D19-103822 101/F105/ICT
Raadsvoorstel nr 48 Portefeuillehouder wethouder Herbert Raat
Datum B&W-besluit 7 mei 2019
Voor de raadsvergadering van
12 juni 2019
Afdeling Stedelijke Ontwikkeling
Behandelend ambtenaar (voor technische vragen)
R. Koekenbier 5404426
r.koekenbier@amstelveen.nl
Behandelen in de raadscommissie Ruimte, wonen en natuur (RWN)
op 21 mei 2019
Onderwerp
Startnotitie bioscoop Stadsplein.
Gevraagd besluit
1. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording van reacties op de Ontwerp Startnotitie Bioscoop Stadsplein.
2. De Startnotitie Bioscoop Stadsplein vast te stellen.
3. De bevoegdheid om, nadat de omgevingsvergunning Fase 1 is verleend, een besluit te nemen om het terrein achter en naast de Schouwburg Amstelveen, zoals indicatief in de rode kleur aangegeven op de kaart op pagina drie van de Startnotitie, te onttrekken aan het openbaar verkeer, alsmede alle (rechts)handelingen die voortkomen uit dit besluit en eventuele juridische vervolgprocedures (bezwaar, beroep en hoger beroep) op grond van artikel 156 lid 1 van de Gemeentewet te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders. In het onttrekkingsbesluit zal bepaald worden dat de grond pas daadwerkelijk aan de openbaarheid wordt onttrokken wanneer:
a. de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden én b. de koopovereenkomst tot stand is gekomen.
W A T W I L L E N W E B E R E IK E N E N W A T G A A N W E D A A R V O O R DO E N
Wat willen we bereiken (effectindicatoren)
De volgende zaken worden beoogd met dit raadsvoorstel:
1. Het realiseren van een volwaardige bioscoop met zeven zalen aan het Stadsplein.
2. Het zorgen voor verlevendiging van het Stadsplein, waarbij zowel overdag als ‘s avonds sprake is van voldoende activiteit.
3. Het zorgen voor een impuls voor de Cultuurstrip qua bezoekersstromen en levendigheid, maar ook met variatie in de uitstraling van de gevel van de Cultuurstrip.
4. Het zorgen voor een aantrekkelijke entree van het Stadshart vanaf de nieuwe overkapte A9, conform de Concept Gebiedsvisie van de Traverse.
Wat gaan we daarvoor doen (prestatie-indicatoren)
1. Het verder uitwerken van het schetsontwerp voor de bioscoop, zodat de gemeente hierover tot een nader financieel akkoord kan komen met de initiatiefnemer.
2. Nadat deze financiële afspraken zijn gemaakt hierover een koopovereenkomst te sluiten en de ruimtelijke procedure te starten voor een omgevingsvergunning in afwijking van het
bestemmingsplan, zodat de bioscoop ruimtelijk-juridisch mogelijk kan worden gemaakt, een en ander met inachtneming van de procedure voor onttrekking van het gebied aan het openbaar verkeer.
3. Het realiseren van een aantrekkelijke entree van de bioscoop die prominent aan het Stadsplein aanwezig is en goed contact maakt met dit plein.
4. Het realiseren van een bioscoopgebouw dat alzijdig is ontworpen en past bij de nieuwe entree van het Stadshart aan de zijde van het busstation.
5. Het verleggen van één van de twee R-Net-busperrons (richting Haarlem) en het in lengte toevoegen aan het andere perron richting Haarlem.
RAADSVOORSTEL
Pagina 2 van 6
6. Overleg voeren en afstemmen met de cultuurinstellingen in de Cultuurstrip over enerzijds de fysieke inpassing van de bioscoop en anderzijds de inpassing van de bouw van de bioscoop in het bedrijfsproces van de verschillende cultuurinstellingen.
A C H T E R G R O N D E N O V E R W E G I N G E N
Programma (speerpunt)
5.2 (Stedelijke ontwikkelingen).
