst
-Dorado Beach -Jachthaven Naarden -Jachthaven Bruinisse
Belangrijkste bevindingen
Geïnterviewde: Dhr&Mvr. Kromwijk Functie: Eigenaar
Datum: 15-08-2007 Locatie: IJsselstein
Belangrijkste bevindingen
Bijlage III: Lijst met attributen en levels
Attribuut Level
Type jachthaven
Aangrenzend aan stedelijk gebied Jachthaven gelegen in landelijk gebied
Type woningen
Vrijstaande woningen Appartementen Beschermde woningen
Locatie van de woningen
Op het water Aan het water
Niet direct aan het water gelegen
Recreëren Horeca Drijvende recreatievoorzieningen Winkels Werken Kantoren Bedrijfsruimten
Bijlage IV: Vragenlijst
Jachthavens als multifunctionele woonomgeving
Beste meneer/mevrouw,
Als afstudeerder aan de Rijksuniversiteit Groningen kijk ik naar de mogelijkheden om jachthavens te ontwikkelen tot woonlocaties in combinatie met werk- en recreatievoorzieningen. Aangezien wonen aan het water (en tegenwoordig ook op het water) de laatste jaren steeds meer in opkomst is, verwacht ik dat jachthavens de potentie hebben om te veranderen in een multifunctionele woonomgeving op en aan het water.
Voor het onderzoek worden er een aantal mogelijke combinaties van wonen, werken en recreëren aan u voorgelegd. De gemaakte combinaties bestaan uit vijf attributen waarvoor uw voorkeur wordt gevraagd. Door middel van de door uw gegeven scores kan worden bepaald welke combinatie van wonen, werken en recreëren het meest gewenst is voor een jachthaven als multifunctionele woonlocatie. Een voorbeeld van een attribuut met bijbehorende niveaus is het attribuut "type woning" met als niveaus vrijstaande woningen en appartementen.
Hieronder volgt een beschrijving van alle attributen met bijbehorende niveaus:
*Type jachthaven (attribuut)
Dit attribuut vraagt aan u welk type jachthaven uw voorkeur heeft als multifunctionele woonlocatie Dit attribuut heeft de volgende niveaus:
• Jachthavens gelegen aangrenzend aan stedelijk gebied
• Jachthavens gelegen in landelijk gebied
*Type woning (attribuut)
Dit attribuut geeft type woningen aan die mogelijk bij de jachthaven kunnen worden geplaatst. Dit attribuut heeft de volgende niveaus:
• Vrijstaande woningen
• Appartementen
*Locatie van de woning (attribuut)
Dit attribuut geeft de locatie van bovenstaande woningen aan. Dit attribuut bestaat uit de volgende niveaus:
• Op het water(drijvende woningen zijn de laatste jaren steeds meer in opkomst en tegenwoordig kunnen bijna alle type woningen op het water worden geplaatst)
• Aan het water
• Niet direct aan het water gelegen
*Recreatievoorzieningen (attribuut)
Dit attribuut geeft mogelijke recreatievoorzieningen in de jachthaven aan. Dit attribuut heeft de volgende niveaus:
• Drijvende recreatievoorzieningen (drijvend strand, drijvende vakantiewoningen e.d.)
• Horeca
• Winkels
*Werkomgeving (attribuut)
Dit attribuut geeft weer welke vormen van werken in de jachthaven aanwezig kunnen zijn. Dit attribuut heeft de volgende niveaus:
• Kantoren (bedrijfsleven)
• Bedrijfsruimten (kleinschalige bedrijvigheid, dat inpandig plaatsvindt)
• Werkplaatsen&onderhoud (mogelijkheden om in de open lucht aan vaartuigen te kunnen werken)
1 -Beschermde woningen
-Niet recreatievoorzieningen -Werkplaatsen & onderhoud
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
2 -Jachthaven gelegen in landelijk gebied -Appartementen
-Aan het water gelegen -Horeca
-Bedrijfsruimten
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
3 -Jachthaven gelegen aan stedelijk gebied -Vrijstaande woningen
-Niet direct aan het water gelegen -Winkels
-Bedrijfsruimten
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
4 -Jachthaven gelegen aan stedelijk gebied -Appartementen
-Op het water -Horeca
-Werkplaatsen & onderhoud
5 -Jachthaven gelegen aan stedelijk gebied -Vrijstaande woningen
-Op het water -Horeca
-Bedrijfsruimten
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
6 -Jachthaven gelegen in landelijk gebied -Vrijstaande woningen
-Op het water
-Drijvende recreatievoorzieningen -Werkplaatsen & onderhoud
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
7 -Jachthaven gelegen aan stedelijk gebied -Appartementen
-Op het water -Winkels -Kantoren
Zeer onwenselijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zeer wenselijk
8 -Jachthaven gelegen in landelijk gebied -Vrijstaande woningen
-Aan het water -Winkels
-Werkplaatsen & onderhoud