Aanleiding
Pathé Theatres B.V. heeft het initiatief genomen om een bioscoop te realiseren in Amstelveen. Het bedrijf is hierover in overleg getreden met de gemeente. Door de gemeente is aangegeven dat de bioscoop een toegang moet krijgen aan het Stadsplein, zodat de bioscoop daadwerkelijk kan bijdragen aan de doorlopende doelstelling van de gemeente om het Stadsplein te verlevendigen.
Bedoeling is om de bioscoopzalen te realiseren achter Schouwburg Amstelveen, naast het busstation.
Het initiatief voor de bioscoop is tezamen met de Concept Gebiedsvisie Traverse A9-Stadshart ter inzage gelegd voor participatie. De Concept Gebiedsvisie wordt echter nu nog niet behandeld omdat er meer tijd nodig is om het stuk af te stemmen met belanghebbende instanties. Behandeling van dat stuk in de gemeenteraad is te verwachten in de raad van oktober.
Argumenten
1. Economie: op economisch gebied past het realiseren van de bioscoop binnen de Economische Agenda en de visie op het Stadshart van de gemeente Amstelveen. De doelstelling is hierbij om het Stadshart te versterken en te diversifiëren en ook meer leisurefuncties toe te voegen aan het Stadshart. Het realiseren van een bioscoop is hierbij ook meermalen genoemd als gewenste functie. Bij het onderwerp economie hoort uiteraard ook dat de bioscoop zorgt voor aanvullende werkgelegenheid in het Stadshart.
2. Ruimtelijk: ook ruimtelijk gezien past het realiseren van de bioscoop in meerdere gemeentelijke visies op het Stadshart. Ten eerste past het binnen de door de raad vastgestelde visie
“Ruimtelijke Uitgangspunten Visie Stadshart” uit 2017. Hierin is reeds melding gemaakt van de ruimtelijke mogelijkheden om een bioscoop te realiseren aan het Stadsplein. Recent is hierbij de visie bij gekomen die de gemeente heeft op de zogenaamde “Traverse”, oftewel het gebied tussen het Stadsplein en de, nieuwe, A9 tot aan de Ouderkerkerlaan. Bij de verbreding en verdieping van de A9 wordt namelijk een extra afrit gerealiseerd die uitkomt op de Meander.
Daarnaast landt ook de nieuwe langzaamverkeersbrug (“bomenbrug”) over de A9 aan achter het busstation. De bioscoop komt hiermee op een prominente plek te liggen tussen de A9 en het Stadsplein en zorgt ervoor dat dit gebied, dat nu wordt gekenmerkt door de achterkanten van verschillende gebouwen, veel meer uitstraling krijgt en voor vele bezoekers de entree van de stad betekent.
3. Verkeer en parkeren: de nieuwe afrit van de A9 komt aan op de Meander bij de bioscoop. Op deze plek is ook de nieuwe entree van de Schouwburggarage voorzien. Deze garage is momenteel lastig bereikbaar door de onveilige en onwenselijke kruising met de
voetgangersstromen. Mede hierdoor is er in de Schouwburggarage vrijwel nooit sprake van een volledige bezetting die reikt tot het dak van de garage. Door de nieuwe entree aan de
achterzijde te realiseren is deze veel beter en directer bereikbaar vanaf de A9, zonder de grootschalige kruisende voetgangersstroom. Het realiseren van de nieuwe entree behoort formeel niet tot dit project, maar bij de uitvoering van de Gebiedsvisie Traverse A9. Er is uiteraard een groot raakvlak met dit project aangezien de bioscoop over deze nieuwe inrit heen wordt gebouwd. Hierdoor is sprake van efficiënt en meervoudig ruimtegebruik en de
bioscoopbezoekers kunnen goed profiteren van deze goed bereikbare parkeergarage.
4. Impuls Cultuurstrip: de inpassing van de bioscoop in de Cultuurstrip wordt zo uitgevoerd dat de ruimtes die verloren gaan elders in het gebouw worden gecompenseerd. Ook is het
waarschijnlijk mogelijk om op enkele plekken meer ruimte te geven, bijvoorbeeld voor de
Pagina 3 van 6
kantoorfunctie van de Schouwburg. Ook ligt er een kans om bij het openbreken van de voorgevel voor de bioscoop, de hele gevel aan te pakken of te verlevendigen, dan wel om de cultuurinstellingen alhier een meer prominente entree te geven die meer naar voren komt richting het Stadsplein. Het wijzigen van de gevel over de volledige breedte behoort niet tot dit project, maar wordt wel parallel onderzocht en uitgewerkt. Tot slot is er een kans om met de komst van de bioscoop en de bijbehorende bezoekersstromen de synergie te zoeken met de andere cultuurinstellingen. In hoeverre dit mogelijk is moet nader worden onderzocht.
5. Procedureel: Om de bioscoop te realiseren wordt een procedure doorlopen voor een
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Op grond van het “Beleid inzake verklaringen van geen bedenkingen door de gemeenteraad van Amstelveen” is met het vaststellen van de Startnotitie geen verklaring van geen bedenkingen nodig. Het college kan hiermee de verlening van de omgevingsvergunning zelf afhandelen. Parallel aan de procedure voor de omgevingsvergunning wordt voorgesteld om ook de procedure voor de onttrekking van gronden aan het openbaar verkeer te delegeren aan het college. Onttrekking aan het openbaar verkeer is nodig wanneer het terrein achter de schouwburg wordt overbouwd en afgesloten. De onttrekking gebeurt alleen wanneer de omgevingsvergunning onherroepelijk is en de
grondverkoop vastligt in een overeenkomst.
Kanttekeningen
Het realiseren van een bioscoop op deze plek is qua locatie, uitstraling en efficiënt ruimtegebruik zeer wenselijk. Het is tegelijkertijd een ingewikkelde plek om de inpassing te regelen. Daarom zijn de volgende kanttekeningen te maken:
1. In de Startnotitie is het schetsontwerp opgenomen over de manier waarop de bioscoop inpasbaar is. Hieraan dienen nog een aantal zaken te worden uitgezocht. Belangrijk hierbij is bijvoorbeeld om de daar aanwezige kabels en leidingen om te leggen. Ook de bouwmethode en de inpassing van compenserende ruimtes in de Cultuurstrip moeten nader worden bekeken op hun technische haalbaarheid. Uitgangspunt voor dit moment, waarbij het schetsontwerp beschikbaar is, is dat er goede technische oplossingen voorhanden zijn om het gebouw te kunnen inpassen.
2. Ook is het voor de cultuurinstellingen zeer belangrijk om de bedrijfsvoering te kunnen
voortzetten tijdens de bouw. In hoeverre dat geheel of gedeeltelijk mogelijk is, zal goed moeten worden uitgezocht. Belangrijk is om hierover tijdig te communiceren en af te stemmen met de cultuurinstellingen zodat hiervoor maatregelen kunnen worden getroffen.
3. Na het raadsbesluit over deze Startnotitie zal een onafhankelijke taxatie uitwijzen of de opbrengsten van dit bouwplan hoger zijn dan de kosten, omdat het voor de gemeente noodzakelijk is dat het bouwplan budgettair neutraal is. De kosten worden bepaald door de noodzakelijke bouwwijze en de kosten om het openbaar gebied geschikt te maken voor de bouw van de bioscoop.
4. Bij de ruimtelijke procedure is het mogelijk bezwaar en beroep aan te tekenen. Of dit gebeurt en in hoeverre dat invloed heeft op de planning is nog niet te zeggen. Dit risico is uiteraard bij ieder ruimtelijk project aanwezig waarbij een bestemmingswijziging of -afwijking van
toepassing is.
Financiën
De Startnotitie Bioscoop Stadsplein loopt vooruit op de procedure voor de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Hierom heeft de gemeente met de initiatiefnemer reeds een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst is afgesproken dat de gemeente de Startnotitie opstelt en in procedure brengt en dat daarna het aangepaste schetsontwerp wordt uitgewerkt ten behoeve van het uitvoeren van een onafhankelijke taxatie. Op basis van die taxatie bepalen gemeente en initiatiefnemer vervolgens of het plan voor beide partijen financieel haalbaar is. De kosten voor de werkzaamheden uit de intentieovereenkomst zijn reeds door de initiatiefnemer betaald.
De taxatie start nadat de raad heeft besloten over deze Startnotitie en het schetsontwerp voor de bioscoop enerzijds en het bouw- en woonrijp maken anderzijds verder zijn uitgewerkt. Het gaat
Pagina 4 van 6
hierbij bijvoorbeeld om allerlei inrichtingszaken voor de openbare ruimte, maar ook om het
incalculeren van de verlegging van meerdere kabels en leidingen onder de grond. Voor de gemeente is het in ieder geval noodzakelijk dat de opbrengsten voor de bioscoop minimaal gelijk zijn aan de kosten die de gemeente voor de realisatie van dit plan moet maken. Het plan dient voor de gemeente minimaal budgettair neutraal te kunnen worden uitgevoerd.
Wanneer zowel de initiatiefnemer als de gemeente constateren dat het plan haalbaar is, is het de bedoeling dat de exploitant en de gemeente Amstelveen een koopovereenkomst voor de grond sluiten. Omdat de betrokken gronden louter gemeente-eigendom betreffen, is er geen sprake van een mogelijk exploitatieplan dan wel een anterieure overeenkomst. Er is wel sprake van een koopovereenkomst voor de grond en daarin verrekent de gemeente alle kosten die zij maakt om de komst van de bioscoop fysiek mogelijk te maken. Ook de gemeentelijke plankosten zijn in deze koopsom verrekend.
Doelstelling is om verdere aanpassingen aan de Cultuurstrip die niet direct het gevolg zijn van de vestiging van de bioscoop (zoals de aanpassingen in de gehele gevel aan het Stadsplein, of het creëren van nieuwe entrees voor alle cultuurinstellingen) te betalen uit het deel van de opbrengst dat overblijft na aftrek van eerder genoemde kosten. Wanneer dit niet mogelijk is, dan zullen deze kosten in een apart kredietvoorstel, al dan niet via de reguliere producten uit de Planning en Control (P&C)-cyclus, aan de raad worden voorgelegd. Tegenover deze extra vierkante meters voor de cultuurinstellingen of nieuwe entrees staan op dat moment mogelijk ook meer huuropbrengsten.
Communicatie
De cultuurinstellingen zijn betrokken bij de uitwerking van een bioscoop op deze locatie. Dat is voor de cultuurinstellingen van groot belang inzake hun toekomstige situering in het pand, maar ook voor de bedrijfsvoering tijdens de bouw. Gemeente, initiatiefnemer en cultuurinstellingen zullen hierover overleg blijven voeren. Vanaf nu tot en met het moment dat bouw van de bioscoop een feit is.
Communicatie met de omgeving is op meerdere manieren vormgegeven. Er hebben enige bijeenkomsten plaatsgevonden met omwonenden van de Meander en met stakeholders uit het Stadshart, zoals de winkeliersvereniging, de horeca en Unibail Rodamco Westfield als zijnde de eigenaar van het winkelcentrum. De reacties uit deze bijeenkomsten waren overwegend positief.
Tijdens een inloopmiddag en -avond op 10 april jongstleden zijn de plannen toegelicht aan eenieder die geïnteresseerd was of vragen wilde stellen. Men kon vervolgens ook schriftelijk een reactie geven. Hiertoe is een Nota van Beantwoording opgesteld die is bijgevoegd bij dit raadsvoorstel.
Daarin is antwoord gegeven op de schriftelijke reacties. De reacties hebben niet geleid tot wijzigingen in het plan.
Wanneer er voor belanghebbenden aanleiding is om bezwaar te maken, dan gelden voorts de wettelijke mogelijkheden hiertoe. Er kan een zienswijze worden ingediend tijdens de
omgevingsvergunningprocedure. Daarna is er nog mogelijkheid om in beroep te gaan bij de rechtbank.
De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie en participatie over publiekrechtelijke aangelegenheden, vooral de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Ook zal de initiatiefnemer communiceren over het project en met belanghebbenden. De communicatie van de initiatiefnemer duurt, inclusief communicatie tijdens de bouw, voort tot en met de oplevering van het project.
Procedure
Wanneer de gemeenteraad akkoord is gegaan met de Startnotitie, zullen gemeente en initiatiefnemer de financiën voor dit project verder uitwerken op basis van een onafhankelijke taxatie. Wanneer vervolgens over de koopsom overeenstemming is bereikt, zullen beide partijen een koopovereenkomst vaststellen.
Pagina 5 van 6
Parallel hier lopen verdere gesprekken zoals over de uitwerking van het ontwerp, de inpassing van de nieuwe hellingbaan, het verleggen van kabels en leidingen en de inpassing van het plan in de bedrijfsvoering van de cultuurinstellingen tijdens de bouw.
Wanneer voorgaande punten voldoende helder zijn voor wat betreft hun technische en financiële gevolgen en de koopovereenkomst is vastgesteld, kan de initiatiefnemer het plan definitief
uitwerken en hiervoor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan aanvragen.
De verwachting is dat deze omgevingsvergunning niet eerder dan eind 2019 zal worden
aangevraagd. Door de uitgebreide procedure (inclusief een Fase 1 en Fase 2-vergunning) die moet worden doorlopen duurt het vervolgens minimaal 26 weken tot het moment dat de
omgevingsvergunning kan worden afgegeven. Afgezien van mogelijke beroepsprocedures die de planning kunnen beïnvloeden, kunnen vervolgens de bouwvoorbereidingen worden opgestart.
Verwachting is dat de bouw niet eerder start dan in de tweede helft van 2020, waarna de oplevering op zijn vroegst kan plaatsvinden eind 2021/begin 2022.
Bijlagen
1. Startnotitie.
2. Nota van Beantwoording.
De secretaris, De voorzitter,
Bert Winthorst Bas Eenhoorn
BEHANDELING RAADSCOMMISSIE
Wijziging/aanvullingen na behandeling raadscommissie
Het voorstel is besproken en wordt ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Bespreekstuk.
Het voorstel aan de raad is Aanvaarde amendementen / moties
Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Verworpen
RAADSBESLUIT
Besluit
1. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording van reacties op de Ontwerp Startnotitie Bioscoop Stadsplein.
2. De Startnotitie Bioscoop Stadsplein vast te stellen.
Pagina 6 van 6
3. De bevoegdheid om, nadat de omgevingsvergunning Fase 1 is verleend, een besluit te nemen om het terrein achter en naast de Schouwburg Amstelveen, zoals indicatief in de rode kleur aangegeven op de kaart op pagina 3 van de Startnotitie, te onttrekken aan het openbaar verkeer, alsmede alle (rechts)handelingen die voortkomen uit dit besluit en eventuele juridische vervolgprocedures (bezwaar, beroep en hoger beroep) op grond van artikel 156 lid 1 van de Gemeentewet te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders. In het onttrekkingsbesluit zal bepaald worden dat de grond pas daadwerkelijk aan de openbaarheid wordt onttrokken wanneer:
a. de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden én b. de koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 12 juni 2019.
De griffier, De voorzitter,
Marnix Philips Tjapko Poppens
